מחירי השכירות ב-10 השווקים הללו יורדים הכי מהר

מחירי השכירות החציוניים מתחילים לרדת בשווקים רבים, על פי חדש נתונים מ-Redfin, מפנה מה- מחירי השכירות מרקיעים שחקים נצפה באביב האחרון. שכר הדירה החציוני המבוקש לאומי ירד ל-1,937 דולר במרץ, ירידה של 0.4% משנה לשנה. מחירי השכירות החציוניים נמוכים ממה שהם היו במשך יותר משנה, והימים של מתן מלחמות עבור דירה עומדים להסתיים בשווקים רבים. זה מעיד על תיקון ממחירי שכר דירה מנופחים מדי שנבעו בין השאר מדרישה מונעת מגיפה לשטח נוסף. אבל שכר הדירה עדיין גבוה בכ-20% ממה שהיו כשהתחילה המגיפה. 

מדוע מחירי השכירות מתקררים?

מצד ההיצע, בניית דיור חדשה השיגה סוף סוף את הביקוש למגפה. בשנת 2022, היו יותר התחלות דיור רב-משפחתי עם חמש יחידות או יותר מאשר בכל שנה מאז 1986, על פי נתוני לשכת מפקד האוכלוסין. ומספר הבניינים הרב-משפחתיים שהושלמו עם חמש יחידות או יותר עלה ב-72% בפברואר, והגיע לאחת הרמות הגבוהות ביותר מזה עשרות שנים. 

גם הביקוש לשכירות הולך ופוחת. עקב עלייה מהירה במחירי השכירות בשנת 2022 וחששות ממיתון מתקרב, שוכרים נרתעים מלעבור ותמריצים להישאר בחוזי השכירות הנוכחיים שלהם. ובעיות סבירות לדיור גורמות ליותר אנשים מבוגרים לעשות זאת לעבור לגור עם ילדיהם הבוגרים, עוד לפני שמצבם הבריאותי ידרדר. יותר צעירים שוכרים איתם שותפים וגם ההורים. גורמים אלו גורמים שיעורי פנויות להשכרה לעלות, ולחזור לממוצע ארוך הטווח שלהם. 

השמיים שוק שכירות לטווח קצר מצייר תמונה דומה - משקיעים מיהרו לענות על הביקוש לדירות נופש במהלך המגיפה, ועודפי הנכסים מובילים לעלייה בשיעורי הפנויות. זה נכון גם כשיש ביקוש חזק באופן מפתיע על רקע תקציבים מוכי אינפלציה וחששות למיתון.

איפה מחירי השכירות יורדים הכי הרבה?

1. אוסטין, טקסס (-11%)
2. שיקגו, אילינוי (-9.2%)
3. ניו אורלינס, לואיזיאנה (-3%)
4. ברמינגהאם, אלבמה (-2.9%)
5. סינסינטי, אוהיו (-2.9%)
6. סקרמנטו, קליפורניה (-2.8%) 
7. לאס וגאס, נבדה (-2.4%)
8. אטלנטה, ג'ורג'יה (-2.3%)
9. פיניקס, אריזונה (-2.1%)
10. בולטימור, מרילנד (-2%)

הירידות הגדולות ביותר במחירי השכירות החציוניים היו באוסטין, שם דמי השכירות המבוקשים ירדו ב-11%, ושיקגו, שם דמי השכירות המבוקש ירדו ב-9.2% מהשנה הקודמת. במאי האחרון, לאוסטין הייתה העלייה הגבוהה ביותר משנה לשנה במחירי השכירות, ב-48%, לפי נתוני Redfin. זה היה תוצאה של העברת חברות טכנולוגיה לאזור ומשיכת תושבים חדשים עם רווחים גבוהים בתקופה שבה שיעורי המשכנתא עלו. ברבעון השני של 2022, נתוני לידים החלה להראות לשוכרים שמחפשים לעבור מאוסטין. כעת, מחירי השכירות מתנרמלים בעיר בשל הביקוש המרוסן. 

סינסינטי ראתה במאי האחרון עלייה משמעותית בשכר הדירה משנה לשנה, כך ששכר הדירה מתנרמל גם שם. בשיקגו, היצע השכירות גדל במהלך המגיפה, כאשר בעלי בתים חדשים ניסו להרוויח דמי שכירות גבוהים, ורבים בחרו לשכור במקום למכור בקצה הקצה כשהביקוש לקניית בתים ירד, על פי סוכן הנדל"ן של שיקגו רדפין, דן קלוז. 

איפה מחירי השכירות עולים?

1. ראלי, צפון קרוליינה (16.6%)
2. קליבלנד, אוהיו (15.3%)
3. שרלוט, צפון קרוליינה (13%)
4. אינדיאנפוליס, אינדיאנה (10.5%)
5. נאשוויל, טנסי (9.6%)
6. קולומבוס, אוהיו (9.4%)
7. קנזס סיטי, מיזורי (8.1%)
8. ריברסייד, קליפורניה (7.2%)
9. דנבר, קולורדו (7%)
10. סנט לואיס, מיזורי (4.2%)

בחלק מהמטרו שכר הדירה רק ממשיך לעלות, אבל אפילו הגידול של 16.6% בהשוואה לשנה בשכירות המבוקשת בראלי לא מתקרב לעליות שהוצגו בנתוני השנה שעברה. סצנת טכנולוגיה משגשגת בערים כמו ראלי, שרלוט ונאשוויל ממשיכה להביא תושבים חדשים בהמוניהם, ולהשאיר את מחירי השכירות מנופחים גם כאשר בנייני מגורים חדשים מוקמים. 

יחד עם זאת, מחירי דירות גבוהים ועליית ריבית הפכו רוכשי דירות רבים לשוכרים. לדוגמה, בדנבר, מחירי הדירות המרקיעים שחקים בשנים האחרונות הובילו ל- קבוצה הולכת וגדלה של שוכרים בעלי הכנסה גבוהה שמחירם היה מחוץ לבעלות הבית. 

ג'ניפר באוורס, סוכנת נדל"ן רדפין בנאשוויל, אומרת שדמי השכירות המבוקשים עולים גם בעיר בגלל זרם עצום של משקיעים שרכשו נכסים באזור. זה תרם להגדלת הביקוש על ידי הגברת התחרות על בתים מתחילים, ובכך אפשר למשקיעים לגבות דמי שכירות בדולרים גבוהים. משקיעים היוו 26% ממכירות הבתים בטנסי במהלך 2021, לפי Pew מחקר. 

מה זה אומר למשקיעים

נתונים אלה לא בהכרח אומרים שמשקיעים צריכים לנהור להזדמנויות השקעה רב-משפחתיות בערים כמו ראלי וקליבלנד. אחרי הכל, תארו לעצמכם אם הייתם קונים בית באוסטין במרץ האחרון בניסיון לתפוס שכר דירה גבוה 38% משנה לשנה. שנה לאחר מכן, היית מוריד את שכר הדירה המבוקש ומחכה למחיר ירידה ממוצעת של 16.3%. בערכי בית משנה לשנה כדי להסתובב. 

חשיבה צעד אחד קדימה יכולה להניב תוצאות טובות יותר. אם אתה יכול למצוא שוק שבו ערכי הבתים עדיין נמוכים יחסית, וסביר להניח שמחירי השכירות יעלו עקב צמיחת משרות צפויה באזור או הצפה ממרכזים סמוכים, תהיה בעמדה טובה יותר לקצור את הפירות של שכר דירה מקומי עולה. 

ובכל זאת, אין כדור בדולח שמנבא את האסטרטגיה המושלמת. מחירי הנדל"ן והשכר דירה תמיד ישתנו, אם כי יש שווקים יציבים יותר מאחרים. שמירה על גמישות וסבלנות עשויים לשרת אותך אפילו טוב יותר מאשר לקבוע את התזמון המושלם לרכישה שלך.  

מצא סוכן תוך דקות

התאם עם סוכן ידידותי למשקיע שיכול לעזור לך למצוא, לנתח ולסגור את העסקה הבאה שלך.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.