どれほど重要か 住宅ローン率 〜へ 不動産投資? そんなに出そうかな 減価償却 税金をできるだけ下げるには? そして、私は何をすべきですか? DTI(負債対収入)比率が高すぎる? あなたは質問を持っています、そしてデビッド・グリーンは答えを持っています! のこのエピソードでは グリーンを見る、David は高レベルに進み、次のようなトピックに入ります 固定資産税優遇, 株主資本利益率 (ROE)、およびその理由 ローンとレバレッジ ほとんどの新人が考えるよりも危険です!
今週の Seeing Greene では、ハウス ハッカー、BRRRr、多世帯投資家、商業投資家などから質問が寄せられています。 まず、大学生が挑戦しようとしている声を聞きます。 高価な住宅市場でのハッキング. すると、スペースが足りなくなって使いたい家族 創造的な資金調達 彼らの次の主な住居を購入するために。 そして最後に、母親はそれを心配しました 不動産投資 可能性 彼女の子供たちの安定性に影響を与える. これらの状況で何をするかわかりませんか? それから、固執してください! デビッドが答えを見つけました!
デビッドに質問したいですか? もしそうなら, ここに質問を送信してください デビッドはSeeingGreeneの次のエピソードでそれに答えることができます。 に飛び乗って BiggerPocketsフォーラム そして他の投資家に彼らの見解を尋ねるか、 InstagramでDavidをフォローする 彼がいつライブになるかを確認して、ライブQ&Aに飛び乗って、その場で質問に答えてもらうことができます。
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デイビッド:
これは BiggerPockets ポッドキャスト ショー 720 です。レバレッジは素晴らしいです。 それは誰にとっても素晴らしいことではありません。 使い方がわかる方向けです。 人生には、このようなことがたくさんあります。 わかった。 車は素晴らしいですが、25 歳児には運転させません。 XNUMX歳でも安全運転講習を受け、試験に合格し、交通ルールを理解していなければ運転させません。 あなたは運転する権利を獲得しなければなりません。 あなたは火遊びをする権利を獲得しなければなりませんよね。 仕事で火を使う人がいます。 溶接機があります。 熱を使って特定のことを行う人はさまざまですが、彼らにツールを渡してすぐに遊んでもらうだけではありません。 あなたはその権利を獲得しなければなりません。 レバレッジは非常に似ています。
皆さん、どうですか? これは、BiggerPockets Real Estate ポッドキャストのホストである David Greene です。今日は、視聴と視聴の喜びのために Seeing Greene のエピソードをお届けします。 ポッドキャストで [inaudible 00:00:50] を聞いているなら、それは素晴らしいことです。 感謝します。 しかし、私がどのように見えるかを見たい場合は、YouTube で私たちをチェックすることもできます. 私はよく、人が思っているよりも実際のほうが背が高いと言われます。 それが褒め言葉なのか、それとも彼らが言おうとしているのは、私がXNUMXフィートXNUMXのように聞こえる甲高い小さな声を持っているということなのか、私にはわかりません. それを取る方法がわからない。 教えてください、あなたが私を YouTube で見たとき、私はあなたが頭の中で描いたものに似ていますか? 誰かがどのように見えるかを見るのはいつでも楽しいものです。そして、それはあなたが期待していたものとは非常に異なっており、二度と同じように見ることはできません.
今日のショーでは、本当にクールなものがいくつかあります。 すべての新しい不動産を所有することで、負債と収入の比率が縮小し始める可能性がある場合でも、家のハッキングを続ける方法について説明します。 現在所有している物件を貸し出すか、新しい物件を購入せずにその物件にとどまるべきかについて話し合います。 今日の Seeing Greene エピソードでは、誰かが 300,000 万ドルの税金を節約する必要があるのか、それともそれを回避して将来的にそのお金を節約する必要があるのかについて説明します。 さて、これらのエピソードのいずれかを聞いたことがない場合は、簡単に分解してみましょう. これらのショーでは、リスナーであるあなたから質問を受け取り、それらを再生します。次に、知識ベースと不動産を増やして、あなたが独自の道でより成功できるようにすることを目標に、誰もが聞くことができるように答えます。不動産による経済的自由。
今日のショーに入る前に、ビジネスの最後の注文はクイック ヒントです。それは 2023 年が今ここにあるということです。 意図的な変更を行わなければ、2024 年が 2023 年より良くなることはありません。 そして、2023 年は、意図的な変更を行わなければ、2022 年と何ら変わりはありません。 ですから、自分の人生がどのようなものになりたいかについて、瞑想に時間を費やしてください。 さらに重要なことは、それを実現するために必要な人物です。 私たちは時々、「欲しいものを手に入れるために何をしなければならないのか、何を蓄積する必要があるのか?」と尋ねる間違いを犯します。 「私は誰になる必要があるのか」と尋ねる方がはるかに良いです。 あなたがその人になるとき、それらはあなたを見つけるからです。 よし、最初の質問に行きましょう。
シャローム:
こんにちは、デビッド。 あなたが私の質問に答えてくれることを楽しみにしています。 私の名前は Shalom です。BiggerPockets の熱心なリスナーです。 私の質問は次のとおりです。 現在、私はニューヨーク市の大学生で、まもなく卒業し、年収は 85,000 ドルになります。 家のハッキングを始めるにはどうすればよいか、不動産の旅を続けるにはどうすればよいか考えています。 現在、駐車スペースが 275 つあり、アービトラージを行っています。 私はそれを 335 でリースし、アービトラージは月 XNUMX で誰かにサブリースします。
今、私は拡大しようとしていますが、ハックを収容する方法や、ハックなしで成長する方法がわかりません...私の市場は非常に高価であるため. したがって、ニューヨーク市、ブルックリン、またはニュージャージーの郊外では、デュプレックスは XNUMX 万または XNUMX 万プラスになります。 では、収入やその他の種類の制限があるこの市場で、どうすればハックを収容したり、拡大したりできるでしょうか? ありがとう。
デイビッド:
よし、シャローム。 その質問をしていただきありがとうございます。 それは有り難いです。 あなたが求めていることに対する答えがあるので、これに飛び込みましょう。 あなたは家のハッキングについて話しているのですが、これはおそらく、すべての不動産の中で私が一番好きなトピックです。 方法はたくさんあります。 これは非常に優れた投資戦略です。 それは… 柔軟です。 異なる手段で物件を購入したとしても、それはすべての人の戦略の一部であるべきです。 家のハッキングは素晴らしいです。
あなたが話しているのは、価格の高い地域、より高価なものでよく発生する問題です。 あなたが話しているように、ニュージャージー、ニューヨークでは、これを頻繁に目にします。 デュプレックスが高く売れる理由は、誰かがそれを買うからです。ばかげているように聞こえるかもしれませんが、考えてみてください。 通常、住宅ローンに月 2,500 グランドを支払うことになるが、デュプレックスを購入して片面を 1,500 で借りることができる場合、XNUMX を支払うだけで済むのであれば、それは大きなメリットです。
つまり、キャッシュ フローを獲得しようとしている場合はうまくいきませんが、住宅ローンを節約しようとしている場合はうまくいくでしょう。 残念ながら、すべての競合他社がキャッシュ フローを獲得できなくても問題ありません。これにより、より多くの需要が生まれます。 サプライズはそのまま。 価格が上がる。 それがあなたが直面しているものです。 したがって、高価な市場で家をハックしたい場合は、考えるべきことがXNUMXつあります. 最初に、あなたは現在家賃を払っていますか?
