שקלול העלויות והיתרונות של בנייה מול רכישת נכסים להשכרה? אתה לא לבד! כשמחירי הנכסים עולים, הגיוני שרובנו מתחילים לחפש פרצות. אבל העלות היא רק דבר אחד שיש לקחת בחשבון כשזה מגיע השקעות בנדל"ן. למרבה המזל, לאשלי ולטוני יש כמה טיפים להחליט באיזו דרך ללכת.
ברוכים הבאים לשבוע הזה תגובת טירונים! אם אי פעם שקלת בניית נכס להשקעה או קניית בניה חדשה, תרצו לשמוע מה יש למארחים שלנו לומר. אנחנו גם נוגעים בשאלה אם מיקומו של עורך הדין שלך חשוב או לא כאשר אתה נמצא השקעה מחוץ למדינה, וכיצד זכאים לפטור מרווחי הון. אחרון חביב, אנו חופרים ב הבדלים בין הכנסה W2 להכנסה מדמי שכירות כשזה מגיע למיסים, ולמה כן so הרבה יותר טוב מהאחר!
אם אתה רוצה שאשלי וטוני יענו על שאלת נדל"ן, תוכל לפרסם ב- קבוצת פייסבוק טירוני נדל"ן! לחלופין, התקשר אלינו לקו הבקשות של טירונים (1-888-5-ROOKIE).
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
אשלי:
זה טירון נדל"ן, פרק 264.
טוני
אבל לעתים קרובות אם אתה בונה חדש בשנת 2023 לעומת בית משופץ שנבנה בשנת 2005, הערך של הנכס הזה, במיוחד אם אתה מסתכל על זה כהשכרה לטווח קצר, וזה מה שאנחנו עושים, הוא בדרך כלל גבוה יותר . אנחנו יכולים לשקם בית שנבנה ב-2005 עד התשע, אבל סגנון הבנייה, האסתטיקה של בית שנבנה ב-2023 הולך להיות מודרני יותר מבית שנבנה ב-2005 גם אם הוא שופץ ממש יפה.
אשלי:
שמי אשלי Kehr, ואני כאן עם המנחה השותף שלי, טוני רובינסון.
טוני
וברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן, שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו מביאים לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתניע את מסע ההשקעות שלכם. אני רוצה להתחיל את הפרק של היום בלצעוק מישהו בשם המשתמש של lukster8891. לוקסטר השאיר לנו ביקורת של חמישה כוכבים בפודקאסט של אפל שאומרת, "פודקאסט מעודד. טוני ואשלי, הפודקאסט שלהם אינפורמטיבי ומעודד במיוחד. תודה שיצרת מרחב לתת לאנשים כמוני את הידע והדחף הנוסף להרגיש בטוחים לגבי השקעה בנדל"ן".
אני אוהב את הדרך שבה ניסחת את זה, לוקסטר, "על נתינת ויצירת מרחב לתת לאנשים כמוני את המרחב הזה להרגיש בטוחים." זה באמת מה שעוסק בפודקאסט טירוני הנדל"ן. ברור שיש המון מידע על השקעה בנדל"ן, אבל לפעמים זה יכול להרגיש מכריע, לפעמים זה יכול להרגיש, אני לא יודע, פשוט יותר מדי לנסות כמו לשתות מצינור כיבוי אש. מטרת הפודקאסט של Rookie היא לתת לכל מאזין בודד פיסות מידע וסיפורים ניתנים לעיכול, כדי באמת לעזור להם להתקדם במסע. אז אם כולכם מקשיבים ועדיין לא השארתם לנו דירוג וביקורת כנה, אנא עשו זאת. ככל שנקבל יותר ביקורות, נוכל לעזור ליותר אנשים, ועזרה לאנשים היא תמיד המטרה שלנו. אשלי, מה שלומך היום?
אשלי:
טוב טוב. ובכן, קודם כל, אם לא אמרנו את זה מספיק, תודה רבה לאלו מכם שהשאירו ביקורות. אנחנו אוהבים לקרוא מה אתם אוהבים בפודקאסט ואיך הוא הועיל לכם ובמיוחד כשאתם משאירים לנו את הניצחונות שלכם, מה השגתם. אז כשאתה משאיר ביקורת, וודא שאתה משתף אותנו במה שלמדת מהפודקאסט מאחד האורחים שלנו. מי היה האורח האהוב עליך? את מי אתה אוהב, או אולי את מי אתה רוצה שיגיע גם להופעה? קיימנו הרבה פגישות הפקה לגבי מי הם חלק מאורחי האוטובוס שאנחנו יכולים להביא עבורכם שיביאו הכי הרבה ערך. תאמינו או לא, זה פשוט לא קשקוש משעמם, אנחנו באמת מנסים לתכנן דברים וממש אסטרטגיים לגבי איך אנחנו מפעילים את הפודקאסט. כן, אז טוני, איזה גמילה, על מה אתה עובד, משהו?
טוני
כן, יש לנו כמה תוכניות גדולות לשנת 2023. אני יודע שהיה לנו פרק של הגדרת היעדים שלנו לפני כמה שבועות, אבל הדגש הגדול עבורי הוא שאני עדיין רוצה לסגור את הנכס המסחרי הגדול הראשון שלי השנה. אנחנו בוחנים מלונות, מוטלים בוטיק ברחבי הארץ. למדנו הרבה בקיץ שעבר עם העסקה שהייתה לנו בחוזה אבל לא הצלחנו לסגור בסופו של דבר. ובאמת זה היה מחיר הרכישה. גייסנו כמה מיליוני דולרים, היינו צריכים עוד כמה מיליוני דולרים. וזה כמו, "ובכן, בנאדם, כמה עסקאות יכולתי לקנות עם השניים משהו מיליון שכבר גייסנו?" יש הרבה נכסים שיכולנו לקנות. אז אני חושב שאנחנו הולכים אחורה וכנראה פשוט נפחית קצת את מחיר הרכישה שלנו וננסה למצוא משהו קצת יותר הגיוני בטווח המחירים הזה.
ואז מטרה גדולה נוספת עבורי היא השקת חברת ניהול הנכסים שלנו על שטחי השכרה לטווח קצר, כמו גם את חברת הניקיון להשכרה לטווח קצר. אז מנסים למצוא את מנהלי המנהלים הנכונים להפעיל עבורנו את המיזמים האלה, אבל אני חושב שאלו שני פערים גדולים בשוק ההשכרה לטווח קצר. אין מותג מוכר בארץ בתחום הניקיון להשכרה לטווח קצר. בהחלט יש חברות לניהול נכסים גדולות, אבל אני מרגיש שאנחנו בעמדה ייחודית שבה בנינו קודם כל תיק משלנו. אנחנו מארחים ראשונים ומנהלי נכסים שניים, אז יש לנו פרספקטיבה שונה מהרבה מהחברות האחרות האלה שקיימות כבר זמן מה.
אשלי:
האם אתה מתכוון להתחיל רק להציע את זה בשווקים שאתה פועל בהם עכשיו? מה התוכנית שלך לגדול ולהגדיל אותו? האם זה יהיה יותר מודל של זכיינות בסופו של דבר, או שזה משהו שאתה רוצה להמשיך ולפקח על השווקים ותבחר לאילו שווקים אתה נכנס ותמשיך לגדול בעצמך?
טוני
כן, זו שאלה מצוינת. עוד לא ממש החלטנו. מודל הזיכיון הוא משהו שלדעתי יכול לעבוד, אבל אני גם עושה את הרעיון של ממש לשמור על שליטה על היבטים מסוימים של המותג. אבל אני חושב שבהתחלה אנחנו רק רוצים הוכחה לקונספט. יש לנו כבר את התשתית, אז יש לנו את צוות התפעול שיעשה את כל התקשורת עם האורחים ועבודה עם צוות התחזוקה וצוות הניקיון. אז באמת, אנחנו מרגישים שאנחנו יכולים לקחת את התשתית הזו לכל שוק, אנחנו רק צריכים למצוא את המנקים והעובדים הנכונים בשווקים האלה כדי לתמוך בנו. אני חושב שהפוקוס הגדול ביותר שלנו הוא פשוט למצוא את הנכסים הנכונים ואת הבעלים הנכונים לעבוד איתם ואז ניתן לשווקים לדאוג לעצמם.
