あなたのDoorDashドライバーは、世界の次の不動産王になるかもしれません. もしあなたが持っていたら ジョシュ・ヤヌス あなたの家に食べ物を届けるなら、あなたは彼が取引をしている最中だったかもしれません。 それは正しい; 食べ物の受け取りから配達までの間、Josh は売り手に勧誘電話をかけていました、できるだけ多くの市場外の不動産取引を調達します。 このタイプの シリアルサイドハスリング ジョシュを買収に導いた 1,500,000 歳で 50,000 ドルの不動産、月収 XNUMX ドル そして、ほとんどの起業家が夢見ることしかできなかったビジネスを構築します。
ジョシュは幼い頃からすでに の王 複数の収入源. 彼はバスでダクトテープの財布を作り、オンラインで靴をひっくり返し、より多くのお金を節約するためにできることは何でもしていました. 彼が見つけたとき 大きいポケット、 彼 不動産が彼のドルをさらに推進する方法であることに気付きました、その逆ではなく、お金を彼のために働かせることができます。 そこで、Josh は「ハイブリッド卸売り」モデルの構築に着手しました。 彼は市場外の売り手に連絡し、彼らの情報をエージェントに送信し、取引の彼の側の支払いを受け取りました.
ジョシュが彼を手に入れたら 不動産免許、彼はさらに激しくハッスルし始め、 17,000,000ドルの不動産を売却 エージェントとして、多くのアメリカ人が XNUMX 年間に稼ぐよりも XNUMX か月に多く稼いでいます。 では、ジョシュの成功への素早い鍵は何でしたか? 経験のないXNUMX代前半で、彼はどのようにしてこれらすべてを行ったのでしょうか? そして、どうすればできますか 同じシステムを繰り返して富を急上昇させる? くっつき回る; Josh もやり方を教えてくれます!
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デイビッド:
これはBiggerPocketsポッドキャスト、ショー749です。
ロブ:
大学でドアダッシングをしていたとき、その後何をしたいかについて最も明確なビジョンを持っていなかったので、不動産のおかげで、評価額で約10万の不動産をXNUMX以上所有でき、長期的に一貫したキャッシュフローを作成します。
デイビッド:
みんなどうしたの? BiggerPockets ポッドキャストのホストを務める David Greene です。 今日は私の共同ホストであるロブ・アバソロと一緒に、あなたの心を吹き飛ばすショーをお届けします。 本日のゲストは、すでに22物件以上の不動産ポートフォリオを構築し、仲介業者として住宅販売も行っている10歳のジョシュ・ヤヌスさん。 彼は昨年、17万ドルを売り上げた。 このエピソードでは、Rob と私は、彼がどのようにそれを行っているか、他の人が理解していないことを彼が理解していることについて詳しく説明します。 私の心はまだ吹き飛ばされています、ロブ。 ご気分はいかがですか?
ロブ:
不動産で何かを解き放つ人を見つけたときと同じように、彼らは絶対に圧倒されます。それは非常に印象的ですが、22歳で月に10桁を稼いでいる人を見つけると、不動産、それは本当に私が「男、追いつく必要がある」ようなもののXNUMXつにすぎません。 そして、私はこの男からXNUMX年ほど経っています。
デイビッド:
それが、今日の簡単なヒントにつながります。それは、不動産を早くから始めることです。 どうすれば今すぐ始められますか? 不動産の買い時は10年前だという話をよく耳にします。 その時計を早く始めれば始めるほど、それはあなたにとってより良いものになります. 私が持っている最高の取引は、私が最も長い間購入したものです. これは、悪い取引を早期に購入することを意味するのではなく、早期に良い取引を購入して待つことを意味します。 ロブ、今日の番組で注目すべき点は何だと思いますか?
ロブ:
ジョシュの成功と彼がどれだけのお金を稼いでいたとしても、それについてはエピソードで説明しますが、彼は最初の財産に入ることへの恐れについてまだ本当に正直でした。 XNUMXヶ月。 それで、大金を稼げる可能性のある人でさえ、最初の取引ではまだ脆弱で恐ろしいことがあると聞いてうれしかったです.彼が今日いる場所。 ええ、彼がすべてをそこに置いているのを聞くだけで、本当にクールで刺激的な瞬間だと思います。
デイビッド:
彼はまた、ダクトテープの財布と DoorDashing を作るビジネスをどのように始めたかを共有しています。 これは、ポッドキャストを聞いて、ジャックインザボックスとピザを降ろし、それを不動産帝国に変えた人です。これを聞いている多くの人が今本当に望んでいるように. これは私がXNUMX回聞いて、この物語からできるだけ多くの情報を引き出して、それをあなたの人生にどのように適用できるかを考えます. 早速、不動産の天才、ジョシュ・ヤヌスを紹介しましょう。
今日のゲスト、ジョシュ ヤヌスは高校時代に 30 歳までに引退したいと思っていたので、ダクトテープの財布からスニーカー ビジネスの成功まで、さまざまな副業を構築して管理していました。 Josh は大学生で、DoorDash でも運転していました。 昨年 22 歳で、不動産業者としての最初の年に 125 を超える物件を売却し、合計で 17 万を超えました。 投資家に優しいエージェントとして、彼は過去 10 か月間、不動産の自己資金をほとんど使用せずに XNUMX を超える物件を購入し、改装しました。 今日はこれを開梱します。 ジョシュ、ポッドキャストへようこそ。
ジョシュ:
ありがとうございました。
デイビッド:
ええ、あなたは強い起業家精神を持っているようですね。 あなたが私が言ったことすべてをどのように達成したかを説明する前に、そもそもあなたを惹きつけたのは不動産の何だったのですか?
ジョシュ:
私が若い頃、私はいつもお金を節約しようとしていました。 私はそれをどうするのが最も生産的かを正確には知りませんでしたが、「ねえ、それを隠しておいた方がいいかもしれないし、最終的にそれを理解するでしょう.」 私は、使用する自由資本のように、約 10,000 ドルを貯めていました。 私は大学でのキャリアを始めたばかりで、10 歳のときに 20,000 ドルから 20 ドルをどうするかを基本的にグーグルで調べていたときに、家のハッキングのアイデアを紹介されました。
デイビッド:
家のハッキングで実際にどこかに行ったことがありますか?
ジョシュ:
私は近かった。 私がオハイオ州クリーブランドに住んでいたとき、私は物件を見ていました。 ハウスハックが必要な場所を見つけたのですが、結局は別の大学に切り替えて行き、オハイオ州立大学に行き、次の旅はそこでハウスハックになる予定でしたが、実際にはしませんでしたやってしまう。
ロブ:
ジョシュ、ここでは明らかに起業家精神にあふれているようですね。 不動産の話に入る前に、22 歳でさえ、銀行口座に 10,000 ドルを持っていることは難しいことだと思います。 多くの人が、「どうすれば 10,000 ドルを手に入れることができますか?」のようなものです。 では、10,000 ドルを獲得した経緯について少し教えていただけますか? たくさんの副業があっただけですか、それとも仕事をしていましたか?
ジョシュ:
もちろん。 私は働いていました。 私はたくさんの副業をしていました。 中学生の頃、ガムテープで財布を作って売ろうと思ってた。 それは楽しかった。 次に本当に興味を持ったのは、スニーカー、スニーカー カルチャー全体、転売でした。私はかなりのバスケットボール選手であり、その業界に触れていたからです。 私はさまざまなスニーカーイベントに参加し、テーブルを借りて、カップルのバッグに収まる限り多くの靴を持ってきて、それらを売ろうとして、基本的に何年にもわたってそれらの利益を維持していました.
ロブ:
良い。 当時、ダクトテープの財布があなたを悩ませたものは何ですか?
デイビッド:
ああ、売って5ドルくらいだった。 つまり、5ドルで大変な作業でした。
ロブ:
ああ、そうか、だって私は…トイレット ペーパーのロールを言うつもりだったので…申し訳ありませんが、ダクト テープは XNUMX、XNUMX ドルの費用がかかります。
デイビッド:
ほら、ジョシュ、これは私の問題だ、ロブはいつも時間の価値を含めるのを忘れている. 彼は ROI を計算するときにお金だけを見ています。
ロブ:
それは本当ですが、あなたにはたくさんの時間がありました。
ジョシュ:
真実。 ええ、私はクラスとバスでそれをしていました。
デイビッド:
これは私を思い出させます。 何かあればよかったのに。 私はいつも、授業や学校で注意を払うのに非常に苦労しました。 他の人のペースについて行かなければならないときはいつでも、彼らがあまりにもゆっくり話していると、私は「ああ」のようになります。 私の脳はさまようだけです。 私はそこに座ることができません。 彼らはそわそわスピナーを持っていませんでした。 それとも、今みんなが遊んでいる他のものは何ですか、ロブ?
