관객 딜 쇼: 위험 신호가 있는 3개 유닛 대여 vs. 고가의 수정 및 뒤집기

데이브 :
안녕 모두들. 온더마켓에 오신 것을 환영합니다. 저는 오늘 여러분의 호스트인 Dave Meyer이고 Kathy, Jamil, James, Henry가 오늘 합류했습니다. 만나서 반가워요. 덴버에 함께 온 이후 처음으로 모두 다시 모였습니다.

캐시:
만나서 반가워. 오늘 쇼가 너무 기대돼요. 두 개의 라이브 거래를 들으셨나요?

자밀:
오늘은 내 케빈 오리어리를 구현해낼 것 같은 느낌이 듭니다.

데이브 :
Jamil님, Kevin O'Leary에 대한 인상이 있으신가요? 이 말을 듣고 있으면 그 사람은 아주 못생긴 얼굴을 하고 있을 뿐입니다.

자밀:
응, 그리고 나는 쉭쉭 소리를 냈다.

데이브 :
우리는 이것을 할 것입니다. 오늘은 몇 명의 청취자가 함께하는 새로운 형식을 만들 예정입니다. 그들 각각은 지금 당장 거래를 하고 있습니다. 우리는 여러분이 이 말을 듣고 있는 동안 우리가 말하고 있는 동안 그들이 실제로 겪고 있는 일에 대해 배우게 될 것입니다. 이를 통해 시장에 나와 있는 거래 유형과 귀하와 같은 사람들이 어떻게 시장 상황에 적응하고 있으며 여전히 좋은 거래를 성사시키고 있는지에 대한 정말 좋은 통찰력을 얻을 수 있습니다. 오늘 Matt와 Michael과의 대화에 대해 어떻게 생각하시나요?

자밀:
놀랄 만한.

캐시:
아, 정말 재미있었어요.

제임스 :
이 사람들이 밖에서 그것을 쫓고 있다는 사실은 굉장하고 비열하며 그들 중 한 명이 홈런에 빠졌습니다. 그래서 조금 질투가 나네요.

캐시:
그리고 저는 모든 사람의 팁과 해결책을 듣는 것을 좋아했습니다. 지난 45분 동안 고급 교육을 받은 것 같은 느낌이 들었습니다.

헨리 :
예, 펜과 종이 여러분, 거래를 전환하는 방법에 대한 훌륭한 조언을 듣고 판매자와 협상하고 대화하는 방법에 대한 훌륭한 조언을 제공하므로 메모해 두십시오. 이 말을 들을 수 있다는 건 정말 좋은 일이고 저는 거래에 미친 사람이에요. 그래서 사람들의 거래를 듣고 그에 대해 이야기하고 그 거래를 어떻게 성사시킬 것인지에 대한 사람들의 제안을 듣는 것은 제 귀에는 음악과 같습니다. 나는 이 물건을 좋아한다.

데이브 :
알았어, 좋아. 글쎄, 그것으로 우리는 그것에 들어갈 것이지만 먼저 우리는 잠시 휴식을 취할 것입니다.
Michael Ye, On the Market에 오신 것을 환영합니다. 여기 있어주셔서 감사합니다.

마이클 :
초대해주셔서 고마워요, 데이브. 여기에 오게 되어 매우 기쁩니다.

데이브 :
글쎄요. 그것에 들어가 보자. 청중에게 자신을 소개하고 부동산에서의 경험에 대해 조금 알려주는 것부터 시작해 보시겠습니까?

마이클 :
확신하는. 제 이름은 Michael Ye이고 목회에서 벗어나 부동산 분야로 전환하고 있는 목사입니다. 저는 약 6~7개월 전에 부동산 사업을 시작했습니다. 나는 Kiyosaki Kool-Aid를 마시고 여행을 시작했으며 매일 BiggerPockets에서 술을 마시기 시작했습니다. 내 생각엔 BiggerPockets의 음악을 최소한 100시간 정도는 들어봤을 것 같아요. 그리고 저는 헨리, 헨리 워싱턴(Henry Washington)이라는 친구를 우연히 만났고 그의 이야기를 들었고 그가 일종의 마스터 마인드 수업을 제공하고 있었습니다. 저는 "나도 그 일부가 되어야 해"라고 생각했습니다. 그래서 그렇게 했고 그게 6~7개월 전이었고 지금은 On the Market에 나와 있습니다. 이거 엄청나 네.

데이브 :
정말 대단해요. 글쎄, 우리는 당신을 여기에서 만나서 기쁘고 당신이 우리와 공유해야 할 거래에 대해 듣고 싶습니다.

마이클 :
물론이죠, 물론이죠. 따라서 해당 부동산은 올랜도 바로 외곽인 플로리다주 세인트클라우드에 있습니다. 우리는 플로리다 중부에 있고 삼중 건물은 아니지만 세 개의 유닛이 있습니다. 240개 단위로 구성된 단일 가족 단위입니다. 침실 15개, 욕실 400개, 스튜디오, 시어머니 스위트룸으로 구성된 메인 유닛이 모두 뒤쪽에 있으며 모두 같은 부지에 있습니다. 나는 임대 할 수 있도록 속도를 높이기 위해 3300 재활을 위해 구입했습니다. 고작 XNUMX만원 정도입니다. ARV는 XNUMX입니다. Rentometer에 따르면 세 단위를 합친 월 $XNUMX 정도를 받아야 합니다.

캐시:
점수.

데이브 :
응. 네, 왜 이것에 대해 조언이 필요한지 모르겠습니다. 이건 그냥 가서 사야 할 것 같습니다. 하지만 이 문제에 뛰어들기 전에 시장에 대해 조금 말씀해 주시겠습니까?

마이클 :
예, 일반적으로 플로리다는 지금 정말 정말 뜨거운 시장이지만 일반적으로 플로리다 중부 지역은 일종의 다크호스라고 생각합니다. 섹시한 지역은 분명히 탬파이지만 플로리다 중부는 모두가 항상 디즈니를 생각하지만 실제로 플로리다 중부는 제가 이해한 바에 따르면 플로리다 시장은 지속적으로 매우 극단적인 최고점과 최저점을 경험했으며 많이 변동했습니다. 그러나 다른 부동산 사람들이 나에게 말한 바에 따르면 플로리다 시장 중에서 플로리다 중부는 플로리다의 모든 시장 중에서 가장 안정적이었습니다. 그래서 나는 여기에 산다. 초보 투자자인 만큼 최선을 다하겠습니다. 그 부동산을 보고 싶다, 손을 얹고 싶다, 그런 것. 그래서 먼저 여기에 투자를 시작했습니다.

데이브 :
훌륭해요. 그리고 제가 이 문제를 나머지 패널들에게 넘기기 전에 마지막 질문은 '이 거래를 어떻게 찾았나요?'입니다.

마이클 :
그래서 제가 관계를 맺은 도매상을 통해서 왔는데, 그가 이메일로 알리기 전에 먼저 거래를 가져오면 돈을 주겠다고 약속했습니다. 그런데 어느 날 그 사람이 저한테 전화해서 이렇게 말하더군요. "마이크, 지금 당장 와서 이걸 사야 해요." 그리고 나는 그랬다.

캐시:
돈 회담.

마이클 :
네 부인.

제임스 :
글쎄, 나는 나의 첫 번째 조언이 무엇인지 압니다. 그것은 나에게 부동산을 팔라는 것입니다. 이 숫자는 매우 강력해 보입니다. 안녕하세요, 마이클. 이 부동산은 이미 문을 닫았나요? 아니면…

마이클 :
예, 그렇습니다. 사실 지난주에 닫았어요.

제임스 :
그리고 성사되기까지 거래를 어떻게 구성했나요? 자금조달에 맞춰 경화금을 마련하셨나요? 재활 대출을 받았거나 거래를 어떻게 성사시켰나요?

