다세대 수 뒤에는: 뉴욕시의 저렴한 주택이 큰 돈을 끌어들입니다

다세대 수 뒤에는: 뉴욕시의 저렴한 주택이 큰 돈을 끌어들입니다

타임 스탬프 : 28 년 2023 월 2 일 오후 32:XNUMX
소스 노드 : 2907052

저렴한 주택은 43년 3.91분기 뉴욕시의 다세대 판매 2억 2023천만 달러 중 약 XNUMX%를 차지했습니다. Ariel Property Advisors의 2년 2023분기 다가구 분기 검토 보고서에 따르면.

Nuveen, The Vistria Group, Tredway 및 Asland Capital Partners를 포함한 주요 임무 중심 투자자들은 Goldman Sachs와 협력하여 XNUMX분기에 자치구 전역에서 상당한 규모의 저렴한 주택을 매입했으며, 이는 달러 규모의 상당한 증가에 기여했습니다. 저렴한 주택을 보존하고 생산하는 것 외에도 이 자산 클래스에 대한 투자는 전용 자본, 가치 창출 기회, 재산세 인센티브, 기관 자금 조달 및 규모에 대한 액세스를 제공하기 때문에 매력적입니다. 이 모든 것이 상당한 성장에 기여했습니다.

미션 중심의 투자자들이 한 발 더 나아가다

누빈 저렴한 주택을 관리하는 미국 최대 규모의 기관 관리자 중 하나이며 최근 뉴욕시에서 구매하기로 전략적 결정을 내렸습니다. Nuveen은 1.1조 6.4천억 달러 이상의 자산을 감독하며 그 중 161억 달러는 주로 지역 중위 소득(AMI)의 32,000% 이하를 버는 저소득층 주민을 대상으로 하는 약 60가구의 XNUMX개 저렴한 주택 투자로 구성되어 있습니다.

Nuveen이 약 956억 60만 달러에 Omni Holding Company로부터 저렴한 포트폴리오를 부분이자 인수한 것은 72분기 뉴욕시에서 가장 큰 다가구 거래였으며 이 기간 동안 저렴한 주택에 투자된 달러 규모의 거의 5,900%를 차지했습니다. 이 거래에는 브롱스(유닛의 66%), 브루클린(유닛의 21%), 퀸스(유닛의 10%) 및 북부 맨해튼(유닛의 2%)에 있는 XNUMX유닛에 걸쳐 XNUMX개 부동산(세금 부지)이 포함되었습니다. 단위).

Nuveen Real Estate의 Impact Investing 수석 포트폴리오 관리자인 Pamela West는 "우리의 목표는 지역 사회 내 임대료 부담이 있는 주민들의 복지를 지원하기 위해 고품질 저렴한 주택의 보존과 확장에 의미 있는 투자를 하는 것입니다."라고 말했습니다. 회사 발표. "Omni 거래를 통해 우리는 미국 전역의 부동산을 개발 및 관리하고 주민과 투자자가 원하는 결과를 얻을 수 있습니다."

비스트리아 그룹, 민간 투자 회사는 174개의 임대료 안정화 건물에 걸쳐 1,290가구의 포트폴리오에 XNUMX억 XNUMX만 달러를 투자하여 XNUMX월에 처음으로 뉴욕시의 저렴한 주택 시장에 진출했습니다. 브롱크스에 XNUMX개, 맨해튼 북부에 XNUMX개입니다. 이번 거래는 Keybank가 Freddie Mac에서 제공한 대출을 통해 자금을 조달했습니다.

최근 Ariel Property Advisors의 패널리스트였던 Vistria Group의 부동산 부문 책임자인 Eleonora Bershadskaya 커피 및 캡레이트 이벤트는 건물이 지난 11년 동안 상당한 자본 개선을 겪었고 향후 30년 동안 적용될 제XNUMX조 세금 감면 혜택을 받기 때문에 이번 인수가 매력적이라고 ​​말했습니다.

Bershadskaya는 "가장 중요한 요소 중 하나는 포트폴리오 전반에 걸쳐 오랫동안 지속될 경제성 수준이었습니다. 특히 지난 XNUMX년 동안 상당한 임대료 증가를 보인 브롱크스에서 그렇습니다"라고 말했습니다. "또한 자치구에는 개발 기회가 있으므로 해당 지역에 저렴한 안식처를 갖는 것이 영향과 재정적 관점 모두에서 우리에게 중요했습니다."

