יש הרבה סיבות לרצות בית שני. בין אם אתם עושים את קפיצת המדרגה להשקעות בנדל"ן וזקוקים לנכס שיכול להזרים מזומנים בכל חודש או שאתם פשוט צריכים מקום לשהות בו בקיץ, בתים שניים הם עמוד התווך באורח החיים הקלאסי של "חופש".
עם זאת, רכישת נכס אחר היא התחייבות כספית רצינית. ואם רכישת בית ראשי היא אחת העסקאות הפיננסיות הגדולות ביותר שאתה צפוי לבצע, רכישת בית שני יכולה להיות גדולה באותה מידה. לכן, לפני רכישת בית שני, הגיוני כלכלית לחשב אם אתה יכול לעמוד בעלויות הרכישה והתחזוקה.
אז, בין אם אתה רוצה למצוא את חופשת החוף המושלמת, בית נוסע ליד עיר מרכזית, או נכס להשכרה כדי להתחיל תיק נדל"ן, אתה צריך את העצה הטובה ביותר כיצד לקנות בית שני.
מאמר זה בוחן את הצעדים הדרושים כדי לקחת בעלות על נכס מגורים שני. תלמד כיצד לבחור מיקום, למצוא מימון ולסגור עסקה.
מתי בית שני היא השקעה טובה?
לרכישת בית בנוסף למגורים הראשיים יש כמה יתרונות כלכליים. נפרט אותם למטה.
תזרים מזומנים
השכרת הבית השני שלך כהשכרה לטווח קצר בזמנים שבהם אתה לא שוהה שם או כהשכרה לטווח ארוך היא דרך מצוינת להתחיל בהשקעות נדל"ן ולהתחיל לבנות תזרים מזומנים.
הערכה
למרות ששוק הנכסים חווה עליות ומורדות, מגמות כלליות מראות כי ערכי הנכסים עולים בטווח הארוך. זה אומר שאתה יכול לצפות לשיעור בריא של הערכה בטווח הארוך, ובכך לבנות בשקט את הערך הנקי שלך.
הטבות מס
רכישת בית שני פירושה שיש לך גישה למספר הטבות מס, ובכך להפחית את הסכום שאתה חייב למס הכנסה. לדוגמה, אתה עשוי להיות זכאי לניכוי ריבית על משכנתא או ניכוי ארנונה.
עם זאת, קבלת ייעוץ פיננסי נכון הוא חכם לפני ששוקלים בית שני לצורכי מס. חוקי מס רכוש על השקעות נדל"ן יכולים להשתנות. ובהתאם למספר הימים שבהם אתה תופס את הנכס הנוסף, מס הכנסה יכול לראות בו בית שני או נכס להשקעה, שלכל אחד יש השלכות מס שונות.
כמה בתים אתה יכול להרשות לעצמך?
לפני רכישת בית שני, חשוב להעריך את מצבך הכלכלי.
לדוגמה, ייתכן שתצטרך להיות זכאי למשכנתא לדירה שנייה. יש מספיק הכנסה וחסכונות כדי לכסות הוצאות בלתי צפויות זה גם טוב. למשל, מה תעשה אם יהיו לך משרות פנויות מורחבות? האם אתה עדיין יכול לשלם את המשכנתא אם הריבית תעלה? יש גם הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון עם בעלות על נכס להשכרה.
דרישות מלווי משכנתאות לבית שני
מלווי משכנתאות בדרך כלל דורשים תשלומים גבוהים יותר עבור בית שני, ציוני אשראי מינימליים גבוהים יותר, ויתנו ריביות גבוהות יותר.
מומלץ שתהיה לך מקדמה של יותר מ-10% והרבה מזומן בהישג יד. ישנם גם מלווים רבים שידרשו מכם לגור בנכס לפחות חלק מהשנה.
חישוב דרישות יחס חוב להכנסה (DTI).
אישורי הלוואות משכנתא תלויים תמיד יחס חוב להכנסה דרישות. לדוגמה, אם אתה קונה בית שני, בדרך כלל תצטרך DTI מתחת ל-45% כדי לקבל אישור מראש למשכנתא לבית שני.
הנה דרך מהירה לחישוב יחס החוב להכנסה שלך:
- הוסף את החשבונות החודשיים שלך, כולל תשלומי משכנתא, תשלומי כרטיסי אשראי ותשלומי חובות אחרים.
- חלקו את הסכום בהכנסה החודשית ברוטו (הכנסה לפני מס).
