集合住宅数の背景: ニューヨーク市の手頃な価格の住宅が大金を引き寄せる

集合住宅数の背景: ニューヨーク市の手頃な価格の住宅が大金を引き寄せる

タイムスタンプ：28年2023月2日32:XNUMX
ソースノード： 2907052

43年第3.91四半期のニューヨーク市の集合住宅売上高2億2023万ドルのうち、手頃な価格の住宅が約XNUMX％を占めた。 Ariel Property Advisors の 2 年第 2023 四半期集合住宅四半期レビューレポートによると.

ゴールドマン・サックスと提携したヌビーン、ヴィストリア・グループ、トレッドウェイ、アズランド・キャピタル・パートナーズなどの主要な使命志向の投資家は、第2四半期に各地区で大規模な手頃な価格の住宅取得を行い、これが金額の大幅な増加に貢献した。この資産クラスへの投資は、手頃な価格の住宅を保存および生産することに加えて、専用資本へのアクセス、価値創造の機会、固定資産税の優遇措置、政府機関による融資および規模のすべてが大幅な成長に貢献しているため魅力的です。

使命を持った投資家がステップアップ

ヌビーン は、手頃な価格の住宅を管理する国内最大の機関管理会社の 1.1 つで、最近ニューヨーク市で購入するという戦略的決定を下しました。 Nuveen は 6.4 兆 161 億ドルを超える資産を監督しており、このうち 32,000 億ドルは、主にエリア中央所得 (AMI) の 60% 以下の低所得者層にサービスを提供する約 XNUMX 戸の XNUMX 件の手頃な価格の住宅投資で構成されています。

Nuveen による推定 956 億 60 万ドルでのオムニ ホールディング カンパニーからの手頃な価格のポートフォリオの一部利息取得は、第 72 四半期のニューヨーク市で最大の集合住宅取引となり、この期間に手頃な価格の住宅に投資された金額のほぼ 5,900% を占めました。この契約には、ブロンクス区（戸数の66％）、ブルックリン区（戸数の21％）、クイーンズ区（戸数の10％）、およびマンハッタン北部（戸数の2％）のXNUMX戸にわたるXNUMXの不動産（課税区画）が含まれていた。単位）。

ヌビーン・リアル・エステートのインパクト投資担当シニア・ポートフォリオ・マネージャーのパメラ・ウェスト氏は、「私たちの目標は、地域コミュニティ内の家賃負担の高い住民の幸福を支援するために、高品質で手頃な価格の住宅の保存と拡張に有意義に投資することです」と述べた。 会社発表。 「オムニ取引により、米国全土で不動産を開発、管理し、居住者と投資家にとって望ましい結果を達成することができます。」

ヴィストリアグループは、 民間投資会社は、174月にニューヨーク市の手頃な価格の住宅市場に初めて参入し、家賃安定ビル1,290棟のXNUMX戸からなるポートフォリオにXNUMX億XNUMX万ドルを投資した。ブロンクスにXNUMX軒、マンハッタン北部にXNUMX軒。この取引は、キーバンクが提供するフレディマックの融資を通じて資金調達されました。

ヴィストリア グループの不動産担当プリンシパル、エレオノラ​​ ベルシャツカヤ氏は、アリエル プロパティ アドバイザーズの最近のイベントでパネリストを務めました。 コーヒーとキャップレートのイベントは、建物は過去11年間に大幅な資本改善が行われており、今後30年間実施される第XNUMX条の減税の恩恵を受けているため、買収は魅力的であると述べた。

「最も重要な要素の1つは、ポートフォリオ全体で長期間持続する手頃な価格のレベルでした。特に過去5年間で大幅な賃料上昇が見られたブロンクス区では」とベルシャツカヤ氏は述べた。 「また、この区には開発の機会があるため、その地域に手頃な価格の避難所があることは、影響と財務の両方の観点から私たちにとって重要でした。」

ヴィストリア・グループは昨年、ヘルスケア、知識・学習ソリューション、金融サービス部門への注力を拡大し、全米で手頃な価格の混合所得者向けおよび従業員向け集合住宅を含むようになったが、手頃な価格の住宅資産を取得する際には長期的な視野に立って、二重収益を達成します。

「第一に、この国の手頃な価格の住宅危機への対処を支援することは、私たちにとって非常に重要です」とベルシャツカヤ氏は語った。 「第二に、財務的にも理にかなっています。なぜなら、このレベルの手頃な価格を提供すると、離職率が低く、稼働率が高く、安定した賃貸者ベースが得られるため、コストが削減され、資産の経済性が向上するからです。」

トレッドウェイニューヨーク市を拠点とする著名な手頃な価格の住宅所有者・運営者・開発業者である同社は、818月にギルベーン・デベロップメント・カンパニーおよびELH管理と提携して、旧ミッチェル・ラマのエレベータービル89,357棟、合計XNUMX戸で構成される手頃な価格の住宅ポートフォリオであるシーパーク・ポートフォリオを取得した。ユニットとXNUMX平方フィートの区画。アリエル プロパティ アドバイザーズ 150億156万ドル（XNUMXドル/SF）の売却を手配した.