אשלי:
מבחינתי, אני לוקח בחזרה את ניהול הנכסים שלי שהשתמשנו בו בשלוש השנים האחרונות, חברת ניהול נכסים. ועכשיו מה שאני עושה זה רק לבנות שוב חברה לניהול נכסים, שבה בפעם האחרונה כשהתחלתי לראשונה, הייתי בניהול עצמי, אז הייתי מנהל הנכס, הייתי סוכן הליסינג, הכל. ועכשיו הפעם אני שוכר מנהל נכסים. אני חושב שהיא באמת הולכת לחתום על החוזה שלה השבוע, וזה סופר מרגש. ואז אני פשוט אפקח על הכל ובעצם פשוט אעשה את זה כמו שאני רוצה. אבל אנחנו לא לוקחים לקוחות, זה רק הנכסים שלי ושל השותפים העסקיים שלי. זה דבר אחד, אני לא רוצה להתמודד עם בעלים. דיירים יכולים לגרום לבעיות ודברים, אבל לפעמים הבעלים גרועים יותר מה... ואני יודע את זה בגלל שבעלים אחרים מדברים על איך הם מתקשרים עם חברת ניהול הנכסים שלהם.
אני כבעלים של חברת ניהול הנכסים שלי, אני לא רוצה להתעסק בזה. אני תמיד חושב על מורים כדוגמה, שצריך להתמודד עם התלמידים בכיתה שלהם אבל אז צריך להתמודד עם ההורים ולפעמים ההורים גרועים יותר. אז חלק מהחזון והיעד הגדול שלי לשנת 2023 הוא להבין מהם הדברים שאני לא רוצה להתמודד איתם שמרגישים לי כבדים, ואחד מהדברים האלה הוא אחריות כלפי בעלים אחרים. אני מאוד בטוח שאוכל להקים את חברת ניהול הנכסים הזו ומיד אני כבר יודע שיש לי את הבעלים האלה שייכנסו שאוכל לחלוק איתם תקורה, אבל אני פשוט לא רוצה את האחריות הזאת שיש משהו שקורה ממשיך, בסדר, זה תזרים המזומנים שלי, זה אני אומר, "כדי לטפל בבעיה הזו, אני פשוט הולך להוציא את הסכום הזה של כסף כדי לטפל בה." איפה שאם זה בעלים, זה רכוש של מישהו אחר, אני לא יכול פשוט, נגיד, ללכת ולבזבז את הכסף הזה ולדאוג לו כי זה תזרים המזומנים שלהם שיורד, זה הנושא שלהם.
אז אני אוהב שיש לי שליטה על קבלת ההחלטה שעומדת להשפיע עלי ועל הנכסים שלי ולא שזה ישפיע על הבעלים ולא צריך לדאוג באמת מזה, אני מניח.
טוני
זה בהחלט מדאיג אותנו גם הוא שככל שאתה מגדיל, יש הרבה אישים שאתה צריך להתמודד איתם. אבל אני גם חושב שבגלל זה אנחנו רוצים להיות די סלקטיביים עם הבעלים שאנחנו עובדים איתם. אם האדם הזה... אני לא רוצה לומר כאב כי אני חושב שזה ייצוג לא הוגן. אבל אם אותו אדם אולי מחפש רמת מעורבות בתפעול השוטף שלא עולה בקנה אחד עם סוג המעורבות שאנחנו רוצים מהבעלים שלנו, אולי זה לא מתאים. אני חושב שזה מה שאנחנו מנסים להגדיל די לאט כדי לוודא ש... אנחנו רוצים שאנשים יבטחו בנו ושבאים אלינו בגלל המומחיות שלנו ולא אנשים שמרגישים כמו, "היי, אני יכול לעשות עבודה טובה יותר מאשר אתה יכול", ומנסה ללמד אותנו איך להיות מפעיל השכרה לטווח קצר. אז יש שם קו דק.
אשלי:
בדיוק תיארת אותי כ…
טוני
וזו נקודה טובה-
אשלי:
[לא נשמע 00:08:29].
טוני
כי אני חושב שהיית במצב שבו אתה באמת יכול לעשות עבודה טובה יותר מאשר-
אשלי:
כן, ואני הייתי עושה זאת.
טוני
... מנהל הנכסים שיש לך.
אשלי:
כֵּן. ואני [לא נשמע 00:08:36] את החוויה הזו. אני חושב שבמצבך אתה בודק גם את הבעלים. אתה לא רק הולך לגדול ולהתרחב כל כך מהר שאתה לוקח על מישהו רק כדי למקסם את בסיס הלקוחות שלך ולמקסם את ההכנסות שלך, שאתה הולך להיות סלקטיבי. וזה גם נותן לך את הבלעדיות הזו, לגבי שאתה רוצה להיות בעלים... ולא להשתמש במילה רכבת, אלא כשאתה לוקח משקיעים חדשים, בעלים חדשים כקובעים את הציפיות האלה לגבי, "זה מה שאנחנו מצפים ממנו אתה, וזה מה שאתה מצפה מאיתנו. אם מישהו מאיתנו ישתנה מזה, זה המקום שבו יש לנו מצב איך נעקוף את זה". או שאולי השותפות לא עובדת כי באמת זו שותפות. במיוחד כשזה הנכס להשקעה שלך, אתה כבר לא שולט בתפעול השוטף של הנכס הזה ובמקסום תזרים מזומנים ודברים כאלה, אתה סומך על השותף שלך, חברת ניהול הנכסים, שתפקח על כל זה ובאמת למקסם את הביצועים של הנכס שלך. וזה דבר אחד שלא הבנתי כששכרתי חברת ניהול נכסים, זה שהייתי צריך לשאול הרבה יותר שאלות.
דוגמה אחת היא, בסדר, חשבון המים. זה נכנס למחלקת החיובים שלהם, לתשלומים שלהם. מישהו שם סורק את השטרות. הם ממשיכים לשלם את זה ואז זה מטופל. מעולה, אני לא צריך לשלם חשבונות, דברים כאלה. אבל אף אחד לא הולך ואומר, "רגע, חשבון המים היה 100 דולר בחודש שעבר. למה זה פתאום 250 דולר? האסלה פועלת? קורה משהו?" רק בגלל שזה נכנס למחלקה כללית שלא מכירה את הרכוש שלך, דברים כאלה. אני מרגישה שאני מתרחקת במסלול משיק.
טוני
לא, אבל זו נקודה כל כך טובה. זה כמו איך מגדירים את הציפיות האלה בצורה נכונה בהתחלה או אפילו לא בהתחלה, לפני שהקשר באמת מתחיל? יש ספר נהדר שקראתי זה עתה, והוא נקרא לעולם אל תאבד לקוח שוב. הספר באמת מתמקד יותר בחברות גדולות יותר, אבל זה כמו, כשאתה מחפש לקוחות, איך אתה יכול לנהל שיחות בהתחלה ואז איך אתה יכול לבנות את 100 הימים הראשונים של מערכת היחסים הזו כך ש-A, ללקוח שלך יש חוויה ממש מדהימה והם נשארים לקוח להרבה זמן, אבל, ב, שהציפיות שיש לך מהם ושיש להם ממך הן סופר ברורות בשני הקצוות, כך שניהם כיצד לפעול ביעילות בתוך השותפות הזו . אז לעולם אל תאבד לקוח שוב, אני לא זוכר מי היה הסופר, אבל זה היה ספר נהדר שמאוד נהניתי ממנו.
אשלי:
אני חושב שזה היה עוזר לי לעבוד טוב יותר עם חברת ניהול הנכסים, אם לשנינו היו ציפיות אחד מהשני והיינו מגדירים זאת מבעוד מועד. אני בטוח שהם עושים עבודה נהדרת, הם גדלו והתרחבו כל כך במהלך השנים האחרונות, שברור שיש להם מודל עסקי מוצלח, אבל זה היה פשוט שונה ממה שציפיתי, והיינו צריכים לקבל אותם ציפיות ברורות יותר מראש.
אוקיי, אז השאלה הראשונה שלנו היא מאנני ג'ונסון, וזו דרך עמוד הפייסבוק של טירוני נדל"ן. אם עדיין לא עשיתם זאת, וודאו שאתם מצטרפים לקבוצת הפייסבוק. אני חושב שיש בו יותר מ-60,000 חברים כרגע. זוהי דרך מצוינת לשאול שאלות, לקבל מידע, או אפילו לחלוק עצות וחוכמה משלך. אוקיי, אז השאלה של אנני היא, "האם מישהו שותף ב-LLC להשקעות מחוץ למדינה? האם השתמשת בעורך דין במדינתך או במדינה שהשקעת? האם זה משנה? כל תובנה בנושא זה מועילה. זו תהיה השותפות הראשונה שלנו ו- LLC. החלטנו שאנחנו לא רוצים לעשות הסכם שותפות מתועד חוקי".
