誰かがあなたの家を個人的に購入したい場合はどうすればよいですか?

供給が限られている不動産市場において、私たちは多くの住宅所有者から、自分の物件に対する一方的なオファーが増えているという話を聞いてきました。住宅購入のプライベートオファーを持ちかけられると、いくつかの困難なシナリオに遭遇する可能性があります。

オファーが本当にあなたの家の価値を反映しているかどうかを判断することは、市場との比較なしには困難です。個人売買で不動産仲介手数料を回避することも考えられるかもしれませんが、不動産の過小評価につながる可能性があります。

さらに、不動産業者の専門的な支援なしに取引を進めると、法的および財務上の脆弱性にさらされる可能性があります。また、あなたの不動産がより広範な市場に公開されないため、潜在的により良い取引を逃している可能性があります。

この記事では、誰かがあなたの家を個人で購入したいと思ったときに何をすべきか、個人で販売することの長所と短所、そしてあなたの家を最高の価格で購入する方法について詳しく説明します。

個人購入者とは誰ですか?

個人購入者は、不動産業者を利用せずに不動産を購入することに関心のある住宅購入者または投資家です。通常、個人の買い手は、利益が得られると信じている不動産の取引を獲得しようとしている投資家または住宅購入者です。

しかし、住宅在庫が引き続き限られているため、住宅購入者は次の住宅を探す個人購入者として行動することが増えています。彼らはリストされたオプションに満足していないため、市場外の潜在的な売り手にアプローチしています。

個人購入者は不動産所有者にアプローチすることができますが、市場外や不動産所有者をターゲットにすることもできます。 ポケットリスト 不動産業者には知られていますが、販売されていません。結局のところ、これらの当事者は、取引の仲介者としての不動産業者なしで不動産取引を成立させようとしているのです。

住宅所有者は、自分の物件に関する一方的なオファーや電話を受けたときに、個人の購入者に遭遇することがよくあります。個人の買い手は不動産の価値を推測し、エージェントを使わずに取引交渉を試みます。

まず、関心のある売り手との契約を確定する前に、意向表明書 (LOI) を提出します。契約に署名したら、個人の買い手に家を売却するプロセスは、 伝統的な住宅販売プロセス.

公開市場での販売とは対照的に、個人の買い手への販売の違いは、不動産業者の代理や支援がないことです。このタイプのトランザクションは、 所有者による販売（FSBO）。代表者がいないということは、手数料を節約できる可能性がありますが、市場価値を下回る販売価格や販売条件が悪くなる可能性があります。

あなたの家を個人的に売却するには不動産業者が必要ですか?

住宅の売却は、おそらく人生で最も重要な金融取引の 1 つです。そのため、個人の買い手から一方的なオファーを受けた場合、不動産業者を通さずにその手数料をポケットに入れておきたくなるかもしれません。しかし、点線に署名する前に、次のことを行うかどうかについて話し合いましょう。エージェントレス」 それはあなたの最大の利益です。

個人購入者からのオファーを評価する場合、最初に注目するのは提案された購入価格です。それはあなたの地域の同等の住宅の現在の市場価格と一致していますか?

経験豊富な不動産業者は、市場の比較分析を通じてあなたの家の真の市場価値を判断する専門知識を持っています。オファーが公正であるかどうか、またはより高い販売価格を交渉する余地があるかどうかをアドバイスしてもらえます。

価格とは別に、オファー条件や偶発性についても精査してください。たとえば、買主は成約費用や住宅保証の援助を要求していますか?オファーには、クロージングを遅らせる可能性のある検査や融資のための緊急事態が含まれていますか?

エージェントは、あなたが何に同意するのか、また売り手としてどのような保護が行われているのかを理解するのに役立ちます。彼らは交渉スキルを駆使して、より良い条件を引き出すことができます。

個人売買であっても、不動産の専​​門家と協力することで、自分の利益が守られるという確信を得ることができます。すでに不動産業者と物件掲載契約を結んでいるにもかかわらず、プライベートオファーを受け取った場合、その買い手に販売する方法が制限される可能性があります。

