ההתרסקות שלא הגיעה: האם שוק הדיור כבר ירד?

דייב:
שלום לכולם, וברוכים הבאים ל-On the Market. אני המארח שלך, דייב מאייר, והיום אני עושה את התוכנית לבד. אנחנו הולכים לעשות צלילה עמוקה לתוך שאלה שעלתה בניוזפיד שלי בטירוף במהלך השבועיים האחרונים, ואני די הופתעתי ממנה. ולכן החלטתי לבחון את הנושא הזה, ואני הולך לחלוק את מה שלמדתי עליו ואת הדעות שלי לגביו במהלך הפרק הזה.
עכשיו השאלה שחקרתי ואנחנו הולכים לדבר עליה היום היא, האם שוק הדיור כבר מצא תחתית? ובכנות, בחודשיים האחרונים לא באמת חשבתי שנדבר על ירידה משוק הדיור לפחות עד המחצית השנייה של 2023, אולי לתוך 2024. אבל הייתה פריחה של כותרות מ- ארגונים בעלי מוניטין שמדברים על זה. רק כדוגמה, מייק סימונסן, שהוא המנכ"ל של Altos Research, חברת נתוני נדל"ן בולטת למדי, בעלת מוניטין רב, הוציא מאמר בשם האם שוק הדיור כבר מצא תחתית, די פשוט. ראינו גם את הוול סטריט ג'ורנל מציג כותרת שאומרת ששוק הדיור מראה סימנים של הפשרה. יאהו ופורצ'ן הופיעו בכותרות כששאלו אם הביקוש כבר הגיע לתחתית בנובמבר, וגולדמן זאקס, אחד הבנקים הגדולים והחזאים הכלכליים הבולטים בארצות הברית כולה, למעשה תיקן כלפי מעלה את תחזית שוק הדיור שלו לשנת 2023.
וזה באמת מורגש, כי רוב החזאים, לפחות במחצית השנייה של 2022, גרמו לתחזיות שלהם לרדת. זילו המשיך להתאים את הציפיות שלהם כלפי מטה. ראינו בנקים גדולים אחרים, חברות נדל"ן אחרות כלפי מטה. ראינו בנקים גדולים אחרים, חברות נדל"ן אחרות כלפי מטה. אז השאלה הזו היא משהו שקצת ריתק אותי. האם אנחנו קרובים לתחתית? בדקתי את זה, ומה שאני הולך לעשות היום זה לשתף אתכם בנתונים שמצאתי. כך תוכלו להחליט בעצמכם אם אתם חושבים שהשוק כבר הגיע לתחתית, אם הוא יתחיל לצמוח שוב, אם יש הרבה יותר סיכון צדדי, ואני אחלוק אתכם את דעתי בסוף, אבל לרוב התוכנית שעליה אני בדיוק הולך לדבר היא למה העסקים האלה, למה כמה מהחברות המכובדות האלה אומרות ששוק הדיור אולי מצא את התחתית שלו.
ואתה לא חייב להסכים עם זה. אני אודיע לך את דעתי בסוף. אבל אני רק אגיד שיש רעיונות נכונים ביסודו למה הם אומרים את זה. זה לא רק תרועה ומעודדות לתעשיית הנדל"ן. יש למעשה נתונים כלכליים ונדל"ן שיצאו לאחרונה שהצביעו על כך שאולי הגרוע מכל מאחורינו. אני לא אומר שזה נכון, אני רק אומר שיש כמה אינדיקטורים שמצביעים בכיוון הזה, ולכן כדאי להבין. דברים משתנים ואני רוצה לעזור לך להבין מה השתנה, ואז אתה יכול להחליט בעצמך אם אתה חושב שזה אומר ששוק הדיור הגיע בכלל לתחתית. ושוב, בסוף אחלוק את דעתי ואודיע לך מה אני חושב שצפוי לקרות.
