השמיים תור הזהב של השקעות נדל"ן תזרים מזומנים עלול להסתיים כפי שאנו מכירים אותו. בעשור וחצי האחרונים התרגלו בעלי הדירות לקנות בתים סטנדרטיים שעשו הרג בתזרים המזומנים. תשלב את זה עם הערכה אקספוננציאלית של מחירי הדירות, וכל מי שרכש נכס בעשר השנים האחרונות נראה כמו אורקל משקיע. אבל עכשיו, הגאות מתחילה להתהפך, ומשקיעי נדל"ן טירונים כן נאבקים למצוא כל בית כמעט בכל שוק שיכול להזרים מזומנים. אז מה קרה, ולמה הנדל"ן הזורם של המדינה נעלם פתאום?
ברוך הבא חזרה לעוד לראות את גרין, שם המארח שלך "אל תלך רק על תזרים מזומנים", דיוויד גרין, חזר להפיל קצת ידע בנדל"ן לכל רמה של משקיעים. בפרק זה, אנחנו נכנסים למה זה כל כך מאתגר למצוא עסקאות נדל"ן שתזרים מזומנים בשנת 2023, מתי להשקיע ב- הערכה מול תזרים מזומנים שוק, והאם לעשות או לא למכור נכס שאינו רווחי. לאחר מכן, אנו מחליפים הילוך ונוגעים איך מטפלים במלווה פרטי נפגשת באינטרנט ובין אם או לא פרויקט גמילה מהשכרה מחוץ למדינה מסוכן מדי עבור משקיע נדל"ן חדש לגמרי.
רוצה לשאול את דיוויד שאלה? אם כך, שלח את שאלתך כאן כדי שדיוויד יוכל לענות על זה בפרק הבא של Seeing Greene. קפוץ על פורומים של BiggerPockets ולשאול משקיעים אחרים את דעתם, או עקבו אחר דיוויד באינסטגרם כדי לראות מתי הוא עולה לשידור חי כדי שתוכל לקפוץ לשאלות ותשובות בשידור חי ולקבל מענה לשאלתך במקום!
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 741.
הסיבה שאתה מרגיש רע היא אולי אגו. אתה מסתכל על משקיעים אחרים שמרוויחים כסף. אתה מסתכל על המאזן שלך מדי חודש ואתה אומר, "טוב, אני מפסיד כסף. אני עושה את זה לא נכון." אולי לא. אולי ככה נדל"ן תמיד עבד לאורך זמן. האנשים שמוכנים להפסיד בטווח הקצר כדי להרוויח כסף בטווח הארוך הם שעבדו. עכשיו, אני מקווה שזה לא יישאר ככה, אבל אני מתכוננת למציאות שבה תור הזהב שבו אתה רק מתנדנד לתפוחים, אתה פשוט מכניס את הפה שלך לשם ויצאת ואתה מקווה שהתפוח שלך גדול יותר מאשר התפוחים האחרים, אבל תמיד יש לך תפוח, זה יכול להיגמר.
מה קורה לכולם? זהו דיוויד גרין כאן היום עם פרק של Seeing Greene אם לא שמתם לב לזה בכותרת. אם לא שמעתם אחד מאלה בעבר, צפוי לכם פינוק. בתוכניות אלו, אנו מקבלים שאלות ישירות מבסיס הקהל שלנו. נכון, אתה. אני מתמודד עם ההתמודדויות שעברת, שאלות שיש לך על נדל"ן, בהירות שאולי תצטרך. או כאשר יש לך מספר אפשרויות, איזו מהן תהיה הטובה ביותר? אני אוהב לעשות את התוכניות האלה ואני אוהב אתכם אפילו יותר על שאתם מאפשרים את זה כי אתם שואלים שאלות נהדרות, שמובילות להופעות נהדרות.
המופע של היום הוא פנטסטי. אנחנו נכנסים למה שהאדם עלול לעשות לא בסדר אם הרכוש שלו לא זורם עכשיו. זהו נושא נהדר שאנו נכנסים אליו לגבי דרכים בהן אתה יכול לגשת להשקעות נדל"ן, כמו גם תיקון קטן שיגרום לנכס זה לתזרים מזומנים וכיצד הם יכולים לבצע זאת. האם עלי לקחת על עצמי גמילה מחוץ למדינה בעסקה הראשונה שלי? דברים שכדאי להיות מודעים אליהם אם אתה מתכוון להשקיע מחוץ למדינה. אני עושה הרבה מזה בעצמי וגם דברים של שיפוץ, שגם אני עושה הרבה. ומה אתה עושה כאשר אתה לא יכול למצוא תזרים מזומנים בשוק שלך. האם מאוחר מדי להשקיע בנדל"ן? האם להפסיק להקשיב ל-BiggerPockets ובמקום זאת להתחיל לקנות שוב NFTs, קריפטו, להשקיע בצבעונים, לקנות Beanie Babies, אולי Pogs, אם אתם זוכרים את זה. זה העתיד? האם אנחנו צריכים לקנות חבורה של זה ולחכות לראות אם זה חוזר או שנדל"ן עדיין אופציה טובה? כל זה ועוד ב-Seing Greene של היום.
כמו כן, אני רק רוצה להזכיר לכם, שכחתי להדליק שוב את האור. אני ממש טוב לעשות את זה, אז ברגע שהקטע הקטן הזה יסתיים, אתה תראה את האור הופך לכחול. אל תתבלבלו. זה עדיין לראות את גרין. זה רק יהיה כחול ירקרק. מהם הצבעים כשמערבבים ירוק וכחול? זה כמו טורקיז אולי? רואים טורקיז ב-15 הדקות הראשונות ואז הוא חוזר להיות ירוק. זה רק שאני שכחנית, חבר"ה. זה לא קל להיות גרין.
בסדר, ה-Quick Dip של היום שהביא לכם באטמן הוא, יש לנו תוכנית חדשה שעולה בערוץ היוטיוב BiggerPockets שבה אני הולך להיות תורם תדיר. אני הולך להראות לאנשים איך להרוויח יותר כסף בעבודה הנוכחית שלהם. זה משהו שאני נלהב ממנו, אני מאוד מאוד בעניין. אל תעזוב משהו שאתה לא טוב בו ופשוט תנסה למצוא דבר חדש שאתה חושב שאתה הולך להיות יותר טוב בו מבלי להתאמץ בדבר הראשון. אתה צריך לשאוף למצוינות בכל מה שאתה עושה. אז אם אתה רוצה להופיע בתוכנית ההיא או בתוכנית הזו, עבור אל biggerpockets.com/david. כתוב את השאלה שלך וסמן את תיבת המשרות אם תרצה להיות בערוץ YouTube. בסדר חבר'ה, זה מספיק ממני. בואו ניכנס לשאלה הראשונה שלנו.
ניק:
היי, דיוויד. שמי ניק גוצמן. אני בן 19 וסטודנט ב' באוניברסיטת קולורדו מסה בגרנד ג'נקשן. אני מחפש לרכוש נכס משפחתי ליד בית הספר שלי כדי לשכור באופן אידיאלי את התלמידים. השתמשתי באופן עקבי בכלים של Zillow ו-BP, אבל אני לא מצליח למצוא הסכם עם התעריפים הנוכחיים כמו גם האספקה בעיר שלי. אני נאבק לעשות את הצעד הבא שניתן לפעול. השאלה העיקרית שלי היא מה הם כמה כלים או אסטרטגיות שאתה יכול להמליץ למציאת עסקה ומהן כמה דרכים יצירתיות בהן אוכל לממן עסקה? המלווה שכנראה אעבור אליו אמר לי שאני יכול לצפות ממנו לריבית של 7.5%. עם המספר הזה, אני נאבק למצוא כל דבר שעוצב בעפרונות ועובד עבור המצב שלי. תודה רבה על כל מה שאתה ו-BP עושים. שיהיה לך יום טוב.
דוד:
בסדר, ניק, תודה רבה על הסרטון. זו בעיה נפוצה שהרבה אנשים סובלים, אז אל תתייאש. זהו רק מצב השוק בו אנו נמצאים כעת.
עכשיו החדשות הטובות הן שהסיבה לכך שכל כך קשה למצוא עסקאות היא בגלל שהנדל"ן עדיין תחרותי ובעל ערך ואנשים רוצים להחזיק בנכסים האלה. כמה דברים שאנחנו יכולים להיכנס אליהם, 7.5% זה כנראה... זה שיעור סטנדרטי, זה המקום שבו רוב האנשים נמצאים. אם אתה עובד עם המלווה וזה מה שהוא אומר, כנראה שזה מה שאתה הולך לקבל. אם אתה מנסה למצוא דרך יצירתית לממן את העסקה שלך, זה רק אומר שאתה צריך למצוא את הכסף ממקום אחר.
אין הרבה אנשים שיש להם מאות אלפי דולרים בסביבה שיהיה להם נוח להלוות לך את זה בפחות מ-7.5%, מה שאומר שכנראה תקבל את זה רק מהבעלים, מה שאומר שאתה כנראה צריך סוג של מימון בעלים, מה שאומר שתצטרך לשלם יותר מדי עבור הנכס כדי שיהיה כדאי להם לתת לך את התעריף הטוב יותר שאתה רוצה, או שתצטרך למצוא מוכר בעל מוטיבציה במצוקה , שהולכת להיות הרבה עבודה, ולמען האמת, יהיה לך קשה מאוד לעשות בזמן שאתה הולך לבית הספר. אף אחד מאלה לא נשמע מושך במיוחד עבור המצב שבו אתה נמצא.
העצה שאני אתן לך היא שבמקום לחפש עסקה, אני רוצה שתחפש לעשות עסקה. אם אתה מתקשה לגרום למספרים לעבוד על נכס שאתה הולך להשכיר את החדרים לסטודנטים אחרים, ייתכן שאתה מנתח את העסקה הלא נכונה. אז הנה מה שאני רוצה שתעשה. אנחנו הולכים לעבוד אחורה מזה. נניח שבריבית שנותנים לך בטווח המחירים שאתה מסתכל עליו, נניח שאתה מגיע עם משכנתא של 4,000 דולר לחודש, כלומר אתה צריך להרוויח יותר מ-4,000 דולר בחודש מה- השכרות. אם אתה יכול לקבל נגיד 800 דולר לחדר ואתה יכול לקבל בית עם חמישה חדרי שינה, זה הופך כעת ל-4,500 דולר. זה יכול להספיק כדי להיות יותר מהמשכנתא של 4,000 דולר. אנו מניחים שמסים וביטוח כלולים במספר הזה של 4,000 $. מה שאומר שהמטרה שלך היא למצוא נכס שיש בו חמישה חדרים או יותר.