마이클 :
그래서 도매상이 우리가 2주 안에 문을 닫아야 한다고 해서 나는 하드머니를 얻었습니다. 그래서 그래, 나는 계속해서 열심히 돈을 썼고 계약자는 재활이 3주 이상 걸리지 않을 것이라고 말했기 때문에 우리는 전통적인 방식으로 나올 것입니다. 저는 이미 이 부동산에 대한 기존 대출에 대한 서류 작업을 시작했으므로 4월까지 완료될 수 있기를 바랍니다.

제임스 :
그렇다면 단기렌트를 할 것인가, 중기렌트를 할 것인가, 아니면 장기렌트를 할 것인가, 아니면 둘을 혼합하여 갈 것인가?

마이클 :
장기렌트로 진행하겠습니다. 이 사업에서는 관계가 전부입니다. 그리고 내 계약자는 공간으로 이사해야 하는 사람을 알고 있었고 그 공간은 그에게 완벽했다는 것이 밝혀졌습니다. 그래서 그는 세 유닛 모두를 임대하기로 결정했습니다. 그래서 지금 당장 그 사람에 대한 신용 조사를 하고 있는데, 이제 그만둔 것 같군요.

제임스 :
그리고 당신이 이야기하고 있는 대출 기관이나 어떤 대출 기관을 시도하고 있는지에 따라 최종 목표는 얼마입니까? 그래서 우리가 구매할 때 단독 주택 임대를 구매할 때, 이 거래와 같이 높은 현금 흐름을 위해 구매하거나 개발 가능성이 있는 일종의 지분 포지션을 구매하는 경우가 많다는 것을 알고 있습니다. 하지만 저는 거래를 확정하기 위해 얼마나 많은 현금이 필요한지, 아니면 다시 활용하기 위해 다른 유형의 대출 기관을 이용해야 하는지 항상 궁금합니다. 계획을 세울 건가요, 돈 많은 남자에게 이니셜을 남기는 건가요? 대충 20% 정도 줄인거 같은데요?

마이클 :
응, 그런 거, 응.

제임스 :
당신은 그것을 거래에 남길 계획입니까, 아니면 이 부동산을 태워서 자본을 다시 회수할 수 있습니까?

마이클 :
지금은 당분간 거기에 보관할 계획이고, 어느 시점에 이자율이 필연적으로 떨어지면 재융자를 받아서 돈의 일부를 돌려받을 수 있기를 바라고 있습니다. 그런 식으로. 하지만 솔직히 말하면, 안타깝게도 해당 부동산 자체, 해당 지역은 젠트리피케이션의 첫 번째 단계의 조짐을 이제 막 보이기 시작했습니다. 젠트리피케이션 현상에 대해서는 여러 가지 감정이 있지만 부동산 소유주 입장에서는 좋은 일입니다. 네, 무엇보다 주식 구매가 정말 중요합니다.

자밀:
마이클, 만나서 반가워요. 이번 거래도 축하합니다. 7개월 후에 조치를 취하셨습니다. 경이롭다. 출구에 관해 몇 가지 질문이 있습니다. 그리고 그 부동산은 단일 가족 구역으로 지정되어 있지만 임대할 수 있는 유닛이 3채 있다고 말씀하셨습니다. 제 경험에 따르면 기존 대출 기관은 대출을 받기 전에 구역 설정이 귀하의 부동산에 대한 사용 사례와 일치하는지 확인합니다. 그래서 즉시 제가 받는 위험 신호는 대출 기관이 와서 한 가족에 대한 3세대 주택이 있다는 것을 알게 되면 해당 부동산에 대한 대출을 원하지 않을 것이라는 것입니다. 이러한 상황을 어떻게 완화했으며 기존 자금 조달을 받을 수 없는 경우 계획은 무엇입니까?

마이클 :
솔직하게 말할게요, Jamil. 아직은 잘 모르겠어요.

데이브 :
제임스에게 팔아보세요. 당신은 이미 알고 있습니다. 또 다른 출구 전략이 있습니다.

마이클 :
됐어요. 네, 솔직하게 말씀드리죠. 그렇게 먼 미래는 생각해본 적이 없어요. 지난주에 막 닫았는데 그 모든 것을 처리하려고 노력 중이에요. 하지만 제가 이해한 바에 따르면, 제 대출 기관, 기존 대출 기관에서는 문제가 되지 않을 것 같습니다. 솔직하게 말씀드리겠습니다. 나는 당신이 방금 제안한 것에 대해 생각하지 않았습니다.

캐시:
그래서 제가 묻고 싶었던 것은 바로 그 단위가 허용되는 것입니까? 당신은 알고 있나요?

마이클 :
예, 그렇습니다.

캐시:
이러한 모든 영역은 허용되지만 삼중으로 이루어진 영역은 허용되지 않습니다.

마이클 :
삼중으로 하는 것은 아닙니다.

캐시:
좋아요. 왜냐하면 플로리다 법이 캘리포니아 법과 매우 다르다는 것을 분명히 알고 있기 때문입니다. 하지만 많은 사람들은 이러한 추가 유닛을 만들어 임대할 것이라는 사실을 깨닫지 못하지만 보장되지 않습니다. 보험이 적용되지 않기 때문에 적발되면 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

마이클 :
예, 예, 보장되었는지 확인했으니 괜찮습니다.

헨리 :
제 생각에 당신이 여기서 잘한 이점은 많은 사람들이 이런 거래를 보고 "아, 삼중 건물처럼 임대할 것이기 때문에 기꺼이 삼중 주택을 지불할 의향이 있습니다."라고 말한다는 것입니다. 그러나 당신은 거래를 단일 가족처럼 분석하고 실제 형태대로 분석하고 그 숫자를 기반으로 구매했습니다. 그래서 삼중 건물로 임대하는 것은 금상첨화입니다. 제 생각엔 이것이 이와 같은 것을 보는 적절한 방법이라고 생각합니다. 네, Jamil의 말이 맞습니다. 세 유닛이기 때문에 자금 조달을 원하지 않는 기존 대출 기관을 만날 수도 있습니다. 하지만 자금을 조달해 주는 일반 대출 기관을 만날 수도 있습니다.
내가 집에서 해킹한 첫 번째 재산은 여전히 ​​​​소유하고 있습니다. FHA 대출을 받고 있고 뒤에 시어머니 집이 있는 집이에요. 그리고 우리가 그것을 살 때 그들은 어떤 말을 했고 우리는 그들에게 사진 몇 장을 보냈고 그에게 그것이 단독 가족이지만 그 뒤에 시어머니 스위트룸이 있고 자금을 조달했다고 말했습니다. 따라서 대출 기관에 따라 달라질 것이라는 것을 알지만 그의 말이 절대적으로 옳습니다. 확실히, 확실히 생각해 봐야 할 사항입니다. 이는 해당 대출 기관이 원하지 않는다고 해서 다른 대출 기관이 하지 않을 것이라는 의미는 아닙니다.

마이클 :
전혀.

자밀:
마이클, 또 다른 질문입니다. $15,000의 재활 비용을 언급하셨는데, 기간은 15,000주라고 말씀하셨습니다. 그래서 본능적으로 저는 계약자들과 많은 경험을 갖고 있고 그들이 당신에게 비용이 들 것이라고 말하는 모든 것을 두 배로 늘리고 일정도 두 배로 늘린다는 것을 항상 배웠습니다. 그들이 부정직하기 때문이 아니라 그들이 정직하지 않기 때문입니다. 부정직해요. 그리고 이를 고려할 때, 이 계약자를 알고 지낸 지 얼마나 되었으며 그와 함께한 경험은 어떻습니까? 오늘날 부풀려진 재료비를 고려하면 5달러는 매우 낮은 금액으로 들릴 것 같습니다. 요즘에는 10, 15,000, 15,000달러로는 아무것도 할 수 없습니다. 그래서 궁금해요. $XNUMX의 작업 범위는 어떻게 되나요? 실제로 XNUMX주는 개조 작업의 세계에서 꽤 긴 시간이므로 해당 작업 범위가 무엇인지 알고 싶습니다.