支払っている家賃を考慮に入れ、それを投資の収入として含めると、そうしないと考えているよりもはるかに良い数字に見えるかもしれません。 XNUMX つ目は、デュプレックスを購入できない可能性が高いということです。これは、物件のユニット数が多いほど、数字の見栄えが良くなる可能性が高くなるためです。
もう XNUMX つは、非伝統的なハウス ハックを調べることができるということです。 そのため、私たちは常にハウスハッキングの戦略について説明しています。 Brandon Turner と私は、「デュプレックスを購入し、トリプレックスを購入し、XNUMX つのユニットに住んで、他のユニットを使い果たす」という話をして、常にこれを行っていました。概念を理解するのは非常に簡単だからです。 しかし、それは実行が実際にそのように行われる必要があるという意味ではありません。 率直に言って、そのように機能させるのはちょっと難しいです。
バスルームが 85 つある XNUMX ベッドルームの家を購入し、そこに XNUMX つまたは XNUMX つのベッドルームを追加して、XNUMX つまたは XNUMX つのベッドルームを確保し、それらの部屋を借りて、自分でその部屋の XNUMX つに住む方が簡単です。 さて、これはそれほど快適ではありませんが、それはあなたがあきらめていることです. あなたはお金を稼ぐために快適さをあきらめています。 今、あなたは若い男です。 あなたは年間 XNUMX を稼いでいますが、これはまったく悪くありません。
不動産を購入することで、ある程度のリスクを負うことができます。 それは賢明な策だと思います。 お金を投資するべきですが、快適さを犠牲にするべきです。 デュプレックスを購入して、片側だけを借りる必要はありません。 あなたがそうするなら、両側に寝室が XNUMX つか XNUMX つあるデュプレックスを購入し、それらを個別に貸し出すでしょう。 賃貸できるユニットの数を増やすことで、プロパティがもたらす収益を常に増やすことができます。
これは、デュプレックスからトリプレックス、またはトリプレックスからフォープレックス、または 10 つのベッドルームではなく 12 つのベッドルームを持つフォープレックスに移行して、寝室を個別に賃貸するか、ファミリー ルームを寝室に変換して賃貸することで実現できます。 現在、これは大規模には機能しません。 これを行って大規模なポートフォリオを構築することは非常に困難です。現在、すべてのユニットで XNUMX ~ XNUMX のベッドルームを賃貸しているためです。 それを管理するのはとても難しいです。
しかし、あなたが新人で、牽引力を得ようとしているだけで、評価を高め、高価な市場を購入しようとしている場合、これがおそらく最善の方法です. また、不動産投資の基礎を少し学びながら、リスクを軽減することもできます。 それがあなたへのアドバイスです。 デュプレックスを見るのはやめましょう。
トリプレックスまたはフォープレックスを検討する必要があり、多くの寝室と十分な駐車場を備えた多くのバスルームを備えた一戸建て住宅を検討する必要があります。テナントの公園を家の前に置く。 したがって、MLS を調べて適切な取引をより頻繁に探す必要がありますが、別の種類の取引を探すと、家のハッキングがはるかにうまく機能することがわかります。
わかった。 次の質問は Jesse Goldstein からです。 「ねえ、デビッド。 利用可能な不動産コンテンツの明らかに最高の情報源を作成していただき、ありがとうございます。 あなたのショーは、感謝祭のディナーの後、私の家族よりも不動産タンパク質でいっぱいです. 私の質問は、投資取引に使用される創造的な資金調達戦略を居住用不動産スペースにどのように適用するかについてです。 背景として、妻と私は2300人目の子供を期待しており、XNUMX平方フィートのタウンホームを急速に超えています.
私たちの計画では、より大きな場所を見つけることができれば賃貸する予定ですが、探してから数か月間、適切な価格を見つけることができなかったため、同僚がXNUMX月に州外に引っ越し、最近彼女をリストしました美しい家ですが、今日の金利では、私が快適に過ごすことができるよりもはるかに多くなっています. 数週間前、彼女が XNUMX 回の値下げを行った後もまったく問題がなく、物件を貸し出すことを検討していると彼女が言っているのを聞いた後、私は彼女とおしゃべりをしていました。
私たち二人とも、金利の上昇によって傷ついたようです。 私たちは今、彼らが私たちの問題の両方を潜在的に解決するために、いくつかの創造的な資金調達のアイデアを楽しませるかもしれない状況にあると思います. 彼らは 1.3 万の市場価格に設定されていますが、現在は XNUMX 倍の非常に低い金利であり、レンタルするよりもかなり意欲的になっています。 私たちは、ローンの分割払い、土地売却契約、リース オプション、または潜在的な XNUMX 番目の住宅ローンの保有について簡単に話しました。私たちは両方とも、不動産弁護士からのアドバイスを求めています。
これらの戦略を住宅空間で採用した印象は? ペンシルベニア州の地元の不動産業者は、このアプローチについて聞いたことがありません。 これらの道を進む場合、両当事者は、過去数か月にわたるそれぞれのエージェントのハードワークに対してどのように補償するでしょうか? ありがとう。" さて、これに飛び込みましょう、ジェシー。
まず、代理店への補償に関しては、売り手が責任を負うことになります。 これは、取引の構造に関係なく、売り手側から提供される必要があります。 これで、所有権およびエスクロー会社がこれを処理できます。 彼らは、エージェントに行くはずだったコミッションを差し引いて、MLS を行わなかった腕の長さの取引と呼ばれるものでトランザクションを行っていなくても、エージェントに支払います。 彼らは、知らない買い手を見つけただけではありません。 彼らはあなたにそれを売っています。
あなたの質問は、これを創造的に構築することに帰着します。あなたが考えているのは、そうすればより良い取引ができるということです。 私がここで見たすべてに基づいて、より良いと思われる取引の唯一の部分は、あなたが得る金利です. XNUMX や XNUMX ではなく、XNUMX でそれを得ることができます。
あなたは実際にはより良い価格を得ていません。 彼らはその1.3万を望んでいます。 注意すべきことの1.3つは、これを引き継いで自分のローンを取得していない場合、行われているデューデリジェンスが少し少なくなるということです. したがって、XNUMX を支払っても問題がなく、何を評価するかを気にしない場合を除き、その物件に過大な支払いをしていないことを確認するために、評価を受けたいと思うでしょう。 しかし、それが売れていない場合、彼らはおそらくそれを高く売りすぎている可能性があり、彼らは同じお金を手に入れたいのであなたに売ることを検討しています.