האם תוכלו למצוא נכס שיש בו חמישה חדרי שינה אך יש בו סלון וחדר משפחה ותוכלו להמיר את הסלון לשני חדרים נוספים? האם אתה יכול למצוא נכס שיש בו ארבעה חדרי רחצה ושיש לו מספיק שטחים מרובע שאתה יכול להוסיף לו דברים? הייתי מגדיר את פרמטרי החיפוש שלי כך שיציגו לי רק דברים שיש להם מדה רבועים גבוהים. בנוסף לכך, הייתי בוחן נכסים בעלי שטח רב יותר ממה שמפורסם. אז אחד הדברים שאני עושה כשאני מסתכל על בתים הוא במקום ללחוץ על החץ ימינה ולהסתכל על כל התמונות שהסוכן העלה, אני הולך אחורה. אני לוחץ על החץ שמאלה ואני מסתכל קודם כל על החלק האחורי של הבית.
עכשיו, הסיבה שאני עושה את זה היא אם יש מדה רבוע בלתי מורשה שהוא מכוער שהמתווך לא רוצה להראות בתמונות, אני רוצה לראות את זה. אני רוצה לראות מסגור במרתף. אני רוצה לראות את ADU מוגמר חלקית. אני רוצה לראות את המוסך הנוסף בנכס שיש בו חשמל ואינסטלציה. הרבה אנשים מכניסים חדרי שירותים למוסכים שלהם כי כשהם בחוץ עובדים על המכונית שלהם, עובדים על הפרויקטים שלהם, הם רוצים להיות מסוגלים לעצור וללכת לשירותים בלי ללכת בבית הראשי. ובכן, ברגע שיש לו אינסטלציה כזו, אתה יכול לסיים את חדר האמבטיה ולהפוך אותו יפה יותר ולהוסיף מטבחון לנכסים האלה בהרבה פחות כסף מאשר כשאתה צריך להפעיל צנרת וניקוז עד הנכס הזה. אז אתה צריך לחפש נכסים כאלה שחסרים לאנשים אחרים.
עכשיו, כל זה נאמר, אולי זה עדיין לא מספיק כי זה נראה כאילו אתה מחפש בעיירה שאין בה הרבה מלאי. זו בעיה. אם אתה בעיירת קולג' ואין הרבה רישומים שיוצאים לשוק עכשיו, זה הולך להיות קשה. חלק מזה נובע מכך שמוכרים לא מוציאים את בתיהם לשוק כי הם מחכים שהמחירים יחזרו לעלות. מוכרים ראו, "ובכן, המחירים ירדו, אנשים מכרו ליותר בעבר. אני לא רוצה למכור את הבית שלי בפחות כסף". לוקח הרבה זמן עד שהם מגיעים למצב שהם פשוט מקבלים ברצון שזה מה שנכס שווה, וזה מתסכל קונים. אז אתה יכול לחפש בעיר אחרת ולחפש להשיג את אותו הדבר. עיר קולג' שונה שיש לה יותר מלאי, זו שיטה אחת שאתה יכול לקחת. לחלופין, תוכל להשתמש בכמה מהשיטות היצירתיות כמו נהיגה תמורת דולרים, דילוג על מעקב. אתה יכול להסתכל על שכונות ולמצוא את הנכסים הרשומים כשטחים רבועים יותר. הרבה מזה הם נתונים ציבוריים.
אז אם אתה יכול למצוא מערכת למציאת הבתים ששטחם לפחות 3,000 רגל מרובע, אתה יודע שסביר שיהיו להם יותר חדרי שינה וחדרי רחצה, אתה יכול ללכת לדפוק על הדלתות שלהם, אתה יכול להתקשר לאנשים האלה, אתה יכול לשלוח אותם אותיות. אתה יכול לנסות למצוא בעלים שמוכן למכור, אבל שוב, זו לא החזר גדול על הזמן שלך. הסיכויים למצוא את הבית שאתה רוצה ואז יש להם גם מוכר שמוכן למכור והוא גם יעשה את זה במחיר שאתה רוצה הוא מאוד קשה. אני יודע שהרבה אנשים משלמים כסף כדי לקחת את הקורסים האלה, וזה מאוד פופולרי כרגע מכיוון שקשה למצוא עסקאות, אז אנחנו בחוץ מנסים להשתמש בשיטות יצירתיות.
מה שאף אחד לא אומר לך זה בעצם כמו לעבוד במשרה מלאה. לעתים קרובות אחרי כל הזמן שהיית צריך להשקיע כדי לגרום לזה לקרות, היית מרוויח יותר כסף אם רק היית מקבל עבודה ועובד. אז זו לא תמיד השיטה הטובה ביותר. מה שאני כן רוצה לומר זה אל תתייאש. אתה מנסה לעשות זאת בתקופה מאוד קשה בשוק. אנחנו נמצאים בקיפאון. המוכרים לא רוצים להוריד את המחירים שלהם כי הם עדיין לא נואשים. קונים לא רוצים או לא יכולים לשלם את המחירים הגבוהים יותר שהמוכרים רוצים, ואין מספיק מלאי כדי לאזן את זה, אז פשוט הישאר במאבק. אתה אף פעם לא יודע מתי הרישום הבא יצוץ.
מה שאתה רוצה לוודא זה שאתה רואה את זה קודם. אז הגדר את המסנן שלך כך שיראה לך רק בתים עם לפחות 2,500, באופן אידיאלי 3,000 רגל מרובע, יש יותר חדרי אמבטיה, ואז תסתכל על כל הבתים שיוצאים ובדוק אם יש יותר מדה מרובע בבית זה ממה שהרישום אומר בפועל או שניתן להמיר כך שתוכלו להפוך אולי בית עם חמישה חדרי שינה לשישה חדרי שינה, בנוסף יש לו מוסך שניתן להמיר לשניים עד שלושה חדרי שינה עם מטבחון וחדר רחצה. אם אתה יכול לעשות משהו כזה, אתה יכול למצוא דרך לגרום לנכס לעבוד עבור מה שאתה מחפש לעשות.
בסדר. השאלה הבאה שלנו מגיעה מג'וש לואיס בסן דייגו. ג'וש אומר, "אני אוהב את כל התרומות שלך ל-bp. אתה איתן יציב למשימה". ובכן, תודה לך על זה, ג'וש. "באיזושהי הקשר, אני הבעלים של נכס בסן דייגו. יש לי גישה לנתח גדול של הון עצמי, בערך 350,000 עד 450,000 בהתאם להערכה, ואני רוצה להשתמש ב-HELOC בשילוב עם שיטת BRRRR כדי לרכוש את הנכס להשכרה הראשון שלי ולהתחיל את המסע שלי. שאלה, במבט לאחור על הקריירה שלך, אם היית נותנת לך את אותה נסיבות, האם היית מוצא את זה יותר מועיל ללכת אחרי נכס יקר אחד גדול יותר כמו 300,000 $ מתקן עליון ל-BRRRR בשוק קליפורניה הרווחי? או שהיית מחפש נכסים רבים, למשל, בשוק הכדורגל של ה-SEC, כמו נכסים של 250,000 דולר? לנסיבות שלי, אני נותן יותר ערך לתזרים המזומנים, אבל אני כן מבין שיש עוד גורמים שמשחקים כאן עם ניהול פוטנציאלי למרחקים ארוכים, שכבר רכשתי את ספר ה-BRRRR שלך וגם את השקעות הנדל"ן שלך למרחקים ארוכים. תודה לך על הזמן והנטייה שלך לחנך".
ובכן, ג'וש, תודה על השליטה שלך בשפה האנגלית. אמרת גם נטייה וגם עמידה וגם נסיבות הכל בשאלות שלך כאן. מרשים מאוד, ידידי. בסדר, בוא נחזור לדבר הראשון שאמרת. במבט לאחור בקריירה שלך, "אם היית נותנת לך את אותה נסיבות, האם היית מוצא את זה יותר מועיל", עוד מילה גדולה, "לחפש נכס אחד יקר יותר או כמה נכסים קטנים יותר?" אני לא מסתכל על מספר הנכסים כדרך לגשת לשאלה הזו. עכשיו, אני אגיד באופן כללי, פחות עדיף, כי ככל שיש לך יותר נכסים, כך קשה יותר לנהל אותם. ככל שהם הופכים יקרים יותר ומתגעגעים ליותר דברים.
אז אני בכלל נוטה לקנות נכס של מיליון דולר מעל שני נכסים של 500,000 דולר, אבל זה לא תמיד כל כך פשוט. הייתי מסתכל יותר על הסכום הכולל של ההון שפרסתי, בסדר? אז אם אני הולך לקנות נדל"ן בשווי מיליון דולר, בין אם זה למעלה משני בתים של 500,000 דולר או בית של מיליון דולר או שלושה בתים של 1 דולר, מספר הבתים הוא לא המקום שבו אני מתחיל. מה שהייתי מסתכל עליו הוא הערך של הנכסים שאני קונה. מה תוכנית המשחק כאן? מה המחזה? אני חושב שאנשים מצליחים יותר בטווח הארוך, משקיעים בתחומים שמעריכים גם במחיר וגם בתזרים המזומנים, בסדר? לעתים קרובות זה ממוסגר כמו תזרים מזומנים או הערכה, וזה לא נכון. כשעשית את זה כל עוד אני עשיתי, אתה מתחיל לזהות דפוסים. ומה שאתה רואה זה האזורים שמעריכים ומוערכים גם מעריכים בשכירות. השניים כמעט תמיד הולכים יד ביד. וכך תזרים המזומנים גדל עם הזמן בדיוק כמו שערך הנכס גדל עם הזמן.
כשאתה קונה בשווקים הזולים האלה, הבתים של 150,000 דולר, זה לא שהם לא מעריכים, זה שגם שכר הדירה לא עולה. וכל מי כאן שקנה נכסי סוהר מחזיק במערב התיכון, אני מקבל מהם הללויה אמן, וכולם אומרים עכשיו, "הלוואי שמישהו היה אומר לי את זה", כי ההנחה לגבי נדל"ן היא שדמי השכירות הולכים לעלות מדי שנה, אבל המשכנתא שלך תישאר זהה. זה מה שהופך את הקנייה והחזקה לכל כך חזקה.
אבל זה לא קורה בכל שוק. בחלק מהאזורים כמו דטרויט, אינדיאנה, המערב התיכון בכלל, דמי השכירות עשויים לעלות, אבל הם קטנים מאוד. לפעמים זה יכול להיות כמו 10, 15, 20 דולר בשנה. זו הבעיה שיש לי עם הנכסים הזולים יותר שלי. לעומת הדברים שקניתי באזורי גידול גבוהים יותר שהיו יקרים יותר, אתה מקבל לפעמים קפיצות גדולות בשכר הדירה. הנכסים שלי בקליפורניה זינקו ב-200 דולר, 300 דולר בשנה בשכר דירה. אז זה יכול לעבור מ-1,500 ל-1,800 ל-2,100 ל-2,500 במשך תקופה של ארבע שנים. וכאשר קנית אותו וזה היה הגיוני כשקיבלת אותו לראשונה ב-1,500, זה ממש נחמד ב-2,500. זו האסטרטגיה שאני רוצה לנקוט.