אוקיי, אז אני תוהה למה לגבי השאלה האחרונה הזו, כי כשאתה יוצר LLC, אתה צריך ליצור הסכם תפעול, שהם תנאי השותפות שלך בכל מקרה. אז אני חושב שאם אתה עושה, לא משנה מה, אם אתה יוצר את LLC שלך, כדי שזו תהיה LLC חוקית שתפעל כמו שאתה רוצה, צריך לעשות את הסכם התפעול, שהוא בעצם הסכם שותפות בפני עצמו.
טוני
ממש מהר, אני רק רוצה לצעוק לאנני ששואלת את השאלה הזו. זו למעשה אנני האץ' ג'ונסון שהתארחה בפרק 46. אני מזהה את הפנים והשם שם. תצעק לאנני. אני חושב שבאחרונה שדיברנו איתה היא הייתה איפשהו כאן, אני לא זוכר, באיזה מקום במערב התיכון, אבל היא למעשה עברה לאלסקה. שלה ובעלה עשו כמה דברים להשכרה לטווח קצר באלסקה, אז תצעקו לאנני.
אשלי:
אז טוני, אתה באמת רוצה לענות על זה כי עשית את זה הרבה יותר? אני חושב שאתה בעצם עושה מיזמים משותפים, אבל ההשקעה היחידה מחוץ למדינה שעשיתי הייתה עם ג'יימס [לא נשמע 00:13:32], ועשינו הסכם מיזם משותף שבו היו לנו חברות LLC נפרדות משלנו והם התאחדו ב הסכם המיזם המשותף. אז היה לנו את ה-New York LLC שלי ואחר כך שלו Washington State LLC, ואז עשינו את הסכם המיזם המשותף דרך זה. והיה לנו כל הסכם התפעול מתועד לגבי איך השותפות עבדה עבור העסקה האחת.
טוני
כן, זו שאלה מצוינת. רוב השותפויות שלנו הן באמצעות הסכמי מיזם משותף, ולא בהכרח חברות LLC חדשות שהקמנו. אבל אנני, אני אתן לך קצת תובנות על סמך השיחות שהיו לי עם עורכי הדין שלי ועורכי דין שונים של SEC ודברים כאלה. כל מדינה היא אחרת. המידע שקיבלתי, ושוב, אני לא עורך דין, אז נא להתייעץ עם עורך דין כדי לוודא שהמידע הזה מדויק, אבל עבורנו, חיפשנו לרכוש נכס שנמצא בקליפורניה באמצעות חברת LLC חדשה. השאלה שלך היא במדינה שלך או במדינה שבה אתה משקיע, יש כמה מגבלות. לדוגמה, ברור שיש טיפול מס טוב יותר במדינות אחרות מלבד קליפורניה. אבל נניח שרציתי ליצור LLC בדלאוור אבל, נניח, הייתי בקליפורניה, השותפים בקליפורניה, והנכס בקליפורניה, אני לא יכול ליצור ישות של דלאוור שתחזיק בבעלות ויגבה דמי שכירות על הנכס הזה בקליפורניה.
אז תלוי באיזו מדינה אתה גר ובאיזה מצב הנכס נמצא, יש כמה חוקים שאתה צריך לעקוב אחר היכן ליצור את הישות הזו. אז העצה הראשונה שלי, אנני, תהיה לבקש מעורך דין במדינתך או במדינה שבה הנכס נמצא כדי לקבל את עצתו היכן עליך לבנות את הישות הזו ובאיזה מדינה היא צריכה להיות ממוקדת. האם ראית משהו שונה בחזית הזו, אש?
אשלי:
לא, לא, באמת שלא. גם אני לא בדקתי את זה כל כך, אבל זה בערך מה ששמעתי, אני מניח.
טוני
אני מתכוון, אז כן, זה הדבר הראשון, זה לדבר עם עורך הדין שלך כדי לזהות באיזה מצב זה נמצא. אני חושב שהשאלה השנייה, מסוג זה חוזרת לקטע של אשלי, היא שאמרת, "החלטנו שאנחנו לא רוצים לעשות הסכם שותפות". אני מניח שכשאתה אומר את זה, אנני, זה שאתה לא רוצה ללכת במסלול שבו הלכנו של רק הסכם מיזם משותף, אתה בעצם רוצה שהישות הזו תהיה במקום. אבל לנקודה של אשלי, אני חושב שאתה עדיין רוצה לעבור את כל אותם תהליכי החשיבה או התרגילים שהיית עושה אם אתה עושה את הסכם השותפות הזה כדי לוודא שאם, מכל סיבה שהיא, לא יהיה מתח, אלא כל שותפות ממשיכה. שיהיו מהמורות ואולי חילוקי דעות, וככל שתשקיע יותר זמן במתן מענה לשאלות אלו, כך ייטב.
יש ספר פנטסטי שקראתי בשנה שעברה בשם אמנת השותפות מאת מישהו בשם דיוויד גייג', וזה היה אחד הספרים הטובים ביותר שקראתי על שותפויות. זה לא מכוון ספציפית לנדל"ן, אבל זה ספר שותפויות עסקיות, והוא פשוט מלא בשאלות שאתה והשותף שלך צריכים לשאול אחד את השני לפני שאתה באמת נכנס לשותפות הזו כדי לוודא שיש בהירות לגבי איך אתה הולך לטפל בבעיות מסוימות בשותפות הזו. אז קרא את הספר הזה, דבר עם עורך דין, אני חושב שאלו הן שתי העצות הראשונות שלי.
אשלי:
אוקיי, אז לשאלה הבאה שלנו, וזו היא מסיה, "מישהו קנה קרקע ובנה בית במקום גמילה? באמת מתקשה למצוא עסקה כי אנשים משלמים יותר מדי. איך זה לקבל רפי על בית חדש שנבנה?" אני חושב שאולי השוק משתנה מעט במקום שבו אתה לא הולך לראות כל כך הרבה אנשים משלמים יותר מדי, אז אני מקווה שתהיה לך סיכוי טוב יותר למצוא עסקאות. אבל אני בשרשור הודעת הטקסט הזה של נדל"ן, ואחד המשקיעים שלח הודעה ברבעון הרביעי של 2022, הוא סנפיר ביתי והוא עמד בנכס למכירה במשך יותר מ-60 יום. ברגע שה-1 בינואר הגיע, הוא ראה עלייה עצומה בהצגות. אני חושב שהוא אמר שהם שילשו את עצמם, כמות ההצגות שהוא מקבל פי שלושה, והיו לו ארבעה תחת חוזה רק בשבועיים הראשונים בינואר שהוא רואה את העלייה העצומה הזו מאז הראשון של השנה. אז אולי אנשים יתחילו לשלם יותר מדי ולקנות יותר מדי שוב.
אז עם בניית בית זה, בניתי את בית המגורים האישי שלי, אבל מעולם לא הלכתי וקניתי נכס להשקעה או בניתי נכס להשקעה שעושה את זה מהיסוד. הדבר הראשון שאני חושב שאתה באמת צריך לעשות הוא המחקר שלך על מה הנכס הזה הולך להעריך כשתסיים לבנות אותו. האם הוא הולך להעריך את מה שהשקעת בו או אפילו יותר כדי שתוכל למשוך את כל המזומנים שלך בחזרה? הדבר השני הוא איך אתה מתכוון לממן את זה? אתה הולך לעשות מזומן? האם אתה עומד לקבל הלוואת בנייה? אז אם אתה משלם במזומן, דבר אחד שתצטרך לעשות הוא שתצטרך לחפש ולדבר עם בנקים, וענינו על זה בתשובת טירון אחרת, אני חושב שזו הייתה זו ששודרה בשבוע שעבר לגבי תקופת תיבול. כי אם אתה משלם במזומן כדי לבנות את הבית הזה ואז אתה הולך לבנק כדי לממן אותו מחדש, הם עשויים לומר, "אתה יודע מה? אתה לא הבעלים של הבית הזה במשך שנה, ואנחנו לא מתכוונים למחזר אותך במשך שנה כדי לבצע את המימון המחודש הזה". אז אלו הם חלק מהדברים שאתה בהחלט צריך לבדוק לפני שאתה ממש עובר את תהליך הבנייה.
טוני
כמה נקודות מהצד שלי. בדיוק כמו אשלי, מעולם לא ביצעתי בנייה חדשה בעצמי בצד ההשקעות. רכשנו לא מעט בנייה חדשה, אבל זה היה מהקבלן שעשה את העבודה לזיהוי החבילה, הם קיבלו את כל האישורים, הם ניהלו את קרקע הבנייה, ובעצם רכשנו מוצר מוגמר מאותו בונה. אני רק רוצה לדבר על היתרונות והחסרונות של הגישה הזו ולמה החלטנו ללכת בדרך הזו. המקצוען הראשון שראינו היה שהצלחנו להשיג מוצר מעולה. לעתים קרובות, וזה תלוי ברמת הגמילה, אבל לעתים קרובות אם אתה מבצע בנייה חדשה בשנת 2023 לעומת בית משופץ שנבנה בשנת 2005, הערך של הנכס הזה, במיוחד אם אתה מסתכל על זה כקצר- שכירות לתקופות, שזה מה שאנחנו עושים, היא בדרך כלל גבוהה יותר.
