学習 入り方 商業不動産 投資 挑戦的な仕事のようです。 キャップレート、プロフォーマ、NOI、トリプルネットなど、業界固有の言い回しや語彙が非常に多いため、初心者の不動産投資家は、 商業用不動産の一見トリッキーな世界. しかし、商業用不動産を見つけ、購入し、収益を上げることは、 住宅用不動産よりもはるかに簡単? できるとしたら? より早く富を築く、より価値のある物件を購入し、 リーチ 経済的自由 速いです 何十もの一戸建て住宅ではなく、ほんの数件の取引で? 今日は、始め方をご紹介します!
新しい投資家は商業用不動産を後回しにすることがよくありますが、あなたを止めるものは何もありません 今すぐ大きな物件を購入する. その方法を説明するために、 アニー・ラーナー、コロラド州北部に拠点を置く商業用不動産ブローカー。 彼女はすべてを見てきました 倉庫取引 〜へ セルフストレージ, 小売センター, オフィススペース. 彼女は、初心者がゲームに参加するために何ができるか、そして住宅ルートをたどるよりもコマーシャルがはるかに優れた選択肢である理由を正確に知っています.
このエピソードでは、アニーが説明します まさに商業用不動産とは、それがどのように評価されるか、そして 購入できるさまざまなタイプのプロパティ. 彼女はまた、その理由についても詳しく説明しています。 商業用不動産の購入がはるかに簡単 住宅よりも、ブローカーの使用がどのように役立つか 隠された取引のロックを解除 他の投資家は気づいていません。 ですから、まだ小さな取引を追い求めていて、本当のお金が稼げる場所までレベルアップしたいのであれば、そのままにしておいてください!
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アシュリー:
これは不動産ルーキーエピソード276です。
アニー:
文字通り、ブローカーを使用しない理由はありません。 彼らはあなたに代わって交渉し、市場で何が起こっているか、どの評価が適切な評価であるか、何を求め、どのように交渉するかについてより良い感覚を持っているので、それが一番です。 ブローカーを見つけると、彼らはそこにいます。 そして、私は具体的に商業ブローカーを探します. 両方の世界で落ち込んでいる人もいますが、一日中コマーシャルをやっていると、市場で何が起こっているのかをよりよく理解できます.
アシュリー:
私の名前はAshleyKehrで、共同ホストのTonyRobinsonと一緒にいます。
トニー:
Real Estate Rookie Podcast へようこそ。毎週、週 2022 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、モチベーション、ストーリーをお届けします。 今日、XNUMX つ星のレビューを残してくれた Kell Bell Atwell というユーザー名で、「夫と私は XNUMX 年 XNUMX 月にこのポッドキャストを聴き始め、Tony、Ashley、すべてのゲスト。 このショーの助けを借りて、私たちは行動を起こし、XNUMX 月中旬までに最初の家を購入することができました。 いかだガイドとして、私たちはコロラド州で半年を過ごし、セントルイスで残りの半年を過ごします。そのため、現在のゲーム プランでは、秋の数か月のラフティング シーズン中に移動看護師のための中間レンタルとしてセント ルイスのもう XNUMX つの家を利用する予定です。コロラドで。 素晴らしい洞察をありがとうございました。
ケルベル アトウェル、私たちはそのような話を聞くのが大好きです。 また、あなたが Rookie オーディエンス メンバーであり、まだレビューを残していない場合は、ぜひレビューを残してください。 ビューが増えれば増えるほど、より多くの人を助けることができます。 より多くの人々を助けることができるのは、私たちがここでやりたいことです。 アシュリー、どうしたの? 今日は背景が違いますね。 あなたはちょうどここ数週間旅行しています。 あなたに会うたびに、あなたの背後にあるのは別の景色です。
アシュリー:
うん。 これは、この日は通常レコーディングを行わないため、実際に将来のオフィスになる予定の場所にいます。 私はここにフルキッチンを作ったので、オフィスとしてはもう必要のない住宅ユニットでもある可能性がありますが、現在、食器洗い機が置かれているキッチンカウンターに座っており、食器洗い機はまだ持っていません. 、だから私の足はキャビネットのその開口部のすぐ下にあります。 ここにスツールに座っているだけで、実際にはかなり便利です。
トニー:
そして、あなたの後ろには美しい景色があります。これらの絵のように美しい窓です。
アシュリー:
そこには私道とコンクリートのパッドがありますが、私道の反対側には美しい池があります。 とても素敵なので、私がここに座って仕事をしている間、子供たちはそこで遊ぶことができます。
トニー:
さて、今日は人々にとって良いエピソードがありましたよね? アニー・ラーナーが登場し、アニーは商業用不動産ブローカーです。 彼女はしばらくの間ゲームに参加しており、彼女は非常に豊富な知識を持っており、リハビリ費用の見積もりに関してJames Dainardのエピソードを思い出してください. . 彼女は、その関係で効果的になる方法、何を探すべきか、何が機能し、何が機能しないかについて非常に多くの情報を持っているので、今日の彼女との会話は本当に楽しかった.
アシュリー:
Tony が言ったように、コマーシャル ブローカーと仕事をしていて、あなたが最初に考えたのは、私が市場外の取引をしようとしているということでした。 私はエージェントを使うつもりはありません。彼女は、コマーシャルを買うときになぜブローカーを使うべきなのかを正確に説明しています. そして、それらは素晴らしい例であり、あなたにとって大きな利益になると思います. Webサイトがあることすら知りませんでした。 彼女は、LoopNet や CREXI などのさまざまな Web サイトについて話しています。商業用不動産を探している場合は、CREXI に登録する必要があります。 しかし、彼女は、あなたが商業ブローカーである場合にのみアクセスできるいくつかの他のものについて話しました.Zillowまたはrealtor.comでMLSの内容を見ることができるMLSとは異なります. これはメリットの XNUMX つにすぎませんが、多くの優れた情報が含まれています。 アニー、ショーへようこそ。 ご参加ありがとうございました。 まず、自分のことを少しだけみんなに話してもらえますか?
アニー:
ええ、あなたはそれを手に入れました。 私を持ってくれてありがとう。 私の名前はアニー・ラーナーです。コロラド州で商業用不動産ブローカーをしています。 私たちが言うように、コロラド州北部、具体的にはボルダー地域です。 コロラド州では、不動産仲介業者は、居住用または商業用に好きなように練習できますが、一般的に起こることは、どちらか一方に陥り、どちらか一方に特化することになります。私はそれが何を意味するのかを理解しています。 私は商業を専門としているので、商業用不動産の販売と賃貸を行っています。
そして、私は他の約 2 人のブローカーとチームを組んでおり、実際にはマーケティングを通じて商業用不動産に参入しました。 私のバックグラウンドは、企業向けのマーケティングとコンサルティングです。 私は常にBXNUMXBに携わってきました。 私は企業と仕事をするのが大好きで、特に中小企業と仕事をするのが大好きです。 私が不動産で働き始め、クライアントが不動産ブローカーになったときは非常に商業的でした。私の不動産への関心と、ビジネスと仕事をすることへの愛情が組み合わさり、今では投資家は両方の世界を組み合わせることがよくありました。
アシュリー:
そして、自己投資はどうですか? 投資家としての個人的な経験について少し教えていただけますか?