עכשיו, זה לא עובד אם אתה צריך להיכנס לזה ואתה צריך את תזרים המזומנים מיד, וזו הסיבה שאני אומר לאנשים כל הזמן, נדל"ן זה דבר רע להשקיע בו אם אתה צריך כסף עכשיו. זה דבר שבו אתה כל הזמן דוחה סיפוקים. זה לשים 20 דולר בכיס של המעיל שלך ואז למצוא אותו מאוחר יותר כמו, "אוי, מגניב, שכחתי שהכנסתי את זה לפה." זה כמו חשבון חיסכון טעון שהולך לגדול עם הזמן. נדל"ן עובד הרבה יותר טוב כאשר אתה נותן לו ציר זמן ארוך יותר לצמיחה, כמו שתילת עץ. אתה לא יכול לצפות לפירות בשנה הראשונה ששתלת את העץ. אם זה המצב שבו אתה נמצא, אתה צריך לעשות משהו אחר. אתה צריך לשתול שיח או שאתה צריך לגדל גן של פרחים שניתן לקצור ולמכור וזה הולך להיות יותר עבודה. זה לא כמו לשתול עץ שפשוט דוחה הכנסה פסיבית כל הזמן. להכנסה פסיבית לוקח זמן להתפתח.
אז הדבר הראשון שהייתי אומר לך כשאתה בוחן מה עליך לעשות כאן הוא להשקיע בתחום שסביר שיצמח, בסדר? כשאני מדבר על דרכים להרוויח כסף בנדל"ן, יש בעצם 10 דרכים להרוויח כסף בנדל"ן שהגעתי למסקנה וחמש מהן קשורות להון עצמי, בסדר? הראשון שתיארתי זה עתה הוא מה שאני מכנה הון שווי שוק. זוהי בחירה בשוק שיש סיכוי גבוה יותר להעריך מאשר בשווקים אחרים. זה לא ספקולציה, זה לא ניחוש. זה שימוש בחינוך ובעובדות כדי לקבל החלטה מושכלת.
הבא הוא מה שאני קורא להון טבעי. זו רק אינפלציה בשילוב עם פירעון ההלוואה שלך. זה יקרה לא משנה מה אתה קונה, אבל תזמון השוק יכול לעזור. כשאתה קונה בשווקים שבהם יש סיכוי גבוה יותר לראות לחצים אינפלציוניים, סביר יותר שתרוויח כסף בנדל"ן. אז כשאני רואה את האינפלציה מתגברת, אני משקיע יותר זמן ויותר כסף בנדל"ן לעומת העסקים שלי. אם אני רואה את האינפלציה מואטת, הייתי נוטה פחות להשתגע לקנות נדל"ן והייתי נוטה יותר להכניס כסף לעסקים או למאמצים אחרים. כשאני אומר לשים כסף, אני מתכוון להשקיע בהם זמן ואנרגיה.
דרך נוספת שבה אתה יכול לבנות הון עצמי בנדל"ן היא לקנות את מה שאני מכנה קניית הון, וזו רק השגת עסקה טובה. זו קנייה פחות משווי השוק. אז אם אתה מחפש נכס של מיליון דולר ואתה יכול להשיג אותו תמורת 825,000 $, זה עתה קנית הון עצמי בשווי 175,000 $. אז העסקה עצמה משחקת תפקיד בזה. ואז הדרך הרביעית שבה אני מדבר על יצירת הון היא לכפות הון עצמי. זה יהיה משהו כמו ערך מוסף. אתה נכנס לשם ואתה הולך לשפר את זה קוסמטי או שאתה הולך להוסיף לזה מדה רבועים. אתה הולך לעשות משהו כדי שהנכס יהיה שווה יותר.
עכשיו, אני לא מחפש עסקאות שיש להן אחד מהאלמנטים האלה, אם כי אני עשוי לקנות עסקה שיש בה אחד מהאלמנטים האלה אם יש בה הרבה, אם אני יכול להוסיף המון ערך, אם הוא סופר חם שׁוּק. אולי אני קונה לשוק ממש חם, אני קונה נכס סוהר כי אני מאמין שההון העצמי של הערכה עומד לפצות על היעדר ערך מוסף כי אין מה להוסיף, נכון? או אולי ההפך. אני אכנס לשוק שלדעתי לא הולך לגדול מאוד ואני אפילו לא מבין בזה הרבה, אבל אני רואה שיש כל כך הרבה ערך שאני יכול להוסיף לנכס שעושה את זה שווה את זה. אבל באופן כללי, אני מחפש קצת מכל הארבעה. אני לא זוכר מה החמישי מעל הראש שלי. אולי אצטרך לחשוב על זה.
אבל ככה אני רוצה שתחשוב. "איך אני יכול להוסיף ערך לנכסים האלה שיבנו לי הון עצמי אם אני לא צריך את תזרים המזומנים מיד?" עכשיו, זה לא אומר שתזרים המזומנים לא משנה. מה שזה אומר זה להתמקד בהון העצמי שלך ואז להמיר אותו לתזרים מזומנים. הרבה יותר קל לבנות חצי מיליון דולר הון עצמי ואז ללכת להשקיע את זה בשביל תזרים מזומנים מאשר לנסות לחסוך 500,000 אלף דולר ולהשקיע את זה בשביל תזרים מזומנים. זה עשוי לקחת לך 40 שנה לחסוך 500,000 דולר. זה הרבה כסף. אתה יכול לבנות את זה במשך שלוש עד חמש שנים אם אתה משתמש בשיטות שתיארתי זה עתה בכל הנוגע ליצירת הון עצמי ואז לשפר את ההון העצמי הזה בעצמך. אז הדבר הראשון שהייתי עושה הוא שהייתי הולך לשווקים כמו קליפורניה. וקניתי אותו בזמן נהדר. זה היה סתם מזל מטומטם. קיבלתי הרבה הון עצמי כי התחלתי לקנות ב-2009 עד 2013, ואז עשינו הרחבה כמותית, ובום, השוק זינק.
ואז קניתי אותו בשוק נהדר. קליפורניה עלתה יותר מאשר בשווקים אחרים. קניתי גם טוב. קניתי אותם בשווי שוק, וכך באתי עם קצת הון עצמי. מה שלא עשיתי בקליפורניה זה שלא הכרחתי הון עצמי. לא קניתי נכסים ואז תיקנתי אותם כי לא הבנתי כל כך טוב בנדל"ן. לא הבנתי בבנייה, לא ידעתי איך להסתכל על נכס ולראות לו חזון כמו מה שאני יכול לעשות עכשיו. אז זה דבר אחד שהייתי משנה, הוא שאם הייתי נכנס לזה איפה שאתה נמצא בעיניים שלי עכשיו, הייתי מסתכל על ארבעת הדברים האלה ורואה איך כל ארבעת הדברים האלה מתאימים. לזה אנחנו קוראים משקפי גרין. כשאתה מסתכל על נדל"ן מהעיניים שלי, אתה מחפש את ארבעת הדברים האלה.
אני לא אוהב את מספר הבתים בשוק אחד כי זה נותן אשליה של בטיחות, כמו, "ובכן, פיזרתי את זה על פני שלושה בתים." רק לעתים קרובות אתה קונה שלוש בעיות במקום עסקה טובה אחת, נכון? אתה לא שומע על אף משקיע, לפחות בכל הקריירה שלי, שהרוויח הרבה כסף בקניית נדל"ן זול והשגת הרבה ממנו. זה לא עובד. זה כמו ללכת לשוק הפשפשים, כן, אתה יכול לקנות הרבה, לא נייקי, אלא אופניים. אתה יכול לקנות הרבה נעלי Bikey כי הן זולות, אבל הן מתפרקות ממש מהר והן עושות לך שלפוחיות והיית רוצה שלא קנית אותן ואז אתה לא רוצה ללבוש אותן ואז אתה מנסה להיפטר מהן. אותם ברגע שאתה יכול והפראייר הבא נכנס והם קונים אותם.
מה שאתה שומע לגבי רכישת נדל"ן הם שלושת הכללים, זה מיקום, מיקום, מיקום. יש סיבה שכל הלבנים המלוחים אומרים את אותו הדבר. הם קנו את המיקום הנכון. אתה רואה את וורן באפט נותן את אותה עצה בכל הנוגע למניות. הוא לא מחפש להשיג את עסקת המאה. הוא מחפש לקנות את החברות הטובות ביותר, שיהיו המקבילות למיקום בנדל"ן, והוא מחפש לקנות יותר כשהשוק יורד, מה שיהיה שווה ערך לעלייה טבעית או לאינפלציה ולהחזר הלוואות בעולם שלנו. הוא משתמש באותם עקרונות שאני מדבר עליהם עכשיו, אבל הוא מיישם את זה בבורסה.
ובכן, בשוק הנדל"ן, כך זה עובד. אתה מדבר על תזרים מזומנים, כמובן שאתה רוצה את זה, כמובן שאתה צריך לרצות את זה. כולנו צריכים לרצות את זה. מה שאני רוצה לייעץ לך זה שאתה לא צריך את זה עד לפנסיה. אתה לא צריך תזרים מזומנים עד שאתה פשוט לא יכול לעבוד יותר או שאתה לא רוצה לעבוד יותר. אז אם אתה יכול לעכב את זה, אם אתה יכול לתת לנכס לבנות עבורך הון עצמי, ונניח שאתה קונה נכס של מיליון דולר ב-825,000, זה יעלה ל-1.2 או אולי שני נכסים ששווים מיליון שאתה משלם בסך הכל 825,000 והם עולים ל-1.2 ואז סוג השוק של דוכנים ואתה מוכר את אלה ב-1031 לפרויקט מתקן חדש, אתה הולך לפי רכוש בשווי 2 מיליון דולר ומקבל את שניהם ב-1.67 ואז הם עולים ל-2.4, אתה' מחדש למעשה יצירת הון עצמי בכל סיבוב של כדור השלג הזה שיורד במורד גבעה.
ואז כשיש לך את ההון העצמי הזה, לך להשקיע אותו בתזרים המזומנים ואז לשחזר את התרחיש שלך ולהחליט, "האם אני רוצה להמשיך להשקיע? האם אני רוצה לצנן? האם אני רוצה לעזוב את העבודה שלי? מה הצעד הבא שלי?" יש לנו הרבה יותר אפשרויות אם אתה לוקח את הדרך שאני נותן לך עכשיו, שרוב האנשים לא רואים. אני מסתכל על זה קצת אחרת, וזו הסיבה שאתם כאן בשביל לראות את הפרק של גרין.