אנחנו יכולים לשקם בית שנבנה ב-2005 עד התשע, אבל סגנון הבנייה, האסתטיקה של בית שנבנה ב-2023 הולך להיות מודרני יותר מבית שנבנה ב-2005 גם אם הוא שופץ ממש יפה. וזה מה שראינו הרבה, זה שהקונסטרוקציות החדשות שלנו נוטות להצליח יותר מהבתים המשוחזרים שלנו למרות שהאיכות נחמדה באותה מידה, אבל זה רק שהמסגרת של הבית קצת יותר מיושנת עם הדברים הישנים האלה. . זה היה מקצוען אחד גדול עבורנו.
הסיבה השנייה שבגללה הלכנו עם הרבה מהבנייה החדשה של הקבלן הזה היא שהוא כבר זיהה והתיר מספר חבילות בעיר הזו שרצינו להשקיע בהן. אז מבחינתנו, זה אפשר לנו להרחיב במהירות יוצאת דופן כי הוא כבר עשה את העבודה הקשה של... ההיתרים לוקחים כמעט יותר זמן מאשר לבנות את הבית בקליפורניה. אז העובדה שהוא כבר עשה את העבודה הקשה על מספר חבילות פירושה שנוכל לבנות את המכונה הזו כדי פשוט להתחיל לרכוש את הנכסים האלה ברגע שהוא סיים. ומבחינתנו, היינו בשלב צמיחה ממש חזק, זו הייתה מטרה גדולה שלנו, הייתה להגדיל במהירות, והקשר הזה איפשר לנו לעשות בדיוק את זה. אז אלה היו שני היתרונות הגדולים: קיבלנו מוצר ממש מעולה והצלחנו לרכוש את היחידות האלה מהר יחסית, הרבה יותר מהר מאשר אם היינו מנסים לעשות זאת בעצמנו.
החסרונות של גישה זו הוא שבהחלט היינו משלמים יותר עבור המוצר המוגמר מאשר אילו היינו מבצעים את העבודה בעצמנו של זיהוי הקרקע, משיכת ההיתרים ובניית הנכס בעצמנו. אין עוררין על זה. הוא לא היה מוכר לנו את הבתים האלה אם הוא היה מוכר אותם בהפסד בכל פעם. הוא מכר לנו את זה כי הוא הרוויח בריא. ידענו שאנחנו, לא משלמים יותר מדי כי זה עדיין היה שווי שוק, אבל אנחנו יודעים שהוצאנו יותר ממה שעשינו את זה בעצמנו. אני חושב שאלו שני הדברים שאתה צריך לשקול. האם יש לך את המיומנויות לעשות בנייה מהיסוד, כי זה בהחלט שונה מביצוע גמילה. אלו מערכי כישורים דומים אך עדיין שונים. ואז הקטע השני הוא האם יש לך זמן לנהל גם משהו כזה באמת? אז היכולת והזמן הם שני דברים שצריך להסתכל עליהם.
אשלי:
כן, המחיר הזה שאתה משלם תוספת הוא באמת דמי ניהול הפרויקט, זה כמו ששכר הקבלן הכללי הוא כמו שהם לוקחים את התפקיד האדמיניסטרטיבי, ניהול הפרויקט כולו הוא מה שאתה משלם. אז גם אם לא היית הולך עם הקבלן ועשית את זה בעצמך, עדיין יכול להיות שאתה משלם לקבלן כללי אחוז חיץ קטן כי הוא יהיה זה שיכניס את המשאבים ודברים כאלה כדי לטפל בפועל גם של הפרויקט. אבל אם אתה מתכוון לפעול בתור הקבלן הכללי ואתה הולך לנהל את כל הפרויקט ואתה הולך לשכור בנפרד כל קבלן שצריך להיכנס, אז, כן, שם אתה הולך לחסוך הרבה כסף. אבל כמו שטוני אמר, האם יש לך את הזמן והידע לעשות גם את זה? אם אתה מתכוון לנסות את זה ואין לך את הידע או הניסיון ואתה רק רוצה ללמוד, זה עלול בסופו של דבר לעלות לך יותר ממה שהיה צריך לבנות את זה בפועל.
טוני
פשוט תקנה את זה מהם.
אשלי:
כן, רק כדי לקנות את זה מהקבלן. אז זה בהחלט משהו שצריך לקחת בחשבון.
טוני
אני רק רוצה לחלוק כמה מכאבי הראש שמגיעים יחד עם הניסיון לעשות את הבנייה הבסיסית בעצמך. אנחנו חברים טובים של הקבלן הזה עכשיו כי רכשנו, אני חושב, 13 בתים ממנו בשלב זה. יצאנו מהאתר יום אחד ורק שאלתי על תהליך ההיתרים. בדרך כלל מה שהוא עושה זה שהוא יגיש תוכניות למספר חבילות בו זמנית, אותה תכנית קומה מדויקת, אותה תכנית קומה מדויקת, רק חבילות שונות, והוא יגיש אותן למחוז. כל תוכנית, תזכור שהן תוכניות זהות, תוגש לארבעה שונות... אלוהים, מי האנשים שבודקים את התוכניות במחוז?
אשלי:
קצין אכיפת הקוד?
טוני
כן, אני לא זוכר את השם של האנשים שמסתכלים על התוכניות או מה שזה לא יהיה, זה בורח לי עכשיו. אבל בכל מקרה, זה מגיע לארבעה אנשים שונים, כולם אותה עבודה, רק ארבעה אנשים שונים. כל אדם יסתכל על אותה מערכת מדויקת של תוכניות ויחזור עם הערות שונות. אדם א' יגיד, "היי, אתה צריך לתקן את הדבר הזה." האדם השני לא יראה את מה שהאדם הראשון ראה, אבל הוא יקרא משהו אחר. אז זה אותו דבר בדיוק, אבל לארבעה אנשים שונים יש פרשנות שונה למה שצריך לתקן. אז הוא יחזיר את התוכניות האלה ואז הוא יצטרך לבצע ארבעה סטים נפרדים של שינויים, חלקם בחזרה לארבעה סטים שונים של אנשים, אז זה בהחלט תהליך מאוד מפרך ולפעמים מתסכל לעבור את כל עניין הבנייה החדשה בעצמך.
אשלי:
או שאתה יכול פשוט לגור בארץ באזורים כפריים שבהם אתה מכיר את קצין האכיפה האחד, מפקח הבנייה האחד, וכן, זהו, זה כל מה שאתה צריך להתמודד איתו זה אדם אחד. ואז מועצת התכנון, אני מניח.
טוני
מה שעוד יותר מטורף, אש, הוא שבדקנו כמה מקומות בארקנסו, ויש מחוזות מסוימים בארקנסו שבהם אין תהליך אישור. זה כאילו אתה יכול פשוט לבנות מה שאתה רוצה לבנות. אז תלוי לאיזו עיר או מחוז אתה הולך, היכולת לבנות משהו חדש כנראה קלה יותר במקומות מסוימים.
אשלי:
כן, בהחלט יש לנו אזורים מרוחקים כאלה. עוד לא השקעתי באחד, אבל זה כאילו אתה יכול להעמיד מה שיהיה. אין תהליך אישור או משהו כזה, אין אישורים להכניס.
טוני
האדמה שלך, אתה עושה איתה מה שאתה רוצה, נכון?
אשלי:
הנה סיפור שהולך לתסכל חלק מהאנשים הוא שבבניין שבו נמצאת חנות המשקאות שלי, היא הייתה זקוקה לגג חדש. אז דריל יצא והוא השיג מישהו שיעשה את הגג, קיבלנו את ההצעה, הכל, והוא אומר, "אני יכול להתחיל מחר." אז אמרתי לדריל, הייתי כמו, "ובכן, אין לנו היתר בנייה. הוא נכנס?" הוא שלח הודעה לבחור והבחור כאילו, "לא, לא קיבלתי, אבל אני יכול להתחיל מחר." אז אנחנו נוסעים... זה 15 דקות נסיעה לבית העירייה וכמו, "אנחנו צריכים לקבל היתר בנייה, אנחנו רוצים לעשות את זה." היא אמרה, "בסדר, מלא את הטופס הזה," וזה היה מאה דולר ועשתה את זה. היא אומרת, "בסדר, אנחנו נכין את זה בשבילך מחר. פשוט בוא ובקש מהקבלן לאסוף אותו ונשים אותו בחלון".