代金を支払わずに個人の買い手に売却できるかどうか エージェントの手数料 上場契約の種類によって異なります。

公開上場契約 vs.独占的掲載契約

自宅を売りに出すときは、不動産業者と公開または独占的掲載契約を結ぶことになります。

公開上場契約により、次のことが可能になります。 複数のエージェントを雇う あなたの家のリストとマーケティングを同時に行うことができます。それは、単一のエージェントがあなたの家を売り込む権利を持っていないことを意味します。基本的に、興味のあるエージェントに対して自宅を「公開」することになります。

この随意契約では、プライベートセールなどで自分で買い手を見つけた場合、手数料を支払う義務がありません。公開上場は、市場外またはポケット上場のシナリオで一般的です。

独占掲載契約では、1 つの不動産業者と一定期間 (通常は数か月) 契約します。このエージェントは、あなたの住宅を売り込み、潜在的な買い手との交渉においてあなたを代理する唯一の権利を有します。

独占契約では他のエージェントを雇うことが禁止されており、たとえ自分で買い手を見つけたとしても、出品エージェントの手数料を支払わなければなりません。独占掲載期間中または保護期間中（通常は契約満了後 90 日）に個人購入者に売却する場合でも、エージェントの手数料を支払う必要があります。

個人購入者との交渉を進める前に、締結している出品契約の種類と保護条項の有無を必ず理解してください。すでに出品契約を締結しており、手数料を支払う必要がある場合は、エージェントの専門知識を活用して、確実に最安値で出品してください。

個人の購入者に売却する場合、不動産業者を雇う必要がありますか?

多くの場合、売り手にとって確実に最高額を獲得するには、不動産業者に個人買い手への売却交渉を依頼することが最善の策となります。はい、エージェントは複数出品サービス (MLS) やその他のマーケティング ツールにアクセスできます。これらは潜在的な購入者にアプローチするために重要です。

しかし、個人売買であっても、エージェントは貴重なアドバイスを提供してくれる可能性があります。たとえば、エージェントは中立的な当事者として機能し、交渉スキルと客観性を提供できます。彼らは、 比較市場分析 (CMA) そうすることで、自分の家の価値に自信を持ち、公正な価格交渉ができるようになります。

さらに、売却に先取特権、離婚和解、その他の法的な複雑な問題が含まれる場合、エージェントの専門知識が特に役立ちます。エージェントは、販売から感情的な距離を保つのに役立ちます。これは、客観的な決定を下し、交渉を処理する上で有益です。

すでに個人購入者を調達している場合は、販売手数料の大幅な減額についてエージェントに相談してください。エージェントが交渉の成立を支援するだけで、マーケティングに投資する必要がない場合、多くの場合、より低い手数料率で作業を進めます。

非公開で販売することに決めた場合のクロージングプロセスの管理

個人の買い手に家を独立して売却することを決めた場合、クロージングプロセスは重要なステップであり、売り手が間違った方向に進むことがよくあります。所有権を法的に譲渡するのは、不動産の代理人がいないと複雑なプロセスですが、リサーチと準備をしておけば、自分の条件に合わせてスムーズにクロージングを進めることができます。

まず、書類手続きの完了、弁護士、所有権の譲渡、情報開示などに関する州の特定の要件を理解します。これらは全国的に大きく異なります。一部の州では不動産弁護士の使用を義務付けていますが、他の州では権原会社のみによる自主的なクロージングを許可しています。

ルールを理解したら、クロージングエージェントを慎重に選択してください。これはタイトル会社または不動産弁護士になる可能性があります。地元市場で個人販売の経験がある手頃な価格のプロバイダーを探してください。彼らのサービスはプロセスを合理化し、権利検索、証書の転送、記録などの文書を適切に処理します。

代理人がいない場合、売り手は独自の調査を行って、鍵の所有者が変わる前に何が起こるかを理解する必要があります。すべての法的要件が満たされていることを確認するために、クロージングエージェントに相談してください。予期せぬ事態を避けるために、最終報告書と文書を注意深く確認してください。

保険の確保や資金の両替などのタスクにより、売り手としてのあなたを経済的に保護します。複雑ではありますが、知識のある不動産業者であれば、スムーズにクロージングを進めることができます。

州固有の所有者による販売 (FSBO) 要件

FSBO 取引に関する州固有の法規制および手続き上の規制を徹底的に調査し、理解してください。これらの要件は国ごとに異なり、開示、弁護士、書類作成、所有権の譲渡などの販売プロセスに適用されます。