今、彼らはいわば自分の帳簿にその借金を抱えていること以外に、ここで実際に何も失っていません. そのため、たとえあなたが支払いを行っていたとしても、彼らは支払いの責任を負うことになり、彼らが次の家を購入しようとすると、それが難しいことに気付くでしょう. そのため、売り手は対象のマイナス面を理解していないために、すべての作業を行い、それをまとめ、おそらく家を閉じて、次のものを買いに行き、貸し手は次のように言います。あなたは家を買うことができません。 あなたはまだあなたの名前でこの抵当権を持っています。」
そして彼らは言います。 誰々がそれを払っています。 関係ない。 あなたの下のプロパティに傾いているように見えます。 対象は、すべての問題を解決するような包括的なものではありません。 多くの場合に機能しますが、そうでない場合もあります。 これが即座に「ああ、条件付きで取引が成立する」と言っているように聞こえるかどうかはわかりません。 あなたは、数字が XNUMX 倍の金利で実行されていることについては言及していません。 さて、人々は金利に恋をします。 それはエゴの事です。 「私のレートは高いです。 私のレートは低いです。 私はXNUMX番目です。 それは何の意味もありません。
不動産が毎月お金を失う場合、または対象外の他人の家を購入した場合、支払いが安くなる可能性がある場合。 あなたのレートが何であるかは問題ではありません。 プロパティが実際に何を生み出しているかが重要です。 理論的には、キャッシュ フローがあれば金利が 40% の住宅を購入できます。 それが十分なお金をもたらしたなら、それは本当に重要なことです. したがって、ここで少し宿題をして、いくつかの数値を実行して、「この物件を住宅ローンで購入した場合、希望どおりのパフォーマンスが得られるか?」を確認する必要があります。
見るのをやめなければ。 ここで問題になるのは、金利だけでなく、購入価格です。 それがうまくいくなら、あなたの答えがあります。 あとは、購入する場合にどのように構造化するかを理解するだけです。 問題の一部は、彼らが借りているものと彼らが求めているものの違いを考え出さなければならないということです. では、この物件に 700,000 の住宅ローンがあり、1.3 で売りたいとしましょう。
600,000 ドルの差額は、頭金として支払うか、手形として支払うか、別の貸し手から受け取る必要があり、その貸し手はあなたに彼らはすでにあるローンに次ぐXNUMX番目の位置にいるからです。 不動産を購入するためのローンを取得すると、新しいローンからのお金で既存の先取特権を返済します。これにより、新しいローンが最初の位置に戻ります。これは、常に望んでいる場所です。 . これは、戦略の主題を思い付く別の複雑さです。
したがって、彼らが 1.1 万ドルしか借りておらず、1.3 万ドルで売却しようとしていて、頭金として 200,000 ドルを支払う予定だった場合、それはうまくいく可能性があります。 しかし、このようなものを機能させるには、すべてが完璧に揃う必要があります。 私のアドバイスは、創造的な資金調達を悪い取引を良い取引のように見せる方法と見なさないことです. 彼らのレートがXNUMX分のXNUMXであるため、この取引に自分自身を話そうとしているように聞こえます。または、「ねえ、私たちはお互いを知っています。 BiggerPockets で学んだすばらしいことをすべて使うチャンスです。」
私は興奮が本当に好きですが、それは創造的な資金調達が理想的に設計されているものではありません. それは、誰かが信じられないほど苦しい状況にあり、売りたいという強い動機があり、通常は最善の利益にはならないにもかかわらず、創造的な資金調達を喜んで行う場合です。 さて、タウンホームの買い替えについて言及したためにこの家を自分で購入しようとしている場合、これが主な住居である可能性があるため、デューデリジェンスはさらに簡単です。 あなたが彼らの住宅ローンを引き受けるとしたら、あなたの住宅ローンがこの家にどうなるかを見てください。
それを、今日の金利で購入した場合に購入する可能性のある同様の家の住宅ローンと比較して、どちらの状況があなたにとってより良いと感じるかを見てください. この値段でこちらの方が好きですか、あの値段であれが好きですか? もしあなたがこの家をもっと好きなら、あなたが解決しなければならない唯一のことは、あなたが引き継いでいる古い住宅ローンで彼らが借りている金額と購入価格との間に不一致があるかもしれない売り手との状況です差額を支払う必要があるということです。 頑張ってください。
男:
デビッドさん、質問してくれてありがとう。 私の名前はガイ・バクスターです。 私はカリフォルニア州サンディエゴ出身の 26 歳です。 私はポッドキャストをほぼ XNUMX 年間聞いていて、ちょうど今年、サンディエゴで最初の物件を購入しました。 XNUMX月に購入しました。
私は XNUMX か月目で、BRRRRing についていくつか質問があります。現在の市況についてです。 不動産を購入して以来、金利はかなり上昇しており、BRRRR の道を歩み続けて、より高い金利で弾丸を噛んで現金をすべて引き出すかどうかを決定しようとしています。そうすれば、それを置いて別の場所に展開できます。または、毎月の支払いを低く抑えて、来年のハッキングを再び行うためにもう少し貯金する必要がある場合。
幸いなことに、サンディエゴでは金利が上昇していますが、価格はまだ完全には下がっていません。そのため、ほとんどのお金を取り戻すことができるはずです。全額が戻ってくるのでしょうか。それよりも少し多いかもしれません。 . 答えを聞くのが待ちきれません。 ありがとう。
デイビッド:
ねえ、ありがとう、ガイ。 わかった。 これはよく聞かれる質問であり、すべての人に役立つ方法でそれを分解するために最善を尽くします. 「低金利から高金利に借り換えるべきか」を決定しようとするとき、これは、次の取引を購入するために取引からお金を引き出すために行う必要があることです。 間違った質問は、「低い金利を維持するべきか、それとも高い金利を得るべきか?」というものです。
正しい質問は、「今よりも多くのお金を引き出すために借り換えをするとしたら、毎月どれくらいのお金を使わなければならないでしょうか?」ということです。 たとえば、あなたの借金が 3,500 か月に 500 万円だとしましょう。借り換えを行うと、金利が高くなり、ローン残高が増えると XNUMX 円になります。 わかった。 したがって、これを行うと、XNUMX ドルの損失が発生します。
それを、引き出したお金を再投資した場合にどれだけのお金を稼ぐことができるかを比較したいと考えています。 250,000 ドルを引き出す場合、新しいローンを組むために毎月余分にかかる 250,000 ドル以上の収入が得られるような方法で 500 ドルを投資できますか? つまり、あなたは 500 の余分を、私がどこかで余分に得られるものと比較しています。 それがこの問題の正しい見方です。 もちろん、これはキャッシュフローだけを見ているだけですが、不動産はさまざまな方法でお金を稼ぎます。
しかし、キャッシュフローをある程度近づけることができれば、新しい不動産を購入するのは簡単です。最終的には評価が上がるからです。 あなたは新しい物件のローンを返済するつもりです。 住宅ローンは同じままですが、新しい物件の家賃が上がります。 したがって、理論的には毎年、それはあなたにとってより価値のあるものになり、5年、10年、15年、20年の期間にわたって、XNUMXつではなくXNUMXつの不動産を持つことは、ほとんどの場合、優れた投資戦略になるでしょう. したがって、ほとんどの場合、より多くの不動産を購入するためにお金を引き出すことは、長期的にはより良いことですが、常にそうであるとは限りません.
わかった。 サンディエゴの不動産で信じられないほどキャッシュフローが順調に進んでいる場合は、再投資せずにそれで生活するほうが、生活の質が向上する可能性があります。 たくさんの不動産を持っていて、それ以上購入したくない場合は、現在の場所に固執する方が良いかもしれません. しかし、私が言いたいのは、「4% から抜け出して XNUMX% になるべきか」という質問をしないことです。 それは問題ではありません。 その資本のコストがいくらかが重要です。
そのお金を引き出すのにどれくらいの費用がかかりますか? また、そのお金を再投資した場合、そのお金でどれくらいの利益を得ることができますか? または、再投資した場合、お金を失うことになりますか? そこにチャンスがまったくない場合はどうなりますか? これは、多くの人にとって現実的なシナリオです。 彼らが好きなものを買うものは何もありません。 その場合、キャッシュアウトの借り換えを行って、何かに使うつもりがないのであれば、資本を持っていても役に立ちません。 わかった。
ですから、自分自身に正しい質問をしてください。 これをよく考えてください。 たぶん、私が比較できるいくつかの異なる投資機会を含む別のビデオを提出してください. そして、サンディエゴの家からお金を取り出して、別の不動産の市場に戻すべきかどうかについて、より良い答えを出すことができます.