טוני
וואו. תן לי לספר לך סיפור בקצה הנגדי של הספקטרום. יש לנו ג'קוזי שהתחלנו להתקין ברוב ההשכרות לטווח קצר בעץ ג'ושוע. זה היה תהליך מאוד דומה שבו אתה צריך להגיש תוכניות לג'קוזי כמו איפה הוא ממוקם ביחס לבית. יש לבצע בדיקת אישור חשמל כדי לוודא שהכל נעשה בצורה הנכונה. ואז יש תכונות בטיחות מסוימות שאתה צריך להוסיף לג'קוזי. זה היה תהליך מאוד דומה שבו היו שולחים מפקח אחר בכל פעם.
אז המפקח הראשון יוצא, הוא נותן לנו רשימה של דברים שאנחנו צריכים לתקן, ואנחנו מתקנים 1, 2, 3 וארבע. המפקח השני יוצא לאמת שארבעת הדברים הראשונים נעשו, אבל אז הוא קורא דברים אחרים שהמפקח הראשון פספס. ואז יוצא מפקח שלישי והוא קורא משהו לגמרי... אז זה היה בדיוק כמו המשחק הזה של כיסאות מוזיקליים שמנסים למלא את כל הקופסאות האלה עבור המפקחים השונים האלה, ולקח חודשים עד שקיבלנו כמה מהאישורים האלה לג'קוזי, אז זה בהחלט מתסכל.
אשלי:
הו אלוהים
טוני
בכל מקרה, ירדנו מהנושא, אבל אני מקווה לראות שזה עזר לך. אני חושב שסיפור ארוך הוא לחשוב על היתרונות והחסרונות ועל מערך הכישורים שלך במונחים של שיקום בית לעומת שלב הבנייה החדש. ואז לנקודת המימון של אשלי, רק תוודא שאתה מדבר עם הבנקים בחלק הקדמי, כך שיהיה לך מושג טוב מהי תקופת התיבול ואיזה עוד חישוקים אולי תצטרך לקפוץ דרכם אם תעשה זאת. עבור למסלול הבנייה החדש כדי לבצע את המימון מחדש ולהשלים אותו בחלק האחורי.
אשלי:
כן, דבר אחרון אני אוסיף לזה כדוגמה. לא בשוק שלי, שוק אחר, אבל החבר הזה שיש לי, הם בנו בתי פטיו, כמו מתחם דירות קטן, רק קומה אחת. הם שילמו במזומן על כל העניין, בנו אותו, עשו את כל האתר הזה, הכל. וכשסיימו, השכירו אותו, ולמעשה זה לא העריך אפילו מה שהכניסו לעסקה. אני חושב שהם היו צריכים להשאיר אולי 40% ממה שהם שילמו עבור זה כי הבנק התכוון להלוות להם רק 70% מהשווי המוערך. למעשה, זה היה יותר מזה, זה היה יותר מ-40% שהם השאירו בו. אני לא יודע את המספרים המדויקים, אבל זה משהו שצריך להיזהר ממנו, הוא לוודא שהוא הולך להעריך את מה שאתה רוצה כי אתה יכול להיות תקוע עם השארת מאות אלפי דולרים לעסקה שלא עשית מצפה לעשות במיוחד אם אתה לווה כסף ממלווה כספים פרטי, מלווה כספים קשה לממן את העסקה הזו ואז הוא לא הולך ומעריך את מה שאתה רוצה.
עם המשקיע הזה, למרבה המזל, הוא היה במצב הזה שבו הוא קבע חוזה עם הקבלן שבו הוא משלם תשלומים לבונה עבור חלק מהפער הזה. אז הוא הצליח למתן את זה ואז פשוט להשתמש בתזרים המזומנים. והכל הסתדר איפה זה עדיין נכס זורם מזומנים גם לאחר שני תשלומי ההלוואה האלה. אז ודא שיש לך אסטרטגיות יציאה מרובות ודרכים שונות לממן עסקה.
אוקיי, אז השאלה הבאה שלנו היא מג'ואי סטאוט, "איך ממוסה הכנסה משכירות בניגוד למשכורת W-2? תודה, ג'ו ס." ובכן, ג'ו, ההכנסה שלך מ-W-2 תהיה הכנסה מרווחת, והיא תתבסס על מדרגת המס שבה אתה נמצא, אז כמה כסף הרווחת. בואו נמשיך ונעלה את מדרגות המס לשנת 2022. אוקיי, אז אם אתם... בואו נסתכל כאן. אם אתה מרוויח אפס עד $10,000, אתה משלם 10% הכנסה חייבת במס, ולאחר מכן 12% עבור 10,000 עד 41,000. 22% יהיו מה שממוסה על ההכנסה שלך מ-41,000 עד 89,000. שיעור המס שלך עומד להיות 24% מ-89,000 ל-170,000, וכן הלאה. אז ככל שאתה מרוויח יותר מהכנסה מרווחת, הכנסת W-2 שלך, כך שיעור המס שלך גדל. אז אתה קופץ ליותר מחצי מיליון, אתה הולך לשלם 37% מס הכנסה.
אתה מסתכל על זה ונראה, "אז אני רוצה להישאר מתחת ל-539,000 כי אז אני הולך לשלם 2% יותר מסים," ובאמת צריך להבין איפה הסף הזה שבו זה הגיוני יותר. אז אם אתה ממש על הגבול של אחד, אז נניח 24% עד 32%, אוקיי, זו קפיצה די גדולה, זה 8%. ואם אתה מרוויח $170,050, אתה ב-24%. אבל תגיד שאתה הולך ואתה מרוויח 180,000, אתה נדחף עד למדרגת המס של 32%. האם בכלל שווה לקחת את ה-10 אלף הנוספים האלה כי עכשיו כל נתח הכסף הזה יחויב במס של 32%? אז משהו שכולם צריכים להיות זהירים ממנו עם ההכנסה שלהם.
אלו רק כמה דוגמאות לסוגריים והן עולות. כשאתה בסוגר, אז נגיד 170,000 שממוסים ב-24%, ה-170,000 האלה ימוסו ב-24%. אבל אז אם תרוויח עוד 10 אלף יותר, ה-10 אלף האלה יהיו במדרגת המס הבאה, ה-32%.
טוני
אז זו רק ההכנסה שלך שנופלת למסגרת הזו שממוסה באחוז הזה, נכון? אז אם אתה מרוויח $500,000, כל ה-500,000 האלה לא יחויבו במס של 37%. ה-10,275 הראשונים יהיו ב-10% ולאחר מכן עד 41,000 תגיעו ל-12%. ואז כל אחד מהשונים האלה נופל לתוך הדליים השונים האלה. זו הסיבה שהמיסים כל כך מבלבלים, וזו הסיבה שכולם בהחלט צריכים לקבל רו"ח ממש טוב שיעזור לך לנווט בכל הניואנסים השונים האלה.
אבל אמרת את ההצהרה מקודם, אש, שהמשכורת שלך ב-W-2 היא הכנסה משכר, והכנסה מרווחת זוכה לטיפול המס הגרוע ביותר מכל ההכנסות. אתה הולך להיות מחויב במס הגבוה ביותר בהתבסס על ההכנסה שלך. הכנסה משכירות זוכה לאחד מטיפולי המס המועדפים יותר. למעשה החזרנו את אמנדה האן לפרק 255, וממש בסוף הפרק הזה, היא אפילו בתוך עולם ההשקעות בנדל"ן סיווג אילו אסטרטגיות זוכות לטיפול המס הטוב ביותר, אילו אסטרטגיות זוכות לטיפול המס הגרוע ביותר. היפוך היה בתחתית הטיפול בהעדפת מס מכיוון שזו עדיין הכנסה פעילה. ואז דברים כמו שכירות לטווח קצר והשכרות לטווח ארוך היו בראש כי זה נחשב יותר להכנסה פסיבית.
אשלי:
דבר אחד שאני חושב שעם הכנסה מרוויחה הוא שכמו, בסדר, אתה הולך לעבוד כל כך הרבה שעות, אבל אם אתה ממש בקצה אחד מהסוגרים האלה, האם כדאי לעבוד את השעות הנוספות האלה ואז עכשיו יהיה לך מס השעות האלה ב-37%? אז 37 דולר מתוך 100 הדולרים האלה שאתה הולך לעבוד עליהם נוסף נעלמו. אבל אתם יכולים להפסיק אם אתם באמת רוצים להסתכל באיזו מדרגת מס אתם נמצאים. חלק מהדוגמאות שבהן אנו משתמשים עבור מגיש רווק ראשון, אבל הם השתנו להגשה נשואים במשותף, הגשה בנפרד, ראש משק בית. אז לכו ותסתכלו על אלה, ותוכלו באמת להבין מה ההכנסה שלכם עומדת להיות. זה יראה, כאילו, בסדר, אם הרווחת 95,376 דולר, ההכנסה החייבת שלך תהיה 16,290 דולר על זה. אז כל דבר מעבר לזה יהיה 24%. אז זה כמו סולם ההזזה שלדעתי הוא הדרך הטובה ביותר לנסח את זה. ככל שאתה עובר לכל סוגר, ההכנסה הזו שתעלה תהיה חייבת במס בשיעורים שונים.
