クリエイティブファイナンス これは、最初の資産を手に入れるのに役立つ強力なツールです。このエピソードでは、アシュリーとトニーが両者の最大の違いについて説明します。 ハードマネー, プライベートマネー, 伝統的な貸し出し、また、どのオプションがあなたのオファーを売り手にとって魅力的なものにするかについても説明します。
別のサイトへようこそ 新人返信!必要な場合は 新しい取引のための資金、あなたは考えるかもしれません 親と協力する。もちろん、他のものと同じように、 投資パートナーシップ、それは重要です きちんと構造化する および 重要な条項をすべて契約書に含める。私たちのホストがその方法を教えます!彼らはまた、 キャッシュアウト借り換え それがどのように機能するかなど、詳細に説明します。 どれくらいのお金を引き出すことができますか 物件から。最後に彼らは次のように話します。 無駄なスペースを使う 自分で 投資不動産 より多くのキャッシュフローを生み出すために!する必要がありますか プル許可?そうしないと捕まるの?最後まで粘って調べてください!
Ashley と Tony に不動産に関する質問に答えてもらいたい場合は、次のことができます。 ここに質問を送信してくださいに投稿してください 不動産ルーキーFacebookグループ、またはルーキーリクエストライン(1-888-5-ROOKIE)までお電話ください。
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アシュリー:
これは不動産ルーキーエピソード324です。
トニー:
通常、私たちが民間の金貸しを利用するときは、「融資の偶発性はありません」などと言い、「21 日間の取引完了」などと言います。したがって、必ずしも「全額現金オファーですよ」などとは言いません。しかし、それは私たちが彼らに言うことです。「私たちはすぐに閉店するつもりであり、資金調達の緊急事態はありません。」これらにより通常、当社のオファーの競争力が少し高まります。
アシュリー:
私の名前はアシュリー・ケアです。共同司会者のトニー・J・ロビンソンと一緒に来ています。
トニー:
また、Real Estate Rookie ポッドキャストへようこそ。毎週、週 2 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、モチベーション、ストーリーをお届けします。今日もまたルーキーリプライをお送りします。今日は本当に楽しい会話が続いています。資金調達のオプション、ハードマネーとプライベートマネー、その違いとそれぞれの状況にどちらが効果的かについて少し説明します。
不動産調査とそのタイミングについてお話します。物件を成約する前、成約プロセス中、オファーを提出する前に行うべきでしょうか?それについてお答えします。また、火災によるトイレの火災と、そのような配管状況の物件を購入すべき理由、または購入すべきではない理由についても少しお話します。
アシュリー:
次に、両親とのパートナーシップ、そのパートナーシップを実際に構築するためのさまざまな方法について話し、さらに、追加の寝室として使用できる 2 つのリビングルームなど、無駄なスペースがある物件に入居した場合はどうなるかについて話します。そして、トニーと私は、二人が遭遇したプロセスと、その 2 番目のリビング ルームを寝室に変えることでより多くの収益を得る方法についての推奨事項を詳しく説明します。
トニー:
よし。さて、今日の質問に入る前に、Apple Podcasts で 273 つ星のレビューを残した Goldstein 博士というユーザー名の方に感謝の意を表したいと思います。ゴールドスタイン博士は次のように述べています。ショーは素晴らしいです。不動産投資に関する幅広いトピックをわかりやすい方法でカバーしています。第 XNUMX 話は、何か新しいことに挑戦するきっかけを与えてくれました。 XNUMX か月後、契約を締結したので、それを開始することに興奮しています。アシュリーとトニー、ありがとう。」
皆さん、だからこそ私たちは、ゴールドスタイン博士のような人々に、これらの話を聞いて、これらの戦術を聞いて、これらの戦略を聞いて行動を起こすよう促すために、ルーキー ポッドキャストを作成しました。そして、インスピレーションを与えるより多くの人を見つける唯一の方法は、ポッドキャストのレビューを増やすことで、より多くの人にポッドキャストを広めることにつながります。したがって、もしあなたが Rookie の視聴者の一員であれば、ゴールドスタイン博士のようにより多くの人々に影響を与えることができるように、あなたが聞いているプラットフォームが何であれ、率直な評価レビューを私たちに残してください。
アシュリー:
わかった。そして今週のソーシャルメディアの叫びは、賃貸不動産カップル、パトリック・マクグラスとその妻に送られます。彼らは、経済的自立、早期退職を意味する FIRE を目指す夫婦のチームです。彼らは過去 35 年間で取得した XNUMX 件の賃貸物件と XNUMX 万以上の資産を持っています。しかし、彼らは自分たちの旅をInstagramページで共有するという素晴らしい仕事をしています。
したがって、先に進んで彼らをフォローし、動機やインスピレーションを得るために、またおそらくいくつかの質問をするために彼らのページをチェックしてください。 @RentalPropertyCouple です。 Instagram やその他のソーシャル メディア スレッド、TikTok で紹介されたい場合は、ストーリーの写真にトニーと私をタグ付けしてください。 Real Estate Rookie というハッシュタグを使用して、皆さんと共有できる素晴らしい Instagram アカウントを見つけました。面白いミームのフィードを削除し、つながりやネットワークを築く他の不動産投資家を追加し始めましょう。
今日の最初の質問はマイク・ジョセフからです。 "こんにちは、みんな。私はこれまで自分の取引に資金を提供してきましたが、より早くスカウトするためにハードマネーなどの他の短期資金調達方法を使用する予定です。これは非常に基本的な質問ですが、ハードマネーを使用して取引に資金を提供する場合、売り手の観点からは、それは現金と同様に有利だと考えられますか?」
「オファーをするとき、売り手にとってより魅力的なものにするために、融資の条件を放棄しますか?」それで、トニー、ハードマネーの使い方についてあなたの考えを聞かせてください。
トニー:
ええ、つまり、大金で買い物をしているときに「現金」を持っていると言う人が確かにいます。そのお金の使い方にもよると思います。従来のハードマネーの場合、特に経験レベルによっては、さらにいくつかの困難を乗り越える必要があるかもしれません。しかし、四半期ごと、毎月、またはそれが何であれ、利息を小切手で支払う真の民間貸金業者がいるとします。
