めちゃくちゃになりました。 本サイトの 不動産投資 2023年の間違い 合計は次のとおりです 数十万ドル、そしてしかし 市場で は不動産投資の専門家が集まるショーですが、今日は私たち全員が間違いを犯すことを証明しています。から 忘れられた税金の請求書 〜へ 造園の大失敗 その費用 興味のある6つの数字、不動産管理者に短期賃貸を実際に実行してもらいます。 自分の所有する家のことを忘れる—これらの間違いはひどいものです。
ひどいことをしたと感じたら 投資の間違い 2023 年、心配しないでください。なぜなら、このエピソードでは、私たちの ゲストの専門家が最も痛ましい不動産損失について語ります この1年間をエンターテイメントとして楽しんでいただけます!利息が発生する家を所有していたことを忘れたことがありますか?お金を失った取引は終わったと思いましたか?許可証を取得していないのに、支払いが滞っている 6桁の保有コスト いくつかの低木の上で?あなたはおそらくこのような間違いを犯したことがないでしょうが、ゲストは間違いを犯しています。
そばにいて聞いてください まさに2024年にすべきではないこと (そしてそれ以降)そして、どうすればひどい状況を有益な取引に変えることができるか…少なくとも、繰り返さない教訓。
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デイブ:
こんにちは、みなさん。オン・ザ・マーケットへようこそ。私はホストのデイブ マイヤーです。今日はジェームス、キャシー、ヘンリーが参加しています。そして今日は、少なくともこれまでのところ、2023 年に私たち一人ひとりが犯した最大の間違いについて話します。私たちにはまだ、もっと多くのことをして間違いを犯すのに数か月あると思いますが、少なくともあなたたちのことは知りません、私にはこのショーを埋めるのにたくさんの間違いがあります。
今日は非常に長いエピソードになる可能性がありますが、まずは始めましょう。皆さんの個々の間違いについて説明する前に、現在どのような間違いについて聞いているのかを知りたいと思っています。ヘンリー、あなたが多くの生徒たちと仕事をしていることは知っています。あなたは多くの人を指導しています。現在の投資市場に関してよくある間違いや意見はありますか?
ヘンリー:
そうですね、人々が現在犯している最も一般的な間違いの 1 つは、十分な保有コストを考慮に入れていないことだと思います。お金のコストが非常に高いため、人々は予算を立てています。フリップを行う際には保有コストの予算を立てていますが、予想よりも高い金利でローンを組まなければならなくなり、予想よりも長期間不動産を保有することになる可能性があります。
プロジェクトを完了するまでに時間がかかるほど、コストははるかに高くなります。そして、保有コストを考慮する際、人々は十分に保守的ではないと思います。
デイブ:
まあ、それがテーマになると思います。実はこれと同じようなことを言おうとしていたのです。しかし、キャシー、視聴者が避けるべきだと思われるよくある間違いはありますか?
キャシー:
つまり、私が何年にもわたって何度も何度も見てきた大きな間違いは、オンラインで非常に良さそうで、安く見える不動産を買い占めする人たちです。彼らはエージェントを信頼しています。彼らは評価や検査を受けず、第三者にその物件が良好な地域にあること、そしてそれが本当に彼らの望む通りに機能し、紙に書かれているとおりに機能するかどうかを検証してもらいます。
つまり、基本的にはプロフォーマ、つまり紙に書かれたものを信用してはいけないということです。常にその現実を知る必要があります。したがって、家賃が今後も上昇し続けるという前提を外形的には入れないこと。私たちはそれを知りません。価格が今後も上昇し続けるかどうかはわかりません。物件は現時点で意味があり、物事がうまくいった場合にプロフォーマを実行できるか、ストレステストを実行できるか、または家賃が下がった場合でも対応できるかどうかだけが必要です。
デイブ:
人々が言っているこのアドバイスを聞いたことがありますか?家賃が上がるため、1年目にキャッシュフローを増やす必要はありません。そうですね、2年前、それは非常に理にかなっていました。しかし、もう一つよくある間違いは、家賃は必然的に上がり続けると考えることだと思います。できるかもしれない、私には分からない。しかし、取引がうまくいくことを期待しているのであれば、それは少し危険です。
キャシー:
そうですね、確かにそういうことを言うと思うので、ここでは自己弁護します。
デイブ:
はい。
キャシー:
そして、初年度のコストが最も高くなるということです。取得コストとクロージングコストがあります。したがって、1 年目のプロフォーマだけを見ているのであれば、あまり良いものには見えないでしょう。だから、そこだけは気をつけてください。
デイブ:
私が言いたいのはあなたの実行率のことです。稼働率があまり良くなく、初年度に発生する一時的なコストを考慮しないと赤字になりそうな場合は、おそらく他のところを探したほうがよいでしょう。
キャシー:
ええ、私たちには分かりません。家賃が大幅に上昇したことはわかっていますが、おそらくしばらくは安定するでしょう。家賃上昇率の一部は、なんと、20 年間の家賃上昇で XNUMX% だったので、正直に言うと、それを今後 XNUMX 年間の家賃上昇率としてカウントする必要があります。
デイブ:
全く、そうです、そうです。ジェームズ、あなたはどうですか?よくある間違いはありますか?