אוקיי, אז על זה אנחנו הולכים לדבר היום. אבל לפני שניכנס לזה, אני כן רוצה להודות לכל מי שכתב לנו ביקורת ב-Apple או Spotify לאחרונה. ביקשנו מאנשים לכתוב ביקורות כי זה באמת עוזר לנו מאוד כאן ב-On the Market, וקיבלנו כמה ביקורות מדהימות ואני באמת אסיר תודה לכל מי שהקדיש את הזמן לעשות את זה. אנחנו מעריכים את זה. אנחנו קוראים כל אחד מהם. אנו מעריכים את המשוב שלך. ואם לא נתת ביקורת אבל אתה אוהב את התוכנית, נודה להם אפילו יותר. אז תודה לכולכם על שאתם מאזינים, חברים בקהילה שלנו, זה עוזר לנו מאוד כשאתם עושים משהו כזה. אז שוב, תודה. שנית, אנחנו צריכים לעשות הפסקה מהירה כדי לשמוע מהספונסר שלנו, ואז ניכנס לנושא שלנו, האם שוק הדיור הגיע לתחתית.
בסדר, אז כשהתחלתי לבחון את השאלה הזו האם שוק הדיור הגיע לתחתית, בעצם מייננתי את המחקר שלי לשני צדדים שונים, צד הביקוש וצד ההיצע. כמו בכל מה שקשור לכלכלה, זה באמת מסתכם בהיצע וביקוש. בואו נדבר על צד הביקוש, כי קודם כל אני חושב, כי אני חושב שזה מה שהניע את התנהגות השוק בחצי השנה האחרונה בערך. בעצם מאז מאי או יוני, כשהריביות והריבית על המשכנתא מתחילות להרקיע שחקים, ראינו את שוק הדיור נכנס לתיקון. וזה בעצם בגלל שעליית שיעורי המשכנתא הפחיתה את הביקוש. אנשים שמחו לקנות בתים גם במחירים גבוהים כאשר שיעורי המשכנתא היו 2%, או 3%, או 4%. מהר קדימה ליוני כאשר הם עלו ל-5 או 6%, אנשים כבר לא יכלו להרשות זאת לעצמם, ולכן הם נושרים משוק הדיור כי הם כבר לא מחפשים בית. זה מקטין את הביקוש, וזה מפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי הדיור. זה בעצם מה שראינו מאז מאי, יוני 2022.
ורק כדי לתת לכם אנקדוטה כאן, בתחילת המגיפה, סבירות הדיור הייתה מהגבוהות שהייתה אי פעם בשנת 2020. לאנשים היה קל לקנות בתים, כי המחירים לא עלו כל כך אבל המשכנתא התעריפים היו סופר נמוכים, וזה מה שהחל את הטירוף הזה שחלף מ-2020 לאמצע 2022. עכשיו, במחצית השנייה של 2022, ראינו למעשה את סבירות הדיור, ויש דרכים שונות למדוד את זה, אבל לפי אחת הדרכים היותר מכובדות למדוד זאת, עלות הדיור הגיעה לשפל של 40 שנה. ומה קורה כשזה קורה, כשהמחיר סביר יורד זה די ברור נכון? אנשים פשוט חזרו מהשוק. וכך שוב, זה מה שראינו.
אבל דבר מעניין קרה מאז נובמבר, וזה הסבירות למעשה התחילה להשתפר כי שיעורי המשכנתא ירדו. שיעורי המשכנתא, הממוצע למשכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה, הגיעו למעשה לשיא, עד כה, זה בהחלט יכול לעלות, אבל עד כה במחזור ההידוק הזה, זה הגיע לשיא של כ-7.4% בנובמבר, ולאחרונה בינואר, זה היה ירידה של עד 6%. עכשיו, זה עדיין כפול ממה שהיינו לפני שנה, אז זה לא שפתאום אנחנו פתאום עם שיעורי משכנתא מצוינים יחסית. אבל בהקשר של ההבנה האם שוק הדיור הגיע לתחתית, חלק מהלחץ משוק הדיור הוסר בגלל ירידת הריבית על המשכנתא. ואנחנו לא הולכים להרחיק לכת, אבל רק שתדע, חלק מהסיבות לכך שריביות המשכנתאות ירדו הן בעצם בגלל שקצב האינפלציה ירד קצת, ואנשים בעצם לא חושבים שהפד הולך להמשיך להעלות את הריבית כל כך הרבה. ויש גם הרבה פחדים ממיתון, וכשמגיעים מיתונים, הריבית על המשכנתא יורדת.