厳密にはローンですが、実際には銀行に現金があり、その方が少し簡単で、摩擦も少し少なくなります。それで、マイク、それを現金と呼ぶのが非常に快適か自信があるかどうかは、プライベートマネーやハードマネー取引をどのように設定するか次第だと思います。たとえば、私たちはフリップをたくさん購入し、借金をしているにもかかわらず現金で支払っていると言いますが、それは私たちと関係のある民間の金貸しがあり、すでにお金を手に入れているからです。資金調達が整いました。
では、プライベートマネーではなくハードマネーを利用する利点は、通常、貸し手は従来の、特にFHAローンなどよりも少しだけ簡単にしてくれるということですよね?成約の可能性が高いローンを組むことができれば、売主にとっては借金そのものよりもそれが重要だと思います。
アシュリー:
そうですね、ニューヨーク州では、不動産を契約するときは弁護士を雇わなければなりません。さらに、より多くの権利関係の手続きが必要になり、実際に実際の不動産のハード貸付業者に先取特権を取得するのははるかに困難なプロセスになります。閉店するとき。それで、私は以前は現金だったと言いましたが、なぜ今融資を受けているように見えるこのようなことを弁護士がやらなければならないのかと売主から疑問を持たれています。
それで、私はそれを現金として預けないことを学びました。これは、売主にとって、はい、弁護士によるさらなる作業があり、クロージングまでにもう少し時間がかかる可能性があることをより明確にするためです。ですから、私は間違いなく融資を受けていると言う側です。しかし、私は他の多くの投資家を知っていますが、金貸し屋からすぐにお金を手に入れることができるし、実際にそれを行うためにニューヨーク州を通過するほど時間のかかるプロセスではないからです。
トニー:
そうですね、私たちが民間の貸金業者をひっくり返して利用するときは、「融資の偶発性はありません」などと言い、「21 日間の取引完了」などと言います。したがって、私たちは必ずしも「全額現金オファーです」などとは言いませんが、「ねえ、私たちはすぐに閉店する予定であり、資金調達の偶発性はありません。」と彼らに伝えます。 」そして、それらは通常、私たちのオファーの競争力を少し高めるものです。
アシュリー:
はい、個人のお金の場合は、私はいつもそうしています、それは現金のオファーです、そして、ええ、これには資金調達の偶発性はありません。しかし、ハードマネーを使って、私はそこに資金を提供していると言い始めました。
トニー:
うん。そして、おそらく違いに慣れていない新人のために、アッシュ、それについても詳しく説明しましょう。つまり、バンク・オブ・アメリカや地元の信用組合などに行って、不動産を購入するために借金をするという従来の融資があります。しかし、ハードマネーや個人のお金を使うクリエイティブな側面もあります。
おそらく民間資金の方が簡単な選択肢でしょう。それで、アッシュと私は友達だとしましょう。つまり、私たちは友達です。しかし、アシュリーが今銀行に預けているだけの 500,000 万ドルを持っていて、購入価格とリハビリが 500,000 万ドルになるという取引を見つけたとします。それで、私はアシュリーのところに行ってこう言えます。「アシュリー、見てください、この取引を見つけました。プロジェクトの総費用は 500,000 ドルです。私たちが完了する頃には、この物件は 750 ドルの価値があると思います。」
それで、私たちはそこに株式を焼き付けました、おそらく800ドルです。そして私はこう言います、「アシュリー、その500,000万ドルを貸してくれませんか。」毎月、四半期ごと、おそらくプロジェクト終了時に、10% の固定利息をお支払いします。」つまり、私たちが彼女に 50,000% を支払った場合、アシュリーは 500,000 ドルのうち年間 10 ドルを受け取ることになります。そこでアシュリーは「はい、トニー、もちろんです」と言いました。
それで、アシュリーは取引のお金を私に電信で送ってくれますが、それも一つの方法です。あるいは、彼女がそれを権原とエスクローに電信送金することもできます。でも基本的に、アシュリーは私のためにその取引に資金を提供してくれています。これは1対1の取引であり、お互いの関係に基づいています。それは私的なお金の取引です。硬金貸し手とは、通常、何らかのビジネスを経営している人を指します。
したがって、それはあなたが個人的に非常に親密な関係を持っている人ではないかもしれません。これはウェブサイトを持っていて、毎月大量の取引に資金を提供している人です。そして、彼らは非常に厳格な引受ガイドラインを設けることになります。彼らはあなたの物件を見たいと思うでしょう。彼らはあなたの取引を見たいと思うでしょう。彼らはあなたが十分な仕事範囲を持っているかどうかを確認したいと思うでしょう。
彼らはあなたに良い請負業者がいるかどうかを知りたがるでしょう。彼らはあなたを個人的に知らないため、資産とお金を本当に保護していることを確認したいと考えています。そして、通常、ハード貸金業者では、手数料が高くなります。したがって、前払い金と手数料をもう少し支払うことになるでしょう。彼らはそれらのポイントを「ポイント」と呼びます。繰り返しになりますが、これは民間の金貸し業者のビジネスであるため、金利は民間の金貸し業者よりも少し高いかもしれません。
つまり、従来の投資に 6% か 7% を支払っている場合、ハードマネーとして 12% か何かを支払っている可能性があります。私は多額のお金を使ったことはありません。したがって、料金が高いことは承知していますが、通常はもう少し料金がかかることになります。しかし、ハードマネーはビジネスですが、プライベートマネーは人間関係に焦点を当てたものです。
アシュリー:
私の意見では、私的なお金にアクセスできるのであれば、私的なお金は通常、ハードマネーよりもはるかに簡単で優れています。
トニー:
私たちは個人のお金にアクセスできるので、私が決してハードに使ったことがないのはそのためです。では、プライベートマネーの道を進むことができるのに、なぜ私が金融業者の枠を飛び越える必要があるのでしょうか?さて、私の知り合いにはその2つを兼ね備えた人が何人かいます。そして、一部のハード金貸し業者はこれを許容しますが、他の金貸し業者はそうではありません。しかし、これをOKする厳しい金貸しがあるとします。
取引があり、100,000 ドルを支払う必要があり、残りの 400 ドルは金貸しが負担してくれるとします。一部の金融業者では、基本的にその 100,000 万ドルを民間の金融業者にカバーしてもらうことができます。したがって、この物件を撤去する際の現金の自己負担はゼロです。 400ドルを貸し付けている金貸しがいます。
あなたには 100 ドルを貸し出している個人の金貸しがいます。これらを合計すると、プロジェクトの総コストがカバーされ、両者に利息を支払うだけになります。それも一つの選択肢です。繰り返しますが、私は個人のお金ですべてを保管することを好むため、その方法を選択したことはありませんが、その方がよりレバレッジがかかりますよね?