ジェームズ:
借金を乱用して、実際に正しく取引を設定しているだけです。それが厳しいお金であっても、タウンホーム融資であっても関係ありません。どのような種類の借金であっても、その費用は大幅に高くなり、それが事態を遅らせています。私たちが目にしているのは、人々が少しずつ問題を抱えているということです。ヘンリーが言ったように、これらの取引には非常に長い時間がかかり、余分な保留時間を考慮してプロフォーマを調整していません。つまり、30年前の普通の家はXNUMX日で売れてしまうのです。今ではXNUMX年かかることもあり、借金は膨らみます。
さらにお金がかかります。それに加えて、人々は依然として参入しており、取引を完了させたいから購入しているだけで、出口戦略を設定していません。開発ローンを借りて契約を結んだために、トラブルに陥っている人たちも見かけています。彼らは不動産金利と期間の借り換えを計画していましたが、商業債務の側面をよく理解していませんでした。
そして、負債比率の補償に伴って融資額と価値観が大幅に変化し、流動性が不足しているため、さらに多くの資金を導入する必要があります。そのため、人々は流動性をロックされ、非常に高額な支払いに追われ、非常に悲惨な状況になる可能性があると感じています。
デイブ:
よし。そうですね、これらは現在私たちが目にしているよくある間違いであり、聞いている人全員が明らかに避けるべきです。そして、この短い休憩の後、私たち 4 人全員が今年犯した、おそらく珍しい間違いに取り組むことになります。それでは、すぐに戻ります。ジェームス、あなたの間違いについて聞きましょう。毎年、大きな動きが多い気がします。多少のリスクは冒しても大丈夫です。それで、それはいくつかの間違いを犯すことを伴うのでしょうか?
ジェームズ:
まず最初に、今年犯したと思う最初の間違いの 5 つは、年の初めに十分な量を購入しなかったことです。市場は一瞬この過剰調整モードにあり、年初以来価格が跳ね上がり、おそらくさらにXNUMX%の反発、成長ではなく反発が見られました。
見ているだけで「何はともあれ、これは良い買い物だ」と思うような、当然の取引もいくつかありましたが、あまりにも多くのことが起こっていたため、私たちはパスしました。彼らは、「これが賢いやり方だ」と言いました。しかし、本当に賢明なのは、たくさんのお金を稼ぐことです。だから、何が何でも契約を買って、それを理解するようなものです。
デイブ:
その前に、ジェームス、あなたがさらに取引を購入しなかったのは、すでにリスクが大きすぎて、市場にお金が多すぎて、それについて確信が持てなかったと感じたからですか、それとも買わなかったのですか。それを処理する能力はありますか?
ジェームズ:
そうしなかった理由はたくさんあります。その理由の一部は、市場が変化するたびに、改修計画をどのように行うか、どのような請負業者を導入するか、どのように進めていくかなど、その時点でビジネスとシステムを再構築する必要があると感じることです。許可を発行するか、どのようなスタッフが必要か、そして計画の実行方法は、現在は 2 年前とは異なる必要があります。なぜなら、市場はまったく異なるからです。市場がまだ健全で在庫が少ないとしても、それでも違いますよね?
資金コストが上昇しているため、負債とのトレードオフを考えると、より優秀な請負業者を雇い、彼らに多額の支払いを行う方が理にかなっています。それで、私たちはすべての建設チーム、開発チームを再構築してきました。実際に全員を社内に招集したのは、スピードを維持できるためです。したがって、次の市場に向けて進むためには、たくさんのチェスの駒を動かす必要があります。それは私たちが行った一時停止の1つでした。私たちが行ったもう 1 つの一時停止は、たくさんのものがあるということです。
私たちは現在80戸のタウンハウスを建設中です。私たちは 20 万ドルの資金を準備していますが、これは…単なる大きなプロジェクトです。そこで私たちは在庫をすべて調べたいと考えました。しかし、在庫を使い切ると、12 か月前に購入したときと同じものを作ることはできなくなります。市場が変化したため、パフォーマンスは思ったように上がらないでしょう。それは不動産や投資の一部にすぎません。しかし、場合によってはそれを相殺する最善の方法は、迷うことなく購入できる場合でも、購入してその方法を考えることです。
譲渡したり売却したりするのではなく、たとえそれが単純な計画であっても、その収益を回収する方法をまだ考えているようなものです。したがって、非常に単純なことをいくつか実行しても、かなりの収益を得ることができたはずですが、私たちは一時停止しました。さて、この一時停止はリセットできたので良かったのですが、おそらく少なくとも 25 万ドルをテーブルの上に残したでしょう。
デイブ:
うん。よし、よし。説明していただきありがとうございます。それは理にかなっている。しかし、振り返ってみると明らかにそれは少し痛かったです。この間違いについて聞いてみましょう。
ジェームズ:
私が今対処している最大の間違いの 1.8 つ…人々は「そんなことに対処しているの?とてもたくさんのプロジェクトをやっているんですね。」それはただ起こるのです。私たちは非常に高価な家を買い替えています。私たちはそれに800万ドルのローンを持っています。 18万の価値があります。お買い得品をご用意しております。私たちはこの物件に約 XNUMX 万ドルをつぎ込み、大規模な改修工事を行いました。現在は約 XNUMX ドルです。全体を再構築しました。許可を取得して建設を完了するまでに約 XNUMX か月かかりました。