אז יש גורם מורכב של דברים שקורים, אבל מה שאתה צריך לדעת בשביל השיחה הזו הוא שהם עכשיו יושבים בערך באמצע ששת האחוזים, עדיין סופר גבוה, כפול ממה שהם היו בשנה שעברה, אבל נמוך יותר מהמקום שבו הם היו. היו בנובמבר. וזה עזר להוריד חלק, לא הכל ואפילו לא קרוב לכולם, אבל חלק מהלחץ משוק הדיור במונחים של סבירות. עכשיו, אנחנו הולכים לדבר על זה קצת מאוחר יותר, כי כמובן שכל ההקשר הזה של השיחה הזו עוסק בשאלה האם שוק הדיור נמצא בתחתית. יש בהחלט, ואני רק רוצה להיות ברור לגבי זה, אין שום ביטחון ששיעורי המשכנתא לא רק יעלו בחזרה בעתיד הקרוב. אני הולך לדבר על כמה תרחישים שונים בעוד קצת.
אבל אני רק רוצה לומר עכשיו, TLDR, דלג קדימה עד הסוף, יש סיכוי סביר מאוד שריביות המשכנתא יעלו בחזרה. אז זה משהו שצריך לקחת בחשבון כשאתה חושב אם השוק הגיע לתחתית. אבל רק דעו שכרגע, בתים זולים יותר בינואר ופברואר 2023 מאשר באוקטובר, נובמבר ודצמבר 2022. אז זה משהו שמרמז, וכנראה אחת הסיבות העיקריות לכך שכל החברות האלה חושבות אולי שוק הדיור הגיע לתחתית.
עכשיו, רק כדי לספק עוד כמה ראיות לגבי מידת ההשפעה רק הירידה הצנועה הזו בריביות המשכנתא, יש משהו שנקרא מדד רכישת המשכנתאות של איגוד הבנקאי למשכנתאות. זה מלא פה, תן לי רק להגיד את זה שוב. בעצם יש ארגון שנקרא איגוד בנקאי המשכנתאות. הם שולחים סקר מדי שבוע כדי להבין כמה אנשים מבקשים משכנתאות, גם מימון מחודש וגם רכישות חדשות. מה שאני מדבר עליו כאן זה רכישות חדשות, ויש בעצם מדד. ולכן זה לא נותן לך את המספרים המדויקים, הכל יחסי אחד לשני, אבל המדד עומד על בין 185 ל-205 בשבועות האחרונים.
זה כנראה לא הגיוני לך אלא אם כן אתן לך כמה הפניות, אז הרשה לי לתת לך את ההפניות האלה. זה היה ב-160 בסוף אוקטובר. זה המספר היחסי של אנשים שמבקשים משכנתא באוקטובר היה 160, עכשיו זה 185 עד 205. אז זה כמו עלייה של 10 או 15% במספר האנשים שמחפשים משכנתא. ואם אתה תוהה מה כל זה אומר, זה אומר שאם יותר אנשים מחפשים משכנתאות, זה אומר יותר ביקוש בשוק, מה שעלול להפעיל לחץ כלפי מעלה על המחירים. שוב, אחת הסיבות לכך ששוק הדיור יכול היה להגיע לתחתית. עכשיו בצד השני כמובן, לפני שנה זה היה בסביבות 300, ואנחנו ב-185 עד 200, אז זה ירד משמעותית מהמקום שבו היינו לפני שנה.
אבל בכל זאת, הביקוש גבר בשנת 2023. ראינו עליות במדד הבקשות לרכישת משכנתא חמישה מתוך ששת השבועות בשנת 2023, ואף אחד לא אומר... אני לא רוצה שתחשוב שאני אומר שיש הרבה של ביקוש בהשוואה לשנה שעברה, אבל מה שאנחנו מדברים עליו כאן הוא לא, זה השוק חזק כמו שהיה בשנה שעברה. אנחנו מדברים על האם זה הגיע לתחתית, והעובדה שהוא גדל חמישה מתוך שישה שבועות ב-2023 היא משמעותית. אז זה רק משהו שאתה צריך לדעת, זה שראינו את שיעורי המשכנתא יורדים, זה למעשה החזיר אנשים לשוק הנדל"ן, יותר ביקוש נכנס לשוק עכשיו, וזו כנראה אחת הסיבות העיקריות חלק מהחברות חוזות שהשוק הגיע לתחתית והוא צפוי לצמוח במהלך השנים הקרובות. שוב, אני לא אומר את זה באופן אישי, אבל זו אחת הסיבות, אחת הסיבות היסודיות הנשמעות לכך שאנשים אולי אומרים את זה.
