集合住宅の不動産は崩壊の危険にさらされています — これがその理由です

この記事で

2023 年と 2024 年に、特に集合住宅を含む商業用不動産の評価額が大幅に下落 (または暴落) するのではないかと心配しています。危険信号は非常に明確であり、すべてが同じ方向を指しているので、自分の評価を無視していると思います。私の立場を可能な限り明確にし、その立場を非常に詳細に擁護することに失敗することは、このコミュニティに対する義務です. 

この記事では、以下の要約に従って、共同住宅の評価に対するXNUMXつの主要な脅威の概要を説明しながら、私の論文を順を追って説明します。 

• パート 1: キャップレートは金利よりも低い 
• パート 2: 2023 年に賃料が大幅に上昇するとは考えていません
• パート 3: 2023 年に金利が上昇することに賭けています
• パート 4: 高金利はバリュエーションと債務引受に圧力をかける
• パート 5: ニュース、逸話、その他の資料
• パート 6: この環境で富を保護し、お金を稼ぐためのアイデア

不動産は地元のものであることに注意してください。 この記事での私の分析は、米国全体の平均を反映しています。 いくつかの大きな地域. 

最後に、私は自分自身を商業用不動産市場の理解においてアマチュアであり、おそらく「ジャーニーマン」の地位に近づいていると考えていることを前もって述べたいと思います。 私は決してそれらの専門家ではありません。 私は議論を招き、ここでの私の要点に対して「強気のケース」を提示する準備ができている読者からの分析を歓迎します. コメント欄に記載するか、メールでお気軽にお知らせください。 .

パート 1: キャップレートは金利よりも低い

現在、米国の集合住宅市場では、平均して金利がキャップレートよりも高くなっています。 視覚的には、下のグラフの XNUMX 本の線が交差することで表すことができます。

投資家が商業用集合住宅に参入するのは、リターンを生み出したいからです。 リターンは   として表される 還元率（キャップ​​レート）、これは、プロパティを相互に関連付けて評価するために使用されるメトリックのようなものですが、むしろ 内部収益率 （内部利益率）。 高金利環境と低金利環境で強力な IRR を生成できるのと同様に、高キャップ レート環境でも低キャップ レート環境でも強力な IRR を生成できます。

IRR は、物件が生み出すキャッシュ フローの額 (およびそれらのキャッシュ フローのタイミング) と、物件の退出/売却 (およびタイミング) という XNUMX つの主な要因に依存します。 賃料を急上昇させ、プレミアム価格で売却すると、IRRが急上昇します。 ゆっくりと売却し、買収時よりも高いキャップレートで売却すると、IRRは急落します。

過去 10 年間、キャップレートは歴史的に見て比較的低くなっています。 これは、金利が非常に低かったため、優れた IRR を生み出す人々にとって問題ではありませんでした。 実際、キャップレートが低いと、多くの点で投資家がリターンを生み出すのが容易になります。これは、不動産に追加される NOI が 1 ドル増加するたびに、評価がより大きな倍数で増加するためです。 キャップレート10%の環境でNOIを10ドル上げると物件価値が1ドル上がる。 キャップレート5%の環境でNOIが20ドル増えると、物件の価値がXNUMXドル上がる。

しかし、キャップレートが金利よりも高い「負のレバレッジ」の状況では、IRR を推進することは非常に難しくなります。 この記事全体で説明する理由により、金利が高くなると、購入者が魅力的な資金調達の資格を得ることが難しくなり、エグジット キャップ レートの可能性が高くなり、IRR に下方圧力がかかります。 また、IRR 予測の根拠の多くは、賃料の急速な上昇に基づいています。

言い換えれば、現在の市場は、過去 XNUMX 年間のどの時点よりも、キャップレートが低いままであること、賃料が急速に上昇し続けていること、および/または過去 XNUMX 年間に見られた歴史的な低金利への回帰に大きく依存しています。 「ネガティブ・レバレッジ」は、市場が金利上昇または金利低下に「オールイン」していることを伝える方法です。

 そして、これから説明するように、どちらの結果も低い確率だと思います。

最終的には問題の資産のIRRがすべてですが、興味深いことに、特定の取引や取引の市場で数値を実行する必要がなくても、調査するだけで商業用不動産について単純な観察を行うことができます.キャップレートと金利の歴史的な広がり（これには集合住宅だけでなく、すべての不動産が含まれますが、集合住宅のキャップレートは通常、他のタイプの商業用不動産よりも平均して低いことに注意してください）。