אני חושב שיש יתרון עצום להכנסה פסיבית בגלל זה ואז גם להיות מסוגל לבצע החלפה 1031 שבה אתה יכול למעשה לדחות את ההכנסה מהנכס להשכרה שלך אם תמשיך למכור אותו.
טוני
אז בקיצור, ג'ואי, אתה רוצה שרוב ההכנסה שלך תהיה פסיבית מהשכרות שלך והסכום הקטן ביותר יהיה הכנסה אקטיבית ומרווחת אם אתה רוצה להיות מסוגל באמת למקסם את המסים שלך. עכשיו, יש כל כך הרבה אסטרטגיות שונות שם בחוץ, ג'ואי, כדי לעזור להפחית את חבות המס שלך אפילו מעבודת ה-W-2 שלך. שוב, אזכיר שוב את פרק 255 כי אמנדה מדברת על זה, אבל יש דרכים שבהן אתה יכול להשתמש בהפסדים פסיביים מתיק הנדל"ן שלך כדי לקזז את ההכנסה שלך מ-W-2. רוב האנשים משיגים זאת על ידי שימוש בהשכרות לטווח קצר. זה הרבה יותר קשה לעשות את זה עם השכרות לטווח ארוך, אבל יש דרכים לומר, "היי, יש לי אובדן נייר של $100,000 על ההשכרות שלי, ואני הולך להחיל את זה על המשכורת של $100,000 בעבודה שלי W-2 מכיוון שיש לך אפס חבות מס." ויש לי חברים שמשלמים אפס על מיסים תוך שימוש באותה אסטרטגיה בדיוק.
אשלי:
אני לא מהחברים האלה.
טוני
גם לזה עוד לא השתלבתי. בהחלט היה לי חשבון מס בשנתיים האחרונות, אבל כשתקבל רו"ח טוב, אני מקווה שתוכל להתחיל לשים את החלקים האלה במקום. הייתה לנו טרחה מטורפת בסוף 2022, השנה שזה עתה הסתיימה, לרכוש נכס כדי לנסות להגיע גם ליתרונות צבירת עלויות נוספים.
אשלי:
כן, אתה יודע, מה שהוא גם יתרון מס טוב הוא גם חווה, זה לקבל הטבות מס טובות על זה. חקלאים לא צריכים לשלם מסים משוערים, הם יכולים לחכות עד להחזר המס שלך ולשלם את המסים המשוערים שלך ב-15 באפריל, כי כשאתה משלם את תשלומי המס המשוערים האלה וצריך לשלם מראש בעצם כל רבעון שאתה משלם תוך כדי יחד, זה כסף שהממשלה מקבלת ללא ריבית. אז זה יתרון עצום. אתה יכול לשמור את הכסף הזה עד למועד המס בפועל ולשלם אותו ברגע האחרון. אבל כן, יש רק הרבה מחיקות שאתה יכול לעשות. ואפילו ארנונה, אתה יכול לקבל פטור על הארנונה שלך כדי להפחית אותם אם זה שימש לשימושים חקלאיים ודברים כאלה.
טוני
יש כמה דברים מוזרים בחוות. יש לי חבר, קוראים לו קאי אנדרו, הוא קנה חווה, חוות לבנדר, והוא קנה אותה בגלל מה שציינת שם, כמה הטבות מס. אבל גם, דרישות הייעוד, מגבלות הייעוד בחוות נמוכות או פחות מגבילות משמעותית ממה שאתה רואה בנכסי מגורים או אפילו נכסים מסחריים אחרים. הוא הצליח לבנות מספר רב של השכרות לטווח קצר בחווה זו בגלל מה שהאזור איפשר בשוק הזה. יש כל כך הרבה ניואנסים קטנים לנסות ולהיות יצירתיים עם זה. אבל כן, אני חושב בקצרה, חפש הזדמנויות להפחית באמת את ההכנסה החייבת שלך, ובדרך כלל זה קורה על ידי מעבר למסלול הפסיבי לעומת המסלול שהרווח.
אשלי:
דבר נוסף שצריך להוסיף הוא שגם הרבה חקלאים פטורים ממס. אז רכישת משאית עבור החווה שלך פטור ממס, זה מס מכירה עצום שאתה חוסך ברכישת רכב. אז הרבה דברים קטנים כאלה.
טוני
וכך, קנה רפת הוא יותר מהסיפור. לפני שנסתלק מהשאלה הזו, אז הזכרתי את קיי אנדרו, אבל אם אתה רוצה לחזור להאזין לפרק שלו, זה היה פרק 107. דיברנו על פריצת קרקע, אז 10 דרכים שונות ליצור אפיקי הכנסה עם נכס אחד. וקאי הוא המאסטר באסטרטגיה הזו וכל הקנייה של חוות לבנדר הייתה רק אחת הדרכים שבהן פרץ את דרכו להצלחה. אז פרק 1 0 7, אם אתה רוצה לשמוע עוד מקאי.
אשלי:
בסדר. השאלה האחרונה של היום היא מהייז הולנד, "אם אתה מוכר את ביתך הראשי לאחר שנת מגורים אחת, האם אני לא נכלל בכלל הפטור מרווחי הון הדורש שנתיים, או שיש דרך לעקוף את זה?" אוקיי, אז קודם כל, אני חושב שיש כאן תפיסה מוטעית קטנה היא שאתה פטור מכלל רווחי הון רק אם זה מקום המגורים העיקרי שלך. אם זה נכס להשקעה, אתה צריך לשלם עליו רווחי הון אלא אם כן אתה עושה החלפת 1031. זה הפטור היחיד שם. אבל אם אתה רק יוצא ומוכר, אתה שומר את הכסף, אתה לא עושה את ההחלפה הזו, אתה הולך להיות ממוסה על רווח ההון הזה עבור נכס להשקעה, לא משנה כמה זמן אתה מחזיק את תכונה. אבל אם זה מקום המגורים העיקרי שלך, אתה צריך לגור שם שנתיים, אבל זה יכול להיות שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות. אז זה יכול להיות כל שנתיים במהלך התקופה של חמש שנים. אז לא סתם צריך לגור בנכס שנתיים ואז למכור אותו. אתה יכול להחזיק בו עוד שלושה כנכס להשקעה ואז למכור אותו בשנה החמישית ועדיין תוכל לקבל את זה כהכנסה פטורה ממס.
יש חבר משקיע שעשה את זה מספר פעמים, אני אפילו לא יודע כמה פעמים, אבל כל שנתיים הוא קונה בית מגורים ראשוני חדש ולוקח את הכסף הזה ללא מס. אני חושב שהכלל הוא שאתה יכול להוריד ממנו רק עד חצי מיליון פטור ממס. אני לא בטוח בדיוק מה הכלל הזה, אבל יש כמות מקסימלית. אתה לא יכול ללכת ולמכור את הבית שלך ב-5 מיליון דולר יותר ולקבל 5 מיליון דולר ללא מס. זה יכול להיות אפילו מיליון אם אתם זוג נשוי, אבל אתם תצטרכו לבדוק את זה. השתמש בגוגל כי אני לא מכיר את זה באופן ישיר.
אז כל שנתיים הוא קונה נכס שזקוק לשיקום, הוא ומשפחתו גרים בו ולאט לאט עושים את השיפוץ במשך השנתיים, ואז הם ממשיכים ומוכרים אותו ועוברים לנכס חדש. אז כן, בהחלט דרך טובה להרוויח הכנסה פטורה ממס על ידי כך, כל עוד למשפחה שלך לא אכפת לזוז כל שנתיים. אבל אם היית מרוויח חצי מיליון דולר בשנתיים וכל מה שאתה צריך לעשות זה לעבור-
טוני
מהלך \ לזוז \ לעבור.
אשלי:
... אתה לא רע מדי. אז זה מאוד תלוי באיזה שוק אתה נמצא. איפה אני גר, זה מספיק קשה למצוא בית בחצי מיליון דולר שלא לדבר על למכור בית שיגדל לחצי מיליון בעוד שנתיים.
