לראות את גרין: מיקור חוץ, פרישה עם נדל"ן והשקעה במכללה

דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 714. רוב האנשים בקולג' לא מסתכלים על זה כמו זמן להרוויח כסף. הם מסתכלים על זה כמו זמן ליהנות וזמן לגדול. אתה יכול לעשות את כל הדברים האלה ועדיין להרוויח כסף, אחי. אז הייתי דוחף אותך למציאת עבודה שבה תוכל להרוויח יותר ואז לגרום להוריך או למישהו אחר שאתה מכיר להחתים איתך הלוואה כדי לקנות נכס להשכרה, רצוי מישהו עם ניסיון כלשהו בהשקעה בנדל"ן. הם יכולים לחתום על העסקה ולוודא שהיא תעבוד בשבילך. אני אוהב את זה יותר מאשר לקנות בית שיש למישהו אחר עכשיו עם דיירים סבירים מאוד בעייתיים ולהתנסות ראשונה כמשקיע נדל"ן בתרחיש כזה.

דוד:
מה קורה כולם? זהו דיוויד גרין, המנחה של Seeing Greene. זה לא אירוני שאנחנו קוראים לזה Seeing Greene, אבל גם שם המשפחה שלי הוא Seeing Greene? מה הסיכויים שבסופו של דבר אנחה תוכנית בעלת שם זהה לשם המשפחה שלי? מטורף, נכון? היינו עושים את זה לפני שנים, אבל לא הצלחנו לחשוב על שם. בפרק של היום, אם לא האזנתם לפרק כזה בעבר, אני הולך לקבל שאלות והערות מכם, בסיס המאזינים שלנו, ואענה עליהם כדי שכולם ישמעו. זה עוסק בפרטי בניית עושר של נדל"ן, איך להתחיל את המסע שלך, איך לסיים את המסע שלך. קיבלנו קצת מהכל וקיבלנו הופעה נהדרת עבורכם היום.

דוד:
בתוכנית של היום, אתה הולך ללמוד מתי אתה יכול לחסום את הכספים שלך ואם אתה צריך להשתמש ב- HELOC או להמשיך לחסוך כסף כדי להרחיב את תיק ההשקעות שלך. היכן ניתן למצוא נכסים מחוץ לשוק שאינם נכסים אלא נכסים שאנשים אחרים לא מסתכלים עליהם או רואים, ומתי כדאי להתחיל למנף עזרה מעוזר, כמו גם את הדרך הטובה ביותר לעשות זאת.

דוד:
יש לנו שאלות מאנשים בקולג' שעדיין לא קנו את ביתם הראשון ואנשים שמתקרבים לפנסיה ומנסים להבין מה סוג הנכסים הטוב ביותר עבורם בתקופה שלהם בחיים. זה פרק מדהים שנהניתי לעשות. אני יודע שאתה תאהב להקשיב. אז חגרו את עצמכם ובואו נתחיל.

דוד:
לפני שנעשה זאת, הטבילה המהירה של היום היא מה ה-GPA שלך? שמעתם את היעדים שלנו ופגשתם את החניכים שלנו לתחילת 2023. ובכן, מה המטרה שלכם? האם אתה יכול להציב תוכנית ברורה והאם אתה יכול לנקוט בפעולה על התוכנית הזו כדי להפוך את 2023 לשונה וטובה ממה ש-2022 הייתה? זכרו, החיים לא משתפרים במקרה, הם משתפרים מבחירה. בסדר, בואו נגיע לשאלה הראשונה של היום.

אחמד:
שלום דויד. תודה ששיתפת אותי. הסיבה שאני מושיט יד היא כי אני קצת בצומת דרכים. אני עובד במשרה מלאה ככבאי ויש לי עסק לאימון אישי. יש לי גם דו משפחתי שמושכר במלואו. הסיבה שאני בצומת דרכים היא כי אני מרגיש שעם כמות הזמן שאני משקיע באימון אישי וכמות ההכנסות שהוא מייצר שאולי זה לא שווה את הזמן שלי ואולי אני יכול להרוויח יותר כסף במקום אחר. יש לי ידע די חזק בשוק הנדל"ן כאן בבוסטון. עם זאת, אין לי רצון להיות סוכן נדל"ן.

אחמד:
עבדתי עם הרבה פועלים, בעלי מלאכה, קבלנים כאן במכבי האש. אז רעיון אחד שהיה לי היה לשתף פעולה עם אחד מהם כדי להקים חברת בנייה, שאשתמש בהון ממנה, אחזיר אותו ישר לנדל"ן וגם אשלב את הנדל"ן עם חברת הבנייה עם קנייה ותיקון עוד בתים. אני לא יודע אם זה רעיון טוב. אני לא מכיר אף אחד שעשה את זה, אבל אני יודע שאני צריך לעשות משהו. אני יודע שאתה תמיד אומר שנדל"ן הוא משחק התעשר ואיטי, אבל אני עדיין לא מרגיש שאני מנצל את הזמן שלי בחוכמה ויכול להיות שאני משתמש בו טוב יותר. תודה רבה לך.

דוד:
דניאל, אני אוהב את השאלה. אני מנחש שהמבטא שלך הוא מבוסטון, חלק מהאזור הזה. עם זאת, אני לא יודע בוודאות, אבל זה מה שהייתי מנחש וגם מודה לך על השירות שלך כמגיב ראשון. יש הרבה דברים שאני אוהב בסיפור שלך. אני הולך לקפוץ לזה עכשיו. אתה חוצפן. אני אוהב את זה. אתה לא חולם. אתה לא יושב כאן כמו, "אני הולך לעזוב את העבודה שלי ואני פשוט הולך לעשות משהו ומקווה שזה יסתדר." אתה עובד בעבודה הזאת. זו עבודה קשה. כל מי שעובד ככבאי, מגיב ראשון מכל צורה, יש לך אכיפת חוק, יש לך את החובשים, יש לך דרגות פחות של פרמדיקים, יש לך תארים גבוהים יותר, לאנשים האלה יש כל כך הרבה מדיניות , הם צריכים להבין ולבדוק שהם צריכים לעבור ונהלים, הם צריכים לשנן אותם והם בעצם צריכים לבצע. הם לא יכולים פשוט להופיע בעבודה ולא לעשות כלום לרוב.

דוד:
יש הרבה כישרון במאגר הזה וזו אחת הסיבות שיש לי לב למגיבים הראשונים היא שהם מסוגלים לעשות יותר מאשר רק מה שהם עושים וחלק מהם רוצים את זה. אז בואו ניכנס לתרחיש הספציפי האמיתי שלך כאן. אתה עובד ככבאי. אתה עושה איזה מטבע נוסף בתור מאמן אישי. אני לא חושב שאימון אישי הוא עסק שאתה נכנס אליו כי אתה רוצה להרוויח כסף. זה משהו שאתה עושה כי אתה נלהב ממנו. אז זה לא דפיקה על מאמנים אישיים.

דוד:
הם משרתים מטרה אצילית להפליא, במיוחד אלה שלא מתאמנים עם האנשים החובבים, הם מתאמנים עם האנשים שהם נורא לא בריאים ולא בכושר והם צריכים מישהו שיש לו את המתנה ואת המיומנות של עידוד ו גישה חיובית ואחריות כדי לעזור להם להגיע לכושר.

דוד:
האנשים האלה מצילים ומאריכים חיים בדרכם שלהם בדיוק כמו שמגיב ראשון עושה. אנחנו לא מדברים על זה. אנחנו מדברים על שאם המטרה שלך היא להרוויח כסף, זה לא עסק שצריך להיות בו. אתה הולך להשתפר. אתה הולך להיות אומלל. אתה לא הולך להנות מזה. אני אוהב את הרעיון שלך להקים חברת בנייה וכנראה שהייתי רוצה לתת לך עצות לגבי דרך מעשית לעשות זאת.

דוד:
אז זה הולך להשתלב טוב מאוד עם העסק שלך להשקיע נדל"ן. זו גם תהיה דרך קלה יותר להרוויח כסף ועם הרקע שיש לך, ספציפית מאגר של אנשים שמכירים אותך, מחבבים אותך וסומכים עליך שאתה עובד איתם במכבי האש ובכיבוי אש אחרים, אתה מקבל קצת אמינות. אתה רוצה להיות הבחור שאנשים אומרים, "היי, אני שומע אותך מדבר על רצון לשפץ את המטבח שלך. אתה חייב להרביץ לילד שלי, אחמד. הוא יעשה את זה בשבילך. הוא דואג לנו". יש דרך לקדם עסקים מיד בעסק הזה.