마이클 :
그래, 그래. 그래서 그 계약자는 흥미롭게도 그 계약자는 목사입니다.

자밀:
오 좋네. 좋아요. 그러면 부정직한 상자가 확인됩니다. 그렇죠?

마이클 :
분명히. 그래서 저는 약 4개월 전에 뉴저지에서 올랜도에 도착했습니다. 제가 목회자로서 가장 먼저 한 일 중 하나는 그 지역의 다른 목회자들을 모두 만나고 싶은 것이었습니다. 계약자였습니다. 나는 “이봐, 나도 부동산에 관심을 갖고 있는 중이야. 같이 일할래?”
“아, 그렇죠.” 그래서 우리는 매일 만나서 이야기를 나눕니다. 우리는 서로에 대해 어느 정도 신뢰를 갖고 있고, 거래를 함께 분석하며 그런 긴밀한 관계를 유지하고 있습니다. 작업 범위에 관해 우리가 이야기한 것은 제가 말했듯이 속도를 높이기 위해 페인트에 대해 이야기하는 것입니다. 우리는 베이스보드 몇 가지와 주방 조리대 몇 개를 바꾸는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 거의 그 정도입니다.

자밀:
정말 최소한의 것들.

마이클 :
속도를 높이는 데 필요한 최소한의 항목입니다.

헨리 :
무슨 거래.

마이클 :
그래, 정말 훌륭해, 꼭 말해야겠어, 친구. 하지만 우리가 하고 싶은 다른 일도 있습니다. 제가 여러분께 드리는 질문 중 하나는 시장 최고가에서 임대하고 싶다는 것이었습니다. 하지만 현재로서는 환경이 아마도 C 플러스 동네와 비슷할 것이라고 말씀드리고 싶습니다. 그렇다면 너무 많은 혁신이 얼마나 됩니까? 무슨 말인지 아시죠?

자밀:
해당 동네가 B나 B 플러스로 갈 가능성이 있나요? B 플러스인 구성 요소가 있는 경우 해당 번호에 고정한 다음 해당 번호로 끌어올려 전체 범위를 변경할 수 있기 때문입니다.

마이클 :
네, 가능성은 있지만 추측만 한다면 아마 10년에서 XNUMX년 정도 더 걸릴 것 같습니다.

제임스 :
제 생각에 그것은 좋은 질문이라고 생각합니다. 왜냐하면 우리는 나중에 콘도를 살 수 있을 만큼 많은 부동산을 구입하기 때문입니다. 단기적으로는 임대 부동산으로 유지하고 싶습니다. 그리고 저에게는 아무런 문제가 없는 10~XNUMX년 간의 감사 연극을 볼 때 일반적으로 더 오래 지속되는 더 저렴한 재료를 넣거나 더 싼 재료가 아니라 방탄이 더 좋은 재료를 넣는 것을 좋아하지만 LVP처럼 단단한 유형의 바닥, 더 파괴할 수 없는 아이템, 거기에 돈을 쓸 것입니다. 하지만 완전한 장식을 위해 가지 않을 것입니다. 왜냐하면 무슨 일이 일어났는지, 우리가 시애틀에서 하고 있던 일은 일종의 토지 은행이었기 때문입니다. 워싱턴 주처럼 미국 전역의 밀도 변화로 인해 더 이상 단일 가족 구역 지정이 허용되지 않는다는 새로운 법안이 통과되었습니다. 모든 것을 콘도하고 별도로 건설하고 판매하는 것이 허용됩니다.
그래서 제 추천은, 제가 그 거래를 볼 때 실제로 현금 흐름이 좋은지 확인하려고 노력하는 것입니다. 왜냐하면 이 현금 흐름은 현금 수익률이 24%이고 거래에 20%가 남아 있기 때문입니다. 정말 좋은 수익이군요. 당신은 그 현금 흐름을 탈 수 있고 나는 지속될 최소한의 노력을 제안할 것입니다. 하지만 일단 10~1031년 안에 진행되는 다음 단계의 진행 이벤트에 도달하면 전체 재구축을 시도하세요. 실제로 세 유닛을 모두 제외하고 별도로 판매한 다음 더 큰 유닛을 XNUMX개로 판매할 수 있기 때문입니다. 더 큰 재산으로 변합니다.
하지만 콘도를 건설할 때 때로는 개선을 위해 상당한 개조 작업을 수행해야 하고, 새로운 수도관을 추가하고, 하수구 유형을 설치해야 합니다. 그래서 제 생각에는 항상 방탄 렌탈 스타일을 구하고, 그 발전 경로를 기다렸다가 퇴거하고, 최적의 가격을 선택하는 것이 가장 좋습니다. 왜냐하면 지금 그렇게 하면 10년 후에 시장이 달라 보일 수 있고 그 후에는 모든 것을 다시 시작해야 하기 때문입니다. 따라서 10~10년 동안 플레이할 것이라고 생각한다면 자체적으로 유지될 수 있는 수준으로 만들고 수수료와 유지 관리 비용으로 인한 부담을 느끼지 않고 XNUMX~XNUMX년 안에 큰 찢김을 겪을 수 있습니다. .

데이브 :
마이클, 당신은 최고 가격에 임대하고 싶다고 말했는데, 이는 분명히 모든 사람의 목표이지만 세 유닛을 모두 한 세입자에게 임대하고 있다고 하더군요. 그것이 귀하의 임대료 상황에 도움이 된다고 생각하십니까, 아니면 편의를 위해 전체 임대료를 낮추셨습니까?

마이클 :
편의를 위해 임대료를 낮췄습니다. 그리고 들어오는 사람은 강력한 임차인이어서 세 개의 별도 유닛을 관리하는 것보다 우리에게는 한 사람만 있다고 생각했는데 그 사람도 계약자이기도 해서 그는 이렇게 말했습니다. 나와 다른 것들을 위해 기꺼이 어떤 비천한 일도 해줄 수 있다는 점에서 그것도 매력적이었습니다. 그래서 나는 그를 위해 집세를 조금 낮췄습니다.

데이브 :
주방이 3개가 필요한가요? 아니면 3개 유닛에 대한 계획은 어떻게 되나요?

캐시:
응, 그게 내가 물어보려고 했던 거야.

마이클 :
사실, 그의 대학생 자녀들은 이제 막 졸업을 했고 적어도 몇 년은 살 곳이 필요합니다. 그래서 아이디어는 모두가 그 부동산에서 함께 살게 될 것이라는 것입니다. 그래서 나는 우리가 적어도 몇 년 동안은 괜찮을 것이라고 생각합니다.

데이브 :
글쎄요, 거기에 대학생이 살 예정이라면 확실히 더 저렴한 물건을 선택하세요.

자밀:
3,300인 임차료는 월 XNUMX원인가요, 아니면 그 이하인가요?

마이클 :
그래서 우리는 32세입니다.

자밀:
좋아요, 그럼 100달러만 할인해 주세요. 나쁘지 않아.

캐시:
그를 어떻게 선별했습니까? 그 사람이 좋은 세입자인지 어떻게 알 수 있나요?