アニー:
完全に。 不動産に飛び込むと、たまたま多くの取引を目にすることになります。 私は不動産に多くの投資をするつもりはありませんでしたが、いくつかの物件に出くわし、他のブローカーとお金を組み合わせていくつかの取引を行うことができました. 私たちよりもはるかに多くの資産を持っている友人がいて、彼は私たちと取引を行い、彼がお金の大部分を支払う取引を行い、その後私たちは不動産の少数株主として参加し、私たちはLLCをまとめて購入します。 それで、私たちはこの地域で一種のひっくり返った居住用不動産を見つけ、最終的にそれを購入し、おそらく40,000ドルをそれに投資して、それをXNUMX年間借りて、いくらかのお金を蓄えました.
私たちはそれを収入物件として扱ったのではなく、ただの貯蓄でした。 私たちは家賃を可能な限り最大化し、382年後にそれを市場に戻すことができました.40,000ドルで購入して賃貸し、その年のすべての費用を賄ったと思います. 私たちは650,000ドルを投入し、翌年にそれを売却しました… 今思い出そうとしています… XNUMX年後にはXNUMXドルだったので、それは良い小さなプロジェクトでした. これらは、私たちが検討している取引の一種です。 幸運でしたが、すべてがうまくいくわけではありません。
私たちはそれで幸運になりました。 それは本当にうまくいき、ちょうどこの完璧な場所にあり、寝室がXNUMXつ、バスルームがXNUMXつ、庭がありました。このあたりには、寝室がXNUMXつ、バスルームがXNUMXつ、そして庭が必要です。犬のためのスペースがあるからです。犬のためのスペースがないと、賃貸人プールの多くがなくなります。 ベッドルームが XNUMX つ、バスルームが XNUMX つあると、若い大人のグループを獲得して、予算を少し増やすことができます。 あなたがそれをやや素晴らしくし、超大学全体のタイプのものではない場合、さらに数人を連れてくることができます. それが私たちが焦点を当てたものです。
トニー:
アニー、あなたがスペクトルの両側で経験を積んでいることを嬉しく思います。 これについてはすでに少しお話しましたが、商業スペースと住宅スペースの両方に明らかに利点がありますが、新人の聴衆にとっては、彼らの多くはまだ契約を結んでいない可能性があります. 彼らが最初の取引としてコマーシャルに飛び込むのに十分な利益があると思いますか?それとも、あなたが一緒に仕事をしている多くの人々は、通常、コマーシャルに進んだ経験豊富な投資家だと思いますか? そこにあなたの考えはありますか?
アニー:
良い質問。 確かに、商業投資家は、おそらくもう少し長くやっているので、もう少し精通している傾向があり、主な違いは、彼らが少し多くの資本を持っていることです. コマーシャルへの投資を開始したい場合、それがおそらく参入への最大の障壁だと思います。 簡単ではないにしても簡単だと思いますし、住宅よりも商業用不動産を購入することには多くの利点があり、それは私にとっても魅力的です.少し高価であり、対処しなければならないメンテナンスと欠員の観点からそれらを維持するには、より多くの資本が必要です.
しかし、取引はより長いので、それをたくさん吸収できれば、商用に向けて準備を整えることができます. しかし、確かに回避策はあります。グループでお金をプールし、これらすべての取引構造を処理するのに役立つ優れたブローカーブローカーと協力することができれば、それは本当に良い機会であり、どのように見えるかについてもっと共有したいと思います.商取引と何に注意するか、それがどのように少し違うか。
トニー:
それに対するフォローアップの質問が XNUMX つだけあります。アニーさんは、商取引を獲得するのは簡単ではないにしても同じくらい簡単だとおっしゃいました。 聞いているほとんどの新人にとって、彼らはコマーシャルという言葉を考え、それに入るすべてのものに圧倒されていると思うので、それについて詳しく説明してください. 実際に商取引を獲得する方が簡単かもしれないと感じていることを詳しく説明してください.
アニー:
簡単に言えば、買い手のプールは小さくなります。 少なくともこのあたりの住宅では、ここには強力な市場があり、現在私たちが経験しているこの奇妙な不況でも、多くのバイヤーが並んでいます. そしてコマーシャルでは、彼らは500,000か月という長い間市場に出回っています。 売りに出されている商業用不動産、特にアクセスしやすい範囲にある商業用不動産では珍しいことです。投資家は見たいと思っており、しばらくそこに座っており、実際には交渉の余地があります.
住宅用不動産に投資している場合やフリップを検討している場合は、実際に余裕のあるオファーを提示してから、交渉のテーブルに行くことができます。もう少し攻撃的になる必要があります。 ですから、買収とは、コマーシャルで私が意味するものだと思います。 他にもいくつかのオプションがあります。探しているものを知り、準備を整えるだけです。
アシュリー:
Annie は、このポッドキャストを聞いて次のように考える新人投資家向けです。 商業用不動産への投資を実際に試してみたいと思います」という場合、投資の商業的側面に進むために実際にその行動を開始するために、最初にすべき場所または最初のことはどこですか?
アニー:
素晴らしい質問です。 警告、私はブローカーですが、ブローカーを見つけてください. 第一に、商業用の物件では、住宅のように商業用の物件を簡単に検索して見つけることができません。最大の理由は、商業用の世界では MLS に相当するものを実際に持っていないことです。 この複数のリスティング システム、とてもいいですね。 私はあなたがそれらを愛することができます、あなたはそれらを憎むことができますが、彼らがうまくやっていることのXNUMXつは、これらすべてのプロパティを、完全に公開されているこれらのさまざまなWebサイトにシンジケートすることです. コマーシャルには LoopNet があります。コマーシャル プロパティを調べたことがあるなら、LoopNet を使用したことがあると思います。 LoopNet は素晴らしいです。 これは CoStar の一般向けバージョンであり、CoStar はプロパティ データ交換のマーケット リーダーです。 しかし、LoopNet 以外はすべて、認可されたブローカーがアクセスできる壁の後ろにあります。
つまり、Catalyst、CoStar、LoopNet、CREXI など、私たちが呼んでいるこれらすべての資産交換データベースです。 CREXIはログインするだけで利用できるので、物件の閲覧のみを目的とする投資家におすすめです。 しかし、最終的には、利用可能な物件のプールにアクセスできるブローカーを持つことになり、業界内の他のブローカーとのネットワークを強化し、どの物件が登場し、何が利用できるかを知っています. 彼らはあなたのために市場外の取引にアクセスできる可能性が高くなります. 一人で物件を探すだけなら、仲介業者を利用するだけです。 あなたが買い手である場合、それはあなたが仲介業者に支払わず、あなたが彼らの手数料を支払わない住宅地と同じであり、家主または売り手が手数料を支払います.