わかった。 皆様、質問をお寄せいただきありがとうございます。 そうしてくれなかったらライブができなかったし、ライブができて本当に感謝しています。 そして、「ショーは好きですか?」と聞きたいです。 番組のこの部分では、以前の番組の YouTube ビデオのコメントを読んでいるので、他の人が言っていることを聞くことができます。 また、このビデオとこのチャンネルを気に入って購読し、将来のエピソードで読むことができるように、YouTube にコメントを残していただけないでしょうか。
わかりました、これはエピソード 699 から来ています。アリエル イブの危険なテナントに関するリスナーからのヒントです。 質問 XNUMX では、成人保護サービスに電話して懸念を表明してください。 彼らは彼女の一人暮らしの安全性について調査を行います。 次のコメントは Iceman Ant からのものです。 アリエルのコメントは、テナントを持っていて、彼らの安全を心配している人からのものでした. 彼らは、その人が気絶したり、自分が持っていたユニットで死亡したりするのではないかと恐れ、その人の世話をする実際の義務やそのシナリオでの責任があるかどうかを知りたがっていました.
次のコメントは Iceman Ant からのものです。 "笑。 彼は言った、プログラム。 かっこいいよ、デビッド。 私も VHS の分野で育ちました。 わかりました、これは私が値するいくつかの批判です。 昔のテレビ番組を参考にしながらコメントをしたり、おばあちゃんが番組と呼んでいたので、彼を番組と呼んだりして、それが頭にこびりついて、話しているときに出てきました。 そして、アイスマンは私にそれについて呼びかけました。 以前は「好きな番組見てますか?」 人々がかつてテレビ番組や番組を呼んでいたことを覚えている人がいると思います。
私たちが今でも言っているような特定のことがあります。 誰かが「あなたは撮影していますか?」と言うように。 そして、まあ、私たちはもうフィルムをあまり使っていません。 誰も長い間フィルムを使っていません。 今のように、おそらく録音と言うでしょうが、それでも人々が撮影と言うのを聞くでしょう. わかった。 次のコメントはブリーからです。 「最初の視聴者の質問が心配です。連続した家のハッキングも私の戦略の始まりだったからです。 しかし、現在住んでいる物件の家賃収入を負債の収入比率に当てはめられないと、セカンドハウスの資格を得るための大きな障壁となります。 これは初めて聞いた。 したがって、別の方法は、賃貸収入を計算せずに 2 つの家を購入できるように、賃貸するか、WXNUMX の収入を増やして引っ越すことです。 他にコツは?」
わかった。 ブリーのコメントと質問は、家をハッキングしているとき、支払われている収入を次の財産の収入に使用することはできないという事実に関係しています. ほとんどの場合、主な居住地からの収入を使用して、より多くの物件や次の物件を取得することは許可されていません。 さて、ADU がある場合、または時々デュプレックスである場合、または XNUMX つのユニットに住んでいてもう XNUMX つのユニットを賃貸している場合は、できると思います。 しかし、多くの場合、貸し手は次のように言います。 検証できないため、そこからの収入を数えることはできません。」
これは、人々がその所得を税金で請求しない場合にも問題になります。 税金の収入を請求していない場合、次の家の資格を得るためにそれを使用することは絶対にできません. そして、私は毎年、家をハックするように人々に頻繁に言っています. 鍵となるのは、最後の家から引っ越すときです。その家はもはや主たる住居ではありません。 ローンが主要な住宅ローンであるかどうかは問題ではありません。
ちなみに、疑問に思っているなら、いいえ。 家を出た場合、それはあなたの主な居住地であり、より高い金利の投資用不動産ローンに自動的に適応するだけではありません。 銀行は知りません、気にしません、問題ではありません。 あなたはそのローンを主要な居住地として取得し、それらのローン条件は、固定金利を取得した場合、次の期間、通常はそのローンを持っている 30 年間は変更されません。
したがって、そこから移動しても、主要な住宅ローンであるローンを引き続き取得できますが、税金を考慮すると、所得財産として請求されるようになります。 あなたは今、それが生み出す収入を請求しており、その収入を使って追加の物件を購入することができます。 したがって、家を購入し、家を改造し、そこから別の場所に引っ越すことがあります。その後、税金の収入を投資用不動産として主張し始めます。これは、DTI を損なうことはありません。 その後、次の家を購入できます。 そのプロセスを無期限に繰り返すことができます。 そのため、新しい家のハックを取得する速度が遅くなります。
しかし、最悪のシナリオでも、XNUMX 年ごとに行うことができます。 一定のレベルに達すると、資格を得るために余分な収入は必要なくなります。 以前に購入したすべての家の家賃が収入にカウントされるため、負債と収入の比率は良好になります。 そのため、開始が少し遅くなる可能性がありますが、長期的には、それほど害はありません. ありがとう、ブリー。
次のコメントはオースティンからです。 「家のハッキングに関する質問をしたイーライには、何かできることがあると思います。 一次住宅は年に一度購入できます。 したがって、彼がその年に来ている場合、彼の家に住む12年が11/22/1であるとしましょう。彼はルームメイトに部屋ごとの賃貸ではない新しい賃貸契約に署名してもらうことができますが、家全体のリース。 次に、ルームメイトに署名してもらいます。たとえば、2022 年 12 月 11 日です。今は 12 月ですが、今すぐ新しいリースに同意することができます。 そのため、彼は 31/XNUMX から XNUMX/XNUMX までその家に住み、新しい家を見つけようとしています。
彼は今すぐ貸し手に行って、1 月 75 日のリースを見せれば、家賃の 80% または 31% が収入としてカウントされます。 または、ルームメイト全員が 75 月 80 日に退去したい場合は、家全体を家族に賃貸し、事前にリースして、署名付きのリースを取得することもできます。 その署名されたリースを貸し手に渡すと、賃貸料の 75 または 80% が DTI を支援する収入としてカウントされます。 Eli ができるもう XNUMX つのことは、デュプレックスを購入することです。 デュプレックスの A 面が XNUMX でレンタルされ、B 面が空いているとします。 貸し手は、サイド A からの賃貸収入の XNUMX または XNUMX% を DTI に計上します。 誰かが他のアイデアを持っているかどうか興味があります。 私は家のハッキングも行っており、スケーリングを検討しています。」
わかった。 オースティン、あなたの貢献に感謝します。 私は… それは正しいかもしれませんが、あなたが得たアドバイスがうまくいくと仮定する前に、これを検証する必要があります. ですから、このようなシナリオに陥ったときはいつでも、融資担当者のところに行き、「ねえ、これはどのように機能するのですか?」と尋ねます。 現在、ほとんどの場合、融資担当者も知りません。 これは細かすぎる。 彼らは貸し手に行って、こう言います。 これらのシナリオに関して、引受に関するあなたのルールは何ですか?」
そして、彼らは引受業者と話をするつもりです。 彼らは返事を待つつもりです。 引受会社は、さまざまなローン プログラムの条件を調べて、それが機能するか、機能しないか、または何が機能するかを知らせます。 そして、私たちはあなたに戻ります。 これが、私が XNUMX つの仲介業者であるローン会社を持っている理由です。 どうすれば修正できますか?」 そして、私は専門家にそれを解決させます。 YouTube のコラムでこれらすべてを理解しようとするのは魅力的ですが、賢明ではありません。 ここにいる誰もが知ることができる方法はありません、そしてこれらのルールは常に変化します.