마이클 :
나는 그에게 소프트웨어인 RentRedi 프로세스인 RentRedi를 진행시켰습니다. 그리고 한 달쯤 전에 작성한 Experian 보고서를 가지고 와서 은행 명세서와 작년 세금 보고서를 제출하게 했습니다. 그래서 나는 그 모든 일을 했습니다. 그리고 파산이나 그와 유사한 것이 있는지 알아보기 위해 여전히 정부 관련 자료를 조사하고 있지만 모든 것이 순조롭게 진행되는 것 같습니다.

헨리 :
나는 그 통화 참조 외에 추가하고 싶습니다. 그래서 만약 그에게 과거 집주인이 있다면, 나는 그들에게 전화를 걸 것입니다. 나는 과거 집주인에게 물어보는 것을 좋아합니다. 왜냐하면 그들이 당신에게 보고서를 줄 것이기 때문입니다. 그리고 제가 일반적으로 묻는 마지막 질문은 집주인이라면 기회가 있다면 다시 임대해 주실 건가요?라고 물었습니다. 그리고 고용주라면 자영업자가 아니라면 그의 고용주에게도 전화해야 합니다.

자밀:
나는 그것에 추가하고 싶습니다. 마지막 집주인이 단지 그들을 꺼내기 위해 거짓말을 할 수 있기 때문에 집주인에게 다시 돌아가십시오.

데이브 :
그렇지.

캐시:
네.

제임스 :
마이클, 당신이 말한 한 가지 사실은 이 사람이 당신의 재산에 대해 어떤 일을 기꺼이 하려고 한다는 것이었습니다. 나는 그런 일을 여러 번 했습니다. 나는 옳은 길과 그른 길을 해왔습니다. 하나는 “야, 나중에 이 부동산 작업을 도와줄게”와 같은 말로 하는 것입니다. 그것은 훌륭하고 훌륭한 몸짓입니다. 하지만 문제는 실제로 일어나지 않는 경우가 많다는 점이다. 그래서 이것은 제가 항상 찾는 기회입니다. 공사든, 임대 유지 관리든, 비용을 줄이기 위해 물건을 어떻게 묶을 수 있을까요? 부동산 관리자나 그 곳에서 일하는 사람에게 임대한다면 그들이 건물을 관리하고 있기 때문에 더 낮은 요금을 줄 수도 있습니다. 하지만 이것은 속도를 늦추고 “야, 한 달에 3300달러 할인해 줄 의향이 있어. 시장가는 3200이고 XNUMX에 구하실 수 있지만 임대료 기간 동안 이러한 유지 관리 항목을 부담해 주셨으면 합니다.
그리고 그렇게 하면 한 달에 수백 달러를 절약할 수 있고 이는 현금 흐름에 상당한 영향을 미치게 됩니다. 그리고 크게 만들 필요도 없고 그냥 이렇게 말하세요. “야, 이 10가지 항목 중 하나라도 발생하면 기꺼이 나가서 무료로 작업해 주고 재료비는 내가 지불할게. ” 그리고 나는 그것을 미리 잠그는 것이 더 낫다고 말하고 싶습니다. 왜냐하면 그에 대한 전반적인 수익 때문에 그가 4년 동안 그곳에 있으면 현금 흐름으로 5, XNUMX%를 추가로 주머니에 넣을 것입니다. 유지비로 피를 흘리게 될 것입니다. 그러니 그냥 글로 써서 "이봐, 당신이 이런 일을 하겠다고 했잖아"라고 생각하게 됐으니까요. 그러면 그들은 “그래, 청구서가 여기 있어”라고 말하더군요. 나는 "글쎄, 이제 너무 많이 지불하고 있어."라고 생각해요. 따라서 이는 특히 첫 집주인으로서 귀하의 부동산에 사람을 실제로 가두어 향후 XNUMX~XNUMX년 동안 귀하의 삶을 더 쉽게 만들어 줄 수 있는 좋은 기회입니다.

캐시:
맙소사, 더 이상 동의할 수 없습니다. 모든 내용이 서면으로 작성되었는지, 합법적인지 확인하세요. 사람들은 무엇이 멋진 지에 대해 서로 다른 생각을 가지고 있습니다. 그래서 나는 보라색 벽으로 끝나는 곳에서 그 일을 했습니다. 그래서 그들이 하는 모든 일은 승인을 받아야 한다고 생각합니다. 그들이 무엇을 하는지 알아야 합니다.

제임스 :
보라색 벽은 임대료를 극대화하는 좋은 방법이 아닙니다.

캐시:
보라색으로 칠하기가 어렵기 때문에 다시 칠하는데 수천 달러가 들었습니다.

마이클 :
세상에

데이브 :
음, 마이클, 이 거래를 성사시켜주셔서 감사합니다. 여기서 나가시기 전에 패널에게 마지막으로 질문하실 것이 있으신가요?

마이클 :
질문이 너무 많아서 이제 질문이 다 끝났으니 남은 게 하나도 없는 것 같아서 재밌네요.

데이브 :
글쎄요, 그건 우리가 할 일을 했다는 뜻인 것 같아요.

마이클 :
네, 그랬어요. 네, 그랬어요. 여기에 있어서 너무 행복했어요. 매우 감사합니다.

데이브 :
물론. 그리고 축하합니다. 대단한 것 같네요.

자밀:
전혀.

헨리 :
축하해요 친구.

마이클 :
감사합니다. 감사합니다.

데이브 :
Matt McMains 님, On the Market에 오신 것을 환영합니다. 여기 있어주셔서 감사합니다.

매트:
안녕, 초대해줘서 고마워요, 데이브.

데이브 :
그럼, 부동산에서의 귀하의 경험에 대해 조금 이야기하는 것부터 시작하겠습니다.

매트:
내 경험은 다소 미미합니다. 저는 코로나19가 시작될 때 바로 구입한 기본 주택을 가지고 있는데, 이는 저를 부동산 세계에 입문하는 데 도움이 되었습니다. 그리고 이를 극복하고 플로리다 주 펜사콜라에 임대 부동산을 구입하고 처음에는 에어비앤비로 시작했다가 가을이 되자 장기 임대로 전환했습니다.

데이브 :
알았어, 좋아. 그리고 그곳은 당신이 사는 곳이 아닙니다. 플로리다에서요?

매트:
옳은. 저는 캘리포니아 주 오렌지 카운티, 남부 캘리포니아에서 자랐고 펜사콜라에서 대학을 다녔습니다. 그래서 그 분야에 대한 친숙함이 생기는 거죠.

데이브 :
알았어, 좋아. 그럼 지금 보고 있는 거래에 대해 조금 말씀해 주세요.

매트:
괜찮은. 그래서 그것은 90일 이상 시장에 나와 있던 모든 것을 검색하여 펜사콜라에서 발견한 시장 거래였습니다. 그리고 이 제품은 실제로 제가 발견한 지 40일밖에 안 됐는데, 가격이 세 번이나 인하되었다는 걸 알았습니다. 그래서 저는 "아, 아마 그걸 없애려고 노력 중이니까 제안을 해보자"고 했어요. 그리고 헨리가 그의 마스터마인드에서 말했듯이, "제안을 하고 그들이 원하는지 아닌지를 선택하게 하세요." 그래서 그것이 내가 한 일입니다. 그리고 이것은 실제로 붙어 있습니다. 161에 등록되어 있었습니다. 현재 140에 고정되어 있습니다.

데이브 :
엄청난. 글쎄요, 그것에 대해 더 듣고 싶습니다. 그 전에 펜사콜라에 대해 아무것도 모르는 분들을 위해 이 지역에 대해 간단히 말씀해주실 수 있나요?