ロブ:
そわそわキューブ。
デイビッド:
フィジェット キューブ、どうぞ。 右? 私の時代には何がありましたか? さまざまな色をクリックして遊ぶことができるさまざまな色の芯が付いたばかげた鉛筆や、手首にはめ込むと丸まってボールになるブレスレットがありました。 あなたたちのどちらかがそれらのものを見たことがあるとは思えませんが、しかし-
ロブ:
そうそう、ポッドキャスト中にいつも遊んでいるあの鮮やかなピンク色のものをまだ持っていますか?
デイビッド:
うん。 そして、私が運動するとき。 それが私のラッキーワークアウトリストバンドです。 明るいピンク、絶対。 勝利のためのピンカーポケット。 ジョシュ、あなたは根っからの起業家精神を持っています。私が大好きなのは、ここであなたが基礎を学び、後に不動産投資に応用できることを知っているからです。 何年も前にポッドキャストで Ryan Pineda にインタビューしたとき、彼はソファをひっくり返す方法について話しました。 彼はソファを購入し、修理し、ひっくり返し、それを後に家をひっくり返すビジネスに変えました。そして今、彼は完全な帝国を築き上げました。 しかし、ライアンはその雰囲気のある打ち上げを利用して、かなりクールなものを構築しました。 ですから、後に不動産につながるこれらの初期の取り組みから学んだ教訓を教えていただけないでしょうか?
ジョシュ:
スニーカー文化では、アスリートや有名人が履いていた本当にクールな靴をいくつか目にすることになると思います。 そして、あなたはその利益を得て、すぐに自分のペアを購入して保管して着用したいと思うでしょう. 私の考え方は、むしろそのお金を節約して、資産に充てたいというものでした。 私は若い頃、実際にお金を使ってより多くのお金を稼ぐことができる資産の考え方を学びました。 当時、どのアセットを使用すればよいかよくわかりませんでした。 私はちょうどその概念を知っていたので、「500 ドルの利益をより良い方法で使うべきだ」と思いました。 ですから、それは若い頃に確かに学んだことの500つだと思います。
ロブ:
ところで、「私はこれが本当に欲しいので、私が欲しいものでお金を稼ぐ方法を見つけ出し、それを売って利益を上げ、そしてそれから利益を得る」と言うのは、最悪の考え方ではありません。欲しいものを手に入れる。」 要するに不動産ですよね? あなたは財産を取得したいので、財産を購入し、それを裏返し、利益を受け取り、何をしますか? そして通常、あなたが優れた不動産投資家であれば、行って別の物件に戻すか、物件を購入して他の人に支払いをしてもらいます。長期賃貸または短期賃貸です。 その考え方は間違っていないと思います。スニーカーを買う代わりに、もっとお金を稼げる何かに投資するべきだということを、非常に若い年齢で発見したことは本当に印象的です。
ジョシュ:
ええ、私はいつも自分のお金でより生産的になる方法をもっと見つけようとしていたと思います. 確かに早い段階で、店に行って何時間も待たなければならない靴があることを知りました。同時に 20 か所で同時に。 他の人に頼る方法を学ばなければなりません。」 など、さまざまなことが役に立ちました。
デイビッド:
私も色々と工夫してみました。 レストランで働き、ワインやステーキの販売方法を学び、車を売る仕事に就こうとしましたが、うまくいきませんでした。 しかし最終的には、私たちの多くは、不動産を私たちが到達しようとしている頂点と見なしていると思います. できるだけ高価なものを売りたい。 不動産ライセンスを取得することは、このXNUMX年間の学位に必要なものではありません. だったらいいのに。 エージェントが XNUMX 年か XNUMX 年の学位を取得しなければならないとしたら、私はもっと気分が良くなるでしょう。 しかし、あなたにとって、不動産はあなたが売ることができる最高のものの自然な進歩であるということは同じことでしたか?
ジョシュ:
うん、私もそう思う。 今振り返ってみると、私が一軒の家を売るのにかかる時間は、一足か二足の靴を売るのにかかった時間とエネルギーの量とほぼ同じでした。いくつかの方法。
デイビッド:
そして、これらのダクト テープ ウォレットを常に作成しても手が痛くなりません。 それは簡単です。
ジョシュ:
はい、それも。
デイビッド:
DocuSign にすべての作業を任せれば、紙の手間が減ります。 よし、時間を戻そう。 あなたは大学にいます…時間をさかのぼると、あなたは 22 歳で、まだ大学生かもしれません。 この不動産への関心はどこから始まりますか? どのように、どこで掘り始めましたか?
ジョシュ:
つまり、「10,000ドルまたは20,000ドルで何をしますか? どうやって投資するの?」 BiggerPockets だったかどうかはすぐには思い出せませんが、ハウス ハックを見て、「大学のキャンパス内に物件を購入できるかもしれない」と思いました。 XNUMX つのユニットに住み、他のすべてをレンタルします。」 それが徐々に私を理解させてくれました。
デイビッド:
家から家へのハッキングを購入したわけではありませんが、不動産にさらされました。 ライセンスを取得して、他の人が同じことをするのを手伝います。」
ジョシュ:
うん。
デイビッド:
わかった。 では、不動産免許の取得方法を調べて勉強を始めたのですか、それともあなたを導いてくれるメンターがいましたか?
ジョシュ:
最初のことは、BiggerPockets フォーラムに飛び込むことでした。 このポッドキャストは BiggerPockets のプロモーションのように聞こえるかもしれませんが、実際には、私の成長の多くはその基盤から生まれました。 しかし、それは最初のことのXNUMXつでした。 そして、同じくエージェントであるレミントン・ライマンという男に引っ掛かりました。 彼はReafco Real Estateで働いており、私が働いている証券会社を所有しています。 しかし、私は彼にメッセージを送りました、私は自分の状況を説明していました. 彼は私と一緒に Zoom 通話に飛び乗って、ハウス ハッキングの利点を次のように説明しました。 そのようなシステムの構築を支援できます。」 そして、次にわかるのは、私は免許を取得するために一生懸命働いていたということです.
ロブ:
つまり、ライセンスを取得していて、不動産業者ビジネスを確立するにつれて、その取引フローを取得し、実際に物件を閉鎖してお金を稼ぐには、ある程度の時間がかかることは明らかです. これを行っている間、他の仕事をしていましたか、それとも最初からすべて入っていましたか?
ジョシュ:
最初はまだ授業を受けていました。 私はコンピューター サイエンスを勉強していましたが、DoorDash のために週に 20 ~ 30 時間運転していました。 そして、できる限りいつでも、私はただコールドコールしようとしていました. それが最初に取引を見つけるための私の主な情報源でした. 私の計画は、コールドコール、取引を見つける、または少なくとも誰かに彼らの財産について私に話してもらい、詳細を入手して、私が一緒に働いていたエージェントのXNUMX人に持ち込むことでした. 彼らは契約を分解し、「おそらく投資家はこれを望んでいるだろう」と説明したり、賃料やリース条件について説明したりします。 そこから始まりました。
ロブ:
会話に夢中になったことがありますか?「ちょっと待ってください」と言って、一時停止して DoorDash の配達の写真を撮り、アプリにアップロードしてから、電話に戻りますか?
ジョシュ:
多分。 電話をしながら配達をしないようにしていました…運転中に配達していましたが、必ずしもそうではありません-
ロブ:
あ、配信途中。
ジョシュ:
うん。 うん。
ロブ:
DoorDasher はどのような収益を上げていますか? 週に 20 ~ 30 時間働いている場合、それはかなりの収入ですか? そこで少し参考にしていただけますか?