ואני רק רוצה להיות ברור שמה שדיברתי עליו זה הביקוש הזה, מדבר על הביקוש, וכמה מהחברות האלה כמו פורבס ופורצ'ן אמרו במפורש שהן חושבות שהביקוש הגיע לתחתית, אבל אולי המחירים לא בהכרח הגיעו לתחתית. ואנחנו נדבר על זה עוד מעט, אבל זה יכול להיות נכון, שיותר אנשים יכולים לחזור לשוק, אבל אם המלאי יעלה, המחירים עדיין יכולים לרדת. נדבר על זה רק בעוד דקה.
אז בעצם בואו נדבר רק על המלאי וצד ההיצע, כי זה סוג של כוח הנגד כאן. אנחנו רואים שהביקוש עלה, לא קרוב למקום שבו היה בשנה שעברה, אבל עלה קצת מאז אוקטובר. וכדי לדעת אם שוק הדיור נמצא בתחתית, עלינו לדעת אם ההיצע עולה באופן מקביל, או אם זה עדיין בירידה, או מה קורה. אז אני הולך לעבור כאן על כמה מדדים בצד ההיצע, ואתה יכול להחליט בעצמך.
אז הראשון הוא רישומים פעילים. זה בעצם כמה רישומים יש בשוק בכל זמן נתון. ולפי Redfin, הרישומים הפעילים עלו ב-20% משנה לשנה. זוהי עלייה די משמעותית במספר הרישומים הפעילים. הם עדיין מתחת לרמות של 2021, והם הרבה מתחת לרמת 2020. אז רק בשביל ההקשר, זה אומר שאנחנו לא קרובים לרישומים פעילים בתקופות שלפני המגפה, או אפילו בשנים הראשונות של המגיפה. אבל הם עלו מהשפל שלהם בשנת 2022, וזה באמת משמעותי. בדיוק דיברנו על זה שהביקוש הוא בערך חצי ממה שהיה לפני שנה, ולמרות שהוא קצת עולה, הוא עדיין ממש רחוק. ואז אנחנו גם מדברים על איך ההיצע עלה. וזה בעצם הטיעון המנוגד למה שהחברות האלה אומרות. הטענה שמחירי הדיור ימשיכו לעלות היא שלמרות שהביקוש עשוי לעלות מעט, המלאי הזה פשוט יותר מדי. וכשיש יותר מדי היצע ביחס לביקוש, זה אומר שהמחירים הולכים לרדת. אז זה דבר אחד שאתה צריך לשים לב אליו, הוא שהרישומים הפעילים עולים משנה לשנה, אבל עדיין הרבה מתחת למקום שבו הם היו לפני המגפה.
עכשיו יש עוד שתי מדידות של היצע שאני רוצה לחלוק, ואלה ימים בשוק וחודשי היצע. שתיהן דרכים אחרות למדידת מלאי. אם אתה רוצה להבין איך לחשב חודשי היצע בעצמך, זה בעצם מלאי, מספר הבתים שיש בשוק בכל חודש נתון, חלקי המספר הכולל של מכירות בתים. זה המשמעות של חודשי אספקה. במילים אחרות, זה בעצם כמו כמה חודשים ייקח למכור את כל הבתים בשוק עכשיו? ורק לשם ההקשר, ראינו חודשי אספקה ​​עולים באופן עקבי במהלך החודשיים האחרונים, ואנחנו מתקרבים, לפחות זה לפי Redfin, שלושה חודשי אספקה. כעת, בהקשר מסוים, זה גדל בהרבה מהמקום שבו היינו ב-2021 וב-2022, כשהיינו באספקה ​​של חודש או חודש וחצי בערך. מצד שני, אנחנו עדיין מתחת למקום שבו היינו ב-2019, שם זה היה מעל 3% חודשי היצע.
והסיבה שאני אוהב חודשים של היצע ואני חושב שזה מדד כל כך מפתח לצפייה היא שהוא מודד את האיזון בין היצע וביקוש, נכון? אז זה לא רק אומר, זה כמה נכסים יש בשוק, או זה כמה אנשים מחפשים נכסים. זה מראה באיזו מהירות הנכסים האלה באמת מוצאים קונים. וזה עדיין מתחת לרמות 2020, רמות 2019, אבל אם תסתכל על הגרף, אני רק אתאר לך אותו. זה כמעט ישירות יורה למעלה. זה עולה מאוד מאוד מהר. ובעיני, זה מדד חשוב מאוד לצפייה, כי למרות, שוב, למרות שהביקוש אולי הגיע לתחתית, אנחנו לא יודעים, אבל יש כמה הוכחות שהוא עשוי להשתפר.