したがって、質問がある場合は、実際にローン担当者またはローンブローカーに連絡して、「ねえ、これは私の問題です。 どうすれば修正できますか?」 彼らにいくつかの答えを返してもらいましょう。 最後のコメントは、Kelly Olson からのものです。 「デビッド、あなたは言い続けています、説明責任のパートナー。 accountabilabaddy と言ってみてください。 それは舌から転がり落ち、言うのが楽しいです。 アカウンタビリティバディ。 わかりました、それは言うのが簡単です、そしてそれはまた少しチーズです、そして私はグリーンチーズがどれだけうまくいくかわかりません. ですから、今のところ、非常に四角いアカウンタビリティ パートナーを使用しますが、ケリー、アカウンタビリティバディはおそらく離陸するでしょう. とても人気があります。
また、あなたがaccountabilabuddyを好む場合は、accountabilabuddyに書いてコメントでお知らせください. わかった。 私たちはあなたの婚約を愛し、感謝しています. これからもよろしくお願いします。 この YouTube チャンネルでいいね、チャンネル登録、コメントをお願いします。 また、ポッドキャスト アプリで聴いている場合は、時間をかけて XNUMX つ星のレビューを投稿してください。 私たちはより良くなり、関連性を維持したいと考えています。Apple Podcast を使用している場合、Spotify を使用している場合、Stitcher を使用している場合は、何でもご連絡ください。 皆さんが私たちにそれらのレビューをくれなければ、私たちは世界でトップの不動産関連のポッドキャストであり続けることはできません. だからこそ求めているのです。 どうもありがとうございます。 わかった。 ショーに戻りましょう。 次のビデオは、ミズーリ州セントルイスの JJ ウィリアムズからのものです。
JJ:
ねえ、デビッド。 私は売主金融物件と契約を結んでいます。 それは私たちが変えようとしている歴史的な家です…それは母屋のXNUMXつのユニットであり、それに関連する小さな家もあります. それは、ゾーンの集合住宅および商業用です。 そのため、低層階と小さな家で XNUMX つの Airbnb を計画しています。 そして、上層階でのオフィススペースまたは長期レンタルのいずれかを検討しています。
契約は 125 で 10% のダウンセラー ファイナンスを行っており、すべてを修復するには約 70 ドルから 80,000 ドルの費用がかかります。 私はただ興味があります。 私はリハビリを行うためにすべてのお金を引き出すための株を持っています。 それらの株に対してローンを組む方が賢明ですか、それとも、それらを引き出してお金を使うべきであり、そうすれば私のキャッシュフローは少し良くなりますか? どう考えているか教えてください。 感謝します。
デイビッド:
うわー、JJ、これは非常に興味深い質問です。 面白いことに、あなたは取引自体のすべての詳細を私に提供する質問から始めましたが、最後に本当の質問をすると、それらの詳細のどれも実際には関連していないことに気付きます。 しかし、あなたが取りまとめている取引と、それがどのように機能するかを説明してくれたことにおめでとう. それはいいね。
わかった。 ここでの本当の質問は、「私は株を持っています。 株を売ってそのお金を頭金に使うべきですか、それとも株に対してローンを組むべきですか?」 これは、あなたの財政状態がどれだけ強いかということになります。 あなたのポジションが強い場合は、株式に対してローンを組む方が良いかもしれません。 もちろん、これは株式がその価値を維持するか上昇することを前提としています。 株が下落し、それらに対して融資を受けると、そこで二重の危険にさらされることになります。 あなたは株でお金を失い、あなたが支払わなければならないローンでお金を失っています。
そして、それがどのようにうまくいくのか正確にはわかりません。 したがって、私のようなほとんどの金融の専門家は、保守的なアドバイスを提供します。 ほとんどの人が「やらないで」と言うでしょう。 わかった。 これは私の小さな Dave Ramsey の帽子にかぶっています。 「株式に対してレバレッジをかけないでください。 実際、何にも影響力を持つべきではありません。 すべてを売って家の代金を現金で払い、すべてを売って家の代金を現金で支払う。 バカにしないで。」 私はあなたの状況を十分に把握していないので、彼は正しいかもしれません。 しかし、あなたが強い財政状態にあり、株式を信じているなら、私の意見では、彼にローンを組んで不動産を買いに行くのは悪い考えではありません.
このレンタルですべてがうまくいかないと仮定すると、家の支払いと株式に対するローンの支払いの両方を行うことができない場合、それはひどい考えです. わかった。 さて、これは私が皆さんに与えるアドバイスです。 最悪の場合の利点を想定します。 物件を貸し出すことはできず、空室のままでXNUMXか月が経過します。 あなたはあなたに不動産を売った人にローンの支払いをしなければなりません、そしてあなたは株に対してローンの支払いをしなければなりません、そしてリハビリは高くなります. 貯めたお金と仕事で稼いだお金で、すべての債務をカバーできますか?
答えが「いいえ」の場合は、株に対して借りないでください。 余分なお金がない場合は、余分なリスクを冒さないでください。 答えが「はい、デビッド、私は豆の下で XNUMX 年間暮らしてきました。 私は毎月たくさんのお金を節約しています。 私は本当に一生懸命働いています。 私は現金が得意です。」 さて、私の友人はレバレッジを使用する権利を獲得しました。それが私の見方です。 レバレッジは素晴らしいです。 それは誰にとっても素晴らしいことではありません。 使い方がわかる方向けです。 人生には、このようなことがたくさんあります。
わかった。 車は素晴らしいですが、25 歳児には運転させません。 XNUMX歳でも運転安全講習を受け、試験に合格し、交通ルールを理解していなければ運転させません。 あなたは運転する権利を獲得しなければなりません。 あなたは火遊びをする権利を獲得しなければなりませんよね。 仕事で火を使う人がいます。 溶接機があります。 特定のことを行うために熱を使用するさまざまなタイプの人々がいます。 しかし、ただツールを渡してすぐに遊んでもらうだけではありません。 あなたはその権利を獲得しなければなりません。 レバレッジは非常に似ています。 それについて賢明にしてください。 扱えるなら使いましょう。 できない場合は、しばらく待ってから使用してください。
コメントで、レバレッジを使用する私のアプローチについてどう思うか教えてください. わかった。 次の質問は rad です。フロリダ州コーラル スプリングスの Claudia Dominguez からです。 「私は2021年後半に不動産を購入し、2022年後半に賃貸できるようになるまで、私の主な住居として機能しています。協会によると、XNUMX年間の所有者の占有要件です。」 ここのクラウディアは HOA で不動産を購入したようですね。 「これが私の最初の賃貸物件になるので、いくつか質問があります。助けていただきたいです。」
わかった。 それは 1800 つのベッド、322 つのバスルーム、10 平方フィートの家です。 これは、30 年間の住宅ローンを 2,500% 割引して 2,800 で購入した 2100 台の車のガレージを備えた角部屋の 400 階建てのタウンホームです。 クラウディアは、月額 700 から 50,000 で借りることができると考えています。 「会費を含めて月々の経費は5,000です。」 したがって、私たちが実際に見ているのは、メンテナンスやその他すべてを検討する前に、月額 XNUMX ドルから XNUMX ドルのキャッシュ フローです。 わかった。 質問。 「この物件の潜在的な ROI をどのように計算すればよいでしょうか? 頭金と閉鎖費用は XNUMX になりました。 入居後、以前にあったラミネートに損傷が生じる前に、新しいフロアにさらに XNUMX を費やしました。」
よし、それから始めよう。 ROI を計算しないのは、そこに 400 年間住んでいるからです。 現在、所有している不動産にどれだけの資産があるかが重要です。 ですから、不動産仲介手数料、成約費用、この家を売却するための販売費用を差し引いて、どれだけのお金が残っているかを調べてください。 わかった。 次に、2,500 でレンタルした場合に得られる月額 12 を受け取ることになります。 保守的にいきます。 これを 12 倍します。 400 か月 x 4,800 か月 XNUMX は、XNUMX 年で XNUMX ドルです。
わかった。 あなたはそれをあなたが今家に持っている株式の量で割るつもりです. というわけで、322%ダウンで10で購入。 したがって、ほとんどの場合、株式はほとんどありません。 わかった。 家を売却した場合、閉鎖費用はおそらく 6% 近くになるからです。 したがって、この物件の株式はわずか 4% しかありません。これはおそらく 12 グランドです。 それで、それが少し上がったとしましょう、そしてあなたが言ったとしましょう… 男、フロリダは良い年だったのでここであなたを助けましょう.
