שווקי פריחה שלאחר המגפה יתקררו "בחדות"

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On the Market. אני המארח שלך, דייב מאייר, שאליו הצטרף היום ג'יימס דיינארד. ג'יימס, מה קורה אחי?

ג'יימס:
לא, רק לבלות בשמש והייתי צריך לטוס לסיאטל אחרי זה, אז אני רוצה להישאר איפה שאני, אבל זה לא בכרטיסים היום.

דייב:
מה אתה הולך לשם לעשות?

ג'יימס:
עלינו לטייל בכמה נכסים. אנחנו מבצעים את עדכון השוק שלנו. יש לנו כיתת משקיעים ואז יש לנו את מסיבת החג של Heaton/Dainard, שהיא תמיד תקופה מהנה. אנחנו אוהבים להתפרע בחגים.

דייב:
ובכן, לכל מי שמאזין לזה, אנחנו מקליטים את זה כמה שבועות מראש לאור החגים, אז אתה יודע שאנחנו מקליטים את זה בסוף דצמבר, אבל מה התוכנית שלך למסיבת החג?

ג'יימס:
ובכן, בדרך כלל, ו-COVID קצת מבלגן, נהגנו לערוך מסיבות בית גדולות באחד מהפכפים שלנו או בבניינים החדשים שלנו.

דייב:
זה מגניב.

ג'יימס:
הם די פראיים ואנחנו נהנים. אבל השנה שכרנו... זה מגניב. זה כמו חבורה של משחקים, אז יש להם באולינג, טופגולף, כל הדברים השונים. אנחנו עושים קצת יותר רשמי. בשנה הבאה אני אחזור למסיבת בית, דיג'ייז וכל מיני דברים.

דייב:
בנאדם, אני מתגעגע אליך בשלושה ימים. אני הולך להיות בסיאטל ביום שישי.

ג'יימס:
אה אחי. כן, כי אני עוזב ביום רביעי בערב.

דייב:
זה מבאס. בסדר. ובכן, זה חבל. אבל היום יש לנו מופע מדהים בשבילכם. אני לא יודע, אני חושב שהנרי אירח את הפעם הראשונה שבה עבדנו על טיילור מאר, אבל יש לנו את טיילור מאר שהוא סגן הכלכלן הראשי של רדפין וכנראה אחד האנשים שמחקרים שאני עוקב אחריהם הכי מקרוב. הוא מומחה לשוק הדיור, הכל. אבל היום אנחנו באמת נכנסים להרבה שיחות הגירה ועל מה שקרה במהלך המגיפה ואם המגמות האלה נמשכות עכשיו או אילו מגמות חדשות צצות שמשקיעים ומשקיעים שואפים צריכים לשים לב אליהם. ג'יימס, האם היה משהו מיוחד שאתה באמת נהנית וחושב שמאזינים צריכים להקשיב לו?

ג'יימס:
ובכן, אני חושב שזה פשוט מעקב אחר הטרנדים האלה שלא... כמו שאני חושב שרבים מאיתנו כמשקיעים, אנחנו מסתכלים על השווקים המקומיים שלנו ועל הדיור, מה קורה עכשיו ומה אנחנו עושים. הדבר החשוב ביותר למשקיעים הוא להחליף ולהעלות את התוכנית שלך. ואני יודע שלמדתי שבשנת 2008 זה כמו להסתכל על כל הדברים האלה מבחוץ. הגירה היא, זה היה משהו שמעולם לא הסתכלתי עליו לפני כן מלבד השוק המקומי שלי. אבל בתור משקיע אני רוצה להמשיך ולהשקיע ואתה יכול לעקוב אחר הטרנדים האלה במקום באמת... לא תמיד מדובר בתחומי המגמה החמים ביותר. זה כאילו לאן האנשים זזים? ההגירה היא גורם עצום בזה ואני חושב שפשוט חשוב שאנשים יפקחו את העיניים ויסתכלו על התמונה הגדולה ואז זה יגיד לך איך להשקיע בשנתיים-ארבע הבאות כי אתה רוצה להשקיע לאן האנשים הולכים .

דייב:
כן, בהחלט. זו עצה מצוינת ואני חושב שכולכם יכולים ללמוד הרבה, לא רק על מה שקורה במהלך השנים האחרונות, אלא רק על הלך הרוח הכללי וקצת מידע חדש שכדאי לכם לקחת בחשבון כשאתם חושבים על אסטרטגיית ההשקעה האישית שלכם. בסדר, אז אנחנו הולכים לקחת הפסקה מהירה ואז נביא את טיילור אחרי זה. טיילור מאר, שהוא סגן הכלכלן הראשי ב-Redfin, ברוך הבא ל-On the Market.

טיילור:
תודה שקיבלת אותי. כל כך נהדר להיות כאן.

דייב:
ובכן, אני חושב שאמרנו את זה כשדיברנו לפני התוכנית, אבל הפרק הראשון שלך היה אחד הפופולריים ביותר שלנו אי פעם. אנחנו מאוד אסירי תודה שחזרת לתוכנית. עשינו אותך קודם ואני חושב שזה היה כמו מאי או יוני ושוק הדיור נראה שונה מאוד ממה שהוא נראה עכשיו. האם אתה יכול פשוט לתת לנו את דעתך על מה שקרה במחצית השנייה של 2022?

טיילור:
כֵּן. אז אני מתכוון, המחצית הראשונה הייתה מאוד מעניינת כי כבר אז הריבית עלתה משמעותית וראינו הרבה אינדיקטורים מובילים צוללים דרומה, השוק הגיב, זה היה מעין פעולה אחת עם שיעורי המשכנתא שמתאימים לכמה מהפעולות של הפד. עכשיו אנחנו בשלב השני, וזה באמת שהאינפלציה הייתה מדאיגה יותר במחצית השנייה של השנה. זה גרם לקצת יותר תוקפנות מצד הפד להעלות את הריבית. הם טיילו מהר מהצפוי. כתוצאה מכך, הריבית עלתה הרבה יותר מהר אפילו מאז הקיץ ובאמת שהן פשוט היו תנודתיות יותר. הם עלו במהלך החודשים של, אני מאמין שזה היה אוגוסט ויולי ומטה באותו זמן בערך נקודת אחוז תנופה. הם עשו את זה עכשיו פעמיים. התנודתיות בריבית המשכנתא הגיעה לשיא של 35 שנים, וההיבט הזה בפרט באמת מסביר את מה שקרה בשוק בששת החודשים האחרונים מכיוון שהריבית השתנתה בצורה דרמטית גם לאחר שעלתה וציננו את השוק, צפינו גם באינדיקטורים אחרים משחקים. לְמַעלָה.
ערכי הבתים, למשל, יורדים באחד מהקצבים המהירים ביותר שלהם מאז 2009 לפי מדד קייס-שילר. זאת בתגובה לעליית הריבית הזו. אבל גם אנחנו רואים יותר מהאינדיקטורים המובילים לטווח הקצר של הביקוש באמת קופצים הלוך ושוב לצד העלייה והירידה של הריבית. כמה דוגמאות, מוכרים נאלצו יותר ויותר להוריד את המחיר שלהם מכיוון שהם לא מקבלים הצעה שהם רוצים והתעריפים גבוהים יותר. הם מורידים את המחיר כדי לפגוש את הקונים היכן שהם נמצאים ומה הם יכולים להרשות לעצמם. אבל אז כשהריבית יורדת, הם לא צריכים לעשות כל כך הרבה ירידות מחירים. והפינג פונג הזה קרה למוכרים. רבים מהם ביטלו את הרישום של בתיהם או קפצו חזרה לשוק ופרסמו מחדש את בתיהם כאשר הריבית יורדת. ואז, כמו שקונים, הם ימהרו להתחיל לסייר בבתים, אולי אפילו יעברו תנועות כאשר הם מציעים הצעות לאחר שהמחירים יורדים והם מקבלים קצת יותר רוח גב מהתעריפים הנמוכים יותר. באמת, זה היה רק ​​אחד של תנודתיות. אם הייתי בוחר מילה אחת לסיכום ששת החודשים האחרונים.

דייב:
וטיילור, חלק מהעבודות שלך שאני הכי נהנה מהן עוסקות בווריאציות האזוריות השונות בשוק הדיור, אבל ההערכה שנתת לנו זה עתה, האם זה נכון בכל הטווח או שאתה רואה את זה יותר? האם אתה רואה יותר תנודתיות בשווקים מסוימים בהשוואה לאחרים?

טיילור:
אנחנו בהחלט רואים יותר תנודתיות. בקנה מידה גדול, אם חושבים על 10 השנים האחרונות, רואים גם תנודתיות גדולה במקומות שבהם קל לבנות דיור. מקומות כמו פיניקס, טקסס, נאשוויל, המקומות האלה תנודתיים יותר כי קל יותר להגדיל את ההיצע, קל יותר למשקיעים להיכנס פנימה וגם להפוך את השוק לקצת יותר תנודתי. אבל זה אפילו היה נכון רק בסולם זמן מצומצם יותר של ששת החודשים האחרונים עד השנה, כי אלה ערי הפריחה המגיפה האלה, במיוחד באזור ההר כמו בויס, סולט לייק סיטי, פיניקס, כל המקומות האלה, וגם וגאס בום, אבל הם גם התקררו בחדות. מכיוון שהריבית זינקה הלוך ושוב, הם לא ממש ראו חזרת ביקוש גדולה כל כך, כלומר הם המשיכו להתקרר בחדות בתגובה לשיעורים הגבוהים עדיין.
אני חושב שחלק מזה הוא בגלל שהמשקיעים נסוגו והמוכרים נסוגו וקצת שינוי בשיעורי הריבית בטווח הקרוב, אני חושב שכבר הפחיד הרבה מהשחקנים הגדולים שבהם הם מרגישים שיש פשוט הרבה של סיכון בחוץ לעת עתה. השווקים האלה ראו נסיגה גדולה יותר, אבל שווקים אחרים בצפון מזרח ובמערב התיכון, אלה ראו יותר חוסן כאשר שיעורי הריבית יורדים מעט מהשיאים שלהם וזה מסמן בחלק מהתנודתיות הלאומית שאנו רואים

ג'יימס:
טיילור, אני פועל מחוץ לשוק של סיאטל, אז זה טכנולוגי. ראינו הרבה הערכה ב-24 החודשים האחרונים, או פחות בשישה האחרונים, אבל אני מניח שב-28 עד 30 החודשים האחרונים. ובהחלט ראינו נסיגה די דרסטית מתמחור השיא. הרבה מהתמחור ירדו ב-25, 30%, לא מהתמחור הבינוני אלא מהמחיר הגבוה הזה באביב. ואז מה שראינו לאחרונה הוא שזה קצת התיישר עם טפטוף איטי שעובר על השוק. וחלק ממה שאנחנו מסתכלים לגבי משקיעים הוא שראינו ירידה גדולה מהסדר המוכר כי אנשים נעשו כל כך חסרי סבלנות מהימים בשווקים שהם הורידו מחירים לאחר שבועיים, שלושה.
ועכשיו מה שראינו הוא שהתמחור למעשה קצת התיישר והימים בשוק הם עקביים בסביבות 30 עד 45 ימים בשוק שלנו ועכשיו הדברים נמכרים קרוב מאוד לרשימה או הייתי אומר תוך 2 יחס של 3% באותה נקודה. ראינו שווקים חמים כמו פיניקס, בויז, אפילו סן דייגו, השווקים המבעבעים הלוהטים האלה, ואז ראינו את השווקים הטכנולוגיים שבעבעו בגלל הגידול בעבודה, אתה חושב שגם אלה יתחילו להתאזן או האם אתה צופה שאלו עדיין עלולות לרדת אפילו עם אותן ירידות גדולות שראינו בששת החודשים האחרונים?

טיילור:
זו שאלה מצוינת. אני יודע שהרבה אנשים בסיאטל תוהים את זה. דיברתי שם עם הרבה עיתונאים. יש לי הרבה חברים בסיאטל כי לאחרונה גרתי שם וב-10 השנים האחרונות הייתי רוב בסיס הבית שלי. אני די מכיר את סיאטל. ומה שאני יודע על סיאטל זה שיש לה את הקומות האלה כשהשווקים הפיננסיים מתחילים להתאושש. יש הרבה עושר טכנולוגי באזור וכאשר מניות כמו אמזון ומיקרוסופט ופייסבוק מתאוששות מעט, זה באמת יכול לעזור לתמוך בביקוש בהרבה. יותר קשה לראות את זה בנתונים כי יש גם את המרכיב הפסיכולוגי הזה, בדיוק כמו כשיש עלייה בפיטורים, לא כולם מפוטרים, הפיטורים ממש קטנים, אבל יש אפקט סלסול פסיכולוגי שאולי יש להרבה אנשים פחד וחרדה מוגברים מפני פעולה בשוק הנדל"ן היא ההחלטה הגדולה.
עם זאת, שווקים כמו סיאטל וסן ​​פרנסיסקו שהם מאוד יקרים ושלא אופיינו כמו פריחה ופריחה כמו בויס או פיניקס, בויס ופיניקס הם שווקים קטנים יחסית כך שזה לא דורש הרבה פעילות לעשות שינוי גדול. בעוד סיאטל וסן ​​פרנסיסקו, קשה יותר לקבל את גודל ההבדל הזה. כעת בסיאטל, היא ירדה בערכי הבתים מהשיא שלה במאי עד ספטמבר לפי קייס-שילר כבר בכ-9%. בהתבסס על נתונים עדכניים יותר אני מאמין שזה נמשך לפחות בכמה נקודות אחוז. ראינו התאמה גדולה מהריביות הגבוהות יותר, אבל זה גם באמת היה טריפקטה בסיאטל של שלושה דברים. היו ריביות גבוהות יותר, זה כבר שוק יקר, אז זה יותר רגיש לזה. תנאי השוק הפיננסיים עם הרבה, כפי שציינתי, מניות טכנולוגיה מכיוון שהנאסד"ק יורד ביותר מ-30% מתחילת השנה, ששוקל הרבה יותר בשווקים כמו סיאטל או סן פרנסיסקו שבהם יש ריכוז גבוה של טכנולוגיה. עובדים.
הדבר השלישי הוא הגירה. בשנת 2021, סיאטל פרסמה זרם נטו של אנשים שעזבו את האזור בפעם הראשונה מזה יותר מעשור. היה בעצם רק התנתקות מעבודה מרחוק שאפשרה להרבה אנשים לעזוב. זה המשיך לקבל זרם של אנשים מאזור המפרץ כי הם עמדו בפני אותה החלטה, אבל הרבה אנשים נסעו למזרח וושינגטון ואפילו למקום כמו פיניקס. עכשיו יש מרכיב זה של ריבית גבוהה יותר שגורם לאנשים להקפיא במקום ולא לזוז כל כך הרבה, אבל ככל שהריבית ירדה, בהחלט שמענו מסוכנים בשטח כבר בשבוע שעבר שהקונים קופצים בחזרה פנימה. הם להוטים לצאת לשם ואולי הם נסוגו במהירות רבה יותר כשהדברים התחילו לפנות דרומה, אבל הם עדיין שם.
הם קונים צדדיים, יש הרבה הכנסה זכאית, אלה עם מספיק מקדמה שבה הם יכולים לקנות בית אם הם רק מצאו עסקה טובה. הבעיה היא שלקח זמן עד למוכרים לפגוש קונים במקום שבו הם נמצאים. הם בדרך כלל איטיים יותר להוריד את המחיר שלהם, איטיים יותר להגיב לתנאי השוק. וברגע שהם עושים זאת במלואו, יש מספיק קונים כדי באמת להתחיל לייצב את השוק. אני במחנה שדברים מגיבים בסיאטל אולי יותר חדים ממה שאנחנו בכלל מבינים, אבל יש אלמנט של יציבות שנמצא בערך על הצלחת כאן. ואחד הדברים המרכזיים גם בתכונה הזו בסיאטל הוא שהיו כמה בתים שירדו אפילו יותר מ-20%. הסתכלתי על כמה בתים שלמעשה נסגרו לאחרונה באפריל ומאי כשהמחירים הגיעו לשיא ובהסתכלתי על הערכת Redfin שלהם או Zestimate שלהם, אכן חלק מהם איבדו יותר מ-20% מערך הבית שלהם, מה שמוחק כמעט את כל ההון העצמי שלהם.
זה מפחיד. כעת, למרבה המזל, רוב הקונים הללו כנראה לא יעברו דירה במשך 10 שנים, כך שזה לא ישפיע עליהם בצורה דרמטית מדי, אלא אם כן הם יאבדו את עבודתם או יהיו בעלי הלם כלכלי אחר. אני לא חושב שיש גל היצע שיגיע לשוק. אז יש גם את האלמנט הזה, שכן, אולי המוכרים לא צריכים להוריד את המחיר שלהם באותה מידה, אבל עדיין יש כוח מיקוח רב שהקונים בונים והם יכולים לבקש הקלות מוגברת של המוכר, מה שאומר ש אולי הם מקבלים בחזרה 3% נוספים מהמוכר כדי לעשות דברים כמו תיקונים בבית או לקנות הורדת ריבית המשכנתא. וזה סוג של תכונה שהוחמצה בהרבה מהנתונים כרגע, כי אף אחד לא קולט, "הנה מחיר המחירון."
נניח שרשמתם את הבית שלכם במיליון דולר בסיאטל, אולי הייתם צריכים להוריד את המחיר ל-900,000, ואז אולי מכרת אותו במחיר נמוך ממחיר מבוקש ב-850, אבל אז אולי הייתם צריכים להחזיר עוד 50 זיכיונות מוכרים. אם אנחנו מסתכלים על אחד מהמדדים האחד, אולי לא נתפוס את ההשפעה המלאה של איך באמת שוק הדיור התאים את עצמו למוכר הספציפי הזה. חלק מהפיצ'ר החסר הזה הוא הקלות המוכרות שנמצאות גם במגמת עלייה.

ג'יימס:
כֵּן. אנו מוכרים הרבה סוגים שונים של מוצרים בשוק שלנו. ואני חושב שהשוק שלנו כנראה מאוד דומה לאוסטין ולסן פרנסיסקו. אני חושב שאנחנו רואים את זה. עקבתי אחר אלה כדי לראות מה הטרנדים שם. אני כאילו, בסדר, כולנו באותה סירה בשלב זה. אני חושב שזו נקודה מצוינת היא שאתה צריך להיות זהיר לגבי הנתונים כי אני יודע שבכל... אנחנו מוכרים הרבה בתים בעיר של מוצרי בנייה חדשים. בכל עסקה שאנחנו עושים, התעריפים נרכשים על ידי הבונים או המוכרים, כאשר זה מה שאנחנו באמת דוחפים עליו הוא לקנות את התעריף הזה למטה. וזה עולה, אני מתכוון, בכל מקום בין 25 ל-35,000 דולר בזיכויים, שאם חושבים על זה, זה בערך בין שניים ל-5% ממחיר המכירה בפועל.
זה בערך כמו שמוכרי דירות הולכים למכור את עסקאות הדירות שלהם והם רוצים לארוז את המבצע והם נותנים את כל ההקלות מראש, אבל על הנייר זה נראה שזה ממש טוב כי הם נתנו חודש חינם ואני מרגיש כאילו זה זורק את הנתונים. כשאנחנו בוחנים עסקאות, אנחנו אומרים, "אוקיי, ובכן, כמה עלויות הסגירה יורדות שם והאם זה הערך האמיתי של הנכס?" כי ירידות הקנייה האלה יקרות וזה באמת משהו שזה הפך להיות נורמלי, לפחות בבנייה החדשה, לא באותה מידה בתיקון והיפוך או במוצר המשופץ או ב[לא נשמע 00:15:27] אבל בבנייה חדשה זה די בסדר מְשׁוּתָף.

דייב:
רק בשביל כל מי שמקשיב, רק כדי לוודא שכולם מבינים זה בעצם מה שטיילור וג'יימס אומרים זה שלמרות שבשוק כמו סיאטל שבו הנתונים משקפים ירידות מחירים של טיילור, אני חושב שאמרת בערך 9% לפי קייס- שילר, וזה קורה בהרבה שווקים ברחבי הארץ. אבל זה נשמע כאילו מה שאתה אומר טיילור וג'יימס, זה שהמספר האמיתי עשוי להיות משמעותי יותר כי המוכרים נותנים הקלות בעלות ערך כספי של עד 20 או 30,000 דולר כמו שג'יימס אמר זה עתה, אבל זה לא בא לידי ביטוי במכירה מחיר. במונחים של מינוף קונים בפועל, זה יכול להיות אפילו יותר בשוק כמו סיאטל מאשר 9%, זה יכול להיות 11%, זה יכול להיות 12% ובכל שוק שבו אתה מפעיל את זה, זה יכול להיות למעשה שניים או שלושה יותר נקודות ממה שבאמת משתקף בנתונים.

טיילור:
בהחלט. ובחזרה להורדת ריבית המשכנתא, אז זה היה משהו שהפך יותר ויותר נפוץ השנה בהסתכלות על נתונים של פרדי מאק, הם מדווחים על שיעורי המשכנתא וכן אילו נקודות משלמים על הלוואה כדי לקנות למטה הדירוג. וזה אכן עלה לשיא של כמעט 20 שנה עבור הלוואות שונות כמו 15 שנה קבוע, עבור 30 שנה קבוע גם עלה לשיא של כעשור. הם הפסיקו לדווח על זה. קשה לדעת מה קורה בזמן אמת עכשיו, אבל זה לא חשוב כי הרבה בונים גם עוברים את הטקטיקה הזו כדי לנסות להגיע למקום שבו הקונים לא נבהלים מתשלום חודשי גבוה כשהם מחברים את הריבית של היום תעריפים. על ידי קנייה נמוכה יותר, הם יכולים לבצע תשלום חודשי הרבה יותר נוח. למעשה, זה כל כך נוח שרכישת הנקודות היא אפילו טובה יותר עבור הקונה מאשר רק להוריד את המזומן הזה במחיר המכירה הנמוך יותר.
זה למעשה די נהדר להגדיל את הביקוש של קונים, את מאגר הקונים שיכולים להרשות לעצמם בתשלום חודשי את הבית הזה. עם זאת, הבעיה הופכת לקניית נקודות כאב בהלוואה היא למעשה הימור שאתה הולך לנעול בשיעור הזה ושהשיעורים לא יירדו. ומה שראינו, שוב, בתנודתיות בריבית המשכנתא, התנודתיות בריבית המשכנתא מחודש לחודש היא בשיא של 35 שנים. וזה אומר שהסיכוי שהתעריפים יורדים בנקודת אחוז גבוהים כעת ממה שהם היו במשך זמן רב מאוד. אני לא חושב שסביר שהשיעורים יחזרו אי פעם ללמטה של ​​3%, שניים וחצי אחוז שקרו במהלך המגיפה. זו הייתה נסיבות ייחודיות כאשר הפד הזרים מיליארדי דולרים לניירות ערך מגובי משכנתאות ויצר שוק לא נורמלי למשכנתאות.
אבל כעת, שיעורי ההלוואה עלולים לעלות ותשמחו מאוד ששילמתם נקודות על הלוואה ושאינכם עומדים בפני עלויות אשראי גבוהות יותר. זה יעבוד ממש טוב אם התעריפים לעולם לא יפלו מתחת למקום שבו אתה נמצא. אבל אם הריבית אכן יורדת לנניח 5%, וזה אפשרי אם אנחנו נכנסים למיתון, הריבית בדרך כלל יורדת במהלך מיתון, אז למעשה ויתרת על עשרות אלפי דולרים כדי להמר על כך שהשער הזה לא יירד ביעילות. אולי אתה לא רואה את זה ככה. יש עלויות מימון מחדש, יש גם דברים אחרים שמשחקים שם. אבל זו גם סוג של תכונה נסתרת שמשפיעה על השוק שלאנשים לא תמיד יש שליטה מלאה או משא ומתן עליה.

דייב:
זו נקודה כל כך טובה ולא שמעתי אותה מנוסחת כך בעבר, אבל בעצם הסיבה שאתה מקבל ורוצה זיכיון מוכר של מישהו שיקנה את התעריף שלך היא בגלל שהתשלום החודשי שלך גבוה מדי ואתה אומר, "בסדר , אתה הולך להוריד את התשלום שלי לרמה מקובלת ובתמורה אני מוכן לשלם את המחיר שאתה מבקש." אבל אם התעריפים יורדים בעתיד, אז אתה בעצם התועלת שניתנת עליהן היא מופרכת ואתה עדיין משלם את המחיר הגבוה הזה שהמוכר רצה והתועלת שהם נתנו לך מעין מבוטלת.

טיילור:
לפחות בחלקו. ובצד השני של זה באמת יש להתאים את הריבית למשכנתאות, שגם ראינו עליהן במקביל לתשלום נקודות על הלוואה. יש למעשה עלייה של משני הצדדים של המשוואה של אנשים שהימרו ביעילות שהשערים יישארו גבוהים ולא יירדו בעתיד או שהם יירדו נמוך ולא יעלו יותר מדי בעתיד. מחנה המשכנתא בריבית מותאמת, המהווה כאחד מכל 10 רוכשים נכון לעכשיו, הם בוחרים במשכנתאות עם ריבית מותאמת לפי איגוד הבנקים למשכנתאות. והעלייה הזו בשימוש ב-ARMs היא בעצם שוב, הימור שהשערים לא יעלו הרבה יותר או גבוהים משמעותית ממה שיש לך עכשיו, מה שהופך את עלויות ההלוואות שלך, נניח חמש שנים לאחר סיום תקופת ההחלפה הקבועה. תוכל לעמוד בתשלום הזה. אם הריבית אכן יורדת או אפילו תישאר יציבה ותתאים את הריבית של משכנתאות זה סוג של קבוצה אחרת של המשוואה הזו שתועיל למישהו.

ג'יימס:
טיילור, אני מניח שאנחנו מדברים על סוג של שווקים ודברים מסתובבים, הצבעת על משהו מאוד מעניין בסיאטל או שאני מכיר הרבה מהאזורים הטכנולוגיים האלה או בסן פרנסיסקו, גם האוכלוסייה ירדה, שאנשים עזבו. במהלך 2023 והרבה מזה היה ההגירה והעבודה מהבית שבה אנשים יכלו להיות גמישים. אם יש לך הזדמנות לעזוב את סיאטל ולעבוד במקום שטוף שמש, הרבה אנשים אוהבים לקחת את זה, הם ינצלו את ההזדמנות הזו. האם אתה מבין עם ההגירה, ראינו את המהיר הזה, כמו בפיניקס, פלורידה, טקסס, הרבה אנשים עברו למדינות האלה וראינו הרבה עליית אינפלציה באזורים האלה, עליית מחירים באזורים האלה . האם אתה חוזה בזמן שאנחנו נכנסים, ככל שהשיעורים עולים ונראה שאנחנו יכולים להיכנס למיתון, האם אתה רואה שההגירה יכולה להתחיל לרדת בצורה דרמטית?
מכיוון שאנשים מודאגים מהרווחה שלהם ומהעבודה שלהם, הם מפסיקים להסתובב, הם רוצים להוציא פחות כסף והם רוצים להיות יציבים יותר. אבל גם האם אתה רואה אולי הגירה הפוכה חוזרת עם הרבה מהחברות האלה, אני יודע בוושינגטון או אפילו בניו יורק קראתי כמה פעמים שהחברות האלה רוצות אנשים בחזרה למשרד והן רוצות גופות בחזרה כִּיסְאוֹת. האם אתה רואה שחלק מהשווקים האלה, אוסטין, סן פרנסיסקו, סיאטל, ניו יורק, האם אתה רואה שההגירה מתהפכת במהלך 12 עד 24 הבאות למרות שממש יקר לחיות שם? או האם אתה רואה את דפוס ההגירה עדיין עקבי כאשר אנשים רודפים אחר סבירות ויותר נוחים במצב שבו הם רוצים לחיות?

טיילור:
אתה צודק לקרוא את הדיכוטומיה הזו של, מצד אחד יש לך אנשים שרודפים אחרי סבירות וזה באמת מה ששלט במגיפה במהלך 2020-2021. אנשים לא היו קשורים ממקום עבודתם ויכלו לעבור דירה מרחוק. זה גם היה יחד עם נסיבות ייחודיות שבה התעריפים ירדו והפכו הזדמנות סבירות אפילו יותר טובה שבה אתה יכול לזוז ולנעול את התעריף הנמוך הזה. המבול הזה של אנשים שעוזבים את קליפורניה, שלדעתי המדינה איבדה אוכלוסיה במהלך המגיפה בפעם הראשונה בה, אני מאמין שזה מאה שנה אם יש לי את זה מהמפקד. והרבה מהאנשים האלה נכנסו למדינות סמוכות, נבאדה ואריזונה ואורגון אפילו. וזה יצר טירוף רכישת בית באזורים האלה. זה היה באמת מרדף אחר סבירות. רוב האנשים שסקרו אמרו שהם עוברים מסיבות הקשורות לדיור.
בדרך כלל אנשים עוברים בעיקר מסיבות הקשורות לעבודה, כדי לקבל עבודה בשכר טוב יותר או הזדמנויות עבודה. אבל המגיפה ראינו שהיא משתלטת מסיבות הקשורות לדיור, והיא באמת הייתה של סבירות. אנשים רצו שטח גדול יותר, לעבוד מהבית, חצר גדולה יותר, בית פרברי, דברים כאלה. ומהלך זה למחירים נוחים השפיע על כל השווקים הללו, והדחק את המחירים. עכשיו הצד השני של זה הוא שהמחירים גדלו כל כך במקומות כמו אוסטין שהם באמת הופכים את זה לפחות אטרקטיבי היום מאשר לפני שנתיים עבור מישהו שמחפש סבירות. למעשה, חלק מהאנשים שכבר ניצלו את ההזדמנות הזו למחיר סביר, הפחיתו את ההזדמנות הנוכחית. במיוחד כפי שציינת, עלויות האינפלציה היו יותר מכפולות בפיניקס מאשר בלוס אנג'לס וגם באטלנטה או בטמפה מאשר בניו יורק.
וחלק מזה נובע ממגמות ההגירה שהתרחשו במהלך המגיפה. אבל ככל שהמקומות האלה מתייקרים לא רק עם דיור אלא גם עלויות מחיה אחרות במסעדות, כדי לשלם עבור העובדים, הביקוש המוגבר, שגם הכביד את הפיכת המקומות האלה לאטרקטיביים כמו פעם. יחד עם זאת, אני לא חושב שאנחנו הולכים לראות חזרה גדולה לערים האלה שאיבדו אנשים. אנחנו לא רואים יותר מדי האטה. במקום זאת, מה שאנחנו כן רואים זה שאנחנו רואים את המקומות כמו סולט לייק סיטי שזכו לפריחה, הם חלפו על פני תקופת הפריחה שלהם וזה האט את הקצב כדי בעצם לא ממש לאבד אנשים, אבל בעצם לא לצבור אנשים רבים כמו שהם עשו. לפני שנה. אותו סיפור נכון במקומות כמו אוסטין. הרבה מעיירות הפריחה המגיפה הללו, גם בוייז, ההגירה האטה אליהן.
אבל זה לא שאנשים חוזרים למקומות כמו סיאטל וסן ​​פרנסיסקו, הם פשוט מאבדים מעט פחות אנשים. אם נחזור 60 שנה אחורה בנתוני ההגירה, מה שאנחנו יודעים זה שבמהלך מיתון ותקופות של ריבית גבוהה יותר, אנשים הם... יש להם חרדה כלכלית והם פשוט קופאים במקום. הם לא עושים את המהלכים הגדולים האלה לעתים קרובות במהלך השנים המיידיות של האטה כלכלית או משבר. ככזה, התחזית שלנו לשנה הבאה היא שזה גם הולך להיות המקרה שאנו נכנסים לכלכלה קשה, כאשר ה-Fed עם שיעורי הריבית גבוהים יותר ומחזיק אותם מעל 5% ככל הנראה. וככל שזה יקרה, זה ישאיר את שיעורי המשכנתאות גבוהים וירכך את שוק העבודה. כל הדברים האלה יוצרים תנאים שבהם פחות נוח לעבור ולעבור דירה ברשת ממה שהיה עכשיו או אולי בשנה האחרונה.
אנחנו כן צופים האטה קלה בהגירה, אבל להישאר גבוהים מעל הנורמות שלפני המגפה בגלל העבודה המרוחקת הזו. ועדיין אנשים כן רוצים לעבור דירה בשביל קצת סבירות, במיוחד אם יש לך את הגמישות הזו. אבל אז יש את המרכיב האחר הזה. זה לא אומר כל החדשות הרעות עבור סן פרנסיסקו, ניו יורק, שיקגו של העולם. אם תסתכל על דור Z וכמה סקרים, הערים מספר אחת שהם רוצים להגיע אליהן הן עדיין אותן ערים של סן פרנסיסקו, ניו יורק ויוצאות מהמשבר הפיננסי הגדול, עכשיו הייתה פגיעה גדולה בערים האלה השנים המיידיות, אבל ההתאוששות השנייה התחילה, הם הובילו את ההתאוששות. הם הובילו לצמיחת מקומות עבודה. הרבה אנשים עברו לסן פרנסיסקו. זאת אומרת, אנחנו יודעים את זה עכשיו כאילו איבדנו 180,000 אנשים במהלך המגיפה. אבל במהלך 2014 זה פרח.
הייתה הרבה גידול בעבודה. זה היה מוקדם בהתאוששות והרבה בני דור המילניום הצעירים החלו את הקריירה שלהם לעבור לערים כמו סן פרנסיסקו או ניו יורק או סיאטל. רק שהם התייקרו כשלא בנו דיור שעכשיו הם מאבדים אנשים. אני כן חושב שביציאה מההאטה הכלכלית הזו, כשדברים יתחילו להתאושש שוב, אולי נראה כמה אנשים צעירים מדור Z עדיין זזים לקריירה שלהם. הם פחות מודאגים מעלויות הדיור מאשר אולי בני המילניום המבוגרים יותר שמקימים משפחות ועזבו את הערים האלה. אבל זה לא אומר שזה יקזז לחלוטין את האובדן שהתרחש במהלך המגיפה.

דייב:
טיילור, כל כך שמחה שהעלית את זה. ראיתי כמה, אני מנחש, סקרים דומים על Gen Z ואיך הם עוברים לערים במחירים גבוהים יחסית, וזה מאוד הגיוני בעיני. אם אתה צעיר, אלה ערים אטרקטיביות, יש הרבה מה לעשות, הן משרות בשכר גבוה. זה הגיוני מאוד. אבל עבור האנשים שהיגרו במהלך המגיפה, הזכרת את בני המילניום, האם הדמוגרפיה שזזה הכי דומה לאנשים שרק הקימו את משפחותיהם או שזה היה בכל מקום כאילו כולם זזים?

טיילור:
כן, המפקד שפורסם לאחרונה בספטמבר, אני מאמין, או באוקטובר, כמה נתונים על הדמוגרפיה של כולם ברמת המחוז עד לגיל, גזע והיבטים אחרים לגביהם. ביליתי קצת זמן בחפירה בנתונים האלה כדי לראות איך השתנו מחוזות שונים במהלך המגיפה והמחוזות, 20 אזורי המטרו המאוכלסים ביותר, המחוזות העירוניים האלה הם באמת מה שהניע את יציאת ההגירה. מחוז ניו יורק, מחוז סן פרנסיסקו, מחוז קינג, וושינגטון, אלה המחוזות העירוניים בערים הגדולות האלה שראו את כל האנשים האלה עוזבים. מי עזב? ובכן, אנחנו יודעים עליהם כמה דברים. אנו יודעים שהדמוגרפיה של בני המילניום, אז אלה שבעצם בטווח הגילאים 25 עד 44 שלהם, קבוצת הגיל הזו היא שגרפה את היציאה מהמחוזות העירוניים הגדולים הללו, ובמיוחד משקי בית לבנים שאינם היספנים שמקימים משפחות. אלה הם אלה שעשו פרברים כדי להפוך לבעלי בית, לחפש יותר מקום או לעבור למקום סביר יותר. מקומות כמו טמפה או אטלנטה שבהם התרחשו גם הרבה הגירה נכנסת.
זה בעיקר מה שאנחנו יודעים על מי שעבר. יש גם אלמנט שהיה קצת יותר ייחודי עכשיו בתקופת המגיפה, והוא הפוליטיקה. זו הייתה תגובה פוליטית גדולה במהלך המגיפה לגבי איך אנחנו מטפלים בדברים סביב השבתת עסקים, אכיפת חבישת מסכות, כל סוגי התקנות השונות ברמת המדינה שהתרחשו. ואם נסתכל על מי שעזב את קליפורניה, היו אלה רפובליקנים באופן לא פרופורציונלי שעזבו את קליפורניה, רפובליקנים רשומים שעזבו את קליפורניה למדינות סמוכות או שעזבו מקומות כמו סיאטל ומערב וושינגטון לאידהו. היה גם המיון הפוליטי הזה שבאמת הוגבר.
זה מתרחש בערך מאז שנות ה-80, וזו הסיבה יותר ויותר שהמקום בו אנו חיים מתאר את הפוליטיקה שלנו כעת יותר מתמיד, אבל במיוחד במהלך המגיפה, הושפעת יותר ויותר מהפוליטיקה המקומית שלך או מהפוליטיקה ברמת המדינה. וזה שיחק תפקיד גם בהגירה עם מי שאולי עבר. עכשיו קדימה, אני לא חושב שזה הולך לשחק תפקיד גדול כל כך. יש פחות השפעה זו אפילו למרות דברים כמו רו נגד ווייד או היבטים פוליטיים אחרים ברמת המדינה. עדיין המסים שולטים והמחיר סביר שולט עם העדפה גבוהה לאילו מדינות אנשים עוברים.

ג'יימס:
אני תמיד חושב על ההגירה הזו כי דיברתי עם הרבה אנשים מוושינגטון. אני כן מכיר הרבה אנשים שעברו מהמדינה הזו. למעשה חילקתי את הזמן שלי עכשיו בין וושינגטון למקום שטוף שמש. זה לא היה קשור לפוליטיקה, הכל היה קשור לשמש. אבל אני תוהה אם, וזה הולך להיות נתון קשה, זה לא משהו שאתה יכול לשים מאחור נתונים, אבל אני מניח שאתה יכול, אבל החרטה על הרילוקיישן היא מה שאני קורא לזה כי אני כן מכיר כמה אנשים עברו מדינות בצורה קיצונית. והם פשוט עשו את זה כי הם כאילו, "אני יכול לעשות את זה כי כולם עושים את זה" ועכשיו הם כלואים כי הבתים שלהם פחתו והם די הבינו שהם בחרו בעיר הלא נכונה והם הם די תקועים איפה שהם כמו, "אוי גבר." זה לא שהם לא היו עוברים דירה שוב או מוכרים את ביתם שוב, אבל הם פשוט עשו את זה כל כך מהר, וגם השוק היה כל כך חם בכל השכונות האלה שהם היו צריכים לעשות...
הרבה רוכשי דירות למרבה הצער ב-24 החודשים האחרונים לא זכו לחשוב על הרכישה שלהם והם נאלצו פשוט להיכנס לבית. ואני תוהה מה זה יעשה מבחינת, כי הם נכנסו לכל אחד... אני מניח שחלק מהם יכולים להפוך להשכרה אם זה היה שוק זול יותר. אבל אני מכיר הרבה אנשים באיידהו במיוחד לאן הם עברו לשם, הם אהבו את זה במשך שישה חודשים, 12 חודשים, ואז הם אומרים, "אתה יודע מה? אני רוצה לחזור לכיוון האוקיינוס." אבל עכשיו הם תקועים כי השוק הזה התרוקן כל כך מהר. אתם רואים משהו מזה? תהיתי אם זה באמת יקרה בגלל איזשהו גל של עיקולים כי אנשים פשוט יגידו, "לא, אני לא רוצה את זה יותר, אני פשוט עוזב. לא אכפת לי מה זה. אין לי הון עצמי, לא אכפת לי מה התשלום שלי. אני רוצה לחזור לעיר".

טיילור:
זו שאלה מצוינת כי אתה צודק. אין הרבה נתונים קשים על זה לדעת, בסדר, האם המוכר הזה הוא מישהו שעבר לאחרונה וזו המוטיבציה שלו למכור? מה שאנחנו כן יודעים זה שאנחנו מבצעים הרבה סקרים ב-Redfin ואנחנו שואלים את הסוכנים שלנו, את הלקוחות שלנו ואת הקהל הרחב שאלות שונות. ובמהלך גל ההגירה הזה של המגיפה, שאלנו אנשים, האם אתה מאושר יותר אחרי שעברת דירה? וגם מה לגבי סבירות? ולמרות עליית המחירים ב-20-30% במקומות כמו Boise, רוב האנשים למעשה חסכו כסף בתשלום החודשי שלהם ויצאו קדימה מבחינת המשכנתא החודשית ביחס להכנסה שלהם.
ובחלקו זה בגלל שאנשים בעלי הכנסה גבוהה יותר עוברים למקומות כמו בויס יכולים להרשות לעצמם את אלה. ואנחנו יכולים להסתכל על הנתונים של HMDA, חוק גילוי משכנתאות הבית, כדי לראות מה לגבי השינויים בהכנסה של אנשים שעברו דירה? היה מרכיב סביר שעשוי להניע חלק מהאושר הזה שאנשים הרגישו שהם מקבלים יותר הכנסה פנויה עכשיו לאחר המעבר שלהם. אבל בגדול אנשים היו מרוצים מהמהלכים שלהם. אתה בהחלט תשמע חרטות. למעשה, בתחילת המגיפה, הניו יורק טיימס פרסם את סיפורו של מישהו שעזב את ניו יורק וקנה חווה והם גילו קן של דבורים והם לא ידעו מה לעשות אז הם פשוט מכרו את הבית.
בכל מקרה, תשמעו סיפורים כאלה, אבל הם לא הנורמה. ובסך הכל אני חושב שאנשים היו יותר מאושרים. למעשה, אנשים כן רוצים להגר יותר ממה שהם עושים כרגע. הניידות ירדה בחמשת העשורים האחרונים, למעשה שישה עשורים כעת. וכתוצאה מכך אנשים פשוט לא זזים כל כך. וזה לא נהדר עבור הכלכלה האמריקאית. יש לכך הרבה סיבות, כמו העלייה ברישוי תעסוקתי מקשה על המעבר בין קווי המדינה. אבל עם זאת, מה שהמגיפה עשתה זה שהיא הורידה את הרף כדי לזוז. לא היית צריך לנתק קשרים חברתיים כי הם כבר נכרתו על ידי ריחוק חברתי, לא ללכת לכנסיות ובתי ספר ולכל סוגי המוסדות החברתיים האחרים. כבר היית מוגן במקום, לא נסעת לעבודה. בגדול עלות המעבר מבחינת העלויות הסוציאליות הייתה נמוכה בהרבה.
זה גרם למקום שבו אנשים שבאמת צריכים לעבור דירה אבל מהססים בגלל, ובכן, המצב שלהם מוגדר. המגיפה ניתקה את הקשרים הללו ואפשרה לאנשים לעבור דירה בצורה קלה יותר. והרבה אנשים יצאו קדימה בגלל זה. ברשת, אני חושב שזה חדשות טובות, בהחלט יש חרטות. גם אני אישית עברתי דירה. עזבתי את סיאטל במהלך אפריל 2021, עברתי לצפון וירג'יניה. אני אוהב את השמש עכשיו. זה נפלא. זה יום סופר שמש היום וזה משמח אותי להתעורר לשמש במהלך החורף. אבל אני יכול להתייחס לקונים האלה שזה היה שוק קדחתני, אתה צריך לקחת כמה פשרות.
לא קיבלנו את בית החלומות שלנו, אבל קיבלנו בית טוב יותר ממה שהיה לנו בסיאטל העירונית. אבל עם זאת, זה לא אומר שאני הולך לעבור בשנה הבאה או בשנתיים הקרובות ותמיד יכול להמיר לשכירות אם אני רוצה לעבור למקום אחר ולהשכיר אפילו. יש הזדמנויות שיש לאנשים למתן חלק מהאתגרים האלה. אני לא חושב שאנשים אזוקים כל כך מההחלטה והשכרה היא באמת אופציה מצוינת. אני כן חושב שבגלל זה אנחנו רואים קצת יותר אנשים עוזבים את שוק השכירות ונשארים שוכרים בבעלות על בתים. סביר להניח שנחטף מעט את העליות במהלך השנה הבאה גם בגלל זה.

דייב:
מדהים. ובכן, זה מרתק את טיילור, ונשמע שכל מגמות ההגירה האלה סופר מעניינות ורלוונטיות לבעלי בתים ומשקיעי נדל"ן כאחד. זה נשמע כאילו זה קצת נרגע ואנחנו הולכים להיכנס לשלב חדש של הגירה בארה"ב שנצטרך לראות מה יגיע כשהכלכלה תאט. אבל לפני שאנחנו יוצאים מכאן, כן רציתי להעביר הילוך כי כשדיברנו לפני ההופעה, התגרתם במידע ונתונים על השכרה לטווח קצר שאולי יש לכם. ואני יודע שג'יימס ואני להוטים לשמוע מה יש לך לומר. האם תוכל לספר לנו אילו עדכונים יש לך לגבי השוק הזה?

טיילור:
כן, אז במהלך המגיפה צפינו בפריחה של אנשים שקונים בתים שניים. זה יותר מהכפיל את הפעילות הכוללת, בין השאר כתוצאה מתעריפים נמוכים יותר כמו גם התנתקות של אנשים שיכולים ליהנות מהם יותר ולעבור למקומות שבהם אולי יש להם שכירות לטווח קצר. אבל אז היו כמה תקנות שבוצעו על ידי FHFA שהגדילו את העלות על זה. ומיד לאחר שההגבלות הללו נכנסו לתוקף, היו שתי פעמים נפרדות שזה קרה, ראינו את פעילות הבית השני נסוגה בחדות. כעת רכישת דירה שניה ירדה אפילו מהר יותר מאשר שוק הדיור הכולל נסוג. וגם המשקיעים נסוגים מהר יותר מהשוק הכולל. ושניהם ביחד באמת יוצרים חוסר ביקוש שבאמת החזיק הרבה משווקי המשקיעים האלה. השווקים שבהם נרכשו הרבה רכישת דירה שניה והשכרות לטווח קצר, מתקררים גם הם.
ואפילו אנחנו רואים את זה בפלורידה, אם אתה מחלק את פלורידה לערי המפרץ כמו קייפ קורל וטמפה שבהן יש הרבה רכישת דירה שניה בהשוואה למקומות כמו מיאמי שבהם זה לא נפוץ, אתה רואה שהשווקים מתקררים בצורה חדה יותר. המקומות שבהם היה ריכוז גבוה יותר של קניית בית שני. זה מהווה בעיה מכיוון שעכשיו השוק מתקרר ויש לך הרבה אנשים שנסוגים ממכירת ביתם. רישומים חדשים שהגיעו לשוק הנדל"ן למכירה ירדו בכ-22% משנה לשנה. אלה אנשים שבעצם בוחרים לא למכור. עכשיו חלקם הם רק רוכשי דירות, קונים עולים שרק הולכים לשבת במקום. זה לא משנה יותר מדי. אבל יש גם את בעלי הבתים השניים האלה שבדרך כלל היו מורידים את הנכסים שלהם. אבל כשהשוק התקרר, הם ראו את ערכי הבתים נסוגים מעט.
הם החליטו שעכשיו זה לא זמן נוח למכור ואולי הם יבחרו להעביר את ביתם לשוק השכירות לטווח קצר או לשוק השכירות לטווח ארוך. אנו רואים שההיצע עובר מעט מבתים בבעלותם לכיוון רישומים להשכרה לטווח קצר וגם רישומים להשכרה לטווח ארוך. ההיצע המוגדל הזה באמת מתחיל להוריד את שכר הדירה הכולל. אבל בשוק השכירות לטווח קצר, מה שאנחנו רואים שקורה מיד הוא באמת עלייה של משרות פנויות ושיעורי התפוסה בסך הכל יורדים. עד כה AirDNA פרסמה כמה נתונים מצוינים שמראים שיש יותר נכסים להשכרה לטווח קצר שמגיעים לשוק ואלו אנשים שאולי מתקשים למלא אותו לחלוטין ויהיה קשה יותר להזרים חלק מהמזמנים האלה לטווח הקצר. נכסים להשכרה. יש הרבה חששות, הרבה סיכון לגבי האופן שבו הלוואות המשכנתא הללו היו מובנות במהלך המגיפה שאולי יהיו כמה מכירות במצוקה שיגיעו מהנכסים האלה.
אני כן חושב שחלק מהפחדים בחוץ בטוויטר ובמקומות אחרים עשויים להיות קצת מוגזמים. כאשר אנו מסתכלים באופן כללי כיצד השתנו שיעורי התפוסה ואף צפויים לשנה הבאה, AirDNA פרסמה תחזית, ההכנסות יקטן מכיוון שיהיו פחות לילות שהוזמנו ועם יותר היצע תעריפים יומיים נמוכים אפילו מעט. אבל בסך הכל הנסיגה בהכנסות אינה דרמטית. ואם אנשים היו מתכננים את זה להשקעה לטווח ארוך, נגיד 10 שנים, אני חושב שהם יהיו בסדר. רוב האנשים. היו הרבה אנשים שקנו במהלך 2020-2021 כשהמחירים היו גבוהים והם אולי ראו חלק מההון העצמי נעלם ואולי הם לא מזרימים את המזומנים כמה שהם רוצים, אבל בסך הכל זה משפיע רק על קומץ של שווקים. גם אם כל הרישומים הללו היו רשומים למכירה, אני לא צופה זליגה גדולה לשוק הנדל"ן למכירה שגורמת למחירים [לא נשמע 00:40:27] כאלה. זה סוג של מה שאני רואה מתפתח עכשיו.

דייב:
אני כל כך שמח שהעלית את זה, טיילור. אמרתי בתוכנית הזו, אנשים שמקשיבים בוודאי יודעים שלדעתי אזורי החופשות האלה במחירים גבוהים, אזורי סקי, עיירות הרים, קהילות חוף הם כנראה בסיכון הגדול ביותר. בעיקרון דעתי מבוססת על חלק מהמחקרים שלך, במיוחד סביב הביקוש לבית שני וכיצד הראית שהוא עלה במשהו כמו 90% מעל הרמות שלפני המגפה, עכשיו זה הרבה מתחת לרמות שלפני המגפה ואז ראיתי את אותו AirDNA נתונים שאתה מתייחס אליהם והסכמת שזה לא כמו איזה דבר מטורף שהולך לקרות. הם צופים ירידה של 5%, משהו כמו ירידה של 5% בהכנסות. אבל אני חושב שהלקח, או לפחות מה הלקח ממני מזה הוא על אנשים שמנסים להיכנס לענף ההשכרה לטווח קצר עכשיו, אני חושב שזה יכול להיות ממש קשה.
אנו רואים את הגידול העצום הזה בהיצע ובמספר הרישומים באזור, והאנשים שיש להם הרבה ביקורות ואשר הפעילות שלהם מוגדרת ומזמזמת, כנראה יסתדרו מצוין במהלך השפל הזה. אבל אם אתה רישום חדש בתקופה שבה אני חושב שההכנסות לכל הענף יכולות לרדת ככלל, מכיוון שאנשים נסוגים מעט מההוצאות, בתקופה שבה יש יותר עלייה או יותר היצע מגיע באינטרנט, אני פשוט להזהיר אנשים מלהיות מוקצנים מדי ואופטימיים מדי להיכנס לשוק השכירות לטווח קצר, במיוחד בשווקים האלה שאתה מדבר עליהם. אני לא יודע אם במטרו הגדול זה עשוי להיות דינמיקה שונה לגמרי, אבל באזורי השכרת נופש אלה, אזורי בית שני, כמו שאמרת טיילור, אני חושב שזה אזור שמסוכן יותר משוק הדיור הכולל, אני צריך לומר.

ג'יימס:
כן, ראינו הרבה עלייה במלאי וזה... כלומר, כשאתה מתעסק עם מחשבון המשכנתא הזה, זה יקר כשאתה מסתכל על שווקי הבית המשניים האלה. ואני חושב ששם אתה רואה את שטף הדיור הזה. ואני גם חושב שאנשים מסתובבים פחות, אבל אני מכיר את פאלם ספרינגס, אגם הוואסו, אפילו בשוק בוושינגטון שלנו, סאנקדיה, שזה מקום מדהים, אבל אני מתכוון, המלאי גדל באופן דרמטי באזורים האלה וכמות העסקאות קורה, אני חושב שהם גם ירדו משמעותית. זה נראה כאילו אלה תמיד הדברים הראשונים ללכת. כשאתה רוצה לחסוך כסף, אתה רוצה להיפטר מההוצאה הנוספת הזו, ואני חושב ששוק השכירות לטווח קצר עם האטה, אנשים פשוט מודאגים, או שהרבה אנשים שקנו השכרות לטווח קצר, אולי הם לא שכרו כמו שהם חשבו שהם הולכים לשכור והם רק רוצים לצאת מתחתיהם.
האם אתה יודע כמה נקנו השכרות לטווח קצר עם מקדמה נמוכה? כי תהיתי אם זה יעורר דאגה מכיוון שהרבה אנשים בנו את העסקאות שלהם מכיוון שלא היו בבעלותם נכסים, הם רצו להשיג השקעות חדשות ואז הם קנו אותה עם 3-5% בתפוסה של בעלים. אתה יודע מה הנתונים מאחורי זה? כמה עסקאות בוצעו עם מעט נזילות? כי זאת אומרת, אלה יהיו נכסים מאוד תת-מימיים ב-12 החודשים הקרובים.

טיילור:
אני לא יודע בדיוק את השיתוף. לפי מה שהבנתי זה אמור להיות קטן יחסית. עכשיו יש שימוש מוגבר בהלוואות שונות, אני מנסה להיזכר איך קראו להן. אבל בעצם הלוואה הבנויה אך ורק על בסיס הכנסה מספקת מהזמנות ממוצעות ללילה ובמחיר השכירות הממוצע. מכיוון ששתי המשוואות הללו משתנות והולכות להשתנות, אז חלק מההנחות שנכנסו למבנה במשכנתאות אלו בהחלט בעייתיות ויכולות לגרום לאנשים לא רק להיות מתחת למים בהלוואה שלהם אם ההון העצמי יורד, אלא גם לא מסוגלים לעמוד בחודש משכנתא רק על בסיס ההכנסות משוק השכירות לטווח קצר. חלק מהאנשים האלה בוחרים לחפש השכרות לטווח ארוך ויש שווקים שפועלים לטובת זה, כמו ערים בינוניות למשל. אבל אתרי הנופש של היעד, עיירות הסקי בהרים, שפת האגם, אלה אינם נוחים גם למציאת דיירים לטווח ארוך.
זה בהחלט בעייתי בחלק מהתחומים האלה. אבל אני לא בטוח בדיוק את הגודל עד כמה זה פופולרי. הרבה מהקניות מתרחשות בדרך כלל במזומן, ובמהלך המגיפה ראינו חבורה של אנשים בוחרים לקפוץ על משכנתא בגלל שהתעריפים היו כל כך נוחים עד שההגבלות האלה נכנסו לתוקף של פי ופרדי לגבי עמלות מוצא גבוהות יותר, למשל. זה באמת היה מאוד נוח. אתה מקבל 3% על הלוואת דירה שנייה כל עוד היה לך ירידה של 20 או 25%. בהחלט היו כמה אנשים שהניחו פחות. אבל אלה שלדעתי הם קצת יותר... ובכן, קצת פחות נפוצים, יותר ייחודיים בסך הכל לשוק השכירות לטווח קצר. אבל בהחלט ראינו שזה התרחש.

ג'יימס:
ושמתי לב שלמרות שבמהלך 12 עד 18 החודשים האחרונים, היו הרבה הלוואות DSCR. זה היה כמו ההלוואות העסקיות האלה שנבנו כך. כלומר, הם שמו קצת יותר כסף על ההלוואות האלה. אני חושב שהם יעלו עד 80% הלוואה משווי, אולי 85%. אבל דבר אחד שקצת מפחיד הוא שההלוואות האלה כוללות תשלומים די מגעילים מראש כשהן חמש שנים 54321, ולכן לא רק שהן מתחת למים עם ההון העצמי, הן יצטרכו להמציא את ההפרש עבור... זאת אומרת , נניח שקנית בית של מיליון דולר ויש לך תשלום מראש בארבע או חמש נקודות ואז השוק ירד ב-20% בשיא. זאת אומרת, זה נכס תת-מימי מהותי בנוסף לקביעת ההלוואה.
תלוי אם הם קיבלו קדנציות של שנתיים, שלוש או ארבע שנים, בעוד שנתיים ההכנסה שלהם עשויה להיות כל כך נמוכה עד שאנשים צריכים להיכנס עם הרבה כסף כדי לקנות את ההלוואה בחזרה. וכאן אני קצת מודאג מהשוק הזה בהלוואות האלה שהיו בנויות כך. כי אם ההכנסה, כמו שאמרת, יורדת, הבנק ירצה עוד כסף ולהרבה מהאנשים האלה לא היה כסף. זו הסיבה שהם הלכו עם המוצר DSCR, וזה קצת מפחיד בשלב הזה.

דייב:
זה מטומטם, בנאדם. כלומר, כל כך הרבה ממה שאנחנו מדברים עליו, לפחות באופן אישי, למה אני לא חושב שהגלגלים הולכים להתנתק בשוק הדיור, אני חושב שנראה ירידות זה ששיטות ההלוואות הרבה יותר טובות. אבל כמו DSCR זה לא משכנתא למגורים. זו הלוואה עסקית כמו שאמרת ג'יימס. ומה שג'יימס אומר על פירעון מוקדם, זה אומר שגם אם אנשים ימכרו אותו מתחת למים, יש עונש שהבנק מעריך על סיום ההלוואה מוקדם שאנשים יצטרכו להגיע אליו גם כן. זה יכול להכניס אותם יותר מתחת למים. זה די עלוב. ובכן, טיילור, תודה רבה. זו הייתה עזרה עצומה, עצומה. תמיד נהנה לקבל אותך בתוכנית. אם אנשים רוצים לקרוא את המחקר שלך או להתחבר אליך, היכן עליהם לעשות זאת?

טיילור:
שני מקומות. ראשית אני בטוויטר, @TaylorAMarr. ואז גם אני כותב ותורם מחקר לבלוג Redfin. זה redfin.com/news. וזה המקום שבו אתה יכול לראות את רוב הנתונים שלנו, מחקר, אנחנו מוציאים דו"ח שבועי שמכסה את השוק כמו גם חבורה של מחקרים אחרים.

דייב:
תודה רבה לטיילור מאר, שהוא סגן הכלכלן הראשי ב-Redfin. אנחנו מאוד מעריכים שחזרת לתוכנית.

טיילור:
תודה שיש לי אותי.

דייב:
בסדר ג'יימס, אז מה חשבת?

ג'יימס:
אוי בנאדם, טיילור נהדרת, בנאדם. אני חייב לומר שהוא עשוי להרשים אותי כמעט רק קצת יותר ממך בהורדות הנתונים.

דייב:
הוא בהחלט מרשים. כלומר, אני מסתכל עליו, הוא יודע הכל. רוב הדברים שאני מדבר עליהם, אני רק מתמודד עם מה שטיילור מדברת עליו בכל מקרה.

ג'יימס:
כן, הוא בהחלט יודע את הדברים. וזה היה ממש מעניין על דפוסי ההגירה. ואז דבר אחד גם עם האינפלציה וההגירה, זה היה משהו שקראתי אתמול. זה העיף את דעתי. הייתי כמו, "אוי וואו. כן, האינפלציה כפולה או משולשת עם האנשים שעוברים לשם".

דייב:
לְגַמרֵי. אני חושב ששני דברים שטיילור עושה טוב יותר מכל אחד זה לדבר על הגירה. יש לו באמת הבנה לאן אנשים עוברים, למה, ברור שזה משפיע על שוק הדיור. אבל זה פשוט די מעניין באופן כללי אם אתה רק סקרן לגבי מה מניע אנשים לזוז ואתה בהחלט צריך לבדוק את המחקר שלו, אבל חשבתי שזה כל כך נכון. אנחנו מדברים בתוכנית על כך שאין שוק דיור "לאומי" ואתה צריך להסתכל על השוק האזורי שלך כדי להבין את התמחור. אבל כמו שאמרת הרגע זה נכון לגבי אינפלציה, נכון? אתה מסתכל על פניקס, שיעור האינפלציה כפול מזה של LA. אתה צריך לקחת את זה בחשבון כשחושבים על מה שקורה בשוק הדיור שם, כי לא רק שהמחירים והבתים עלו בפיניקס מהר יותר מרוב המקומות, אלא שכוח ההוצאה יורד מהר יותר מרוב המקומות בפיניקס. זה מקבל מכה אחת-שתיים במחיר סביר שם, זה כנראה הולך להפעיל לחץ רב כלפי מטה על המחירים.

ג'יימס:
כן, זה סוג של עשן ומראות. חשבתי, אה כן, כולם רוצים ללכת לכאן כי זה יותר משתלם. אבל עכשיו אתה משלם כפול על כל השאר. אבל אני מתכוון, גם בסופו של יום, זה תמיד כאב לטווח קצר. הם אכן הלכו לשוק אחר. הם קיבלו שיעור מצוין, תשלום נמוך יותר והאינפלציה תוותר בשלב מסוים, במיוחד אם שוק הדיור יתקרר. מכיוון שראיתי שהרבה מהנתונים האלה היו... זאת אומרת, הרבה משוק הדיור גרם לעלייה. אבל כן, דפוסי ההגירה האלה, אני יודע שתמיד הייתי משקיע מקומי בוושינגטון, אבל כשאני צופה באלה ולומד יותר עליהם, זה בהחלט פותח את עיניי להשקיע בכמה שווקים אחרים.

דייב:
אוקיי, נצטרך לעקוב אחרי זה ורק לראות לאן אתה הולך. אבל כן, חשבתי שהדבר המעודד, לפחות מנקודת מבט של משקיעים לגבי המחקר של טיילור הוא שדפוסי ההגירה נרגעים. היה כל כך קשה לחזות מה קורה בשנתיים האחרונות. אתה רואה את הדוחות האלה, אבל רוב נתוני האוכלוסייה מגיעים פעם בשנה. אתה אפילו לא יודע מה קורה. אתה פשוט שומע באופן אנקדוטי שכולם עוברים לאוסטין או לפיניקס או לבויס וקשה לדעת, האם זה אמיתי? האם זה יחזיק מעמד? ולפחות מבחינתי, אם אתה משקיע במספר שווקים או מנסה לבחור שוק להשקיע בו, הדבר הטוב ביותר שיכול לקרות הוא שאחד, מצב העבודה מהבית ושניים, דפוסי ההגירה פשוט הופכים יותר צפויים.

ג'יימס:
כן, אני חושב שאתה צודק. חשבתי שכמה מהערים האלה רק צומחות. וחלק מזה גם הוא המקום שבו גרת, נכון? כשהייתי למטה בקליפורניה, הרבה אנשים מקליפורניה נסעו לאידהו או משהו כזה היה וושינגטון, אבל אז הרבה מדינות אחרות, החוף המזרחי העליון ירדו לפלורידה. קצת תלוי במה ששמעת. אבל כן, דפוסי ההגירה האלה, ידעתי שיש להם השפעה על השוק, אבל לא ממש הבנתי שיש לזה משיכה כל כך על האינפלציה, רק על הכול.
וזה נראה כאילו אנשים זזים הרבה יותר מהר. אבל בסופו של יום, אני מניח שזה מראה שהם באמת לא זזים. זה היה אולי יותר הייפ מכל דבר אחר. אבל אני לא יודע, נראה מה יקרה. אני אישית חושב שזה הולך להאט לא מעט כי ברגע שאנחנו נכנסים ל... אני רק זוכר שב-2008 כשנכנסנו למיתון, כולם פשוט קפאו. הכל קפא. ואני חושב שאנחנו הולכים לראות את ההאטה הזו לטווח הקצר ואז אולי בעוד 12, 24 חודשים אנשים עשויים להבין, זה כמו החיים שאחרי ה-COVID. זה כאילו אתה עובר את הדבר המוזר הזה, ואז אתה מסתפק ואז אתה באמת מבין מה אתה רוצה לעשות.

דייב:
לגמרי, כן. אחד הדברים המעניינים שקראתי גם על הגירה הוא שהרבה מהגירה היא למעשה במצב, זה כמו הרוב, אני שוכח, אני לא הולך להגיד מספר כי אני לא זוכר מה זה, אבל אני חושב זה יותר מ-50% מההגירה היא במדינה. רק באמצעות סיאטל כדוגמה נוספת, אנשים שעוברים את סיאטל, אפילו מסיאטל, למרות שחלקם הלכו לבויס או אוסטין או מה שלא יהיה, רובם הלכו לבלוויו או לטקומה או כל דבר אחר ולמקום אחר. ובהתבסס על מה שאמרת על אנשים כמו להיות כמו, "כן, אני לא כל כך אוהב את זה," אני תוהה אם חלק מזה באמת יתחיל להתהפך. כאילו עברת לוושינגטון הכפרית בזמן המגיפה כי אתה יכול ועכשיו אתה כמו, "אוי, אולי אני אחזור לעיר שבה יש מקומות עבודה טובים יותר" ולפחות בשבילי, מסעדות טובות יותר. אני לא יודע. נראה אם ​​זה יתחיל להתהפך.

ג'יימס:
כן, התמחור הזה על הנכס הכפרי הזה עבר דרך הגג וזה היה כמו שככל שהוא היה רחוק יותר... נדל"ן תמיד היה, ככל שאתה קרוב יותר למטרו, כך הוא יתייקר והקורונה שברה את כל הכללים האלה. ואני כן מרגיש שהכללים האלה חוזרים לפעולה עכשיו. אנשים רצו אדמה והם רצו שקט מ-COVID. עכשיו אני חושב שהם משועממים והם כמו, "אני חייב לחזור לתוך ההמולה של העיר. אני רוצה מסעדות טובות. אני לא רוצה מסעדות רשת”. הם רוצים לחיות את החיים כמו שהם רגילים לחיות.

דייב:
לְגַמרֵי. כֵּן. יהיה מעניין לראות. אני מקווה שטיילור יסכים לחזור כל כמה חודשים כי הוא המאסטר של זה ונוכל להמשיך לבחור את המוח שלו.

ג'יימס:
אני מקווה. אני מקווה שאתה מחזיק אותי איתו.

דייב:
בסדר, ובכן, תזרוק את שמך בכובע. אתה תהיה כאן.

ג'יימס:
אני הולך להציק לקיילין.

דייב:
בסדר, ובכן, תודה רבה ג'יימס. מעריך שאתה כאן. ותודה לכולכם על ההקשבה. נתראה בפעם הבאה עבור On The Market. על השוק נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט. הופק על ידי Kailyn Bennett, עריכה של Joel Esparza ו-Onyx Media, מחקר על ידי Pooja Jindal, ותודה גדולה לכל צוות BiggerPockets. התכנים בתוכנית On The Market הם דעות בלבד. כל המאזינים צריכים לאמת באופן עצמאי נקודות נתונים, דעות ואסטרטגיות השקעה.