ורק הזכרתי לעצמי שאני עושה פרק של Seeing Greene, אז עכשיו האור ירוק מאחורי. אני נשבע שאנשים כמוני עושים את הדברים הכי מטופשים על הדברים הכי מטומטמים, כאילו אני יכול לתת תגובה מבריקה לשאלה כלשהי ואנשים אומרים, "מבולבל", אבל אני לא זוכר להפוך את האור לירוק לירוק לפני שאני מקליט. זה מאוד נפוץ אצלי. אני צריך לשים את המפתחות והארנק שלי בטלפון באותו מקום כי אם לא, אצא מהבית בלי אחד מהם. אני נורא בגלל זה. אז אם אי פעם תעשה טעויות, אם אי פעם תעשה דברים חסרי מחשבה, אם אי פעם הצלחת להרביץ לעצמך על שעשית משהו שאתה חושב שאסור לך, השאר לי תגובה. ספר לי מה הם הדברים שאתה עושה שאף אחד לא יודע או גורמים לך להרגיש כל כך מטומטם שאתה יכול לחלוק עם כולנו? ובואו נראה אם אנשים אחרים עושים את אותן טעויות.
אני יודע שאקבל תגובה ממישהו שיגיד, "איך אני אמור לדעת שזה פרק של Seeing Greene אם האור כחול מאחורי ראשו של דיוויד?" אנחנו מקבלים כאלה מדי כמה זמן כשאני שוכח לעשות את זה, למרות שהכותרת תגיד לראות את גרין, ואני אתחיל את ההצגה בכך שאומר את זה לראות את גרין. תמיד יש מישהו שאוהב, "אני מבולבל. האם זה לראות ירוק או לראות כחול?" מה אני עושה עם האור הזה?
בסדר, השאלה הבאה שלנו היא סרטון מג'סטין פאק בניו יורק.
ג'סטין:
היי דיוויד, תודה רבה על יצירת הפודקאסט הזה. תהנה מאוד מהעובדה שכולכם לוקחים את הזמן כדי לענות על השאלות שלנו ולעזור לנו למתחילים. אז כולכם תמיד מדברים על כך שהפריצה לבית היא אסטרטגיה מצוינת להתחיל. ובכן, השגתי את השלב הראשון וקיבלתי פריצת בית. הצלחתי לחיות בזול מאוד, והשכרתי את הבית שלי ליד החדרים. זו משפחה יחידה בדאלאס שקניתי ב-2019. עכשיו שכרתי את כל החדרים ועברתי מהבית. הבעיה היא שהנכס לא רווחי, מפסיד קצת יותר מ-200 דולר בחודש בהוצאות אחרי שהכל הובא בחשבון, אבל עדיין לא עברתי לא לשלם עבור שירותים, אינטרנט ודברים אחרים שם. אז עכשיו יש לי כמעט 100,000 דולר הון עצמי בנכס לאחר שהמגיפה צצה, ואני מחפש דרכים להפוך את הנכס לרווחי יותר או להבין אם כדאי לי למכור אותו. תן לי לדעת את מחשבותייך. תודה.
דוד:
ג'סטין. דברים טובים, בנאדם. זו שאלה מצוינת ואתם נותנים לי במה להתבכיין על נדל"ן בצורה שאני כמעט ולא מגיע אליה. אז אני מעריך שאתה מודה לי על הכנת התוכנית, אבל אני רוצה להודות לך ולכל מאזין אחר שיש לנו על ששאלת שאלות נהדרות כי לא הייתה לנו את התוכנית הזו בלעדיה. ותאמין לי, הרבה אנשים נמצאים באותה עמדה שלך ונאבקים באותו מצב שלך, אז הם יאהבו לשמוע את זה.
בסדר, בוא נפרק את זה קצת. כשהתחלתי להשקיע, עלתה לי המחשבה הזו. זה היה כמו 2007 וניסיתי להבין מה אני יכול לקנות, ודיברתי עם סוכנים והייתי כמו, "כן, אני רוצה נכס שיכניס יותר כסף ממה שעלה להחזיק בו." והם צחקו עליי כמו, "נדל"ן לא עובד ככה. אתה לא קונה נכס שמכניס יותר כסף בכל חודש ממה שהוא עולה, לפחות לא כשאתה קונה אותו לראשונה". זה היה בשיא של התפוצצות השוק, ולכן כמובן שום דבר לא הלך לתזרים מזומנים באותו זמן. ולא לחצתי על ההדק. אני שמח, כי בהמתנה קיבלתי הזדמנות טובה יותר.
אבל כן הבנתי משהו באותו רגע. במובן מסוים, הם צדקו. נדל"ן זורם רק אם אתה מקבל עסקה מדהימה או שאתה קונה בזמן מדהים או שאין מספיק תחרות על הנכסים שיש לך הזדמנות מדהימה, או שאתה מחכה. בסדר? עכשיו אני יודע שזה הולך להישמע כמו חילול השם עבור המשקיעים בתזרים המזומנים שם בחוץ, אז רק תקשיבו לי. כאשר אתה מסתכל על מדינות אחרות, אוסטרליה, אירופה, דרום אמריקה, הנדל"ן שלהם לא זורם מזומנים כשאתה קונה אותו.
זה מטורף. זו סוג של תופעה אמריקאית. אף אחד שקונה בטורונטו לא מקבל תזרים מזומנים. מעט מאוד אנשים שמשקיעים ברוב האזורים בקנדה מקבלים תזרים מזומנים. למעשה, התחומים היחידים שבדרך כלל עושים תזרים מזומנים היסטורית בכל עת הם התחומים שבהם הניהול מהווה נטל. אתה למעשה צריך לעשות את זה כמו עבודה לנהל את הנכס ולנהל את הדיירים. זו לא הכנסה פסיבית. התרגלנו לזה כי יצאנו מהתרסקות ענקית בכלכלה ובנדל"ן שלנו שאף אחד לא רצה להחזיק בנכסים האלה ואף אחד לא רצה לקנות. אז בסופו של דבר קיבלנו הרבה יותר דיירים. ואז גם שילבנו את זה עם פריחה כלכלית אחרי ההתרסקות שבה כולם מרוויחים יותר כסף, השכר עלה. ערכם של נכסים אלה הלך וגדל. האינפלציה השתוללה. היה לנו את השילוב המושלם הזה שאתה יכול לקנות נדל"ן במחירים נמוכים להפליא ואז הכלכלה זינקה לאחר מכן. קיבלת את הטוב משני העולמות. התוצאה הייתה שתזרים המזומנים הפך לנורמה.
וכך כמשקיעים, היינו פשוט מעיינים ב-Zillow מסתכלים על כל בית ואומרים, "מה יש את תזרים המזומנים הטוב ביותר?" וזה היה מדהים. קפצתי פנימה בשתי הרגליים, נכון? עבדתי מאה שעות בשבוע כשוטר, חסכתי כמה שיותר כסף כי הרגשתי כמו סופר מריו כשהוא נוגע בפרח והוא בלתי מנוצח וכל מה שנגעתי בו מת, זה מה שעשיתי. אני כמו, "אחי, אני הולך בריצת ספרינט מתה ואני קונה כמה שיותר מהנדל"ן הזה." התעריפים היו נמוכים, ערכי הנכסים היו נמוכים, הכל זרם מזומנים. יכולתי לקנות בשווקים הטובים ביותר ויכולתי להזרים מזומנים, וקיבלתי הערכה. הייתי כמו, "הכל היה נהדר", והכל נעצר בצרחות ברגע שהתחלנו להעלות תעריפים, ועכשיו כולנו מתוסכלים. "אני לא יכול לגרום לזה לתזרים מזומנים. אני עושה משהו לא בסדר. אני מבלבל. אני גרוע בזה. אולי אני צריך ללכת לעשות משהו אחר." לא, זה בעצם נורמלי.
שום דבר באוסטרליה לא הולך לתזרים מזומנים. שום דבר בקנדה לא הולך לתזרים מזומנים. שום דבר באירופה לא זורם. למעשה, אם אתה הולך לאזורים אחרים של העולם, אתה לא מקבל הלוואות FHA. אתה לא מניח 3.5% על נכס. למעשה, אף אחד לא נותן הלוואות ל-30 שנה בשיעור קבוע של 3% או 4%. אף אחד לא נותן הלוואות בריבית קבועה ל-30 שנה בשום מקום. לא היית עושה את זה. לא היית מלווה את הכסף שלך ב-4% למשך 30 שנה קבועה. זה קורה רק בגלל שהממשלה שלנו נותנת חסות להלוואות האלה. יצרנו מערכת שלמה כדי לשמור על שיעורי ריבית נמוכים, ואני לא אכנס לזה כרגע, אבל זו הסיבה שהתחלתי את The One Brokerage כי הוקסמתי מאיך שההלוואות עובדות, ורציתי ללמוד עוד על זה ולהיות מסוגלים לעזור לאנשים לקנות נדל"ן ממלווים שהם יכולים לסמוך עליהם. אבל הבנתי, "אוי אלוהים, זה מטורף."
אם תיסע למצרים, הם יבקשו ממך להוריד 50% ויהיה תשלום בלון בעוד שנתיים-שלוש, בסדר? זה כמעט כמו הלוואת בנייה. הרבה אנשים במדינות אחרות משלמים מזומן עבור הבתים שלהם, וזו הסיבה שהבתים עוברים מדור לדור. אתה לא יכול לקנות את זה. בסדר? אז זה קצת רקע עד כמה קשה להשקיע בנדל"ן במקומות אחרים.
הנה מה שלמדתי ב-2007. גם אם שילמתי מחירים גבוהים עד כדי גיחוך עבור הנדל"ן הזה והפסדתי כסף מדי חודש, כשאתה מסתכל על שכר הדירה שעולה עם הזמן, המשכנתא שלך נשארת זהה לאורך זמן, העיקרון מוחזר על חוב לאורך זמן, הכנסתי את זה לגרף בעצם וראיתי שיש נקודת איזון בערך שבע שנים שבה הייתי מפסיד כסף כל שנה וב-XNUMX שנים אתחיל להרוויח כסף. ואז אמרתי, "בסדר, ובכן, כמה כסף אפסיד במשך שבע שנים? ועכשיו כשאני מרוויח כסף, כמה זמן אצטרך לחכות לפני שאקבל החזר על הכסף שהפסדתי?" ובערך תשע שנים שמתי לב כמו, "בסדר, עכשיו נשברתי אפילו מתזרים המזומנים." זה עוד לפני שמקבלים את ההלוואה. זה לפני שאתה מקבל כל סוג של הערכה. זה רק בגלל עליית דמי השכירות.
והבנתי, "ובכן, אם אני הולך להחזיק בנכס הזה למשך 30 שנה, 40 שנה, 50 שנה, ואני רק צריך לחכות תשע שנים לפני שאשבור את השוויון, זה לא סוף העולם, במיוחד אם השוכר משלם עבורי את המשכנתא. אז כשהסתכלתי על זה בפרספקטיבה של 30 שנה והרצתי את המספרים, ראיתי, "אין שום דבר שמתקרב אפילו לזה. אני רק צריך להיות מסוגל לעשות את זה תשע שנים של הפסד כסף, ואז אני זהוב". עכשיו, בבקשה תפסיק לצרוח. אל תצעק על הטלפון שלך. אל תצעק על המחשב שלך. אני יודע מה אתה חושב, כמו, "אל תעשה את זה לעולם." אני לא אומר לכם ללכת לעשות את זה. אני אומר שזה הגיוני לעשות את זה אם אתה נוקט בגישה ארוכת טווח. כשאנחנו נוקטים בגישה קצרת טווח, כשאנחנו אומרים, "אני רוצה לעזוב את העבודה שלי עכשיו, אני צריך למצוא דופלקס כדי שאוכל לעשות את זה. אני צריך כסף עכשיו. אני רוצה לקנות טסלה עכשיו. אני צריך סיפוק מיידי", נדל"ן הופך להיות מאוד מתסכל.
אין לי כמעט עסקאות שהכניסו לי המון כסף ישירות מהשער, אבל יש לי אפס עסקאות שלא מכניסות לי כסף אחרי שבעלותי אותן במשך זמן מה. ולמדתי שסיפוק מושהה הוא באמת הסוד לבניית עושר כמו גם להשקעה בנדל"ן. העסקאות שקניתי, יש לי אחת בראש עכשיו, בסדר? זה בקתה בגודל 8,000 רגל מרובע שקניתי בהרי סמוקי. זה היה בבעלותו של בכיר בקוקה קולה או בפפסי, אני מבלבל ביניהם, אבל הוא היה אחראי לפיתוח הארוחה בעלת הערך הנוסף במסעדות מזון מהיר. אז הוא גרם להם למכור יותר משקאות מוגזים כי סודה הגיעה עם כל ארוחה בודדת כשהם עשו את הארוחות הנוספות.
הוא בנה את המקום המדהים והמדהים הזה, בסדר? קניתי את זה וזה מכניס לי כסף. זה מצליח כי זה יכול לישון כמו 30 עד 40 אנשים. זה מאוד ייחודי. אני נוטה לקנות נדל"ן שלא נופל רק בתבנית חותך עוגיות, וזו הסיבה. אבל כשאתה מסתכל כמה אני יכול לגבות ללילה בנכס הזה, חלק מהבקתות האחרות שלי אולי נוסעות ב-200, 300 דולר ללילה. זה כמו הדברים הזולים, בסדר? אז אם אני מקבל עלייה של 10% על זה בשנה, וזה יהיה ממש טוב, אני עולה 20 עד 30 דולר ללילה. אבל במקומות היקרים האלה שאולי אני יכול לגבות 1,500 ללילה, עלייה של 10% היא 150 דולר ללילה.
עכשיו תכפיל 20 דולר ללילה פעמים כמה שיותר, 200 ימים בשנה, או 150 כפול 200 ימים בשנה, ובשנה הבאה אני מקבל עלייה של 10% באופן היפותטי על ה-1,500, שעכשיו הפכו ל-150 לזה, אז אני מקבל עלייה של 10% על ה-1,650. אוקיי, עכשיו דמי השכירות שלי עולים 165 דולר ללילה. זה מתחיל לעלות באופן אקספוננציאלי כי קניתי נדל"ן יקר יותר בשווקים שלא לקח מיד... זה לא גרם לי להמון תזרים מזומנים מיד, אבל זה יגדל כדי להרוויח הרבה יותר תזרים מזומנים.
העיקרון הזה הוא מה שרציתי להדגיש. עכשיו, אני רוצה להחזיר את זה לתרחיש הספציפי שלך, אחי. אתה מפסיד כסף עכשיו, אבל הרווחת מאה אלף דולר של הון עצמי אז לא הפסדת כסף, בסדר? אתה צריך לעבור הרבה חודשים של הפסד של 200 $ בחודש לפני שתשבור את השווי של 100,000 $ של ההון העצמי שיש לך. אז השאלה היא לא, "האם אני צריך למכור את הדבר הזה מיד ולא להפסיד את ה-200 לחודש?" אלא אם כן הכספים שלך נמצאים במצב שאתה לא יכול לסבול את המכה הזו. אם אתה חי בין משכורת למשכורת, 200 דולר לחודש זה הרסני.
אם אתה לא יכול למצוא יום אחד של שעות נוספות או עבודה צדדית... כלומר, אני מכיר מלצרים שמרוויחים 200 דולר ללילה בעבודה במשמרת במסעדה, בסדר? ואם אמרת לי, "דייוויד, אתה צריך לעבוד פעם בשבוע." לא, פעם בחודש במסעדה כדי לא להפסיד כסף על עסקת הנדל"ן הזו. אתה הולך להפסיד 200 דולר בחודש על העסקה, אבל אתה הולך להרוויח 200 דולר בחודש במסעדה. האם הייתם מוכנים לעבוד פעם בחודש במשך 30 השנים הבאות כדי שנכס ישולם ויזכה במלואו? למעשה, זה אפילו לא יצטרך להיות למשך 30 שנה כי בשלב מסוים שכר הדירה הולך להדביק את הקצב. זה לא מובן מאליו כן, תעשה את זה. בסדר?
הסיבה שאתה מרגיש רע היא אולי אגו. אתה מסתכל על משקיעים אחרים שמרוויחים כסף. אתה מסתכל על המאזן שלך מדי חודש ואתה אומר, "טוב, אני מפסיד כסף. אני עושה את זה לא נכון." אולי לא. אולי ככה נדל"ן תמיד עבד לאורך זמן. האנשים שמוכנים להפסיד בטווח הקצר כדי להרוויח כסף בטווח הארוך הם שעבדו.
עכשיו, אני מקווה שזה לא יישאר ככה, אבל אני מתכוננת למציאות שבה תור הזהב שבו אתה רק מתנדנד לתפוחים, אתה פשוט מכניס את הפה שלך לשם ויצאת ואתה מקווה שהתפוח שלך גדול יותר מאשר התפוחים האחרים, אבל תמיד יש לך תפוח, זה יכול להיגמר. אני לא יודע. אני לא יודע, אבל אני יודע ששמרנו על ריבית ממש נמוכה במשך זמן רב. ואם בכלל רצית בית, היית צריך לשלם יותר מדי. לא יכולת לקבל בדיקות. נכנסת למלחמת הצעות, היה לך מאוד לא נוח, לא ידעת עם מה תסתיים, וזה היה מסוכן. ואני יודע שגם זה לא היה בריא גם אם קיבלת תזרים מזומנים מיד.
עכשיו, כשאנחנו נותנים לריביות להגיע לרמות נורמליות יותר באופן מסורתי, כולנו מתחרפנים ואומרים, "זה לא איך עובד נדל"ן." יכול להיות שאנחנו צריכים לקבל שזה הנורמלי החדש. ומיקום, מיקום, מיקום הופך להיות חשוב. למה? כי שם עולים דמי השכירות. כשאתה קונה במיקום הטוב ביותר או שאתה קונה את הנכס הטוב ביותר, דמי השכירות עולים בכל מקום ואתה יוצא מהחור הזה מהר יותר. אתה יוצא מהר יותר מהבור של הפסד כסף.
עכשיו, אני לא אומר לאף אחד כאן, לך לקנות נכסים שמפסידים כסף, בסדר? אם אתה יכול להימנע מזה, הימנע מזה. אני אומר, ג'סטין, שאולי לא תהיה במצב הגרוע ביותר אי פעם. יכול להיות שזה האגו שלך או שאתה משווה את עצמך לעסקאות של אנשים אחרים שגורם לך להרגיש רע עם זה. בסדר? זה דאלאס, טקסס. זהו אחד השווקים החמים בארץ. אם הייתי צריך לבחור שוק לשים בו את הכסף שלי במהלך 15, 20 השנים הבאות, דאלאס, טקסס תהיה בשלושת המקומות הראשונים שלי. זה שוק מדהים. אתה הולך להמשיך למחוץ אותו הן בגידול שכר הדירה והן ברכישת צמיחת הון בדאלאס. זה מקום נהדר להחנות את הכסף שלך. זה יגדל מהר יותר מאשר אם תמצא מקום שהמזומנים זרמו בחיוב 200 דולר, אבל פשוט היה עומד בסטגנציה מנקודה זו ואילך. אני לא חושב שזו השקעה גרועה.
עכשיו, זה שלוש מיטות, שלוש וחצי אמבטיה, בסדר? מה אם יש לך רק חמש מיטות, שלוש וחצי אמבטיה? האם תוכל למכור את הנכס הזה, להעביר את הכסף הזה לנכס אחר בדאלאס, טקסס שיש בו חמישה חדרי שינה? זה עשוי לפתור את בעיית תזרים המזומנים שלך מיד ואתה הולך לקבל יותר הערכה, בסדר? עשית הכל נכון. הרגע קנית בית קצת קטן מדי. אם היו לך רק עוד שני חדרי שינה, אולי אפילו חדר שינה אחד נוסף, לא היה לך תזרים מזומנים שלילי. אז זו בעיה שקל לפתור לך. תמכור אותו, העבר את ההון העצמי שלך לעסקה אחרת שיש בה יותר חדרי שינה. בום, תזרים המזומנים שלך חיובי. שמור אותו בשוק הזה לטווח ארוך, נכון? אתה רוצה לשתול עץ בדאלאס, פשוט לעקור אותו, לשתול עץ נוסף גם בדאלאס.
אבל גם אם אתה לא יכול, מסיבה כלשהי אם לא, זה לא אומר שעשית עסקה גרועה. אתה הולך להרוויח הרבה כסף על העסקה הזו. עזוב את הציפייה שנדל"ן אמור להיות גלולת הקסם שפותרת את כל הבעיות שלך ביום הראשון. אתה מסתדר מצוין, בנאדם. ולמדת הרבה מהעסקה, בסדר? אתה אמור להכפיל את ההשקעה בנדל"ן. אתה האדם שצריך להשקיע יותר, לקנות יותר נכסים, לעשות טוב יותר על כולם. פשוט בצע את ההתאמה הקטנה. כשאתה רץ ליד החדר, אתה צריך עוד חדרים. זה כל כך פשוט, נכון? אם אתה רוצה למכור מכוניות, תמכור מכוניות יקרות יותר.