したがって、4,800 を 40,000 で割ると、12% の株主資本利益率が得られます。これは、今日の市場ではかなり良好です。 わかった。 しかし、40,000 の資産さえ持っていないとしましょう。 その 4,800 を割ると… あなたの家はまったく起きておらず、そこには約 $12,000 しかないとしましょう。 さて、あなたの資本利益率は40%になります。 したがって、取引に含まれるエクイティが少ないほど、エクイティの収益率が高くなります。つまり、売却して別の場所に資金を投じるよりも、賃貸する方が理にかなっているということです。
ですから、あなたの質問に深く入る前に、すでにこの物件から引っ越して賃貸することはあなたにとって簡単なことのように見えますが、続けましょう。 「バスルームを更新することが経済的に理にかなっているかどうか、どうすれば確認できますか?」 おそらくそうではありません。 バスルームの更新に費やさなければならない金額だけでは、あなたが考えているほど家賃が上がることはありません。 しかし、あなたの質問は「すべきですか?」ではありませんでした。 それは、「どうやって知ることができますか?」 でした。 ですから、私の答えは、バスルームを更新することで、投資に対してプラスの利益をもたらすことができる家賃が増えるのであれば、それを行うのは理にかなっています.
したがって、バスルームを更新するだけで家賃を 2,400 から 2,800 に引き上げることができ、バスルームを更新するのに 15 グランドしかかからない場合、十分な期間レンタルとして保持することになります。 15 グランドを取り戻す時間の、それはあなたがその質問を決定する方法です。 「時代遅れのバスルームを借りたくないという自分の偏見に苦しんでいます。 よりモダンな中古洗面化粧台を手に入れることができるので、低予算の改造を検討しています。浴槽は塗装できることがわかりました。 これにお金を使い続けるべきかどうかはわかりません。」
わかりました、まず最初に、あなた自身の偏見を認識してくれてありがとう。 おそらく、あなたが思っているほど大したことではありません。 しかし、あなたは私を揺さぶりました。 低予算の改造を検討している場合、その一部は自分で行い、新しい洗面化粧台を手に入れて浴槽を塗装するだけです。 これは、私たちが話していたバスルーム全体の改造だったと思います。
「ここ数四半期のように市場が続く場合、賃貸目的で次に購入する物件にかなりの出費をすることになります。 高騰したように感じる価格で良い投資を購入していることを確認するには、どのような基準を考慮する必要がありますか? 評価は即時であってはならないと聞いたことがありますが、それとも長期保有の要素を評価しますか? タイトな市場で次の物件を購入するのに役立つかもしれない賃貸料の上昇をどのように見積もればよいかわかりません。」
繰り返しますが、この決定を行う場合、金利は問題ではありません。 それを聞くのは奇妙に感じると思いますが、購入価格は問題ではありません. 私が支払った時よりも価値が上がることと、それがキャッシュフローになることは何が問題なのですか? 現在、金利と購入価格はキャッシュ フローに影響を与えており、その目的にのみ関連しています。 つまり、購入価格が高く、レートが高いほど、キャッシュフローが難しくなります。 しかし、それ自体は重要ではありません。 したがって、考慮すべき基準は、現在の取引に取って代わる別の取引を探すのにより多くの時間と労力が費やされるということです。
そして、これは不動産では珍しいことではありません。 実際、これはおそらく前回の暴落以降に見られたものよりも健全な市場に近いものです。 クレイジーに聞こえるかもしれませんが、甘やかされてしまいました。 私たちは、そもそもキャッシュフローを意図していなかったほとんどの作業を必要とせず、毎年高く評価される物件を購入することに慣れていました. これは主に住宅用不動産でした。 みんなで買ってきました。 そのキャッシュフローは初日から流れ、キャッシュフローだけでなく、XNUMX 桁のキャッシュフローもありました。 それは私たちが甘やかされているだけです。 そして今、私たちはもう甘やかされていないので、それについて怒っています.
しかし伝統的に、不動産の構造は、短期ではなく長期的に収益を上げることを目的としています。 ですから、私たちが思っていたよりも難しくても大丈夫です。 不動産は依然として良い投資判断です。 2 つのローン オプションのうちの 10 番目の質問です。 「不動産を購入するための最良のローンオプションは何ですか? 私は自分の地域で平均以上の賃金を支払っている W10 の仕事をしています。 信用度は高いですが、次の物件の頭金は XNUMX% 程度しかありません。 私はすでに XNUMX つの物件を所有しているので、XNUMX% のダウンを必要とする従来のローンを余儀なくされると思います。」
わかった。 したがって、あなたにとって最良のローンの選択肢は、あなたが今話した最初の家と同じことを次の家で行うことです. 住宅ローンを利用して、頭金をできるだけ少なくしたい。 10%下げる必要はありません。 多くの場合、実際には 5%、FHA ローンをまだ持っていない場合は 10% を下げることができます。 主な居住地として購入しない場合、つまり、現在住んでいる家から引っ越して、住むために別の家を購入するつもりがない場合は、別の場所に住むことになります。 別荘として何度でもXNUMX%ダウンできます。 わかった。
つまり、これらは、時々賃貸する家のようなものです。 しかし、あなたは他の人に貸し出すつもりです。さもなければ、そこに主たる居住者として住むつもりはありません。 ですから、休暇用の住宅ローンを探してほしい、または BiggerPockets の誰かのところに行って、そこで彼らのツールを使って、住宅ローンをしているメンバーを見つけて、「ねえ、どのような選択肢がありますか?別荘のローンを使いたくない場合はどうすればよいですか? 主な住居を購入したい。」 しかし、10% 下げる必要はないと思います。 現在の主な住居から引っ越すので、おそらく 5% から XNUMX% で何かに入ることができます。
多くの人は、住宅ローンは一度に 5 つしか持てないと考えています。 そうではありません。 通常、一度に取得できる FHA ローンまたは VA ローンは XNUMX つだけです。 ただし、すべてのプライマリー住宅ローンが VA および FHA であるとは限らないため、一度に複数のプライマリー住宅ローンを持つことができます。 多くの場合、主な居住地が XNUMX% 減額される従来のローンを利用できます。 XNUMX つのうち XNUMX つ目の質問です。 家族関係の質問です。
「私は家のハッキングを開始します。 私は子供と一緒に賃貸物件に住んでいます。 2021 年に売却した家から引っ越してから XNUMX か月しか住んでいないアパートから引っ越したばかりです。私の意図は、別の物件を購入し、そこに少し住んでから、その物件を貸し出して、最終的に長い間購入することです。タームホーム。 XNUMX~XNUMX年ごとに子供たちに引っ越しを強要すると、子供たちに悪影響を与えるのではないかと感じていますが、目標を達成できないことの言い訳に子供たちを使いたくない. 不動産投資の要求のいくつか、私の場合は家のハッキングをどのように調整しますか?