実際、テナントを退去させ、許可を取得し、再建するまでに約 20 か月かかりました。ファイナルに近づいています。そして、私たちが市と話していたことの 18 つは、彼らが「造園許可を取りに行くときは、ただ許可して等級を付けるだけだ。私たちはみんな良くなるよ。」それは通常、店頭許可です。つまり、この XNUMX か月間、いつでもこの許可を取り出すことができたはずです。しかし、あなたが進むにつれて、あなたは取引を購入し、前進し、プロジェクトに取り組み、家を安定させることに集中します。
家のことは終わったので、清算許可証とグレーディング許可証を取りに行きます。敷地内にいくつかの湿地があることはすでにわかっており、この景観計画については正式な CIPA チェックリストに従う必要があることが判明しました。
デイブ:
大野。
ジェームズ:
私たちはこの契約を18,000か月間締結しており、承認を待っている間、月々XNUMXドルを支払い、家は完全に完成しています。それだけではなく、この物件の莫大な価値の一部として、ベルビューのダウンタウンにある XNUMX エーカーの敷地にあり、見つけるのが非常に難しいため、私たちは売却したくありません。したがって、非常に排他的ですが、この許可を取得するまでは何もできません。それをきっかけに色々な事が起こりました。
私たちが市に相談したところ、彼らは「すべてうまくいくだろう」と言ってくれました。すべてうまくいくよ。心配しないでください」と言うと、彼らは考えを変え、時にはそうすることもできるのです。したがって、最善の策は、許可と計画をただちにロックダウンすることですが、私たちは待ちすぎました。そして現時点で、もし私が 10 か月の基準に達したら (おそらく到達するでしょう)、私にかかる費用は 180,000 万ドルです。私たちがこの取引を購入したとき、私たちは8%のローンを組んでいました。金利が上がり、現在11.5%のローンを組んでいます。
つまり、私たちはそのコストを食べているだけです。結局のところ、それはいつものことです…大したことではないと思っても、計画を実行し、チェックを受けてから次に進みましょう。電気、配管、建物、その他すべての設備が文字通り完成しているため、造園許可を取得することができません。
キャシー:
信じられない。
ヘンリー:
それは痛い。それは痛い。
ジェームズ:
それは痛い。なんというお金の無駄でしょう。
デイブ:
通常、すべての許可証を一番上に引っ張り出すだけですか?あるいは、今後それを回避するにはどうすればよいですか?
ジェームズ:
あなたがすべきことは、それが広大な土地であることを知っていたからであり、多くの場合、開墾や整地許可を取得しようとは考えませんが、私たちは5,000エーカーを開墾していたので…そして、私たちは整地していませんでした。全部。それは、コードをもっと調べるべきでしたし、もう少し違うやり方をしていただろうからです。したがって、XNUMX 平方フィートを超える土地を伐採する場合は、特定の都市における伐採および整地許可が必要になります。そしてそれはトラクターの場合とは違います。それはただ低木を伐採することです。
そして、ステッカーの茂みを取り除くだけで土壌には触れないと思っていたので、すべてうまくいくはずでした。コードには、5,000平方フィートを超えない限り、大丈夫と書かれています。そうですね、私たちは80,000平方フィートの敷地を持っています。そして正直に言うと、18 か月もの間、ステッカーの茂みは成長し続けました。プロジェクト全体を通してそれを維持し続けていたら、おそらくそれも大したことにはならなかったでしょう。
しかし、すべてを取り壊し、造園に100万ドルを投じるつもりなら、なぜ維持にお金を費やすのでしょうか?したがって、それは、できる、できる、すべきことの XNUMX つにすぎません。それを私たちの計画に組み込むのはとても簡単だったでしょう。私たちはそうしなかっただけで、今度は笛吹き男にその代金を支払わなければなりません。
デイブ:
それは痛い。残念ですね、おい。
キャシー:
そう、それはカリフォルニアの別の日のことですよね?それがここでの仕組みです。だからこそ、カリフォルニアでひっくり返すのは怖いのです。
デイブ:
10か月待ちになるだけです。
キャシー:
うん。
ジェームズ:
でも、知っていますか?それは私のせいです。それは私のせいです。そして、投資家としては自分自身の間違いを認めなければなりません、それが時々起こることなのです。残念だけど、良いことは、プロジェクトをやり遂げることができるということだ。販売いたします。少しお金を稼ぐか、お金を返してもらってから、また同じことをするつもりです。
デイブ:
そうですね、それは良い姿勢ですし、幸いにもあなたは 180 グランドを失う可能性があります。契約上、つまり。そこには非常に多くの公平性があります。あなた個人ではありません。しかし、それでも 180 グランドの潜在的な利益を失う可能性があり、それでも損益分岐点に達する場合、それはその取引で大きな買い物ができたことを示します。
ジェームズ:
素晴らしい買い物ですが、何ができるかを考えてください。 180グランドあれば別の家を買うことができます。
ヘンリー:
アーカンソーではいくつか購入できます。
デイブ:
そうそう。それはやめてください、おい。
ジェームズ:
高金利のローンを組んでいる可能性があります。取引を購入している可能性があります。なんという時間とお金の無駄でしょう。繰り返しになりますが、計画がうまくいかないこともあります。
デイブ:
よし。そうですね、それを私たちに共有してくれてありがとう。ヘンリー、2023 年の最大の間違いは何ですか?