매트:
펜사콜라에는 몇 개의 대학이 있고 해군 비행장이 있습니다. 그래서 플로리다의 팬핸들(panhandle)로 많은 이동과 교통이 있습니다. 그러나 그것은 앨라배마 쪽에 가깝습니다. 내가 했던 시장 분석은 지난 몇 년간을 되돌아보며 지난 경기 침체를 통해 좋은 성과를 거두었습니다. 거기에는 큰 변동이 없었습니다. 그래서 저는 그들이 앞으로 다가올 어떤 일이 있어도 꽤 안정적으로 앞으로 나아갈 수 있다고 생각했습니다. 그리고 목록 대비 판매 비율도 꽤 좋았습니다. 그래서 제가 방금 선택한 곳이 바로 여기입니다. 나는 단지 그 지역에 대한 친숙함을 가지고 있다. 시내를 짓고 있어서 좋은 일이 많이 생길 것 같아요.

데이브 :
엄청난. 그리고 당신의 계획은 그것을 뒤집는 것입니다, 그렇죠?

매트:
옳은. 내 계획은 부동산에 대해 20%를 낮추는 것인데, 나는 두 부동산에 속해 있고 이미 거의 건조해졌기 때문에 나에게 별로 도움이 되지 않습니다. 그래서 나는 내 주머니에서 돈이 전혀 없거나 적은 돈을 꺼내려고 노력하고 있으며 이 첫 번째 돈을 뒤집어서 궁극적으로 BRRRR을 시작하고 임차인을 넣고 재융자하지만 다른 사람의 돈을 사용하려고 노력하고 있습니다.

제임스 :
Matt, 귀하의 재활 예산에 따르면 이 부동산에 대한 A, 저는 이 부동산의 가격대인 140이 마음에 듭니다. 처음으로 리모컨을 사용할 때 아주 좋습니다. 특히 낮은 가격대는 화장품에 더 가깝습니다. 회전하다. 그리고 다른 주에서 구매할 때는 변수가 적기 때문에 외관상의 전환이 훌륭하다고 생각합니다. 이 거래에 대한 나의 관심사는 그것이 약간 빡빡하다는 것입니다. 내 생각에 숫자는 다양한 면에서 좋아 보인다. 하지만 반대로, 특히 원격으로 뒤집는 경우에는 약간 빡빡할 수 있다. 왜냐하면 비용을 그만큼 통제할 수 없다면, 이 거래에서 당신은 상당히 빨리 적자를 겪을 수 있습니다.
레버리지를 쌓고 100% 자금조달을 찾고 있다면 그 시점에서 부채 비용은 일반 플리퍼보다 높을 것입니다. 우리가 거래를 전환할 때 많은 경우 거래에서 20~25%를 남기게 되는데, 이는 일반적으로 해당 시점에서 XNUMX~XNUMX개월 내에 우리에게 돌아올 것입니다. 왜냐하면 내가 플립 숫자를 볼 때 이 거래에 대한 경화율을 아직 설정하지 않았습니까? 이것에 대한 부채 비용은 얼마입니까? 왜냐하면 그것이 마진에 큰 영향을 미칠 것이기 때문입니다.

매트:
그래서 경화금에 관한 한, 제가 이 거래를 구성하려는 방식은 구매와 재활을 위한 경화금입니다. 그리고 저는 여기 오렌지 카운티의 부동산 모임에서 만났고 계약금과 그에 대한 간접비를 기꺼이 지불할 개인 돈이 준비되어 있습니다. 하지만 오늘 내가 묶어두어야 했던 경화금은 약 12%이고 다운된 금액은 10%일 것이라고 합니다. 그래서 현재 거기에서 소식을 듣기를 기다리고 있으며 그것이 내가 거래의 위치를 ​​결정하게 될 것입니다.

자밀:
Matt, 당신의 정규직 W2는 무엇입니까?

매트:
저는 연방 공무원입니다.

자밀:
아, 정말 대단해요. 그러므로 당신은 누군가가 당신에게 진실을 말하고 있는지 이해할 수 있는 능력에 매우 정통합니다. 계약자에 대해 어떻게 생각하시나요? 그들이 제공하는 수치에 대해 기분이 좋으십니까? 작업 범위가 제시된 내용과 일치한다고 생각하십니까?

매트:
나는 꽤 자신감이 있습니다. 지금은 60,000개를 검토 중이에요. 첫째, 이 부동산을 잠갔을 때 내 추정치는 52이었습니다. 두 명의 계약자가 나왔고 둘 다 마지막 거래를 통해 그들과 상당히 관계를 맺었습니다. 한 명은 65세에 왔고 다른 한 명은 XNUMX세에 왔어요. 그래서 저는 그것들을 저글링하는 중입니다. 솔직히 둘 중 하나라도 괜찮을 것 같지만 아직 결정을 내리지 못했습니다.

자밀:
부동산 점검 기간이 지났나요?

매트:
네, 토요일 기준으로 딱 하루 전이에요. 응.

제임스 :
그래서 Matt, 당신의 빚이 잡혔습니다. 저는 반전을 알아내려고 노력하고 있기 때문에 다시 돌아오고 싶습니다. Flip은 항상 A를 기반으로 하기 때문에 자본을 구축하기 위해 할 수 있는 최선의 방법에 대한 접근 방식은 임대 부동산을 계속 구매하기 위해 축적하려고 할 때 도매 및 전환하는 것이라고 생각합니다. 그것은 훌륭한 엔진이고 세금이 높은 엔진이지만 실제로 작동합니다. 그리고 저에게 플립을 볼 때 현금 반환에 대한 현금이 전부입니다. 그리고 이 거래에 대한 제가 우려하는 점은 서류상의 이 거래가 도매를 포함한 몇 가지 다른 출구 전략에 매우 효과적일 수 있다는 것입니다.
그러나 반대로, 건설 비용이 이미 약간 초과되고 부채가 12%에 달할 경우 플로리다에서 판매 비용은 얼마입니까? 일반적인가요? 워싱턴에서는 야외에서 물건을 팔 때 대략 10% 정도를 지불합니다. 소비세, 마감 비용, 부동산 수수료, 거기에 드는 비용은 얼마입니까? 만약 우리가 워싱턴에 있었다면 마진은 거의 10% 미만이거나 이익으로 10,000 미만이 될 것이기 때문에 이 거래에서 큰 영향을 미치지 않을 것입니다. 그리고 또 다른 질문은 해당 특정 시장에 대한 것입니다. 250 범위에서 판매할 때 구매자가 마감 비용을 지불할 것으로 기대하는 것입니까? 왜냐하면 이는 마진에 대한 이 거래에 상당한 영향을 미칠 수도 있기 때문입니다.

매트:
좋은 질문이에요, 제임스. 그래서 솔직하게 말해서 마감 비용이 6,000~10 정도라고 추정했는지는 잘 모르겠습니다. 하지만 아마도 거기에서 약간의 실사를 수행하고 이것이 어떻게 될지 정확히 알고 있는지 확인해야 할 것입니다.

제임스 :
예, 왜냐하면 당신이 뒤집을 때 우리는 이러한 모든 비용, 즉 부채 비용, 건설 비용, 판매 비용을 모두 합친 다음 그 순수가 무엇인지 살펴봐야 하기 때문입니다. 그래서 판매원가가 얼마인지 꼭 알아봐야겠습니다. 왜냐하면 각 카운티마다 다르다는 것을 알고 있기 때문입니다. 워싱턴에는 차등 소비세가 있는 것으로 알고 있습니다. 가격대에 따라 1.2%와 판매 비용을 지불할 수 있고, 가격이 비싸면 소비세로 최대 3%를 지불할 수 있습니다. 따라서 거래에 큰 변화가 생길 수 있습니다.

캐시:
그리고 재산세와 보험이 있으며 이 모든 것들은 실제로 보유 기간이 길어질수록 합산됩니다. 원하는 대로 팔 수 없고 돈을 잃고 싶지 않기 때문에 결국 보유해야 하는지 궁금합니다. 자격을 갖추셨나요? 장기 요율로 재결제할 수 있나요?