それが私がそのことを考えた唯一の理由です。なぜなら、私が外出すると、ある時点で、2万ドル、3万ドルのプライベートマネーをさまざまな人に貸し出す可能性があり、それがすべておそらく2つまたはXNUMXつの不動産に結びついているようなものだからです。 。さて、私がその XNUMX 万ドルを受け取って、それを多額のハードマネー ローンの頭金として使ったと想像してみてください。
そのように分散させれば、一度に 10 件の取引を行うことができますが、より多くのリスクとコストが発生します。したがって、シンプルにしておきます。全部私金。
アシュリー:
はい、初めてハードマネーローンを組んだ友人がいます。つまり、これは実際に彼にとって最初の賃貸物件の80つでした。彼が金貸し屋に頼んだとき、彼らは20%を融資し、残りの10%を持ってこなければなりませんでしたが、そのうちの10%については民間融資を受けることが許可されました。つまり、10%は自分の銀行口座からのものであるという証拠を示さなければならず、残りのXNUMX%は他の人から借りることができるということです。
そして、残りの 80% は金融業者が負担しました。わかった。それでは、次の質問は Jesse Andhra さんです。そして質問は、オファーを提出する前に物件の検査を行うことが可能かということです。そして、はい、そうです。したがって、特にその物件が市場に出ておらず、売主と直接話している場合には、先に進んで検査を依頼することができます。
これを行うことで私が感じている問題は、もしあなたたちが同じレベルに達していないのに、検査に 500 ドルを費やして、彼らにオファーを与えると、彼らはこう言うことです。物件にはさらに100,000万ドルかかります。」それが、私が住宅検査官に支払う費用を支払う前に、まず物件を契約してもらいたい理由の XNUMX つです。物件が MLS に登録されている場合、検査に時間がかかることが XNUMX つあります。
私が最後に行った物件検査では、検査に1,600時間半かかりました。それはたしか15平方フィートの一戸建ての家だったと思います。 30時間半。そのため、通常、内覧をスケジュールすると、エージェントの時間が、家を見に行く XNUMX 分、XNUMX 分の枠をブロックします。したがって、他の人に内覧をさせないために、物件が検査を受けている間は内覧したいことを明確にする必要があります。
そして、今日の熱い市場では、物件が上場されると立て続けに上映される可能性があります。以上が私が考えられる懸念事項の 2 つですが、販売者、あなたの代理店、その代理店、関係者など誰に対しても、非常にオープンかつ正直に、実際に検査を行う前に検査をしてもらいたいと考えています。オファーをする前に、そのお金を支払う準備ができているかどうかを確認してください。
トニー:
不動産取引の一部があったというか、不動産取引に参加したプレイヤーもいたと思いますが、彼らは何があろうとも報酬を受け取っています。貸し手は取引が成立した場合にのみ報酬を受け取ります。不動産業者は取引が成立した場合にのみ報酬を受け取ります。しかし、鑑定士や検査官は、取引が成立するかどうかなんて気にしません。彼らはサービスを提供するときに前払いで支払いを受けます。
つまり、アシュリー氏の指摘によれば、オファーを提出しようと考えているすべての物件を調査しなければならない場合、費用は非常に高くつく可能性があるということです。ジェシー、そうする必要がないのは、通常、オファーを提出するときに、デューデリジェンスのために一定の日数が与えられるからです。わかった?したがって、物件内を歩くか、エージェントに物件内を歩いてもらうか、少なくとも写真やビデオを入手して物件の全体的な状態を把握する必要があります。
そしてそれに基づいて、「この最初のウォークスルーに基づいて私が感じた、修理、修正、交換が必要な可能性があるものは何でしょうか?」といくつかの推測を立てることができます。デューデリジェンス期間はチャンスです。これで契約が成立し、あなたとその売主が購入価格の少なくとも最初の開始点に同意したので、壁の後ろに潜り込み、その他何でもできるようになります。内部ですべてが良好であることを確認するために行う必要があります。
しかし、事前に物件検査を行う必要がない理由は、エスクロー期間中に、大きな出費が発生した場合に撤退したり、追加の問題が発生した場合に売主に追加のクレジットを要求したりするためのデューデリジェンス期間があるためです。その検査報告書。私は通常、ほとんどのオファーにデューデリジェンスのために 14 日間の期限を付けています。アシュリー、いつも何を入れますか?