- התוצאה היא אחוז המראה את ה-DTI שלך - ככל שהמספר נמוך יותר, כך אתה פחות מסוכן למלווי משכנתאות.
בית נופש מול נכס להשקעה
יש חשיבות מכרעת לדעת את ההבדל בין בית נופש או נכס להשקעה. לדוגמה, הטבות מס, אפשרויות מימון ומשכנתא שונות בהתאם לשימוש הביתי שלך.
בדרך כלל, בית נופש הוא אחד שיש לך למטרות הנאה או גר בנכס במשך עשרה אחוז פחות זמן ממה שהוא מושכר. מצד שני, בית שני הופך לנכס להשקעה כאשר הדיירים מתגוררים בו במשך רוב ימות השנה.
איך לקנות בית שני
רכישת דירה שנייה דורשת את אותו בדיקת נאותות וחישוב פיננסי כמו בעת רכישת בית המגורים הראשי. עם זאת, עלויות שוטפות, אפשרויות משכנתא, תשלומי הלוואות ותחזוקה יכולים להיות גבוהים משמעותית מהבית הנוכחי שלך.
קחו בחשבון את כל העלויות של קנייה ובעלות על בית שני
זה חיוני לקצץ במספרים לפני שאתה מתחייב לקנות בית שני.
להלן כמה מההוצאות שיש לקחת בחשבון:
- מס רכוש: תצטרך לשלם מיסים על נכס משני כמו בית מגורים ראשוני. עם זאת, בהתאם למצב המס שלך, אתה עשוי להיות זכאי להנחה בארנונה.
- תַחזוּקָה: אחזקת בית שני עשויה להיות יקרה יחסית מכיוון שאתה מסתמך בדרך כלל על קבלני צד שלישי. לדוגמה, חברת ניהול נכסים, שירותי דשא, תיקוני חירום ותחזוקה משפיעים על זרם ההכנסה שלך.
- נוסף: שוכרים לטווח ארוך בדרך כלל משלמים עבור שירותים כחלק מהסכם החכירה. עם זאת, עבור השכרות לטווח קצר של בתי נופש, עליך לחשב את עלות חשבונות האנרגיה. לדוגמה, בחורף, יש צורך בטמפרטורת סביבה פנימית כדי למנוע בעיות של רטיבות ועובש.
- ביטוח: ביטוח בית משני עולה יותר ממקום המגורים הראשי שלך. כמו כן, בהתאם לסוג הנכס - בית נופש או נכס להשקעה - יש לבחור בין אפשרויות ביטוח שונות. לדוגמה, ביטוח סיכונים עשוי להיות נחוץ עבור חלק מאתרי נופש על החוף. וביטוח נכסים להשכרה יקר יותר מאשר עבור בית שני.
בדוק את אפשרויות המימון שלך
השקעות נדל"ן מוצלחות תלוי בקבלת אפשרויות המימון הנכונות. אבל כישורי המשכנתא עבור בית שני יהיו מחמירים יותר מהמשכנתא הנוכחית שלך. כמו כן, אפשרויות ההלוואה תלויות בדרישות דירוג אשראי ספציפיות עבור נכסים להשקעה או בתי נופש.
הלוואה ג'מבו או קונבנציונלית היא שתי אפשרויות המימון הנפוצות ביותר בעת רכישת בית שני.
- הלוואה קונבנציונלית: כדי להיות זכאי להלוואה קונבנציונלית, עליך לעמוד בדרישות ההכנסה והמקדמה שנקבעו על ידי פרדי מאק ופאני מיי ובמגבלות שנקבעו על ידי ה-FHFA (Federal Housing Finance Administration). עם זאת, ישנן שתי מגבלות עם סוג זה של הלוואה לגבי בתים שניים:
- אתה חייב להיות בעל ציון אשראי של לפחות 620. עם זאת, ככל שיותר גבוה, כך ייטב לקבל את שיעורי הריבית הטובים ביותר.
- אינך יכול לשכור את ביתך ליותר משישה חודשים בשנה; אחרת, הוא מסווג כנכס להשקעה.
- הלוואת ג'מבו: המכונה גם משכנתא קונבנציונלית שאינה תואמת, אפשרות הלוואה זו יכולה להיות שימושית למימון רכישת נדל"ן. להלן כמה דרישות לקבלת אושר להלוואת ג'מבו:
- ציון אשראי של לפחות 700 (חלק מהמלווים קובעים דירוג אשראי של מינימום 720).