매트:
예. 임대가 필요한 경우 현금 흐름이 최소화될 가능성이 있지만 현금 흐름은 될 것이라고 이미 대출 기관에 이야기했습니다. 그래서 저는 그것을 백업 출구 전략으로 삼았습니다.

자밀:
그 재융자로 귀하의 개인 자금 대출 기관을 없앨 수 있습니까?

매트:
네, 가까워지겠지만 커버할 수 있을 것 같아요.

자밀:
신난다.

제임스 :
Matt, 어떤 종류의 대출을 받았나요? 왜냐하면 제가 임대 수치를 볼 때 일반적으로 가치의 70, 75%에 대한 대출을 받을 수 있기 때문입니다. 이는 이에 대해 약 160, 165의 잔액 대출을 제공할 것입니다. 당신은 200에 부채 비용을 더한 금액을 지불하게 됩니다. 그리고 당신이 본 거래에 30만, 40만 달러를 남겨두는 것이 꽤 편안하다고 느끼는 것입니까?

매트:
그것은 분명히 내 것이 아닙니다... 예, 제가 그것에 대해 매우 편안하다고 말할 수는 없지만 출구 정면에서 해결해야 할 몇 가지 사항이 있습니다.

자밀:
마지막 협상 기술인 Matt와 저는 귀하가 검사 기간을 지났다는 것을 알고 있으며 실사 기간이 지난 후에 더 깊은 내용을 협상하려고 시도하는 것이 반드시 최선의 방법은 아니지만 그런 일이 발생합니다. 그래서 저는 이 거래에서 추가로 10~20,000달러의 쿠션이 필요하다고 생각하기 때문에 궁금합니다. 그리고 판매자의 동기를 살펴보면 현재 EMD에 대한 위험이 얼마나 됩니까?

매트:
1300.

자밀:
알았어, 상당한 금액이기는 하지만, 판매자가 "야, 돈 갖고 도망가자"라고 할 만큼은 아닌 것 같아요. 그래서 Mike, 검사 기간이 하루 지났음에도 돌아가서 "야, 내 전화번호를 보니, 꼭 해야 할 것 같아"라고 말하는 것이 편하신지 궁금합니다. 추가 크레딧을 요청하세요.” 내 생각에 이 거래로 구매 가격에서 20,000달러를 추가로 할인받으면 당신의 몸매는 정말 환상적일 것입니다. 그리고 저는 그들이 거절하더라도 Matt를 추천하고 싶습니다. 그들이 거절하더라도 촬영하는 것은 항상 그만한 가치가 있습니다. 왜냐하면 여러분에게는 여전히 “좋아, 그들이 거절했어.”라고 말할 권리가 있기 때문입니다. 나는 여전히 앞으로 나아갈 것입니다. 나는 내 1,300달러를 위험에 빠뜨리고 싶지 않습니다. 나는 마무리하고 거래를 계속 진행할 것입니다.” 하지만 당신에게는 여전히 노력하고 앞으로 나아갈 권리가 있습니다. 그래서 궁금해요. 그게 당신이 편안하게 할 수 있는 일인가요? 그렇다면 최고의 기술이 무엇인지 도와드릴 수 있습니다.

매트:
응, 확실히 편해. 난 상관없어, 꼭 물어볼게.

헨리 :
그는 법 집행 기관에 있으므로 물론 물어볼 수 있습니다.

매트:
그래, 대결은 내 약점이 아니다. 하지만 네, 물론이죠. 도움을 주시면 감사하겠습니다. 전적으로.

캐시:
Jamil, 궁금해요. 판매자가 그렇게 하도록 장려하기 위해 이익을 낮추는 경우 이익을 분할할 때 판매자가 어떻게든 끌어들일 수 있는 창의적인 옵션이 있습니까?

자밀:
그의 구매 가격을 고려하면, 나는 판매자가 부동산 소유권을 유지하고 Matt가 개인 자금 대출 기관을 거래에 참여시키고 개조를 완료했으며 초기 비용이나 대출이 없는 혁신을 선택했을 것입니다. 해당 부동산에 들어가는 데 드는 비용. 그렇다면 그에게 남은 것은 개조 공사뿐입니다. 그리고 그는 판매자와 판매 가격을 140으로 합의했지만 마감 및 개시 수수료만 7,000달러 정도 절약할 수 있었습니다. 그리고 저에게는 매우 창의적으로 그것이 가장 전략적인 움직임이었을 것입니다. 왜냐하면 그는 자신의 개인 자금 대출 기관을 테이블로 데려왔기 때문입니다. 그는 소유권을 가질 필요가 없기 때문에 20%를 내려놓을 필요가 없습니다. 개인 대금업자가 개조 비용으로 52,000달러를 가지고 들어와서 지금은 192달러에 있고 그는 250달러에 팔고 있습니다. 이익이 있습니다.

제임스 :
내가 가질 유일한 관심사는 판매 비용과 그 사람을 아는 것입니다. 이러한 최초의 주택 구매자 시장에서는 실제로 비교 가능한 제품을 자세히 살펴봅니다. 대부분의 경우 워싱턴에서는 마감 비용이 지불되었는지 여부를 확인할 수 있습니다. 그것은 거래 직후에 50%이고 이와 같은 이익의 XNUMX%입니다. 하지만 문제는 부채 비용이 이 거래를 파괴할 것이기 때문에 이것이 구조화하는 좋은 방법이라고 생각합니다. . 그리고 오래 지속되면 상당히 빨리 빨간색으로 변할 수 있습니다.

헨리 :
Jamil, 마스터 도매업자로서 어떻게 생각하시나요? 그렇다면 그 협상에서 판매자에게 내려오라고 요청하는 동시에 도매업자에게 보상을 위해 수수료를 조금 깎아달라고 요청하여 중간 지점이 있다면 어떻게 생각하시나요?

자밀:
그럼 이것도 도매상한테 산 건지, 아니면 그 사람이 갔는지, 대리점에 직접 간 거겠죠?

매트:
시장에 나와 있는 자매이자 대리인.

자밀:
예. 좋아요. 그래서 에이전트가 이중 표현을 했기 때문에 내려오라고 요청하는 플레이가 있을 수 있다고 생각합니다, Matt? 리스팅 에이전트가 귀하를 대표했습니까?

매트:
저는 제 에이전트를 통해 진행했습니다.

자밀:
좋아요. 그래서 저는 이중 대표를 선호합니다. 왜냐하면 이제 상장 중개인이 커미션을 두 배로 받는 상황에 놓이게 되기 때문입니다. 그리고 그들이 정말로 어떤 일을 완수하고 싶을 때, 그들은 거래가 성사되기를 원하기 때문에 기꺼이 3%와 함께 플레이할 의향이 있습니다. 그래서 일반적으로 시장에서 물건을 살 때 저는 항상 상장 중개업자에게 직접 가서 이중 대리를 요청하거나 그냥 이렇게 말합니다. 내가 들어오는 가격대에 따라 거래를 더 달콤하게 하거나 나 자신과 주택 소유자에게 더 재정적으로 합리적이 되도록 하기 위해 나 자신이나 판매자에게 돌려줍니다.” 이 특정한 경우에는 구매자 대리인이 있다고 생각하는데, 이는 그들의 신탁 의무가 귀하에게 있기 때문에 좋습니다.
따라서 저는 귀하가 구매자의 대리인과 진심으로 대화를 나누고 다음과 같이 말해야 한다고 생각합니다. “이 수치를 보고 있는데 대출 비용을 보면 조금 걱정이 되기 시작했습니다. 시장." 그리고 펜사콜라의 시장이 강세임에도 불구하고 저는 플로리다에 대해 매우 낙관적입니다. 지금 우리가 가지고 있는 경제 데이터는 최고가 아닙니다. 연준은 추가 금리 인상을 시사하고 있다. 따라서 귀하가 고려하지 않은 자산 감가상각이 여전히 있을 수 있습니다. 그리고 해당 부동산에 대한 ARV가 추가로 5~10% 하락하면 완료된 것입니다. 이것은 현실이며 주말과 지난주 내내 우리는 은행이 문을 닫고 은행 운영이 중단되는 등 많은 혼란을 겪었습니다. 앞으로 나아갈 때 긴장하게 만드는 경제 지표로 사용할 수 있는 것들이 너무 많습니다. 그리고 이러한 상황을 테이블에 올려 놓고 자격증을 갖춘 검사관을 고용했다면 검사 기간 동안 그렇게 했습니까? 검사 보고서를 작성하셨나요?