集合住宅には、AMI の最大年間収入が 589% の世帯にサービスを提供する 60 戸、AMI の最大収入が 159% の世帯にサービスを提供する 50 戸、AMI の最大 65% の世帯にサービスを提供する 80 戸が含まれます。ニューヨーク市地域の 2023 年の AMI は、127,100 人家族で 100 ドルです (XNUMX% AMI)。各物件に適用されるさまざまな規制協定は、ニューヨーク市住宅局 (NYCHA) とニューヨーク市住宅保存開発局 (HPD) のバウチャー単位、非バウチャー単位、および市場価格単位を組み合わせたものです。

トレッドウェイとそのパートナーは、シーパーク複合施設全体の数百万ドル規模の改修に着手する予定で、その回復力の強化と施設のエネルギー効率の向上だけでなく、生活の質の向上にも焦点を当てている。そのうち90戸のアパートは元ホームレス居住者用に確保され、250戸は管理人用に確保される。開発チームはまた、高齢者向けに総合的な手頃な価格の住宅を新たに XNUMX 戸建設する予定です。

トレッドウェイのCEO兼創設者であるウィル・ブロジェット氏は、「シーパークで手頃な価格の新しい住宅を保護、保存、生産できることを嬉しく思います。これは、現在および将来のすべての居住者の機会へのアクセスを増やす枠組みです」とトレッドウェイのCEO兼創設者のウィル・ブロジェット氏は述べた。 会社の発表。 「私たちが行っている投資は、より手頃な価格で、つながりがあり、多様性があり、健康で活気のあるコミュニティを実現し、シーパークとより広いコニーアイランド地区を故郷と呼ぶ何千人ものニューヨーカーの経済的安定を促進するでしょう。」

アスランド・キャピタル・パートナーズ集合住宅および複合用途への投資を専門とする民間の不動産投資会社は、 都市投資グループ 以内 ゴールドマンサックス資産管理 アスランド持続可能な住宅基金を立ち上げる。 6月、アスランドとゴールドマン・サックスは、アスランド持続可能な住宅基金による初の住宅取得を発表した。 ハイライナーのポートフォリオは、アッパー マンハッタンとブロンクスに位置する手頃な価格の住宅ポートフォリオで、334 つの資産、250,000 戸の住宅ユニット、および約 45.2 平方フィートにわたるコミュニティ重視の小売店がいくつか含まれています。アリエル・プロパティ・アドバイザーズがXNUMX万ドルの取引を手配した。

アスランドとゴールドマン・サックスは、ハイライナー・ポートフォリオ資産の長期的な財務的および物理的な持続可能性を確保するための包括的な戦略を開発しました。これには、延期されたメンテナンスへの対処、持続可能性のアップグレードの実施、無料のブロードバンドや信用構築テクノロジーなどの常駐サービスの提供などが含まれます。手頃な価格を維持する代わりに、ポートフォリオは長期の固定資産税免除の恩恵を受けることになります。

アスランド・キャピタル・パートナーズの創設者兼最高経営責任者（CEO）のジェームス・H・シモンズ3世は、「ハイライナー・ポートフォリオの買収に成功し、手頃な価格の住宅を維持するという使命を継続できることに興奮している」とシティビズの発表記事で述べた。 「ゴールドマン・サックス、ニューヨーク市住宅保存開発局（HPD）、ニューヨーク市住宅開発公社（HDC）との戦略的協力を通じて、私たちは居住者の生活の質を向上させながら、快適な生活を確保できることに自信を持っています。これらの貴重な資産の長期的な存続可能性。」

このハイライナー・ポートフォリオ取引は、アスランド持続可能な住宅基金のより広範な戦略へのシード投資を表しており、最初の250億8万ドルをセクションXNUMX、低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）保全および混合所得のコア・プラス取得に充当することを目的としている。国家的義務を負った取引であり、当初はニューヨーク市に重点が置かれていました。

手頃な価格の住宅ドライバー

手頃な価格の住宅に対する需要の増加は、以下のような強力な基礎的ファンダメンタルズとインセンティブにより、使命主導の資金源がこのセクターにますます引き寄せられていることを示しています。

  • 経済的な成功と社会的責任を統合するという投資家の二重収益を満足させます。
  • 固定資産税の優遇措置や場合によっては補助金も。
  • 賃料の増加による付加価値の機会、特に賃料が家賃に関連付けられているバウチャー付きテナントの場合 米国住宅都市開発省 (HUD) の公正市場家賃 ユニットサイズごとのスケジュール。
  • 代理店融資（ファニーメイ、フレディマック、HUD）やHPD、HDCが提供する都市プログラムを活用できることは、今年初めにシグネチャーバンクが閉鎖して以来地方銀行が直面している厳しい監視を考慮すると明らかな利点だ。その結果、一部の集合住宅取引、特に家賃安定化資産の場合、資金調達が困難になっています。

私のパートナーであるビクター・ソジオは、手頃な価格の住宅の魅力を次のように要約しました。「手頃な価格の住宅は、CRA（地域再投資法）目的の資金、つまり手頃な価格の住宅に指定された資金を引き付け続けているだけでなく、追加の資金を追加するために協力するツールがまだあります。」これらの財産を管理および制限するそれぞれの機関の目的も達成しながら、価値を高めます。」

対照的に、第10四半期の集合住宅販売の2019％しか占めなかった家賃安定ビルは、XNUMX年の住宅安定・テナント保護法（HSTPA）により家賃を適切に引き上げることができなくなったため、約XNUMX年間で最低の価格設定となっている。増加する費用と空室の改修を賄うため。

期待されること

最近の法律は、手頃な価格を維持するための市主導の取り組みと相まって、手頃な価格の住宅への大きな投資機会を生み出し、投資家に安定した収益をもたらし、低所得住宅入居者の生活条件を改善することになります。この集合住宅サブセグメントに対する投資家の需要は依然として堅調であるため、この傾向は続くと予想されます。

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