アシュリー:
それで、検査に関しては、私たちは実際にその期間を大幅に短縮し、7 日以内に検査を行ってきました。これは、現在私たちができる最大限の時間です。しかし、私たちは彼らに、住宅検査官をそこから連れ出すことができ次第、すぐにやると伝えます。私のエージェントはそれを売り手に伝えます、そしてそれは実際にいくつかのオファーで私たちに有利に働きました。
そのため、私が MLS で調査を希望した最後の 48 つの物件については、オファーを提出して受け入れてから最初の XNUMX 時間以内にこの調査を完了することができました。したがって、非常に重要なことは、すぐに先に進むことができるということです。そして、多くの場合、オファーを提出する前に、コンピューター上ですでに実行できる多くのデューデリジェンスが行われています。それがオファーの基礎に役立つからです。
2番目の部分は、実際に物件を検査し、どのようなリハビリが行われるのか、何か起こったことがあれば、それを修復するのにいくらかかるのかということです。そのため、検査官を呼び込む必要があり、それにはほとんど 2 日かかる場合があります。通常、それは実際に依頼してから 2 日後、つまりオファーが受け入れられてから 2 日以内に入手できるときです。
そして、実際に内定を決定するまでには、結果が出てから通常 12 ~ 24 時間ほどかかります。そしてその期間中に、私たちはこれらの修理にかかる費用を収集し、検査中に出てきた物件に関するその他の情報を見つけて、さらに調査する必要があります。私たちにも一軒ありましたが、これは湖の家で、中には焼却炉のトイレがありました。それで、ここがそれを燃やす場所です、ベイビー。
トニー:
それは本当ですか?
アシュリー:
はい。したがって、この物件には浄化槽や下水道はなく、周囲の物件にもありました。そこで、私たちが調べなければならなかったのは、そこに浄化システムを設置するのにどれくらいの費用がかかるかということでした。しかし、この焼却炉のトイレは、ただのトイレで、そこから通気口が出ています。トイレに紙を置くと、その方法について非常に厳格な指示があります。
それで、私たちの検査中、私たちの代理人、私たちは実際に売主の代理人と一緒にいました。彼女は「分かった、売り手がやり方を教えてくれた。このトイレの使い方を教えてあげるよ。」そして私たちはそのプロセス全体を経ました。それで、紙を取り出して、その紙をトイレに置きます、いいですか?閉まっているのでボウルだけが見えます。
そして、トイレに行くと、まずボタンを押して水を流す必要があります。つまり、トイレの底が開いて、紙が中に物と一緒に落ちます。そして、ボタンを放すと元に戻り、火をつけると、 のような音がして、そこで燃える音が聞こえます。そして時々、売り手は毎週、湖の家を出る前に灰を空にすると言っていたと思います。
しかし、外に出てトイレを流すと、家の片側にいる場合、家の片側の通気口から空気中に焼けるような匂いがすることがありました。そこで、私たちはこれらのトイレについて多くのリサーチを行って、「よし、まず、これを自分たちの住人として使用し、湖の家を自分たちで楽しみたいのであれば、この価格でこれに対処できる」と考える必要がありました。わかってるよ。でも、これをゲストに操作方法を説明するための短期レンタルとして行うのは、そして-」
トニー:
彼らは家を焼き払うだろう。家は最初の年に全焼するだろう。
アシュリー:
そうです、それは大きなことでした。そして、私たちが物件を失うことになったのは、私たちが検査を行ったのに、週末を過ぎていたためまだ弁護士の承認が得られておらず、他の誰かが目に見えないオファーを提出し、実際には私たちよりも70,000万ドル高い金額を提示したためです。それで、彼らはそれを受け取りましたが、礼儀として私たちの検査に対して払い戻しをしてくれました。
トニー:
カッコいい。
アシュリー:
それで、それはよかったですが、この物件を手に入れる予定の価格では、もっと良かったでしょう。
トニー:
それを買ったあの人、あなたに負けたような人は、このトイレ火災の状況を知っていたのだろうか、そんなことは聞いたことがないからです。
アシュリー:
はい、その施設は閉店しました。私たちはボートで通り過ぎましたが、新しい所有者が波止場に出ているのが見えました。
トニー:
ええ、それはワイルドです。不動産検査で聞いた中で最もクレイジーなこと。
アシュリー:
したがって、私たちはできる限り短い時間であなたの質問に答えようと努めてきました。そうすることで、もし何か合意に達しなかったとしても、私たちは売り手に、こうすればあなたは損をしないと言います。時間。どちらのオファーも私たちが最初に物件を見た人だったので、すぐに契約を結びました。それで、そのような状況で何が起こったかというと、それは実際にはポケットリストでした。
彼らはまだそれをリストしたことさえありません。そして 2 つ目ですが、彼らはそれを保留にすることはありませんでした。彼らはただ上映を延期すると言いました。それで、まずはそれを見なければなりませんでした。すぐにオファーを出したところ、上映が中止されました。だからこそ、私たちは検査などを急ぐことに同意したので、検査を保留にする必要がなく、検査に合意できずに再び上場に戻り、不動産に傷が残る可能性があります。 。
つまり、これも交渉テクニックの 1 つです。オファーを提出するときに、自分が最初の 1 人であるとわかっていて、「オファーが提出されるまで保留する必要はありません。私たちはそうするつもりです」と言うのです。あまりにも早いので、上映を数日か何か延期するだけで済みます。ただし、それは間違いなく私たちにとって大きな教訓であったため、署名を完了するには必ず契約書と弁護士の承認を得るようにしてください。」
トニー:
クレイジー。ビデオを入手しましたか?火を吐くトイレのビデオを持っていたら送ってもらえませんか?