おお、これは良い質問です。 そしてもちろん、あなたは家族も子供もいない男に尋ねていますが、それでも私はここに座って、この難しい会話を片付けるために最善を尽くします. 最初に言いたいのは、私は実際には理解しているということです。文字通り理解することはできませんが、あなたが経験していることには共感しています。あなたはこの質問をするのに適した人物だと思います。 このようなポッドキャストでは、常に金融要素と不動産について話しているからです。 それが、人々が耳を傾けるためにここにいる理由です。 しかし、不動産にも感情的な要素があることを認めないのは愚かなことです。
これはプロセスの一部であり、潜在意識に自分の行動を後押ししてもらいたい場合は、自分の感情面を満足させる必要があります。 他の人が同じことを考えていたとしても、気にしないでください。 これはごく普通のことであり、投資家として私たち全員が乗り越えなければならないことです。 実際、私が家族を持つのに時間がかかった理由の XNUMX つは、自分の法執行機関でのキャリア、週 XNUMX 時間の労働、ビジネスを構築し、不動産を通じてお金を稼ぐという私のコミットメントがどれほど影響を与えるかを知っていたからです。ネガティブな家族。 それは難しいことであり、それは頭の片隅にあったと思います。最初にこの分野で成功を収めたかったので、家族を始めることを先延ばしにしました。
明らかに今の私とは違う立場です。 だから今、家族を持ちたいと思ったら、その罪悪感なしにできると思います。 しかし、あなたはそこにいます、このお母さんの罪悪感の真ん中に軽くたたきます. それでは、これを進めていきましょう。 クラウディア、私が最初に考えたのは、あなたが自分の子供たちと率直な会話をして、この決定が将来家族に利益をもたらす理由を共有したいということです. 教材ですよね。
あなたの子供は数学を理解するのに十分な年齢ではないかもしれませんが、もしそうなら、あなたは彼らに説明することができます。 さぁ、二軒目に引っ越せばこのくらいしかない。 つまり、ママは仕事であまり働かなくてもいいということで、また引っ越せば、私はもっとあなたと一緒に家にいることができます。」 「これは、ママがこれだけ多くのお金を稼いでいるということです」とは言いません。会話をしたい場所ではありません。 ですから、お金を節約すればするほど、彼らと一緒にいることができるようになるという相関関係を作りましょう。
次にやることは、それを楽しくする方法を見つけようとすることです。 動くのが好きな人はいません。 痛いですよね。 それで楽しくできるの? これらの子供たちにお金をかけずに何かご褒美を与えることはできますか?それによって、これが軽減されます… トラウマという言葉が正しいかどうかはわかりませんが、否定的な経験は少なくなります。 みんなで集まって、移動中にピザやポップコーンを床に置いたり、ビーンバッグに座ったり、新しい家のお気に入りの場所の話を共有したりできますか?
家族で冒険に出かけ、近所を歩き回り、一番気に入った家を指摘したり、レストラン、アイスクリーム ショップ、映画館がどれくらい離れているかを確認したりできますか? 彼らを新しい映画に連れて行って、「ねえ、子供たち、これを他の映画館と比較して、この映画館の何が良いか見てみましょう.」 右。 それをゲーム、システム、またはパターンに変えて、彼らが動くたびに、動くために必要なことを学び、より上手になるようにすることはできますか? 学校を変えるのと同じくらい子供たちにとって非常に難しい引っ越しであるとしたら、それは私が思うことだと思います。 彼らの友人の何人かを失う必要があります。
同じ学区内でハックできるなら、その方が断然いいです。 もしそうでなければ、彼らが学校で何を経験しているかについてたくさんの会話をするでしょう. 多くの親は、子供が何も言わないので、すべてが子供にとって良いことだと思い込んでしまいます。 でも子供の頃は、いじめられていたり、問題が起こっていたりしても、家に帰ってお母さんやお父さんに相談するつもりはありませんでした。 それはめったに起こりませんでしたが、私はそれについて話すつもりはありませんでした. そして、私が両親とそれについて話そうとしたとき、両親はそれを却下したようでした。
ですから、私たちが引っ越したとき、それは私にとって非常に、非常に、非常に難しい移動でした。 私は XNUMX 年生になるところでしたので、前の学校の子供たちよりもはるかに多くのお金を持っているたくさんの子供たちと一緒に、新しい学校で中学校に入学しました。 着こなしが下手で、からかわれたりもしましたが、最初の学校では人気者だったので、からかわれたことは一度もありませんでした。 この種の状況をどのように処理するのか、私は知りませんでした。 そして、話す人はいなかった。
それで、私は彼らが外向的であるかについて彼らにオープンになりますか? 彼らは新しい友達を作りますか? 彼らは内向的ですか? 彼らは友達を作るのに苦労していますか? そして、移行が彼らにとってそれほど難しくないように、一般的により好感を持てるように彼らができることについて彼らにアドバイスを与えるだけです. もちろん、あなたがここでいくらかの犠牲を払っていることは認めたい。 あなたがこれをしているので、彼らにとってはより困難になるでしょう。 短期的には困難になるとはいえ、家族を第一に考えてくれてありがとう。 次の質問は、ジャック・グラハムからです。
ジャック:
ねえ、デビッド。 私の名前はジャック・グラハムです。あなたに大きな質問があります。それは、通常の収入に対して所得税を支払う必要がないように、ボーナス費用を私の財産の一部に分離するべきですか? 文脈上、私は合計で約 2.5 万の価値がある約 40 つのプロパティを持っています。 その約 XNUMX% は株式で、私はこれらの物件のいくつかを取得しようとしています。そのうちの XNUMX つを今年購入しました。YouTube やいくつかのビデオを調べたところ、誰もがボーナス コストの分離を持ち出しました。
フルタイムの不動産業者であり超投資家でもある私は、不動産関連で月に 75 時間以上働いています。 したがって、技術的には税コードのその部分を使用して、個人所得を相殺することができました。 そして今年、私はおそらく 300 から 350,000 ドルの税金を支払うことになっていますが、本当に払いたくないのです。 だから私の質問はあなたへの質問でした。 今年購入した XNUMX つの物件をボーナス コストに使用して、それらを分離して、銀行にお金を保管しておき、できれば将来的に新しい物件を購入できるようにする必要があります。政府に?
そして、その結果は何ですか? 将来、さらに多くの税金を支払う必要がありますか? だとしたら、それは私がやるべきことでしょうか?」 あなたの考えを教えてください。 BiggerPockets の大ファンであり、あなたとあなたたちの活動の大ファンです。 ですから、すべてに感謝し、あなたの反応を楽しみにしています。
デイビッド:
わかりました、ジャック、ありがとうございました。 ここでなんて素晴らしい質問でしょう。 ですから、ボーナスの減価償却に慣れていない人のために、あなたが説明していることの要点を説明してから、あなたの質問に答えるために最善を尽くします. ここでジャックが話しているのは、通常、不動産を購入すると、それを居住用不動産と呼びましょう。政府は、その不動産が崩壊するため、27年半ごとにその不動産の一部を償却することを許可します。 つまり、この物件の耐用年数は 27 年半以上になると言っています。 つまり、不動産の合計価格を 27.5 で割ると、不動産が生み出す収入に対してそれを償却することができます。 したがって、月に 500 ドルの収益がある場合、先ほど説明した数値が月に 400 ドルである場合、月に 100 ドルに対してのみ税金を支払うことになります。
あなたがフルタイムの不動産専門家である場合、彼らはあなたに損失を負わせます。 そのため、月に 700 を償却できる場合がありますが、月に 500 しか稼げません。 つまり、カバーされていない余分な月額 $200 があります。 あなたがフルタイムの不動産専門家なら、その200ドルを、不動産、コミッション、収入を変える家を通じてお金を稼いだ他の方法に当てはめることができると私は信じています. 収入を得るほとんどすべての方法で、その 200% を回避できます。 さて、その手当をボーナスの減価償却と組み合わせると、実際にはそのお金を受け取るのに27年半待つ必要はありません. XNUMX年目にすべてを受講させてくれる研究を行うことができます。 それはコスト分離調査と呼ばれます。 私が説明しているよりも少し複雑ですが、私はそれについて話そうと一日中ここにいるでしょう.