매트:
아니요, 허가받은 계약자 두 명이 나와서 부동산을 파헤치도록 했습니다.

자밀:
알았어, 완벽해. 충분하다. 그래서 나도 그것들을 사용할 것입니다. 그리고 제 생각에는 두 숫자 중 더 높은 숫자를 사용하는 것이 더 현명하다고 생각합니다. 왜냐하면 높은 숫자가 낮은 숫자보다 올바른 숫자일 가능성이 더 높기 때문입니다. 계약의 세계를 보면 그들이 말한 것보다 적은 금액으로 거래가 이루어진 적이 없습니다. 항상 그 이상이고, 내 여동생은 내 계약자야. 나는 세상 누구보다 그녀를 신뢰하지만 여전히 항상 틀려. 그래서 내 생각에 귀하는 구매자의 대리인에게 제출할 매우 강력한 사례를 갖고 있으며 구매자의 대리인은 해당 사례를 목록 대리인에게 제출해야 합니다. 그래서 당신이 전화 게임을 할 것이기 때문에 약간의 마찰이 있을 것입니다. 또한 에이전트에게 이메일을 전달할 수 있는 권한을 부여할 수도 있습니다.
저는 예를 들어서 이렇게 말하곤 했습니다. “제가 받은 이 입찰가와 우리가 보고 있는 경제 데이터, 그리고 지난 주에 일어난 모든 일들을 볼 때 저는 이것에 대해 덜 자신감을 갖고 있습니다. 이 가격에 거래하세요. 그리고 정말 이 판매자가 이 집을 옮기고 싶어하는 것 같아요. 이번 계약에 꼭 참여하고 싶은데 140세에 공연을 하게 돼 너무 긴장된다”고 말했다.

캐시:
Jamil, 당신이 말하는 것이 마음에 듭니다. 왜냐하면 이 집이 시장에 나와 있었고 그들은 그것을 없애고 싶어하기 때문입니다.

자밀:
그리고 그들은 세 번의 가격 인하를 겪었습니다. 그리고 그것은 이 사람들이 동기를 부여받았다는 신호입니다.

캐시:
그들은 돌아가서 당신이 추워지고 있다고 말할 좋은 신호이며 지난 주말만으로도 은행 실패가 있다는 것을 이해하고 시도하기에 충분합니다. 무엇을 잃어야 합니까?

제임스 :
그리고 그게 바로 지금 중요한 것은 시장이 변했고 시장의 속도도 변했다는 것입니다. 우리는 모두 지난 2년 동안 아무런 검사도 없이 빠른 검사도 없이 모든 것을 작성하고 있었습니다. 더 이상 그렇게 할 필요가 없습니다. 그리고 정말 중요한 것은 거래를 준비하고 있으므로 검사 일정이 연장될 수 있다는 것입니다. 부채를 확정하지 않았다면 입찰가가 확고하지 않고 비용을 완전히 파악하지 못한 경우에도 괜찮습니다. 그 시점에서 타당성에 대한 연장을 요청하고 싶다면 더 많은 시간을 확보하십시오. 시간이 많을수록 거래를 더 잘 준비할 수 있습니다. 시간이 많을수록, 더 많이 준비할수록 거래 시 위험이 줄어듭니다. 따라서 자금 조달에 대해 기분이 좋아질 때까지 완전히 고정될 때까지 포기하지 마십시오.
또한, 해당 160,000차 대출 기관이 마지막 순간에 귀하에게 보석금을 지불하고 그것이 확정되지 않고 그에 대한 완전한 약속을 갖고 있다면 귀하의 진지한 돈이 위험에 처할 수 있기 때문입니다. 따라서 해당 타당성을 사용하여 용어를 올바르게 설정하십시오. 그리고 내 생각엔 Matt, 내가 가진 질문 중 하나는 이 임대가 무엇에 쓰일 것인가 하는 것입니다. 나는 이것에 대해 잘못된 종류의 dispo를 뒤집어서 전체 임대인이 있는 Jamil과 같은 사람에게 가져올 수도 있다고 생각하기 때문에 사람들이 감당할 수 있는 성장이 가능한 지역에서 좋은 가격대라는 것을 의미합니다. 나는 당신이 40에 대한 대출을 가지고 있다면 많은 사람들이 한 달에 1250을 지불하는 임대 부동산에 XNUMX달러를 남겨 둘 것이라고 보고 있습니다. 당신은 그것을 도매화할 수 있을 것입니다. 그러면 자본을 구축하고 약간 얇은 위험을 감수하지 않는다는 목표를 달성할 수 있습니다.

매트:
네 좋습니다. 해당 특정 지역의 중간 임대료와 비용은 월 1475입니다. 그래서 거기 임대료는 확실히 강합니다.

자밀:
거기에서도 당신을 강한 성향의 사람들과 연결시켜 줄 수 있어서 기쁩니다. 내 생각에 Matt, 그렇다면 마감일이 언제입니까?

매트:
3월 XNUMX일.

자밀:
좋아요, 이제 시간이 좀 남았네요. 그래서 제가 이 기간에 할 일은 강력한 재협상을 위한 사례를 만드는 것입니다. 그동안 도매 출구 전략을 시도해 보세요. Matt, 이것으로 5,000달러를 벌더라도 그것은 5,000달러입니다. 13달러를 벌려면 5번의 위험을 감수해야 합니다. 정말 좋은 수익이군요. 당신은 그것을 거래하고, 다음으로 넘어갑니다. 하지만 그 재협상에 성공한다면 더 많은 상승 여력을 추가할 수 있는 기회도 있다고 생각합니다. 이것을 145에 도매한다고 말하면 구매 가격에서 추가로 $10 또는 $20,000 할인을 받을 수 있습니다. 이제 갑자기 종이를 뒤집으면서 만들려고 했던 것을 만들고 있는 것입니다. 그리고 비즈니스 모델이 도매인 저에게 있어서 그것은 집에 망치를 대는 것보다 더 신나는 일이라고 말씀드리고 싶습니다.

캐시:
또한 실제로 뒤집을 준비를 하고 더 많은 임대 준비를 할 필요가 없다면 수리할 부분이 적다면 그냥 구매 후 보유하기로 결정했는지 궁금합니다. 건설 가격이 내려갈 수 있을까요?

매트:
좋은 생각이네요. 여러분과 이야기를 나눈 후 꼭 알아보고 싶은 부분입니다.

캐시:
정말 좋은 렌트인 것 같습니다. 네, 정말 좋은 시장이에요. 많은 역학. 해당 부동산에 대한 매수 후 보유에 대한 나의 가장 큰 우려는 펜사콜라가 허리케인에 너무 큰 타격을 입어 보험이 천문학적일 뿐이라고 생각하지만 여전히 그 수치는 그 가격으로 매수 후 보유 투자자에게 여전히 효과가 있을 수 있다는 것입니다.