작년에 의료, 지식 및 학습 솔루션, 금융 서비스 부문에 전국적으로 저렴한 혼합 소득 및 근로자 다가구 주택을 포함하도록 초점을 확대한 Vistria Group은 저렴한 주택 자산을 취득할 때 장기적인 관점을 취하고 있습니다. 이중 최종선을 충족합니다.

Bershadskaya는 “첫째, 이 나라의 저렴한 주택 위기를 해결하는 데 도움을 주는 것이 매우 중요합니다.”라고 말했습니다. "둘째, 우리가 그 정도 수준의 경제성을 제공할 때 회전율은 낮고 점유율은 높은 고정적인 임차인 기반을 확보하게 되어 자산에 대한 비용이 낮아지고 경제성이 향상되기 때문에 재정적으로도 의미가 있습니다."

트레드웨이뉴욕시에 기반을 둔 유명 저렴한 주택 소유자-운영자-개발업체인 는 지난 818월 Gilbane Development Company 및 ELH Mgmt와 제휴하여 총 89,357개의 이전 Mitchell Lama 엘리베이터 건물 XNUMX개로 구성된 저렴한 주택 포트폴리오인 Sea Park Portfolio를 인수했습니다. 단위 및 XNUMX 평방 피트 구획. 아리엘 부동산 고문 150억 156천만 달러($XNUMX/SF) 판매 주선.

다세대 건물에는 최대 연간 소득이 AMI의 589%인 가구에 서비스를 제공하는 60가구, 최대 AMI의 159% 소득이 있는 가구에 서비스를 제공하는 50가구, 최대 AMI의 65%를 받는 가구에 서비스를 제공하는 80가구가 포함됩니다. 뉴욕시 지역의 2023년 AMI는 127,100인 가족의 경우 $100입니다(XNUMX% AMI). 각 부동산에 체결된 다양한 규제 계약은 뉴욕시 주택청(NYCHA)과 뉴욕시 주택 보존 개발부(HPD) 바우처 단위, 비바우처 단위 및 시장 요율 단위가 혼합된 것입니다.

Tredway와 그 파트너는 삶의 질 향상은 물론 복원력 강화 및 건물의 에너지 효율성 향상에 초점을 맞춰 Sea Park 단지 전체의 수백만 달러 규모의 재건 작업에 착수할 계획입니다. 아파트 중 90채는 이전에 노숙자였던 주민을 위해 배정되고 250채는 교육감용으로 배정됩니다. 개발팀은 또한 노인들을 위한 부지에 총체적 저렴한 주택 XNUMX채를 새로 건설할 계획입니다.

Tredway의 CEO 겸 설립자인 Will Blodgett는 "현재와 미래의 모든 주민들이 기회에 대한 접근성을 높일 수 있는 프레임워크인 Sea Park에서 저렴한 새 주택을 보호, 보존 및 생산하게 된 것을 기쁘게 생각합니다"라고 말했습니다. 회사의 발표. “우리가 하고 있는 투자는 보다 저렴하고 연결되어 있으며 다양하고 건강하고 활기찬 지역사회로 이어질 것이며 Sea Park와 더 넓은 Coney Island 인근 지역을 거주하는 수천 명의 뉴욕 주민을 위한 경제적 안정을 촉진할 것입니다.”

아스랜드 캐피털 파트너스다세대 및 복합용도 투자 전문 민간 부동산 투자회사인 ㈜가 도시투자그룹 이내 Goldman Sachs 자산 관리 Asland 지속 가능한 주택 기금을 시작합니다. 지난 XNUMX월 Asland와 Goldman Sachs는 Asland Sustainable Housing Fund의 첫 번째 인수를 발표했습니다. 하이라이너 포트폴리오는 어퍼 맨해튼과 브롱크스에 위치한 저렴한 주택 포트폴리오로, 334개의 자산, 250,000개의 주거용 주택, 거의 45.2평방피트에 달하는 여러 커뮤니티 중심 소매업체를 포함합니다. Ariel Property Advisors는 XNUMX만 달러의 거래를 주선했습니다.