したがって、詳細を説明しなくても、全体的な戦略は物件を見ることです。 あなたは次のように判断します。 まあ、これは 27 年半よりもずっと早く使い果たされるので、XNUMX 年目にはその損失をすべて前もって取り除こうと思います。」 すべての損失を XNUMX 年目に吸収するという戦略と、他のことから収入を保護できるようになったという事実を組み合わせると、フルタイムの不動産専門家は最終的に所得税の支払いを避けることができます。 さて、ロバート・キヨサキやドナルド・トランプ、そして私のような人々は、「私は所得税を一切払っていません。 税金は一切払っていません。 ばかじゃない。" これはまさに彼らが目指していることです。 わかった。 彼らが法律を破っているように税金を回避しているわけではありません。彼らはすべてのお金を新しい不動産に再投資しているので、彼らは稼いでいるお金に対してこれらすべての新しい損失を被っています.
これは素晴らしいことのように思えますが、税金を払いたくないのでそうするのです。 ジャック、あなたも税金を払いたくないのですが、マイナス面があります。 これが正しい動きであるかどうかを知る前に、実際にはいくつかの欠点について説明します. まず、これを行うと、不動産の購入をやめることはできません。 オオカミを年を取るようなものだと私は言います。 あなたが新しい不動産を購入している限り…私が稼いだお金を相殺するために毎年不動産を購入しなければならなかったように、時には私が稼いだお金のほぼ100%、またはそれ以上を費やさなければならないことがあります税金を払わないために不動産に戻ること。 わかった。 したがって、あなたの目標が大きな巣の卵を保存することである場合、これは常にうまくいくとは限りません. 銀行に現金が欲しいだけなら、税金を払ったほうがいい場合もあります。
セカンドオフ。 無料ではありません。 実際、すべてを前払いすると、次の 27 年半にわたってそれを引き継ぐことができなくなります。 すぐに収入を得た後は、その収入を保護することはできません。つまり、その資産から得られる将来の収入に対して、より高い税金を支払うことになります。 さて、不動産の専門家として稼いでいるすべてのお金に含まれる将来の収入を受け取り、さらに不動産を購入し続ける限り、税金を支払う必要はありません。 しかし、ここで私が話していることがわかりますか? あなたは、ますます不動産を購入することをやめられないこの世界にますます深く吸い込まれています.
そして、不動産の購入をやめると、稼いだお金に税金を払うことになり、それらの不動産が稼いでいる収入に税金を払うことになり、その収入は保護されなくなります。減価償却。 頭のてっぺんから思いつく最後の欠点は、これが無料ではないという事実です。 あなたは実際にコスト分離研究にお金を払わなければなりません.私の経験では、それは10,000ドルから10,000ドルの研究になる可能性があります. したがって、減価償却費を永遠に負担することができないだけでなく、すぐに減価償却費を負担することになります。 それを行う贅沢のために、350,000ドルからXNUMXドルを費やさなければなりませんでした. そうです、XNUMX ドル節約できますが、私が説明する他の方法でいくらかの損失を被ることにもなります。
そうは言っても、今のような市場に参入する場合、これまでよりも良い機会が見られると私が期待している場合、税金に費やすことになる余分な300から350,000ドルで十分です。あなたは通常よりも良いです。 価格が上昇し続ける市場に入るとしたら、上昇、上昇、上昇、上昇です。 そして、あなたがどれだけのお金を持っていたかは問題ではありませんでした。 何も買えなくなるだけで、もし買ったとしても、それを買ったときにお金を失うか、クラッシュするかもしれません。 それは別の話です。 しかし、私たちは今、その 350,000 を取り、それがさらに下落するかどうかを待つことができる状況にあります. それは、クオート、アンクオート、クラッシュするのでしょうか? 政府が大量のお金を印刷しているために不動産が爆発的に増加し続ける他のシナリオでは、現在資本を持つことは資本を持つことよりも有益です。
ですから、私はあなたがこれを行うべきだと思うという事実に傾いていますよね。 考慮すべきもうXNUMXつのことは、将来に向けて賢明に投資し、資産を増やしている場合、非課税でキャッシュフローのない不動産でお金を稼ぐ方法があるということです. したがって、キャッシュフローは収入として報告する必要があります。 これが、人々が「キャッシュフロー、キャッシュフロー、キャッシュフロー」のようなもので、スクルージ・マクダックのように目に小さなドル記号が表示され、キャッシュフローに取りつかれている理由です。問題。 そうではありません。 そうではありません。 さて、それは素晴らしいです。 私はそれを避けると言っているわけではありませんが、私たちが誇大宣伝するほど良くないと言っています.
エクイティを取得すると、まったく課税されないキャッシュアウトの借り換えを行うことができます。 そして、キャッシュアウトの借り換えの素晴らしい点は、通常、資本を構築するのに長い時間がかかることです. 通常、資産を構築している間に、購入した物件の賃料は上昇します。 したがって、キャッシュアウトの借り換えを行うまでに、家賃は、キャッシュアウトの借り換えで借りる追加の負債をサポートするのに十分なほど増加しています. したがって、実際に危険を冒すことはありません。 やってもお金は減りません。 物件は、あなたが借りたローンの支払いを続けます。 課税されないキャッシュアウトの借り換えができます。 そのお金で生活するか、コスト分離研究とボーナス減価償却を使用する場合は、購入し続けなければならない将来の不動産にそのお金を再投資することができます.
ジャック・グラハムさん、ボーナスの減価償却は永遠に続くわけではないということです。 実際、2023 年には値の 80% しか取れないところまで縮小し、2024 年には 60% しか取れないというように、最終的にゼロになるまで縮小されると私は信じています。 したがって、これを行うことを考えている場合は、今すぐに実行する必要があると思います. ご質問ありがとうございます。 あなたが決めたことを私たちに知らせてください。
よし、それが今日のショーだった。 しかし、皆さんは最後に、コストの分離、ボーナスの減価償却、いくつかのクールなものなどの派手な言葉で少し高レベルのものを手に入れました。次の家を購入するために使用できますか? また、そもそも家を購入する必要がありますか? 家のハッキングを続けている場合、どうすれば収入に対する借金を高く保つことができますか?」 そして、それが私たちがここにいる目的です。 私を含む私たちの多くがそうであったように、不動産を通じて経済的自由を見つけることができるように、私たちはできる限り多くの価値を提供したいと考えています. そして、私たちはここに座って、途中で見守ってくれる皆さんを応援したいと思います.
それでは、フォローよろしくお願いします。 特に私のことを知りたい場合は、ソーシャル メディア @davidgreene24 でフォローしてください。 今すぐInstagramでフォローしてください。 また、youtube.com/@、小さな @ 記号、davidgreene24 にアクセスして、YouTube で私を見つけることもできます。私のチャンネルを購読して、私がそこにあるビデオをチェックして、私がもう少し個人的なことをしている場所をチェックしてください。 YouTube の BiggerPockets でもフォローできます。 Instagramでフォローできます。 ソーシャルメディア全体で私たちをフォローできます。 そこで私たちを見て、フォローしてください。
ほら、あなたの人生のがらくたのいくつかを取り除いてください。 わかった。 何の役にも立たないものをいくつか取り除きます。 マインドレスなスクロールや運命のスクロールをして、今よりも良い未来をもたらすものを実際に聞き始めましょう。 お時間を割いていただき、誠にありがとうございました。 私はあなたたちを愛しています。 時間があれば、別のビデオをチェックしてください。そうでない場合は、来週お会いしましょう。
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- ROI (投資収益率) 対ROE (自己資本利益率) および一次転用賃貸物件の評価方法
- ハウスハッキング家族生活への影響 引っ越しにお金の価値がないとき
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