תגובת טירונים: מימון מוכר, פולשים והאם כדאי להפוך לסוכן?

אשלי:
זהו רוקי נדל"ן פרק 268.

טוני
אני חושב שהרבה טירונים אולי מניחים את ההנחה השגויה שהם צריכים רישיון כדי להיות משקיעי נדל"ן, כאשר לרוב משקיעי הנדל"ן שאני מכיר אין את הרישיון שלהם, ובמקום זאת, אנחנו שוכרים מישהו שהוא מומחה בתחום הדבר הספציפי הזה ואנחנו ממנפים את המומחיות שלהם, כי הסוכן שלי בג'ושוע טרי, הוא והצוות שלו, אני מאוד אוהב אותם כי יש להם תהליך של קנייה ומכירה של נדל"ן עד למדע. כאילו, אם אשכח לתזמן את הבדיקה שלי, מתאם העסקאות שלו אומר, "היי, אני מתכוון לקבוע לך את הבדיקה."

אשלי:
שמי אשלי Kehr ואני כאן עם המארח השותף שלי טוני רובינסון.

טוני
וברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו מביאים לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתניע את מסע ההשקעות שלכם. כמו תמיד, אני רוצה להתחיל את הפרק של היום בצעקות של מישהו בשם המשתמש של KSP75. KSP השאירה לנו ביקורת של חמישה כוכבים על Apple Podcast. הוא אומר, "יש לי בית רב-משפחתי והמשפחה שלי גרה בחלק מהבית, אז יש לי חשיפה מסוימת לשוכרים, חוזי שכירות וכו'. טירון נדל"ן פנטסטי להקשיב לו מכיוון שהוא נותן מידע, הדרכה וביטחון לעבור לשלב הבא של השקעות נדל"ן. אני מתכנן לטרוף כל פרק, לרשום הערות, לקרוא, לחקור ולהיות מוכן בוודאות מוחלטת ב-100% להסתער על העסקה הבאה שלי כשהתנאים יהיו נכונים". אז KSP, אנחנו מעריכים, אתה ואני אוהבים שתקבלו את המידע, ההדרכה והביטחון בקרוב כדי להוריד את העסקה הבאה.

אשלי:
אז טוני, מה חדש איתך?

טוני
יש לי חולצה בצבע שונה היום, אז אני מטלטל את החום. אני מניח. זה כמעט שחור, אבל לא לגמרי.

אשלי:
הייתי צריך להגביר את הבהירות של הטלפון שלי כי עדיין חשבתי שהוא שחור עד שהמפיק אמר משהו והפכתי את הבהירות, אני כמו, "אה כן, זה גוון אחר."

טוני
אני חושב שאולי אנסה צבע אחר לשנת 2023, אז נראה. אבל לא, בנימה רצינית, אנחנו למעשה, אני חושב שאני הולך לטוס למערב וירג'יניה בסוף השבוע הזה. הרגע חתמו לנו LOI על עסקה שבדקנו שם בחוץ. זו פיסת אדמה ממש מגניבה שאנחנו מסתכלים עליה. זה בערך שישה דונם, והוא ליד פארק לאומי חדש במערב וירג'יניה, ובנכס עצמו יש בית ראשי, בית הארחה, חמישה משטחי קרוואנים, ואז יש לו גם הרשאה להוסיף חבורה של אתרי גלמפינג. . אז הרעיון הוא שאנחנו הולכים לקנות את הנכס הזה, להוסיף את אתרי הגלמפ, לשפץ את הבית הראשי, ואז כנראה לקנות גם כמה חניכים של Airstream כדי להפוך אותו ליעד קטן בחוץ. אז אנחנו נרגשים לקראת זה.

אשלי:
זה מגניב. זה ממש מרגש.

טוני
כֵּן.

אשלי:
היית במערב וירג'יניה בעבר?

טוני
בחיים שלי לא. זו תהיה הפעם הראשונה.

אשלי:
כשהייתי צעיר יותר, נהגתי ללכת שם לאליפות העולם של IBO בחץ וקשת. אני ואבא שלי ואחי היינו מתקשרים [לא נשמע 00:02:51].

טוני
היית באליפות העולם בחץ וקשת?

אשלי:
כמו ליגה אחת, ליגת IBO, אבל כן.

טוני
למה אני שומע על זה רק עכשיו? האם אי פעם אמרת לי שהיית באליפות העולם בחץ וקשת?

אשלי:
אני לא יודע. כלומר, אני מרגיש שזה לא כזה עניין גדול. אני לא יודע. אבל כן, נהגתי לעשות צילומי חץ וקשת בתלת מימד כשהייתי צעיר יותר.

טוני
כלומר, כמה אנשים יכולים להגיד שהם היו באליפות העולם לכל דבר?

אשלי:
אבל בכל מקרה, זה היה בהר סנושו בכל שנה במערב וירג'יניה ופשוט אהבתי ללכת לשם. זה כמו כפר סקי קטן על ראש ההר, וזה היה סופר מגניב. כל טורניר החץ וקשת היה הולך במעלה ובמורד הגבעות כדי לעשות את הצילום בתלת מימד וכאלה, אז זה היה ממש מגניב.