州が義務付けるすべての要件を確実に満たし、コストのかかる間違いを避けるために、お住まいの州の FSBO 販売を専門とする地元の不動産弁護士に相談することを強くお勧めします。ほとんどの FSBO 販売者は、年間数件の取引の一部にすぎないため、専門家のアドバイスを受けることで、コストのかかる間違いを防ぐことができます。

現地の法律に精通した不動産弁護士が、売却を合法的かつスムーズに進めるために何が必要かを説明します。一般的なフォームや手順を使用できると想定しないでください。時間をかけて、州の正確な FSBO 規制について理解してください。

このガイドは Republic Title によって発行されています は、あなたの州のエージェントなしで不動産を売却するために何が必要かを理解するのに最適な場所です。

タイトル会社または弁護士の選択

個人で販売する場合は、FSBO クロージングプロセスに経験のある権原会社および/または不動産弁護士と協力する必要があります。彼らの役割には、法的所有権の移転の促進、取引の文書化、州法の遵守の確保などが含まれます。

販売ファシリテーターが FSBO 販売の経験がある場合、いつ取引当事者にさらにサポートや指導を提供すべきかを理解するでしょう。

タイトル会社

タイトル会社は、不動産弁護士を必要としない州での不動産販売を促進するサービスプロバイダーです。タイトル会社が実行する重要なサービスには次のものが含まれます。

• タイトル検索 – 先取特権や抵当権など、所有権の完全な移転を妨げる可能性のある財産上の問題を調査します。
• タイトル保険 – 不明なタイトルの欠陥に対して保証します。
• エスクローサービス – 両当事者間の資金交換の管理。
• 証書の準備 – 法的所有権を正式に譲渡するための証書の起草。
• 証書の記録 – 地方自治体に証書を登録する。

あなたの特定の地域でFSBOのクロージングに経験のある権原会社を選択してください。

不動産弁護士

あなたが住んでいる場合 不動産クロージングに弁護士を必要とする州、その場合、不動産弁護士に依頼することは選択肢ではありません。ただし、これらの州に住んでいない場合でも、FSBO の売り手にとって次のようなサービスを提供する知識豊富な不動産弁護士は非常に貴重です。

• 購入契約の確認 – 条件が有利であり、法的に準拠していることを確認します。
• 開示に関するアドバイス – 必要な書類を適切に記入できるよう支援し、売主が将来の法廷闘争にさらされないようにする。
• 閉会式に出席 – 署名を監督し、土壇場で発生する可能性のある問題を解決します。
• 文書の調整 – 必要な書類を収集し、タイトルの問題を解決するのを支援します。
• あなたの利益を代表する – あなたの法的代理人および交渉者としての役割を果たします。

を選択するとき 弁護士の場合は、FSBO クロージングの具体的な経験があり、あなたの州の不動産規制をよく理解している弁護士を選んでください。通常、簡単な取引で、手頃な定額料金を提供する評判の良い弁護士を見つけることができます。

弁護士の不動産専門知識により、クロージングプロセスを進める際に保護と安心を提供します。エージェントに書類を確認してもらい、あなたの利益を表明してもらうことは、エージェントの指導がなくても非常に貴重です。

クロージングプロセスの主なステップ

　 クロージングプロセス 住宅の売買の最終ラインを表すには、1 日ではなく、数か月とは言わないまでも数週間かかることがよくあります。刺激的な一方で、圧倒されるように感じることもあります。通常、クロージング時に何が起こるかを段階的に見てみましょう。

• ステップ 1: 買主と売主が契約を締結し、締結します。
• ステップ2： 権原会社または不動産弁護士が任命される
• ステップ3： 売り手は手付金をエスクロー口座に入金します
• ステップ4： 権原会社は権原検索を行って、先取特権や抵当権などの権原の問題の可能性を明らかにします。
• ステップ5： 買主は物件検査を命令します（これはオプションです）
• ステップ6： 買い手は融資を確保するために必要な書類を貸し手に提供します（適切な場合）
• ステップ7： クロージング日に、取引当事者は証書、権原方針、開示情報などに署名し、資金が送金され、クロージング手数料が支払われ、所有権の譲渡が正式なものとなるように証書が記録されます。
• ステップ8： 販売が完了すると、売主に成約資金が支払われます。

すべての当事者は、課税および記録の目的で文書のコピーを保管する必要があります。準備と法的監督があれば、複雑さにもかかわらず、クロージングプロセスはスムーズに進むことができます。