賃料の伸びや金利の引き下げについて、過去 150 年ほどのケースよりも強力な理論がない限り、金利とキャップレートのスプレッドは約 5 bps が標準です。 これは、キャップレートが 6.5% から 23% に上昇することを意味します。 大したことではないように思えるかもしれませんが、これがすぐに正常化した場合、資産価値の約 XNUMX% の減少に相当します。 

CBRE が提供するこの予測のように見えます。 

パート 2: 2023 年の賃料上昇に賭けているわけではない

今年の賃料への影響を理解するには、需要と供給の両方を考慮する必要があります。 供給面では悪いニュースがあり、需要についてはさまざまな問題があります。

供給を見て議論を始めましょう。

供給

集合住宅の新築の受注残は、1970 年代以来最高レベルです。 のバックログ 建設中の総住宅数 は、データがある最高レベルにあります。

Ivy Zelman のような専門家は、開発者はこの在庫が完成したらすぐに収益化するという立場をとっています — 本質的に、地獄または満潮が来る。 建設業者がプロジェクトの資金調達に使用する保有コストと橋渡し債務 (商業開発のためのハード マネー ローンと同様) は非常に高額であり、したがって、建設を完了し、できるだけ早く借り換えまたは売却する強力なインセンティブとなります。

Praxis Capital の Brian Burke が私たちの記事で述べたように 市場で ポッドキャスト、開発には時間がかかり、さまざまな地域に異なる影響を与えます。 一部の市場では、新しい供給があまり見られない場合があります。 一部の市場では、大量の供給がオンラインになるが、非常に多くの新しい需要があるため、吸収に苦労することはない. また、一部の市場では、供給がオンラインになり、ユニットを埋めるのに苦労し、空室が増えるにつれて賃料に下方圧力がかかります。 

南部と西部は、大量の新しい供給がオンラインになるリスクが最も高いです。

許可について聞いたことがあるかもしれませんが、 住宅着工 衰退する、開発には時間がかかることを覚えておいてください。 2021 年後半から 2022 年初頭に開始された許可および開発プロジェクトは、2023 年および 2024 年に開始されます。 新しい住宅着工の欠如は、市場に出ようとしているすでに進行中の新しい在庫の猛攻撃を食い止めることはほとんどありません. この新築ブームの影響はまだ始まったばかりです。 

そして、より多くの住宅ストックが同じプールをめぐって競合するため、この新しい住宅の過剰があらゆる種類の不動産価格に下向きの圧力をかけるだけでなく、家賃にも下向きの圧力をかけることを推定するのに、想像力を大きく伸ばす必要はありません。賃借人の。 

次に需要について話しましょう。 

需要

私の意見では、最大の需要の質問は世帯形成に関するものです。 1.6万の新しい世帯が形成されると予想される場合、1.6万の新しいユニットがオンラインになることは大したことではありませんよね? これにより、これらのユニットを賃貸したり、占有したり (吸収) しても、価格にショックが生じることはありません。 そして、誰もが何年もの間、大規模な住宅不足について話してきましたよね?

そしてそれは本当です — アメリカは通常、私たちが在庫を追加するよりも速い速度で世帯を追加します. そこには 住宅不足。 そのため、ここ数年で不動産価格と賃料が急騰しています。 今後の賃料上昇に対する防御としてのこの立場には、XNUMXつの問題があります。

第一に、新型コロナウイルス感染症（COVID-19）関連の死亡者数がXNUMX万人を超え、世帯の大規模な再編が行われたパンデミックの間、世帯形成データが大幅に破棄されました。 これにより、経済学者が世帯形成を予測することは非常に困難になります。 

第二に、住宅不足は すでに値付けされている 現在の家賃と住宅価格に。 住宅不足と低金利が相まって、パンデミック中に住宅価格が 40% 近く上昇し、家賃が 26% 上昇しました。 

世帯形成をより深く掘り下げます。 パンデミックの間、私たちはそれを見ます 何百万 明らかに形成された「世帯」の数：

何が起きてる？ 

その答えは私にははっきりしないし、私が好きなエコノミストからの特に説得力のある状況の評価も見つけられなかった。 コメンターが、意味があり、将来をうまく推定できる研究または分析を指摘してくれるとありがたい. 

私がアクセスできる品質分析がない場合、私の推測では、人々は単に移動しただけです。 これにより、まだ完全には理解されていない方法でデータが歪められたと思います。 人々はママとパパと一緒に戻ってきました。 おそらく、ニューヨーク市、サンフランシスコ、ロサンゼルスなどの場所に住んで働いている人々は、リース料を払い続けていましたが、都市を離れて別の家に引っ越しました。 おそらく離婚と破局が急増し、カップルが別れると、それが「世帯」の形成を拡大します (XNUMX つの家族単位ではなく、XNUMX 人がそれぞれ住む場所を必要とし、それぞれの世帯主が必要になります)。

しかし、私たちが実際に何百万人も見ていないことは明らかです 新しい世帯の形成。 私の賭けは、現在、この国の現在の世帯数を人為的に高く見積もっていることであり、来年の家賃の伸びを予測しようとするとき、それは私を怖がらせます. 

さらに、このメトリクスに異常がなくても、世帯形成データは経済とともに増減する可能性があることに注意してください。 良い時期には、人々は複数の家を購入し、ルームメイトとの共有アパートから引っ越したり、両親の地下室から引っ越したりするかもしれません. 不況時には、人々はママとパパと一緒に家に帰るか、ルームメイトを再び連れてくることができます. 「世帯」形成は急速に衰退する可能性があります。 

相殺の可能性 — 賃料は 2023 年に再び上昇する可能性があります

重要な経済指標には常に複数の変数があり、家賃も例外ではありません。 過去 XNUMX 年間の大幅な賃料の上昇、供給の伸び、世帯形成に関する疑問符による下落圧力を懸念していますが、賃料には大きな追い風 (上昇圧力) があることを認めたいと思います。 . 

住宅ローンの金利が 12 か月で 60 倍になったことで、何百万人ものアメリカ人にとって賃貸に代わる住宅購入の手頃な価格が急上昇しました。 ATTOM のある調査によると、わずか 40 年前には、米国市場の 50% で賃貸するよりも所有する方が手頃な価格であったと結論付けられています。 その手頃な価格の切り替えは、賃料に上昇圧力をかけるでしょう。

2023年に家賃がコイントスになると私が考えるのは、この圧力のためです.私は現在、家賃の伸びに関する経済予測を信頼していません. そして、高金利による賃料の上昇圧力がなければ、全国的に賃料が平均的に低下するという有意義な賭けをするつもりです. 

パート 3: 2023 年に金利が低下することにも賭けていません

キャップレートは金利よりも低いことを忘れないでください。 つまり、投資家が儲けるためには、家賃が（急速に）上昇するか、金利が低下する必要があります。 前述したように、2023 年の全国的な賃料の伸び予測について懐疑的になる理由はたくさんあり、賃料はコイントスであり、重大な潜在的なマイナス面があると考えるあらゆる理由があると思います。 

さて、今度は金利に目を向けましょう。 商業用金利が過去数年間の歴史的な低水準に戻れば、多くの商業用不動産や集合住宅のシンジケーターとその投資家が救済されるでしょう。 

それはありそうですか？ 私はそうは思わない。 理由は次のとおりです。

「スプレッド」（対10年国債）の説明

銀行、機関、または個人がお金を貸すとき、彼らは彼らが取っているリスクに対して補償されたいと思っています. 彼らがどのくらいの利息を請求するかは、多くの場合、低リスクの代替案に対する「スプレッド」と考えることができます. 

米国の 10 年物財務省証券が「スプレッド」を測定するための優れたベンチマークであることは、貸出分野で広く受け入れられています。 その他のベンチマークには、ロンドン インターバンク オファーレート (LIBOR) や担保付オーバーナイト ファイナンシング レート (SOFR) などがあります。 

実際、多くの民間商業債務には、財務省ではなく、SOFR とスプレッドにペッグされた金利が付いています。 しかし、10 年物米国債は、ほとんどの人がスプレッドを比較する基準であり、多世帯融資に最大の影響を与えます。

多くの金融機関は、米国政府への融資が世界で最もリスクの低い投資であると考えています。 他の人に貸すことは、より多くのリスクを伴います。 したがって、他のすべての人には、より高い利息を請求する必要があります。 

しかし、あとどれくらいですか？ ここで「スプレッド」という考え方が生まれます。 

貸し手が請求する「スプレッド」は、貸し手、経済、およびローンの需要によって異なります。 住宅購入者向けの 30 年住宅ローンなど、一部の市場では、このスプレッドは十分に確立されています。 例えば：

これは明らかに非常に強い相関関係にあり、10 年物国債が上昇すると住宅ローン金利が上昇し、逆もまた同様であると考えることができます。 ただし、これは完全な相関関係ではなく、実際にスプレッドが変化することもあります。 

今日はそのうちの 10 つです。 30年物国債とXNUMX年物の住宅ローン金利のスプレッドは比較的大きく、 以下に示すように:

多くの専門家は、この高いスプレッドのために、30 年には 2023 年住宅ローンの金利が低下すると予想しています。 彼らは、10 年物国債と 30 年物の住宅ローン金利のスプレッドが過去の平均である約 180 bps に正常化した場合、住宅ローンは現在の 5.5% から 6.3% の範囲に近づく可能性があると考えています。この執筆時点で。

これは、XNUMX つの問題を除いて、理論的には理にかなっています。 

第一に、10年国債利回りは現在、不況に陥っている、またはこれから陥りそうな状況にあると投資家が考えているため、低迷しています。 これは一般にイールドカーブが逆になっていると表現されます。 逆イールドカーブへの進行は、このグラフで非常によく表されています。 Visual Capitalist による優れたビジュアライゼーション。 

人々は景気後退への恐怖から、10 年物国債などのより安全な投資に逃げています。 経済が回復し始めると、イールドカーブが正常化し、10 年国債利回りが上昇する可能性が高くなります。 

第二に、FRB は 2023 年に通年で金利を引き上げる意向を明確に示しています。金利が下がることに賭けることは、FRB の公式スタンスに反する賭けです。 金利が下がり続けていると私が考える唯一の方法は、非常に深刻で深刻な不況が発生し、FRBがすぐに方向転換を余儀なくされた場合です。 

言い換えれば、何百万人もの人々が職を失うようなひどい不況が発生しない限り、不動産投資家 (および 10 年国庫に連動する債務を使用してお金を借りるすべての人) の金利は上昇するでしょう。 

それでは、コインを投げてみましょう。 

それが頭である場合（大不況）、仕事が失われ、家賃が下がり、商業用集合住宅の不動産の価値が下がります。 

それがテール（より明るい経済見通し）である場合、金利は急速に上昇し、商業用集合住宅の不動産の価値は下落します.

これはあまり楽しいゲームではありません。

住宅ローンの金利が跳ね返り、一時的に 5 代半ばまで下がる可能性はありますが、深刻な不況が発生しない限り、今年は現在よりもさらに高い金利で年末を迎えられるでしょう。 

商業ローンは住宅ローンとは異なりますか? なぜそれらについて具体的に話さないのですか？ 

商業融資にはさまざまなニュアンスがありますが、現時点では、ほとんどの人がフレディ マック ローンを使用して、この記事で説明している資産クラスである中小規模の集合住宅を購入する可能性があります。 

フレディ マックの融資を受ける資格が得られれば、投資家はそれらを利用する可能性が高くなります。 フレディ マックのローンは、金利が低く、償却期間が 30 年で、期間が 10 年、XNUMX 年、または XNUMX 年であるため、多世帯投資家にとって簡単なボタンです。 現在、フレディ ローンの金利は 5％の南！ これは、何百万人もの不動産投資家や住宅所有者が、Fannie Mae によって保証された一戸建て住宅を購入するために使用する、従来のローンに相当する集合住宅です。 

フレディ マックの金利は 10 年国債に連動しています。 したがって、これらのアパートローンは、住宅（従来のモーゲージ）スペースで見られるように、10 年債に対してスプレッドが拡大することはありません。 それは彼らに さらに多くの 私の見解では、利回り曲線が 30 年物ファニーメイ住宅ローンと比較して正常化した場合、上昇するリスクがあります。 また、現在、一戸建て住宅よりも集合住宅の料金がはるかに低い理由も説明しています。

数年前にはおそらくより一般的に使用されていた商業用不動産債務の民間市場がありますが、それはかなり枯渇しているようです. それは、Fannie Mae や Freddie Mac のような政府支援企業 (GSE) であるか、現在ほとんどのシンジケーターにとって破綻しています。 

しかし、商業債務と典型的な一戸建て債務の本当の違いは、 債務返済カバー率 （DSCR）。 これがなぜそれほど重要なのかについては、次のセクションで説明します。

パート 4: 高金利はバリュエーションと債務引受に圧力をかける

前述のように、フレディ マック アパートメント ローンを含む商業債務は、一戸建て住宅スペースでの従来の融資とまったく同じではありません。 たとえば、典型的なフレディ マックのローンは 30 年の償却スケジュールを持っているかもしれませんが、10 年、XNUMX 年、または XNUMX 年後に残高が支払われるバルーン ペイメントが適用されます。 これは、典型的な市場の投資家にとって問題ではありません。 彼らは、数年後に資産を売却してローンを完済するか、新しいローンで借り換えて、プロセスを最初からやり直すことができます。 

しかし、前述のように、これらのローンには別の引受テストがあります。それは、債務返済カバー率です。 DSCR は、多くの住宅所有者が住宅ローンの資格を得る際に合格する必要がある、負債から収入へのテストの多世帯版です。

ビジネスまたは集合住宅のキャッシュ フローがローンの元本と利息 (債務返済) と正確に等しい場合、DSCR は 1.0 になります。 低くなり、ビジネスによって生み出されるキャッシュフローはローンを賄うのに十分ではありません。 より高く、余分なキャッシュフローがあります。

フレディ マック ローンでは通常、1.2 ～ 1.25 の DSCR が必要です。

貸し手と借り手の間で個人的に交渉された商業債務は、GSE によって裏付けられていない債務であり、より高い DSCR 比率などのより厳格なコベナンツや、借り手がローンの存続期間を通じて DSCR 比率を維持することを要求する債務コベナンツを持つ場合があります。

フレディ ローンは最大 80% の LTV まで規模を拡大できますが、実際には、多くの場合、引受の補償範囲は 65% から 75% に制限されます。

通常の市場では、これらのアイテムは問題になりません。 しかし、昨年のように金利が急速に上昇した場合に何が起こるかを調べてみましょう。 

投資家が 1,000,000 年後半に $2021 の Freddie Mac Loan で物件を購入したとします。このローンの金利は 3% です。 30 年償却の元本と利息は、月額 4,216 ドル、または年額 50,592 ドルです。 今日に早送りします。 この同じローンには、5.5% の金利でのローンが付属します。 この高い金利により、1 万ドルのローンの債務返済額は 68,136% 増の 35 ドルになります。

現在、私たちの投資家はフレディ ローンを使用しており (市場の 5 分の 10 が固定金利の債務を使用していると推定されています)、ローンの期間にもよりますが、XNUMX ～ XNUMX 年間は本当のプレッシャーにさらされることはないでしょう。 ただし、その投資家が今日同じローンを再申請した場合、資格がない可能性が高いことを認識することが重要です。 取引を成立させるには（LTV を下げる）、かなり多くの現金を持ってこなければならない可能性が高く、そうでなければ、物件に支払う金額を減らす必要があります。

さらに問題なのは、変動金利の債務や、多世帯住宅やその他の商業用不動産の資金調達にブリッジ デット (ハード マネー ローンに類似) などの他の種類の創造的な金融を使用する市場のセクターがあります。 ウォールストリートジャーナルによると、市場の約 XNUMX 分の XNUMX が変動金利の債務を使用しており、そのコホートの一部 (不明) の割合がブリッジ債務やその他の非政府機関の債務を使用しています。

これらの借り手は、より高い金利で支払いを行うというプレッシャーに直面することになります。 前の例に戻って、この物件が $62,500 (取得時のキャップ レート 5%) の NOI を生成し、利子 50,592% で $3 の債務返済が発生したとします。 今日、これらの支払いは再び 68,136 ドルです。 この架空の借り手は、不動産によって生み出された資金以外の資金で差額をカバーする必要があります。

これらの変動金利ローンの多くには、金利の上限が設定されており (多くの場合、貸し手によって要求されます)、債務の金利が高くなりすぎるのを一時的に防ぎます。 しかし、これらのレートキャップを更新するコストは、金利の上昇に照らして、10 倍にも跳ね上がります。 これは、毎月この保険のために資金を確保しなければならないことが多い借り手に圧力をかけ始めています。 

前述したように、ベン・ミラー最高経営責任者（CEO） 資金調達は、この現象を「大規模なレバレッジ解消」と呼んでいます。これは、この問題を非常に簡潔に要約していると私が感じる言い回しです。 

耳を傾ける 彼の登場 市場で 商業用不動産の世界ですでにヒットしているいくつかの例を聞いてください (小売店とオフィスから始まります)。 

Brian Burke 氏は、この問題は開発ローンで深刻になる可能性があると述べています。開発ローンでは、リースアップが目標に達しない場合、リマージン要件により借り手はローン残高を返済せざるを得なくなる可能性があります。

パニックになる可能性はありますか？

事業者がローンの約款を履行できない場合、債務不履行となり、資産を銀行に返還する可能性があります (差し押さえ)。 このような場合、債権者は物件を清算し、できるだけ早く売却します。 一部の人々は、市場価値をはるかに下回る価格で販売されている清算された不動産を「購入の機会」として宣伝する場合があります。

しかし、それと同じようにアセットのコンプも設定します。 DSCR コベナンツに加えて、集合住宅は住宅と同様に評価されます。 評価が入らない場合、買い手はより多くの現金をクロージングに持ち込む必要があります。 

2023 年にかけて圧力が高まると、住宅差し押さえの不調により、集合住宅のコンプはますます低くなり、負のフィードバック ループで借り入れがますます難しくなる可能性があります。

パート 5: ニュース、逸話、その他の資料

私がここで話していることは、業界関係者にとってはニュースではありません。 REIT の評価額は 25 年に 2022% 急落. ミネアポリスやシカゴなどの多くの大都市で家賃が下落している。 家賃はそれぞれ 9% と 4% 下落、前年比。 

家主もより多くを提供し始めています 賃借人への「譲歩」、家賃XNUMXヶ月無料、駐車場無料などの形で新規入居者を呼び込みます。 これらの譲歩は、空室や賃料の値下げと同じようにアパート投資家の収益に影響を与えますが、特定の市場で報告される賃料の下落の程度を覆い隠す可能性があります。

大規模なプライベート エクイティ ファンドの機関投資家は、資金を引き揚げており、それらの資金がぶつかり合っています。 投資家の引き出し制限、世界で最も有名な非取引 REIT である Blackstone から始めます。 

Brian Burke は、このトピックについて詳しく説明しています。 市場での「集合住宅爆破寸前」 Dave Meyer とのエピソード。 彼は、私たちがこのセクターで「再価格設定」の危機に瀕しており、買い手と売り手の間で膨大なビッド/アスクのスプレッドがあると考えています。 現在行われている少数の取引は、1031 の取引所参加者と、多額の資金を調達し、それらの資産を迅速に展開する必要がある人々によるものです。 これらの人々は迅速に行動するように動機付けられており、多くの売り手が今のところ貴重な人生を持ちこたえているため、価格は高騰したままです. 

これは長くは続きません。 変動金利の債務で大きくレバレッジされていた売り手は、強制的に 彼らの DSCR コンプライアンスの問題から。 そして、投資家が膨らんだ債務を借り換える圧力が着実に高まっており、借金を減らすために売却、借り換え、または多額の現金を持ち込むことによって行動を余儀なくされる市場がますます増えるにつれて、その圧力は月を追うごとに高まるでしょう。バランスを取り、差し押さえを回避します。 

パート 6: この環境で富を保護し、お金を稼ぐためのアイデア

キャップレートは金利よりも低いです。 家賃の伸びと金利の緩和は、どちらもコイントスです。 市場のかなりの部分で債務側への圧力が高まっており、昨年の価格では新規取引の引き受けがはるかに困難になっています。

これは厳しい環境ですが、集合住宅やその他の不動産セクターへの参加を希望する知識豊富な投資家にとって、理にかなっている戦略はまだたくさんあります。 ここに私が検討していることのいくつかがあります：

貸し出す

金利はキャップレートよりも高い。 これは、少なくとも最初の 20 年間は、株式投資家よりも貸し手のほうが投資額 30 ドルあたりのキャッシュフローが多く、リスクが低いことを意味します。 最初の XNUMX ～ XNUMX% のリスクは他の人に負わせてください。 個人的には、ショートが好きなので、ハードマネーレンディングを行うデットファンドへの投資を検討しています。–これらのローンは長期的な性質を持っており、一戸建て市場は集合住宅市場よりもリスクから隔離されていると感じています。  

レバレッジゼロで購入

あなたの目標が本当に長期的に集合住宅を所有することであり、短期的なリスクが気にならない場合は、手段があれば、レバレッジをまったく使用しないことを検討してください. これによりリスクが軽減され、金利がキャップレートよりも高いため、キャッシュフローが増加します。 より多くの資金を投入したい場合は、数年後にいつでも借り換えることができます。 

待って見てください

これは市場のタイミングであり、私のスタイルではありません。 しかし、この分析を信じるなら、2023 年には価格が大幅に変化する可能性があります。6 か月から 12 か月間現金を保有していれば、賢明な買い手は、特にパニックによってキャップレートが大幅に上昇する場合に、非常に安い価格で資産を取得できる可能性があります。 、 すごく高い。 

あなたが参加している投資の条件を確認してください

一部のシンジケーターには、キャピタル コールを行う権利があります。 ある取引で DSCR コベナンツが破られた場合、シンジケーターは、巨額の損失を出して売却するか、差し押さえられるか、または差し押さえを防ぐために多額の現金をテーブルに持ち込むという、非常に魅力のないオプションを持つ可能性があります。 

シンジケート投資の条件により、シンジケーターは投資家に追加の資本を投入するか、株式のリスク希薄化を要求することができます。 権限はスポンサーの手にある可能性が高いですが、これがあなたの取引で可能かどうかを理解し、それに応じて現金ポジションを準備することは、少なくともあなたのコントロールの範囲内です. 盲目的にならないでください。

新しい投資に健全な懐疑心をもたらす

私は明らかに体系的な方法で市場に懐疑的です.キャップレート。 

「付加価値」（すべてのスポンサーが宣伝するすべての取引は「付加価値」である）または物件が「お買い得」である（どのスポンサーがその取引がそうではないことをあなたに伝えようとしているか）という主張には懐疑的です。すごい？）。 スポンサーが多額の自己資本をコミットした場合、私の興味もそそられます。これは、純資産のコンテキストで意味のあるものです。 ）。 買収手数料、管理手数料、実行利息から利益を得る機会があるだけでなく、彼ら自身が苦労して稼いだ資本が私のものと同様に危険にさらされていることを確信したいと思います. 

ショートポジションを取る…何か？

ここで挙げたリスクに特にさらされている上場 REIT はあるのでしょうか。 かなりの量の調査により、キャップレートが低く、供給リスクが大きく、変動金利債務の割合が高い市場、またはレートキャップコストが急上昇する市場に特に集中しているポートフォリオが明らかになる可能性があります。 誰かがここで掘りに行くことにした場合、私はあなたの調査結果について話すことに非常に興味があります.   

まとめ

これは長い記事でした。 ここまで読んでくれてありがとう！

冒頭で述べたように、私は、商業用不動産と大規模集合住宅の世界を理解する上で、自分自身をアマチュアと職人の間だと考えています。 

しかし、私が理解できることは、評価に対して私を恐れさせます。 ここには多くのリスクがあるように感じます.2023年には非常に保守的になる予定です.しかし、別の一戸建て賃貸または 小さい デュプレックス、トリプレックス、またはクアッドプレックスのような集合住宅のプロパティは、12 ～ 18 か月ごとに行うのが好きです。 

投資家が集合住宅への投資機会を検討し、もう少しデューデリジェンスを行う場合、少なくともこの記事が、投資家がより多くの情報に基づいた決定を下すのに役立つことを願っています. 

繰り返しになりますが、私は多世帯住宅の強気のケースを持っている人をまだ探しています. これを読んでいる場合は、以下にコメントするか、私にメールしてください . あなたの意見を聞きたいです。

BiggerPocketsによる注記： これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。