אם המגמה הזו של היצע ומלאי עולה, אני חושב שעדיין יש הרבה לחץ כלפי מטה על התמחור. ימין? חודשי ההיצע עלו מכ-1.5 לכמעט שלושה. זה כמעט הוכפל תוך כשישה חודשים, ועדיין אין סימן לכך שזה האט. אם אתה מסתכל על ימים בשוק, שזה מדד דומה מאוד לחודשי היצע, שניהם מודדים כמה מהר דברים יוצאים מהשוק, אתה רואה בעצם את אותו הדבר בדיוק. זה עלה במהירות במהלך ששת החודשים האחרונים, עדיין מתחת לרמות שלפני המגפה, אבל אנחנו רואים עליות משמעותיות מאוד במלאי.
אז כשאתה לוקח את כל המידע הזה ביחד, בעצם מה שיש לך הוא ראיות לכך שהביקוש אולי הגיע לשיא, אולי הגיע לתחתית בנובמבר או דצמבר. אנחנו לא יודעים. אבל יש כמה סימנים שהגענו לתחתית לפחות לעת עתה. אבל מצד שני, כשמסתכלים על המלאי שהוא מדד לא פחות אם לא חשוב יותר כרגע, הוא עדיין עולה בקצב שמרמז לי ששוק הדיור עדיין לא הגיע לתחתית.
אז אני אישית מאמין שמוקדם מדי לקרוא לשוק הדיור תחתית. אמרתי את זה בהתחלה, קצת רציתי להיכנס לנתונים לפני שחלקתי את דעתי, אבל אני חושב שזה קצת מטורף בכנות להתחיל להגיד ששוק הדיור הגיע לתחתית עם כל הוודאות הכלכלית שעדיין נשארה בחוץ, ימין? אנחנו עדיין לא יודעים כמה עוד העלאות ריבית הפד הולך לעשות, אנחנו לא יודעים מהי "הריבית הסופית". ריבית סופנית משמעה בעצם רק שיעור הקרנות הפדרליות שהפד מחזיק בשיעורי הריבית לזמן מה. אנחנו לא יודעים מה זה הולך להיות. אנחנו לא יודעים אם אנחנו עומדים להיכנס למיתון. אנחנו לא יודעים באיזו מהירות הכלכלה הולכת לצמוח או להתכווץ. פשוט יש כל כך הרבה שאלות, שלדעתי לקרוא לתחתית שוק הדיור כרגע נראה לי מוקדם מדי.
עכשיו, אני מבין את מה שהם אומרים, ובגלל זה קצת התעמקתי בזה, אני מבין שאם שיעורי המשכנתא אכן הגיעו לשיא, וזה אם גדול, אבל אם הם אכן הגיעו לשיא, יש במקרה שאנשים יקפצו בחזרה לשוק הדיור ב-2023, אולי המלאי יתיישר, ושוק הדיור בתחתית ואנחנו נצמח. זה אפשרי, אבל באופן אישי אני לא חושב שזה התרחיש הסביר ביותר. ואני מסתבך על זה שלא הסברתי את זה מספיק כשאני חוזה, אבל כשאתה חוזה דברים, אתה באמת צריך לחשוב בהסתברויות. יש מקרה ששוק הדיור הגיע לתחתית. אני רק הולך להגיד שאולי זה סיכוי של 20%, אולי זה סיכוי של 25%.
אני חושב שהתרחיש הסביר הרבה יותר הוא שבשארית 2023, אנחנו רואים לחץ כלפי מטה על מחירי הדיור, ואולי זה סיכוי של 50%, ואולי יש סיכוי של 25% שניכנס למפולת מלאה שבה זה 15% ירידות משנה לשנה במחירי הדיור או יותר. אז כל אלה הן האפשרויות. אבל אני רק אגיד שאני לא חושב שהשפל בשוק הדיור סביר מאוד בשלב זה. בעיני, יש באמת תרחישים שונים שאנחנו צריכים לחשוב עליהם, ואתה בעצמך יכול להחליט אם אתה חושב איזה מהם הוא הסביר ביותר. אז אני רק אפרט שלושה או ארבעה תרחישים, ואתה יכול להחליט בעצמך. כי בעצם, אני חושב שהמשתנים הגדולים האמיתיים, שני הדברים שאנחנו צריכים להבין, הם אחד, מה הולך לקרות עם אינפלציה ומה הולך לקרות עם מיתון.