דוד:
אני לא יודע אם הייתי רוצה להתחיל בבנייה. כשאני חושב על בנייה, אני חושב על קבלן ואז אני חושב על רישוי ואג"ח, וביטוח, והרבה עבודה שתצטרך לעשות מראש לפני שתיצור הכנסה כלשהי. אז אני לא יודע אם לזה התכוונת בבנייה, אבל זה מה שחשבתי. אני חושב יותר כמו שאתה מתחיל סוג של שירות שיפוצניק, אז אתה מתקן דברים שנשברים. אתה עובד כמו ריצוף. זה אחד גדול. ריצוף וצבע יכולים לעשות לך קצת עסקים מיד.

דוד:
אולי אתה מוצא כמה אנשים שיש להם קצת ניסיון עם קיר גבס, עם סלעים, עם עבודות עץ כדי שיוכלו לתקן ריקבון יבש שנמצא בחוץ. קצת נגרות. שום דבר ענק. קצת צנרת, כדי שתוכל להחליף כיורים, אתה יכול להחליף שירותים. דברים קוסמטיים. אתה רוצה להיות הבחור שיכול להיכנס ולהיות כמו, "היי, יש להם עסקה ב-Loe's או Home Depot או באינטרנט." תראה את הברז הזה. אני יכול להתקין את זה. אני יכול להביא לך שישה מהם במחיר הזה. והם אומרים, "וואו, זה נהדר. כן, תעשה את זה."

דוד:
ואז אתה רק צריך לעבוד על העבודה שלך, להוסיף את זה לעלות החומרים. בום, השגת לעצמך הצעת מחיר שאתה יכול להגדיר למישהו. זה קל מאוד ואתה יכול לייצר הכנסות לפני שאתה משקיע הרבה זמן, הון או אנרגיה בעסק. אם אתה הולך בדרך הקבלנית, אתה משקיע כמות עצומה של עבודה, זמן ואנרגיה שהושקעו במאמץ הזה לפני שאתה רואה דולר. אז אני לא אוהב את זה. התחל עם מסלול הנדימן. לאט לאט, ראה איזה סוג של הזדמנויות עסקיות אתה מקבל ואז חפש מומחים שאתה יכול להביא כדי לעזור לך עם סוג זה של עבודה.

דוד:
בסופו של דבר, תיצור מגעי קירוי. אתה תקבל שרברבים. אתה תקבל מעצבי נוף. אני חושב שאם אתה טוב בזה, אני מתכוון שאם הייתי מתחיל מחדש, סביר להניח שהייתי הולך בדרך הזו בניגוד להיותי סוכן נדל"ן כי יש צורך כזה באנשים שיכולים לעשות בנייה. אתה יכול להוסיף כל כך הרבה ערך לנכס או לחיים של אדם אם אתה יכול להיכנס ולעשות עבודה טובה ואמינה ולמעשה לעשות את הדברים האלה בזמן.

דוד:
אז אני אוהב את הרעיון הזה, במיוחד אם אתה שימושי. מדמיין שיש לך מידה מסוימת של כישרון מכאני. אם אתה עובד ככבאי כרגע, כנראה שאתה צריך ללמוד איך לתקן דברים, לתקן דברים, לחבר דברים, לתפעל את הציוד שבו אתה משתמש. אתה כנראה תתרגם טוב מאוד לעסקי הבנייה ואנחנו צריכים אנשים בעסק הזה שהם אנשים טובים. אז כן אחי, אני לגמרי מאחוריך. קיבלת את חותמת האישור של Seeing Greene. אני אשמח לראות אותך מתקדם עם זה ואז ספר לנו איך זה הולך.

דוד:
בסדר, השאלה הבאה שלנו מגיעה מפרדה שגרה בניו יורק ב-25 השנים האחרונות ורק עברה ללאס וגאס בתחילת השנה. פרדה אומר, "כחדש בהשקעות נדל"ן, אני באמת לא יכול למצוא תשואה חיובית במזומן עבור שכירות לטווח ארוך בווגאס. האם עלי לעבור לשוק אחר או שעלי לחכות שהמחיר יורד בווגאס כדי לצבור קצת ניסיון לפני שאעבור לשוק חדש?" זו שאלה טובה, פרדה. אני חושב שכולם שואלים אותו דבר.

דוד:
אני לא מוצא החזר מזומן בשום מקום. השאלה הייתה פעם היכן אני מקבל את ההחזר הכי גבוה במזומן? עכשיו השאלה היא האם אני יכול לקבל החזר במזומן? וזה מוביל אנשים להשקיע בשווקים הגרועים ביותר שעדיין מציגים צורה כלשהי של תשואה במזומן, לפחות בתיאוריה, ואז הם לרוב לא מצליחים. כנראה שתהיה לך תקופה קשה מאוד בשוק חם כמו וגאס. בכל שוק שאליו עוברים הרבה אנשים, אנשים רוצים לחיות.

דוד:
אתה לא רק מתחרה עם משקיעים, אתה מתחרה עם בעלי הבית הרגילים. אז פעם היה שרק בעלי בתים קונים טריפלקס, אבל עכשיו אנשים חכמים והם למדו, והם הקשיבו לדברים כאלה והם הבינו, "אני לא משקיע. אני רוצה בית מגורים ראשוני. אבל אני לא רוצה לשלם שלושה אלף בחודש. אני הולך לקנות את הטריפלקס הזה. אני הולך להשכיר את שתי היחידות האחרות ואני אשלם רק 500 לחודש ואשלם רק 700 לחודש במקום 3,000”.

דוד:
עכשיו, אתה מתחרה עם האדם שפעם היה פשוט הולך לקנות בית לגור בו לעצמו והוא מוכן לשלם יותר ממך כי הוא יוצא מכיסו רק 700 דולר במקום 3,000, מה שאומר שהם אתה מרוויח 2,300 בחודש ואתה מסתכל על זה כמו, "בנאדם, אני ארוויח רק מאה דולר בחודש או שאני לא ארוויח דולר בחודש על ההשקעה שלי." הם במצב יתרון בהשוואה אליך. יש להם מינוף במשא ומתן הזה ובכל שוק שאליו אנשים נכנסים, אתה מתחרה עם קונה דירה ראשוני, תהיה לך בעיה זו.

דוד:
אז זה לא רק בשבילך, זה בשביל כל מי שמקשיב שמתוסכל. לעתים קרובות אתה מנסה להשיג תזרים מזומנים בשוק שבו אתה מתחרה עם בעלי בתים רגילים והם הולכים לנצח אותך בכל פעם כי הם יכולים להרשות לעצמם לשלם יותר ממך. אין להם את אותן ציפיות שיש לך. הם מקבלים ריבית טובה יותר כבעל בית מגורים ראשוני לעומת משקיע וכן הלאה וכן הלאה.

דוד:
אז אם אתם מתעקשים לקנות נכס רב-משפחתי, וגאס אולי לא המקום הטוב ביותר לעשות זאת. כמו שאמרת, אולי תצטרך ללכת לחפש במקום אחר. אבל זה בדרך כלל המקום שבו אני נותן לאנשים את העצה האם אתה יכול לפרוץ לבית? אתה לא יכול להיות נוח לשנה או אפילו פחות מזה, אם משהו משתבש ואתה לא יכול להישאר איתו במקום שאתה קונה בית לגור בו, אתה הופך להאקר הבית שקונה את הטריפלקס במקום המשקיע שמפסיד כל פעם מחדש.

דוד:
אתה מקבל את הנכס ככה ואז תוך שנה אתה עוזב וקיבלת את הנכס הזה שעכשיו הוא תזרים מזומנים או קרוב, אבל אתה מוריד רק שלושה וחצי אחוזים, לא 20%. הוצאת שישית מהכסף, נכון? אתה יכול לעשות שישה כאלה עבור אותו סכום או קרוב לשישה שאתה יכול לקנות אחד אם מורידים 20 או 25%. אני אוהב לראות עוד משקיעים נוקטים בדרך זו. אני יודע שזה לא נוח, אבל לרוב זו האפשרות הרווחית ביותר שיש לך.

דוד:
אז אם אתה מתכוון לקנות בווגאס, סביר להניח שהייתי בוחן פריצת בתים ואם אתה לא מוכן לפרוץ לבתים, כנראה תצטרך לבדוק שוק אחר או ללכת להשכרה לטווח קצר מסלול או המסלול הרב-משפחתי בסביבה פחות תחרותית.

נאט:
היי, דיוויד וכל המאזינים של BP שם בחוץ, זה נייט, הקופירייטר של BiggerPockets Podcast Network. אני כאן עם שאלה מגורדון מאזור מפרץ סן פרנסיסקו. אני גם מאזור מפרץ סן פרנסיסקו. דייוויד נמצא באזור מפרץ סן פרנסיסקו כרגע. אז דיוויד, תוכל בבקשה לענות על השאלה הזו לכל מעריצי הווריורס שם בחוץ? גורדון שואל, "מצאתי את ההערות האחרונות של דיוויד על קאסל מול הערכה באזור המפרץ רלוונטיות במיוחד. אשתי ואני באמצע שנות הארבעים לחיינו ומחפשים לפרוש בעוד 10 עד 15 שנים. ממה שאני רואה, 1.5 מיליון דולר יכולים להביא לנו בית חד-משפחתי בחלק מבוקש יותר של אזור המפרץ, אבל יכול לשמש במקום זאת עבור רב-משפחתי של חמש עד שמונה יחידות ואזור פחות רצוי. מה יהיה המשחק הטוב יותר לפרישה בעוד 10 עד 15 שנים? עליית מחירי הדירות או עליית שכר הדירה? תודיע לנו, דוד."

דוד:
בסדר. תודה לך נייט על העזרה שלך עם השאלה שם ואז תודה לך גורדון ששאלת אותה. ראשית, אנחנו שכנים. אנחנו באזור המפרץ. אתה צריך לפנות אלי ישירות כדי שנוכל לעזור לך לעשות זאת. אותו דבר לגבי כל אחד אחר בקליפורניה. אני עדיין מוכר בתים כאן. עכשיו, עבור כל מי שלא נמצא בקליפורניה, בואו נעשה הנדסה לאחור את השאלה הזו כדי להבין איך אנחנו יכולים להשתמש בזה כדי ליישם עושר בכל מקום. ראשית, יש כמה נקודות מפתח בתרחיש של גורדון. יש לו 10 עד 15 שנים, שזה כמות הגונה של מסלול, ואני שמח שזה נזרק פנימה.

דוד:
דבר שני, השאלה היא האם אני מגיע בשכונה טובה, חד משפחתית או שכונה לא כל כך טובה, רב משפחתית? אלה לא אפשרויות נהדרות ללכת הלוך ושוב עם גורדון. אני לא רוצה לראות אותך נכנס לאזור לא טוב מולטי-משפחתי בשום אזור בארץ. עכשיו, אם אתה לא כל כך טוב אם אתה משווה את זה לשכונות הטובות ביותר בכל מקום ועכשיו אתה אומר, "טוב, זה לא נהדר, אבל זה B מינוס וזה לא כל כך טוב," זה בסדר.

דוד:
אבל אם אנחנו מדברים על שכונות כיתה ד', לא, אנחנו לא מתכוונים לקנות בשכונות האלה ויהי מה. זה פשוט לא הגיוני כי שכר הדירה לא הולך לעלות כמו שאתה חושב והכסף שאתה הולך לבזבז במקומות פנויים והבעיות עם פינוי ודיירים שהורסים נכסים הולכים להרוס כל כסף שאתה חושב אתה הולך להרוויח מתזרים מזומנים. אז זה לא קשור האם אני קונה בשכונה טובה או שבח בשכונה רעה לעומת הון עצמי, זה יותר לגבי האם אני קונה את זה בשכונה טובה או בשכונה טובה בשביל הערכה או בשביל הון עצמי?

דוד:
לא, זה אותו דבר. לשבח או לתזרים מזומנים. אני רוצה להבהיר שזה מה שאנחנו דנים כאן. אם אתה במצב שבו יש לך 10 עד 15 שנים, אתה כנראה הולך לקנות טוב יותר בשכונה הטובה יותר, נכס עליון מתקן, להוסיף לו ערך בעצמך, לקבל את העסקה הטובה ביותר שאתה יכול, נותנים לו להעריך ואז מחכים שהמחירים ירדו כך שהנכסים יעלו יותר בערכם.

דוד:
אם יש לך 10 עד 15 שנים, אני מרגיש די בטוח שבתוך פרק הזמן הזה, סביר מאוד שזה יקרה. אם היו לך שלוש עד חמש שנים, הייתי נותן לך עצות שונות מאוד. בסדר? עכשיו, נניח שנלך לכיוון השני. כשאנחנו אומרים שאנחנו הולכים לקנות מולטי משפחתי קטן, חמש עד שמונה יחידות. אני מניח שזו לא מולטי-משפחתי קטנה, אלא רק מולטי-משפחתי רגילה. חמש עד שמונה יחידות ואנחנו הולכים לקבל תזרים מזומנים.

דוד:
ברוב השווקים, אני אוהב את המשחק הזה יותר. אזור המפרץ אולי קצת שונה, אבל אני אוהב את זה יותר כי תזרים המזומנים שאתה עושה מחמש עד שמונה יחידות אלה יכול לשמש לקיזוז המשכנתא שתשלם על הבית שאתה רוצה לגור בו. הסיבה היחידה שאני אומר לגבי אזור המפרץ, שאולי לא תהיה ההימור הטוב ביותר שלך היא בגלל שהשכר כאן כל כך גבוה והמלאי כל כך נמוך שההערכה של נכס מתרחשת באופן טבעי אינה פרופורציונלית לשאר הנכסים. מדינה.

דוד:
לעתים קרובות אתה שומע אנשים אומרים, "אני לא מאמין שבית יכול לעלות 1.5 מיליון." אני מבין את זה, אבל גם אתה לא מקבל 100 דולר לשעה כדי להיות אחות בכל מקום שאתה גר. או שאתה לא כבאי, הם יכולים להרוויח 110,000 או אם אתה עובד שעות נוספות אתה יכול להרוויח 180,000. חלק מהאנשים שמאזינים לכבאים הזה מקבלים תשלום של 45,000 דולר בשנה והם חושבים שמיליון וחצי זה בלתי אפשרי. אז צריך לזכור שאזורים עם מחירי דירות גבוהים באמת, מנהטן, ניו יורק, דרום קליפורניה, אזור המפרץ או צפון קליפורניה קשורים לרוב לשכר גבוה מאוד ובגלל זה זה ככה.

דוד:
עכשיו, כשאתה משכיר לאנשים בשכונות הגרועות ביותר באותם מקומות כמו שאתה נמצא באיזור המפרץ, קליפורניה, אבל זו שכונה ממש גרועה, אתה משכיר לאנשים שהשכר שלהם לא מוערך באותה מידה ברמה של האנשים שקונים את הבית של 1.5 מיליון דולר, מה שאומר שיש לך בעיה מסוג חדש. כי למרות שהבית עצמו הולך להיות יקר, השוכר שאליו אתה שוכר לא מסוגל לקבל את העלאות השכר הגדולות האלה.

דוד:
אתה לא משכיר לאחיות ולכבאים. הם לא הולכים לגור בשכונה ד'. זו אחת הסיבות שאני אומר שאתה צריך להתרחק מהנכסים האלה. אתה לא מקבל אף אחד מהיתרונות של השוק שאתה מנסה להיכנס אליו. אתה מקבל את ההטבות האלה רק כאשר אתה מנצל את הדמוגרפיה של המיקום בפועל, שבמקרה זה יהיו אנשים העובדים בתעשיית הטכנולוגיה או בבריאות הציבור במקום כלשהו שיש לו תוכנית פנסיה שבה הם הולכים לקבל העלאות מה שהם עושים ויהיה להם כסף שזורם פנימה.

דוד:
אז אני אשמח לעזור לכם למצוא כמה מהשכונות המתפתחות. חפש בית שאתה יכול לעשות חיים ולהפוך. אתה פשוט מתקן את זה לאט עם הזמן. אתה מקבל הרבה מדה רבועים. אולי יש לו ADU שניתן להשכיר כדי להפוך אותו לנכס להשכרה. אולי יש לו ADU ויש לו מוסך או מרתף שניתן להסב, אז אתה יכול לקבל שלוש יחידות מתוך אחת. הכל חוקי לגמרי. הכל לגמרי לפי הקוד ואתה נהנה מעליית המחירים עם בתי מגורים צמודי קרקע בשכונה הטובה ביותר. אם הייתי הסוכן שלך, ואני מקווה שאצליח להיות. זו העצה שהייתי נותן לך.