ジョシュ:
ええ、つまり、私は週に約 800 ドルから XNUMX ドルだったと思います。 それはかなり良いです。
ロブ:
ええ、特にあなたが大学にいて、それをすべてやっているなら、それは確かです. つまり、あなたは DoorDash であり、あなたが人生のどこにいてもコールド コールをしているので、かなりのお金を稼いでいます。 実際に見込み客を獲得し、それが支払いにつながった取引になったときの最初の取引はどのようなものでしたか?
ジョシュ:
絶対。 それで、私はAクラスエリアと呼ぶ場所でXNUMXつのユニットをコールドコールしていました. その日、たまたまやる気のある男を見つけました。 彼はとても話しやすい人でした。 私が一緒に働いていたエージェントにそれを提示したところ、彼は「ああ、この取引を売ることができた」 そこで私はメールを作成しました。これは私たちが取引を売り込む方法であり、彼はそれを投資家に提示しました。 誰かが取引を引き継いだ。 ほとんどのプロパティがそうであるように、それは約XNUMXか月かかりました.DoorDashからXNUMXか月半で作成するものを基本的に作成しました。 「これらをあと数回ノックアウトするだけで、DoorDash だけよりも多くの収入を生み出すことができる」と考えたので、私はかなり興奮しました。
ロブ:
それで、あなたは「ああ、これを XNUMX 回やったら、この金額を稼ぐことができる」というような計算を始めました。
ジョシュ:
ええ、確かに。 もう XNUMX つのことは、ライセンスを取得すると、状況に応じて売り手または買い手のどちらかを実際に代理できるため、最終的にはるかに大きなカットを行うことになります。 その取引が成立するとすぐに、「よし、ライセンスを取得しなければならない。 今すぐ勉強を始めて、ノックアウトしようとしましょう。」
ロブ:
うん。 それで、私にはわかりませんが、電話をかけ、誰かを見つけ、市場外の物件を手に入れる卸売取引でした。 彼らは、「はい、喜んで売ります」と言っています。 あなたはそれを不動産業者に転売して売っていますか、それとも投資家に売って少額の手数料を取っていましたか?
ジョシュ:
私は阿部という不動産屋の下で働いていたので、基本的には物件の詳細をすべて書いて渡したところ、彼は私が働いていた証券会社に興味を持っている投資家を見つけました。 卸売業のハイブリッド形態のようなものです。 私たちは実際に契約を締結するのではなく、潜在的な投資家に情報を提示するだけです。
ロブ:
理にかなっています。 あなたはこの取引を成立させると思います。 あなたはこれにもっと入り始めます。 ライセンスを取得してから大学を卒業するまでのすべてをどのようにバランスさせることができたのでしょうか。
ジョシュ:
つまり、その時点で、私は基本的に、「学校以外の時間をすべて使って、コールドコールのスケジュールを維持することに専念するつもりだ」と思っていました。これは本当に重要だと思います。ライセンス。" というわけで、XNUMXヶ月ほどで免許を取得。
ロブ:
コールド コールの時間は常に 9:00 から 17:00 ですか、それとも午後 5:00 から 9:00 にもクリエイティブに電話をかけていましたか?
ジョシュ:
9:00 から 11:00 は、私が実際に話したことのない人々との冷たい、冷たい電話でした。 そして、13:00 から 17:000 までを多くのフォローアップまたは新しいコールド コールとして使用します。 しかし、朝、運転中に誰かを殴った場合、「ああ、ええ、ええ、後で電話してください」と言って、後で殴っただけで、通常はかなりまともなコンバーターになりました。
ロブ:
デビッド、あなたは自分のことを非常に優れたコールド コーラーだと思いますか? あなたのこの一面は聞いたことがないので、興味があります。
デイビッド:
キャリアの初期にやらなければならなかったときにやった。 私はそれが好きではなかったので、あまりやりませんでした。 取引を見つけようとするとき、ほとんどの人は XNUMX つのカテゴリのいずれかに分類されます。 コールド コーラーである直接の連絡担当者や、人々を呼び寄せるコンテンツ クリエーターがいます。 ほとんどの人は通常、これら XNUMX つの方法のいずれかを選択します。 そして、私はポッドキャストのホスト兼著者になったので、直接のコールド コールではなく、コンテンツ作成側に行きました。
ジョシュ、つまり、あなたができることをしたのは、あなたの背後に言葉を広めるための巨大なポッドキャストがなかったためです. あなたが何かに言及したので、私は興味があります.あなたはこの卸売ハイブリッドモデルについて話しました. これらの取引でどのように利益を上げていたのか、もう少し詳しく教えていただけますか?
ジョシュ:
それで売り手は、「ねえ、この450ユニットでXNUMXが欲しい」と言った。 そして一般的に、卸売業者は契約書を作成し、それを契約の下に置き、その契約書を有料で販売します。 私が働いている証券会社、Reafco での方法では、契約を結んでいません。 取引の詳細をすべて取り、それを電子メールに書き、それを投資家に提示するだけです. そして、投資家の XNUMX 人がそれを気に入るか、オファーを書きたい場合は、オファーを書き上げ、売り手に直接提示します。
デイビッド:
どのように補償されていますか? あなたがバイヤーを彼らに連れて行き、あなたたちのためにコミッションがそこにあるとき、あなたは売り手からリスト契約を得ていますか?
ジョシュ:
私たちは実際にリスティング契約を使用していません。 ライセンスを持っていなかったその期間中、私は働いていたエージェントの手数料の3分の3を受け取っていました. 彼は 25% を獲得し、バイヤーを連れてきたエージェントは 3% を獲得し、私は XNUMX% の XNUMX% を獲得しました。 それが私たちがやった方法です。
デイビッド:
上場契約がなかったら、どうやってコミッションを得ていたのですか?
ジョシュ:
これはまだ実行可能な契約であり、契約に手数料が含まれているため、「売り手は当社の仲介業者に 6% を支払う」ということになります。
デイビッド:
わかった。 それで、あなたはバイヤーを連れてきて、エージェントに関する限り、誰が支払いを受けていたのかをオファーに含めますか?
ジョシュ:
正しい。
デイビッド:
そうか。 家を建てたり、市場に出したり、みんなに見せたり、オファーを受けたり、最高のものを交渉したりするのではなく、あなたたちはただ追いかけて、こう言ったのです。あなたの家にこれだけ払ってください。 契約を取りたい場合は、費用は次のとおりです。 使用するネットはこうなります」と言って、皆さんはもう少し効率的に走っていました。
ジョシュ:
うん。 上場契約に署名する意欲のない見込み客を利用できると思います。そのカテゴリーに入る人がたくさんいるからだと思います。
デイビッド:
これも市場外取引の一種なので、他のバイヤーはあなたが持ってきたものと同じものにアクセスできませんでしたよね?
ジョシュ:
うん。
ロブ:
ええ、でもジョシュ、あなたがこの物件を提示しているとしましょう。あなたには請負業者がなく、上場契約も結んでいないからです。このクールな物件、ここに住所があります」彼らがあなたの上を通り過ぎて売り手に直行し、自分たちで取引を行うのを止めるものは何ですか?
ジョシュ:
それは良い質問です。 私たちは、取引を設定する前に全員に提示する市場外契約を持っています。それは、「私たちがもたらす取引を求めるなら、あなたは私たちをあなたの代理人として使わなければなりません」と大まかに述べています。 まだ署名していない最初の段階で、すべての取引の大まかな説明を送信します。 住所はありません。通常、写真はありません。 しかし、彼らが「ねえ、私はこの契約のコンセプトが本当に好きです」のようなものであれば、私たちは合意に着手し、彼らがそれに署名し、準備が整いました.
デイビッド:
つまり、これはバイヤー代表契約の一種です。 人々は、私が紹介するすべての家、または購入できるすべての家にそれを設定する必要がないことに気づいていません。 「この住所については、私があなたの代理人でなければなりません」と言うことができますが、持ち込まれた物件ごとに別の買い手の代理人を使用することもできます。 それは実際に理にかなっています。 卸売業者がそのようにしているため、なぜあなたがそれを卸売ハイブリッドと呼んでいるのかがわかりました. 彼らは、「この郵便番号で 1,800 平方フィートの XNUMX つ、XNUMX つがあり、この金額で賃貸できる」と言います。 後で分析したくなるまで、これだけで始められます。 そのため、不動産契約と組み合わせたマーケティングアプローチを使用して、そこにいる各当事者を保護します. 次に何が起こったのですか? DoorDashing よりもこれらのコミッションの方が多く稼げるようになったのはどうしてですか?
ジョシュ:
その最初の小切手が入ってきたので、それはDoorDashの約XNUMXヶ月半分でした. すぐに売る準備ができていなかったが、近づいていた人たちです。 私は基本的に、「次のXNUMX週間をかけて、これに一生懸命取り組むつもりです」のようでした。 その時点で、以前より週に XNUMX ~ XNUMX 倍多くの時間をこれに費やしていました。 それからライセンスを取得し、たくさんの契約を結び始めました。
ロブ:
あと XNUMX、XNUMX 時間かけるというのは、フォローアップのためだけということですか?
ジョシュ:
申し訳ありませんが、週に以前の XNUMX ~ XNUMX 倍の時間がかかりました。
ロブ:
とった。 ずっと見込み客の獲得に取り組んでいましたか、それはフォローアップでしたか…あなたは有望な見込み客を大量に抱えているとおっしゃっていたので、彼らは興味を持っていて、必ずしも引き金を引く準備ができていない人々です。あなたが彼らに近づき、彼らに戻ってくると、最終的に彼らは改宗しますよね?
ジョシュ:
ええ、最終的に。 うん。
デイビッド:
わかった。 この困難な時期に重要な学習ポイントはありましたか? この時、市場では何が起こっていたのですか? まだ真っ赤だったの? 物事は減速していましたか? 私たちは時間のどこにいますか?
ジョシュ:
22年の始まりなので、まだまだ暑いですね。 少し落ち着いてきましたが、市場に出回るまともな取引にはすべて複数のオファーがあり、上場エージェントは追い詰められていました. 確かに大変でした。 この時、私も BiggerPockets でより大きな存在感を出そうとしたので、たくさん投稿していました。 約1,000か月でXNUMX投稿を達成したと思います。
ロブ:
待って、待って。 90 日ということは、BiggerPockets フォーラムに 10 日に 12 回から XNUMX 回投稿していたということですね。
ジョシュ:
うん。 それが私のスケジュールでした。 毎朝 5 時 30 分から 6 時 30 分まで、BiggerPockets で XNUMX 時間、コンテンツを投稿するか、少なくとも内容を読んで、価値を提供しようと努めなければならなかったと思います。
ロブ:
投稿を作成して実際にコンテンツを公開していた場所で、BiggerPockets の世界に放り込んだものの例は何ですか?
ジョシュ:
つまり、そのほとんどは、人々の質問に対する単なるコメントでした。 私はできる限り彼らに答えようとします。 オハイオ州市場について、ここに投資するメリットについてお話します。 私の旅と私がどのように学んでいるかについて話します。
ロブ:
人々があなたが誰であるかを知り始めたように感じましたか? そうすることで何か関係が生まれましたか?
ジョシュ:
そうそう。 BiggerPockets で私に手を差し伸べる人々。 彼らは、「ねえ、この市場や不動産投資全般について少し知っています」と言います。 その時点で、私はそれらのリードを管理しようとしていましたが、他の人にも手を差し伸べていました. そこで、Calendly リンクを設定しました。 私は、「ねえ、私と15分間の電話を設定してください。 あなたが探しているものと、私がどのようにお手伝いできるかを見つけ出します。」
デイビッド:
では、市場が熱く、リスティング エージェントが複数のオファーを受け取っていたとき、売主が自分の不動産を誰にでも見せるのではなく、特定の買い手に販売することに同意してもらうにはどうすればよいでしょうか?
ジョシュ:
上場契約を使用していなかったという事実は、かなり落ち着いていたと思います。 彼らは、あなたが売ろうとしているとは感じませんでした。 それはもっとそうだったので、「ねえ、この物件に何が必要なの? 否定しない数字は?」 その数字が十分に理にかなっている場合は、それを書き上げて売り出すことに時間を費やします.
デイビッド:
そして、彼らは家を修理する必要がありませんでした。 これらの多くは、おそらくすでにテナントが入った状態で販売されていたと思います。
ジョシュ:
ええ、中のテナント。 家賃、リース条件を取得します。 ほとんどの場合、そのままです。 うん。
デイビッド:
実際のプロパティを見つけるために何をしていましたか? リストを引っ張っただけですか? これは、あなたが運転していて、投資家が好むと思った集合住宅の物件をただ見ているだけでしたか?
ジョシュ:
ほとんどの場合、PropStream からリストを取得し、さまざまな領域をターゲットにしていました。 ここ XNUMX 年か XNUMX 年で売れなかった人や、現在の潜在的な価値と比較して非常に低い価格で購入した人たちのリストを引っ張ろうとしていました。
ロブ:
よし、あなたは自分のシステムを理解しているこの世界にいる、私はあなたが習慣を身につけ、スケジュールを持っていて、今ではエージェントになっていることがわかります。 ライセンスを取得してから、エージェントとして最初の取引を成立させるまでにどれくらいの時間がかかりましたか? どのくらいかかりましたか?
ジョシュ:
それは11月からXNUMX月まででしたので、基本的にXNUMXヶ月です。 最初の XNUMX 件の取引が契約から外れました。 それはかなり残忍でした。 すべてが非常にユニークな理由で失敗しているように感じましたが、確かに間違いを犯していたので、それは私にとって大きな学習経験でした.
ロブ:
男、11の取引、それは残忍です。 デビッド、それはまったく正常ですか? あなたが最もエリートな不動産業者である David Greene チームを運営していることは知っていますが、初めての不動産業者から 11 件の取引が失敗するのは普通ですか?
デイビッド:
いいえ、しかし、ここでジョシュの戦略を聞いていると、それは理にかなっています. これは、ボリュームベースのアプローチです。 彼にはやる気のない売り手がいます。 彼には関係のないバイヤーがいます。 ここでは誰もがちょっとした商船です。 あくまでも純粋な数字です。 私が望むキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンを得ることができる取引を私に得ることができれば、私は先に進みます. または、その物件の価値があると彼らが考えていたよりもおそらく高いこの数値を私に教えていただければ. そのため、おそらく買い手が支払うよりも高く売りたいと考えている売り手がいます。 世紀の取引を求めているバイヤーを獲得できます。 これらの期待が外れると、取引が崩壊しやすくなります。 ジョシュ、あなたはボリュームでそれを補わなければならなかったと思います. あなたはおそらく、常に売り手を探し、買い手を探し、それらを一致させ、次のことに移る、ただの働き者だったのでしょう。
ジョシュ:
絶対そうです。 そんなまとめは今まで聞いたことがありません。 それはそれを説明するための非常に良い方法です。 私は基本的に、成約の可能性が低い XNUMX 人を取り上げて、彼をまとめただけでした。 その場合、閉店の可能性は非常に低くなります。
ロブ:
ちなみに、ダビデはこれの王様です。 彼は何かを非常に簡潔かつ簡潔に要約する王様です。 私たちが持っていたのを覚えています… 見てみましょう、それは誰でしたか? クリス・ボス。 Chris Voss が来て、彼は哲学的なことを言いました。それから David が来て、彼はこう言いました。 クリス・ヴォスはこう言った。 今まで誰も私にそんなことを言ったことはありませんでした。」 見てるようだった… モナ・リザを描いたのは誰? モナ・リザの画家はモナ・リザを描きますが、それは不動産の世界です。 ミケランジェロ。 撃て、私はとても愚かに見えようとしています。 コメントの誰もが、「いいえ、ミケランジェロではありませんでした」と言うでしょう。
デイビッド:
重要なのは、Chris Voss と交渉しなければならないということです。
ロブ:
いや、誰だか覚えてる。 それはブルーエンジェルスの男でもありました。 彼はジェット機でどのようにミスを犯したかについてのすべての話をしていました。 そしたらデビッドが「まあ、多分あなたが快適に過ごしすぎたからなんだろうな」って。 そして彼は、「私はその話を1,100回話しましたが、誰も私にそれを言ったことはありません. ええ、まさにその理由です。」 彼は唖然とした。 とにかく、私はそれを見たときにいつもそれを指摘するのが好きです.
デイビッド:
有難う御座います。 ここでの簡単なヒントですが、同じことができるようになりたい場合は、従うべきパターンを探すのをやめるか、戦略として「青写真をください。何かをしたいだけです」などの質問を始めてください。 、「まあ、なぜそれがうまくいったのですか?」 または「なぜうまくいかなかったのですか?」 そして、このものが飛び出します。 その情報だけで、ジョシュについて特定のことを知ることができます. 彼は働き者です。 彼はこれらの取引のいずれにも感情的に執着しません。 何かを契約するとき、彼はそれがクローズする前にお金を使いません。 彼は、「これはスプレッドシートに表示される指標です。 今は仕事に戻っています。」 彼は、ラグ メジャーではなく、リード メジャーと呼ばれるものに焦点を当てています。
これはすべて、誰にとっても本当に良いアドバイスです。 これは、不動産業者が一生懸命働き、契約を結び、感情的に興奮し、お祝いし、友人と飲みに行き、お金を何に使うかを考え始める場合に見られます。 、彼らは手数料を計算しています。 不動産業者は何でも 3% を計算できますが、これは面白いことです。 しかし、彼らは取引に非常に執着し、何か問題が発生すると、評価が低くなり、検査レポートが悪くなり、クライアントがローンを組むことができなくなります.また。 ほとんどの不動産業者がアルコール依存症になるのはそのためです。なぜなら、彼らは興奮しているときに飲酒し、疲れ果てたときに飲酒し、常に飲酒しているだけだからです。 Josh のアプローチの方がはるかに優れていると思います。なぜなら、あなたは不動産投資家が考えるように家を売るビジネスにアプローチしているからです。数字に決定を委ねているだけです。 私はそれでオフですか?
ジョシュ:
あなたが正しい。 ええ、それは彼らと契約を結び続け、そこで私が犯した間違いと、システムで何を変更できるか、そして将来それを回避する可能性がある私のアプローチを理解することです.
デイビッド:
では、お聞きしたいのですが、これらの取引をまとめたときに学んだ、取引を崩壊させた主な間違いは何ですか?
ジョシュ:
まず第一に、売り手を吟味しないことです。 時々彼らはそうしませんでした…つまり、面白いことに、彼らは自分が何を所有しているかさえ知らなかったのです。 彼らは、「ああ、これは XNUMX ベッドルームのユニットです」と言うでしょう。 そして、あなたが契約を結ぶと、検査官がそこに行き、彼らは「おい、寝室はXNUMXつしかない」と言った。 そして、それについては何もできないようなものです。 新しい寝室を作ることはできません。 それで、それは一つのことです。
もう 600,000 つのことは、テナントが確実に支払いを行い、テナントが期日通りに支払いを行うことについて学んだことです。 これは非常に重要です。最初に禁反言の合意を得ることは、最終的に何度も終了する前に問題を引き起こす可能性があるためです。 そして、必ずしもバイヤーを十分に吟味しているわけではありません。 ちょっと面白い例の 10,000 つに、25 万ドルで XNUMX つの物件を購入しようとしている男性がいました。 彼が資金を調達できなかったため、取引完了の XNUMX 週間前に倒産しました。 私は、彼が銀行に XNUMX ドル未満しかなく、XNUMX% の預金をしようとしていたことを知りました。 私は、「ここで計算することさえありますか?」のようなものです。
デイビッド:
この方法がどのようにそれらの問題を引き寄せるかを完全に理解できたので、とても面白いです。 これは、Craigslist で日付を見つけようとしています。 あなたは、「これは数字のゲームだ、ベイビー」のようなものです。 非現実的な取引を求めているこれらの人々を獲得することになるため、彼らを並べ続ける必要があります。 8,000ドルの男、彼が何をしていたのか、彼はこの取引を他の人に持ち込んで、ポッドキャストを聞いてブランドンターナーを聞いたので、キャッシュリターン数が多いこの取引で彼らのお金を稼ごうとしていたに違いありません「あなたがたくさん持っているとき、あなたはお金を見つけることができます」と言ってください。 彼はあなたにそれを言わなかった. 彼は「うん、買うよ」みたいな感じで、「私が使用することになっている民間資本の調達スクリプトは何ですか?」 彼は誰かを取引に参加させようとしている. 彼は時間切れになり、それから撤退しなければなりません。
そして、あなた、ジョシュ、あなたは、通常、私たちのような不動産業者が「ああ、あなたの資金証明を見てみましょう。 あ、8,000円あります。 いいえ、私たちはあなたに家を見せに行くつもりはありません. あなたはそれをすることができませんでした。 システムを組んだのですか? 今、チェックリストはありますか? 買い手と売り手の両方の審査プロセスはありますか?
ジョシュ:
確かに、ええ。 できる限り多くの手続きを書くようにしています。 私は彼らに会ったらすぐに電話をかけます.15分間の短い会議で、「ねえ、あなたは事前承認されていますか? そうでない場合は、これらの貸し手をお勧めします。 彼らはこの分野で素晴らしいです。 あなたは彼らとつながりたいのです。」 あなたが取引を確定しようとしているとき、私は彼らのタイムラインを理解しようとします. 私が投資家と仕事をする上で本当に重要だと思うもう一つのことは、あなたの基準は何ですか? 多くの投資家は必ずしもそれを提案するわけではなく、エージェントは人々が何を求めているのか本当にわからないため、時間を無駄にする可能性があります.
デイビッド:
ええ、それは投資家にもよくある不満だと思います。 「私は彼らに私の望みを伝えました。 エージェントは私の言うことを聞きませんでした。」 それはそれを台無しにするXNUMXつの方法です。 もうXNUMXつの方法は、エージェントがあなたが何を望んでいるかを尋ねることさえ考えていないことです. 面白いことに、私たちの世界では、誰かが取引を望んでいると言うのに、取引の意味を定義するよう求めようとは思いません。 一部の人々は、非常に高いキャッシュ オン キャッシュ リターンを意味します。 最高のエリアにある物件を意味する人もいます。 一部の人々は、ARV よりも大幅に低い値を意味します。 一部の人々は、任意の複数ユニット プロパティを意味します。 それは、取引に関して人々にとって非常に多くの異なることを意味する可能性があります。 それが何を意味するのかを聞かずに、あなたが持ってきたものが着陸することを確認することは非常に困難です. あなたの経験では、あなたの投資家クライアントのほとんどは、彼らがいわゆる取引で何を求めていますか?
ジョシュ:
約60%の人が不動産に参入しようとしています。 彼らには子供がいます。 彼らはフルタイムの仕事をしています。 彼らはすべてをやめようとしているのではなく、ただ不動産をやろうとしているわけではありません。 そのため、彼らはターンキーまたは占有に近い物件を望んでおり、良好なキャッシュフローを生み出しています。 彼らはそれらを年に数回購入し、優れたポートフォリオに満足すれば完了です。 そして、残りの 40% の人々は、付加価値、BRRRR 戦略、創造的な資金調達、自己管理など、もう少し複雑で多くの時間を必要とするものを探していると思います。 、それは他の人のためです。
デイビッド:
つまり、これらはあなたが基本的に一緒に働いている経済的自由グループです。 彼らは仕事を辞めるのに十分なキャッシュフローを得ようとしています。
ジョシュ:
うん。 最初の XNUMX 分間で「ああ、XNUMX 年以内に引退したい」という電話がたくさんあります。 それは、「あなたならできる、ただ難しい」というようなものです。
デイビッド:
ダクトテープの財布の売り方をご紹介しましょう。
ロブ:
先ほど、ジョシュ、エストッペルという言葉について言及されましたね。 それが何であるかを簡単に定義していただけませんか?なぜなら、それは失敗したこれらの取引の多くに現れていたようなものだったからですか?
ジョシュ:
うん。 これは基本的に、テナントが支払っているもの、リース期間が何であるか、および彼らが支払っていることを示す要約です. 私は実際に禁反言協定を使用しません。 それは、ほとんどの人が知っていると思っていた用語です。 でも基本的には家賃の履歴が見たい。 売り手は、預金が入っていることを示すために銀行口座を見せたり、実際の概要や不動産管理会社からの所有者の声明を見せたり、キャッシュフローが本物であり、偽物ではないことを示します.
ロブ:
11 件の取引が失敗し、最初の取引を成立させます。 その最初の数字の実際の数字について少し教えてください。 ドアダッシュの世界でXNUMXヶ月半働くのと同じだとおっしゃいましたよね?
ジョシュ:
うん。 つまり、450,000 ドルの 3 ユニットでした。 私が働いていたエージェントには 9,000% が支払われていたので、彼は 12,000 ドルを手に入れました… 申し訳ありませんが、XNUMX ドルでした。
ロブ:
良い。 それはどう感じましたか?
ジョシュ:
それは本当にクールでした。 それは私が今までに受けたと思う最大の小切手でした。 私は少しおびえていましたが、「今はこれを使わないでください。 これが、今後XNUMXか月間の私たちの生活です。」
ロブ:
そうそう、そこにはたくさんのラーメンがあります。特に、最初はたくさん挽いているときです。 では、少し早送りしましょう。エージェント側で処理を進めていることはわかっているからです。 実際の最初のディールについて教えてください。ショーの冒頭で David があなたが 10 回のディールを購入したと述べていましたが、ポートフォリオの合計は約 1.5 万ドルだったと思います。 では、実際にどのようにして投資の側面に入ったのですか?
ジョシュ:
絶対。 たくさんの物件を売り始めました。 50,000 か月目までに、私はビジネスを月額 30 ドルのコミッションまで拡大しました。 実は手元に現金がありました。 これら 70 つのデュプレックスが同じエージェントによってリストされていることがわかりました。 彼らは数ヶ月間市場に出回っていました。 私が彼に電話したところ、彼はこう言いました。 彼らは彼のメモを呼び出す準備をしています。」 彼らは基本的に、それらを 75% の値引きで喜んで販売しました。 私は自分の数字を実行しました。 ARV は XNUMX ~ XNUMX% 前後で大丈夫です。 お金を引き出しても、かなり堅実なキャッシュフローを生み出すでしょう。」 だから私は自分の数字を本当に信頼しなければなりませんでしたが、そのうちのXNUMXつを探すことにしました。
ロブ:
わかった。 すごい、それは月に 50,000 ドルです。それはあなたが稼いでいたものです。 その数に達したのは何歳のときですか。
ジョシュ:
21.
ロブ:
21. デイビッド、それはあなたの気持ちを感じさせますか... 戻ったとき、私は21歳のように怠惰に感じます... 私はそれをしていませんでした. 私は作ろうとしていた…わからない、男。 それはクレイジーです。 おめでとう。 あれはとてもかっこいい。
デイビッド:
私は XNUMX 年でそれ以下しか稼いでいませんでしたが、それでも私が知っている他の誰よりも多くのお金を稼いでいます。
ロブ:
おい、それはクレイジーだ。 これらすべて、つまり月額 50,000 ドルは、明らかに投資戦略につながりますが、それはエージェント ビジネスに力を入れ、システムを成長させ、プロセスを開発し、月額わずか 50 にまで成長させた結果に過ぎません。 . それは非常識です。
ジョシュ:
うん。 100 か月目までに、実際には約 100,000K になりました。 それ以来、私は月に約30です。 私は多くの手順で VA を活用してきました。 私は不動産業者としてできるだけ多くのタスクを委任しようとします。 たとえば、平均して 10 分かかることがあるため、契約書の作成に XNUMX 日を費やさないようにしてください。 多くの場合、私は XNUMX ~ XNUMX 件のオファーを書いています。 それは私の一日です。
ロブ:
仕事に来てもいいですか? デビッドと私はあなたのために働きに来ることができますか? さて、最初の 2022 か月間は取引がなく、すべてのシリンダーを起動し始めます。 XNUMX 年 XNUMX 月までに、BRRRR である最初の投資を取得することを決定します。それは、または何らかのリハビリのように聞こえます。 それはどうしたの? それは、あなたがすでに不動産の面で非常に優れていた後に学ばなければならなかったまったく新しい一連のスキルでしたか?
ジョシュ:
ええ、つまり、リハビリをしたことがないということです。 物をうまく値切る方法を本当に知りませんでした。 私がクライアントのために働いていたこれらの請負業者の90人は、「ねえ、私のためにこれを歩いてもらえますか? 入札してください。」 彼は私に入札した。 数字は理にかなっている。 もう一つは、所有者が両方を売ることができた場合にのみ、私は意味のある価格を得ることができたということでした. そのため、同時に別の投資家を購入する別の投資家を見つけることができました。 両方並べてみました。 私は自分のために大金を使いました。 彼らは、購入価格にリハビリを加えたプロジェクト費用の最大 70%、または ARV の XNUMX% のいずれか少ない方を貸し出しました。
デイビッド:
ええと、これが私たちが話そうとしていることなので、私たちはすでに取引の深いタグにいるようです. それでは、これを公式にしましょう。 ショーのこのセグメントでは、ゲストが行った特定の取引を深く掘り下げ、ジューシーなディートを手に入れます. 最初の質問です、これはどのような物件ですか、ジョシュ?
ジョシュ:
デュプレックスの XNUMX ベッドルーム ユニットです。
デイビッド:
ベッドルームユニットが XNUMX つあるのは確かですか? 何を持っているか知っていますか? あなたは彼よりも多くの寝室を持っていると主張する売り手の一人ですか?
ジョシュ:
今回は幸いなことに私は知っていました。
デイビッド:
わかりました、あなたの言葉を受け入れます。
ロブ:
どうやって見つけたの?
ジョシュ:
市場に出回っていました。 それは数ヶ月間そこにありました。 エージェントに電話したところ、「現在の所有者には短期の借金があります。 彼らはそれを呼び出す準備をしています。 彼は本当に売る必要があります。 これともう一台売れれば、30%くらい値引きしてもらえますよ。」 そのため、私の仕事はそのうちの 40,000 つを販売することでした。なぜなら、私の現在の状況では、XNUMX つの取引を取り下げることに満足していたからです。 XNUMX ドルのリハビリ XNUMX 回から始めたくありませんでした。
デイビッド:
わかった。 この物件はいくらでしたか?
ジョシュ:
85,000でした。 リハビリの見積もりは、私が倒したものの約30,000ドルでした. 売上コンプに基づいて予測した ARV は、ちょうど 155,000 前後でした。
ロブ:
どうやって交渉したの?
ジョシュ:
つまり、エージェントは基本的に「迅速にクローズできる場合、多くの不測の事態が発生しない場合は、この価格で取得できます」と私に言いました。 それで、私は約10,000ドル低く数え、途中で会って取引を完了しました。
デイビッド:
で、どうやって資金調達したの?
ジョシュ:
私はハードマネーを使いました。 頭金の一部として自分自身を代表していたので、約 10% を支払う必要があり、手数料を適用しました。 だから、私は本当に10,000ドルほどしかポケットから出ていませんでした。
ロブ:
最終的にこの物件で何をすることになったのですか?
ジョシュ:
改装しました。 おそらく大多数のプロジェクトがそうであるように、予想よりも少し時間がかかりました. 私は多くのことを学びました。 仕事が終わるとすぐに銀行に行き、借り換えました。 お金はほとんど戻ってきたので、今はレンタルとして運営しています。
デイビッド:
わかった。 それで、それがそこでの結果でした。 教えてください、この取引からどのような教訓を学びましたか?
ジョシュ:
借金が本当に怖かった。 それ以前は本当に借金はありませんでした。 私は間違いなく短期の借金を怖がっていました。なぜなら、厳しいお金は、「期限が来ました」のように半年後にあなたのドアをノックしているようなものだからです。 不動産は、完済するか、借り換えるか、売却する必要があります。 ですから、現在は住みにくく、住むには約 30 グランドが必要な物件を引き受けるのは間違いなくおびえていました。 これらは私が怖がっていたことですが、私の周りの投資家やメンターから、取引を評価するときはいつでも自分の数字を本当に信頼する必要があることを学びました。
ロブ:
ジョシュ、私は理解しようとしていると思います。なぜなら、あなたが多額のお金を使い、この物件に入るのに本当に緊張していて、30,000ドルの仕事が必要だったとあなたが言ったことを知っているからです. しかし、私の記憶が正しければ、この時点で月に 50,000 ドル稼いでいましたか?
ジョシュ:
はい。 うん。
ロブ:
では、費用をかなり簡単に賄うことができたように見えるので、ここでの本当の懸念は何でしたか?
ジョシュ:
うん。 つまり、その物件は私が住んでいた都市にもなかったので、目に見えないところで購入したので、州外の投資家の経験を模倣していました. プロジェクト全体をリモートで管理していたので、それを学びました。
ロブ:
とありますが、今はどんな気持ちですか? 振り返ってみて、「ああ、実際にはそれほど悪くなかった」という感じでしたか、それとも州外のことをしている同じ予約がまだいくつかありますか?
ジョシュ:
つまり、最初のものの後、私はずっと気分が良くなります。 自信がつきました。 私は自分のチームに頼ることができます。 販売の比較対象などを理解することで、テーブルに持ち込む知識に頼ることができます。
デイビッド:
XNUMX つの質問があります。 XNUMXつは、長距離不動産投資を読んだことがありますか?
ジョシュ:
はい、それが私が最初に読んだ本だったと思います。
デイビッド:
わかりました。これは私が最初に書いた本なので、共通点があります。 第二に、州外でこの取引を行った経験に基づいて、この本の改訂版を作成するとしたら、本に何を含めるように教えてくれますか?
ジョシュ:
ずいぶん前に読んだので、これが入っていたのかもしれませんが・・・
デイビッド:
仲間、あなたは 22 歳です。
ジョシュ:
わかりません、XNUMX年、XNUMX年半。 複数のプロジェクトマネージャーに頼っていました。 それは、エージェントが時々飛び込むという形を取ることができます. それは、テナント関係を担当する不動産管理者である場合もあれば、プロジェクトの進行状況について第三者の意見を持ってやって来るまったく別の請負業者である場合もあります。
デイビッド:
複数の人に全員の作業を見てもらうという哲学が、実際のリハビリ管理にまで及ぶ可能性があることに同意しますか? ってことですよね?
ジョシュ:
うん。
デイビッド:
わかった。 この本The BRRRを改訂すると思うので、他に知っておくべきことはありますが、時間があれば他のいくつかの本を改訂します. これらの本を更新するには、これらの本に何を入れる必要があるのか 知りたいのですが?
ジョシュ:
最初に取引を検討するときは、古い販売比較に頼らないでください。 一般的に、少なくとも私の州では、鑑定士はあなたの財産を評価しているときに、過去XNUMXか月の最新の販売を調べます. だから私が最初の取引でしたことのXNUMXつは、私が求めていた価格を評価したXNUMXドア下の取引に頼っていたが、リハビリを終える頃には、その売上高はXNUMX-の範囲外だった.月のウィンドウが表示されなくなり、使用できなくなりました。
ロブ:
それはおそらく今日より関連性がありますよね?
デイビッド:
そう思います。 うん。 私が言おうとしていたのは、過去 10 年間、あなたはコンプを見ていて、それが最悪のシナリオだったということです。 オッズは、それが行われる頃には良くなっているでしょう。 市場は好転しました。 率は 3% から 7, 8% になりました。 現在、評価が非常に頻繁に低くなることがわかります。 家は 800,000 で売れたかもしれませんが、あなたはそれを 750 でリストし、評価は 685 か何かで届きます。 もう XNUMX つ注意しなければならないのは、金利が上昇した今、価格が下落する可能性があり、人々を驚かせる可能性があるということです。 特に別の州での購入に関して、準備ができていなかった他の驚きはありますか?
ジョシュ:
常に、最初のリハビリ予算より少し多めに見積もってください。 私が最初に購入した取引では、請負業者が屋根裏部屋を見上げたとは思いませんが、屋根裏部屋の床に活線が走っていました。 私はすぐにそれに対処しなければなりませんでした。 これにより、予算が約 10% 増加しました。 それ以来、私が行ったすべてのプロジェクトで、常に何かが浮かび上がってくると思います。 常に 10% のコンティンジェンシーを使用する必要があると思います。
デイビッド:
テナント選びについて教えてください。テナント選びについて教えてください。 テナントの履歴を調べて、何を探しますか?
ジョシュ:
すでにテナントが入居しているものを購入する場合は、彼らが支払っていることを確認してください。彼らは時間通りに支払っています。 彼らの生き方を見ることができます。 あなたがそこに行って、どこにでも物があり、天井がいっぱいである場合、あなたはいつもあなたの家賃を時間通りに得るとは限らないかもしれません. それがどれほど良いかによっては、無料のテナントでも取引を行うことができます. これらの費用を数字で計上していることを確認してください。
デイビッド:
うん。 これについては前に簡単に触れましたが、繰り返す価値があります。特にあなたが新しい投資家で、しばらくこれを行っていない場合は、リースを取得して、この物件が月に 950 ドルを稼いでいることを確認し、リースに基づく数値。 物件を閉めると、テナントの家賃が XNUMX か月滞納されており、支払いが行われていないことに気付きました。 家主は立ち退きの費用を払いたくない、または立ち退きをする余裕がないため、あなたに売却しました。 そのため、リースの目的だけでなく、お金が実際に銀行に入金されていることを確認します。 あなたが言っているように、市場外の物件や売り手から直接取引を購入する場合、これは本当に、本当に、本当に重要です。 」 市場に深刻な懸念があり、人々が「状況が好転する前に売りたい」と考えていない限り、あなたの不動産が利益を上げていて、何も問題がなければ、それを売ることは考えません. しかし、物事が壊れ始めると、テナントは支払いを停止し、それは頭痛の種になり、あなたはそれを直そうとします. すぐに修正できないことに気付いたときは、売ります。これは、多くの場合、買い手がその取引を紹介されたときです。
買い手が、売り手が手付かずの状態に置かれ、最高額を獲得しようとしている MLS の通常の家であると期待している場合、実際に利用される可能性があります。 あなたが経験したクライアントや状況について共有できる話はありますか?
ジョシュ:
ええ、私が販売していないオフマーケット取引ですが、それは私のオフィスにありましたが、これは良い例です. 両方のテナントが月額1,100ドルを支払っていたデュプレックスでした. レンタルコンプは実に900前後、最大1,000でした。 そのため、それは非常に高かったので、ユニットが他のすべてのものよりもはるかに多く借りているのを見た場合、これは常に危険信号であるはずです. しかし、その物件が閉鎖されたとき、売り手が鍵を手に入れたとき、または売り手のPMが鍵を手に入れて物件に行ったとき、両方のユニットが空になりました. 空いていて、二人とも退散しました。 その投資家は、月額 2,200 の家賃に基づいて数字を実行していたと思いますが、それは得られません。
デイビッド:
それは素晴らしい例です。 共有していただきありがとうございます。 ここで簡単に説明しましょう。 これが最初の取引でした。 この最初の取引の後、残りの取引はどれくらいの速さでまとまりましたか?
ジョシュ:
ええ、次の XNUMX つを購入したのは、その約 XNUMX か月から XNUMX か月後でした。 それ以来、私は毎月 XNUMX から XNUMX を拾っています。
デイビッド:
これらは、クライアントの取引を見つけるのと同じ方法で見つけていますか?
ジョシュ:
ええ、ほとんど同じ方法です。
デイビッド:
よし、ジョシュ、先を見据えて、ポートフォリオをどのように拡大するつもりなのか、あなたの計画はどのようなものですか?
ジョシュ:
一度により多くのプロジェクトを引き受けられるように、より多くの請負チームを作りたいです。 現在、15台のユニットに取り組んでいます。 その 10 倍を構築し、より多くの人に依存し、W-2 のポジションを増やして、より信頼できるようにし、コストを少し削減したいと考えています。 これらは、私がプロの不動産管理者から学んだ教訓です。
デイビッド:
さて、これらのプロパティに対して BRRRR メソッドを頻繁に使用していますか?
ジョシュ:
はい、確かに。
デイビッド:
さて、多くの従来の貸し手で見られるシーズニング期間の変更により、それがどれだけ早く資本を引き出すことができるか、そしてスケールできるスピードにどのように影響するかを考えましたか?
ジョシュ:
絶対。 1099 の人と同じ収入が XNUMX 年間ないため、実際にはまだ融資可能ではないため、私の戦略は実際には影響を受けていません。 つまり、基本的には、QM 以外の製品に借り換えているだけです。
デイビッド:
すごいです。
ロブ:
ねえ、デビッド、あなたは味付け期間に変更があると言いました. その変化は何ですか? BRRRRでは、テナントをXNUMXか月間そこに入れなければならないことを知っています。 ということは、今は XNUMX か月を超えているということですか。
デイビッド:
いいえ、必ずしもテナントがそこにいなければならないわけではありませんが、ローンのある物件を購入していて、借り換えをしてその物件から現金を引き出したい場合は、12 か月ではなく 30 か月待つ必要があります。通常のローンを利用する場合。 さて、Josh は、非適格住宅ローンを表す no-QM を使用していると述べました。 これは、多くの人が話題にしている DSER 製品です。 それはサブプライムがらくたを意味するものではないことに注意することも重要です. これらはまだ 12 年の固定金利ローンです。 それはまったく違うというわけではありません。 彼らはあなたが稼いだお金に基づいて返済するのではなく、不動産自体が生み出すものに基づいて返済するため、金利は少し高くなります。商業的な引受のようなものです。ガイドライン。 しかし、多くのローンでは、物件から現金を引き出せるようになるまでに、XNUMX か月ではなく XNUMX か月待たされています。 ジョシュ、あなたが行ったことから、あなたはエージェントとしてコミッションを通じてお金を稼いでいるだけなので、これはあなたを遅くしていません。現金が不足することはありませんよね?
ジョシュ:
私はそうは思いません。
デイビッド:
うん。 私はその多面的なアプローチが大好きです。 ここにはいくつかの異なるアプローチがあるため、XNUMX つの柱だけに依存していない場合、これらの変更によってゲームが中断されることはありません。 ロブ、前進すること、ジョシュの戦略についてどう思いますか?
ロブ:
いいと思うよ、男。 つまり、あなたはたくさん拾っていますよね? 本気で取り組むのが賢明だと思います。 あなたが10歳のこの時点にいるなら、私は考え始めるでしょう... 私はあなたの個人的な状況でそれを見ているだけだと思います. あなたは若く、お腹が空いていて、たくさんのお金を稼いでいて、正しいことをしていて、不動産を購入しています。 毎月 100 万ドルをポケットに入れる代わりに、それを不動産ファンドに移しています。 しかし、今こそ一歩下がって、スケール アプローチを検討し始めるときだと思います。 毎月 XNUMX ~ XNUMX つの物件に多くの時間を割くのをやめるにはどうすればよいでしょうか? どうすれば税金を効果的に引き下げることができる、より大きな事業に焦点を当てることができるでしょうか。それに対する税金ですよね?
ジョシュ:
はい。 私はできるだけ早く税の状況全体に飛びつきました。 エージェントとして、私は個人ではなく S-corp を通じて受信コミッションを設定したため、税負担が大幅に軽減されました。 そして、私が維持しているプロパティでコスト分離を活用して、入ってくる手数料を下げることもできます.私はできる限り多くの戦略を利用しようとしています.
デイビッド:
絶対に。
ロブ:
ねえ、22 歳の若者がコストの分担について話すのはあまり耳にしません。
デイビッド:
22歳の口から出たのは聞いたことがない、実は初めてです。
ロブ:
真剣に、おい、ポッドキャストだけでコスト分離についてもっと話さなければならないように感じます。なぜなら、あなたの場合は数十万ドルの税金を節約できるのは不動産チートコードだからです。 かっこいいですね。 そう言っていただけると本当に嬉しいです。 できることに応じてスケールアップしているようです。 ですから、時間を最も効果的に使う方法を考えてみてください。今は時間とお金があるので、それを最も効果的に使う方法を見つけなければなりません。
ジョシュ:
真。
デイビッド:
あなたの最初の目標は、DoorDash の収入を置き換えることでした。 あなたはそれをしました。 次の目標は何ですか?
ジョシュ:
次の目標は年内に100台にしたいです。
デイビッド:
年末までに100台、それだけです。
ロブ:
つまり、私が話していることを正確に考えているようですね。 10 年に 30 ~ 100 件、つまり 1.5 ~ XNUMX 件の物件になります。 明らかに、「どうすれば XNUMX に到達できるか?」と考えていることになります。 右? あなたがこのポッドキャストに参加しているのはとてもクールだと思います。 とても感動的な話です。 あなたは DoorDash の運転手から XNUMX 万ドルのポートフォリオを所有するようになりました。 また、来年のポートフォリオが今日話しているものとは大きく異なることを知っているのも、とてもクレイジーです.
ジョシュ:
そう思います、ええ。
デイビッド:
おめでとう、ジョシュ。 これは素晴らしい話です。 今いる場所を共有してくれてありがとう。 とても感動的です。 年齢や、どれだけデイブ・フランコに似ていると思うかなど、あなたは何もあなたを止めさせませんでした. このすべてにもかかわらず、あなたは前進しています。 ハリウッド ルートを選択することもできました。 代わりに、あなたは不動産投資の道を歩んだので、私たちの側にようこそ。 人々があなたについてもっと知りたがっている場合、彼らがあなたを見つけるのに最適な場所はどこですか?
ジョシュ:
二箇所。 Instagram で @JoshJanus をフォローするか、メッセージを送ってください。私の名前だけです。それから BiggerPockets の Joshua Janus でも同じことが言えます。
デイビッド:
わかった。 ロブ、どこであなたのことをもっと知ることができますか?
ロブ:
YouTube と Instagram の Rob Belt で、そして心の中で私を見つけることができます。 ええと、このジョークの後に別のポッドキャストが出てくるので、そのジョークは上陸しませんが-
デイビッド:
今後のポッドキャストのエピソードを聞けば、私が笑った理由がわかります。 それは非常に理にかなっています。 これは、実際に言われる前のコールバックでした。 これは、ポッドキャストで皆さんのために時間を操作しているテナント タイプのものです。 あなたはそれを好きになるでしょう。
ロブ:
コールフォワードです。
デイビッド:
はい、コール転送はさらに優れています。 ほらね。 ジョシュ、私たちが何について話しているのかあなたが知らないのは当然のことです。それは将来起こることなので、ここでちょっと待ってください。 良いスポーツをありがとう。
ソーシャル メディア @DavidGreene24 で私を見つけることができます。 私はあなたにお金を要求しているわけではないので、私にお金を送らないでください。 偽のアカウントがたくさん出回っているので、ある時点で青いチェック マークが表示されることを願っています。 メタがそれを変更して、月に 15 ドルほど支払うだけで、人々が詐欺に遭うのをやめられるようにしていると聞きました。 いよいよ。 また、YouTube (@DavidGreene24) で私を見つけるか、私の Web サイト (davidgreene24.com) にアクセスして、私が何をしているかを確認してください。
ジョシュ、素晴らしい仕事。 特にあなたはエージェントであり、前進しているので、あなたが何をしているのかを聞くのは非常に非常に非常に興奮しています. 私の本をチェックしてください。 BiggerPockets の Top Producing Agent シリーズで私が書いた 22 冊の本についてどう思うか教えてください. XNUMX歳で、すでにそれを押しつぶしている人物として、あなたがどう思うか興味があります. ロブ、ここを出る前に最後の言葉はありますか?
ロブ:
ええ、ジョシュ、デビッドが話したばかりの本をチェックすることもできますが、実際にチェックする必要がある本は、デビッドの次の本、スケールです。これは、不動産業者としてビジネスを拡大する方法について述べています. それはすぐに出てきます。
デイビッド:
大丈夫。
ロブ:
そのためのプロモーション コードはありません。 とにかく、それをチェックしてください。
デイビッド:
コール転送とコールバックがすべて同じ番組で行われています。 よくやった、ロブ。
ロブ:
そして、私たちは戻ってきました。
デイビッド:
よし、ジョシュ、ここから出させてあげる。 Rob 'The Comedian' Abusolo のサインオフの David Greene です。
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ジョシュとつながる:
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- アプローチ
- 接近する
- です
- AREA
- エリア
- 周りに
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- 資産
- 資産
- At
- アスリート
- 雰囲気
- 大気の
- 注意
- 集め
- 著者
- 平均
- 赤ちゃん
- バック
- 悪い
- バッグ
- 玉
- 銀行
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- ベース
- 基本的に
- バスケットボール
- BE
- なぜなら
- になる
- になる
- になる
- 開始
- 背後に
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- 信じる
- 利点
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- 賭ける
- より良いです
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- ビッグ
- より大きい
- 最大の
- ビル
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- 青
- 本
- 本
- 国境
- 買った
- ボックス
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- ブランドン
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- 破壊
- 簡潔に
- 明るい
- 持って来る
- 持参
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