אז תרחיש אחד שיכול לקרות הוא שיש אינפלציה נמוכה יותר. ראינו את האינפלציה יורדת חמישה, שישה, שבעה חודשים ברציפות. ולכן אם האינפלציה נשארת במסלול הזה וגם אין מיתון, הדברים האלה עצמאיים. הם לא בהכרח צריכים ללכת ביחד. אבל תרחיש אחד הוא שיש אינפלציה נמוכה יותר ואין מיתון, וזה כנראה התרחיש הטוב ביותר עבור הכלכלה כולה, עבור המדינה כולה, כי כוח ההוצאה של אנשים נשמר, ואין מיתון כך שפחות אנשים מאבדים את עבודתם , יש יותר הזדמנויות כלכליות. זה כנראה התרחיש הטוב ביותר עבור הכלכלה כולה. אבל בסביבה הזו, התעריפים עשויים לעלות. הריבית על המשכנתאות עשויה לעלות, כי אם האינפלציה תהיה נמוכה יותר אבל לא יהיה מיתון, הפד יכול להמשיך להעלות את הריבית. כי אם הכלכלה צומחת, יש להם יותר מרחב פעולה, יש להם יותר כר בעצם להמשיך להעלות את התעריפים מבלי לשבור משהו.
אז ללא סביבה של מיתון, אתה יכול לראות את תשואות האג"ח עולות. זה יכול להעלות את שיעורי המשכנתא, ואולי לעלות שוב מעל 7%. אני אישית מתקשה לדמיין אותם, לעלות מעל שבעה וחצי אחוז, שלא לדבר על 8%, אבל טעיתי לגבי ריביות, ריביות משכנתא לא מעט פעמים בשנת 2022. אז קחו את זה הכל עם גרגר מלח , אבל בגלל שטעיתי, באמת למדתי את זה הרבה, ואני חושב שזה כנראה המצב שהתרחיש הגרוע ביותר עבור שיעורי המשכנתאות ב-2023 הוא שהם עולים שבע וחצי, אולי 8%, אבל זה מלווה במצב כלכלי טוב יחסית שבו יש אינפלציה נמוכה יותר ואין מיתון. אז בתרחיש הזה, אני לא חושב ששוק הדיור יגיע לתחתית נכון? כי אם שיעורי המשכנתא יעלו בחזרה, זה שוב יפגע בסבירות, מה שמוציא את הביקוש מהשוק. וכך תרחיש ראשון, שהוא אינפלציה נמוכה יותר ללא מיתון, למרות שהוא טוב לכלכלה כולה, אני כן חושב שיכול לשמור על לחץ כלפי מטה על מחירי הדיור בעתיד הנראה לעין עד שריביות המשכנתאות ירדו בחזרה. אז זה תרחיש ראשון.
תרחיש שני הוא אינפלציה נמוכה יותר אך עם מיתון. אז שוב, ראינו את האינפלציה יורדת, היא במגמה שבה היא יורדת. ושוב, אני רוצה להבהיר לאנשים כשאני אומר שהאינפלציה נמוכה יותר, זה לא אומר שהמחירים יורדים. זה אומר שהם עולים פחות מהר, אבל זה מה שמעניין הפד. אנשים אחרים אולי רוצים שהמחירים ירדו, אבל מה שאני מדבר עליו כאן הוא לנסות לחזות את התנהגות הפד, כי הריבית על המשכנתא היא כל כך חשובה לשוק הדיור. ומה שאני אומר זה שמה שהם רוצים להגיע אליו זה שיעור של 2-3% אינפלציה. ולכן אם האינפלציה תרד ויהיה מיתון, שבעיני הוא תרחיש סביר יחסית, זה הסיכוי הטוב ביותר לריבית על המשכנתא. אז בניגוד לתרחיש הראשון, זה לא מצב מצוין עבור הכלכלה כולה, כי אנחנו נכנסים למיתון.