טוני
אותו הדבר בשבילי. בשכונה שאני גר בה, הכל שכונה חדשה לגמרי. הכל נבנה לכל המאוחר ב-2017, אז כנראה שגם הניסיון להיכנס ולמצוא הרבה מההזדמנויות האלה. אבל השאלה כן, ודיברנו על זה כבר קצת, אבל אולי כדאי שנרחיב על זה, אבל בצד ההשקעה, אתה יכול לדחות את מס רווחי ההון שלך באמצעות מה שנקרא בורסת 1031. עשינו את ה-1031 הראשון שלנו לא בקיץ שעבר, אלא בקיץ שלפניו. הצלחנו לנצל הון עצמי מאחד הבתים שלנו, ולקחנו את זה והשתמשנו בתמורה ללא מס לרכישת שני נכסים שונים.
יש לי חבר שמכר מספר רב של בתי מגורים חד-משפחתיים שלו במערב התיכון והשתמש בזה כדי לקנות... אני חושב שהוא נמצא בשבע השכרות לטווח קצר עכשיו שהוא רכש עם זה. בורסת 1031 היא דרך נפלאה לדחות את תשלום המסים, להשתמש בכל הרווחים שלך ממכירה לרכישת נכס אחר. יש כמה הגבלות על מה שאתה יכול לעשות ויש כמה לוחות זמנים די נוקשים סביב מתי אתה צריך לזהות ולסגור את הנכס הזה, אבל האסטרטגיה הזו, יש אנשים שקוראים לה החלפה עד שתרד, היא מה שהרבה משקיעי נדל"ן עושים. להמשיך להגדיל את תיק ההשקעות שלהם מבלי לשלם מס רווחי הון במהלך חייהם.
אשלי:
אז בזמן שטוני דיבר, הלכתי ועשיתי את העבודה בשבילכם, חבר'ה, עבור אלה מכם שנהגו ולא יכולתם לחפש בגוגל מיד, הכלל הוא שבעל בית בודד, מגישי מגישים בודדים יכולים לקבל שיעור מס של עד 250,000 למכירת הבסיס שלהם ולאחר מכן זוגות המגישים יחד עד 500,000. אז זה הרווח המבוסס על זה. כלומר, לא נורא במשך שנתיים, חצי מיליון דולר ללא מס.
טוני
כֵּן.
אשלי:
אני מתכוון שאתה יכול לעשות את זה בתור עבודה במשרה מלאה.
טוני
לגמרי, נכון? ואתה עושה את זה כמה פעמים בשנה. זה גם מזכיר לי שהיה לנו אורח אחד, אלוהים, הלוואי והייתי זוכר איזה פרק זה היה, אבל הוא רכש בנייה חדשה. אני חושב שהוא היה בטקסס איפשהו. הוא יקנה את השלב הראשון של הבנייה החדשה ואז שנתיים אחר כך זה יהיה כמו שלב 18 או מה שזה לא יהיה, וכל תוכניות הקומה האלה זכו להערכה משמעותית והוא פשוט מכר את הנכסים האלה ברגע שהם הגיעו לשלב האחרון והוא רק למחזר את ההון הזה להון הבא. אז אתה קונה בניה חדשה, גר שם שנתיים, מוכר אותה, קונה עוד בניה חדשה, גר שם שנתיים, מוכר אותה. אני חושב שהוא עשה את זה שלוש פעמים בזמן שהוא עלה לפודקאסט.
אשלי:
אני חושב שהוא עשה את זה באוסטין, אולי באוסטין, טקסס.
טוני
כן, זה בהחלט היה איפשהו בטקסס.
אשלי:
כן, אני זוכר את זה. כֵּן. ובכן, תודה לכם, חבר'ה, כל כך שהצטרפתם אלינו בתגובת הטירונים של השבוע. אם יש לכם שאלה שאתם רוצים שתענה עליה בתוכנית, אתם יכולים להתקשר אלינו למספר 188-5ROOKIE ולהשאיר לנו הודעה קולית. או שאתה יכול להשאיר שאלה בקבוצת הפייסבוק של טירוני נדל"ן, שם סביר להניח שתקבל מספר תגובות ותשובות מכל אחד בקבוצה, אבל גם אנחנו עשויים להשמיע אותה בתוכנית ותוכל לשמוע את התגובה שלנו אליה.
תודה רבה לכם, חבר'ה, שהצטרפתם אלינו. אני אשלי ב-Wealth from Rentals, והוא טוני בטוני ג'יי רובינסון, ונתראה ביום רביעי עם אורח.
(שִׁירָה)
צפו בפודקאסט כאן
בפרק זה אנו מכסים
- כאשר מיקומו של עורך הדין שלך עשוי להשפיע ולהשקיע מרחוק
- הגן על עצמך באמצעות הסכמי שותפות ב השקעות במיזם משותף
- היתרונות והחסרונות של בניית נכס להשקעה במקום שיקום
- כיצד נכסי בנייה חדשים יכולים להשפיע על תקופת תיבול ה-Refi
- מקסום את המסים שלך עם הכנסה פסיבית
- מדוע מעבר כל שנתיים עשוי להיות הדרך החכמה ביותר להימנע ממיסים
- שימוש בבורסה 1031 כדי לדחות את תשלום מס רווחי הון
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספרים שהוזכרו בהצגה זו:
התחבר עם אשלי וטוני:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף ב-BiggerPockets בעצמך? בדוק שלנו עמוד חסות!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- יכולת
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- מושלם
- מדויק
- להשיג
- לרכוש
- רכישה
- לפעול
- פעיל
- למעשה
- מנהלי
- יתרון
- יתרונות
- עצה
- להשפיע על
- לאחר
- סוֹכֵן
- - צבירה
- הסכם
- הסכמים
- חַקלָאִי
- קדימה
- תעשיות
- לבד
- כְּבָר
- תמיד
- מדהים
- כמות
- ו
- אחר
- לענות
- תשובות
- כל אחד
- דירה
- תפוח עץ
- החל
- להעריך
- גישה
- הסכמה
- אַפּרִיל
- אזורים
- ארקנסו
- סביב
- היבטים
- עו"ד
- אוסטין
- מחבר
- הימנעות
- בחזרה
- רע
- בנק
- בנקים
- בסיס
- מבוסס
- בעיקרון
- כי
- התהוות
- לפני
- החל
- ההתחלה
- להיות
- תאמינו
- הטבות
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- הצעה
- גָדוֹל
- הגדול ביותר
- הצעת חוק
- חיוב
- שטרות
- קצת
- לוּחַ
- ספר
- ספרים
- גבול
- משעמם
- הלוואות
- תַחתִית
- קנה
- תיבות
- מותג
- חדש
- להביא
- חיץ
- לִבנוֹת
- בונה
- בִּניָן
- נבנה
- אוטובוס
- עסקים
- מודל עסקי
- לִקְנוֹת
- קנייה
- קונה
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- שיחות
- יכול לקבל
- הון
- אשר
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לגרום
- זהיר
- מסוים
- סיכוי
- שינויים
- משתנה
- לבדוק
- עִיר
- בהירות
- בכיתה
- ניקוי
- ברור
- יותר ברור
- לקוחות
- לקוחות
- סְגוֹר
- קוד
- לגבות
- איך
- מגיע
- מסחרי
- תקשורת
- חברות
- חברה
- להשלים
- מורכב
- מושג
- דְאָגָה
- בטוח
- מבלבל
- חסרונות
- לשקול
- נחשב
- בניה
- להמשיך
- חוזה
- קבלן
- לִשְׁלוֹט
- שיחות
- עלות
- עלויות
- יכול
- מדינה
- מחוז
- זוג
- רו"ח
- לִיצוֹר
- יוצרים
- יְצִירָתִי
- לקוח
- לקוחות
- חלבי
- תאריכים
- דוד
- יְוֹם
- מיום ליום
- ימים
- עסקה
- דילים
- החליט
- מחליטים
- החלטה
- בהחלט
- דלוור
- מַחלָקָה
- תלוי
- תלוי
- מְתוּאָר
- DID
- אחר
- לחפור
- לעיכול
- לְהַצִיג
- לא
- עושה
- דולר
- לא
- נהיגה
- נהיגה
- ירידה
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- כל אדם
- מוקדם יותר
- הרוויחו
- קל יותר
- אדג '
- יעילות
- או
- משוכלל
- של אחרים
- מעודד
- מסתיים
- אַכִיפָה
- מספיק
- זן
- שלם
- ישות
- הון עצמי
- במיוחד
- למעשה
- אחוזה
- מוערך
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- דוגמאות
- חליפין
- מרגש
- נשלל
- פטור
- יציאה
- לצפות
- הציפיות
- צפוי
- ניסיון
- מומחיות
- נוסף
- מאוד
- פָּנִים
- פייסבוק
- פולס
- משפחה
- פנטסטי
- משק
- חקלאים
- חוות
- מהר
- מהר יותר
- חביב
- תכונות
- תשלום
- מעטים
- תרשים
- תיוק
- למלא
- מציאת
- סוף
- אש
- ראשון
- מתאים
- לסדר
- קבוע
- קוֹמָה
- תזרים
- זורם
- להתמקד
- מרוכז
- מתמקד
- לעקוב
- טופס
- למרבה המזל