アシュリー:
うん。私たちが撮ったすべての写真の中に必ず一枚あるはずです。うん。わかった。次の質問はウィル・キルビーからです。 「私は転勤先の家を探しているのですが、両親が現金パートナーになってくれると申し出てきました。そして取引を管理して利益を分配したいと考えています。この種の取引をどのように組み立てればよいでしょうか?ローンを見つけて改修資金を出してもらいましょう。」
「現金で買ってもらうこともできますが、両親のお金をそれほど危険にさらしたくないので、そのほうが大変だと思います。何かヒントがあれば大変助かります。」さて、ウィル。
トニー:
まず彼は魔法の言葉を言いました。ポッドキャストで誰かがこの言葉を言うたびに、私たちはその本のコピーを投げなければなりませんでした。でも、ウィルさん、アシュリー・ケアとトニー・J・ロビンソンが書いた『Real Estate Partnerships』を読んでみてください。それで、まだ私たちの話を聞いていない人のために、私たちはノンストップで話してきましたが、アッシュと私は不動産パートナーシップという本を一緒に書きました。 10月XNUMX日に発売されました。
したがって、このエピソードを聞いているときは、どこでも購入できるはずですが、biggerpockets.com/partnerships にアクセスしてください。私たちはパートナーシップの構造についてたくさん話します。でもアッシュ、この特定のタイプのパートナーシップをどのように構築するかというこの質問に基づいて、ウィルに最初にアドバイスするのは何ですか?
アシュリー:
そうですね、最初に決める必要があるのは、ローンを組んで彼らから改修資金を調達するのか、それとも単に現金で購入して彼らが資金を提供するのか、ということだと思います。改修工事。それが最初に決める必要があることです。そして、確かに、彼らがその物件に現金を投入することには多くのリスクがありますが、ローンを組むことにも多くのリスクがあり、改修費用を失う可能性があります。
ですから、もしあなたが融資を受けられる可能性があることがわかっていれば、それがハード貸金業者であれ、もしかしたら別の民間貸金業者であれ、いずれにせよ、自分は利用しないという契約に安心して自信を持って臨むべきだと思います。現金を失っても、あなたの両親は損をすることはありません。ここで私が思う最大のことは、どのような構造であっても、それが書面で作成され、すべてが明確であることを確認することです。
これがリスクであること、これは投資であり、現金が保証されているわけではないこと、そしてその利益を分割することを両親に理解している場合は、したがって、これを構造化する方法は 2 つあります。つまり、これは単純に、彼らがあなたにお金を貸して、あなたが毎月一定の利息を支払うという債務パートナーシップであり、そのお金は返金されることが保証されています。あなたはまだ最終的にそのお金を彼らに支払うことになるでしょう。
50つ目は、両親とあなたが株式パートナーになることです。たとえば、両親が折半するつもりで、お金を出してくれます。家が売れたら、彼らはお金を受け取るだけかもしれません。戻って、残ったものを二人で分け合います。利益の割合に関しては、実際に取引の管理にどれだけの時間とエネルギーが必要になるかを見てみます。
契約を獲得するつもりですか、見つけますか?委託先の管理をするつもりですか?実際に自分で何らかの作業を行うつもりですか?したがって、それが実際にどのくらいの割合を摂取すべきかに大きな影響を与えると思います。最終的にローンを取得し、その借金があなたの名義になる場合、それはあなたがテーブルにもたらすものの比重を大きく左右することになり、間違いなく割合が増加するはずです。
両親の名前でローンを組む場合、両親がもたらすものは間違いなく増加します。ですから、それらは私が検討するもののようなものです。また、どちらの方向に進むかを決める前に、親が利益を得たいのか、それとも月々の支払いや定期支払いなどの一定の金額を得たいのかを知る必要があります。プロジェクトが完了したら、彼らはただあなたがお金を借りて得られる割合が欲しいだけなのです。
トニー:
私個人としては、逆に借金ベースのパートナーシップにする方がいいと思っています。これにより、マネーパートナーにほぼ確実に固定された利益が得られ、実際に取引を管理しているあなたはすべての利益を得ることができます。そして面白いことに、ウィル、私の母親は実際に私のフリップの 1 つで個人の金貸しをしています。民間の金貸し屋が2社並んでいて、ちょっとだけ足りなかったと思います。
それで、私は母に連絡を取りました。母は当時少しの現金を持っていて、個人の金貸しとして入ってきました。そして私たちは彼女に支払いをし、他の民間の金貸しが記入したのと同じ書類をすべて彼女に記入させました。彼女はそれらを記録し、約束手形と信託証書を持っており、すべてが郡に記録されました。そして私たちは彼女に支払いました。当時は 10% の利子が与えられていたと思います。
そこで、私たちは他のすべての民間金貸しと同じように彼女を扱いました。つまり、アシュリーの言ったことはすべて的を得ています。しかし、私個人としては、フリップの場合はデット・パートナーシップ、その後は長期的なホール・タイプの状況では株式パートナーシップのアイデアがずっと好きでした。
アシュリー:
それから、ご両親の関与も検討していきたいと思います。それは単なる現金パートナーでしょうか、それともあなたのお母さんがやって来て、「いいえ、いいえ、そのタイルではありません。」と言うのでしょうか。返してください。このタイルも見栄えがよくなります。」それで-
トニー:
それはおそらく、あなたの両親ができないように債務パートナーシップとしてそれを行う理由の一部でもあります…なぜなら、すべての親は何らかの方法、形、または形で子供を育てたいと思っているからです。それで、私はこう思います、ウィル、あなたは自分自身に尋ねなければなりません、両親があなたに、そう、タイルの選択や床材、その他すべてのことをあなたに言わせたいですか?
アシュリー:
そしてもしかしたら、それが彼らを株式パートナーにすることに有利になるかもしれないし、あるいはあなたのお父さんが非常に器用で、そこに来て、その一部を手伝うこともできるかもしれない。したがって、そこには注目すべき変数がたくさんあります。しかし、トニーが言ったように、これを実行すると…債務構造は間違いなくはるかにきれいになります。
次に、逆の方法で、全員が行っている役割と責任のリストを作成し、それに金額を割り当て、次に、彼らが持ってくる現金の額と、それにパーセンテージを割り当て、誰が融資を受けているかを調べます。これにもパーセンテージを入れます。わかった。次の質問は RJ エルバースさんからです。家にリビングルームが 2 つあり、壁を追加するだけでそのうちの 1 つを追加の寝室にしたいとします。
通常、これを達成するにはどのようなプロセスが必要ですか?許可を取得する必要がありますか、それとも請負業者を雇って壁を追加するだけでよいでしょうか?また、これを行った人がいる場合、通常どのくらいの費用がかかりますか?それで、トニー、これを短期レンタルでやったことがありますか?
トニー:
うん。つまり、これだけを行ったことはありませんが、不動産の大規模な改修の一環として行ったことはあります。そして実際、私たちが寝室を追加したのは、これは面白い話ですが、前の所有者が 3 ベッドルームの家だったのですが、前の所有者が 3 つの寝室すべての間の壁をすべて取り壊したときだけです。それらはL字型構成でセットアップされていました。
廊下があって、ここにドアが 2 つ、ここにドアが 1 つあります。それで、それは大きなL字型で、彼女は壁をすべて取り壊して、大きくて大きなマスターベッドルームが1つだけありました。それで、私たちは戻って、壁を元の場所に戻しました。ですから、それをやったのはそのときだけです。いくつかの物件にバスルームを増設しました。
そして、初めてバスルームを追加したとき、私たちは許可を取得しなかったので、市は結局、すべての敷地の中でたまたま車でこの敷地の近くを通りかかり、工事が行われているのを見ました。作業命令を中止しなければなりません。実際にその不動産の許可を取得する必要がありました。
それで、私が思うに、RJ、最も安全で簡単な賭けは、面積、寝室、バスルーム、その他何であれ、追加したいと決めたら、自分の住む都市や郡に行って、こう言うことです。 、これが私がやりたいことです。」彼らは「おい、この書類が必要だ、この書類が必要だ、この書類が必要だ」と言うでしょう。それらのものを彼らに提出してください。
市によって閉鎖されたり、悪者リストに載ったりするリスクを避けたい場合は、事前に許可を取得してください。これにより、プロセスが少し簡単になります。
アシュリー:
そうですね、それは間違いなくあなたが興味を持っている都市によって異なります-
トニー:
それは本当だ。
アシュリー:
…実際に必要な許可は何か。つまり、トニーの状況では、バスルームと配管許可を追加すると、その敷地に新しい配管を追加することになります。しかし、この状況では、私が行った物件に関する限り、法執行官は寝室を作るためだけに壁を追加するのに許可を必要としませんでした。なぜなら、特に電気がない場合には壁がないからです。
トニー:
電気はありません。うん。
アシュリー:
…配管工事中か配管なし -
トニー:
配管。
アシュリー:
…文字通り壁を築いているだけです。考慮しなければならないことの 1 つは、クローゼットを追加して、敷地内の合法的な寝室にすることです。そこで、法規執行官に電話して聞いてみますが、通常、この状況では、単に壁が立っているだけなので、許可を取得する必要はないと思います。そして、コンセントなどの新しい電気を設置しない場合は、許可を取得する必要はありません。
トニー:
うん。そして、あなたが言ったように、それはあなたが住んでいる都市や郡にも依存すると思います。私たちは昨年の夏、アーカンソー州北西部の一部にいて、そこにあるいくつかの物件を検討していました。そして、私たちを車で案内してくれた代理店に、許可のプロセスについて尋ねました。彼は「ああ、この郡では許可の手続きが存在しないんだ」という感じでした。そして私たちは「どういう意味ですか?」と思います。
彼は「土地を所有していれば、好きなものを建てることができる」と言いました。それで私たちは「何?」って感じでした。それで、何をするか全く分からないので、そこで買い物をすることさえ不安になりました-
アシュリー:
何を得るか分かりません、そうです。そこにある新たな開発、可能性は無限です。私も住んでいますが、本当に田舎になると、私の周りの町ですら「建築許可が必要です」みたいなことを言います。他の多くの町には建築許可がないからです...建築許可などを持つ必要はありません。それ。で、街も「ようこそ、この街へ」って言ってくれたんですよ、私はそこにいるんです。そして、建設業許可と書かれています。
トニー:
建築許可。うん。
アシュリー:
うん。そして、この質問の最後の部分ですが、これには通常どれくらいの費用がかかりますか?つまり、このプロジェクトを行うときはフレームを組むことになるので、木材の状態に応じて木材の代金を支払わなければなりません。スタッドを打ち込んでフレームを外さなければなりません。そして、これは外壁ではないと思います。したがって、断熱材を入れる必要はありません。そして、壁の両側に乾式壁が必要になります。
最大の出費は、実際に乾式壁を仕上げるために戻ってくる請負業者を雇うことです。そのため、フレームを組み立てることができたとしても、乾式壁を吊るし、テープを貼って泥を塗り、乾式壁を仕上げることができます。泥を乾かさなければならないため、実際にはそれが請負業者にとって最大の時間の浪費、または時間の浪費になります。そして彼らは戻ってきて、それを研磨する必要があります。
そして、彼らは戻ってきて、もう一度泥を塗り、それから研磨する必要があるかもしれません。しかし幸いなことに、おそらくそうなるはずなので、おそらく 2 枚のボードを作成できます。壁の大きさに応じて、壁に少し追加することもできます。私はちょうど後ろの壁を見ていますが、それは乾式壁が 2 枚あるようなものです。しかし、請負業者に何度も来てもらうと、最も多くの時間が費やされてしまいます。
一日で終わるようなものではありません。それから塗装ですが、塗装はおそらく自分で行うこともできますし、乾燥したら、新しい塗装が必要でない限り、請負業者は 1 日で塗装するだけです。ただし、新品の乾式壁なので、二度塗りする必要はないでしょう。
トニー:
そうですね、実際には単独のプロジェクトとしてやったことはありません。それには常に完全な腸のリハビリが含まれています。そこで、私たちは超古い家を改修するのに100,000万ドルを費やしています。そのため、XNUMX つの寝室に対して XNUMX つの壁だけを作るのにどれくらいの費用がかかるのか、予測することさえできませんでした。
アシュリー:
ええ、実際には…今日これをインスタグラムのリールにしようと思っていました。昨夜、テナントから「申し訳ありませんが、掃除機で転んでつまずいて壁に穴を開けてしまいました。申し訳ありませんでした」というメンテナンス依頼が提出されました。直しに来てもらえますか?」そして、写真を載せると、文字通り壁と乾式壁に大きな穴が開いています。そこで、メンテナンス担当者は、月曜日かその他の曜日に立ち寄って修理費用の見積りをするつもりだと彼女に伝えました。
そして彼女は愕然としました、「私がお金を払わなければいけないってどういうこと?」これは事故でした。」すると彼はこう言いました。「はい、残念ながら、あなたが物に損害を与えたのですから、それを直すにはあなたが支払わなければなりません。」弊社が承認した別の業者に修理を依頼していただいても構いませんし、私が直接訪問して修理させていただくことも可能です。」
それで、その居住者から不動産管理人に次のような長いメールが届きました。「彼女はこれを解決する方法がわかりません。彼女はそれを自分で直すことはできません。彼女は支払わなければならないはずだ。」そして私たちはただ笑っています。そのため、アパートに住んでいるということは、完全な介護施設に入っていることを意味するのではないかと時々混乱する人もいます。それでも、もしあなたが完全な介護施設にいたとしたら、壁に穴を開けたとしたら、それは月々の請求書にも反映されるでしょう。
トニー:
完全。
アシュリー:
でも、そうだ、今日はそれが話題になったんだ。しかし、私たちが考えたとき、そのパッチを実際に乾式壁の泥塗りを完了してから再度行うには何度もやり直す必要があるため、パッチを適用するには非常に時間がかかります。それをペイントして、実際にペイントマッチも行います。この人はそこに10年以上住んでいる人だと思います。
つまり、私の知る限り、10年の間に塗装は変化しました。しかし、サンプルを採取して、シャーウィン・ウィリアムズなどに行って照合してもらう必要があります。しかし、おそらく、労働自体を除いて修理するのと同じくらいの費用がかかります。 XNUMX、XNUMX回も来なければならないので、そのような小さな仕事はやらない請負業者もいますが、それでもできることはとても小さなことです。うん。
トニー:
面白い話ですが、私は子供の頃に乾式壁に 2 つの穴を開けました。私は中学生の間、私と母が住んでいたのと同じアパートに住んでいて、最初の穴は私の寝室にありました。私と友達全員が私の部屋でレスリングをしていて、そのうちの1人がお互いを壁に投げ合い、片方の膝が乾式壁を突き抜けました。
そして下の階でも同じことが起こりました。私たちは階下で格闘していて乾式壁にぶつかり、そこでも壊してしまいました。とにかく、私はあなたのテナントに同情しました。
アシュリー:
何が起こったか覚えていますか?あなたのお母さんは不動産管理会社に修理代を支払わなければなりませんでしたか、それとも誰かに修理してもらいましたか?