매트:
그것에 대한 아주 좋은 지적입니다.

헨리 :
나는 Jamil의 의견에 진심으로 동의합니다. 나의 동일한 제안은 아마도 Jamil이 해당 시장에 구매자가 있는지 확인하는 것이었습니다. 왜냐하면 그것은 훌륭한 구매 및 보유 가격대이기 때문입니다. 또 다른 것은, 당신이 이 재협상을 진행하는 동안 나는 그 주변 동네에 주택을 소유한 모든 LLC를 끌어들이게 될 것입니다. 일반적으로 그들은 그것을 임대로 사용하는 투자자이기 때문입니다. 그런 다음 가장 많은 지분을 소유한 LLC를 기준으로 해당 목록의 우선순위를 지정합니다. 그런 다음 LLC의 소유자가 누구인지 찾아 전화를 걸어 XYZ 가격으로 이 거래를 원하십니까? 분명히 그들은 그 동네를 좋아하기 때문에 그 동네에 다른 임대 주택이 있고 그 가격을 기꺼이 지불할 수도 있습니다. 그리고 그런 식으로 구매자를 찾을 수도 있습니다. 그래서 오늘은 그렇게 하려고 합니다.

매트:
좋은 제안이에요, 헨리. 감사합니다.

자밀:
해당 프로세스에 익숙하지 않은 경우 Henry가 오프라인에서도 안내해 드릴 수 있습니다. 건너뛰기 추적과 관련하여 도움을 드릴 수 있는 유틸리티가 있고 귀하는 연방 법 집행관이므로 무엇이든 찾는 방법을 알고 있습니다.

데이브 :
알았어, 매트. 고마워요. 이 조언이 도움이 되었기를 바랍니다. 우리에게 거래를 제안하고 이 모든 것을 우리와 공유해 주셔서 감사합니다.

자밀:
귀하의 서비스에도 감사드립니다, Matt. 나

매트:
감사합니다. 감사합니다. 교육을 받은 것 같은 기분이 들어요. 고마워요.

캐시:
신난다.

데이브 :
자, 헨리 코칭사업 홍보에 참여해주신 모든 분들께 감사드립니다.

캐시:
나는 그가 만들어내는 변화를 보는 것을 좋아합니다. 정말 멋진 만남이군요.

데이브 :
아니, 정말이지 정말 대단했어요. Matt와 Michael은 둘 다 매우 흥미로웠고, 그들이 말하는 내용을 알고 있었고, 피드백에 개방적이었습니다. 그들과 이야기하는 것이 좋았습니다. 그럼 헨리, 학생들이 쇼에 참여하는 것에 대해 어떻게 생각하시나요?

헨리 :
맙소사, 정말 놀라운 일이라고 생각했어요. 사람들이 부동산에 투자하도록 돕는 것은 분명히 내 열정입니다. 이것이 제가 이 쇼에 전반적으로 참석한 이유입니다. 하지만 내 학생들이 거래를 할 때, 그리고 내가 거래를 할 때, 남자, 그리고 분명히 Michael은 그의 3개 단위 단일 가족 거래로 첫 번째 부동산 거래에서 홈런을 쳤을 때 더 흥분됩니다. 그리고 그것은 분명히 모두가 하고 싶어하는 일입니다. 그리고 어떤 사람들은 Matt의 거래를 보고 "아, 그거 들어가기 힘든 곳이구나"라고 말할 것 같아요. 그러나 나는 모든 사람들이 이 문제를 다른 관점에서 보도록 촉구하고 싶습니다. Matt가 한 일은 그가 엄청난 조치를 취했다는 것입니다. 그는 불의 재판을 배우고 있습니다. 그리고 너무 많은 사람들이 그렇게 하는 것을 두려워합니다. 그들은 나가서 거래를 분석하고 제안하는 것을 두려워합니다.
왜냐하면 그들은 나쁜 거래에 빠지면 세상이 끝날 것이라고 생각하고 나쁜 거래는 재미가 없기 때문입니다. 내가 거기에 그것을 넣지 못하게 해주세요. 그러나 결국 Matt가 자신이 감수하게 될 위험을 좋아하지 않기 때문에 이 거래에서 물러나면 $1,300를 잃게 되지만 실제로는 $1,300를 잃지는 않습니다. 그는 다른 사람의 수업에서 받을 수 있는 것보다 더 많은 교육을 받기 위해 1,300달러를 지불했습니다. 그는 Mastermind에서 더 많은 교육을 받고 있습니다. 그는 불의 재판을 받았고, 거래를 찾고, 거래를 분석하고, 대리인과 대화하고, 제안을 하고, 검사를 하고, 돌아가서 재협상을 통해 현재 타당한 거래를 성사시키려고 노력해야 했습니다. 그런 다음 여러 출구 전략을 살펴보고 그것이 의미가 있는 곳으로 나가려고 노력하십시오.
그리고 그렇지 않다면 그는 나가야합니다. 그런 다음 그는 나가서 1300달러를 잃어야 합니다. 글쎄요, 너무 많은 사람들이 그렇게 하지 않을 거예요. 그리고 그들은 그렇게 하지 않기 때문에 부를 쌓을 수 있는 위치에 있지 못할 것입니다. 하지만 Matt는 이 거래로 돈을 벌 수 있는 위치에 놓이게 될 것이고, 그렇지 않으면 그 1,300달러로 스스로 산 교육 때문에 다음 거래에서 홈런을 칠 것입니다. 그 사람이 그런 행동을 했다는 게 정말 믿기지 않는 것 같아요

제임스 :
접촉은 동등한 계약입니다.

헨리 :
맞습니다, 물론이죠.

자밀:
나는 그가 정말 중요한 교훈도 많이 배웠다고 생각합니다. 방금 말씀하신 것처럼, 헨리, 이 모든 것이 경이로운 일입니다. 그런데 마이클의 거래를 어떻게 성사시킬 수 있나요?

헨리 :
내 프로그램에 참여할 수 있는 링크를 알려드릴까요?

데이브 :
할인받을 수 있는지 물어보려고 했어요.

제임스 :
응, Jamil, 당신은 도매업자야. 마이클의 거래를 제게 가져다 주실 수 있나요?

자밀:
오른쪽. 내 말은, 그 사람한테 말을 걸려고 했는데, 이미 그 사람이 닫았기 때문에 나는 '오'라고 했어요.

캐시:
그 숫자는 다시 찾기 어려울 수 있기 때문에 그 숫자에 익숙해지지 않는 것이 좋습니다. 하지만 누가 알겠어요?

헨리 :
그것은 비명을 지르는 거래, 비명을 지르는 거래입니다.

데이브 :
그에게는 잘된 일 이네요. 여기 와주셔서 모두 감사드립니다. 이것은 매우 재미있었습니다. 이에 대한 귀하의 의견을 듣고 싶습니다. 많은 사람들과 함께 라이브 쇼를 진행한 것은 이번이 처음입니다. Instagram에서 우리 중 누구라도 찾을 수 있고, 특별히 우리가 확인하고 확인할 On the Market 포럼이 있는 BiggerPockets 포럼에 게시할 수도 있습니다. 그러니 모두가 감사하길 바랍니다. 청취해 주신 모든 분들께 감사드리며, On The Market의 다음 에피소드에서 뵙겠습니다.
On The Market은 저, Dave Meyer와 Kailyn Bennett가 제작하고 Kailyn Bennett가 프로듀싱하고 Joel Esparza와 Onyx Media가 편집하고 Puja Gendal이 조사했으며 BiggerPockets 팀 전체에 큰 감사를 드립니다. On the Market 쇼의 내용은 의견일 뿐입니다. 모든 청취자는 데이터 포인트, 의견 및 투자 전략을 독립적으로 확인해야 합니다.