לפעמים יש דבר קטן שאנחנו יכולים לצבוט שעושה הבדל עצום בתשואות שאנו מקבלים. בשבילך, ברגע שאני רואה שקנית שלושה חדרי שינה, שלושה וחצי חדרי אמבטיה, אני רק חושב שהלוואי שצוות דיוויד גרין היה מייצג אותו כי לא היינו נותנים לך לקנות בית עם שלושה חדרי שינה. היינו מחפשים בית עם חמישה חדרי שינה שיש לו גם את היכולת למסגר חדר שינה נוסף מתוך מאורה ולהפוך אותו לשישה חדרי שינה, ואז תרוויח הרבה כסף.
אבל אני אגיד לך, תזרים המזומנים בנכס הזה יחוויר בהשוואה לכסף שאתה מרוויח לשלם את ההלוואה שלך ולתת לערך לעלות עם הזמן. תודה רבה על שאלתך. זה היה ממש ממש טוב. תחזיק מעמד דאלאס. דמי השכירות ימשיכו לעלות בזמן ששאר המדינות לא עומדות בקצב כי זה מקום מצוין להשקיע בו הרבה אנשים עוברים. שלח לי שאלה נוספת אם אתה רוצה להעמיק במה אתה יכול לעשות כדי למכור את הנכס הזה, על מה אתה צריך לדבר עם הסוכן, איפה אתה צריך לרשום אותו והיכן אתה יכול לשים את הכסף בנכס חדש.
בסדר, כולם, תודה על הגשת השאלות הללו. אני אוהב את זה. למעשה, דיברתי הרבה יותר זמן ממה שאני עושה בדרך כלל על חלק מהשאלות האלה, כי אני כל כך נלהב מהשאלות האלה. ואני יודע שכל כך הרבה מכם אוהבים נדל"ן בדיוק כמוני, ואתם מתוסכלים בטירוף. קשה מאוד למצוא מקום לשים את הכסף שלך לאורך זמן. הצלחת רק על ידי התגברות על הפחד מהשקעה ואנחנו היינו כמו, "פשוט תעשה את זה. פשוט עשה זאת. פשוט תעשה את זה", וכולם עשו טוב. זה לא כל כך רק להתגבר על הפחד. עכשיו אתה צריך להתגבר על הפחד ואתה צריך להיות מוכן לקחת כמה גושים ואתה צריך לחפש עסקה קשה מאוד. זה זמן קשה יותר להשקיע מכל מה שראיתי. יחד עם זאת, הפוטנציאל כנראה גדול יותר ממה שהיה אי פעם. בסדר?
קניתי הרבה נדל"ן לאחרונה, ואני יודע שכאשר התעריפים אכן ירדו, העסקאות האלה שהיו כמו מה, הולכות להיראות מדהימות מיד. ועם הזמן עם האינפלציה, אני רוצה שתיק בשווי 50 מיליון דולר יעלה, לעומת תיק בשווי 15 מיליון דולר שיגדל עם הזמן. בסדר. בקטע הזה של התוכנית, אנחנו הולכים לשתף כמה מהתגובות ביוטיוב, ואני רוצה לשתף את ההערות שלכם. אז אם תהיו כל כך אדיבים, עברו למדור התגובות בעמוד היוטיוב של BiggerPockets וספרו לי מה אתם חושבים על התוכנית. זה מצחיק? אתה אוהב את זה? אתה מתעצבן שאני כל הזמן שוכח להפוך את האור לירוק, או שההומור בעצם מפרק את ההצגה? תיידע אותי.
ההערה הראשונה שלנו מגיעה מסוזן אוון. "דייוויד גרין, תודה שהפרק הזה הוא האהוב עליי בשנתיים של האזנה." זה מגיע מפרק 723 שעשינו. "אני מאוד מעריך את העצה שנתת לוותיק בפרק הזה." ובכן, תודה לך סוזן ותודה לכל הוותיקים ששירתו את ארצנו ושירתו את חבריך האמריקאים במה שעשיתם. כבוד לך.
הבא מגיע מלקסי יורק. "אני אוהב כמה אמיתי הוא שומר את זה!" עם סימן קריאה. זה די אמיתי. "יותר מדי משפיעני מדיה חברתית שם בחוץ שמטיפים לחדשות מזויפות ומטעים אנשים." תודה לך, לקסי. זה לא משהו שאתה אי פעם הולך לקבל ממני. כשהשוק התפוצץ והאינפלציה ירדה, אמרתי לאנשים, "אתם חייבים לקנות. אתה צריך לשים את הכסף שלך איפשהו." ועכשיו, כשהיא האטה, אני אומר לאנשים, "קחו את הזמן שלכם ותבחרו עסקה, אבל חכו. תן לעצמך מסלול ארוך של הנדל"ן הזה שאתה קונה. אל תצפה שזה יפעל מיד מיד." היי, אם היינו יכולים לקחת תשעה חודשים לגדל תינוק ברחם ונוכל לחכות כל כך הרבה זמן לשמחה שיש לנו ילד, אתה יכול לחכות כמה שנים לפני שהנכסים שלך יזרום מאוד.
בסדר. ומתוך OmarKansas1, "כן! כל כך שמח שהקשבת לפודקאסט של נייט ברגאצה. חיבבתי אותך בעבר, אבל פשוט קפצת בהרבה רמות בספר שלי, כשראיתי אותו בווגאס בשבת." תודה לך על זה, עומר קנזס. אני אוהב את נייט ברגאצה. הוא קומיקאי מצחיק. בדוק את התוכניות שלו בנטפליקס. זה המקום שבו קיבלנו את הרעיון לקרוא תגובות כי הייתי מקשיב לפודקאסט שלו והמאזינים היו אומרים את הדברים הכי מצחיקים והוא היה מנסה לקרוא את זה בתוכנית. זה היה מאוד מצחיק. זו הסיבה שאנחנו עושים את זה כאן. אז תודה על זה.
כמו כן, אם אתה רואה את נייט בהופעה, תגיד לו לבוא אלינו. אנחנו רוצים להכניס את נייט לפודקאסט BiggerPockets וללמוד על הסיפור שלו. אם הוא משקיע בנדל"ן, במה הוא משקיע, או אם הוא סתם עושה בדיחות לפרנסתו ואין לו מושג לעשות מה לעשות עם כסף, לכו ספר לו על BiggerPockets ותראה אם הוא יבוא להופעה שלנו. נשמח לקבל אותו.
בסדר, אם לא ידעת לפני שהמשכנו הלאה, יש תוכנית יוטיוב חדשה שאני אשתתף בה, בסדר? זה בערוץ היוטיוב BiggerPockets. אנחנו הולכים לדבר על אנשים שרוצים לעשות קריירה בתחום הנדל"ן, בניגוד פשוט להיות משקיע במשרה מלאה. יש לך שאלה לגבי איך לצמוח בעבודה הנוכחית שלך? אתה רוצה לעבוד בנדל"ן או שאתה רוצה למקסם את הרווחים שלך? אנחנו יוצרים תוכנית YouTube חדשה לגמרי, העוסקת בשימוש ב-W2 שלך כדי להתחיל להשקיע ולהגדיל את העושר שלך. השתמש ב-biggerpockets.com/david ובחר את שאלת העבודה בטופס, בסדר? אז אם אתה רוצה להיות בתוכנית הזו, אתה הולך אל biggerpockets.com/david. אתה שולח את השאלה שלך, אנחנו מנסים לעזור לך. אם אתה רוצה ללכת לתוכנית ההיא, אתה הולך לאותו מקום, biggerpockets.com/david ופשוט לחץ על התיבה שאומרת "שאלת עבודה", ונוכל לענות על השאלה שלך בפודקאסט השני.
אז זה מיועד לאנשים שאוהבים נדל"ן, אבל הם לא מוכנים פשוט לקפוץ פנימה בשתי הרגליים, לעזוב את העבודה שלהם ולנסות לעשות את זה כסיטונאי. בסדר? לפעמים להרוויח יותר כסף ב-W2 שלך זה דבר טוב. לפעמים פתיחת עסק היא דבר טוב. ואני מניח שאם אתה חושב על זה, להפוך לסיטונאי זו צורה של פתיחת עסק. זה לא סוג של פשוט להיות משקיע נדל"ן במשרה מלאה ולחיות מהכנסות השכירות. זה מה שעשיתי. אז אם אתה אוהב נדל"ן ואתה אוהב לעבוד ואתה אוהב להרוויח כסף ואתה אוהב מצוינות, עבור אל BiggerPockets.com/david והשאיר לי שאלה שם.
בסדר. הקליפ הבא שלנו מגיע מבריאן לוסי בקולורדו.
בריאן:
השאלה שלי היא, יש לי כמה עסקאות שנמצאות בחוזה שלנו כרגע, ואני רוצה מימון עבור אחת מהן במיוחד, אבל ניסיתי למצוא מלווים פרטיים שבהם אני יכול להשתמש שיממנו את הנכס. אני מנסה לברר איך הייתי נוהג לבדוק אנשים שאני מוצא בפייסבוק. אני חלק מכמה קבוצות בפייסבוק ואני רוצה לוודא שהאנשים האלה לגיטימיים ולא ירמו אותי מהכסף שלי כי כבר קרה לי המצב הזה פעם אחת וזה היה הרבה כסף . אז אני תוהה איך אתה מבצע בדיקה של מלווים פרטיים כדי לברר אם הם מלווים לגיטימיים. היה לי בחור אחד שאמר לי לשלוח לו כסף לפני הסגירה כדי לעשות משהו ניהולי. אני מעריך כל עזרה שתוכל לעזור לי עם זה. תודה רבה, דוד. אוהב את ההצגה. תודה.
דוד:
בסדר, בריאן, תודה על השאלה הזו. ראשית, מצטער מאוד לשמוע שנסרקת על ידי מישהו. יש הרבה הונאה. יש אנשים עם חשבונות אינסטגרם מזויפים שאומרים שהם אני ולא. אני למעשה לחוץ מזה כי אני חושב שאנשים ישלחו קישורים שנראים כאילו הם באים ממני כדי לגרום לאנשים להירשם לדברים שאני עושה וזה לא הולך להיות אני. אז אתה צריך להיות מאוד זהיר בבדיקת מקומות לפני שאתה שולח כסף.
דרך אחת שהמלצתי לאנשים להיזהר ממנה היא לבקש ממני תזכיר קולי אם אתה חושב שזה אני שמבקש ממך משהו, כמו, "היי, אתה יכול לשלוח לי סרטון? אתה יכול לשלוח לי תזכיר קולי?" אתה יודע איך הקול שלי נשמע, זה יהיה קשה יותר לשכפל. עכשיו, לגבי איך זה קרה עם מלווה פרטי, זה צריך להיעשות דרך חברת כותרת. אוקיי, הכסף צריך ללכת לחברת הכותרת והם לא צריכים לשחרר שום דבר ממנו עד שזה יהיה נאמנות. זו הדרך שבה הייתי נמנע מזה, היא שאם אתה רק שולח כסף הלוך ושוב בין אנשים שאתה לא מכיר, אין שם מערכת חיסון. אין לך הגנה. אז אני מנסה להימנע מזה.
אבל למען האמת, מעולם לא הייתה לי בעיה שמישהו יקרע אותי כי לוויתי כסף רק מאנשים שהכרתי או שהכירו אותי. אני לא מבקש מהם כלום. אין, "שלח לי את הכסף הזה תמורת דמי ניהול לפני שאתן לך חבורה מהכסף שלי." זה פשוט לא אמור לקרות, בסדר? אם יהיו עלויות סגירה מהמלווה הפרטי הזה, הן צריכות להיעשות דרך חברת כותרת והיא צריכה לממן את חלקם בכסף שהם מלווים לך לחשבון הנאמנות, ואז תוכל לממן את דמי הניהול שלך או כל דבר אחר. הם מחייבים אותך בחשבון הנאמנות הזה, וחברת הכותרת יכולה לשחרר להם את הכספים שלך רק לאחר שיש להם את הכספים עבורך.
אתה רוצה שיהיה לך צד שלישי ניטרלי שיגן עליך אם אתה לא מכיר את האדם. מאוד מצטער שקרה, אבל תודה ששיתפת את זה עם הקהל שלנו כדי שאנשים נוספים לא ייקרעו כי אני יכול לראות בעתיד, זה כל כך קל ליצור פרופילים במדיה חברתית. זה כל כך קל להעמיד פנים שהוא מישהו אחר. הונאת החוטים הזו הולכת להיות נפוצה יותר ויותר.
בסדר. השאלה האחרונה שלנו מגיעה מהתר צ'ה באזור המפרץ. הת'ר אומרת, "סוף סוף אני בשלב שבו אני מחויבת להשקיע אבל צריכה להסתכל מחוץ למדינה. כרגע אני מסתכל על דאלאס, אינדיאנפוליס, אטלנטה וג'קסונוויל. אני מחפש השכרות לטווח ארוך ויש לי קרוב ל-800 דירוג אשראי עם כסף שנחסך וללא חובות. בתור משקיע נדל"ן חובב בפעם הראשונה, אתה ממליץ למצוא משהו שלא צריך שיפוץ? שכרתי כל חיי, אז באמת שאין לי ניסיון בעבודה עם קבלנים מכיוון שאני באמת מחפש מקום מחוץ למדינה. יש לי את רובד הלחץ הנוסף של לא להיות קרוב לשוק שבו אני מסתכל. תודה על הזמן שהקדשת".
בסדר, ובכן, קודם כל, הת'ר, אם אתה באזור המפרץ, תפנה אליי. אתה אף פעם לא יודע מתי אתה צריך עזרה בנדל"ן בקליפורניה, וקיבלתי אותך כשזה יגיע. אבל אם מדובר בהשקעות למרחקים ארוכים, בדוק את הספר שכתבתי על הנושא הזה. וכן, למען האמת, אם אין לך ניסיון בהשקעה בנדל"ן או הכרת בנייה או עבודה עם קבלנים, אל תיקח על עצמך פרויקט מחוץ למדינה. זו אחת הדרכים המהירות ביותר שאנשים יכולים לעשות טעויות גדולות ולהפסיד כסף גדול. למעשה, האנשים שעושים עסקאות מחוץ למדינה שיש להם שיפוצים בפעם הראשונה, אם הם לא מפסידים כסף, פשוט התמזל מזלם. זה קורה כל הזמן. בסדר?
אז אני לא רוצה שתקנה פרויקט שצריך שיפוץ מלבד דברים קטנים שהנדימן יכול לטפל בהם, ולסוכן שלך יש הפניות והם יכולים לפקח עבורך על הפרויקט אם אתה לא שם. במקום זאת, הייתי מתמקד בניסיון לקנות דירת נופש ולהעביר אותה על ידי חברה שבאמת יש לה ניסיון לעשות זאת. אני יכול ליצור איתך קשר עם חברת ניהול נכסים שבה אני משתמש אם אתה באזור ג'קסונוויל. הם עושים השכרות לטווח קצר. אני מנסה לזכור את שם העיר שבה הרבה אנשים מצליחים מאוד. זה לא עולה לי בראש עכשיו, אבל אם תפנה אליי, במיוחד כשאתה יליד אזור המפרץ, אעשה כמיטב יכולתי לחבר אותך עם אנשים. אשמח לתמוך בך ולחפש דרכים בהן תוכל לתמוך בי.
בסדר, כולם. זו ההצגה שלנו. אני רוצה לדעת בתגובות, האם דיברתי עם ארוך? האם אתה אוהב את זה כשאני מדבר יותר זמן? האם אתה בסדר עם הופעות שנמשכות קצת יותר? האם אתה רוצה לשמור על אלה סופר, סופר צמודים כי אתה על לוח זמנים? ספרו לי מתי ציר הזמן, אם תרצו הופעות ארוכות יותר או מופעים קצרים יותר, כמו גם מה אתם חושבים על חלק מהקשקושים שעשיתי. זה הועיל לך? למדת על עקרונות הנדל"ן? או שאתה רק רוצה להגיע לעניין הנינוח? אנו קוראים את ההערות הללו ואנחנו מתאימים את הגישה שלנו בהתבסס על מה שאתה אומר. שוב תודה לך על הזמן שהקשבת. אני יודע שתשומת לב היא יקרה ואתם יכולים ללמוד מכל אחד, אז אני מאוד מעריך שאתם כאן לומדים ממני ומנו ב-BiggerPockets.
אם אתה רוצה לעקוב אחרי וללמוד יותר על מה שאני עושה, אתה יכול ללכת אל davidgreene24.com, או שאתה יכול לעקוב אחרי במדיה החברתית @DavidGreene24 בטוויטר, אינסטגרם, יוטיוב, מה שזה לא יהיה שבא לך, אתה יכול למצוא אותי בכל מקום. אני הולך להקים נסיגה בסקוטסדייל בנכס שרוב ואני קנינו. אז אם אתה בעניין של הגדרת יעדים, בדוק את זה ב-davidgreene24.com/retreats. וגם, חבר'ה, אם תדלגו על המודעות של BiggerPockets, תפסיקו לעשות את זה. הקשיבו להם כי אני מפעיל מודעות בפודקאסט BiggerPockets, ואני רוצה שתשמעו על כמה מהמוצרים שתוכלו לקבל ממני בהם אוכל לעזור לכם. אז אם אתה כמוני ולפעמים אתה מדלג בין מודעות, אל תעשה זאת, כי יש שם ביצי פסחא. אולי תשמעי את קולי, מלא הבסיס העמוק והחלק, מספר לך על כמה מהדברים שקורים לי, איך אנחנו יכולים להיפגש באופן אישי ואיך אני יכול לעזור לך עם המטרות שלך. שוב תודה. אם יש לך דקה, האזן לסרטון אחר של BiggerPockets. ואם לא, אני אראה אותך בפעם הבאה.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- "תור הזהב" של תזרים המזומנים ולמה זה עלול להיגמר סוף סוף ב-2023
- כיצד לבצע סיבוב כאשר אינך מוצא "עסקה" בשוק הדיור של היום
- תזרים מזומנים מול שבח שווקים ומה שגורם להימור טוב יותר לטווח ארוך
- מה לעשות כאשר שלך נכס להשכרה אינו רווחי ואיך לדעת ששווה למכור
- בדיקה מלווי כספים פרטיים ומדוע לעולם אל תשלח כסף לאחד
- שיפוצים מחוץ למדינה ושיקום ומדוע משקיעים טירונים בנדל"ן צריכים להתרחק מהם
- סיפוקים מעוכבים ולמה זה ה דרך אמיתית לבניית עושר
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספר שהוזכר בהצגה:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :הוא
- $ 1 מיליון
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- שנים 20
- 2019
- 2023
- 50 שנים
- 67
- 7
- 8
- a
- יכולת
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- לְקַבֵּל
- גישה
- להשיג
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונות
- הושג
- לרכוש
- למעשה
- הוסיף
- תוספת
- התאמה
- מנהל
- מנהלי
- מודעות
- יתרון
- עצה
- לאחר
- סוֹכֵן
- סוכנים
- תעשיות
- כְּבָר
- למרות
- תמיד
- חובבן
- מדהים
- אמריקה
- אֲמֶרִיקָאִי
- אמריקאים
- כמות
- ניתוח
- ו
- אחר
- לענות
- כל אחד
- בְּכָל מָקוֹם
- בנפרד
- מושך
- תפוח עץ
- החל
- מריחה
- הערכה
- להעריך
- מעריך
- הערכה
- גישה
- בערך
- ARE
- AREA
- אזורים
- סביב
- AS
- נכס
- נכסים
- הנחה
- At
- אטלנטה
- תשומת לב
- קהל מאזינים
- אוסטרליה
- מחבר
- תִינוֹק
- בחזרה
- רקע
- רע
- איזון
- מאזן
- בסיס
- מבוסס
- בעיקרון
- לבת
- באטמן
- מִפרָץ
- BE
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- לפני
- מאחור
- להיות
- תאמינו
- תועלת
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- גָדוֹל
- גדול
- קצת
- לפוצץ
- כָּחוֹל
- ספר
- בום
- גבול
- שָׁאוּל
- קנה
- אריזה מקורית
- BP
- מותג
- חדש
- לשבור
- שבירה
- בריאן
- מבריק
- להביא
- שבור
- תיווך
- מובא
- מזנון
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- נבנה
- צרור
- ניטל
- עסקים
- עסקים
- לִקְנוֹת
- קונים
- קנייה
- by
- קליפורניה
- שיחה
- CAN
- יכול לקבל
- קנדי
- לא יכול
- הון
- מכונית
- קריירה
- זהיר
- מכוניות
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- היאבקות
- מאה
- אתגר
- שינוי
- ערוץ
- תשלום
- טְעִינָה
- זול
- זול יותר
- לבדוק
- בחרו
- בחירה
- עִיר
- בהירות
- ברור
- קליק
- סְגוֹר
- סגירה
- קוקה קולה
- מִכלָלָה
- קולורדו
- COM
- לשלב
- משולב
- איך
- נוח
- מגיע
- הערה
- הערות
- מְחוּיָב
- Common
- חברות
- חברה
- השוואה
- השוואה
- תחרות
- תחרותי
- לחלוטין
- המחשב
- הגיע למסקנה
- מבולבל
- לְחַבֵּר
- עִקבִי
- תמיד
- בניה
- הקשר
- להמשיך
- חוזה
- קבלנים
- תרומות
- תורם
- להמיר
- הומר
- עוגייה
- קריר
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינות
- מדינה
- זוג
- קורס
- קורסים
- לכסות
- להתרסק
- נוצר
- יוצרים
- יְצִירָתִי
- אשראי
- קריפטוס
- נוֹכְחִי
- כיום
- דאלאס
- נתונים
- דוד
- יְוֹם
- ימים
- מת
- עסקה
- דילים
- חוב
- עָשׂוֹר
- להחליט
- החלטה
- עמוק
- עמוק יותר
- עיכוב
- נדחה
- זה
- תלוי
- פרס
- מְתוּאָר
- הרסנית
- לפתח
- מתפתח
- DID
- דייגו
- הבדל
- אחר
- קשה
- לטבול
- ישירות
- מיואש
- לְהַצִיג
- מרחק
- מצוקה
- לא
- עושה
- דוֹלָר
- דולר
- לא
- דלתות
- כפילה
- מטה
- נהיגה
- ירידה
- כל אחד
- שכר
- קל יותר
- הקלה
- כַּלְכָּלִי
- כלכלה
- לחנך
- חינוך
- מאמץ
- ביצים
- מצרים
- או
- אלמנטים
- אמייל
- מאמצים
- מסתיים
- אנרגיה
- אנגלית
- להנות
- מספיק
- הון עצמי
- שווה
- נאמנות
- במיוחד
- אחוזה
- Ether (ETH)
- אירופה
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- כל
- כולם
- הכל
- אקסלנס
- לבצע
- מנהלים
- לצפות
- תוחלת
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- אקספוננציאלית
- נוסף
- עיניים
- פייסבוק
- גורמים
- מְזוּיָף
- חדשות מזויפות
- ליפול
- משפחה
- פנטסטי
- מהר
- מהר יותר
- המהיר ביותר
- חביב
- פחד
- מומלצים
- תשלום
- רגליים
- בחור
- מעטים
- להלחם
- תרשים
- ממולא
- לסנן
- בסופו של דבר
- לממן
- פיננסים
- מְמַמֵן
- מציאת
- גימור
- ראשון
- firsttime
- לסדר
- קבוע
- תזרים
- פרח
- זורם
- זורם
- להתמקד
- התמקדות
- לעקוב
- מזון
- כף רגל
- כדורגל
- בעד
- להכריח
- טופס
- פורומים
- קדימה
- מצא
- רביעית
- מסגרת
- הונאה
- תכוף
- חבר
- החל מ-
- מתוסכל
- מתסכל
- קרן
- מימון
- כספים
- מצחיק
- עתיד
- מִשְׂחָק
- מוסך
- גן
- כללי
- דור
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נותן
- נתינה
- Go
- מטרה
- שערים
- אל
- Goes
- הולך
- זָהוּב
- טוב
- ממשלה
- גרף
- גדול
- ירוק
- קבוצה
- לגדול
- גדל
- גדל
- צמיחה
- בחור
- לפרוץ
- פריצה
- חצי
- יד
- לטפל
- לִתְלוֹת
- לקרות
- קרה
- מתרחש
- קורה
- שמח
- קשה
- יש
- יש
- ראש
- בריא
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- שמיעה
- גובה
- לעזור
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- להבליט
- מצחיק
- הסטורי
- להכות
- להחזיק
- חור
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- לקוות
- המארח
- חַם
- החם ביותר
- שעות
- בית
- בתים
- דיור
- איך
- איך
- אולם
- http
- HTTPS
- עצום
- הומור
- מאות
- i
- חולה
- רעיון
- מיידי
- מיד
- מערכת חיסונית
- חשוב
- מרשים
- לשפר
- שיפור
- in
- באחר
- נוטה
- כלול
- הַכנָסָה
- להגדיל
- גדל
- מדהים
- בצורה מדהימה
- אינדיאנה
- אינפלציה
- אינפלציוני
- לחצים אינפלציוניים
- משפיעים
- אינסטגרם
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- אינטרנט
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- משקיע
- סוגיה
- IT
- עצמו
- iTunes
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- מסע
- jpg
- לקפוץ
- קפיצות
- ג'סטין
- שמור
- מפתחות
- יֶלֶד
- סוג
- לדעת
- יודע
- ידע
- חוסר
- שפה
- גָדוֹל
- גדול יותר
- אחרון
- מְאוּחָר
- שכבה
- עוֹפֶרֶת
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- יציאה
- עזיבה
- חוּקִי
- להשאיל
- מַשׁאִיל
- המלווים
- הַשׁאָלָה
- לתת
- רמה
- רמות
- לואיס
- LG
- החיים
- אוֹר
- כמו
- סביר
- קישורים
- רשימה
- ברשימה
- האזנה
- רישום
- רישומים
- קְצָת
- לחיות
- חי
- להלוות
- הלוואות
- מיקום
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- מחירים נמוכים
- מזל
- משתלם
- עשוי
- קסם
- ראשי
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- הצליח
- ניהול
- רב
- מריו
- שוק
- שווי שוק
- שוקי
- שליטה
- דבר
- לְהַגדִיל
- ארוחות
- אומר
- מדיה
- לִפְגוֹשׁ
- מוּזְכָּר
- שיטה
- שיטות
- יכול
- מִילִיוֹן
- מיליון דולר
- מיליון דולר
- בשווי מיליון
- אכפת לי
- דקה
- דקות
- חסר
- משימה
- טעויות
- מעורב
- רֶגַע
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- רוב
- מוטיבציה
- פה
- המהלך
- נע
- מספר
- שם
- המאוחדות
- יליד
- טבעי
- ליד
- בהכרח
- צורך
- צרכי
- שלילי
- נטפליקס
- נטרל
- חדש
- ניו יורק
- חדשות
- הבא
- NFTs
- לילה
- NIKE
- נוֹרמָלִי
- בדרך כלל
- מספר
- מספרים
- קטטה
- of
- לְעִתִים קְרוֹבוֹת
- בסדר
- זקן
- on
- ONE
- באינטרנט
- דעות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- מול
- אפשרות
- אפשרויות
- אורקל
- להזמין
- אחר
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלים
- בעלים של
- שלום
- חבילה
- עמוד
- נפרע
- מְזוּוָג
- מגיפה
- פרמטרים
- פארק
- חלק
- שותף
- חלקים
- צד
- עבר
- לוהט
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- עבר
- נתיב
- תבנית
- דפוסי
- תשלום
- משלם
- תשלום
- עפרונות
- אֲנָשִׁים
- אנשיו של
- לבצע
- תקופה
- אדם
- פרספקטיבה
- טלפון
- לבחור
- תמונות
- Pivot
- מקום
- מקומות
- תכנית
- שתילה
- פלטפורמה
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- אינסטלציה
- ועוד
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- פופ
- פופולרי
- תיק עבודות
- עמדה
- חיובי
- אפשרי
- פוטנציאל
- חזק
- העריכה
- יפה
- נפוץ
- מחיר
- מחירים
- יְסוֹדִי
- עקרון
- עקרונות
- קודם
- פְּרָטִי
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- מוצרים
- פרופילים
- משתלם
- פּרוֹיֶקט
- פרויקטים
- נכסים
- רכוש
- להגן
- מוּגָן
- .
- ציבורי
- לִרְכּוֹשׁ
- נרכש
- אַך וְרַק
- לרדוף
- גם
- מכניס
- מכניס
- שאלות ותשובות
- כמותי
- הקלה כמותית
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- להעלות
- משתולל
- רכס
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- שוק הנדל"ן
- מציאות
- להבין
- הבין
- סוכן מקרקעין
- טעם
- לאחרונה
- להכיר
- להמליץ
- מוּמלָץ
- שיא
- הפניות
- גמילה
- לשחרר
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- לייצג
- מיוצג
- כבוד
- תגובה
- אחראי
- REST
- מסעדה
- מסעדות
- תוצאה
- פרישה
- לסגת
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- להיפטר
- קרע
- מְסוּכָּן
- כביש
- תפקיד
- חֶדֶר
- חדרים
- עגול
- כללי
- הפעלה
- ריצה
- מסלול המראה
- בְּטִיחוּת
- אמר
- אותו
- סן
- סן דייגו
- שמור
- חסכת
- אומר
- הונאה
- תרחיש
- לוח זמנים
- בית ספר
- ציון
- צרחות
- חיפוש
- ה-SEC
- שניות
- סוד
- סעיף
- ראות
- קטע
- למכור
- סלרס
- מכירת
- שליחה
- תחושה
- סט
- הצבה
- שבע
- כמה
- שיתוף
- שיתוף
- משמרת
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- סִימָן
- פָּשׁוּט
- since
- יחיד
- מצב
- שישה
- לִישׁוֹן
- מאט
- קטן
- קטן יותר
- So
- נסק
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- משפיעים על המדיה החברתית
- נמכרים
- מוצק
- לפתור
- פותר
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- בקרוב
- קול
- דרום
- דרום אמריקה
- ספציפי
- במיוחד
- ספֵּקוּלָצִיָה
- נותני חסות
- התפשטות
- ריצה
- מרובע
- התמחות
- תֶקֶן
- התחלה
- החל
- החל
- פתיחת עסק
- התחלות
- מדינה
- להשאר
- שלב
- עוד
- מניות
- שוק המניות
- מניות
- עצור
- סיפור
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- לחץ
- מאבקים
- נאבק
- סטודנטים
- להגיש
- כזה
- סוּפֶּר
- תמיכה
- אמור
- סוזן
- מתג
- מערכת
- לקחת
- לוקח
- לדבר
- מדבר
- מסים
- נבחרת
- אומר
- עשר
- טסלה
- טקסס
- זֶה
- השמיים
- העתיד
- המדינה
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- שם.
- אלה
- דבר
- דברים
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- מחשבה
- אלפים
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- גאות
- זמן
- ציר זמן
- פִּי
- תזמון
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- טון
- גַם
- כלים
- חלק עליון
- נושא
- טורונטו
- סה"כ
- לגעת
- נגע
- מעקב
- באופן מסורתי
- תמליל
- טיפול
- להפעיל
- נָכוֹן
- סומך
- תור
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- ייחודי
- אוניברסיטה
- נטען
- us
- להשתמש
- כלי עזר
- לנצל
- חופשה
- בעל ערך
- ערך
- ערכים
- VEGAS
- נגד
- וטרינר
- ותיק
- ותיק
- וִידֵאוֹ
- חזון
- קול
- vs
- משכורת
- לחכות
- הַמתָנָה
- הליכה
- ארנק
- רציתי
- מִלחָמָה
- מקום צפוף מאוד
- וורן באפט
- דֶרֶך..
- דרכים
- עושר
- שבוע
- טוֹב
- מה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- יצטרך
- מוכן
- בחפץ לב
- חוט
- הונאת חוטים
- עם
- לְלֹא
- תוהה
- Word
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עובד
- עוֹלָם
- של העולם
- גרוע
- ראוי
- היה
- לכתוב
- כתוב
- טעות
- שנה
- שנים
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס
- Zillow