個人住宅販売の短所

FSBO ルートを利用することは、不動産手数料を節約するために魅力的に見えるかもしれませんが、売主が考慮すべき欠点もあります。

1. より低いセール価格
   FSBO の住宅は、代理店が掲載する同等の住宅よりも安い価格で販売されることがよくあります。 2021年のNARレポートによると、 FSBOの住宅は中央値260,000万ドルで販売された これに対し、代理店売上は 318,000 ドルです。つまり、個人の買い手に売却する際に、手元にお金が残る可能性が高いということです。
2. 価格戦略がない
   エージェントと協力しない場合、不動産の価格を最適に設定するための正確な市場データにアクセスできません。公開されている販売データは限られているため、価格設定が推測につながります。また、不動産の経験がないと、不動産の価値を判断するのが難しい場合もあります。
3. 法的リスク
   住宅の売却は法的な取引であり、エージェントが微妙なニュアンスを処理する従来のルートを回避することは、すべての法的根拠を確実にカバーする責任を負うことを意味します。売主は、不動産の問題を正確に開示し、契約が正確で法的拘束力があることを確認し、所有権が明確であることを確認し、住宅法を遵守する必要があります。

FSBO クロージングの一般的な課題

FSBO として住宅を販売する場合、クロージングプロセス中に特有の課題が生じる可能性があります。クロージング中に発生する一般的な問題は次のとおりです。

• 必要な書類が買い手と売り手から期限までに提供されない場合、融資は遅れます。
• 開示されていない修繕や物件の状況をめぐる紛争。
• 証書、開示書、権原保険などの文書を閉じる際の問題。
• 検査交渉や査定上の問題による遅延。

プライベート セールをスムーズに終了するためのヒント

あなたの家を売る FSBOには課題もありますが、準備と積極性があればスムーズな販売が可能です。

ここではいくつかのヒントを紹介します 取引をよりスムーズに進めるために:

• 資金、融資能力、評判の高い住宅ローン会社の事前承認を受けているかどうかを確認することで、購入者を徹底的に精査します。
• 将来の法的問題を避けるために、すべてを開示してください。
• 開示に関しては弁護士に相談してください。
• 購入者とのオープンかつ忍耐強いコミュニケーションを維持します。
• 予期せぬ事態を避けるために、プロセスと規制についてよく理解してください。
• クロージング日に適切な時間的クッションと柔軟性を構築します。
• 検査を実施し、修理については事前に交渉するよう積極的に取り組んでください。
• 不動産弁護士を雇って書類を確認し、あなたの利益を代表してもらいましょう。

プライベートディールが失敗した場合の代替オプション

あなたのプライベートなら 買い手の契約が予期せず失敗に終わっても、希望を失わないでください。売りたいという意欲があれば、選択肢はまだたくさんあります。まずは購入者にフィードバックを求め、なぜ撤退したのかを理解してください。これにより、今後の販売戦略を改善することができます。

次に、不動産を FSBO として掲載するか、掲載エージェントに依頼するかを選択できます。販売価格を最大限に高めたい場合は、経験豊富なエージェントを雇うことが第一の焦点となるはずです。彼らはあなたの不動産情報を入手し、最良の取引を交渉するためのツールを持っています。

準備とサポートがあれば、FSBO の売り手は取引が不成立になった場合でも再結集することができます。その場合は、不動産業者のサポートを受けることを検討してください。を使用してトップエージェントとつながります ファストエキスパート あなたの不動産をすぐに売却するには。

FastExpert による個人住宅販売の成功

住宅を個人に売却すると報酬が得られますが、労力とリスク管理も必要になります。徹底的な調査、デューデリジェンスを行い、不動産の専​​門家に相談する準備をしておく必要があります。

プライベートオファーの場合でも、お客様の利益を確実に保護し、適正な価格を得るために、不動産業者に依頼することが賢明です。検索を開始してください ファストエキスパート。地元の代理店にあなたの状況について相談し、取引の完了を支援してくれる専門家を見つけられるかどうかを確認してください。

恐れることはありません 手数料の割引を求めるため。ほとんどのエージェントは、バイヤーがすでに見つかっている場合、手数料の引き下げ交渉に喜んで応じます。

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• 情報源： https://www.fastexpert.com/blog/someone-wants-to-buy-your-house-privately/