終末の見出し 消費者信頼感の遅れもあり、2024 年にどう進むべきでしょうか? XNUMX 人の上級エコノミストからアドバイスを得る時間です。大きなポケット」 デイブマイヤー と話す ZILLOWの オルフェ・ディヴォンギー および レッドフィンの チェン・ジャオ 最新の米国経済指標をわかりやすく解説し、 今年の住宅市場で成長するための戦略。
入ります 住宅価格、入ってくる 「手頃な価格の修正」、住宅ローン金利予測, なぜ来年は買い手にとって大幅に有利になる可能性があるのか。しかし、それだけではありません。チェンとオルフェは両方とも共通しています。 2024年の経済見通し、 の状態 アメリカの消費者、そして何が起こるか 学生ローン 景気が回復し、クレジットカードの滞納が増加し、手元資金が枯渇してしまいます。
最後に、チェンとオルフェのリストで終わります。 注目すべき不動産市場 と パンデミック後のブームが再び活性化する可能性がある物価の高い地域。何が期待できるか、どこに投資すべきか知りたい場合は、 熱い住宅市場が戻ってくるなら iN 2024、 くっつき回る!
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デイブ:
皆さん、こんにちは。BiggerPockets Network へようこそ。新年明けましておめでとうございます。あなたも私と同じなら、住宅市場や不動産投資に興奮しながら 2024 年を迎えることになるでしょうが、おそらく多くの疑問も抱えているでしょう。昨年は、マクロ経済の観点でも、住宅市場のパフォーマンスの観点でも、多少の浮き沈みがありました。少し混乱してしまいました。したがって、2024 年には多くのチャンスがあるにもかかわらず、未解決の疑問も数多くあります。そこで今日は、これらの質問のいくつかに答えるための特別なエピソードをご紹介します。経済と住宅市場の現状について話し合うために、2024人の著名なシニアエコノミストを招聘します。私たちは XNUMX 年について予測します。自信を持ってポートフォリオを構築するために必要なすべての統計とすべてのコンテキストを提供します。
これは、2024 年に最初の不動産を購入しようとしている場合でも、既存のポートフォリオを拡大しようとしている場合でも当てはまります。今日のゲストは、Redfin のシニアエコノミストである Chen Zhao 氏と、Zillow のシニアエコノミストである Orphe Divounguy 氏の XNUMX 人です。そして、おそらく皆さんが気になるであろうすべてのトピックについて取り上げていきます。インフレや住宅価格、そしてもちろん住宅ローン金利などについても話します。誰もが常にそれらについて話したいと思っています。したがって、このエピソードが終わるまでに、経済と住宅市場が今日どのような状況にあるのか、そして今後 XNUMX 年間に経済と住宅市場がどのような方向に進む可能性があるのかを十分に理解できるようになります。それでは早速、Redfin の Chen Zhao と Zillow の Orphe Divounguy を迎えましょう。
Chen Zhao 氏と Orphe Divounguy 氏、BiggerPockets ポッドキャストの初の経済ラウンドテーブルへようこそ。今日は、お二人と業界の広範な専門知識をここにお集まりいただけることを大変うれしく思っております。なぜなら、私にはたくさんの質問があるし、聴衆の皆さんも 2024 年のマクロ経済情勢や住宅市場について同様に疑問を持っていると思うからです。今日の番組では、マクロ経済から始めて、次に住宅市場についてもう少し具体的に説明していきます。これは番組を聞いている人全員がおそらく興味を持っていることですが、まずはそのことから始めましょう。広い意味での経済。それでチェンさん、来年のGDPはどうなると思いますか?
チェン:
すべての兆候は、第 4 四半期を終えて 2024 年に向けて経済成長が若干鈍化することを示しています。したがって、第 4 四半期の GDP は現在約 1.2% となっています。 FRBは2024年のGDP成長率が約1.4%になると予測している。これはすべて堅実な経済成長ですが、FRBが達成しようとしていた目標のようなものであり、これまで見てきたものよりも明らかに遅いです。そうは言っても、2024年に向けてはまだかなりの不確実性があると思います。FRBは現在方向転換しており、特にXNUMX月の会合の後、FRBがおそらくピークに達したと言っているのを実際に見ました、そして今私たちは何が起こるかを見極めようとしています下の道はこんな感じです。そして、FRBがこの車を運転していることを常に覚えておく必要がありますが、完全に制御しているわけではありません。
ビデオゲームをプレイするときのようなものです。「このハンドルは本当に機能するのだろうか?」よくわかりません。」しかし、FRBは短期金利を非常にうまくコントロールしていますが、長期金利に対するコントロールははるかに弱いです。そして、ここにいる私たちと同じように住宅について考えている場合、それは特に重要です。そして、昨年の秋には、10 年の長期金利が 5% に達し、住宅ローン金利が 8% にまで上昇しました。 FRBは何も変わったことをしなかった。
パウエル氏は表に出て何も発言しなかったが、それがたまたま起こってFRBを驚かせただけだ。そしておそらく同様に、2024月のFRB会合の後、パウエル議長が出てきてかなりハト派的な記者会見を行ったとき、彼はおそらく常に市場の反応の大きさに少し驚いていたのではないかと思う。パウエル氏の頭の中には私はいないが、そう推測する。つまり、FRB が依然として唯一のゲームであると言えますが、FRB は何が起こっているかを完全に制御できていないため、XNUMX 年について考えるのは非常に困難になっています。おそらくかなり堅調な経済成長が続くでしょうが、多くのリスクがあることを認識しておく必要があります。
オルフェ:
チェンさん、全く同感です。つまり、私はこれについて、向かい風と追い風について考えるのが好きです。自分の予測について考えるときは座って、向かい風と追い風を強調して見積もりを試み、どちらが他方を圧倒するかを考え出すのが、私がこれから何が起こっているかについて考える方法です。の上。たとえば、選挙の年が近づいていることがわかります。ほとんどの選挙年、特に選挙が激しく争われ、国がある程度二極化し、議会が二極化しているときは、政策の不確実性が非常に大きくなることがわかっています。そして私はいつも、人々は将来について不安があるとき、財布を甘やかしていると言っています。彼らは座って待ったり、立ち止まったり、外に出て新しい車を購入したりしません。そして通常、それはディスインフレであり、経済活動の減速を引き起こす可能性があります。そして、それは2024年に向けて米国経済にとって逆風となるだろう。
チェン:
そうですね、さらに一歩進めて、オルフェさん、あなたのフレームワークは完璧だと思います。不確実性が非常に高いとき、消費者が自分たちが何をしようとしているかを計画するのは難しいのです。企業にとって、これから何をするかを計画するのは非常に困難です。
オルフェ:
そのとおり。
チェン:
なぜなら、選挙の年がいつ始まるか彼らには分からないからです。誰が責任者になるのか、誰がルールを作るのか、1年後、2年後、3年後に私が直面することになる政策や規制は何でしょうか?」そのため、企業は「さあ、X、Y、Z のいずれかに投資します」と言うことが非常に難しくなります。そして、それは経済に多少の影響を与える傾向があります。
オルフェ:
これにさらに付け加えることもできますよね?もう少し具体的に言うと、トランプ減税の期限が切れることになりました。おそらく政府支出が来年に移行するわけではないが、期限切れとなる減税による歳入が増える可能性があり、その結果、借入が減る可能性がある。そしてもちろん、それは利回りや住宅ローン金利に影響を与えます。
デイブ:
チェン氏とオルフェ氏が住宅市場の予測で見ている内容の詳細については、もう少し後から明らかにする予定で、休憩直後に米国の消費者について彼らの動向を把握する予定です。みなさん、おかえりなさい。私たちは Redfin と Zillow の上級エコノミストである Chen Zhao 氏と Orphe Divounguy 氏に来て、2024 年の予測について話しています。あなたは逆風、マクロ経済情勢、FRB について少し話しました。この広範なマクロデータを見て、GDPがかなり好調であることがわかるため、平均的なアメリカ人、平均的なアメリカの世帯または消費者の状態についてのあなたの意見を知りたいと思っています。多くの前向きな指標が見られますが、よりミクロなレベルや個人の財務レベル、そして逸話的には人々が苦労していると聞きます。学生ローンの返済が始まりました。チェンさん、今のアメリカの平均的な消費者の状態をどう思いますか?
チェン:
私たちが目にしたのは、パンデミックから抜け出して、政府が経済に膨大な資金を注ぎ込んだということだったと思います。消費者は非常に好調で、前例のない状況でした。そして、私たちがこれまで見てきたこと、そして私たちが得た最も厳しいデータは、人々がパンデミックの影響で実際に使わなければならなかった現金と同じように、銀行口座にどれだけの余剰貯蓄を持っているかということでした。そして、私たちが今見たのは、この時点で余剰現金はほとんどなくなっているということです。そこで、人々の銀行口座を調べることができるバンク・オブ・アメリカのJPモルガンからのデータを見ると、この時点でそれはほとんどなくなっていることがわかります。そして、あなたが言ったように、クレジットカードの滞納も増えています。これはニューヨーク連銀の家計債務・信用報告書から出てきたデータの一部で、90日間の延滞率が現在9.5%かそれに近い水準に達していることを示しています。
そして、これは歴史的な水準に比べて上昇しているため、学生ローンの返済も同様に懸念すべきことかもしれません。そのため、パンデミックの間はローンの支払いが保留されていましたが、70,000,000,000月に再開されました。消費者が支払う必要がある支払い総額は、約 0.3 億ドルと推定されています。したがって、これは個人の可処分所得の約 XNUMX% に相当すると考えられます。つまり、これは大した金額ではありませんが、人々の消費習慣において借金を作るには十分な額です。これには理由があって、皆さんが「消費者はおそらく以前よりも弱くなっているのではないか」と考えるかもしれない理由はすべて、これらすべてだと思います。しかし、パンデミック以来、私たちが注目してきた非常に多くのさまざまな経済指標や統計と同様に、その多くは「レベルに対して変化はどうなっているのか?」というものだと私は考えています。つまり、消費者が弱くなっているようなものですが、消費者もまた元気です。
つまり、私たちは非常に強い立場から来たので、たとえあなたが少し弱っていても、実際にはおそらくまだ大丈夫です。そしてこれは他の多くの指標でも見られます。たとえば、現在、消費者は実質所得の増加を経験していることがわかっています。賃金も大幅に上昇しているので、それは重要です。また、非常に強力な労働市場があることもわかっています。それは消費者にとって大きな追い風となる。したがって、現在、おそらく失業者よりも 3,000,000 万から XNUMX 万人多くの求人が存在すると考えられます。つまり、これは非常に強力な労働市場なのです。そして最後に、ご覧ください…クレジット カードの延滞がおそらく少し高いことがわかっています。
それは主に、特定のタイプの消費者、信用度の低い消費者、若い消費者に焦点を当てています。しかし、その一方で、たとえば住宅ローンの滞納にも目を向けてみてください。現在、住宅ローンの延滞率は非常に低いです。つまり、消費者が現時点で非常に良好であることを示すデータがたくさんあります。したがって、米国の消費者についてはそれほど心配していないと言えます。そして、これはすべて、経済が冷え込んでいるものの、現時点では心配すべき領域ではないという、より広範な経済メッセージと非常に一致していると思います。
オルフェ:
全くもって同じ意見です。私たちは冷え込んでいますが、おそらくパンデミック前よりは良くなっていると思います。個人所得に占める債務返済の割合を見ると、依然として非常に低く、パンデミック直前の2019年とほぼ同じ水準だ。表面的には、私たちはうまくいっているように見えます。涼しくなっていますか?はい。私たちはピンチを感じていますか?はい、しかし、私たちはおそらくわずか XNUMX、XNUMX 年前よりもはるかに良い成績を収めています。だから今、私は完全に同意します。消費者はまだかなり良い状態にあると思います。もちろん、ディストリビューションがあるので、最下層にはまだ少し痛みを感じている人たちがいるでしょう。しかし、労働市場を見てみると、人々が仕事を持っている限り、米国経済は大丈夫だと思います。
デイブ:
よし。したがって、これを聞いている皆さんがここで聞いているテーマは、現在、米国経済はほとんどのマクロ経済測定でかなりうまくいっているが、チェンとオルフェは減速しているということで同意しているようで、したがって今後も続く可能性があるということだと思います。成長を続けます。お二人とも、来年のGDP成長率は依然としてプラスを維持し、消費者は今年や前年よりも悪い状況にあるかもしれないが、状況は依然としてまともだと考えているようですね。マクロ経済指標と消費者の状況の両方の観点から歴史的背景を分析します。
オルフェ:
それで、デイブ、私たちが以前よりも悪いかどうかを実際に言うのは難しいです、なぜなら、考えてみてください、チェンがこれについてほのめかしましたが、インフレを調整した賃金は実際には増加しているからです。昨年半ばにインフレが約21%に上昇したため、それらは減少しており、22年には減少し、9年には減少しました。金融資産、FRBの報告書を見ると、金融資産は実際に増加しています。 2022年の終わりに、株式市場は2023年にそうなっていたと私に言われたら、私は完全に頭がおかしいと思っただろう。
2023 年に株式市場は大暴落し、誰もが驚きましたが、私たちは今年を非常に好調に終えることができました。そして経済的な富も増加しました。住宅の富、私たちは「なんとまあ、住宅価格が下がっている」と思ったような大きな落ち込みを経験しました。そして突然、住宅価格が回復しました。住宅資産は依然として過去最高水準に近い。多くの地下鉄で料金が下がった。多くの住宅所有者にとって、住宅資産は依然として過去の最高値に近い水準にあります。これらの住宅所有者は購入しました…パンデミック前に購入したこれらの住宅所有者の多くは、非常に低い金利で借り換えることができたので、毎月の住宅ローンの支払いが非常に低くなります。それで私はこれを見て、「この消費者、この平均的な消費者、中産階級は実際に今非常にうまくいっているかもしれない」と言います。
チェン:
そう、あなたの言うのは面白いですね、オルフェ、私もあなたの言っているこれらすべての統計に完全に同意します、すべての指標が素晴らしいのに、誰もが経済について悪い雰囲気を持っているように見える問題を抱えているようなものです。
オルフェ:
はい。
チェン:
そしてみんな超ネガティブ。
デイブ:
完全に。それがあなたに聞きたかったことです、はい。
チェン:
うん。
デイブ:
それはとても興味深いですね。それで、それは何ですか、チェン?それは何によるものですか?そして、マクロデータの古典的な測定結果は物事が順調に進んでいることを示していますが、人々は経済がうまくいっていると感じていないようです。それで、断線はどこにあるのでしょうか?
チェン:
はい、まったくその通りです。そして、断絶があるように感じます。なぜなら、Orphe が言ったように、「わあ、収入は増えている、住宅資産はとてもたくさんある。」というようなものだからです。あなたのポートフォリオが何であれ、それは素晴らしい成果を上げています、ヤダヤダ、ヤダ。」そして同時に、FRBはインフレを抑制しているので、私たちは実際にそうする必要はありません…おそらく私たちはそれについてもう心配する必要がないのに、なぜ心配しているのですか?それはたくさんあると思います…私が言うには、2つのことがあると思います。 1 つは、経済学者として、私たちは常に中央値または平均に注目しており、それが最もわかりやすいものであるということです。そしてその分布は本当に広いです。中央値や平均的な人とは大きく異なる経験をしている人たちが大勢いるでしょう。そして、それらの人々は本物の人間であり、本物の有権者であり、本物の感情を持った本物の人間です。それが私がよく考えていることです。
次に、私が言いたいのは、FRBがインフレを抑制し、インフレ率が3~XNUMX%にかなり近づきつつあるように見えても、私たちは物価水準の大幅な上昇を経験しており、それには長い時間がかかるということです。人々がそれに心理的に順応するためです。私が言おうとしていたのは…ロケッツなどを呼び出すことではなく、素晴らしいショーだと思うのですが、ロケッツのチケットを見ていて、「なんてことだ、これは本当に高い」と思いました。そして私は、「うわー、これがこのパーセント、このパーセントなら、たとえ将来的にさらなるインフレが起こらないとしても、価格水準がどのくらいであるかは理解できるようだ」と思いました。しかし、人々にとっては、たとえ給料が増えたとしても、物価を見たときのようなショックを経験しており、それは一種の否定的な感情だと思います。
私が指摘したいのはこの 2 つです。そして、平均や中央値の人が経験していることを経験していない人々の状況については、住宅市場にとって重要なことですが、まだ住宅を所有していない人々のことを考えるべきだと思います。それで、私たちは住宅の資産について話しています、借り換えをするすべての人、あなたは500%の住宅ローン金利を持っており、非常に多くの住宅資産を持っていますが、最初から家を購入しなかったらどうなるでしょうか?あるいは、多くのアメリカ人は株を持っていないので、S&P XNUMXが好調かどうかは気にしません。
オルフェ:
そのとおり。
チェン:
それは私にとってまったく利益になりません。ですから、悪い雰囲気の多くはそこから来ているのだと思います。
オルフェ:
私もチェンさんの意見に完全に同意します。おそらくこれが価格だと思います...私はいつもこれを理解しています、そして私はソーシャルメディアで非常に活発にインフレが低下していることを報告していますが、人々は「いいえ、これは真実ではありません」のようです、なぜなら価格が彼らよりも高いからですちょうど1年前だったよね?