Asland와 Goldman Sachs는 유지 관리 연기 문제 해결, 지속 가능성 업그레이드 구현, 무료 광대역 및 신용 구축 기술과 같은 상주 서비스 제공을 포함하여 Heighliner 포트폴리오 자산의 장기적인 재무 및 물리적 지속 가능성을 보장하기 위한 포괄적인 전략을 개발했습니다. 경제성을 유지하는 대가로 포트폴리오는 장기 재산세 면제 혜택을 누릴 것입니다.

Asland Capital Partners의 창립자 겸 CEO인 James H. Simmons XNUMX세는 Citybiz의 발표 기사에서 "우리는 Heighliner Portfolio를 성공적으로 인수하고 저렴한 주택을 보존하려는 사명을 계속 수행하게 되어 매우 기쁩니다."라고 말했습니다. “Goldman Sachs, 뉴욕시 주택보존개발부(HPD), 뉴욕시 주택개발공사(HDC)와의 전략적 협력을 통해 우리는 주민의 삶의 질을 향상시키는 동시에 이러한 귀중한 자산의 장기적인 생존 가능성.”

이번 하이라이너 포트폴리오 거래는 섹션 250의 코어 플러스 인수, 저소득 주택 세액 공제(LIHTC) 보존 및 혼합 소득에 초기 8억 XNUMX천만 달러를 배치하는 것을 목표로 하는 Asland 지속 가능한 주택 기금을 위한 보다 광범위한 전략에 대한 초기 투자를 나타냅니다. 국가적 의무와 뉴욕시에 초기 중점을 두고 있는 거래입니다.

저렴한 주택 드라이버

저렴한 주택에 대한 수요 증가는 다음과 같은 강력한 기본 원칙과 인센티브로 인해 사명 중심의 자본 소스가 이 부문에 점점 더 많이 유입되고 있음을 보여줍니다.

  • 재정적 성공과 사회적 책임을 통합하는 투자자의 이중 최종선을 만족시킵니다.
  • 재산세 인센티브 및 일부 경우 보조금.
  • 특히 임대료가 임대료와 연계된 바우처 임차인을 통해 임대료를 인상하는 방식으로 부가가치를 창출할 수 있는 기회 미국 주택도시개발부(HUD) 공정 시장 임대료 각 단위 크기에 대한 일정.
  • 대행사 대출 기관(Fannie Mae, Freddie Mac 및 HUD)과 HPD, HDC가 제공하는 도시 프로그램을 활용할 수 있는 능력은 올해 초 Signature Bank가 문을 닫은 이후 지역 은행이 직면하고 있는 정밀 조사를 고려할 때 뚜렷한 이점입니다. 결과적으로 일부 다가구 거래, 특히 임대료 안정화 자산의 경우 자금 조달이 어려워졌습니다.

내 파트너인 Victor Sozio는 저렴한 주택의 매력을 다음과 같이 요약했습니다. “저렴한 주택은 저렴한 주택을 위해 지정된 자본인 CRA(지역사회 재투자법) 목적을 위한 자본을 계속해서 유치할 뿐만 아니라 여전히 추가 작업을 수행할 수 있는 도구가 있습니다. 이러한 자산을 관리하고 제한하는 각 기관의 목표를 달성하는 동시에 가치를 부여합니다.”

이와 대조적으로, 10분기 다세대 판매의 2019%만을 차지한 임대료 안정화 건물은 XNUMX년 주택 안정 및 임차인 보호법(HSTPA)이 임대료를 적절하게 인상할 수 있는 능력을 제거했기 때문에 거의 XNUMX년 만에 가장 낮은 가격 지표를 보이고 있습니다. 증가하는 비용과 빈 유닛의 개조를 충당하기 위해.

무엇을 기대하는

저렴한 가격을 유지하려는 시의 노력과 결합된 최근 법안은 저렴한 주택에 대한 상당한 투자 기회를 창출했으며, 이는 투자자에게 꾸준한 수익을 가져다 주고 저소득층 주택 임차인의 생활 조건을 개선할 것입니다. 우리는 이 다세대 하위 부문에 대한 투자자 수요가 여전히 강력하기 때문에 이러한 추세가 지속될 것으로 예상합니다.

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