バイヤーのブローカーに手数料を支払う可能性があるのは、市場外の取引を購入した場合のみです。これは、あなたが準備をしなければならないものであり、彼らはあなたと独占契約を結びたいと思うかもしれません。市場外です。 探しているものによってはそうなる傾向がありますが、ほとんどの場合、市場で何かを見つけることができるため、文字通りブローカーを使用しない理由はありません。 彼らはあなたに代わって交渉し、市場で何が起こっているか、どの評価が適切な評価であるか、何に参加するか、どのように交渉するかについてより良い感覚を持っています. それが一番です、ブローカーを見つけてください。 そして、彼らはそこにいて、私は具体的に商業ブローカーを探します. 両方の世界で落ち込んでいる人もいますが、一日中コマーシャルをやっていると、市場で何が起こっているのかをよりよく理解できます.
アシュリー:
その質問をフォローアップするために、ブローカーがあなたにどのような価値をもたらすと期待できるかについて、あなたはすでに私のためにその一部に答えましたか? 交渉とは、市場がどこにあるのか、この物件が実際にどのくらいの価値があるのかなどを把握するのに役立つとおっしゃいました。 ブローカーがあなたを助ける他のいくつかのことは何ですか? では、おそらく買収側では、リース契約など、売り手から取得する必要があるものについて、彼らはあなたを支援していますか?そして、契約を結んだ後、彼らはデューデリジェンスを支援していますか? では、ブローカーがそれらの分野に精通しており、それらのサービスを提供している場合、誰かが尋ねる必要があるのは何ですか?
アニー:
絶対。 ブローカーは、第一に、市場に出回っているものを見つけるのに役立ちます。契約を結べば、適切な価格で契約を結ぶことができます。 そして、デューデリジェンスはかなり長いです。 業務用は30日~90日程度の契約が多いです。 来週、契約を締結してから約 90 日が経過しましたが、複雑ではありませんでした。環境を整えるのに長い時間がかかるだけです。 検査、タイトルの仕事がたくさんあります。 そしてもちろんテナントですので、次にお話しするのはそれです。 実際、テナントが入っている建物を購入する場合、そこにはある程度の複雑さが伴います。 これを想像してみてください、10年間、たくさんのテナントが入った商業ビルを所有している所有者がいました。 そして、この 10 年間で、彼らは XNUMX つの異なるリースまたは XNUMX つの異なるリース リリースに署名しました。一部はグロス リース、一部はネット リース、一部は修正グロスです。
金曜日にクローゼットを掃除してフットマッサージをすると、その月の家賃が200ドル割引になるという契約を結んでいる人もいます。 そして、これらはすべて閉鎖後も存続するため、いわゆるエストッペルを通じてキャプチャ、記録、および表現する必要があります。 賃借人と一緒に家を購入したことがあるなら、禁反言を持ったことがあると思いますが、コマーシャルの場合、それはビジネスであり、収益に影響を与えるため、非常に複雑になる可能性があります。 そして重要なことは、保証金やあらゆる種類の物が何であれ、後でクロージング時に決済シートにすべて転送する必要があるということです。 したがって、これらの禁反言は少し複雑になる可能性があり、それらを調べてすべてがチェックアウトされていることを確認するのに役立つブローカーを持っていることを確認する必要があります。本当に強い理解。
私は現在、12月に閉鎖した建物を持っています.12の禁反言、8,000のテナントがあり、XNUMX平方フィートの建物のようでした. 大きくないのでテナントが多かったです。 しかし、今は何ヶ月も経っており、禁反言や保証金、先月の家賃や説明されていないことについて、再び疑問が生じています. そして理論的には、これらの禁反言は閉鎖後も存続する法的文書であるため、何も起こる必要はありませんが、現在それについて質問があるため、それがどのように処理されるかについて非常に勤勉でなければならず、ブローカーがあなたの側に来ます. そして、申し訳ありませんが、私は多くのことを話していますが、あなたが家主になったときに何が起こるか、そしてブローカーがどのようにあなたを助けることができるかについてのあなたのXNUMX番目の質問に答えるだけです. 再び、リース。
リースは継続的なものです。 テナントがあり、テナントを維持する必要があり、それが投資戦略の一部である場合、実際にそれを占有しているわけではありません。単に利益を得ようとしているだけであり、収入のためにやっているだけです。市場と市場の家賃、強力なテナントとの交渉方法、テーブルに来るテナントを精査する方法、より長い取引を取得する方法、およびリースについて多くのことを知っているブローカーが必要な場合。ただ進行中のこと。 更新、リースの期限切れが始まり、人々はそれを再交渉しようとしています。あなたのためにそれを処理できるブローカーがあなたの側にいることは本当に素晴らしいことです.
リースは自分で行うことができます。適切なリースの交渉方法について十分な調査を行うことをお勧めしますが、テーブルに来る売り手と何回仕事をしたかわかりませんが、彼らのリースはすべて非常に市場を下回っているので、ブローカーとは協力していません。家賃は本当に市場を下回っています。 あなたは頭や尻尾を作るのが難しい乱雑なリース書類を持っています。それはあなたが建物を売却し、契約を結び、デューデリジェンスを行わなければならないときに影響を与えます.誰もがこれらの乱雑なリースを見て、なんてことだ。 これらは市価を下回っており、この建物の価値はここにはありません。 これらのキャップレートはチェックアウトされません」と、価格を再交渉する必要があります. したがって、市場価格以上の合理的な賃料で非常に強力なリース契約を結んでおけば、売却時にお金を取り戻すのに役立ちます。
トニー:
ええ、アニー、そこには非常に多くの貴重な情報があります。なぜなら、非常に多くの新人がこれを聞いている可能性があり、彼らの頭が回転していることを知っているからです。商業分野に参入したい場合は、経験のある人を持つことが非常に重要です。 しかし、デューデリジェンス期間の最後にもう XNUMX つだけ。 エスクロー中に一戸建て住宅で何が起こるか、およびプルする必要がある検査については、私たち全員がある程度精通していると思いますが、商業用不動産では、この物件が買うのは賢いですか?
アニー:
ほとんどの場合、環境の完成を見ることができます。 そこで、そこにフェーズ XNUMX、フェーズ XNUMX があると呼びます。 あなたが行う環境にはさまざまな段階があります。 少なくとも、フェーズ XNUMX を実行したいと思うでしょう。 それは建物を通過し、建物全体にある可能性のあるアスベストやその他の有毒物質をテストします。天井のタイルが変わった建物がある場合、それらは非常に複雑になる可能性があります. マルチテナントの建物があり、これらの異なるユニットのそれぞれで、テナントがビジネスのためにさまざまな建築を行っている場合、建物全体でさまざまな異なる材料を使用することになります.
私が言及したのと同じプロパティは、この約 7,000 平方フィートの建物で、環境に関する調査を行いました。環境に関するサンプルは 90 個あったと思います。 丸一日かかったし、本当に長かった。 そして、より複雑な産業用不動産に座っている場合、フェーズXNUMXから何が返ってくるかによってフェーズXNUMXに入り、ブラウンサイトの建物を購入することになる可能性があります. 商取引に関して言えば、これらのプロパティでさまざまなことを行っている企業があり、環境は非常に重要であり、それが通常、商業でより長い間契約を結んでいる原因です.
アシュリー:
私は、フェーズ XNUMX に入った契約中の物件を持っていました。 それは自己貯蔵庫でしたが、商業ビルも併設していました。第 XNUMX 段階は、そこで操業している整備工場があり、第 XNUMX 段階で油流出があった可能性があると指摘されたため失敗しました。 フェーズ XNUMX に進みたかったのですが、売り手はそれを許可しませんでした。 彼はその不動産でフェーズ XNUMX を行うことを許可しませんでした。私たちのブローカーは、問題があり、私たちが撤回した場合、彼はその問題を認識しており、それを開示する必要があり、おそらくそれを修正する必要があります。
それで、売り手が同意さえしなかったので、私たちは実際にその取引から離れました、そして彼は最終的にフェーズXNUMXの代金を私に払い戻すことになりました. そのようなことはうまくいき、私はデューデリジェンスを行うことで多くのお金を失うことはありませんでしたが、それはまた、あなたが前進する準備ができていて、売り手が実際にそれを止めるということです. 「何が悪いのか知りたくない」と言います。
アニー:
完全に。 これらの商取引は、非常に頻繁に最後の XNUMX 時間で解決されます。 ほとんどの買い手は投資家であり、売り手は投資家であるため、まず第一に、おそらく多くのエゴがありますが、多くの場合、取引や数字が意味をなさない場合、彼らはただ立ち去ってしまいます.次へ。 だから本当に希薄です。 プロセスは、検査の解決時またはその最後の XNUMX 時間で頻繁にバラバラになる可能性があります。それは、あなたの話のように、本当に準備ができている別のことだと思います、アシュリー。
トニー:
アニー、あなたが言及したことの XNUMX つは、キャップ レートに戻ることを確認したいということです。 あなたはその言葉に非常に簡単に言及しましたが、キャップレートとは何か、そしてそれが商業用不動産でどのような役割を果たしているのかを正確に分類または定義できますか?
アニー:
絶対。 そのため、商業用不動産では、状況に応じていくつかの異なる方法で不動産を評価します。 そして、これは不動産 101 です。 しかし、純粋にコンプを見ることもできますし、不動産ががらくたの一部であり、最終的に誰かがそれを再開発したり都市の埋め立てをしたい場合は、基礎となる土地の価値を見ることもできます。そのため、構造には本当に価値がなく、基礎となる地価を下から見ているので、平方フィートあたりまたはエーカーあたりで計算します。 そして、収入があります。これが最も一般的なものです。なぜなら、ほとんどの人は収入のためにコマーシャルに投資するからです。 そして、私たちが収益物件を評価する方法は、この資本化率を通じて行われます。 本当に紛らわしいのはこのばかげた公式ですが、基本的には、純営業収入、NOI を取得します。これは、建物の運営と運営に必要なすべての収入を差し引いたものです。
税金、保険、メンテナンス、そしてローンをそこから引き出すことさえあります。つまり、キャップレートはローンを考慮していません。それは実際には建物自体を見ようとしているだけです。そのNOIを取得し、それを建物の価値、または建物の価値をどうしたいか。 1 万ドルの場合、1 万ドルで市場に出回っている場合、NOI を 1 万で割ると、この割合は 4% から 10% の間になります。 そして実際には、それはリスク、リスクとリターンの尺度であるため、実際にはリターンではありません. つまり、4~5%のキャップレートは、これが高い価値を持つ物件であることを示しています。おそらく、私たちの場合のボルダーのように、価値が維持され、継続的に増加している、より都市の市場にあるでしょう。しかし、その価値に対する結果としての賃料はそれほど高くありません。
そのため、キャップレートは低くなりますが、より安全で長期的な投資になります. ぐんぐん伸びていきます。 商業用不動産の債券のようなものです。 そして、キャップレートが高いということは、収入に比べて価値が低いなど、よりリスクの高い市場であることを示していますが、本当に良い長期テナントを見つける確率は少し低いかもしれません。確実な賭けには少し劣る、田舎や郊外の市場のほうが多いでしょう。 リスクが高いだけなので、不動産投資のストックです。 ですから、キャップレートという言葉をよく耳にしますし、多くの場合、キャップレートが記載されていない建物を購入すると、「キャップレートはいくらですか?」と尋ねられます。 うーん、空いてるかも。
また、現在契約中のビルの場合、半分は賃貸で残りの半分は賃貸していないので、その場合はキャップレートは関係ありません。 プロフォーマのキャップレートを作成し、市場の賃貸料と平方フィートの数、レンタル可能なものと使用可能なものに基づいて見積もることができます。これを購入した場合、このキャップレートを取得できると推定されます. しかし、最終的にはキャップレートが存在しないため、それをどのように評価するかを考える必要があります。 その場合、私たちはコンプに頼り、その市場で販売された同様の建物の平方フィートあたりの価格を見て、これがその可能性があると推定しますが、実際にはそうではないため、割引を提供しますこれが、平方フィートあたりのこの価格に到達した方法です。
トニー:
私が新しい投資家である場合、Annie さん、特定の地域のキャップ レートを知るにはどうすればよいですか?
アニー:
まあ、私はただ LoopNet に行きます。 LoopNet にアクセスして、まず何に投資したいかを選択してください。 小売、産業、またはオフィス? 工業用建物は、非常に長期のテナントがあり、倉庫などの工業用建物の価値が常に高いため、キャップレートがより低くなる傾向があります。 しかし、そのうちの 10 つを選んで、特定の市場で 20,000 から XNUMX 平方フィートの倉庫をすべて検索し、それでフィルタリングして、パンフレットやリストを見て、キャップレートが何をリストしているかを確認します。声をかけます。 彼らは、「これは XNUMX キャップです。 見てみろよ、XNUMXキャップ」 あなたは、「ええ、でもそれはセーラムにあります」と言うので、もちろん、XNUMX キャップです。
しかし、大学の町やそのような場所のような都市部に行くと、集合住宅や家賃が常に非常に安定している大学の町でよく見られますが、ほとんどの場合、XNUMX つの集合住宅が見られます。繰り返しになりますが、非常に安定しており、誰もが住む場所を必要としているためです。 したがって、集合住宅の物件を購入する場合は、たとえ XNUMX 戸であっても、XNUMX ~ XNUMX 戸の上限が予想されます。 たとえば、学生街の集合住宅で XNUMX キャップを見つけた場合、それはおそらく良い買い物ですが、そのような購入のために多くの人が並んでいるでしょう.
アシュリー:
アニーさん、上場しているキャップレートを見るとき、キャップレートが実際に正しく計算されていることを確認するために何かすべきことはありますか? 売り手がブローカーに伝えていない可能性がある、またはそれが何であれ、よくあることはありますか?レートは設定されましたか?
アニー:
絶対。 素晴らしい質問です。なぜなら、キャップ レートは検証するのに適しているからです。 XNUMXつは、彼らが正しく計算していない可能性があり、実際にはより高いキャップレートがあり、それが合計ナゲットであるか、キャップレートを完全に膨らませていることに気付くためです. したがって、最初に行うことは、実際に契約を結んでいる必要さえありません。何かが売りに出されていて、それに興味がある場合は、レンタルロールを求めてください。 これは、物件を掲載している仲介業者または売り手から取得するスプレッドシートになります。これには、さまざまなテナントがすべて表示され、彼らが支払っている家賃、リースの終了時期、その他の高額リースの条件でそこにストロークを平準化します。 そして、そのレントロールには、すべての費用も表示されるはずです。 そこから税金、保険とは何か、メンテナンスとは何か、ということがわかります。
また、多くの場合、売り手がどれだけ精通しているか、これらの費用が見積もられているかどうかに基づいて、どれだけ適切に管理されているかをすぐに知ることができます. そして、それらが見積もりだと思う場合は、ここでの実際の費用はいくらですか? などの質問を始めてください。 この男は毎日一人で雪かきをしていたのだろうか? 屋根を直したのは誰? 屋根葺き職人にお金を払いましたか、それともそこに行ってタールで遊んだのですか? これを引き受けるときにどのくらいの費用がかかるか、自分でどれだけ喜んでやるかを実際に調べてください。 税金を確認し、正しく記載されていることを確認してください。 そして、キャップレートが正しく計算されていることを確認するためにそれらすべてをすばやく見て、オファーを試してみることができます. したがって、1 万ドルで上場されていて、850,000 を超える価格で購入しないことがわかっている場合は、予想される購入取得価格に対して NOI を計算し、目標とするキャップ レートを計算します。
トニー:
アニー、それが非常に多くの人々にとって商業用不動産を魅力的なものにしている理由の 500,000 つは、その物件の価値をよりコントロールできることだと思います。私たちはその物件を手に入れて、非常にうまく機能させることができますが、その物件の価値は常に、その地域の他の住宅の同等の販売に結び付けられます. しかし、外出してホテルを購入し、NOI を 1 万ドルから XNUMX 万ドルに引き上げることができれば、その物件の価値は大幅に向上します。 ですから、アニー、あなたが一緒に仕事をしたクライアントから、彼らがその戦略を効果的に利用して、パフォーマンスの低い資産を購入し、それを安定させ、改善し、価値を劇的に高めることができるのを見たことがありますか?その物件の?
アニー:
100%。 それが目標です。 それが最終的に私たちの目標です。パフォーマンスの低い物件を購入し、家賃を安定させることです。 そして、その機会を見つけて適切な価格で手に入れることができれば、もちろん、すべての売り手は自分の所有物はまったく臭くないと考えているので、適切な価格でそれを手に入れる必要がありますが、一度それを行うと、その後、時間をかけて。 商用リースは通常 10 年から XNUMX 年、場合によっては XNUMX 年、XNUMX 年かかるため、これには時間がかかります。また、市場に戻すのに十分な安定した場所に到達するには時間がかかる場合があります。 しかし、繰り返しになりますが、その物件を安定させ、そこに素敵な家賃を得ることができるブローカーと協力するもうXNUMXつの理由. しかし、はい、それがまさに目標です。 それを安定させ、何らかの価値を加えます。 建物にも十分な注意を払っていることを確認してください。デューデリジェンスで明らかになる可能性のある大きな問題を抱えてから、市場に戻すことは望ましくありません。 その通りです、トニー。
トニー:
私はそれが好きです。 私たちは現在、ウェストバージニア州にキャンプ場を契約しています。私たちの大きな目標は、彼らがこの施設を劇的に活用していないことであり、そこには大きな利点があるので、私はそれに興奮しています. あなたは私が戻りたい別の言葉、プロフォーマであるアニーに言及しました。 それが何であるかを定義できますか? また、プロフォーマは、プロパティがどのように機能するかを本当に理解するための最良の情報源であるとは限りません. これが世界最高の物件であると言うプロフォーマを持っている売り手がいるかもしれませんが、少し掘り下げてみると、何か他のものを見つけることができます. では、プロフォーマとは正確には何であり、初心者の不動産投資家はそれをどのように使用して、不動産の購入について賢明な決定を下すことができるのでしょうか?
アニー:
完全に。 プロフォーマに怯えてはいけません。 実際には、非常に単純なものを使用できます。 非常に複雑になり、制御不能になる可能性がありますが、プロフォーマとは基本的にスプレッドシートであり、このプロパティがどのように機能するか、実際にどのような収入が得られるかを計算するために使用します。すべてが完璧であれば、最終的にやりたいことはすべてやりました。 したがって、80% がリースされている建物を購入し、最大 95% のリースを取得したいことがわかっている場合、これらの長期契約を取得したい場合、可能な限り最高の賃料を取得したい場合、収益率はいくらになるでしょうか。あなたはそれをするとき、そして何のためにそれを購入しましたか?
そして、プロフォーマでは、ローンのお金で遊び始めたいところです。 ですから、借り換えをしたいときに、いくら融資しているか、いくらの現金を投入します。 これらは非常に複雑になる可能性がありますが、最終的にプロフォーマは、これが現在の状況であり、将来、やりたいことをすべて実行して価値を生み出すことができれば、このようになると言っているだけです。作成したい。
アシュリー:
アニー、プロフォーマを作成する際に、誰かが知っておくべきことは何ですか? したがって、たとえば、売り手が不動産が現在行っていることについてのプロフォーマを準備しましたが、これができることがわかっている場合、自分でプロフォーマを作成している場合でも、人々が注意すべきではないかもしれないことは何ですか.実際にいるの? 私が見たバッファロー周辺での一般的なことの XNUMX つは、あなたがママとポップから購入し、ポップが行き、彼が除雪を行うということです。何でもカバーします。 以前、いくつかのキャビンに薪ストーブがあったキャンプ場を見学しました。 それらの薪ストーブで何かが起こった場合、彼らの保険契約はカバーされていなかったので、保険料はおそらく彼らが現在の損益にあったものよりもはるかに高くなるだろう. では、私たちが目を光らせておくべき他のいくつかのことについて触れていただけますか?
アニー:
正直なところ、あなたはそれを釘付けにしたと思います。 経費。 経費が一番大きいと思います。 誰もが家賃を膨らませることができます。 XNUMX つ目は、家賃を控えめにすることです。 この世界で何が起こるかわかりません。 現在、私たちはオフィスで危機に瀕しているため、多くの人が現在オフィスでまったく機能していないプロフォーマを持っています. ですから、家賃は非常に保守的で、出費には寛大になってください。 その売り手が現在その物件を運営しているとしても、そうでなくても、おそらく彼らよりも多くの費用を費やすことになることを知っておいてください. しかし、あなたのプロフォーマでは、あなたのふりをしてください。
あなたはその除雪会社を雇うつもりです。 あなたは屋根職人と一緒に仕事をするつもりです。 過剰な保険に加入し、傘をさし、資金調達にも対処しなければなりません。 そして、この物件で 2 年間は儲からないかもしれません。XNUMX 年間は価値しかないかもしれません。 特にキャップレートが低い市場では、利益を上げるのに時間がかかります。 ですから、経費には寛大で、家賃には保守的で、最悪のシナリオに対処するようにしてください。それでも機能する場合は、検討する価値があるかもしれません.
トニー:
アニー、あなたはオフィスが今危機に瀕していると言いましたね。 私はただ興味があるだけだと思いますが、あなたが持っているすべての経験から、今日の経済サイクルで私たちがどこにいるのかを考えると、商業スペースのピボットで投資家をどのように見ていますか?
アニー:
それは大きなものです。 ここボルダーの私たちの市場では、私たちのオフィスの空室率は現在 12.6% ですが、それでもそれほど高くはありません。 ニューヨーク市は潜在的に15%だと思います。 ボールダーでは、過去 6 ~ 8 年間の歴史的な賃料は約 12 ~ XNUMX%、つまり空室率でした。 つまり、XNUMX% は XNUMX 倍であり、私たちは間違いなくそれを感じています。 どこにでもオフィスがあるような気がします。 ですから、売り手と家主、つまり賃貸側はそこに到達していると思います。 彼らは私たちが置かれている状況、より多くの譲歩をする必要があること、価格と賃料が市場を反映する必要があることをある程度理解していますが、私たちは歴史的に非常に良い賃料を持っていたので、それは進んでいます.売り手、家主が応答するのが私たちが望むよりも遅いこと。
一方、バイヤーとテナントは世界に期待しています。 ですから、オフィスでは、オファーを受け取っているだけです。 私たちは、要求の半分である賃料の提案を受けており、買い手はこの特売を期待しているだけで、売り手はまだそこにいないと言うことができるオファーを見ています. つまり、私たちはこのギャップ期間にあり、売り手は物事が回復するか、それから平準化されるのを待っていると思います. 買い手は現金で座って、世界で最高の取引を手に入れることができると考えていますが、実際には時間が経てばわかります. それがあなたの質問に答えているかどうかはわかりませんが、私たちが見ているのはそのようなものです. そして、それは主にオフィスにあります。 インダストリアルではまだ本当に健全です。 頑張って倉庫を買って、みんなそっちに並んでる。 マルチファミリーを購入して頑張ってください、それはまだ本当に強いです.
小売業は、それがどこにあり、どのような種類の小売業について話しているかによって上下しますが、オフィスでは、アイデンティティの危機が少しあります。 まだ戻ってきていないだけです。 私たちはまだ家庭用ハイブリッドモデルから多くの仕事を見ているので、それは奇妙な時期です. ただ、もう少し時間が必要だと思います。 全体として、コマーシャルの動きは少し遅くなります。これは、これらの取引がより長く、リースがより長くなり、応答率が高くなるためです。多くの機関投資家がいて、彼らは非常に長い取引を行っているため、私たちにとってはもう少し時間がかかりますそれがどのように展開するかを正確に確認します。
トニー:
興味があります、アニー、あなたがさまざまな種類の商業用不動産に幅広く触れていることを考えると、あなたが新人投資家で、今日新たに投資を始めるとしたら、どの種類の商業用不動産を探しますか? インダストリアルを追求しますか? マルチファミリーを追求しますか? どの商業資産クラスが最も有利になるかを考えてみると、現在ホテルとモーテルを検討しています。なぜなら、私たちはすでに Airbnb スペースに参入しているためです。 しかし、歯科医とネイルサロンと理髪店を備えたストリップモールのアイデアも大好きです。これらは仮想的にはできないことなので、そこにはいくつかの利点があるようです. 興味がありますが、あなたはどう思いますか? 今日から始めなければならないとしたら、どちらの道に進みますか?
アニー:
まあ、それはあなたの予算にもよるし、あなたの興味にもよると思います。 これらのテナントに対処する必要があり、彼らのビジネスを知りたいので、倉庫を探したり、重工業で何かをしたりする場合は、少し理解することをお勧めします.テナントとなる業種について。 自動車の車体について知っていますか? ものづくりについて知っていますか? 収納について知っていますか? 彼らのビジネスを理解すれば、彼らと少しうまく連携し、あなたの市場と、小売業もかなり独自のものである資格のあるテナントを作るものを知ることができます. したがって、オフィスとは対照的に、小規模オフィスの所有者の多くは、保険代理店や企業の所有者であり、これらのタイプのスペースを事前に借りる必要があり、オフィスに何が入るのか、何があなたを良いオフィスの家主にするのかを理解しています. ですから、最初から少しの知識や興味を持っていることがあれば、そこから始めてください。
インダストリアルは価格が高いだけです。 ただ買うのは難しいです。 最小の大きな倉庫でも出回っていますが、最終的に倉庫に入るには数百万ドルが必要になります. 彼らは多くのメンテナンスを行っています。彼らはちょうど大きく、それはおそらくあなたの初めての投資家にとってもう少し一口サイズの小さなマルチテナントの専門オフィスビルと比較して、より大きな動物です。特にあなたがそれらの1つを占有して現場で。 あなたが言ったように、ストリップモールを手に入れるので、小売も非常に大きくなる傾向がありますが、誰もがXNUMX万ドル未満で購入できる可能性のあるブティック小売ビルがあるかわいい小さなダウンタウン地区を持っています. テナントが XNUMX つまたは XNUMX つある場合は、それらのビジネスに大きく依存しているため、少しリスクがありますが、どこかで始まります。 XNUMXつ購入して動かし、安定させるだけです。 あなたの小さな町があなたの好きなものであり、それに興味があり、ダウンタウンのビジネス地区で成功したいと思っているなら、そこを探し始めれば、あなたは本当に良い家主になるでしょう.