אבל זה מפעיל לחץ כלפי מטה על שיעורי המשכנתא משתי סיבות. האחת, מכיוון שיש אינפלציה נמוכה יותר, זה יאט את קצב העליות של הפד. כמו כן, מיתון לחץ כלפי מטה על ריבית המשכנתאות. אני יודע שזה די קשה להבנה, אבל בעצם שיעורי המשכנתא מבוססים על תשואות אג"ח. וכשיש מיתון, אנשים רוצים אג"ח. וכשהם רוצים אג"ח, זה מוריד את התשואה על האג"ח, וזה מוריד את שיעורי המשכנתא. עשיתי על זה כמה פרקים, אני לא מתכוון להיכנס לזה יותר מדי עכשיו. אבל מה שאתה צריך לדעת זה באופן כללי, כאשר יש מיתון, שיעורי המשכנתא יורדים. אז אם נראה את השילוב של אינפלציה נמוכה יותר ומיתון, זה צפוי להוריד את שיעורי המשכנתאות לאמצע החמישיות עד סוף השנה, כך שזה יכול לרדת עוד יותר.
אז התרחיש הזה, אני חושב שזה התרחיש שאנשים שאומרים ששוק הדיור הגיע לתחתית מדמיינים. הם רואים את האינפלציה יורדת. הם גם רואים מיתון מתקרב, וזה אומר שהם חושבים שריביות המשכנתא ירדו עוד יותר, וזה יוסיף עוד שמן למדורה לשוק הדיור, והמחירים יגיעו לתחתית ויעלו בחזרה. עכשיו, אני חושב שזה מצב סביר מאוד. אני לא אומר שזה המצב הכי סביר, אבל הורדת אינפלציה עם מיתון, אלה שני דברים שהרבה אנשים חושבים שיקרו. ולכן אני כן חושב שיש רעיונות מבוססים, הגיוניים מאוד ששוק הדיור יכול היה להגיע לתחתית. אני אישית פשוט חושב שזה מוקדם מדי לעשות את השיחה הזו. אני לא מוכן לומר שהולך להיות מיתון, או שתהיה אינפלציה נמוכה יותר גם לתוך השנה הנוכחית. אבל אנשים שחוזים את זה, ישנן סיבות נכונות למה הם אומרים את זה.
אוקיי, אז זה תרחיש אחד ושני. תרחיש שלישי הוא אינפלציה גבוהה יותר עם מיתון. אז זכרו, תרחיש ראשון היה אינפלציה נמוכה, ללא מיתון. תרחיש שני, אינפלציה נמוכה, כן מיתון. תרחיש שלישי, יש לנו אינפלציה גבוהה יותר עם מיתון. עכשיו, זה כנראה ישאיר את שיעורי המשכנתאות לדעתי קרוב למקום שבו הם נמצאים כרגע, כי אינפלציה גבוהה יותר פירושה שהפד יעלה את הריבית גבוה יותר. זה מפעיל לחץ כלפי מעלה על שיעורי המשכנתא. אבל מיתון, כפי שדיברנו עליו זה עתה, מפעיל לחץ כלפי מטה על שיעורי המשכנתאות. ולכן אלה עשויים בעיני לבטל זה את זה בהתאם לחומרת המיתון, בהתאם לחומרת האינפלציה הגבוהה יותר. אתה יכול לראות את שיעורי המשכנתא נשארים קרובים למקום שבו הם נמצאים.
עכשיו, תרחיש שלישי יכול לקרות, אבל מסלול האינפלציה לא גורם לזה להיראות כאילו זה אחד התרחישים הסבירים יותר כרגע. ראינו את האינפלציה יורדת כמה פעמים, שבעה חודשים ברציפות או משהו. ולכן אני חושב שבאופן אישי זה יכול לעלות בחזרה, האינפלציה, אבל זה ייקח עוד זעזוע גיאופוליטי. כמו לפני שנה האינפלציה התחילה להיראות כאילו היא יכולה לרדת, ואז רוסיה פלשה לאוקראינה. זה העלה את האינפלציה הרבה, הרבה יותר על כל שאר הגורמים לאינפלציה. זה היה רק ​​סוג של זרז אחד נוסף. אנו רואים כעת את הלם צד ההיצע, הרבה מהדפסת הכסף הואטה, ולכן אנו מתחילים לראות את האינפלציה משתלטת. אבל יש הרבה מהומה גיאופוליטית עכשיו, ואנחנו רואים בלונים, הם יורים דברים ימינה ושמאלה. מי יודע מה הולך לקרות, ואם זה יימשך זה עלול להפעיל לחץ אינפלציוני אחר ולהוביל לתרחיש שלישי, שהוא שוב אינפלציה גבוהה יותר עם מיתון, כנראה לשמור על שיעורי המשכנתאות קרובים למקום בו הם נמצאים כעת.
אז אני חושב שאלו התרחישים הסבירים ביותר. שלושת הדברים שיכולים לקרות. אני לא יודע איזה מהם הולך לקרות. אני אישית חושב שאחד או שניים הם הסבירים יותר, כי האינפלציה הראתה סימני ירידה. אני פשוט לא יודע אם הולך להיות מיתון או לא, אבל אני רק רוצה להיות ברור שאם יהיה מיתון, יש סיכוי טוב ששוק הדיור יתאושש מהר יחסית, כי הריבית על המשכנתאות כנראה תרד. מטה. ואני יודע שיש אנשים שחושבים, הו, כשיש מיתון אנשים לא רוצים להיכנס לשוק הדיור. אני אישית מאמין ששוק הדיור הוא באמת עניין של סבירות כרגע, ושאם שיעורי המשכנתא יהפכו את זה לנגיש יותר עבור אנשים לקנות, אפילו בסביבה של מיתון, נראה שהביקוש יגדל בחזרה.
אז זהו, אלה שלושה תרחישים. אתה יכול להחליט בעצמך מה אתה חושב. יש כנראה תרחישים אחרים, אלה הם רק השלושה שלדעתי הם הסבירים ביותר. ברור שיש כאן תרחיש רביעי שהוא אינפלציה גבוהה יותר ללא מיתון, אבל זה נראה לי מאוד לא סביר. אם האינפלציה תתחיל לעלות בחזרה, כמעט בוודאות ניכנס למיתון. יכול להיות שאני טועה לגבי זה, אבל אני חושב שזה הרבה פחות סביר. אז בעיני, אני עדיין חושב שיכול להיות ששוק הדיור נמצא בתחתית, אבל לא סביר. אני חושב באופן אישי, אני אומר את זה כבר זמן מה, אבל אני חושב שהמחצית הראשונה של 2023 הולכת להיות יותר מאותו הדבר. אנחנו הולכים לראות הרבה תנודתיות בריבית המשכנתא. כבר ראינו את זה עולה קצת מהמקום שבו זה היה בינואר, ואני חושב שעם התנודתיות הזו, אנשים לא הולכים לקפוץ בחזרה לשוק הדיור בהתלהבות ככל שהם עשויים במחצית השנייה של 2023, תלוי. על מה שקורה עם אינפלציה ומיתונים.
אז אני עדיין חושב שהתרחיש הסביר ביותר הוא שמחירי הדיור יורדים ב-2023 אבל לא קורסים, אבל זו רק דעתי. ככל שהדברים מתפתחים, אנו רואים נתונים חדשים יוצאים מדי יום. וככל שהדברים יתפתחו, אני אמשיך לשתף אתכם במה שקורה כדי שתוכלו לקבל החלטות בעצמכם, ואני אחלוק את דעתי. מקווה שאני צודק, הרבה פעמים אני טועה. אבל המטרה שלי עם סוגי הפרקים האלה ושיתוף המידע הזה היא לעזור לך להבין את התרחישים השונים שיכולים לקרות. אתה עשוי לחשוב שתרחיש אחד הוא הסביר ביותר, או תרחיש שלישי הוא הסביר ביותר, או מה שזה לא יהיה. התקווה שלי היא שתוכל לעזור להבין חלק מהמאקרו-כלכלי, חלק מהמרכיבים ההתנהגותיים של מה שקורה בשוק הדיור והכלכלה כרגע, כדי שתוכל לקבל החלטות מושכלות משלך.
עם זה, אני הולך לצאת מכאן. תודה רבה על ההקשבה. אם יש לך משוב או שאלות על התוכנית, אתה תמיד יכול להפנות אותי באינסטגרם, שם אני @TheDataDeli. נתראה בפעם הבאה לפרק האחרון של On the Market.
על השוק נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט. הופק על ידי Kailyn Bennett, עריכה על ידי Joel Esparza ו- Onyx Media, מחקר על ידי Puja Gendal, ותודה גדולה לכל צוות BiggerPockets.
התכנים בתוכנית On The Market הם דעות בלבד. כל המאזינים צריכים לאמת באופן עצמאי נקודות נתונים, דעות ואסטרטגיות השקעה.