דוד:
עכשיו, אני יכול לקרוא את התגובות מהתוכניות הקודמות ולראות מה כולכם אומרים. הראשון מגיע מ-Mecara Nuwan. "אני פשוט אוהב את הבחור הקירח הזה בשם דיוויד. אני אוהב את העובדה שאתה מגיב להערה שלילית על הצגת סיכונים נאותה למשקיעים. אני לא חושב שמישהו יכול לעשות יותר טוב ממה שאתה עשית. מַברִיק. אתה מגיב בצורה שלא יכולה להעליב אף אחד. אני פשוט אוהב אותך, דיוויד." ובכן, תודה לך על המקארה הזו. זה כנראה כמו ההערה הכי נחמדה שקיבלנו אי פעם עבור מישהו, במיוחד זה היה בגלל שהגבתי למשהו שלילי.

דוד:
מה שאני אוהב בך שמצביע על זה, ואני אסיר תודה לך שאמרת זאת, מקארה, זה שאני אוהב כשאנשים מביאים את העשן. אני לא מפחד שמישהו יגיד, "אני חושב שזה נשמע לא נכון. אני לא חושב שזה יכול לעבוד. או שזה בסדר לאתגר כל עוד אתה עושה את זה בכבוד ובמחשבה". בסדר? אל תקרא בשמות. אל תמציא האשמות של לשון הרע שאינן נכונות. זה לא מגניב. אבל אם רק תגידו, במקרה הזה מישהו חשב שאני לא מדגיש את הסיכון המתאים למשקיעים, מציג סיכון מתאים למשקיעים, אז כנראה שלדעתם הדגשתי אלמנטים מסוימים של נדל"ן תוך השארת אחרים בחוץ. אני רוצה שתעשו את זה. ספר לי עוד. תגיד לי מה אתה לא מבין. תגיד לי למה אתה לא מסכים.

דוד:
באים ממקום של סקרנות ואז כשאני נותן את התשובה, זה בדרך כלל פותח את הראש שלך למשהו שלא ראית קודם. אז אני מעריך, מקארה, שאתה מכיר בכך שעשיתי את זה בצורה לא פוגענית. אני חייב להגיד לך משהו, אמרת שבשנה שעברה זה גרם לי לנקוט בפעולה, הוציא אותי מניתוח, שיתוק וקניית את שלושת הנכסים להשכרה הראשונים שלי ב-16 החודשים האחרונים. וגם, מקארה, ברכות על קניית שלושה נכסים ב-16 חודשים. אני מאוד גאה בך. זה מצוין. ברור שאתה נוקט בפעולה. תמשיך לעשות יותר מזה ואז תעדכן אותנו כאן ב-BiggerPockets איך זה הולך.

דוד:
ההערה הבאה שלנו מגיעה מאן ווין. "תודה על הסרטון הזה. זה מעורר השראה ומניע. למדתי הכי הרבה מ-Seing Greenes יותר מכל שאר הסרטונים של BP. בבקשה, קח עוד כאלה ובואו נהיה יותר ירוקים." תודה. בכל פעם שאני שומע מישהו אומר שאני ידידותי לגרין או מודע לגרין, אני יודע שהם מדברים עליי.

דוד:
התגובה הבאה מגיעה מאת אני קופו. "היי דיוויד, אני שמח שמצאתי את BiggerPockets. לאשתי ולי אין הרבה אנשים במעגל שלנו שמתעניינים בנדל"ן. ככל שאני מקשיב יותר לתוכניות, אני מבין שהתרחבנו מהר ולא בדרך המסורתית, אז אנחנו חדשים ברכישות נדל"ן מסורתיות ונוטים להשכרה לטווח קצר. האם יש לך עצה, זו השאלה הכללית, אבל היה קשה למצוא מידע שלדעתי יעזור לנו לשלב הבא. אנחנו מנסים לנצל את הנכסים הקיימים שלנו אבל לא ממש בטוחים מאיפה להתחיל. תודה ומקווה לשמוע ממך."

דוד:
בסדר. זו הערה ושאלה ואני מעריך את זה שם, אני. זה הולך להיות מידע רחב מאוד כך שאנשים שמקשיבים לזה, אני יכול בקלות לתת עצות בכיוון אחר. פשוט קשה לענות על משהו כזה. אז פשוט קח את זה עם גרגר מלח, בסדר? זהו שוק שקשה להפליא להצליח, נכון? ואני יכול להגיד לך מדוע הריביות עלו עד כדי כך שלמשקיעים קשה מאוד להזרים מזומנים. אבל מכירות דומות לא ירדו מספיק כי אנחנו עדיין כל כך קרובים למועד שבו בתים שאנחנו מוכרים במחירי שיא, שמוכרים ושמאים יכולים בקלות להצדיק מחירים גבוהים בהרבה ממה שהשוק מוכן לשלם.

דוד:
אז יש לך לחץ בצד הערך שבו המחירים די גבוהים ממה שהם צריכים להיות ואז יש לך לחץ בצד התזרים כי הריבית גבוהה מה שהופך את הרווחיות לנמוכה ממה שהיא צריכה להיות. אנחנו תקועים בסיר הלחץ הזה בתור משקיעים. עכשיו, אם אתה אדם שמחפש לקנות בית רק כדי לגור בו, הם לא מרגישים את אותה רמת לחץ, בסדר?

דוד:
זה ספציפי למשקיעים שמנסים להזרים מזומנים. אני לא אומר לא לקנות נכסים להשכרה. אם תמצא עסקה טובה, אם תמצא איפה המספרים עובדים, לעזאזל כן, עשה זאת. מה שאני אומר זה מרמה כללית, זה לא שוק שבו אני הולך כמו כדורים לקיר, שיער מטורף בוער שגורף כמה שאני יכול להשיג. עשיתי את זה כשהתעריפים היו נמוכים בשלוש נקודות ממה שאני מקבל אותם עכשיו.

דוד:
לעתים קרובות אני מקבל הצעות מחיר עבור הנכסים האישיים שלי של תעריפים של עשרות, בסדר? מאוד קשה לי לגרום לזה לעבוד. אותן עסקאות תומחרו מאוד לאן שהן נמצאות כעת, כאשר קיבלתי תעריפים בשביעיות. זה היה הבדל מאוד גדול. אז העצה שלי לרוב האנשים... שוב, זה לא כל תרחיש בודד. אני לא אומר, "קנה עכשיו, מכור עכשיו." זה לא כזה פשוט. באופן כללי, התמקדו בחיסכון בכסף שלכם. שים את הפוקוס שלך על תשלום החוב שלך בריבית גבוהה.

דוד:
שים את הפוקוס שלך לסדר את הבית הפיננסי שלך. עדיין קנה נכסים כאשר אתה מוצא אותם. לא הייתי משקיע זמן רב בניתוח עסקאות כפי שהייתי משקיע זמן בניתוח התקציב שלי. לאן הכסף שלי הולך? האם הוצאתי כסף בקלות ראש בחמש השנים האחרונות כי זה הגיע בקלות? ואם זה לא בא בקלות, האם אני אהיה בבעיה? האם יש לי ארבע מנוי לחדר כושר שאני לא צריך?

דוד:
האם אני בנטפליקס או שיש לי חשבון כבלים של 250 דולר לחודש ואני אפילו לא צופה בטלוויזיה? אתה יודע לאן הכסף שלך הולך? כשהייתי ילד קטן, אמרו להם את הפתגם הקטן הזה, "השעה 10:00. אתה יודע איפה הילדים שלך?"

דוד:
ובכן, אתה יודע איפה הכסף שלך? אז אני משקיע בנדל"ן, אבל כשהכלכלה מאטה עד לנקודה הזאת, אני מתחיל להקדיש הרבה יותר תשומת לב להגנה. איפה אני מוציא את הכסף שלי? כמה כסף אני יכול לחסוך? עד כמה העבודה שלי יציבה? האם אני יכול לקבל זרם שני של הכנסה כי אני לא יודע אם הדברים הולכים להחמיר. אז זו עצה שהייתי נותן לך.

דוד:
אם אינך יכול לגרום לנדל"ן לעבוד, עדיין בנה עושר באמצעות הכלים האחרים שעומדים לרשותך. בסדר. אנחנו אוהבים ואנחנו כל כך מעריכים את האירוסין שלך. תודה רבה לכם על השארת התגובות האלה. אנא המשך לעשות זאת. כל מה שאתם צריכים לעשות זה לעקוב אחרינו ביוטיוב שם הפודקאסטים האלה מוקלטים ותוכלו ממש לראות את הסרטון, לראות את הפנים שלי, לראות את האור הירוק מאחורי, לראות את הדבר הזה שבו אני לא יודע מה לעשות עם הידיים שלי לעקוב אחרינו שם.

דוד:
אתה יכול להשאיר תגובות על מה שאתה חושב ואז בבקשה להירשם לערוץ היוטיוב שלנו ולשתף אותו עם כל מי שאתה אוהב. אנחנו רוצים להגיע לטוב יותר. אז אם תשאירו לנו תגובה, אם תשאירו לנו שורה, תגידו לנו מה תרצו לראות עוד, אולי תמצאו את דרככם לתוכנית, אבל גם אם לא, זה יעזור לנו לשפר את ההצגה. בסדר, נחזור לשאלות שלנו כאן. הסרטון הבא שלנו מגיע מ-Caleb LaBelle בדנוור, קולורדו.

כלב:
היי, מה קורה דיוויד? היי, שאלה קצרה אליך. אני מנסה להבין אם אני צריך להשתמש ב-HELOC שלי או לא לחסוך עוד כסף כדי לקנות את הנכס להשכרה הבא שלי. אז היה לי קו אשראי של 80,000 דולר בערך. השתמשתי בערך 26,000 כדי לקנות בית חדש ראשי עבור ארוסתי ואני. אז יש לי גישה לעוד 53, 54-ish. אז אני מנסה להבין האם יהיה חכם יותר פשוט לחסוך את המזומנים שלי ואז להשתמש בזה כדי לרכוש נכס סוהר? זה בערך מה שאני חושב עכשיו.

כלב:
או שעדיף להשתמש ב-HELOC הזה ולהיכנס למשחק מוקדם יותר? אני יודע שבפרק קודם, אני חושב שרמזת רק להיות ממש זהיר עם HELOCs בגלל עליית הריבית. אז אני רוצה לקבל את עצתכם אם אני צריך לחסוך את הכסף שלי ולהשתמש בזה או שעדיף להיכנס למשחק עכשיו באמצעות HELOC שלי? תודה על כל עצה. מעריך את זה, דיוויד.

דוד:
שאלה מצוינת שם קיילב. זה בעצם מה שעוסק ב-Seing Greene. אלו סוגי השאלות שאני רוצה שתשאלו. עכשיו, אני לא יכול לענות על השאלה שלך מיד כי יש פיסת מידע שאצטרך, לא קיבלתי. אני צריך לדעת כמה מהר אתה מסוגל לחסוך כסף. אם אתה וארוסך מסוגלים לחסוך רק אלף דולר בחודש, אני לא אתן לך עצה להוציא מקסימום את ה-HELOC הזה וללכת לקנות נכס להשקעה בשוק שבו אנחנו נמצאים כרגע.

דוד:
אבל אם תגיד לי, "לא, לא, אנחנו חוסכים שמונה עד 10,000 דולר בחודש בינינו, הייתי נוטה יותר לכיוון אם תמצא עסקה שאתה אוהב, קדימה ותשים אותה ב-HELOC. והסיבה היא שהכסף שיש לך נכנס לשאר התמונה הפיננסית שלך מספיק כדי לחלץ אותך אם ההשקעה עצמה לא תצליח.

דוד:
הנה הסיבה שאני מציין זאת. יש תקופות בתעשייה הזו שבהן אני נותן עצות שונות לחלוטין מכל בני דורי. אני רק רוצה שתבינו למה אני עושה את זה. בחמש עד שש השנים האחרונות, היה קשה לפספס. הדפסנו כל כך הרבה כסף שגם אם טעיתם, נכנסתם למשחק על עסקה גרועה או שהיה משהו בהשקעה בנדל"ן שלא הבנתם, העסקה הראשונה עד שתיים נוטה להתרחש הכי הרבה. הסיכון שלך עדיין היה כל כך מוגבל כי היה כל כך הרבה כסף שזרם מסביב. אתה יכול פשוט למכור את הנכס ולשבור אפילו במקרה הגרוע ביותר.

דוד:
זה לא ככה כרגע. העצה שאני נותן עכשיו שונה ממה שהייתי נותן לך לפני שלוש עד ארבע שנים, כי אנחנו לא רואים את החילוץ שהיה לנו כשהדפיסנו כסף כמו שהיינו. כעת, אתה למעשה צריך להתמקד ביותר מאשר רק בנכס להשקעה כדי להחליף את ההכנסה שלך. אתה צריך לחשוב איך אתה שומר על ההכנסה שלך יציבה אם אתה מתכוון להשקיע בנדל"ן, כי אתה עומד לעבור זמנים קשים.

דוד:
אמרתי את זה בעבר, אתה רוצה לבנות מבצר פיננסי, לא בית עץ. ברחת עם בתי עץ בשבע עד שמונה השנים האחרונות, כדי שתוכל לבנות אותם קוויקן, אנשים יקנו אותם. עכשיו אתה צריך לתכנן את הסערה. אז העצה הראשונה שאני אתן לכם היא האם אתם חיים מתחת לאמצעיכם? האם אתה חוסך את הכסף שלך? האם אתה בטוח מבחינה כלכלית עוד לפני שאנחנו מדברים על נדל"ן?

דוד:
אם כן, אני חושב שזה בסדר להשתמש ב-HELOC הזה כדי לקנות נכס סוהר במקום לחכות עד שתחסוך עוד הרבה כסף. אם אתה לא, אני הולך לכוון יותר לחסוך את הכסף עבור המקדמה. אולי להשלים את זה עם HELOC, נכון? אולי אתה חוסך 40 אלף ואז אתה לווה 15 או 20 מה-HELOC כדי... אז אתה לא צריך לחכות עוד שישה חודשים לפני שאתה קונה את הבית הזה שאתה באמת אוהב.

דוד:
אבל הייתי רוצה לראות אותך מתמקד בחיסכון נוסף ומשקיע את זה ושמירת ה-HELOC כתוכנית החילוץ שלך, נגמר לך הכסף לגמילה. יש לך כמה חודשים רעים של מקום פנוי שבו הוא לא מזמין, יהיה אשר יהיה. אתה צריך למשוך כסף מה- HELOC כדי לכסות את החוב שלך עד שתוכל להחזיר אותו מיד עם הרווחים מהנכס או הכסף שאתה מרוויח. אבל לסיכום זה, חשבו על כסף שאתם מרוויחים מחוץ לנדל"ן בעת ​​קבלת החלטות נדל"ן.

דוד:
אם אתה מרוויח כסף טוב, אתה יכול להשתמש ב- HELOC מוקדם יותר. אם אתה לא מרוויח וחוסך כסף טוב, הייתי רוצה לראות אותך חוסך אותו וזה בסדר לא להסתכל על אחד משני הקצוות. אתה לא צריך להשתמש בכסף שלך או ב- HELOC. אתה באמת יכול לשלב את שניהם יחד. אבל אני אשמח לראות אותך חוסך יותר כסף, שעות עבודה של עבודה. אתה נראה כאילו אתה בחור צעיר. אתה עדיין לא לגמרי נשוי. עכשיו זה הזמן לשים את עתידך הפיננסי בראש התוכניות שלך ולעשות כל שביכולתך כדי להתכונן לכך, בניגוד לאמר, "אני צעיר. אני רק הולך לחיות קצת." ואז לבלות את שארית חייך בניסיון לחזור מאסון פיננסי שיכול היה להתרחש בקנייה לשוק הלא נכון.

דוד:
השאלה הבאה שלנו מגיעה מכריס ריקנבך מהיקורי, צפון קרוליינה. "אני סטודנט שמתחיל להשקיע בנכסים להשכרה ומכיוון שאני במכללה, אני לא זכאי להלוואות כלליות רגילות כי אין לי הכנסה. קראתי הרבה. מצאתי הזדמנות מצוינת בנכס להשכרה עם שוכרים שיזרימו מזומנים כי זה כבר תפוס. אני מוכן לעשות מעשה, אבל זה מכשול שאני נתקל בו כרגע. אני רוצה לדעת אם אני צריך לחכות עד שאסיים את הלימודים ותהיה לי עבודה במשרה מלאה כדי לעבור את זה או להשתמש בהכנסה משכירות כהכנסה שלי כדי להיות זכאי לבית."

דוד:
בסדר. שאלה טובה כאן, כריס. בואו נפרק את זה. ראשית, אתה כנראה לא רוצה לקנות את הנכס הזה אם יש בו דיירים. לא כולם יגידו לך את זה, אבל אני אגיד לך את זה. זה לא ערובה שהדיירים לא משלמים או שהם בעייתיים. הסבירות הסטטיסטית לרשת שוכרים גרועים היא הרבה יותר גבוהה מאשר אם תמצא את שלך. וכל מי שקנה ​​אי פעם נכס עם דיירים מהנהן בראשו עכשיו ואומר, "הטיף לזה, אחי. ספר לו עוד. תגיד את זה חזק יותר לאנשים מאחור."

דוד:
לעתים קרובות בעלי בית לא מוכרים את הנכסים שלהם גם אם הם יכולים לקבל תשואה טובה יותר. הם פשוט לא חושבים על זה. לא עולה בראש למכור את הנכס עד שיש בעיה עם השוכר או בעיה עם הבית. זה אותו דבר כמו המכונית שלך. האם יכול להיות לי מכונית יותר יפה? כן. האם אני הולך להסתכל על מכוניות שונות ולהשקיע בזה את הזמן והאנרגיה שלי? לא. כי יש דברים חשובים יותר עבורי להתרכז בהם.

דוד:
אבל מה קורה כשמשהו מתחיל להישבר במכונית וזה מגיע לנקודה שבה אתה כאילו, "עוד ועוד דברים הולכים להישבר כל הזמן." מה הדבר הראשון שאנחנו תמיד עושים? אני צריך למכור את זה ולהפוך את זה לבעיה של מישהו אחר לתקן את כל הדברים שעומדים להישבר במכונית הזו. זו הסיבה שכאשר אתה קונה מכונית משומשת, לעתים קרובות יש לך הרבה דברים משתבשים ואתה חושב שהיה לך מזל נורא, אבל זה לא היה מזל נורא. פשוט חיכית לקנות מכונית כשמישהו אחר רצה להיפטר מהבעיות.

דוד:
אותו דבר יכול לקרות עם נכסים להשכרה ואתה לא רוצה ליפול לבור הזה. בתור סטודנט במכללה, הייתי מעדיף לראות אותך קונה בית ומשכיר לדיירים שהם סטודנטים אחרים שהוריהם משלמים עבורם את דמי השכירות, לא לשוכרים שאתה לא יודע עליהם כלום. אני מעדיף לראות אותך מקבל בית עם ארבעה או חמישה חדרי שינה, להוסיף לו חדר שינה אחד או שניים, לקנות משהו עם הרבה חדרי שירותים ולהשכיר אותו לסטודנטים אחרים במכללה להכנסה.

דוד:
עכשיו, הבעיה הנוספת שציינת היא שאין לך הכנסה בגלל שאתה במכללה אז אתה לא יכול לקבל הלוואה. אתה יכול לא לעבוד כשאתה בבית הספר? כלומר, אתה לוקח 20 יחידות בכל פעם שאתה לא יכול לקבל עבודה? ואם אכן תמצא עבודה, אולי אתה עדיין לא זכאי להלוואה, אבל זה יעמיד אותך במצב שאנשים מרגישים הרבה יותר בנוח להלוות לך כסף. עבדתי כשהייתי בבית הספר.

דוד:
למעשה, לא סיפרתי את הסיפור הרבה, אבל עבדתי ככל שיכולתי. כשהייתי בקולג' וסיימתי את הלימודים עם בית הספר שלי בתשלום, ללא חובות. המכונית שלי השתלמת לגמרי במזומן ולמעלה ממאה אלף דולר בבנק. וזה בדיוק היה שווה ערך לחיסכון של 500 דולר בשבוע מעבודה במסעדות ומתן טיפים.

דוד:
עכשיו, אולי לא כולם יכולים לחסוך כל כך הרבה כסף, אבל אני לא חושב שזה בלתי אפשרי לחסוך חצי מזה, נכון? אם תחסכו רק 250$ בשבוע, זה מאוד אפשרי. זה בגלל שרוב האנשים בקולג' לא מסתכלים על זה כמו זמן להרוויח כסף. הם מסתכלים על זה כמו זמן ליהנות, זמן לגדול. אתה יכול לעשות את כל הדברים האלה ועדיין להרוויח כסף, אחי. אז הייתי דוחף אותך למציאת עבודה שבה תוכל להרוויח יותר ואז לגרום להוריך או למישהו אחר שאתה מכיר לחתום איתך יחד על הלוואה לרכישת נכס להשכרה, רצוי מישהו עם ניסיון מסוים בהשקעה בנדל"ן.

דוד:
הם יכולים לחתום על העסקה ולוודא שהיא תעבוד בשבילך. אני אוהב את זה יותר מאשר לקנות בית שיש למישהו אחר עכשיו עם דיירים סבירים מאוד בעייתיים ולחוות את הניסיון הראשון שלך כמשקיע נדל"ן בתרחיש כזה.

דוד:
השאלה הבאה שלנו מגיעה מדארן ג'ונס בטולסה. דארן אומר, "אני שומע הרבה על VAs. אני תוהה אם שכירת אחד שווה את ההשקעה”. אני בטוח שדרן כאן מתכוון לעוזרים וירטואליים. "משחק המעקב שלי בדוא"ל נרפה. תיבת הדואר הנכנס שלי יכולה להיות מהממת. אני אשמח להיות מסוגל להעביר את כדור המשימות הקטן שהוגדר, פיק אנד רולס לדאנקים קלים בנדל"ן. אני יודע שאתה יודע." הוא משתמש כאן באנלוגיות של כדורסל, אז אני יודע שדרן הוא מעריץ אמיתי של הפודקאסט וכנראה לראות את גרין. "באיזה שלב במסע הנדל"ן שלך הוספת עוזרת? מה היה היתרון הגדול ביותר עד כה?"

דוד:
אוקיי, שאלה טובה. תן לי להבהיר כמה דברים. יש דברים מסוימים בחיים ובמיוחד בהשקעות בעסקים ובנדל"ן במידה קטנה יותר, שבהם הדרך שבה אנחנו מסבירים איך זה עובד שונה בהרבה מהניסיון שיש לך בפועל. בואו נישאר עם אנלוגיית הכדורסל כאן. אני יכול להגיד לך, אתה הולך לצאת מפיק אנד רול. אתה תוריד את הכתף למטה, אתה תפנה את הפינה, אתה תיסע עד השפה ואתה הולך להניח אותו. זה נשמע נהדר.

דוד:
אני יכול לצייר את זה על לוח ולהראות לך כ-X, והנה ה-O, והנה החץ שמראה לאן אתה הולך. קל להבין מושגית מה אתה הולך לעשות. הביצוע של זה שבו יש לך שחקן אחר שבאמת מנסה למנוע ממך לעשות את זה ולא תרגלת את זה לעתים קרובות כדי להוריד חלק מהפרטים ואולי זה כרוך בכדרור ביד שמאל, לא בימין, איפה אתה לא כל כך טוב. והו, יש שני בחורים ענקיים ממש ליד השפה שמנסים למנוע ממך להיות מסוגל להניח את הכדור וגם הם מתאמנים.

דוד:
כעת, הביצוע הופך להרבה יותר קשה מאשר להבין רעיונית מה אתה מנסה לעשות והעסק הוא כזה. לעתים קרובות אנו, כאשר אנו מסבירים כיצד להרחיב עסק, כיצד לגדול, אנו אומרים דברים כמו, "אתה חייב להחזיר את הזמן שלך, אתה צריך למנף את הזמן שלך, אתה צריך להעסיק מישהו אחר." אלו התשובות הנכונות. אתה חייב לרדת מהפיק אנד רול. אתה צריך לנסוע עד השפה. האנשים המצליחים מתרגלים את זה כל כך הרבה ומבינים ניואנסים ועדינות בביצוע זה.

דוד:
רוב האנשים ששוכרים VAs נאבקים מאוד כי VAs לא יוצאים מהקופסה מוכנים ללכת. בדיוק כמו שרוב האנשים שמנסים להניח את הכדור על השפה, נאבקים בעוצמה כי יש שם אדם שמנסה למנוע ממך לעשות זאת. אתה לא רק הולך לשכור VA ותבקש ממנו לענות על המיילים שלך. הם הולכים לעשות הכל לא נכון. הם יגידו את הדבר הלא נכון. הם הולכים להרחיק אנשים שרצית שיכנסו אליך. הם הולכים לקבוע לך פגישות, אנשים שאתה לא רוצה לדבר איתם. אתה הולך להיות מתוסכל מאוד. בסדר?

דוד:
תאר לעצמך שיש לך ילד קטן כמו ילד בן שש או שבע ותפקיד אותם באחריות על משימה בבית. אני רוצה שתבשל את האוכל הזה או שאני רוצה שתנקה את הדבר הזה. אתה צריך להשקיע כל כך הרבה זמן כדי להראות להם איך זה צריך להיראות כשזה נעשה. אתה אומר לכל ילד קטן, פשוט לך תסדר את המיטה שלך ואל תראה מה הם עושים. האם הם מסדרים את המיטה כמו בבית מלון? בהחלט לא. הם עושים את המיטה המהירה ביותר, המרושלת והמהירה ביותר. אני הייתי עושה את זה. לא רציתי לעשות את זה, אז לא ניסיתי מאוד.

דוד:
זה מה שאתה הולך לקבל כשאתה שוכר עוזר. הסיבה היחידה שאתה צריך לשכור אחד היא אם אתה מוכן להשקיע זמן מטורף מראש כדי לאמן אותם ואז כנראה תצטרך לעשות זאת שוב ושוב ושוב עד שתגיע להתאמה המתאימה לצוות שלך. לא כל שחקן שכל קבוצת NBA מסדרת מצליח. לא כל שחקן שכל קבוצת קולג' מסדרת מצליח. לא כל שחקן שכל קבוצת תיכון מחזיקה בסגל הוא למעשה חבר תורם בקבוצה. רובם לא. רוב האנשים ניסיונות נחתכים.

דוד:
האם אתה מוכן להתנסות אחרי ניסיון, אחרי ניסיון, אחד בכל פעם כדי להשיג לעצמך עוזר שאולי יוכל לעזור בתיבת הדואר הנכנס שלך? ואז ברגע שהם יעשו זאת, הם עלולים להתפטר וילכו למצוא עבודה אחרת ואתה צריך להתחיל הכל מחדש. אני לא מנסה להשתין בצ'יריוס שלך, אחי, אבל אני מנסה להסביר לך שככה זה נראה כשאתה מנסה להגדיל עסק. אתה הולך להשקיע הרבה זמן וכסף ואנרגיה מראש ומקווה שתקבל תשואה על ההשקעה הזו מאוחר יותר.

דוד:
אף אחד לא אומר לך את זה כשאומרים לשכור VA, ולזה אני מתכוון. קל לומר על הלוח, כך מתנהל המחזה. הרבה יותר קשה לבצע את זה בפועל. אז אני לא הולך לכבות אותך מהרעיון, אני הולך לומר, כדאי שתהיה מחויב לעשות את זה במשך תקופה ארוכה ולעשות דברים גדולים לפני שאתה מביא אנשים אחרים לנסות לעזור לך להגדיל .

אלכסי:
היי, דיוויד, איך הולך? שמי אלכסי ווימן. אני מסיאטל, וושינגטון. תודה שלקחת את השאלה שלי. ראשית, אני רק רוצה להגיד לך תודה שהעלית את הפודקאסט של BiggerPockets. למדתי כל כך הרבה. אני צופה באדיקות כל יום במשך החודשיים האחרונים. אם לא יצא פרק חדש ביום נתון, אני פשוט חוזר והולך אחורה בסדר כרונולוגי מנסה לקלוט כמה שיותר מהמידע הנהדר שאני יכול.

אלכסי:
אני משקיע נדל"ן חדש יחסית. קניתי את הדירה הראשונה שלי בשנת 2021 באזור סיאטל. כרגע הוא מושכר. יש לי שוכר שם בחוזה שכירות של 12 חודשים שמקבל כ-400 לחודש בתזרים מזומנים. אני מסתכל על ההזדמנות הבאה שלי. אני כן רוצה להיכנס לפריצת בית. אני כן רוצה לקנות ניסיון או פורפלקס, אבל אני מתקשה למצוא את ההזדמנויות האלה בשוק.

אלכסי:
אז השאלה שלי היא שני חלקים. החלק הראשון הוא כיצד אוכל למצוא בפועל את הרישומים מחוץ לשוק? לאן אני הולך למצוא אותם? ואז שנית, כשזה מגיע למימון, איך אני מוצא מלווים פרטיים? קניתי את הדירה הראשונה שלי עם תיווך מסורתי וקיבלתי עליה הלוואה קונבנציונלית, קבועה ל-30 שנה, אבל אני יודע עם הדירה הבאה שלי, אני רוצה לצלול יותר למגזר הפרטי.

אלכסי:
אז אני סקרן איך אני מוצא את ההזדמנויות האלה? וגם, שוב, השאלה הראשונה, איך אני מוצא רישומים מחוץ לשוק? תודה רבה לכם חבר'ה. אני מעריך שחיברת את הסרטונים האלה. אשמח לשמוע ממך. תודה.

דוד:
בסדר, אלכסי. שאלה מצוינת. יהיה לי כיף לענות על זה. אני אנסה לעשות את זה כמה שיותר מבדר. בוא נתחיל עם כמה תפיסות שגויות שכנראה יכולתי להבהיר לך. שמעתי אותך אומר פעמיים. איך אני מוצא רישומים מחוץ לשוק? זה אוקסימורון. אם הם מחוץ לשוק, הם לא רישום. אתה לא תמצא אותם. עצם העובדה שהם מחוץ לשוק פירושה שלא ניתן למצוא אותם. בסדר?

דוד:
כשמישהו רוצה למכור את הבית שלו והוא הולך להוציא אותו לשוק, הוא מנסה להשיג כמה שיותר קונים. ולכן הם שמו את זה במקום שבו קונים הולכים לחפש בתים. הם שמו את זה על ה-MLS ואז על Zillow, ועל Redfin, ועל Realtor וכל אתרי הפורטל האלה הם אז הגברה או ביטוי למה שיש ב-MLS. וסוכני נדל"ן שולחים אותם לבתי הלקוח שלהם מה-MLS.

דוד:
הכל נכנס ל-MLS אם מישהו רוצה למכור את הבית שלו. מה שאתה מחפש כשאתה מחפש משהו מחוץ לשוק הוא מוכר שאולי אפילו לא יודע אם הוא רוצה למכור את הבית שלו, בסדר? קשה מאוד למצוא. אתה מנסה למצוא אדם שבבעלותו נכס ואז לשכנע אותו למכור אותו או לראות אם הוא רוצה למכור אותו, אבל הוא לא ידע שכן.

דוד:
אז אין לאן שאתה הולך למצוא את הרישומים האלה מחוץ לשוק. אני אומר את זה כי אני שומע הרבה אנשים, במיוחד אנשים חדשים בנדל"ן ששואלים את השאלה הזו. הם שואלים את השאלה הלא נכונה ומה שקורה זה שהם כמו, "לאן אתה הולך כדי למצוא את העסקאות מחוץ לשוק? אתה הולך ל-Roofstock? האם אתה הולך ל-LoopNet? איפה אתה מוצא את העסקאות שאין לאף אחד אחר?

דוד:
ובכן, אם היה מקום כזה, האנשים שבבעלותם הנדל"ן שלהם היו שמים אותו במקום שבו כולם מחפשים כדי שיוכלו למכור אותו תמורת יותר כסף או שכל האנשים שמסתכלים על ה-MLS היו הולכים למקום הזה. ועכשיו זה כבר לא מחוץ לשוק. זו הסיבה שלעולם לא תמצא את זה. עכשיו, אני כן אוהב את השאלה שאני חושב שאתה מתייחס אליה כאן, שהיא, איך אני מוצא משהו מחוץ לשוק? כי אין שום דבר בשוק, נכון? אני אוהב את זה מאוד.

דוד:
אם אתה מסתכל על אפליקציות היכרויות מקוונות ואתה לא יכול למצוא בחורה שאתה אוהב וזה בגלל שיש להן יותר מדי אפשרויות אחרות, עדיף ללכת למצוא בחורה שאינה באפליקציות ההיכרויות. יש לך סיכוי הרבה יותר טוב להכיר את האדם בצורה אורגנית יותר אם תפגוש אותו במובן טבעי.

דוד:
אני יודע שאני מקבל את זה בתגובות שלך על איך אתה מכיר מישהו שמצא את אשתו בטינדר וזה אפשרי. בבקשה, הבנתי. זה יכול לקרות. אנחנו מדברים כאן סטטיסטית. עדיף לך לחפש מישהו לצאת איתו שלא יוצא עם 40 אנשים אחרים אם אתה מנסה להתחתן. ובכן, אתה מנסה להתחתן עם נדל"ן. אתה מנסה לקנות בית, אז אתה לא רוצה לרדוף אחרי הבית שיש בו עוד 40 מחזרים פוטנציאליים שכולם מנסים להשיג אותו. אז לאן אתה יכול ללכת כדי למצוא אנשים שיש להם בתים? ובכן, הדבר הראשון שאתה יכול לעשות הוא לקבל רשימה של האנשים שבבעלותם בתים באזור.

דוד:
עכשיו, מה שיכול להקל עליך זה ערים נוטות לאזור את עצמן לפי חד משפחתי ורב משפחתי, אין לך בדרך כלל טריפלקס ממש באמצע שכונה חד משפחתית. בדרך כלל הם שמים את כולם באותו אזור של העיר. אז אתה יכול ללכת למשרד או לעיר של מתכנן העיר שלך... או לא למועצת העיר, אלא כמו חטיבת העיר או שאתה יכול להתקשר אליהם ותוכל לומר, "אני רוצה לקבל רשימה של כל האנשים שיש להם בתים בבלוק הזה, בשכונה הזאת, באזור הזה". כולם החד-משפחתיים... או סליחה, כולם הנכסים הרב-משפחתיים.

דוד:
אז אתה יכול לדלג על מעקב או להתקשר או שאתה יכול לשלוח מכתבים לכתובת של האדם. עכשיו, זה למעשה מידע ציבורי. אז נכס להשכרה ברחוב הראשי 123, הבעלים כנראה לא גר ברחוב הראשי 123. הם גרים ברחוב היער 321. ואתה יכול לשלוח מכתבים לכתובת רחוב פורסט האומרים, "אני רוצה לקנות את הבית ברחוב הראשי 123." כך הרבה סיטונאים מרוויחים את כספם.

דוד:
זו דרך אחת שאתה יכול ללכת על זה. אתה גם יכול ללכת לדפוק על הדלתות ולדבר עם הדיירים ולבקש מידע של בעל הבית שלהם. זו דרך עמלנית איטית לעשות את זה, אבל זה יכול לעבוד. יש תוכנה אחרת כמו Invelo ש-BiggerPockets מציעה לאנשים שהם חברים מקצוענים שבהם אתה יכול להשתמש כדי לשלוח את המכתבים האלה עבורך. זו הדרך שבה הייתי עושה את זה. הייתי נרשם לחברות מקצוענית.

דוד:
הייתי משתמש בשם דוד, אז אתה יכול לקבל הנחה על זה כשאתה הולך למלא את זה. הייתי הולך ישר לאינוולו והייתי אומר, "בסדר, שלח מכתבים לחלק הזה של העיר וזה מה שאני רוצה שהמכתב יגיד והייתי מוציא כל כסף שזה היה." ואז הייתי שם מספר טלפון או דף נחיתה או אימייל או משהו שרציתי שהאנשים שבבעלותם הנכסים האלה יגיבו אם הם רוצים למכור, והייתי מתחיל את השיחה שם.

דוד:
הדבר השני שאתה יכול לעשות הוא למצוא את הסיטונאים בעיר שלך שכבר עושים את זה ואתה יכול לקבל מהם. אלה לא רישומים מחוץ לשוק, אבל אלה הזדמנויות מחוץ לשוק ואתה יכול לנסות לקנות בית מסיטונאי ואז פשוט לוודא שאתה מקבל את הבדיקה שבוצעה. לעתים קרובות, אתה לא הולך לקבל את אותה הגנה חוזית שאתה הולך לקבל אם אתה קונה את זה דרך מתווך מורשה ואתה עושה את זה בדרך הנכונה ללא הצעת מחיר.

דוד:
אבל אתה יכול לקבל גישה לעסקאות שאנשים אחרים לא מוכרים כך. אז יש כמה מסלולים שאתה יכול לקחת. אני אוהב את ההמולה. אני אוהב את זה שאתה אומר, "היי, יש, אין אף אחד באפליקציית ההיכרויות שאני אוהב. אני הולך למצוא את שלי." אני חושב שעוד אנשים צריכים לעשות את זה ואני מאחל לך בהצלחה.

דוד:
החלק השני של שאלתך, אלקסי, היה לגבי מימון פרטי. בסדר? זה יכול להיות קצת יותר מסובך כי אנשים בדרך כלל ירצו לראות שיש לך רקורד. אז אתחיל עם האנשים בחייך שהכי סומכים עליך שאינם מקבלים החזר על כספם. במקום לומר, "היי, אתה רוצה לממן את רכישת הנדל"ן שלי? זה נשמע מאוד מסוכן. הייתי אומר, "איזה שיעור אתה מקבל על הכסף שלך בבנק? אה, אתה מקבל 1%. איך היית רוצה לקבל 8% במקום? ספר לי עוד."

דוד:
ובכן, הייתי משתמש בכסף שלך כמקדמה על נדל"ן ואז הייתי משלם לך תשואה של 8% על הכסף הזה וזה היה מגיע מתזרים המזומנים של הנכס המושכר. זו הדרך הטובה ביותר לנהל את השיחה הזו. אני גם הולך להפנות אותך לפודקאסט BiggerPockets, פרק 636 ו-637, ו-654 ו-655. אנחנו מראיינים את איימי מהג'ורי שמלמדת אנשים איך יש תרחישים מסוג זה של מעליות, שבהם הם יכולים להגיד לאנשים שהם רוצים ללוות מהם כסף ואז פשוט לצאת לשם ולירות.

דוד:
זה בדיוק כמו דייטים. כמו שאמרתי קודם, ככל שאתה מדבר איתם יותר אנשים, ככל שיותר אנשים יעמדו מול עצמך, כך יש לך סיכוי טוב יותר להכיר אחד מהם, לבנות מערכת יחסים, ובתקווה למצוא גם את המימון הפרטי שלך וגם את עסקה שאתה צריך.

דוד:
בסדר, כולם. אני רוצה להקדיש דקה נוספת להודות לכולכם על ההקשבה ועל ההשתתפות. בכל פעם שמישהו כותב שאלה או הוא שולח סרטון, יש לנו תוכן שאנחנו יכולים לעשות ממנו הצגה, ואני מקבל הזדמנות לשתף את המידע שכולכם זוכים לשמוע. אז תודה על התרומה ותודה על ההקשבה. אני מבין שיש כל כך הרבה אפשרויות כרגע עם האופן שבו המדיה החברתית התפוצצה, פודקאסט, YouTube, כל זה שבו אתה יכול להאזין לכל אחד, ואני מאוד מעריך שאתה מקשיב לי ועוקב אחרינו כאן ב-BiggerPockets.

דוד:
אז באמת ובתמים תודה על שעשית את זה. אם אתה רוצה לשמוע עוד עלי או את דעתי על דברים, אתה יכול להקשיב לאחרים לראות פרקים של גרין או שאתה יכול לבדוק אותי במדיה החברתית @davidgreene24. YouTube, אני גם @davidgreene24. יש E בקצה גרין. ואני רוצה לעודד את כולכם בבקשה להשאיר לי תגובה ביוטיוב. תן לי דירוג במקום המועדף עליך להאזין לפודקאסטים, בין אם זה Apple Podcast, Spotify, מה שזה לא יהיה. תן לנו סקירה של חמישה כוכבים בבקשה כדי שיותר אנשים יוכלו לשמוע את זה. ולאחר מכן ודא שאתה אוהב, נרשם ועוקב אחר BiggerPockets והתוכן שאנו מוציאים. אם יש לך דקה, האזן לסרטון של פודקאסט אחר. אם לא, אני אראה אותך בקרוב.