アシュリー:
それがまさに私に起こったことです。 この非常に小さな町には、この美しい混合用途のレンガ造りの建物があり、私はそれが大好きでした.90,000年以上待ってこの建物を購入しました。 しかし、実際にそれを購入することの私のホールドアップの一部は、何を入れるべきかわからなかったということでした. こんなに小さな町だったのに、人々はそこで何を必要としているのだろうか? 両方のユニットを埋めることができますか? それで、その町の近くに酒屋がまったくなかったので、実際にそこに酒屋を入れました。 そこで私たちは事業を開始し、建物を購入しました。その後、20,000 階に XNUMX つの居住ユニットがあり、同じ町に他のユニットがありましたが、ユニットに対する需要は依然として高かったのです。
ですから、それは私たちが住宅に精通していたので、酒屋の事業が失敗し、賃貸ができなくなった場合に備えて、住宅ユニットが建物を運ぶことができることを知っていたので、商業に参入するための私たちのセーフティネットのようなものでした。向こう側。 そして、私たちは反対側に入ったかわいい小さなブティックギフト/衣料品店を手に入れました。それは本当にそのメインストリートで素敵です. しかし、それは私たちにとっても大きな問題であり、実際にそこに入る可能性があり、実際に購入するのを遅らせました. しかし、私が聞きたいのは、リースのプロセスとそれらのテナントを見つけることです.あなたの商業ブローカーは、審査を行い、リースを作成する限り、あなたを助けることができますか? また、商業テナントとのトリプル ネット リースについても話し合うことができるかもしれません。
アニー:
素晴らしい。 絶対。 私の仕事では、約 80% のリースと 20% の販売を行っているため、主にリースを行っています。テナントとリースは商業取引の売買に非常に関連しているため、これはすべての販売にとって非常に価値があります。 完全に関連しているので、市場がどこにあるのか、賃料はいくらなのか、人々が何を求めているのか、テナントの需要は何か、これらすべてが関係しているという考えを持っています. そうです、あなたが望むなら、あなたのブローカーはあなたのリースのすべてを引き続き行い、コミッションに関しては販売と同じように機能します. 通常、ブローカーはリースの正味価値の 6 ~ XNUMX% を取得します。 彼らがより高い賃料でXNUMX年間の契約を結んだ場合、彼らは少し高いコミッションを得ます.彼らはあなたに代わって働いています. だから彼らはマーケティングを行い、私が話していたすべての不動産取引所にそれを掲載し、他のブローカーが見る.
私たちの会社では、非常に多くのテナントがブローカーによって代理されていないため、Craigslist に物を載せることにかなり執着しています。 非常に重要です。 私には過去の恐ろしい話がありました。 この XNUMX 年でさえ、私はコロラド州で起訴された第 XNUMX 級殺人者であり、完全な詐欺師であることが判明したテナントを見学しました。 そして、私たちはそれをツアーしました、そしてそれはこの取引でした、それは天国からの取引でした. 彼らはすべてを望んでいました。 文字通り真実であるにはあまりにも良かった. ですから、ブローカーがあなたのためにいくつかの審査をしてくれることを望んでおり、彼らが適格なテナントをテーブルに連れてくることができれば、彼らはそれをまとめる提案プロセスでそれを助けることができます。それで、リース段階に移ります。
そして、更新が行われると、ブローカーは更新の再交渉を支援したり、そのテナントが退去して次のテナントを見つける場合は元に戻すことができます. また、空室だけでなく、商業契約でテナントを見つけるのに数か月かかることも覚えておいてください。 それは一夜にして起こることではありません。 私がこれまでに行った中で最も迅速な取引であり、完璧な場所であるリース取引でした。それは私たちが最初に見たものでした. これらのテナントは非常に速く動きました。彼らは素晴らしかったです。 私が彼らにやるように言ったことはすべて、彼らはすぐにそれを行い、私たちが閉じることができる絶対最速でした.これは、彼らが言った時からXNUMXヶ月半のようでした.私はこの場所が私たちがリースに署名した時. そのため、時間がかかります。
場合によっては XNUMX か月かかることもありますが、家主が不満を感じ、しばらくすると「あなたは私のために何をしているのですか?」と言うのを私は知っています。 しかし、それはその完璧な一致を見つけることです。 家主と彼らがどれだけうるさいかによっては、時間がかかることもあるので、多くのダイナミクスがあります. 質問の後半はいかがでしたか? ネットリース。 それでは、リースについて話しましょう。 商用では、いくつかの異なるタイプのリースがあることがわかります。これは、後で家賃の役割、プロフォーマ、キャップレート、およびこれまでに説明したすべてに影響するため、非常に重要です. 家主は、いわゆるトリプル ネット リースを好む傾向があります。つまり、家賃を分割して基本家賃を取るということです。基本家賃は、家主のポケットに直接入るすべてのお金です。
これは純粋な賃料であり、通常は 1,000 平方フィートあたりの年間価格で表されます。 迷惑なほど混乱しますが、ご了承ください。 10 平方フィートのスペースがあり、10 平方フィートあたり年間 1,000 ドルだとします。 では、毎月の家賃はどうやって計算するのでしょうか。 12 ドルを XNUMX 倍すると、それが年間家賃になります。この年間家賃を XNUMX で割ると、毎月の支払い額がわかります。 それが基本賃料と呼ばれるものです。 そして、これは別の言葉です。 固定賃料ではありませんが、
トニー:
変数。
アニー:
… ありがとう。 トリプルネットまたはOPEXと呼ばれる変動賃料、運営費、トリプルネットネット、あなたがそれを何と呼びたいか。 それが 4 つのエンドで、保険、税金、メンテナンスです。 共通エリアのメンテナンス、CAM。 廊下やトイレ、歩道を維持するためにやらなければならないことはすべて同じです。 テナント間で共有されるものはすべて、私たちの共有エリアのメンテナンスです。 保険と税金がありますが、これらはパス スルー コストです。 それはテナントにあるので、家主はそれらのことを支払うのが好きではありません. 彼らは、「それはテナントにあります」と言います。 そのため、家主はこの費用を平方フィートあたりの価格でテナントに転嫁します。 通常は 25 ドル前後ですが、ボルダーのパール ストリート モールに行くと XNUMX ドルと非常に高額です。 そのため、基本賃料にその XNUMX 倍のネット番号を追加する必要があります。
では、あなたの基本家賃が $10 で、トリプルネットナンバーが $5 だとしましょう。 あなたの合計家賃は、15 平方フィートあたり年間 12 ドルです。 それを賃貸可能な平方フィートで掛けると、それについて話しましたが、それを 12 で割ると、それが毎月の家賃になります。 それはあなたが毎月家主に負っているすべてです. 税金、保険、メンテナンスは変動費であるため、家主はこれを好みます。 それらを予測することはできません。 彼らは予測不可能なことを好みません。 彼らは、月末にいくらのお金がもらえるか知りたがっています。 したがって、彼らは、10 年で合計すると X になると思われるすべての費用を 10 で割って、各テナントが比例配分分を支払います。 建物の XNUMX% を占有する場合はその XNUMX% を支払い、これを占有する場合はいくらでも支払います。
そのため、年末に、家主は少し会計処理を行い、これらすべての費用、トリプルネットから得たすべての収入を合計して、それを調整する必要があります. 私は正しかったですか? 私は間違っていましたか? 私は過大評価していましたか? 私は過小評価していましたか? そして、過大評価した場合はそのお金をテナントに返す義務があり、過小評価した場合はテナントが請求書を持って支払います。 したがって、すべての変動費がカバーされ、毎月の基本家賃が得られます。 ですから、NOI を使用して、それに戻って、変動費を除外する理由は、あなたが得ている家賃、ハードレントが何であるかを本当に知りたいからです。 とにかく、とてもばかげて、とても紛らわしいですが、家賃が何であるかを見ているなら、通常は基本家賃があり、次に運営費があることを知っておいてください.
現在、グロス リースを実行することもできます。多くの家主は単純さのためにこれを好むか、建物を 1 万年所有しており、もう気にしません。 それは何でも報われる。 彼らは良い家主になりたいと思っています。彼らは長期のテナントを持ちたいと思っています。彼らはそこにいる男と友達です。 したがって、毎月の総額を計算し、光熱費も含めることができます。もちろん、多くのテナントは、毎月の支出が本当に予測可能になるため、それを気に入っています. すべての家賃から光熱費を差し引いた金額を修正グロス計算することもできますし、それを別途支払う必要があります。または、平方フィートあたりのグロス計算を行うこともできます。
猫の皮を剥ぐにはさまざまな方法がありますが、最終的には家主にとって総リースの方が少し簡単です。年末に数えたり調整したりする必要がなく、何かをするために会計士に支払うこともあるからです。それは本当に煩わしいので、単純さが好きな人もいます。 しかし、一般的に、本当に価値を築き、後で売れる高収入の物件を建てようとしているのであれば、知識のある投資家はそれを理解し、誰にとってもより予測しやすいため、純リースを実行したいと考えています。
アシュリー:
ありがとう、アニー。 それはリースの大きな内訳であり、私たち全員がその側面について聞くことは非常に価値があると思います. 不動産の取得部分だけでなく、実際に不動産をリースすることを検討している場合、さまざまなオプションがあります。 また、家主であろうとテナントであろうと、すべてのリースは交渉可能です。 それが法的な契約である限り、あなたはそれを持ちたいと思っていますが、他の部分や部分については、あなたとあなたのテナントが交渉し、変更することができます. アニー、私のメモに、もっと早く聞くべきだったことが XNUMX つありますが、それには至りませんでした。 事業用不動産のゾーニングについて知りたい。 不動産を検討していて、現在それが XNUMX つのものとして使用されている場合、購入を検討しているときに不動産のゾーニングを工夫して、購入者としての利益のために使用するにはどうすればよいでしょうか?
アニー:
超重要。 ゾーニングはとても重要です。 まあ、時にはそれは重要ではありませんが、たいていは本当に重要です。 例として、今日私はテナントに不動産を見せていました。この不動産はフラットアイアンパークと呼ばれるイーストボルダーのこのエリアにあり、この産業用フレックスエリアです。 ところで、フレックス プロパティは、おそらく倉庫がある場所です。これは、前にパーティーがあるか、後ろにパーティーがあり、前にビジネスがある商業のボラのようなものです。 あなたにはオフィスがあり、おそらく彼のオフィスの 40% または 30% または 20% で、残りは倉庫です。 つまり、あなたは電子商取引や、電気技師、フレキシブル スペース、産業の専門家である可能性があります。 そして、ボルダーのこのエリアはすべてIGであり、一般産業です。 ここはフレックス スペースなのでオフィスがたくさんあります。
そのため、駐車場が設置されておらず、これらすべてのさまざまなゾーニングがあるため、顧客が見に来る保険代理店を入れることはできません。 しかし、建築会社はプロフェッショナルなサービスですか? そうではありませんか? グレーゾーンのようなものです。 したがって、商業用不動産を購入するときは、ゾーニングを見て、特にフレックスエリアを探している場合は、スペースに入れることができるテナントの種類がどのように制限されるかを理解する必要があります.または工業用。 ほとんどの場合、それはただのコマーシャルです。 それはただのコマーシャルになるでしょう、そしてそれは何ですか? わからない。 ほとんどの人が商業地区に入ることができますが、ダウンタウン地区に何度も行くことができます…
私はコロラド州ロングモントに住んでいて、私たちのダウンタウンでは質屋を許可していませんが、主要な通りにたくさんの質屋があります。質屋のこの素晴らしい家賃のプロフォーマは、そのリースが期限切れになったときに、それが祖父権であるため、それらを追い出さなければならない.それは、あなたがより寛容なゾーニングにいる場合、またはより寛容でないゾーニングにいる場合、それはあなたの自治体に電話してそれらの質問をすることができるものです. 通常、それはウェブサイトに詳細に記載されているか、ブローカーが知っている必要があります. 超重要だけど。
トニー:
アニー、あなたは豊富な知識を持っており、商業用不動産投資の世界への素晴らしい紹介をしてくれたように感じますが、明らかに他にもたくさんあります。ポッドキャストのエピソード、彼らはどこに行けばあなたと連絡を取ることができますか?
アニー:
素晴らしい質問です。 あなたは私に電子メールを送ることができます。 私のメールアドレスは 私たちの仲介業者は Market Real Estate であり、それは marketboulder.com であるため、そこで詳細な情報を見つけることができます。 インスタグラム、アニーラーナー。 不動産について話すこともありますが、子供たちについても注意してください。 私は誰かを助けたいです。
アシュリー:
アニー、来てくれてどうもありがとう。 私たちは本当に感謝しています。商業用不動産について話し合った商業ブローカーがいたのはこれが初めてだと思います。私たちに参加してくれてありがとう。 (歌っている)
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このエピソードでは、
- 商業用不動産と居住用不動産 より大きな物件を購入する方が簡単な理由
- 商業用不動産ブローカーを使用して 誰も知らない取引を見つける
- 商業用不動産取引を分析する方法 プロフォーマの説明
- デューデリジェンス, 検査、および契約中の物件を取得したら何をすべきか
- キャップレート、NOI、および 商業用不動産の評価方法
- 初心者に最適な物件タイプ 最も緩やかな学習曲線で
- 商業テナントの探し方、リースの種類、注意しなければならないゾーニング ルール
- So はるかに!
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アニーとつながる:
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