2024年には金利が低下すると予想されており、安定した収入の支払いで人気のセクターである不動産は新年に上昇局面に入る可能性がある。 S&P 500指数の不動産セクターは2023年を8%以上の上昇で終了し、市場全体の指数の24%上昇を大幅に下回りました。 金利の上昇は、不動産投資信託の借入コストを上昇させるだけでなく、例えば米国債と比較して、収入を求める投資家にとって資産の魅力を低下させるため、この市場セグメントにとって足かせとなっている。 昨年、投資家は譲渡性預金にお金を注ぎ込んだり、マネーマーケットファンドや財務省短期証券に隠したりするだけで、5%以上の利回りを得ることができたということを忘れないでください。 連邦準備制度が2024年にXNUMX回の利下げを決定したことで、REITは投資家の関心が高まり、収益に加えて株価も上昇する可能性がある。 モーニングスターのアナリスト、ケビン・ブラウン氏は「金利が安定すればREITの価格は上がると思う。人々がこのセクターに再び戻るようになるだろう」と述べた。 「金利が低い場合、多くのインカム指向の投資家はREITの配当が非常に魅力的であると考えており、この配当金を受け取るために株式投資に伴うリスクを喜んで引き受けます。」実際、2023 年第 17.6 四半期のトップセクターは不動産で、8% 上昇し、XNUMX 月だけでも XNUMX% 近くの上昇で終わりました。 この動きは、10年米国債利回りが大幅に冷え込んだ時期と一致しており、5月の高値で3.8%を超え、XNUMX%強で年末を迎えた。 鋭い目 新型コロナウイルス感染症後の在宅勤務の傾向と職場への復帰の遅れが、オフィスREITの足かせとなっている。 米国の主要10都市のオフィス占有率を測定するKastle Systemsの「職場復帰」バロメーター 都市は51.1月時点でXNUMX%だった。 18%と、前週の51.6%から減少した。 ジェフリーズ氏によると、2024年もオフィスREITには依然として困難が立ちはだかっているが、状況は改善すると予想されている。 アナリストのピーター・アブラモウィッツ氏は月曜のリポートで「24年は当社のカバーエリアの約半数で(稼働率が)減少すると予想しているが、減少ペースは鈍化すると予想しており、これが地合いに追い風となるだろう」と述べた。 ジェフリーズはオフィスREITセクターに関しては中立だが、ボストン・プロパティーズの格付けをホールドから買いに引き上げた。 BXP 1Y マウンテン ボストン プロパティーズの過去 12 か月のパフォーマンス 業界の先導者としての地位、業界で最も質の高いポートフォリオの1つと収益見通しの安定性を考慮すると、同業他社に負けない」と同社は述べた。 ジェフリーズ氏によると、ボストン・プロパティーズは沿岸オフィスREIT業界における「最新ポートフォリオ」の恩恵を受けており、建物の加重平均築年数は15.7年であるのに対し、全上場REITは22.7年であるという。 それはひいては、占有率の見通しのさらなる安定につながるでしょう。 ジェフリーズの目標株価である80ドルは金曜日終値からの14%の上値を反映している。 株の利回りは5.4%です。 LSEG(旧リフィニティブ)によると、ボストン・プロパティーズを担当するアナリスト21人のうち5人が株価は据え置きと評価しており、コンセンサス目標株価はここから約XNUMX%の下値を想定しているという。 長期的なトレンドを見極める 低金利環境は REIT にとって有益ではあるが、モーニングスターのブラウン氏は、同セクターの一角である高齢者向け住宅と医療分野が新たな人口動態トレンドによって長期的に後押しされる可能性が高いと見ている。 国家高齢者住宅・ケア投資センターによると、84.4年第2023四半期の高齢者向け住宅の入居率はXNUMX%となった。 これはパンデミック前の最低水準である6%より77.8ポイント以上上昇しているが、パンデミック前の稼働率87.1%にはまだ及ばない。 同時に、団塊の世代の高齢化が急速に進み、80 年には団塊の最高齢者が 2026 歳を迎えます。 「それがこれらの施設への需要に変わります」とブラウン氏は言う。 同氏は、今後 90 ~ XNUMX 年で需要が供給を上回り、「その結果、稼働率はパンデミック前のレベルに戻り、おそらくそれを超えて XNUMX% の範囲に入るだろう」と予測しています。その傾向を活かすために、ブラウンはウェルタワーとベンタスを強調した。 「今後何年にもわたって高い成長が見られると思います。」高齢者向け住宅運営会社に投資するウェルタワーの配当利回りは2.7%、ベンタスの配当利回りは3.6%だ。 JPモルガンのアンソニー・パオローネ氏は3月にウェルタワーの格付けを中立からオーバーウエートに引き上げ、ウェルタワーが「3月までに2024億ドルが完了し、さらに99億ドルが進行中であるなど、買収活動のペースが大幅に向上している」と明らかにしたことを指摘した。同氏はまた、2024年末の目標株価を92ドルから99ドルに引き上げ、金曜終値から10%近く上昇する可能性を示唆した。 LSEGによると、ウェルタワーをカバーしているアナリスト18人のうち12人がウェルタワーを「買い」または「強い買い」と評価しており、コンセンサス目標株価は現在の水準から3%以上の上昇を示唆している。 ベンタスは同銘柄をカバーするアナリストの60%から買いまたは強い買いの評価を受けており、平均目標株価はここから2%の上昇を示唆している。 注目の配当貴族 2024 年に向けて、モーニングスターのブラウンは、トリプルネットリース REIT である Realty Income を好みます。 トリプルネットリース契約では、テナントはメンテナンス、家賃、固定資産税、保険料を負担します。 ブラウン氏は、リアルティ・インカムのテナントには薬局やガソリンスタンドも含まれていることを指摘し、「彼らはテナントから家賃小切手を徴収するだけで、それ以外の場合は物件に関するその他すべてのことはテナントの負担となる」と述べた。 不動産収入の配当利回りは 5.3% です。 また、S&P 500 配当貴族のメンバーでもあり、過去 25 年連続で増配を続けている銘柄です。 「彼らは安定した家賃徴収会社であり、我々が潜在的な景気減速や不況に陥っているのであれば、それは良いことだ」とブラウン氏は語った。 LSEGによると、不動産収入を担当するアナリストの半数近くが買いまたは強い買いと評価し、5%以上の上昇を予想している。