デイブ:
うん。私の両親がここであなたの考えを示唆しているとしたら、あなたの言うことは完全に正しいです。過去数週間に購入したすべての物の新しい価格を教えてくれないのであれば、どちらとも会話をすることはできません。彼らにはそれが理解できないのです。また、人々はディスインフレとデフレの考えの間で混乱していると思います。ディスインフレとは価格上昇の鈍化であるということですが、そんなことはありません…実際に価格が下がるデフレが起こる可能性は非常に低いです。つまり、これら 2 つは異なる概念ですが、人々が実際に慣れるまでには非常に長い時間がかかるというチェンさんの意見は完全に正しいと思います。私はすべてのデータを見て、今でも購入するものの多くを見てショックを受けています。
チェン:
そうです、デフレにならないだけでなく、デフレを望んでいません。
オルフェ:
正確に。
チェン:
デフレに陥った場合、それはほとんど直観に反しているように見えるため、私たちが本当に深刻な問題に陥っていることを意味します。人々は、「物価が下がってほしいのではなく、実質購買力が高まっているのではないか?」と考えています。しかし、そのような経済では誰も何も買わないからです。明日卵を安く買えるとしたら、なぜ今日卵を買うのですか?そして、これは本当に危険な経済サイクルです。だからこそ、私たちは 2% という素晴らしいインフレを目指しています。
オルフェ:
そしてそれは失業率が急上昇する可能性があることも意味する。何も買わないのであれば、企業は人を雇う理由がありません。多くの人を解雇する可能性もあり、最終的には仕事を失うことになります。
デイブ:
それで、私たちは広範なマクロ経済について、何が起こっているのか、そして来年何が起こる可能性が高いかについてお二人が考えていることについて話し合いました。しかし、私は話をもっと住宅市場に移したいと思います。なぜなら、ここの聴衆のほとんどは、不動産投資家として活動しているか、不動産投資家を目指しているからです。そして、1,000,000万ドルというお金に関して多くの人が疑問に思うのは、不動産を買うのに良い時期なのかということです。それには多くの要因があることは承知していますが、チェンさん、ちょっと聞きたいのですが、来年の住宅市場についての最高レベルの見通しを教えていただけますか?
チェン:
したがって、私たちの最重要課題は、2024 年の住宅市場は、購入者にとって状況が改善され、購入者にとってより良い環境が見られるということだと思います。その最も重要な理由は、来年は手頃な価格が少し改善されると見られるためです。したがって、金利は低下すると考えています。 2024月のFRB会合以降、FRBが方向転換していることがすでにわかっている。私たちは3年の利下げについて話しています。明らかに、利下げが何回行われるのか、いつ行われるのかという未解決の疑問があります。しかし、実際には金利は低下傾向にあるようです。パンデミック時代の 2024% という金利には向かっていませんが、より低い領域に向かっているのです。したがって、これは買い手にとっても売り手にとっても同様にかなり重要になります。そして0つ目は、0年には物価が軟化すると予想されるということです。したがって、一般的に私たちは名目価格について話しているので、それはインフレを考慮していないことを意味するため、価格軟化というのは少し微妙な話題になる可能性があります。したがって、たとえば、物価上昇率が XNUMX% であるということは、インフレ率が XNUMX% よりも高いため、実際には本当の意味での価格が下落していることになります。
したがって、価格は 0% で横ばい、またはおそらく 1% の範囲で下落していることが実際に見られます。つまり、金利と価格の両方で給料の増加という点で見られるものと比較して、購入者にとっては手頃な価格が改善されています。それに加えて、より多くの在庫がオンラインに登場します。それが、価格が軟化していると見ている理由の一部です。Redfin のデータを見ると、住宅の掲載について相談するために Redfin に連絡している顧客が、前年比で XNUMX 桁の成長を示しているからだと思います。ここ数週間のこと。そして、それはまだ実際のリストにはなっていません。しかし、実際の新規出品データでも、ここ数週間でその増加が見られ始めています。
したがって、今後はさらに多くのものが開発されると考えています。このすべての理由は、人々が待つことにうんざりしているからだと思います。私たちのエージェントは、彼らが話している顧客は、夫と離婚したいため、または夫ともっと近づきたくて何らかの理由で引っ越しする必要があるため、住宅市場で何かが起こるのを待っていたようだと私たちに話しています。彼らの孫やそのようなもの、あなたの夫と離婚するよりももっと前向きなこと。
デイブ:
さて、あなたはここで最初にそれを聞きました。チェンさん、離婚率は今後も上がると言っているんですか?金利が下がると離婚率は上がる?
チェン:
私は離婚率よりもむしろ金利について議論したいと思います。
デイブ:
わかりました、私たちはしません-
オルフェ:
重要なのは、人生には起こることだと思いますよね?そして、ライフイベントは、そもそも人々が引っ越しをする主な理由の 1 つですよね?
チェン:
はい、そうです。そうですね、売り手の人たちは待つのにうんざりしていて、金利が決して 3% に戻らないことを認識していて、彼らはこう言っているのだと思います。私は行きます、売ります、現時点でやるべきことをやっています。」つまり、それは購入者にとってはるかに良い状況であり、より手頃な価格であり、さらにより多くの住宅から選択できることを意味します。したがって、2024 年の見通しは 2023 年よりも楽観的であると考えられます。
デイブ:
これは非常に興味深いことです。なぜなら、あなたが言ったように、12月に行われた直近のFRB会合で、債券利回りが押し下げられ、住宅ローン金利が少し下がり始めたこの発表があったからです。そして、ほとんどの不動産投資家の最も即座の反応は、「うわー、これは泥沼の始まりだ…需要が増加するので住宅価格の上昇が再び上昇するだろう」というものだったと思います。しかし、ここにいる皆さんに必ず理解していただきたいのは、チェン氏の言っていることは、需要は増加する可能性があるが、同時に供給も増加すれば、価格は比較的横ばいになる可能性があり、おそらく価格は軟化する可能性があるということです。総取引量の増加、これを聞いているここにいるエージェントや住宅ローン貸し手にとっては、おそらく非常に歓迎すべきニュースでしょう。
2024 年についての私の質問は、金利が下がる可能性があり、需要は増加するでしょうが、供給がどこから来るのかに興味があるということです。需要と供給についてオルフェ氏から話を聞くほか、手頃な価格、誰もが聞きたがる住宅ローン金利の予測、2024年にどの市場に注目すべきかなどについてのさらなる議論が休憩後に行われる予定だ。 Orphe Divounguy と Chen Zhao が戻ってきました。チェン氏は、2024 年に供給と需要がさらに増加する可能性のあるシナリオを共有しました。Orphe、来年は需要と供給の両方が少し増加する可能性がある同じような状況が発生すると思いますか?
オルフェ:
全く、全く。ちなみに、私は Zillow 経済調査チームの中で最も楽観的なメンバーですが、常にすべてを前向きに捉えているため、時々少し笑われることもあります。当社のデータによると、新規上場件数は前年比 3.1% 増加しています。そして、特に既存の住宅所有者が自宅を売りに出すだろうと期待されていた春には、大幅に下落した。彼らは現れなかっただけです。そして今、今年の XNUMX 月頃からの新規物件を見てみると、市場に売り出される住宅の流れはほぼ横ばいでしたが、今ではそれに追いつき始めています。だから私はとても楽観的です。そしてチェンが言ったように、ライフイベントだけでなく好みも変わっていないと思います。もう住みたくないあの古い家、あなたはちょっとした不安から座って過ごしていました。
住宅ローン金利の変動が激しく、経済で何が起こっているのかわかりません。そこであなたは立ち止まり、財布を預けて、何もせずに待ちます。しかし、今では状況が正常化し始めており、予算を調整できるようになりました。物事を見て、「ああ、そうだね」と理解することができます。さて、今、自分がどこに向かっているのかが分かりました。私にはまだ仕事があります。状況はかなり良いようです。住宅ローン金利はもう崖から落ちないことはわかっています。」多くの人が「住宅ローン金利は下がるかもしれない」と考えていると思います。そして、住宅ローンが緩和されていることはわかっていますが、崖から落ちるわけではありません。そして皆さんに言いますが、住宅ローン金利が崖から落ちたのを経験したのは、ドットコムバブルの崩壊、世界金融危機の最中、そして世界的なパンデミックの始まりだけです。
そして、住宅ローンが崖から転落するわけではないこともわかっています。彼らは少しは楽になるでしょう。特にインフレ率がFRBの目標に向かって進み続ければ、市場は過去70年間のようにあらゆる経済ニュースに対する反応が鈍くなるだろうし、金利の変動性も若干低下する可能性さえある。したがって、これらすべてが再び人々を呼び込むのに役立つでしょう。私たちのデータ、Zillow のデータでも、販売者の 100% が最終的に再度購入することを示しています。 70% ではなく、2024% です。つまり、XNUMX 年まで新規上場が続けば、需要よりも供給が多くなるでしょう。これらすべてを総合すると、チェンが言ったように、あなたはそうであることがわかります。おそらく価格はもう少し軟化するでしょう。新規物件が住宅在庫に大きな影響を与えることはもうない。そしてもちろん、私は楽観的に考えており、それは今後さらに多くの取引を意味するかもしれないと考えています。
デイブ:
その説明には感謝しています。オルフェ、あなたは自分が楽観主義者だと言うので、ここで少しだけ悪魔の代弁者を演じて、あなたの意見を聞きたいのです。なぜなら、手頃な価格が非常に低いと聞いた話には、物語や共通の考え方があると思うからです。今では、たとえ金利が少し下がったとしても、価格が高すぎて、それはちょっと…人々は、価格が以前よりもはるかに高いため、価格が下がるのは避けられないと感じていると思います。そして、あなたはそれを、おそらく経済の減速についてあなたが述べたいくつかのことと結びつけます。それについてはどう思いますか?
オルフェ:
おそらく建設業者もそのことを少し心配していると思います。つまり、彼らはまだ建設中の家を大量に抱えており、それらの家は市場に出される予定です。そしてもちろん、非常に多くの住宅が市場に出されているため、新築建設の面では、建設業者のセンチメントが少し低下し始めており、着工が見られ始めています。販売する必要があるユニットが大量に登場するのに、なぜ新しいプロジェクトを開始する必要があるのでしょうか?そして、そのすべてを私たちは見ていくことになると思います。ちょっと考えてみましょう。確かに、手頃な価格は依然として問題ですが、昨年の住宅ローン金利は現在よりも低かったのに、新築の平均価格はまだ下がっていないという事実を考えてみてください。変化はありますが、依然として約 6% であり、昨年に比べて値下げされた出品の割合は実際には低くなっています。
もしあなたが持っていなかったとしたら… 人々が家を買う余裕がなかったとしたら、ところで、住宅市場は地元のものであると言わざるを得ません。つまり、私は平均的な米国レベルのことを話しているのです。絶対に買えない場所もあります。絶対に無理です…人には資格がありません。カリフォルニア州のLAエリア、リバーサイドのことを考えています。つまり、多くの人にとって手の届かない場所もありますが、平均して言えば、それでもある程度の需要はあります。需要は鈍化していますが、依然として需要が供給を上回っています。だからこそ、私は今後も非常に楽観的に考えています。そして、それは私だけではありません。ウォーレン・バフェットと新築建設、そして今後の新築建設への愛について聞きます。したがって、新規上場はすでに2024年に底を打っているため、2023年はより良い年になる可能性があると私は非常に楽観的に考えています。
チェン:
そうですね、手頃な価格の質問は非常に良い質問だと思います。そして、それが理由の 2008 つでもあります、デイブ、あなたは「金利が下がっているのに、なぜ価格は上がらないのでしょう?」と言いました。もっと言えば、実際のところ、人々はある時点でそれ以上買う余裕がなくなると思うので、手頃な価格がそれに上限を設けていると思うからです。しかし私は、この調整は必ずしもこの大幅な価格下落という形で行われる必要はないと考えています。 1 年スタイルの価格下落は一度だけ起こりましたが、それが非常に特殊な状況下で一度だけ起こったのには理由があります。したがって、価格が横ばい、または 1% 上昇または XNUMX% 下落など、インフレよりも上昇率が低いだけの場合には、複数年のスパンで手頃な価格が改善することも見られると思います。インフレよりも少しだけ低いです。そしてそれは手頃な価格の改善です。また、金利も下がると予想しています。したがって、昨年の手頃な価格の問題の多くは料金の問題であり、必ずしも価格の問題ではありませんでした。
デイブ:
住宅市場における手頃な価格が何を意味するのかを皆さんに理解してもらいたいと考えています。それは基本的に、平均的なアメリカ人が平均価格の住宅をどれだけ簡単に買うことができるか、あるいはオルフェが正確に指摘したように、これも地域的なものであり、特定の市場の誰かがその市場でその特定の住宅をどれだけ簡単に買うことができるかということである。そして、この手頃な価格のスツールには通常 3 本の脚があります。チェンが先ほどほのめかしたように、住宅ローン金利があり、住宅価格があり、賃金もあります。したがって、手頃な価格が上昇または下降する可能性にはさまざまな方法があります。住宅価格だけではありません。
チェン:
それはそれに対する完璧な説明です。したがって、大幅な価格下落が見られないもう一つのポイントは、まさに追い風、つまり住宅価格と需要に対する人口統計上の追い風です。私たちは、ミレニアル世代がまだ住宅を購入する必要があるこの時代にいることを知っています。人々は子供を持ち、住宅を購入する必要があります。だから、そこにはたくさんの需要があります。そして、Z世代が登場します。多くの人口統計分析が実際にこれを示しています…私たちはここ数年、住宅購入者の非常に強い需要に突入しています。つまり、たとえ価格が高くても、料金は現時点でもまだ高いのですが、そこにはたくさんのニーズがあります。
オルフェ:
そしてチェン、あなたは完全に的を射ており、海外からの人口をそのリストに加えることができます。海外から新しい家族がたくさん来ます。新型コロナウイルス感染症の後、ようやく移民が受け入れられた場所で再開しました…新型コロナウイルス感染症の数年前でさえ、この国への移民レベルは鈍化していました。突然、この国に入国する人が増え、実際に家族が増え、純新規家族が増え、需要が高まります。
デイブ:
有難う御座います。とても、とても役に立つ説明ですね。手頃な価格について話しているので、お二人にこんなことをして申し訳ありませんが、住宅ローン金利についてお二人から予測してもらう必要があります。させてあげるよ…範囲はあるけど、オルフェ、どう思う?推測するとしたら、2024 年後の XNUMX 年 XNUMX 月の住宅ローン金利はどうなると思いますか?
オルフェ:
予測するのは非常に困難ですが、それは目に見えています。つまり、我々が得た市場の反応では、市場は4回の利下げを織り込んでいたのです。 FRBは3回の金利を示唆したが、それでも利回りは低下し続けた。デイブ、残念ながら数字をあげるつもりはありませんが、私がもう一度考えてみると、向かい風と追い風があるということだけはお伝えしておきます。そして、市場は非常に予測不可能ですが、来年に向けてこれらすべてのディスインフレが起こることはわかっています。それは収量を下げるのに役立つだろう。次に、住宅ローンの金利スプレッドがありますが、これは不確実性に依存します。これはおそらく…今後ボラティリティが低下すると見れば、おそらくそうなるでしょう…市場では、おそらくそれも縮小するでしょう。
同時に、私は先ほど、24年夏の選挙に向けて、選挙までの数カ月間に多くの政策上の不確実性が生じるだろうと述べました。それは経済活動にも悪影響を及ぼし、ディスインフレを引き起こすだろう。したがって、繰り返しになりますが、私は利回りが引き続き緩和し、低下し続けると予想しています。特にFRBが基本的に融資を堅持でき、2024年の景気後退を回避できるのであれば、彼らが崖から転落するとは思わない。
デイブ:
わかりました、チェン、番号を聞いてもいいですか?
チェン:
数字を出すのをためらう気持ちはわかります。それは難しい。最近は不確実性が非常に高いです。私は、この数字が2024年2024月にXNUMXで始まると推測します。Redfinの予測では、XNUMX年末までにXNUMXくらいになると予想していました。パウエル議長が実際に政策を開始したXNUMX月のFRB会合の前に、私たちはそれを発表しました。ピボットを表示します。ですので、それよりはもう少し下がるかもしれません。もしかしたらXNUMX位前半になるかも知れません。しかし、Orphe は、金利で何が起こるかを考えるための非常に優れたフレームワークを提供してくれたと思います。それはフェデラル・ファンド金利がどうなるかによって決まりますが、そのすべてに関しては多くの不確実性があります。しかしそれに加えて、明らかに住宅ローン金利のスプレッドがあり、それが少し崩れる可能性がありますが、重要なのは、フェデラル・ファンド金利で何が起こるか、FRBが何をしようとしているかということです。
しかし、その後、10年財務省がどうなるかなど、長期金利で何が起こるかがあり、FRBはそれについてほとんど制御できません。つまり、FRBの利下げに伴ってこの金額は変わらないか、上がるか、下がる可能性がある。 FRBが他に何を言っているか、他の経済状況、そして投資家が他に何を懸念しているかによっては、少し不確実です。そのため、この夏、投資家は税収などの政府債務水準、支出の長期持続可能性、財務省の供給量などについて非常に懸念するようになった。それで利回りは本当に急上昇し、金利も本当に急上昇しましたが、それは実際には何の関係もありませんでした…インフレとはほとんど関係がありませんでした。だからこそ、推測するのは非常に難しいのです。しかし、私が近い将来に住宅を購入しようと考えている人だったら、2024 年には次のような数字で年を締めくくると思います… XNUMX で始まる数字あたり、おそらく XNUMX 年には、ローシックス。
オルフェ:
それから、チェン、あなたはこれらすべての要因についてほのめかしましたが、海外からの世界経済もあります。海外の投資家は米国の資産に注目している。海外で紛争が起きると地政学的緊張が生じ、国債供給をすべて吸収しようとさらに多くの投資家が流入する可能性がある。したがって、これらはすべて追跡する必要のある要素であり、それが利回りを予測する作業が非常に難しい理由です。
デイブ:
はい、それは素晴らしい点です。繰り返しになりますが、聞いている人全員がこのことを理解していることを確認したいと思います。 FRBは住宅ローン金利を管理していません。彼らはフェデラル・ファンド金利をコントロールしており、当然、債券利回りや企業、その他住宅ローン金利に影響を与えるさまざまな複雑なものすべてに影響を与えます。しかし、FRBが来年3回利下げする可能性があると言っているからといって、私たち全員が勝利を祝うべきではないと思います。これは心強いことだと思いますが、債券利回りがどこに向かい始めるかを見るまでは、少なくとも短期的には金利の変動がまだある可能性があります。
そして再び、FRBが結局実行しなかったことを示唆するのを見てきました。また、彼らが 2024 年 10 月の時点で私たちに示した計画や指示に固執するという保証はありません。とはいえ、状況は心強いように見えます。このポッドキャストを聞いている人のほとんどは投資をしているので、私はリスクに目を向けたいと思います。彼らはXNUMX年、XNUMX年住むために家を買うわけではありません。それで、私は興味があります。あなたは住宅市場とそれがどこへ向かうのかについてあなたの気持ちの一部を共有しましたが、私は興味があります、チェン、これから住宅市場に向かう不動産投資家にどのようなリスクが存在する可能性があるかについて何か考えはありますか?翌年?
チェン:
リスクは地域的なものになると思います。したがって、全体として、これまで議論してきたように、不動産投資家であれば、価格が大幅に下がるとは実際には思えません。ただし、特定の市場では大幅な価格下落が見られる可能性があると思います。たとえば、テキサス州の場所ではすでにかなりの大幅な価格下落が見られます。したがって、私たちのデータにあるオースティンは、販売価格の中央値で前年比で 2 桁近く下がっていると思います。つまり、これらの場所の多くは、追加の供給を構築するのが実際にははるかに簡単だった場所であり、人々が実際にそこに移動しようとしていたパンデミックでは素晴らしかったことであり、需要を満たすために供給を構築するのが容易であり、価格が上昇していましたたくさん。現在はおそらくその逆、つまり需要が少ないため、一部の市場では価格が下落するリスクが高まっていると考えられます。
これらの多くは、たとえばオースティンのようなサンベルト地域である可能性があります。その場合、私はおそらくもう少し慎重になりますが、より手頃な価格の場所、価格が安い場所の方が少しは安全だと感じます。したがって、価格が全国中央値を下回っているニューヨーク州北部や中西部では、住宅の売れ行きが最も速い地域で、最も逼迫した市場の一部であることがわかります。ロチェスターでは、平均して 8 日で住宅が市場から消えていくのを目にしていたと思います。それは、これらの物件が非常に手頃な価格だからです。そして、手頃な価格が非常に厳しい時代において、それらは非常に魅力的です。
デイブ:
理にかなっています。ロチェスターのシャウトアウトが大好きです。私はそこの大学に通っていました。オルフェ、あなたはどうですか?市場に他にリスクはありますか?
オルフェ:
2022 年の最新の American Community Survey データを見ると、テキサス州オースティンは上位 50 の地下鉄の中で最も速い地下鉄であり、少なくとも人口の伸びが最も速く、同時にそこの住宅ストックも爆発的に増加しました。そして、住宅ストックは、最も急速な人口増加を上回るペースで増加しました。そして今、あなたはこれだけの家を持っているという状況に陥り、当然のことながら価格が下落しました。そして、Chen がこれについてほのめかしたのだと思いますが、私たちのデータでも同じことが見られます。それが続くかどうかは別の話です。なぜなら、人々がその場所に行くなら… オースティンは地元の人にとって手頃な価格ではないかもしれませんが、人々がカリフォルニアからオースティンに行くとしたら、ちなみに、カリフォルニア人の 30% は、基本的にテキサス、アリゾナ、フロリダに移動します。したがって、人々がより高価なカリフォルニアの地下鉄からテキサス州の地下鉄に移動し、その後、価格が大幅に下がっていることに気付いている場合、その価格の低下は将来的には実際に良いことである可能性があります。
それから、私はこれらの市場のいくつかも好きです、シャーロット、ローリー、ノースカロライナ、そこには研究三角関係があります。まだ多くの人がその地域に移住しています。テネシー州ナッシュビルのマーケットは私のお気に入りの 1 つです。また、人口は依然として大幅に増加しています。したがって、これらの市場は今後も人口が増加すると予想されます。しかし、必ずしも家を購入できるとは限らない賃貸人がたくさんいる場合や、これらの市場の一部では人口増加が引き続き堅調に推移すると予想している人や建設業者が多い場合には、注意する必要もあります。 、まあ、おそらくたくさんの供給が見られるでしょう。これらすべての賃貸人が来ると予想すると、家主になりたい人や、大量の供給を行う建設業者になることを望む人がたくさんいることになるでしょう。
そして、誰もが同じことをしているので、おそらくあなたが思っていたような投資収益を得ることはできないでしょう。だからこそ私はエージェントとよく話し合います。私はエージェントが大好きで、よく一緒に仕事をしています。それで私はエージェントと話をします、そしてエージェントは私にこう言いました、「そうですね、ここは活況ですが、建設業者も大いに来ています。」そして今、あなたは競争しなければならないかもしれません… そこで私は一戸建てのタウンホームと全国の住宅を検討していました、そして隣には集合住宅があり、そこにはスイミングプールとピックルボールコートがあり、家賃の割引を提供しています。したがって、もしあなたがそのような場所の隣にあるタウンホームの家主であれば、すぐ隣で他の人が提供している譲歩と競争しなければなりません。したがって、需要が予測されていた場合には、大量の供給が得られます。そして今、あなたは町の他の新しい地主たちとも競争しなければなりません。
デイブ:
それは素晴らしい指摘だよ、オルフェ。私はデンバーに今でもいくつかの不動産を所有しているので、このことにとても共感します。デンバーは間違いなく、集合住宅の供給という点で、より過密な地域の1つです。そして、あなたと私はただ周りを見回しているだけなので、結局私は不動産を売ることになりました… それは4つの異なるユニットに分割されているこれらの古いビクトリア朝の1つです。素敵な場所だったのに、ジムができて、同じような家賃を提示している真新しいのが見えてきました。そして私は「そんなのには太刀打ちできない」と思ったのです。
たとえ空室を最小限に抑えることができたとしても、多くの競争に直面しているという理由だけで、その地域では家賃の伸びが阻害されるでしょう。したがって、これは市場において人々が考慮すべき非常に重要なリスクです。しかし、これもまた超地域的なもので、オンラインで提供される集合住宅向けの供給品は、この種のより人気のある市場に集中する傾向があります。それは実際にはあまり重要ではなく、これらの第 3 次都市または小規模都市の一部では、あまり見られないだけだと思います。
オルフェ:
そのとおり。
デイブ:
チェンさん、来年は良い意味でも悪い意味でも特に興味深いと思う市場はありますか?
チェン:
そうですね、サンベルトやこれらの非常に手頃な価格の場所に加えて、西海岸の市場を観察することは非常に興味深いものになると思います。なぜなら、これらの市場は2022年後半から2023年初めに大きな価格修正が見られたからです。そして、こうした場所では、人々は再び戻ってきて、「もしかしたら、今すぐにでも合意が得られるかもしれない」と言うのだと私は思います。そして、これらは、現在変化しつつあるオフィスへの復帰に関するトレンドの一部が見られる場所でもあります。そのため、企業はオフィス復帰に対して少し厳しくなっていると思います。ある種の…ブーメラン移住についての話を聞いています。
私たちのエージェントからは、「ああ、この人、ボイジーに引っ越してきたんだけど、ボイジーでもっと仕事がある場所に引っ越したいと思っていたか、あるいはただ単にそのことに気づいたかのどちらかだ」という話を聞きます。ボイシのライフスタイルは本当に彼らには向いていませんでした。」おそらく彼らは実際にはサンフランシスコやシアトルなどに近づきたいと考えていることが分かりました。そしておそらく同様に、マイアミからニューヨークへのようなものでもそのようなものを見るでしょう。したがって、サンフランシスコ、シアトル、ニューヨーク、ワシントン DC など、人々がその場所を離れつつある場所に注目し、2024 年に何が起こるかを観察することは非常に興味深いことになると思います。
デイブ:
素晴らしい。そうですね、お二人とも本当にありがとうございました。とても興味深い会話でした。皆さんに言わなければなりません、業界の重鎮である Redfin と Zillow の 2 人が参加することで、この大規模な衝突が起こるだろうと思っていましたが、皆さんは多くのことに同意してくれました。来年何が起こるかについては、何人かのエコノミストが互いに同意しているということで自信を持ってください。2人の異なるエコノミストを集めた場合、必ずしもそうとは限りません。でも、お二人とも本当にありがとうございました。本当に感謝しています。 Orphe、人々があなたの研究やあなたのチームが行っている仕事についてもっと知りたい場合、どこでそれをすればよいでしょうか?
オルフェ:
はい、Zillow.com/research。ソーシャル メディアで私を検索したい場合は、LinkedIn を使用してください。私の名前を入力するだけで、簡単に私を見つけることができます。
デイブ:
わかりました。ありがとうございます。チェンさんはどうですか?
チェン:
はい、私たちも同様に Redfin.com/news にいます。また、ソーシャル メディア、Instagram、Twitter、または最近では以前は Twitter として知られていたと思いますが、その他のソーシャル メディア プラットフォームで Redfin をフォローすることもできます。
デイブ:
それでは、お二人に改めて感謝申し上げます。近いうちにまた番組に戻っていただけることを楽しみにしています。
チェン:
わかりました、ご参加いただきありがとうございます。
オルフェ:
私たちに感謝します。
デイブ:
On the Market は私、Dave Meyer と Kailyn Bennett によって作成されました。この番組はカイリン・ベネットがプロデュースし、エクソダス・メディアが編集を担当します。コピーライティングは Calico Content によって行われており、このショーを可能にしてくださった BiggerPockets の皆様に多大な感謝を表したいと思います。
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このエピソードでは、以下について説明します。
- レッドフィンとジローズ 2024年の住宅市場予測
- アメリカの消費者を「弱体化」させる これが住宅購入にとって何を意味するか
- 2024 年の住宅ローン金利、「ディスインフレ」、そして来年12月の行き着く先
- 「値ごろ感の修正」 住宅購入者が最初の家を手に入れるのに役立つ可能性がある
- アメリカで最もリスクの高い不動産市場 大幅な値下げが見込まれる可能性がある
- 注目すべき手頃な価格の市場 住宅価格が堅調だった企業
- So はるかに!
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