- יחס חוב להכנסה מתחת ל-45%.
- חלק מהמלווים דורשים ממך מספיק מזומן כדי לכסות 12 חודשים של תשלומי משכנתא.
קבל אישור מראש למשכנתא
קבלת אישור מראש למשכנתא בשלב מוקדם של מסע ההשקעה בנדל"ן חיוני. אישור מראש מאפשר לך לדעת כמה אתה יכול להרשות לעצמך להציע עבור בית שני. בנוסף, תהליך המימון מתקדם הרבה יותר מהר בעת סגירת עסקת מקרקעין.
בצע מחקר שוק עבור שווקי דיור פוטנציאליים
כמו בכל השקעה בנדל"ן, בדיקת נאותות היא קריטית בעת רכישת בית נכס להשכרה או כבית שני. לכן, עליך לבצע מחקר יסודי על שווקי דיור עם פוטנציאל השקעה מוצק.
הנה כמה טיפים מובילים למציאת סוג הנכס המתאים:
- החלט אם הנכס מיועד להשכרה, למגורים השני שלך, או שילוב של שניהם.
- נתח את מגמות השוק הנוכחיות באזור המקומי שאתה שוקל.
- חקר שכונות לאיכות חיים, שירותים וקרבה למתקנים מרכזיים.
- עיין בחמישה או שישה נכסים דומים כדי למצוא את העסקאות הטובות ביותר.
- חשב את המחיר הממוצע של הנכסים הדומים.
השלב הבא בתהליך רכישת הבית הוא למצוא סוכן נדל"ן מקומי שימצא את הבית השני האידיאלי שלך.
מצא סוכן נדל"ן בעל מוניטין
סוכן נדל"ן מנוסה חשוב לאין ערוך בקניית בית שני. הם יכסו את כל הבסיסים כדי לחפש את העסקאות הטובות ביותר עבור הצרכים שלך - וזה חיוני אם אתה קונה נכס במדינה אחרת. הם יכולים גם לטפל במשא ומתן הראשוני עם המוכר, ולחסוך לך עלויות נסיעה וזמן.
סוכן נדל"ן טוב עדיין שימושי גם כאשר קונים נכס שני באזור המקומי. הסיבה לכך היא שהם יכולים למצוא את הנכס האידיאלי לדרישות אורח החיים שלך. לדוגמה, סוג הנכס המתאים תלוי אם אתם מתכננים לקנות בית שני או נכס להשקעה. או שאתה רוצה לעבור לביתך החדש ולהשכיר את הנכס הקיים שלך? במקרים אלו, שירותי סוכן נדל"ן מקומיים חיוניים.
כדי למצוא סוכן נדל"ן טוב ומוסמך, השתמש בכלי איתור הסוכנים שלנו!
להציע הצעות
לאחר שמצאתם את בית חלומותיכם, הגיע הזמן להציע הצעה. אתה יכול להבין את אסטרטגיית המשא ומתן שלך וכמה להציע עם סוכן הנדל"ן שלך. זה כולל תנאים בהסכם המכירה וכמה כסף (מקדמה) אתה יכול להרשות לעצמך.
אם אתה מציע מתחת למחיר הרישום או עומד במחיר של הקונה תלוי אם ערך הבית הוגן וכמה אתה רוצה את הנכס. אבל שוב, סוכן הנדל"ן שלך יכול להדריך אותך בתהליך.
אם הקונה מקבל את הצעתך, אתה מתחיל בתהליך של סגירת העסקה. אם הקונה מציע הצעה נגדית, תצטרך לנהל משא ומתן על כמה אתה מוכן להוציא.
סְגוֹר
זה יכול לקחת 30 עד 45 ימים לסגור על בית. עם זאת, זה יכול להיות ארוך יותר בהתאם לנושאים בבקשת המשכנתא, שמאות הבית ובדק הבית. בתקופה זו מבצע הסוגר את כל המשימות הנדרשות להעברת הבעלות על הנכס מקונה למוכר.
להלן השלבים הדרושים בעת סגירת עסקת נכס:
- פתח חשבון נאמנות: בדרך כלל, סוכן הנדל"ן שלך פותח את החשבון שבו מוחזקים הפיקדון, הכסף הרציני והכסף מהמלווה.
- מצא סוכן סגירה או עורך דין מקרקעין: מדינות מסוימות דורשות ממך לשכור עורך דין מקרקעין כדי לסגור את העסקה ולהגיש את הניירת.
- חיפוש כותרת וביטוח: שלב זה מאשר את הבעלות החוקית של הנכס. הביטוח מגן עליך ועל המלווה מפני פגמים בעלות, שעבודים או שעבודים.
- הערכת בית: המלווה שלך מארגן א הערכה של הנכס כדי להבטיח שהערך מדויק. ערך נמוך ממחיר הרישום עשוי להשפיע על כמה כסף אתה יכול ללוות. לכן, ייתכן שיהיה עליך לנהל משא ומתן על מחיר מכירה נמוך יותר עם המוכר.
- בדק בית: קבלת דו"ח בדק בית מאפשרת לך לדעת את מצבו האמיתי של הנכס. בדרך כלל, חוזה המכירה מכיל הסכם מגירה המאפשר לך לסגת אם מתגלים בעיות מבניות רציניות או אחרות.
- הסבר אחרון: אתה והסוכן יכולים לעבור בנכס - בדרך כלל 24 שעות לפני הסגירה - כדי להבטיח שהכל מוכן למכירה. אתה בודק שכל התיקונים הושלמו, הנכס נקי מנזקים, והוא נקי.
- יום סגירה: היום הגדול הגיע עבורך להפוך לבעלים חוקיים של בית שני. אתה משלם עלויות סגירה ועמלות נוספות ביום הסגירה וחותם על כל הניירת. לבסוף, סוכן הסגירה מארגן שהמוכר יקבל כסף מחשבון הנאמנות.
סיכום
רכישת דירה שניה היא תהליך מרגש ויכול להיות מהלך פיננסי נבון. עם זאת, כדי להבטיח שהבית השני יתאים לדרישות אורח החיים שלך, אם חיוני לזכור את ההיבטים הבאים:
- החליטו על הסיבה לרכישת נכס שני - האם זה בית נופש או נכס להשקעה?
- ודא שיש לך את האמצעים הכלכליים לקנות ולתחזק בית שני.
- בצעו בדיקת נאותות בכל שלב בדרך לקבלת הלוואת המשכנתא הטובה ביותר, למצוא סוכן נדל"ן טוב ולמצוא נכס התואם את המטרות הפיננסיות שלכם.
מצא מלווה תוך דקות
הרבה מאוד לא רק יושב. מצא במהירות מלווה המתמחה בהלוואות ידידותיות למשקיעים שמתאימות לך ולאסטרטגיית ההשקעה שלך.
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/buying-a-second-home
- 12 חודשים
- a
- מקבל
- גישה
- חֶשְׁבּוֹן
- מדויק
- תוספת
- נוסף
- בנוסף
- מנהל
- עצה
- להשפיע על
- סוֹכֵן
- הסכם
- תעשיות
- מאפשר
- תמיד
- אמביינט
- כמות
- ו
- אחר
- בקשה
- הערכה
- להעריך
- הערכה
- AREA
- סביב
- מאמר
- היבטים
- עו"ד
- מחבר
- מְמוּצָע
- בחזרה
- חוף
- כי
- להיות
- הופך להיות
- לפני
- להלן
- הטבות
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- גָדוֹל
- שטרות
- לחסום
- גבול
- לִלווֹת
- קנה
- בִּניָן
- לִקְנוֹת
- קנייה
- לחשב
- נקרא
- לא יכול
- כרטיס
- תשלומים בכרטיס
- מקרים
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- שינוי
- לבדוק
- לבחור
- עִיר
- קלאסי
- מְסוּוָג
- סְגוֹר
- סגירה
- לבצע
- מחויבות
- Common
- חברה
- השוואה
- השלמת
- מצב
- לנהל
- לשקול
- בהתחשב
- מכיל
- חוזה
- קבלנים
- מקובל
- עלות
- עלויות
- יכול
- לכסות
- אשראי
- כרטיס אשראי
- דירוג אשראי
- מכריע
- לכסוס
- נוֹכְחִי
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- תשלומי חובות
- תלוי
- תלוי
- לְהַפְקִיד
- נבדלים
- הבדל
- אחר
- חָרִיצוּת
- גילה
- לא
- מטה
- חלום
- DTI
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- מוקדם
- חירום
- אנרגיה
- מספיק
- לְהַבטִיחַ
- נאמנות
- אחוזה
- אֲפִילוּ
- כל
- הכל
- דוגמה
- מרגש
- קיימים
- לצפות
- הוצאות
- יקר
- מנוסה
- חוויות
- מתקנים
- הוגן
- מהר יותר
- פדרלי
- אגרות
- שלח
- לממן
- כספי
- מְמַמֵן
- Finder
- מציאת
- ראשון
- תזרים
- הבא
- מצא
- החל מ-
- כללי
- לקבל
- מקבל
- לתת
- שערים
- טוב
- גדול
- ברוטו
- מדריך
- יד
- לטפל
- יש
- בריא
- הוחזק
- כאן
- מוּסתָר
- גבוה יותר
- לִשְׂכּוֹר
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- שעות
- בית
- דיור
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- אידאל
- פְּגִיעָה
- השלכות
- in
- כולל
- כולל
- הַכנָסָה
- מקורה
- בתחילה
- ביטוח
- אינטרס
- שערי ריבית
- לֹא יְסוּלֵא בְּפָּז
- השקעה
- השקעה
- אסטרטגיית השקעות
- השקעות
- מס הכנסה
- בעיות
- IT
- מסע
- מפתח
- לדעת
- גָדוֹל
- הגדול ביותר
- חוקים
- לִלמוֹד
- משפטי
- מַשׁאִיל
- המלווים
- מאפשר לי
- LG
- החיים
- אורח חיים
- סביר
- גבולות
- רשימה
- רישום
- לחיות
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- מיקום
- ארוך
- לטווח ארוך
- עוד
- מק
- ראשי
- לתחזק
- תחזוקה
- גדול
- בעיות רציניות
- לעשות
- עושה
- עשייה
- ניהול
- רב
- שוק
- מחקר שוק
- טרנדים בשוק
- שוקי
- להתאים
- אומר
- לִפְגוֹשׁ
- יכול
- מינימום
- תַעֲרוֹבֶת
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- רוב
- המהלך
- ליד
- בהכרח
- הכרחי
- צורך
- צרכי
- משא ומתן
- נטו
- חדש
- הבא
- מספר
- מספרים
- הַצָעָה
- ONE
- נפתח
- דעות
- אפשרות
- אפשרויות
- אחר
- אַחֶרֶת
- בעלים
- בעלות
- ניירת
- חלק
- תשלום
- תשלום
- תשלומים
- אָחוּז
- אחוזים
- תקופה
- מקום
- תכנית
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שפע
- תיק עבודות
- פוטנציאל
- למנוע
- מחיר
- יְסוֹדִי
- ההכנסות
- תהליך
- נכסים
- רכוש
- לִרְכּוֹשׁ
- רכישה
- למטרות
- כישורים
- מוסמך
- זכאי
- איכות
- מָהִיר
- מהירות
- בשקט
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- יחס
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- טעם
- סיבות
- לקבל
- מוּמלָץ
- הפחתה
- בדבר
- יחסית
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- לדווח
- לייצג
- מכובד
- לדרוש
- דרישות
- דורש
- מחקר
- נופש
- הגבלות
- תוצאה
- לעלות
- מְסוּכָּן
- עגול
- הפעלה
- ריצה
- SALE
- אותו
- חסכת
- חיסכון
- לְגַשֵׁשׁ
- חיפוש
- שְׁנִיָה
- משני
- למכור
- תחושה
- רציני
- פיננסי רציני
- שירותים
- סט
- כמה
- טווח קצר
- לְהַצִיג
- סִימָן
- באופן משמעותי
- מצב
- שישה
- שישה חודשים
- מוצק
- כמה
- קול
- מתמחה
- ספציפי
- לבלות
- התחלה
- החל
- מדינה
- הברית
- מצב
- להשאר
- שלב
- צעדים
- עוד
- אִסטרָטֶגִיָה
- זרם
- מחמיר
- מִבנִי
- מַתְאִים
- לקחת
- משימות
- מס
- סטטוס מיסים
- מסים
- עשר
- אל האני
- לכן
- צד שלישי
- דרך
- זמן
- פִּי
- טיפים
- כותרת
- ל
- חלק עליון
- עסקות
- להעביר
- נסיעות
- מגמות
- נָכוֹן
- בדרך כלל
- האולטימטיבי
- לא צפוי
- יו פי אס
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- כלי עזר
- חופשה
- ערך
- ערכים
- חיוני
- webp
- מה
- אם
- אשר
- מי
- יצטרך
- מוכן
- חוֹרֶף
- חכם
- בתוך
- תיק עבודות
- להתאמן
- ראוי
- כתוב
- שנה
- זפירנט