ヘンリー:
ああ、2023 年の私の最大の間違いだったので、取引を終えたところですが…これが私にとってお金を失った最初のフリップでした。
デイブ:
1 回でお金を失うまでに何回フリップをしましたか?
ヘンリー:
数百です。
デイブ:
ああ、分かった。素晴らしい勝率ですね。
ヘンリー:
今年の初めにはかなり赤字になりかけましたが、実際に計算してみると8ドルほど儲かったのです。私はまだそれをポジティブなものとして数えました。
デイブ:
ただ、その収益率は計算しないでください。あなたはお金を儲けました。
ジェームズ:
緑の中にいる限りは大丈夫です。
ヘンリー:
緑は緑だよ、おい。緑は緑だ。
キャシー:
ただ時間をロスしただけだ。
デイブ:
その取引の時給はいくらでしたか?
ヘンリー:
でも、これは私が買った家です。それは町のもっと田舎にありましたが、180エーカーの敷地がありました。いい取引だったね、おい。 350 ドルで購入し、ARV は 375 ~ 70,000 でした。約 80,000 ~ XNUMX ドルの改修が必要でした。それで、私は複数の出口があることを考え、理解してそれを購入しました。したがって、これが間違いとなった原因には多くのことが考慮されています。とても良い取引でした。いい買い物をしました。悪い買い物をしたわけではありませんが、成長が早すぎたということです。
そして、それを購入した後、当時私たちは非常に多くの取引を購入し、非常に多くのプロジェクトに取り組んでいたため、最終的にプロジェクトマネージャーを雇わなければなりませんでした。この確立されたプロジェクトマネージャープロセスが確立されていたわけではありません。私はこの男をトレーニングするために来ていました、そして彼は素晴らしいです。彼は素晴らしい仕事をしています。しかし、開催コストが高額だったので、そのタイミングはあまり良くありませんでした。つまり、これをどうするか検討する前に、4 か月間所有していたということです。
この改修を進めるつもりですか、それともしないでしょうか?他にもやらなければいけないプロジェクトがたくさんあったからです。それで、このプロジェクトで何をするかを考え始める頃には、私は先に進んで、それを MLS に貼り付けて、ホールテールを試みることに決めました。そしてそれを試してみましたが、噛むことができませんでした。つまり、この物件の間違いは、レイアウトがほとんどの投資家にとって難しそうに見えたことでした。
したがって、これを機能させるには、基本的に既存の寝室の真ん中に廊下を作成する必要があります。なぜなら、基本的に、ある寝室を通って別の寝室に行き、バスルームを通って別の寝室に行く必要があるからです。ということで、レイアウトがとにかくファンキーでした。それで、それをひっくり返すつもりなら、それを修正する必要があります。そして私にとって、それは問題ではありません。直しておきます。私は、この問題は解決できると楽観的に思っていますが、多くの投資家はそのようなビジョンを持っていませんでした。
彼らはその問題に取り組みたくなかったのです。それで、私がそれを市場に出したとき、投資の観点からその問題を解決したいと考えている人を見つけるのは困難でした。私たちは最終的に、そこに住んで時間をかけて修理する予定の所有者にそれを市場で販売することになりましたが、かなり大幅な割引で販売しました。他の人はみんなお金を稼いでいた。私のエージェントはお金を稼ぎました。私の金貸しは儲かった。関係者全員が儲かりました。お金を稼げなかったのは私だけでしたが、それはより意識的な選択でした。
高利息の出血を止め、不動産を売却して、効果があり、望む収入と可能な限りの機会費用を生み出すことができることに移れるように、仕事を終えたかっただけです。頭の上にそのようなことがないように、今すぐにやるべきです。自分でリノベーションをして70ドルを費やし、その後不動産をより高い金額で売却することもできましたが、他のことをすべて行うとさらにXNUMX、XNUMXか月、おそらくXNUMXか月かかるでしょう。
月々の支払い額を計算して、私はこう言いました。さあ、電話してみましょう。最終的には11万ドルくらい負けたと思うので、それで世界が終わるわけではありませんでした。それを呼び出して次に進みます。それで他の人はみんなお金を稼いだのです。つまり、これは誰にとっても良いことでした。私だけではありませんでしたが、成長が早すぎたケースと市場の状況が影響しました。そして、もう一度やることがあったとしても、おそらく私はその物件を購入して、より早く手に入れて、おそらく自分でその物件を管理していたと思います。なぜなら、それは素晴らしい機会だったからです。忙しくなりすぎました。
デイブ:
つまり、そういうことが起こるんです。これはあなたがお金を失った初めての取引なので、これは当てはまらないかもしれませんが、あなたとジェームスが両方とも行うような大量の取引を行うとき、私がたくさんのスイングをすることになることを知って、自分自身に余裕を与えますか?今年は、そのうち 2 つを逃しても大丈夫です。そう思いますか、それとも本当に傷つきますか?ジェームス、あなたはおそらく 1 件以上の取引でお金を失ったことがあるので、聞いてみます。
ジェームズ:
間違いなく複数の取引です。私は 2008 年に頑張った投資家です。私にはいつもそのような小さな傷があります…私はそれを戦いの傷跡と呼んでいます。あなたもあなたと同じように、物事はすぐにうまくいかなくなる可能性があることを覚えているのです。私はいつも人々に、10 件の取引を購入し、これが本当に上手であれば、そのうちの XNUMX 件で損失を被る可能性が最も高い、と言っています。かなり平均的な成績を収めるつもりなら、あるいはおそらく不合格者になるつもりなら XNUMX つ。 XNUMX本は平均より少しうまくいき、XNUMX本はヒットするでしょう。
2人は潰れるだろう、それは君が上手ならできることだ。そしてそれはまさに統計の法則です。つまり、それは単なる統計上の平均です。それは起こるだろう。あなたはハイリスクな環境にいます。うまくいくこともあれば、うまくいかないこともあり、それを融合させたいと思うのです。
デイブ:
さて、ヘンリー、あなたの最初の敗北に感謝します。あなたはそれに関してかなり良い姿勢を持っています。
ジェームズ:
あなたの打率はかなり良いです、ヘンリー。
デイブ:
ええ、ええ、あなたは殿堂入りするでしょう。
ヘンリー:
つまり、ある程度の損失が期待できるということですよね?決してお金を失わないとは思っていません。今までそんなことがなかったことは本当に幸運です。幸いなことに、私はお金を失いましたが、他の誰もお金を失いませんでした。私の投資家は報酬を得ました。みんな給料もらってて、気分が良かったです。多少お金を失っても大丈夫です。私は、私が行っている取引のせいで、他の人がお金を失うことを決して望んでいません。
したがって、これを行う必要はありませんでした。今では私は前に進み、他の取引でお金を稼ぐことができているので、全体的に見て、これは私にとって勝利のようなものです。しかし、私が販売している取引を成立させるために小切手を持って行かなければならないのは楽しくありませんでした。それは良い気分ではありませんでした。
デイブ:
そうですね、変な感覚かもしれませんね。
ジェームズ:
この件に関してヘンリーに小道具を提供する必要があったのは、実は私がこの取引の貸し手だったからです。
キャシー:
そして、あなたはお金を稼ぎました。
ジェームズ:
私はお金を稼ぎました。だからこそ、私は民間金融が大好きなのです。仕事が減ります。しかし同時に、借り手として、あるいは運営者として、私はこのことについてさえ聞いていませんでした。ヘンリーはお金を借りました。彼は打席に立ち、やるべきことをして、先に進まなければならなかった。良いオペレーターですね。ヘンリー、あなたには脱帽です、私はそんなこと聞いたこともなかったのですから。
ヘンリー:
ありがとう。もっとお金をくれないといけないから、それは望まなかったのです…
デイブ:
何も聞かなかったことにしてください、ジェームズ。
ヘンリー:
しかし、真剣に考えれば、これは驚異的なことです…私は生徒たちにいつもこのことを伝えています。お金を借りるなら、何が何でも投資家を完全にさせなければならない、と私は思います。何があっても。厄介な状況に陥った場合は、時には苦境に立たされることになるでしょう。しかし、このビジネスで成長したいのなら、投資家を完全に、定期的に、真っ向から説得する必要があります。それが最も重要な部分です。最後に食べるんだよ、おい。オペレーターとしてはいつもそうなのです。
デイブ:
絶対に。そうですね、キャシー、投資家から多額の資金を調達している人として、2023 年の最大の間違いは何ですか?
キャシー:
さて、2023年は良い年になります。ジェームスと同じように、私の最大の間違いは、一戸建て賃貸基金のためにもっと資金を集めなかったことだと思います。基金はもう終わりに近づいていますが、それが驚異的だったので、さらに購入したのです。ただ競争がなかっただけです。テーブルにいるのは私たちだけです。卸売業者が電話をかける唯一の業者であり、私たちの取引は驚異的でした。
デイブ:
それは素晴らしいことです。
キャシー:
それはポジティブな面です。しかし、2023年に私が取り組んでいる問題は、私が今知っていることや、他の人が同じことをしないように教えたり共有したりするのが大好きな理由を知らなかったXNUMX年前に下した決断から来ています。間違い。当時の私は、ヘンリーが言っていたように、成長が早すぎて、チャンスが多すぎて、多額のお金が私に投げ込まれすぎていました。
そして、クールなものには興奮します。そして、私に来たプロジェクトの 1 つは、ワイン村のようなもので、貸し手はそれが何であるか知りません。基本的には、小さなスペースしか必要としないため、ワイナリーがあなたから賃貸し、テイスティングルームなどを備えた商業用不動産でした。
デイブ:
ワイン村ってすごくいい響きですね。
キャシー:
とても涼しいです、ここはカリフォルニアです。そして、カリフォルニアの一部にはこれがありません。それはナパの郊外、シャスタに向かう途中でした。どれも素晴らしく見えました。プロフォーマは素晴らしく見えましたが、貸し手がそれを十分に理解していないことがわかり、融資を受けるのに苦労しました。大きな教訓は… そうですね、それは 1 つですが、私はそれを何年も前に学びました。しかし、今年私が学んだことは、これらのシンジケートのいくつかでは、私がそれを構築する方法と、他の人々がそれを構築する方法を知っているのは、貸し手のさまざまな層であるということです。
そして、融資の話もしてきました。一部は銀行ローン、一部はプライベートエクイティ、そして一部はシンジケートを利用している可能性があります。 LLC を持っていて、株式側にある種類の投資家を連れてきて、その後、貸し手として来るため、より低い金利を得る別の投資家を連れてくることができます。そして、それは貸し手として最初に報酬を受け取る傾向があります。多くの人が IRA に投資しているので、私はこれらを構造化します…ここでは少し専門的な話になりますが、人々がこれを理解することが重要です。
IRA に投資する場合、IRA のお金を受け取り、誰かのシンジケート、誰かのアパート契約、またはワイン村に投資することになります。すると、あなたは株式、つまりあなたがその共同所有者となり、他の人が得た後に残ったものを得ることができます。支払った。 IRA では、ビジネスへの投資とみなされます。運営業務でした。住宅を建設して販売している場合、それは運営型のビジネスであり、アパートの場合はより受動的です。 IRA 内で UBIT (無関係な事業所得税) を受け取りますが、これは 50% 程度になる可能性があります。
それは大きなショックですが、受け身でいればそんなことは起こりません。そこで私は投資家を取引に引き込みます。投資家は貸し手として参加することもできますが、株式投資家としても参加することになります。さて、取引がうまくいかなかった場合、そして私が持っている10年前の取引がうまくいかなかった場合、多くの人が「過去XNUMX年間、不動産で損をする人はいない」と言いますが、何を知っていますか?他とは違うもの、奇妙で光り輝くものなどに投資すれば、それが可能になります。つまり、この LLC には貸し手と株式投資家がいました。
今私が学んでいるのは、損失が出て全員に返済できず、ローン全額を支払うことができない場合、株式投資家はローン免除税を支払うということです。彼らはお金を失うことに加えて、ローンの返済しなかった部分であるローン免除に対して税金を支払います。ここで 2 つの投資家グループを紹介します。ただ複雑なのです。したがって、繰り返しになりますが、シンジケートを行う前に必ず公認会計士に相談し、公認会計士があなたの置かれている立場と税金がどうなるかを本当に理解していることを確認してください。
しかし、私が懸念しているのは、これらの集合住宅取引では、10%程度の株式があり、その後10%程度がブリッジローンであり、その後銀行ローンがあったということです。株式投資家は、もし損失が出たら、彼らは支払わなかったローンの一部については債務免除も行っています。ですから、お金を失っただけでなく、税金を支払っていることにショックを受ける投資家もたくさんいると思います。損失が相殺されることを願っています。
しかし、ローンが巨額で、私がこうした多世帯向け取引を一切しなかった場合、私はそうした人たちに向けて、最大90%のレバレッジを活用すればいいと言っているだけですが、これもまた私は多世帯向け取引は決してしません。私のメンターは、60%を超えるレバレッジを使うな、と言っていました。彼は保守的でしたが、それが私が取引をしなかった理由です。たとえば、90% に達すると… 20% が失われるという失敗に終わった取引のいくつかを見たことがあるでしょう。今ではそれらの株式投資家がお金を払っています。彼らはお金を失った上に税金を払っているのです。
デイブ:
倒れている人を蹴っているだけです。それはただ失礼です。
キャシー:
よくわかりませんが、国税局はそのようです。そうですね、あなたはこの取引をするためにこのお金を使いました。したがって、そのお金を返済する必要がなければ、それは収入になります。彼らはそう見ています。それほど複雑ではなかったと思います。
デイブ:
いいえ。
ヘンリー:
あなたはそれをよく説明してくれました。
デイブ:
ひどい話ですが、まだ集中しています…ワイン村に行ってもいいですか?これは存在しますか?
キャシー:
ですから、決して融資を受けることはできませんでした。私たちは今、すべての権利を備えた土地を売ろうとしているところです。そして、ワイン村を望む人がいるなら、それは建設する準備ができています。ただ融資が受けられなかったのです。素晴らしいプロジェクトですね。
デイブ:
ワイン村に行ってみたいです。構築したいかどうかわかりません。
キャシー:
本当に良いものがいくつかあります。実際、私たちはワシントンの一部の人たちをモデルにしていたのです。わからない。ジェームス、ワシントン州には成功したワイン村があるので知っていますか?
ジェームズ:
彼らはおそらくヤキマかシェランにいるでしょうか?
キャシー:
ワシントンにはワインエリアはないのですか?そこにあると思います。
ジェームズ:
そうですね、ヤキマには今ではかなり素晴らしいワイナリーができていますが、私はワインを作りません。お酒も飲みません。
ヘンリー:
ロックスターの村が必要だ。
ジェームズ:
それをロックスターの村に再利用します。
キャシー:
ロックスターの村。ワシントンの連中は、ほんの小さなスペースを借りているだけなので、それを台無しにしています。彼らはそこでワインを作っているのではなく、ただ試飲しているだけだからです。彼らは別の場所でワインを作っています。しかし、これらの素晴らしいワイナリーは丘の中に隠されており、誰も訪れようとはしません。
ワイナリーは人が集まるエリアに小さなテイスティングルームを持ちに来て、高いお金を払うでしょう。なぜなら、それは消費者に直接届けるものであり、卸売業者を通すことで50%ほど支払うからです。彼らはそのスペースを借りるために、もっと多くのお金を払っても構わないと考えていました。そのため、数字は素晴らしく見えました。それを機能させるには、それを構築する必要があります。
ジェームズ:
クールなコンセプトのように聞こえます。
キャシー:
それは許可されています。お金があるなら誰でも作りましょう。
デイブ:
さて、私の最大の間違いについては、他にもたくさんの間違いがあったので、私の今年最大の投資上の間違いは、おそらくここにいる誰もが認識していることだと思いますが、それは私がすぐに誰かを解雇せず、ただ待っていたことです長い間、そうしなければならないとわかっていても、怠けていたのです。そしてそれには多額のお金がかかることになる。短期レンタルをしています。私が現在購入している取引のほとんどはパッシブです。そのため、私は今でもコロラド州でいくつかの取引を行っており、ヨーロッパに引っ越したときにフルサービスの不動産マネージャーを雇って短期賃貸契約を結んでいます。
そして、彼らは最初から悪かっただけです。そして、数か月ごとに、おそらくこれを取得し、履き始めると、数か月間はうまくいき始めますが、その後、再び鈍くなります。そしてまた上がり、また下がります。そして、私はただ長い間待っていました。そしてついに、非常に悪い評価を受けるようになりました。この物件には実際に物理的な再構築が必要な問題がいくつかあったため、私たちはそう判断しました。ついに絆創膏を剥がすしかないという結論に達しましたが、それはちょうどコロラド州の夏の始まりで、最も忙しい季節でした。
そのため、10 月、15 月、50 月の予約 (おそらく 60 ドルか XNUMX ドル) がすべてなくなりました。そして、自分のレビューもすべて失いました。XNUMX 件または XNUMX 件の良いレビューを失うことによって失われるすべてのお金を考えると、昨年失われた予約はすべて失われます。それで、賢明な方法でやっていれば、短期レンタルがあるコロラドでは泥の季節のようなもので、XNUMX月からXNUMX月にかけてやっておけば、まったく問題なかったでしょう。しかし、私はそれを怠けていたので、今は少し傷を舐めています。
それで、そっちは痛いんです。そして、おそらく誰にでも共感できることだと思います。なぜなら、それが不動産管理業者であれ請負業者であれ、自分自身で切り抜けなければならないとわかっていても、避けられない不快な状況をつい先延ばしにしてしまうことがあります。
キャシー:
ゆっくり雇って、すぐに解雇しましょう。
ヘンリー:
言うは易し行うは難し、ですね。
キャシー:
そうですよ。
デイブ:
知っている。遠くに住んでいたので、正直に言うと、あまり知りたくありませんでした。私は彼らに良い仕事をしてほしかっただけですが、彼らはそうしませんでした。しかし、それは大丈夫です。あなたが言ったように、あなたはたくさんの良い年を過ごすことができます。少しだけ見逃してしまうこともあります。しかし、時間の経過とともに上昇傾向にある限り、それは良いことです。
ジェームズ:
それは私にとって興味深いことです。では、短期賃貸不動産管理会社に依頼し、それがあなたの不動産である場合、技術的にはその会社がレビューを所有しているのでしょうか?
デイブ:
彼らはこれでやりました、そうです。新しいものでは、それを回避する方法を考え出しましたが、最初から彼らがそれをどのように構成したかはわかりませんでした。本当に最悪でした。
ジェームズ:
それは、離れたくないための金の手錠のようなものです。
ヘンリー:
それはひどい。
デイブ:
ええ、その通りです。その通り。
キャシー:
そうです、これは興味深いですね。なぜなら、私が初めて州外の短期賃貸物件を借りるために不動産管理人を雇ったとき、彼らがすべてを処理してくれるだろうと思ったのですが、彼らはこう言いました。それはまだあなたの名前とあなたのAirbnbの下にあるはずです。」そして、あまりにもひどかったので、結局、始まる前に解雇してしまいました。
デイブ:
本当に?
キャシー:
ええ、ええ。関係の初めに彼らがあなたのメッセージにすぐに答えない場合、これは問題です。そして、私はそれを得ることができてとてもうれしかったです...ああ、これがこの理由で自分のアカウントに保管することになっている理由ですが、当時は知りませんでした。それはただ運が良かっただけです。
デイブ:
はい、重要な教訓です。そして今、レビューを得るために知り合いに割引を提供したり、プレゼントしたりしています。だから、コロラドにスキーに行きたい人がいたら、インスタグラムで私に連絡してください。とても素敵なお家ができました。この冬、あなたが遊びに行くのもいいですし、みんなで行くのもいいでしょう。皆さんも行きたいですか?
ジェームズ:
喜んであなたのパッドを見に行きます。
キャシー:
そうだ、同窓会をしましょう。
デイブ:
そこには誰もいません。
キャシー:
ゴミ箱に捨ててしまいましょう。
デイブ:
正直に言うと、パーティータウンにある 16 人用の家のようなものなので、多少の消耗は確実にあります。
キャシー:
パーフェクト。
デイブ:
少なくとも私がそれを捨てたのは初めてではないはずだ。それは確かだ。
ジェームズ:
そうですね、私は感謝祭にはベイルに行く予定なので、みんなで感謝祭のディナーのためにあなたの家に行って、OTM 感謝祭をきちんと開催するべきだと思います。ヘンリー、七面鳥を調理して、さあ行きましょう。
デイブ:
新婚旅行に行く予定です。新婚旅行の感謝祭に行く予定です。
キャシー:
それなら、私たちもそこに参加しましょう。
デイブ:
君たちは行ってもいいよ。そうだ、タイに行きたい?
ヘンリー:
ああ、タイに行ってみたいです。
キャシー:
どこに行くの?
デイブ:
カンボジアとタイに行きます。
ヘンリー:
とても羨ましいです。
デイブ:
私は非常に興奮しています。
キャシー:
うん。
デイブ:
とても素敵になりますよ。でも、あなたたちは家を持つことができます。そこで七面鳥を調理できます。
キャシー:
ヘンリーの料理。
デイブ:
わかりました、そうですね、間違いを共有してくれてありがとう。これは不動産投資の重要な部分だと思いますし、この番組で自分たちの失敗を共有するのはきちんとした仕事をしていると思います。今日は投資における間違いだったため、おそらくこれについてはもう少しやるつもりですが、いつかは 2023 年の予測についても明らかにする必要があるでしょう。私たち全員が間違いを認めることは間違いなくあると思います。私を悩ませているカップルがいることは知っていますので、それについてはお待ちください。
キャシー:
まだ年末ではありません。
デイブ:
はい、そうです。何が起こるか見ていきますが、それについても年末までに計算を行う予定です。ここの素晴らしいホストについてもっと知りたいのなら、ジェームス、180 グランドを失ったことについてあなたに相談したい人がいたら、どこに相談すればいいですか?
ジェームズ:
お金を失う方法を見つける最良の方法は、私のインスタグラム ([crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com) にアクセスすることです。たくさんのお話をいただきました。
デイブ:
わかりました、キャシー、あなたはどうですか?
キャシー:
RealWealth.com には当社があり、Instagram には Kathy Fettke がいます。
デイブ:
よし。ヘンリー?
ヘンリー:
はい、私のウェブサイト、seeyouattheclosetable.com、または Instagram で私を見つけることができます。私は@thehenrywashingtonです。
デイブ:
よし。私を見つけたい場合は、Instagram @TheDataDeli で見つけることができます。皆さん、ご清聴ありがとうございました。次回お会いしましょう。 On The Market は私、Dave Meyer と Caitlin Bennett によって作成されました。番組はケイトリン・ベネットがプロデュースし、エクソダス・メディアが編集を担当する。コピーライティングは Calico Content によって行われており、このショーを可能にしてくださった BiggerPockets の皆様に多大な感謝を表したいと思います。
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- 三
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- 時間
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