טוני
כן, אף פעם לא הייתי, אז אני חושב שאנחנו הולכים להמריא בסוף השבוע הזה וזה יהיה סוג של טיול מהפך מהיר, אבל אנחנו מאוד נרגשים. זו תהיה הפעם הראשונה שלנו לעשות משהו עם גלמפינג. אפילו לא היה ממש בתוכנית המשחק, אבל הנכס די הציג את עצמו. למעשה, האדם הזה פנה אליי באינסטגרם, ואני לא הכי טוב בבדיקת ה-DM שלי, אבל מדי פעם אני אעבור ואנסה לנקות אותם, ומישהו שלח לי עסקה , היה כמו, "היי, כן, אני רוצה להציע את זה." אז אם יש לכם עוד עסקאות טובות שמתאימות לקריטריונים האלה, בבקשה המשך לשלוח לי אותן כי זה לא היה קורה בלי הבחור הזה.

אשלי:
גם אני נוסעת בסוף השבוע הזה, אבל לצערי זה לא לעסקה. זה לסוף שבוע לבנות נדל"ן בלאס וגאס. אז כמה נשים משקיעות נדל"ן הפכו לחברות הכי קרובות שלי. אז יש לנו סוף שבוע לבנות בלאס וגאס. אנחנו עושים הרבה טיולים ביחד, אבל זה בדרך כלל כל קבוצת החברים שלנו, אבל הפעם זה רק הולך להיות זוג מהבנות, וכן, אנחנו עומדים להוריד את הרצועה של לאס וגאס.

טוני
כל עוד אתה לא נהנה איתם יותר ממה שהיה לך איתי ושרה בקיץ שעבר, אני חושב שזה בסדר גמור.

אשלי:
נו, אתה יודע מה? אני חושב שאתה בטוח כי הבריכות סגורות בתקופה זו של השנה, אז לא תהיה מסיבת בריכה.

טוני
אין מסיבות בריכה.

אשלי:
אבל גם אני, הייתי בלאס וגאס, אני לא יודע, כנראה 12 פעמים, אבל מעולם לא הייתי במועדון לילה בלאס וגאס. זו כנראה תהיה הפעם הראשונה שלי בסוף השבוע הזה.

טוני
ובכן, כל עוד זה מדרג את הטיול השני הכי כיף שלך בווגאס, ואני חושב שאנחנו מרובעים. אנחנו טובים.

אשלי:
אז היום ב-Rookie Reply, למעשה יש לנו כמה שאלות נהדרות שהמפיק שלנו שלף מקבוצת הפייסבוק של טירונים בנדל"ן. אז אנחנו הולכים לדבר על ניקיון למחזור. אז אחרי שדייר עוזב, איך אתה צריך לגבות על זה, מה נפוץ, דרכים שונות שאתה סוג של גובים עבור הניקיון. כמו כן, קצת מימון מוכר, אם המוכר כן מציע לך את זה, איך זה עובד יחד עם קבלת מימון בנקאי באותו מקום, ואז אנחנו מדברים על ביצוע סקר על נכס. לטוני ולי יש חוויות שונות מאוד עם זה, אז אם אתם רוצים לשקול מה נפוץ באזור שלכם, נשמח שתכנסו לתגובות YouTube ותגיבו למטה אם אתם בדרך כלל עושים זאת. או לא לקבל סקר בעת רכישת נכס ולמה.
אוקיי, אז השאלה הראשונה של היום מגיעה מג'ייסון דורסי. "כאשר רוכשים נכס, מה המטרה של קבלת סקר? המתווך שואל אם אני הולך להשיג אחד". אוקיי, אז סקר, סקר הוא של הארץ. אז היכן נמצאים קווי הגבול, אתה הולך לגלות היכן, כמה גדולה החבילה, אז כמה דונמים ולאן הקווים האלה באמת הולכים. אז מהו הנכס שלכם שאתם בעצם קונים ומהו הנכס השכן. טוני, האם זה נפוץ שאנשים עורכים סקרים במקום בו אתה גר כדי לרכוש את הנכס?

טוני
לפחות לא הנכסים שאני קונה. אני לא חושב שמתווך או מישהו או אפילו המלווים שלי אי פעם ביקשו ממני לקבל סקר, אבל גם החבילות שלנו די קטנות. אני חושב שקווי המגרש מוגדרים היטב בדרך כלל. אז אולי בגלל זה זה לא כל כך מדאיג את השווקים שבהם אני נמצא.

אשלי:
כן, אני לא חושב שאי פעם סגרתי על נכס בלי שיש לי סקר מעניין.

טוני
זה לא כל כך מטורף?

אשלי:
כֵּן. שכן כאן, זה מאוד נפוץ לבצע את הסקר, ובדרך כלל, בדרך כלל, המוכר משלם כדי לבצע את הסקר במקום שבו מודד יוצא, מסמן את הנכס, אולי עורך עבורך את פינות המגרש, ואז בעצם מוציא את הסקר. מפת הסקר. הם ישימו בדרך כלל את המקום שבו הבית ממוקם בנכס, את קווי הנכס שבו נמצא הרחוב. לפעמים אף על פי שאולי מישהו כבר עשה סקר אולי בעבר כשרכש את הבית, או שקניתי תא קטן עם מסגרת A בשנה שעברה והיה סקר ישן כמו שנות ה-90, וקיבלתי את הסקר הזה ופשוט היה לי המוכר חותם על תצהיר על אי שינוי לפיו הם אומרים שאין שינויים בקו החבילות. בדרך כלל מומלץ רק לחזור ולקבל סקר שהוא אולי רק בן שנתיים, רק כדי שתהיה לך תחושת ביטחון שלא היו שינויים בחבילה ובשורות הסקר שלך.
אכן היה לי נכס שכאשר הסקר נעשה, הייתה מחלוקת עם השכנים שזה בעצם לא נעשה כהלכה, ולא סגרנו והסגירה שלנו נדחקה עד שהמחלוקת בפועל הסתיימה והקווים היו. למעשה מוגדר לאן הלכה החבילה בפועל. כאן תוכלו גם לברר אם יש הקלות גם בנכס. בסביבת מקום מגוריי מקובל מאוד לקבל זיקת הנאה לחברת הגז שבה יש להם קו גז. למעשה, במקום המגורים הראשי שלי, יש לנו באר גז, ויש כביש שחוזר לבאר הגז על הנכס שהדלק הלאומי היא חברת הגז שהם יכולים ללכת אליו ולקבל גישה אליו בכל עת. ואז הם משלמים, אנחנו מקבלים דלק חינם לבית שלנו וזה נהדר. כן, צריכה בלתי מוגבלת, שאתה אפילו לא שומע את זה בימים אלה. אז פשוט יש דברים שונים כמו זה שאתה יכול גם לגלות מביצוע הסקר על הנכס.
אז אם זה מומלץ מסוכן הנדל"ן שלך, שאל אם זה משהו שהמוכר מתכוון לספק. אם לא, אתה תמיד יכול לשלם עבור עלות הסקר שתעשה, ובהתאם לגודל החבילה, אני מתכוון, בדרך כלל אני רואה עבור כמה דונמים, לא טון של בניינים או משהו על זה, זה יכול לנוע מ-400 עד אולי 1,000 דולר לכל היותר.

טוני
מעניין. כן, ממש מעולם לא שמעתי על זה. אני מעיין במסמכי סגירה בזמן שאתה מדבר על כמה מהנכסים הישנים שלנו כדי לראות אם אולי זה היה שם ופשוט לא שמתי לב לזה, אבל אני לא רואה שום דבר על סקר באף אחד מה מסמכים שיש לי. הדבר הכי קרוב שיש לי, זה אפילו מראה את קווי המגרש, הוא מדוח הכותרת ובעמוד האחרון ממש יש כמו מבט ממעוף הציפור של כל החבילות השונות ברחוב ההוא, וזה רק מתאר איזו חלקה היא שלנו. . אבל לא, זה כל כך מעניין. ממש מעולם לא עשיתי את זה קודם.

אשלי:
כן, גם אני בהלם מהקטע הזה. היה לנו את הפרק שבו דיברנו על בארות וכיצד אין לכם בדרך כלל בארות שבהן רכשתם לראשונה, אבל כן, לסקר, לעשות את זה. כן, הייתי ממליץ לעשות סקר או לראות אם כבר עשו סקר. פשוט, זה מקל הרבה יותר גם אם אתה מקבל מימון בנקאי. לאחרונה היו לי גם בנקים שביקשו עותק של הסקר, מה שלא עשיתי את זה בעבר, אבל פשוט עשיתי הלוואה מסחרית שבה הם ביקשו עותק של הסקר.

טוני
כן, ועכשיו זה גורם לי לתהות אם אני אולי פותח את עצמי לבעיות בהמשך הדרך בכך שאני לא עושה את הסקר הזה כשאנחנו רוכשים את הנכס, במיוחד אם זה רק כמה מאות דולרים. זה רק כדי לוודא שאין בעיות בקווי הנכס או מה אם הגדר של השכנים רחוקה כמו 10 מטרים ממה שהיא אמורה להיות. אתה יכול לראות חלק מהדברים האלה, כמו המתווך שלי, הם משתמשים ב-LandGlide, באפליקציה או משהו כזה. אז אם אנחנו בנכס, הם יאהבו, "היי, הנה איפה הקו," ודברים כאלה, אבל זה כנראה משהו שאנחנו צריכים לקחת קצת יותר ברצינות עכשיו, כשאני שומע על זה.

אשלי:
כן, אנחנו משתמשים גם ב-LandGlide וב-onX Hunt. עשינו ניסוי קטן למעשה לפני כמה שבועות שבו 30 דונם שקניתי, הלכנו על קו הנכס. זה היה מיד אחרי שהסתיימה עונת הציד, וזה היה מדהים כמה קרובים היו כמה מעמדות העצים שהיו לשכנים שהיו... הם פנו לכיוון הרכוש שלהם, אבל היו כמה מקרים שבהם זה היה כמו, "אה, זה בעצם יכול להיות בשטח שלנו", דוכן העצים שלהם. אבל ה-onX Hunt ששמנו לב אליו, וה-LandGlide, היו קצת רחוקים מהמקום שבו היו ההימור בפועל גם בפינות הנכס. זה לא היה סופר מדויק.

טוני
ספוט.

אשלי:
כֵּן.

טוני
מגניב. ובכן, האם עלינו לעבור לשאלה השנייה?

אשלי:
כן, בוא נלך לפרק הבא. "האם אתה יכול לחלוק יתרונות וחסרונות בקבלת רישיון הנדל"ן שלך רק כדי לעזור לעצמך בעסקאות השקעה בנדל"ן?" השאלה הזו מגיעה מטרזה מולטר מקבוצת הפייסבוק טירוני נדל"ן. אם אתם עדיין לא בקבוצת הפייסבוק של נדל"ן, וודאו שהצטרפתם. שווה להירשם לפייסבוק רק כדי להיכנס לקבוצה הזו, ותוכלו להתחבר להרבה משקיעים בעלי דעות דומות וגם לשאול שאלות שנוכל להשמיע בתוכנית. אז טוני, לאף אחד מאיתנו אין רישיון נדל"ן, אבל שרה מקבלת את הרישיון שלה, נכון?

טוני
שרה עובדת על השגת שלה. גם כשהיא עברה את כל התהליך הזה, היא כמעט בקו הסיום עכשיו, ואנחנו עדיין מתלבטים האם היא בכלל צריכה לעבור את השלב האחרון של ביצוע המבחן. יש כמה דברים שאנחנו בוחנים, נכון? ראשית, זה תהליך די ארוך בקליפורניה כדי לקבל את הרישיון שלך. אתה צריך לקחת שלושה קורסים, יש כמה הסמכות נוספות שאתה צריך לקבל, ולבסוף אתה צריך לגשת לבחינה הזו שהיא גם בחינה די ארוכה, וברור שיש גם כמה עלויות הקשורות לכל זה. אבל זה לא כמו שתוך 30 עד 45 ימים תוכל לקבל את הרישיון שלך. זה כמו ניסיון של שישה חודשים לפחות, אולי אפילו יותר, תלוי כמה מהר לוקח לך לעבור את כל הקורסים.
אז אני חושב שהשאלה הראשונה שכל אחד צריך לשאול את עצמו, אבל תרזה בשבילך במיוחד, היא כמה זמן וכסף ואנרגיה יידרש לך כדי לקבל את הרישיון שלך. ואז הדבר השני הוא מה המטרה שלך לעשות את זה. אמרת שאולי זה רק כדי לעזור לעצמך בעסקאות הנדל"ן שלך. האם אתה מחפש רק שיש לך גישה ל-MLS? האם אתה רוצה אולי לחסוך בעמלות שתשלם לסוכן של קונים כשאתה קונה משהו או לסוכן של מוכר אם אתה מוכר משהו? מה המוטיבציה שלך לעשות את זה? ואז מה הנפח שאתה חושב שבאמת תשתמש בו? אם אתה קונה עסקה אחת בשנה, האם זה באמת הגיוני לעבור את חישוקי השגת ותחזוקת הרישיון על בסיס שנתי או בתדירות שבה הוא נמצא במדינתך?
אני חושב שהרבה טירונים אולי מניחים את ההנחה השגויה שהם צריכים רישיון כדי להיות משקיעי נדל"ן, כאשר לרוב משקיעי הנדל"ן שאני מכיר אין את הרישיון שלהם, ובמקום זאת אנחנו שוכרים מישהו שמומחה בזה דבר ספציפי ואנחנו ממנפים את המומחיות שלהם, כי הסוכן שלי בג'ושוע טרי, הוא והצוות שלו, אני מאוד אוהב אותם כי יש להם תהליך של קנייה ומכירה של נדל"ן עד למדע. אם אשכח לתזמן את הבדיקה שלי, מתאם העסקאות שלו אומר, "היי, אני מתכוון לקבוע לך את הבדיקה", או, "היי טוני, רק תזכורת, תקופת בדיקת הנאותות שלך מסתיימת בעוד שבעה ימים. אם אתה רוצה לקבל את בקשתך, בוא נוודא שנעשה זאת היום." אז אני כן חושב, תרזה, שאם המטרה שלך היא רק לחסוך כסף, אולי אל תעשה את זה, אבל אם אתה באמת רוצה להיות סוכן, אז כנראה אלך על זה.

אשלי:
התחלתי את רישיון הנדל"ן שלי בערך שלוש פעמים. אני חושב ששילמתי כמו $99 עבור הקורס המקוון. זה היה, אני לא יודע, לפני חמש שנים או משהו כזה. אתה צריך לקנות מחדש את הקורס אחרי שנה או משהו כזה. אבל זה הגיע לאותה נקודה לגבי למה אני צריך את זה, ובאמת הסיבה היחידה שאני הולך להשיג את זה הייתה כדי שאוכל לקחת את עצמי להצגות, אז לא הייתי צריך לקבוע הופעות עם מישהו אחר, עם סוכן, ואני יכול פשוט ללכת לנכסים. ואז הגעתי לנקודה שבה רוב הנכסים שלי היו מחוץ לשוק. זה היה היתרון היחיד באמת בשבילי. כמובן, לחסוך את הכסף על העמלה, אבל אני חושב שכדאי לשלם את הכסף כדי שמישהו אחר יעשה את הניירת, יערוך את החוזה, ידבר עם הסוכן השני, יטפל בדברים שעולים.
במיוחד, אני חושב שזה יתרון עצום שיש לך סוכן כאשר יש לך שוכרים בנכס ואתה מנסה למכור. תזמון הופעות עם דיירים בנכסים יכול להיות סיוט של רק תיאום איתם, לגרום להם להעניק גישה. הלכתי לכל כך הרבה תערוכות של נכסים שבהם אני אמור להיכנס ליחידה והגענו לשם וזה כמו, "לא, סליחה. הדייר אמר לא או שהם היו אמורים להיות כאן, הם לא. אין לנו מפתחות", דברים כאלה. למעשה מכרתי שני נכסים בשנה האחרונה שבהם היו שוכרים, ופשוט הלכתי עם סוכן נדל"ן שעבד עם חברת ניהול הנכסים שלי, ואמרתי, "בשביל זה אני רוצה למכור את זה. הנה הנכס שלי", והוא קיבל את כל המידע של השוכר מחברת ניהול הנכסים, הוא תיאם איתם כל הצגה ישירות. זה שם היה שווה את העמלה בפני עצמה על הצורך לעשות את זה.
אני מסכים עם טוני בעניין הזה. אם אתה באמת רוצה לנהל עסק כסוכן נדל"ן ולקנות ולמכור בתים עבור אנשים אחרים, אז כן, זה יכול להיות שווה את זה כי זכור, יש את עלויות ההשתלמות האלה. כדי לשמור על הרישיון שלך, זה יעלה לך כסף, זה יעלה לך זמן לקחת גם את שיעורי ההשתלמות האלה.

טוני
כן, אני מסכים לחלוטין, אש. אני חושב שזה מסתכם במוטיבציה האולטימטיבית. בדיוק כמו שאמרת, אני מעדיף לשלם למישהו שיטפל בכל העבודה האדמיניסטרטיבית מאשר שאעשה זאת בעצמי. אבל שוב, הבנתי. אנחנו די במרחבים שונים במסע הנדל"ן שלנו, אז אולי יותר הגיוני שנעשה את זה. אבל המחשבה האישית שלי, תרזה, היא שאם אינך מתכננת להפוך את זה למקור הכנסה אמיתי עבורך, אולי אתמקד יותר מזמני בבניית עסקי הנדל"ן שלי קודם כל ואז אסתכל על הסוכנות או עבודת הסוכן. יותר מאוחר.

אשלי:
בסדר. לשאלה הבאה שלנו מאת ריק ווטס. "האם מישהו רכש אי פעם בית עם דיירים בו? יש משהו שאני צריך לקחת בחשבון בניסיון להוציא אותם? הם היו שם באישור הבעלים הקודם, אבל אין הסכם שכירות כלשהו ונראה שהם לא מוכנים לעזוב. אני כנראה אדבר עם עורך דין לגבי ההתחייבויות המשפטיות שלי. אני אחפש קצת את החובות האתיות גם כן. רק לא ידעתי אם מישהו חווה את זה בעבר."

טוני
אש, אני יכול להתחיל עם שאלה אליך קודם, נכון? אני אף פעם לא קונה נכסים עם שוכרים. אפילו הכפכפים שלנו שאנחנו רוכשים, הרבה פעמים מדובר בהשכרות לטווח ארוך מראש, אבל תמיד זו דרישה מצדי שהקונה יוודא שהשוכרים התפנו. למעשה ישנו היפוך שהיה לנו תחת חוזה כבר כמעט חודשיים כי המוכר עובד כדי להוציא את הדיירים האלה. אז הבסיס שלי הוא פשוט שאני לא מתכוון לקנות את זה אם יש שם דייר כי אני לא רוצה את כאב הראש של הצורך לנסות ולפנות. ממך, מנקודת המבט שלך, אם יש לך נכס שאתה בוחן לרכוש ואתה כבר יודע שהשוכרים לא רוצים לעזוב, האם בכל זאת היית מתקדם עם רכישתו?

אשלי:
כן, ואני חושב שמשהו בשאלה הזו שאולי ריק לא ידע לעשות מספיק בדיקת נאותות, אני חושב שאולי מכיוון שהנכס הזה היה תחת חוזה, כי אני חושב שיש כמה דרכים שהוא יכול היה לטפל בזה לפני שהוא קיבל את זה בחוזה. תאמין לי, יש כל כך הרבה דברים שהלוואי שהייתי יודע גם על הנכסים הראשונים של הזוג שעשיתי.
קניתי לא מעט נכסים שיש בהם שוכרים, אבל מה שאני עושה זה לעשות הסכם עצירה שבו אני משווה את מה שהבעלים אומר למה שהשוכר אומר. השוכר או בעל הבית יגידו, "הנה תנאי השכירות, הנה הסכם השכירות." או, אם זה במצב של ריק, אין הסכם שכירות, זה האם הם פשוט יתנו לי 400 דולר במזומן לחודש והם מחודש לחודש וזה השם שלהם, זה מספר הטלפון שלהם, זה כל מה שיש לי. אחר כך אצור קשר עם השוכר, באישור הבעלים כמובן, ואבקש ממנו למלא הסכם עצירה שבעצם נותן לי מידע נוסף עליהם אבל מאשר את מה שאמר בעל הבית. האם הם אומרים ששכר הדירה שלהם הוא גם 400 דולר לחודש? האם הם אומרים שהם בעצם בהסכם שכירות לחמש שנים שבו אומר בעל הבית, "לא, ובכן, אתה יכול להוציא אותם ברגע שאתה סוגר את הנכס"?
אז יש צעדים שאתה יכול לנקוט. אתה יכול גם להשתמש בזה כמשא ומתן. לאחרונה מכרתי נכס ומי שרכש אותו רצה שהשוכרים יוציאו מהנכס לפני הקנייה. מה שעשינו זה הודענו להם להתפנות. הם היו מחודש לחודש, נתנו את ההודעה המתאימה, הם אמרו, "לא, אנחנו לא עוזבים." אז התחלנו את תהליך הפינוי ולמעשה עדיין סגרנו על הנכס, אבל החזרנו כסף בנאמנות כדי לשלם עבור שכר טרחת עורך דין אם הם היו צריכים להמשיך עם הפינוי. קבענו סכום דולר, אני חושב שזה היה אולי כמו $1,200 או משהו כזה כדי לכסות את הוצאות עורך הדין אם הם היו צריכים להמשיך עם הפינוי אם הדייר לא עוזב. וכך, כשהשוכר עזב בעצמו מבלי להמשיך בפינוי, קיבלתי החזר 1,200 דולר. ואז אם הם היו צריכים לעבור את הפינוי המלא, הקונה היה צריך לשמור על 1,200$ כדי לעזור לכסות את העלות.
יש דרך כלשהי שתוכל לטפל בבעיה הזו לפני שסגירת הנכס מצהירה בחוזה שלך שהנכס ריק. במצב המדויק הזה כאן עם ריק, אתה תצטרך להתחיל בתהליך הפינוי כדי להוציא את האנשים האלה מהיחידות. מה שצריך לדאוג לגביהם זה שאין הסכם שכירות לנכס ואתם רוצים להקפיד שתפנו לבית המשפט ופתאום יופיע הסכם שכירות. אז לקבל איזשהו תיעוד אולי מהבעלים הקודם שקבע שהם גרים שם בסכום X הזה, לא היה הסכם שכירות או שהם היו מחודש לחודש, משהו בסגנון בהחלט יכול לעזור במקרה שלך.
אבל באשר לחשבון נפשך אחר חובות אתיות, אתה זכאי היטב לזכות הרכוש הזה, ופשוט מבצע את ההליך המשפטי של ביצוע הפינוי. ואז, טוני, אולי אתה יודע יותר על זה לגבי זכויות הפולשים. כלומר, האם הם בכלל משלמים כאן שכר דירה או שהם פשוט גרים בנכס? כי זה יכול להיות עניין שלם בפני עצמו שבו תצטרכו לעבור שוב את תהליך הפינוי, אבל תסלחו לי, בקליפורניה אני מאמין שיש זכויות סקוואט מאוד מקלות. האם זה נכון?

טוני
אין לי השכרות לטווח ארוך בקליפורניה. מעולם לא היה לי. אבל אני כן יודע את זה, ואל תצטט אותי על זה כי אני יכול להיות קצת בחוץ, אבל אני די בטוח שגם אם מישהו פשוט מוצא בית פתוח והוא נשאר שם מספיק זמן בלי אישור מאף אחד, הם יכול מבחינה טכנית להיות בעל זכויות כשוכר. זה בהחלט ישתנה ממדינה למדינה, ריק. אז שוחח עם עורך דין במדינתך כדי לקבל את המידע הנכון הזה, אבל ההעדפה שלי תמיד הייתה שאני פשוט לא קונה נכס שיש בו דיירים אם אני לא מתכוון להשאיר את הדיירים האלה.

אשלי:
כן, ועשיתי סיבוב בית עם ג'יימס דיינארד בסיאטל, וושינגטון וגם שם יש זכויות סקוואט די טובות. תמיד התבדחתי איתו, ובכן, אם העסקה הזו תגיע דרומה, אני פשוט אעבור לדירה ואני יכול לפחות לגור שם במשך שנה או שנתיים בחינם כדי לקבל את החזרה שלי בחזרה.

טוני
לפני שמדיחים אותך.

אשלי:
אוקיי, אז בואו נמשיך לשאלה הבאה שלנו. השאלה הזו היא של רוב יאנג ומגיעה גם מקבוצת הפייסבוק טירוני נדל"ן. "מה הסיכון הכרוך במימון המוכר במקדמה? אני הקונה. המוכר אינו בעל הבית פנוי וברור. אני יכול לקבל את המשכנתא אבל אין לי כסף למקדמה. המוכר מוכן להאריך תנאים. הוא יצטרך לספק את המשכנתא שלו כשהוא ימכור. יש עצה?" אוקיי, בוא נמפה את זה אולי קודם. אוקיי, אז רוב הולך לקבל משכנתא כדי לרכוש את הנכס הזה. אוקיי, בוא נשתמש, למתמטיקה קלה, נניח שהוא קונה את זה ב-$100,000. הוא מקבל משכנתא של 80%, אז 80,000 דולר והוא צריך 20,000 דולר. המוכר אומר, "אני אלווה לך את 20,000 הדולרים עבור המקדמה. אתה צריך לשלם לי סכום X במשך חמש שנים", או מה שזה לא יהיה.
אז העניין עם זה הוא שהבנק ירצה לראות מאיפה הכסף הזה הגיע, במיוחד אם אתה עושה את זה למגורים שבו אתה צריך להראות שהרווחת את ההכנסה הזו או שהכסף הזה חסך או שהכסף הגיע ממך, או שזו הייתה מתנה מבן משפחה. אם אתה רואה שקיבלת את הכסף מהמוכר, ייתכן שלא תהיה הוכחה לכספים עבור הנכס. זה הדיון הראשון שהיה לי הוא ללכת לפקיד ההלוואות, המלווה שבו אתה משתמש ולשאול על המצב.
אם אתה מבצע מימון מסחרי, אני יודע שזה קורה באופן די נפוץ כאשר המוכר יבצע מימון למוכר עבור המקדמה. אתה מגלה את זה לבנק, הבנק מנהל את המספרים ואומר, "בסדר, הנכס להשכרה הזה יכול להרשות לעצמו לשלם את ההוצאות החודשיות שלו כולל שני תשלומי המשכנתא האלה, אחד לבנק עבור 80,000 $ והשני למוכר עבור 20,000 $ . אושר. לך על זה. בואו נתקדם." אבל זה הדאגה שלי עם זה. האם זה הולך להיות מימון למגורים או שזה הולך להיות מימון מסחרי? אז זה בערך כמו הצעד הראשון שהייתי מסתכל עליו במצב כזה.

טוני
ואני חושב, רוב, רק כדי לתת לך קצת בהירות לגבי איך הכסף זורם בין קונה, בנק, מוכר, בנק, כי יש שם כמה שלבים, נכון? אז אם נחזור לדוגמה שלך, אשלי, של נגיד שרוב קונה את הבית הזה ב-100,000 דולר, הוא מקבל משכנתא ב-80,000 דולר, ויש לו מקדמה של 20, ובואו נגיד שהמוכר הזה חייב אולי 35,000 דולר על הבית. בעזרת מספרים עגולים, אם הם ימכרו את זה ב-100, הם ישלמו את המשכנתא של 35,000$ שלהם, הם יישארו עם 65,000$ אחר כך, נכון?
אבל רוב, הכסף פשוט לא זורם ממך ישירות למוכר. בדרך כלל יש צד שלישי באמצע. בקליפורניה, אנחנו משתמשים בחברות בעלות ובפקדון, והדרך שבה זה עובד היא כשהבנק שולח את הצ'ק-אין שלהם תמורת 80,000 דולר, הם ישלחו את זה לזכות ולנאמנות. אז בפקדון ילך למוכר ויגיד, "היי מר המוכר, הכסף הזה מיועד לנכס שאתה מוכר לרוב. אנו רואים שאתה עדיין חייב 35,000 $ לבנק אוף אמריקה עבור הנכס הזה. אז לפני שננפיק לך כספים, קודם כל נשלם את החוב שלך בסך 35,000$ המגיע לבנק אוף אמריקה ותקבל את היתרה שהיא 65,000". אז, רוב, אתה לא בהכרח צריך לדאוג שהמוכר ישלם את המשכנתא הראשונית הזו, כי כל עוד אתה עובר את הבעלות והנאמנות, הם הולכים לוודא שכל חוב או כל סוג של שעבודים, כל דבר נגד זה נכס משולמים לפני שהכסף הזה עובר בפועל למוכר.

אשלי:
כן, אז זו נקודה מצוינת היא שאתה רוצה לוודא שהכסף שאתה משלם, כך ש-80,000$ בדוגמה שלנו, יכסה את מה שחייבים על המשכנתא או שלמוכר יש את הכסף. אבל כמו שטוני אמר, זה משהו שהכותרת תוודא שיקרה בסגירה ואתה לא פתאום הולך להיות הבעלים של הנכס הזה, אבל עדיין נשאר שעבוד נוסף על הנכס מהבעלים הקודם.

טוני
אש, על סמך מה שאמרת, אני מסכים. אני חושב שזה נפוץ שתראה לפעמים שהמוכר יחזיר חלק מהמקדמה, ולמען האמת, אני חושב שיש כמה בנקים קטנים יותר, אם רוב עובד עם אולי איגוד אשראי מקומי או משהו שעשוי להיות נוח איתו למוכר יש עיקול שני גם על הנכס. רוב, זה בדרך כלל המקום שבו הבנקים מרגישים מוזרים, שם הם לא רוצים אף אחד בעמדת שעבוד שני. הם רוצים שיהיה לך סוג של עור במשחק ולא מלווה אחר. אבל אם אתה עובד אולי עם איגוד אשראי קטן יותר או בנק מקומי, אולי הם מרגישים בנוח לתת לך 80 אלף עבור הראשון ואז שהמוכר ייתן לך 20 אלף עבור השני. אז אני חושב שזה תלוי באיזה בנק אתה עובד.

אשלי:
במיוחד אם אתה קונה את הנכס מתחת לשווי השוק. אם אתה יכול להראות לבנק ולומר, "תראה, אני קונה את הבית הזה ב-100,000, אבל כל בית אחר שכזה סביבי נמכר ב-150,000 לפחות. אני כבר קונה את זה ב-50,000 דולר מתחת לשוק", או מה שזה לא יהיה, זה בהחלט יעזור גם במקרה שלך.
אוקיי, אז השאלה הבאה שלנו כאן היא מאריק דונו. “דמי ניקיון ומעבר דירה, איך עובדים עם עמלות? עבור השכרות לטווח ארוך שלי, אני גובה דמי מעבר לכיסוי ניקיון מקצועי לפני המעבר. המחשבה שלי הייתה שעדיף לעשות את זה מאשר להוציא את דמי הניקיון מהפיקדון שלהם בעת המעבר. איך מתמודדים עם ניקיון? אתה פשוט אוכל את העלות, מוציא אותה מהפיקדון עם המעבר, לא מנקה בכלל?" אוקיי, אז זו יותר שאלה לטווח ארוך, אבל טוני, אולי אחרי שנעבור את מצב ההשכרה לטווח ארוך, אתה יכול אפילו לכסות את זה גם בצד ההשכרה לטווח קצר.
עבור השכרה לטווח ארוך, ניתן לגבות דמי ניקיון מעבר דירה. אני בדרך כלל לא רואה את זה לעתים קרובות. באמת, אני בכנות לא יודע אם אי פעם ראיתי מישהו עושה את זה. כלומר, אתה יכול לגבות עמלה, אלא אם המדינה שלך לא מאפשרת לך לעשות זאת. מה שאני עושה זה לעשות רשימת ניקוי. כשמישהו עובר לדירה, הוא עובר איתי ואנחנו עושים כמעט בדיקה של הנכס שבו הם יכולים לומר, "אתה יודע מה? יש כאן שקע בגזרה. אני לא רוצה שיחייבו אותי על זה. יש כתם בפינה הזו של השטיח", יהיו הדברים האלה אשר יהיו. הם יכולים לעבור ולסמן, או שהם הולכים לעבור ופשוט לומר, "כן, הכל במצב מצוין, מצב מצוין, מצב מצוין." אולי יש מעט בלאי באחד הארונות, הם יכולים לסמן את זה. מתעדים הכל בתמונות, אתה כבעל הבית חותם או מנהל הנכס, ואז גם השוכר חותם, תאריך את זה, וזה התאריך שהם מקבלים את המפתחות, הם נכנסים ליחידה. בסדר? הכל בסדר וטוב.
ואז כשמגיע הזמן לצאת, הם מקבלים רשימת ניקיון. אני למעשה מספק את זה מראש כשהם עוברים דירה. אז היי, רק שתדעו כשאתם עוברים, זה כל מה שצריך לנקות. למעשה קיבלתי את הרשימה הזו מאחותי. כשהיא סיימה את הקולג', היא נאלצה להתרחק לעבודה בהוראה לכמה שנים, והדירה שבה היא הייתה, הלכתי להעביר אותה כשהיא סיימה והם נתנו לה את רשימת הניקיון הזו והיא פירטה את הכל אם זה לא ייעשה, מה תחויב. אז אם לא ניקית את המקרר, זה היה 10 דולר או מה שזה לא היה. זאת אומרת, למעשה זו הייתה רשימה די מטופשת ושם היא מוחקת את התריסים, כל דבר כזה.
אני זוכרת שאחותי פשוט התחרפנתה שזה לא הולך להיות נקי מספיק. כלומר, היא ממש לא נגעה במקום הזה כל השנה שהיא גרה בו או מה שזה לא היה. זה היה ללא רבב. אני זוכר שהמנהל בא לעשות לה בדיקת מעבר והוא פשוט הציץ סביבו, הוא אומר, "אוקיי, זה נראה נהדר." היא כאילו, "זהו?" והוא אומר, "כן, כן, טיפלת ממש טוב במקום הזה. תודה." והיא בילתה יומיים לפני כן רק בניקוי כל פינה קטנה למרות שלא היה בה אפילו לכלוך או אבק. אז ליישם איזשהו רשימת בדיקה שבה הדיירים שלכם יודעים מבעוד מועד, זו הציפייה ליציאה מהדירה כך שאין הפתעה, והם כבר חתמו על גיליון הבדיקה ואמר ששניכם מסכימים שהוא במצב טוב. לא היה שום דבר רע ביחידה כשהם עברו לגור.
ואז אני תמיד מרענן, כשהם מודיעים שהם עוזבים, נותנים להם את גיליון הבדיקה הזה. שם אתה יכול לרשום שזו העלות לפריט. אם צריך לנקות את השטיחים כי יש כתמים, צריך לנקות אותם בצורה מקצועית או משהו כזה, כלומר 100 דולר, מה שזה לא יהיה. לחלופין, אתה יכול לשלם דמי ניקיון בתעריף אחיד. אם לא תנקה את היחידה, תנקה את רשימת המשימות הזו של דברים, אנחנו נחייב אותך ב-$250 כי זה מה שעולה לנו שמישהו יכנס ויעשה את זה. ואז כשהדיירים עוזבים, יש להם את החפצים שלהם. אתה נכנס ועושה את ההליכה עם הדייר שקובע, "אוקיי, זה לא ניקה כאן, זה לא היה שם."
במדינת ניו יורק ביוני 2019, הם למעשה שינו את החוק שבו אתה למעשה צריך להציע לשוכר לבצע את בדיקת המעבר לפני שהוא יוצא בפועל. כשהם מודיעים, אני חושב שזה שבועיים לפני תאריך היציאה שלהם בפועל, צריך להציע להם הזדמנות לעשות שם בדיקה, זה כמו בדיקה מוקדמת, כדי שתהיה להם אפשרות לתקן כל דבר. תגיד שיש חור בקיר או משהו. זה נותן להם את ההזדמנות לתקן ולצבוע אותו, שאם אתם עוקבים אחרי באינסטגרם, אתם יכולים לראות שלא תמיד הדבר הטוב ביותר הוא שהדיירים שלכם יעשו תיקונים בעצמם. זו הדרך שעשיתי את זה, ובדרך כלל אני רואה את זה היא שלא נגבה עמלה וניתן להוציא את זה מהפיקדון שלהם עד לאחר שהם עוזבים.

טוני
כן, זו התמוטטות נהדרת, אשלי. הניסיון הרב ביותר שהיה לי עם זה היה אותה חברת ניהול נכסים שעבדתי בה אחרי הקולג', והתהליך שלהם היה כמעט בדיוק מה שאמרת, איפה פרק זמן מסוים לפני האורחים בעצם, או האורח, לפני שהשוכר באמת היה אמור עזבו את המקום, הם היו עושים הדרכה ראשונית, ואז ביום שבו השוכר היה מחזיר את המפתחות, הם היו עושים את ההליכים האחרונים כדי לוודא שהכל תוקן. כל מה שלא תוקן, הם חויבו, ברור שהוציאו מהפיקדון שלהם, ואם זה יעבור, אז יוציאו להם חשבונית, אבל הם חויבו על כל פריט שעדיין לא נותר. זה היה התהליך שלהם. אבל כן, אני לא חושב שאי פעם פגשתי מישהו שגובה מהדיירים שלהם מעבר דירה, כמו דמי ניקיון כשהם עוברים לדירה, אבל אני מניח שאריק, אם זה עובד בשבילך ואנשים עדיין מחפשים להגיד אצלך ואולי זה עובד, אבל כמו שאש אמר, יש שם הרבה אפשרויות אחרות.

אשלי:
אוקיי, אז זהו, לתגובת הטירונים של היום. אני מקווה שלקחתם המון ערך מזה. אם יש שאלות שאתה רוצה לענות עליהן, אנא שלח לטוני או לי DM באינסטגרם. אתה יכול להשאיר שאלה בקבוצת הפייסבוק של טירוני נדל"ן, שם בטח תקבל המון תגובות לפני שבעצם נוכל לשדר את הפרק עם התגובה שלנו עליו. תודה רבה לכם חבר'ה שהצטרפתם אלינו. אני אשלי ב-wealthfromrentals והוא טוני ב-tonyjrobinson, ונחזור ביום רביעי עם אורח.