トニー:
覚えていない。覚えていない。そうですね、子供の頃は、物事が大規模に起こります。
アシュリー:
はい、そうではありません。
トニー:
うん。それで、私は彼女に尋ねなければなりませんでした。 「ねえ、お金を払わなければならなかったの?」と気に入りました。
アシュリー:
ええ、ええ。私もリールをやりたい理由の一部は見ることなので、私は間違っていますか?これは本当に含めるべきものなのでしょうか?しかし、私はそうは思いません。
トニー:
いいえ、乾式壁はテナントが退去した後も同じ状態にしておかなければならないものの 1 つです。
アシュリー:
正確に。
トニー:
乾式壁は魔法のように自然に崩壊するだけではありません。うん。
アシュリー:
そして、もしあなたが自分の家を持っていたら、何をしますか?誰かに電話して料金を支払うことになります。わかります、あなたがアパートに住んでいるのは、より多くのことが世話され、あなたのために含まれているからです、しかし-
トニー:
次に、リースを更新する必要があります。乾式壁の損傷は、そこで行われた修理には含まれていない、と彼らは理解しています-
アシュリー:
これについては、退去時のチェックリストに記載されていますが、退去時に穴を修正するために請求される内容です。それは良いアイデアです。おそらく、彼らが退去していて穴があった場合、私たちはその価格を下げるつもりであり、それが私たちが請求する金額です。はい、それは良いアイデアですね。
トニー:
さあ、どうぞ。問題が解決しました。
アシュリー:
さて、またルーキーの返信です。先週、私は質問を引き継ぐことになりましたが、今日もトニーが私のすべての質問に答えてくれました。さて、あと 1 つほど質問する時間があります。それでは、オースティンの質問を取り上げましょう。 「どうしたの、みんな?今のところ、私は不動産投資に関してはまったくの初心者です。」ようこそ、オースティン。このコミュニティにご参加いただけることを嬉しく思います。
「今では不動産について、少なくともいくつかのプロセスと数字がどのように機能するかについてはよく知っていると思います。数字が大好きです。私はエンジニアです。しかし、キャッシュアウト借り換えがどのように機能するかについては興味があります。キャッシュアウト借り換えを行うとき、借りた金額に対して住宅ローンを支払いますか、それとも家の ARV 全体を支払いますか?このクールなグループに感謝しています。」素晴らしい質問ですね、オースティン。
トニー:
いくつか方法がありますよね?それで、オースティン、それをとしましょう。ここでは、人々がもう少し理解しやすいように、丸い数字を使用してみます。オースティンが家を購入し、その家の購入と改修にかかる総費用が 60,000 ドルになるとします。つまり、60,000 ドルは、オースティンがその不動産につぎ込んだ XNUMX ドルです。そして彼が現金で支払ったとしましょう。
彼はその不動産の購入と改修の両方に現金60,000万ドルを支払いました。その後、オースティンは外出し、不動産の評価を受けます。そこで、彼は誰かにその不動産の市場価値について意見を言わせました。そして彼らはこう言います、「オースティン、あなたの家の価値は100,000万ドルです。」つまり、彼は60,000万ドルを注ぎ込み、その家の価値は100,000万ドルになります。わかった。つまり、彼は現在 40,000 ドルの資本を持っています。
アシュリー:
そして、私が指摘したいのは、彼がARV、つまり修理後の価値について言及したことです。つまり、それが彼の状況で評価されたことです。つまり、ARV は、不動産の評価額の目標になる可能性があります。また、住宅を反転する場合は、不動産を売却する価格の目標になる可能性があります。
トニー:
したがって、ほとんどの貸し手は不動産の評価額または ARV を全額融資するわけではないため、融資を受ける際には ARV が重要になります。つまり、オースティンの状況では、家には価値があり、価値があり、100,000万ドルと評価されています。ほとんどの貸し手は、あなたがどのような借金をするかに応じて、あなたに融資するだけですが、たとえば、あなたが投資商品を受け取るとしたら、おそらく 20% でしょう。
したがって、彼らは不動産の少なくとも20%の株式を維持したいと考えています。つまり、100,000万ドルの場合、その80%がローンとして提供されることになります。つまり、80万ドルの100,000%、つまり80,000万ドルを手に入れることができるということになります。そこで、この例ではテーブルを再度リセットしてみます。その家の価値は100,000万ドルです。銀行はその 80%、つまり 80,000 ドルを貸してくれるつもりです。そしてオースティンはこの物件に現金60,000万ドルを注ぎ込んだ。わかった?
つまり、彼には 20,000 ドルのスプレッドがあります。 60対80が彼が活用できる資産だ。それで、オースティンは銀行に行くことができます。彼は地方都市の信用組合やメインストリート銀行に行くと、「オースティン、80,000万ドルのローンがあります」と言われます。これはキャッシュアウト借り換えです。なぜなら、彼は全額現金小切手を受け取り、取引に投入した60,000万ドルを返済し、追加の20,000万ドルを持って立ち去るつもりだからです。
これがキャッシュアウト借り換えのプロセスだと思います。これは、最初にこの不動産に投資したお金をすべて返済し、銀行が融資する金額まで残ったお金を保持できることを意味します。
アシュリー:
トニーが示したシナリオは、素晴らしい例であり、最初の 60,000 ドルをローンで受け取った場合にうまくいきます。したがって、おそらくそのお金を友人か金貸しから借りたのではないでしょうか。ハード貸金業者に 60,000 ドルを返済し、その 20,000 ドルを現金で受け取ることになるため、キャッシュアウト借り換えシナリオが依然として残ります。
したがって、誰にも返済する必要のないお金があるときはいつでも、それはキャッシュアウト借り換えと呼ばれます。このシナリオでは、おそらくあなたがこれをするために母親からお金を借りて、先取特権はなく、実際には記録がなく、母親があなたにお金を与えただけで、その全額が実際にはキャッシュアウト借り換えとみなされます。実際に住宅ローンを借り換えた記録はない。
もしあなたがその不動産にハードマネーを集めに行って、その60,000万ドルを手に入れて、60,000万ドルだけを引き出して、その40,000万ドル、その40%の株式をその不動産に戻して、それに手を付けなかったとしたら、それは単なる問題になります。借り換えをするのは、不動産に付けていた他の住宅ローン、つまりハードマネーを返済するだけだからです。
トニー:
それから、彼の質問の最後の 80,000 つの部分を明確にしたいと思います。そこで、彼はこう言います。「キャッシュアウト借り換えをするとき、住宅ローンを支払うのは、借りた額ですか、それとも ARV 全体ですか?」そしてそれはあなたが借りた住宅ローンの金額です。もう一度例に戻りますが、80,000 ドルのローンを組んだため、住宅ローンの支払いは ARV 100,000 ドルではなく、XNUMX ドルに基づいて計算されます。
アシュリー:
それが今日の最後の質問でもありました。いつも素晴らしい質問を投稿していただき、誠にありがとうございます。私たちはそれらに答えるのが大好きです。皆さんはいつも違うものを考え出してくれて、それがとても気に入っています。そのため、bigrpockets.com/reply でさらに質問を送信できます。いつものように、お気に入りのポッドキャスト プラットフォームに関するレビューや評価を残してください。 YouTube チャンネル登録もお待ちしております。
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