שלושת הכוחות הללו יבטיחו ש-1031 בורסות ונאמנויות סטטוטוריות של דלאוור כאן כדי להישאר

מאמר זה מוצג על ידי Kay Properties & Investments. קרא שלנו הנחיות עריכה לקבלת מידע נוסף.

זה לא נראה כל כך מזמן כשהרוחות סביב תעשיית הנדל"ן המסחרי רששו בלחישות על התוכניות של מינהלת ביידן לבטל את חוקי החליפין הנוכחיים 1031 ולבטל רכבי חליפין חלופיים דומים כמו דלאוור סטטוטורי נאמנויות. עם זאת, כאשר הקונגרס העביר את חוק הפחתת אינפלציה ללא שינויים מוצעים לסעיף 1031 של קוד ההכנסה הפנימית, שלושה כוחות רבי עוצמה הגבירו את המציאות שבורסת 1031 והנאמנויות הסטטוטוריות של דלאוור כנראה יהיו כאן כדי להישאר. 

מהו קרן סטטוטורית של דלאוור וכיצד היא מתחברת לבורסות 1031?

A נאמנות סטטוטורית של דלאוור (DST) הוא מבנה בעלות על נדל"ן עבור 1031 בורסות המאפשר למשקיעים מרובים להחזיק בכל אחד אינטרס מועיל בלתי מחולק בנאמנות. המונח "אינטרס מועיל" פירושו שמשקיעים מחזיקים באחוז מהבעלות, ואין בעלים בודדים שיכולים לתבוע בעלות בלעדית על כל היבט ספציפי של המקרקעין. 

חוקי DST מאפשרים לנאמנות להחזיק בנכס אחד או יותר להשקעה שיכולים לכלול נכס מסחרי, רב משפחתי, חכירה נטו, קמעונאות, משרדים, תעשייה, אחסון עצמי וכו'. משקיעים מתעניינים מאוד ב-DSTs מכיוון ש-IRS ברך אותם זכאי כנכס להשקעה "דומה" למטרות החלפת 1031. 

נכון לעכשיו, הערעור על 1031 אסטרטגיות חליפין כגון DSTs מעולם לא היה יותר חזק. על פי דוח עדכון שוק אמצע שנת 2022 מהמציאות חברת מחקרי הנדל"ן Mountain Dell - בשנת 2021, איגחה 1031 תוכניות חליפין, הכוללת DSTs, גייסה שיא של 7.4 מיליארד דולר - הכפלה מהשיא הקודם של 3.7 דולר מיליארד שנקבעו ב-2006. לפי אותו דו"ח, שוק ה-DST מוכן להמשיך לצמוח. 

מה מניע את הפופולריות של 1031 בורסות ואסטרטגיות השקעה דומות כמו DSTs? אנו מאמינים שיש שלושה כוחות עיקריים שמניעים את הפופולריות של 1031 בורסות עכשיו ובעתיד הקרוב, ושאותם כוחות יש לקוות שלא יהיה סביר שהקונגרס יוציא את השטיח מתחת לחוקי החליפין הנוכחיים.

כוח ראשון: דמוגרפיה

אחד הכוחות הבסיסיים ביותר שעוזרים להגן על שוק 1031 Exchange הוא הדמוגרפיה. על פי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין, בייבי בום מחזיקים יותר עושר בנדל"ן מכל דור אחר בהיסטוריה. נולד בין השנים 1946 ו-1964, אי אפשר להפריז בהשפעת הבייבי בום על כל נושא הנדל"ן. 

לדוגמה, אמריקאים מעל גיל 55 מחזיקים ב-53.8% מכלל הנדל"ן בארה"ב, כולל טריליוני דולרים של מאוד השקעות נדל"ן מוערכות. כעת, רבים מהבייבי בום המזדקנים הללו (שהמבוגר שבהם ימלאו השנה 76) מוותרים במהירות על נכסי ההשקעה שלהם באמצעות 1031 בורסות. בנוסף, הם מחפשים אפשרויות השקעה אלטרנטיביות בנדל"ן המציעות גם דחיית מס וגם הטבות אחרות לשיפור החיים. עוד ו יותר מכך, קבוצה זו של מביני בום מזדקנים מעסיקה עבורם נאמנויות סטטוטוריות של דלאוור 1031 חילופי על מנת לדחות את מס רווחי הון ולהזין פסיבי מבנה השקעה. 

כוח שני: המגיפה

כוח רב עוצמה נוסף שעזר להצית את הפופולריות של חוקי החליפין 1031 היה Covid-19 והשפעתו על בעלי נכסים להשכרה. מכיוון שהמשרד שלנו עובד באופן פעיל עם אלפי בעלי נכסים מסחריים ברחבי הארץ, שמענו ממקור ראשון כמה מהאתגרים והלחצים שאיתם התמודדו בעלי נכסים במהלך המגיפה (וממשיכים להתמודד). אלה כוללים הקפאת פינוי חובה, חוקי פיקוח על שכר דירה קפדניים ותקנות אחרות המשפיעות ישירות על הבריאות הפיננסית של השקעות נדל"ן. 

כעת, רבים מאותם משקיעים מתרחקים מהנטלים הפיננסיים שהביא קוביד ומכאבי הראש הקשורים ל"דיירים, שירותים ואשפה". משקיעים באלפים מוותרים על הנדל"ן להשכרה ומשקיעים מחדש את התמורה בהזדמנויות נדל"ן אחרות כמו 1031 בורסות ונאמנות סטטוטורית של דלאוור. 

ללא היכולת לדחות רווחי הון ומסים אחרים באמצעות כללי החליפין 1031, רבים מהמשקיעים העצמאיים "אמא ופופ" הללו יהיו כפופים לחשבונות מס שיכולים להסתכם ב-40% מהרווחים שהמשקיעים הללו הבינו לאחר עשרות שנים של עבודה קשה כדי לבנות תיק נדל"ן צנוע. 

וויליאם בראון, נשיא לשעבר של איגוד המתווכים הלאומי סיכם את זה בצורה יפה ניו יורק טיימס המאמר כשהוא אמר, "היפטרות מהבורסה 1031 תחסום את ההזדמנות של משקיעים כי רוב המשקיעים לא יכולים להרשות לעצמם למכור נכס ואז לקנות משהו אחר לאחר תשלום מיסים".

כוח שלישי: כלכלה

לבסוף, יש משהו טוב מטבעו בקוד ההכנסה הפנימית 1031. כלומר, חילופי דברים דומים עוזרים להניע מסחר דרך מספר תעשיות אחרות כמו בנקאות, בנייה, גינון וביטוח. 

A מחקר ידוע שנכתבו על ידי הפרופסורים דייוויד סי לינג מאוניברסיטת פלורידה ומילנה פטרובה מאוניברסיטת סירקיוז ניתחו כיצד 1031 בורסות מעודדות פעילות כלכלית שימושית וצמיחה שתומכות גם בשווקי נדל"ן מסחריים מקומיים ובבסיסי מס מקומיים. על פי המחקר, בורסת DST 1031 משיגה גם את שלושת היתרונות הכלכליים העיקריים הבאים: 

1. חילופים דומים קשורים להגדלת השקעות הון ויחסי הלוואה לערך מופחתים (במילים אחרות, חוב מופחת) על נכסים חלופיים. 
2. חילופי מס דחויים משפרות את הסחירות של נדל"ן מסחרי מאוד לא נזיל. נזילות מוגברת זו חשובה במיוחד למשקיעים הלא מוסדיים הרבים בנכסים זולים יחסית המהווים את רוב שוק הבורסות הדומה לנדל"ן. 
3. בורסות 1031 מגדילות את יכולת המשקיעים לפרוס מחדש הון לשימושים אחרים ו/או לאזורים גיאוגרפיים, משדרגות ומרחיבות את הפרודוקטיביות של מבנים ומתקנים אשר, בתורם, מייצרים הכנסה והוצאות יצירת מקומות עבודה. 

סיכום

על ידי ייעוד מחדש של הון ונדל"ן במסגרת זמן דחוסה, 1031 בורסות ונאמנויות סטטוטוריות של דלאוור מסייעות לצמיחה הכלכלית של ערים ומדינות ברחבי המדינה, מה שהופך את החוק הדומה למרכיב רלוונטי וחשוב לשימור העושר ולהמשך התחזקות של כלכלת ארצות הברית.

מאמר זה מוצג על ידי Kay Properties & Investments

Kay Properties & Investments היא חברת השקעות לאומית של Delaware Statutory Trust (DST). הפלטפורמה www.kpi1031.com מספקת גישה לשוק של שעון קיץ מיותר מ-25 חברות נותנות חסות שונות, נקודות שעון קיץ מותאמות אישית הזמינות רק ללקוחות קיי, ייעוץ עצמאי על חברות נותני חסות שעון קיץ, בדיקת נאותות מלאה ובדיקה על כל שעון קיץ (בדרך כלל 20-40 שעון קיץ) ) ושוק משני DST. לחברי צוות קיי נכסים יש ביחד כמעט 400 שנות ניסיון בנדל"ן, בעלי רישיון בכל 50 המדינות, והשתתפו ביותר מ-30 מיליארד דולר של השקעות DST 1031.

ישנם סיכונים מהותיים הקשורים להשקעה בנדל"ן, נכסי דלאוור סטטוטורי Trust (DST) וניירות ערך נדל"ן, לרבות חוסר נזילות, משרות פנויות של שוכרים, תנאי שוק כלליים ותחרות, היעדר היסטוריה תפעולית, סיכוני ריבית, הסיכון של אספקה ​​חדשה. תעריפי שוק וריכוך שכירות, סיכונים כלליים בבעלות/הפעלה של נכסים מסחריים ורב-משפחתיים, חוזי שכירות לטווח קצר הקשורים לנכסים רב-משפחתיים, סיכוני מימון, השלכות מס שליליות אפשריות, סיכונים כלכליים כלליים, סיכוני פיתוח ותקופות החזקה ארוכות. כל ההצעות הנידונות הן תקנה D, כלל 506c מנחות. קיים סיכון לאובדן של כל קרן ההשקעה. ביצועי העבר אינם ערובה לתוצאות עתידיות. הפצות פוטנציאליות, תשואות פוטנציאליות והערכה פוטנציאלית אינן מובטחות. כדי שמשקיע יהיה זכאי לכל סוג של השקעה, ישנן דרישות פיננסיות ודרישות התאמה שחייבות להתאים ליעדים, יעדים וסובלנות סיכון ספציפיים. ניירות ערך המוצעים דרך FNEX Capital, חבר FINRA, SIPC.

למידע נוסף על קיי נכסים והשקעות

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.