- מסגרת
- זִכָּיוֹן
- חופשי
- חבר
- חברים
- החל מ-
- חזית
- חזיתי
- מתסכל
- פונקציה
- קרן
- לְהַשִׂיג
- רווחים
- מִשְׂחָק
- פער
- מכוונת
- כללי
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתן
- נותן
- נתינה
- Go
- מטרה
- Goes
- הולך
- טוב
- ממשלה
- גדול
- קרקע
- קְבוּצָה
- לגדול
- מְגוּדָל
- צמיחה
- אוֹרֵחַ
- אורחים
- בחור
- פרוצים
- פריצה
- חצי
- הול
- לטפל
- מתרחש
- קורה
- קשה
- עבודה קשה
- יש
- ראש
- כאבי ראש
- בריא
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- כבד
- לעזור
- עזר
- מועיל
- עזרה
- כאן
- מוּסתָר
- גבוה יותר
- הגבוה ביותר
- לִשְׂכּוֹר
- שכירה
- מכה
- להחזיק
- הוֹלַנד
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- בִּיוֹשֶׁר
- אני מקווה
- המארח
- מארחים
- חַם
- בתי מלון
- שעות
- בית
- בית
- בתים
- איך
- איך
- HTTPS
- עצום
- מאות
- חולה
- רעיון
- זהה
- מזוהה
- לזהות
- זיהוי
- מיד
- פְּגִיעָה
- in
- הַכנָסָה
- להגדיל
- בנפרד
- אנשים
- מידע
- אִינפוֹרמָטִיבִי
- תשתית
- בהתחלה
- תובנה
- השראה
- התקנה
- במקום
- אינטראקציה
- אינטרס
- פענוח
- להשקיע
- מוּשׁקָע
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- מעורבות
- סוגיה
- בעיות
- IT
- עצמו
- יָנוּאָר
- עבודה
- ג'ואי
- ג'ונסון
- להצטרף
- הצטרפות
- מצטרפים אלינו
- משותף
- מיזם משותף
- מיזמים משותפים
- מסע
- לקפוץ
- רק אחד
- שמור
- שמירה
- סוג
- לדעת
- ידע
- ידוע
- מדינה
- גדול יותר
- אחרון
- שנה שעברה
- האחרון
- השקה
- חוקים
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- החכרה
- יציאה
- עזיבה
- משפטי
- להשאיל
- רמה
- LG
- התחייבויות
- אחריות
- פעם בחיים
- סביר
- מגבלות
- קו
- רשימה
- האזנה
- קְצָת
- לחיות
- LLC
- להלוות
- ממוקם
- מיקום
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה
- הסתכלות
- פרצות
- להפסיד
- את
- אבדות
- מגרש
- אהבה
- מכונה
- עשוי
- תחזוקה
- הרוב
- לעשות
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- הצליח
- ניהול
- מנהל
- רב
- הרבה אנשים
- שוק
- שוק
- שוקי
- אב
- מתאים
- דבר
- עניינים
- מקסימום
- לְהַגדִיל
- פגישות
- להרשם/להתחבר
- מוּזְכָּר
- הודעה
- יכול
- מִילִיוֹן
- מיליון דולר
- אכפת לי
- דקה
- דקות
- להקל
- מודל
- מודרני
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- חודשים
- יותר
- רוב
- מוטיבציה
- המהלך
- נע
- מספר
- מחזמר
- שם
- שם
- ארצית
- נווט
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- חדש
- בנייה חדשה
- ניו יורק
- הבא
- הערות
- מספרים
- הצעה
- קָצִין
- לקזז
- לְעִתִים קְרוֹבוֹת
- בסדר
- ONE
- להפעיל
- פועל
- מבצע
- תפעול
- מפעיל
- דעות
- הזדמנויות
- מִתנַגֵד
- מול
- אחר
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלים
- בעלי
- נפרע
- כְּאֵב
- מאמר
- הורים
- חלק
- שותף
- שותף
- שותפים
- שותפות
- שותפויות
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- עבר
- תשלום
- משלם
- תשלומים
- אֲנָשִׁים
- אחוזים
- ביצועים
- תקופה
- אדם
- אישי
- אישים
- פרספקטיבה
- שלב
- לבחור
- לְחַבֵּר
- חתיכות
- מקום
- מקומות
- תכנית
- תכנון
- תוכניות
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודות
- תיק עבודות
- עמדה
- הודעה
- יפה
- מחיר
- מחירים
- יְסוֹדִי
- פְּרָטִי
- מִקצוֹעָן
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- ההכנסות
- תהליך
- תהליכים
- המוצר
- הפקה
- להרוויח
- פּרוֹיֶקט
- ניהול פרויקטים
- הוכחה
- הוכחה של רעיון או תאוריה
- נכסים
- רכוש
- PROS
- מושך
- לִרְכּוֹשׁ
- נרכש
- רכישה
- מטרה
- דחף
- גם
- מכניס
- איכות
- רובע
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- מהירות
- מורם
- רכס
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- חומר עיוני
- קריאה
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- טעם
- להכיר
- מיחזור
- להפחית
- רפי
- גמילה
- קשר
- יחסית
- לזכור
- מרחוק
- השכרות
- תשובה
- לייצג
- נציגות
- לבקש
- דרישות
- מחקר
- תגובה
- אחריות
- אחראי
- הגבלות
- מגבילה
- שמירה
- לַחֲזוֹר
- הכנסה
- סקירה
- חוות דעת של לקוחותינו
- תפקיד
- גג
- עגול
- מסלול
- כלל
- הפעלה
- ריצה
- כַּפרִי
- אזורים כפריים
- בְּטִיחוּת
- אמר
- משכורת
- SALE
- מכירות
- אותו
- שמור
- חסכת
- אומר
- סולם
- סריקה
- נדיר
- ה-SEC
- שְׁנִיָה
- ראות
- סֶלֶקטִיבִי
- למכור
- מכירת
- תחושה
- נפרד
- סט
- סטים
- הצבה
- שבע
- שיתוף
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- באופן משמעותי
- חתימה
- דומה
- since
- יחיד
- אתר
- מצב
- אוסף כישורים
- החלקה
- לאט
- קטן
- הכי חכם
- So
- נמכרים
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- בקרוב
- מֶרחָב
- במיוחד
- ספֵּקטרוּם
- לבלות
- הוצאה
- נותני חסות
- סגל
- כוכב
- התחלה
- החל
- מדינה
- הצהרה
- הברית
- להשאר
- עוד
- חנות
- סיפורים
- סיפור
- אסטרטגי
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- זרמים
- קַפְּדָנִי
- חזק
- מִבְנֶה
- סטודנטים
- סגנון
- נושא
- להגיש
- הוגש
- הצלחה
- מוצלח
- כזה
- פתאומי
- קיץ
- סוּפֶּר
- מעולה
- תמיכה
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- שיחות
- ברז
- מס
- החזרי מס
- מסים
- מורים
- נבחרת
- מונחים
- טקסס
- השמיים
- עיר הבירה
- המידע
- המקום
- המדינה
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- עצמם
- שם.
- דבר
- דברים
- שְׁלִישִׁי
- השבוע
- השנה
- מחשבה
- אלפים
- שְׁלוֹשָׁה
- סף
- דרך
- זמן
- פִּי
- טיפים
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- שירותים
- מחר
- טון
- טוני
- גַם
- חלק עליון
- נושא
- לגעת
- לקראת
- העירייה
- רכבת
- תמליל
- טיפול
- משאית
- נָכוֹן
- סומך
- פעמים
- בדרך כלל
- תחת
- להבין
- ייחודי
- יחידות
- us
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- לְאַמֵת
- ערך
- רכב
- מיזם
- מיזמים
- נגד
- וִידֵאוֹ
- חזון
- לחכות
- רציתי
- וושינגטון
- מדינת וושינגטון
- מים
- דרכים
- עושר
- יום רביעי
- שבוע
- שבועות
- לשקול
- ברוך הבא
- מה
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- יצטרך
- ניצחונות
- חכמה
- בתוך
- לְלֹא
- תוהה
- Word
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עוֹלָם
- גרוע
- ראוי
- היה
- כתוב
- שנה
- שנים
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס