חוות דעת: תיק זה של בית המשפט העליון מקליפורניה יכול להקל על מחסור בדיור בכל מקום

חוות דעת: תיק זה של בית המשפט העליון מקליפורניה יכול להקל על מחסור בדיור בכל מקום

חותמת זמן: 8 בינואר 2024 6:00
צומת המקור: 3053944

ב-9 בינואר, בית המשפט העליון של ארה"ב ידון בנושא מקרה של ג'ורג' שץ הקליפורני, שהגיש בקשה להיתר להקים בית מיוצר על אדמתו במחוז אל דוראדו ונפגע בעמלה של 23,420 דולר להפחתת תנועה. בהתנגדות להיעדר כל קשר בין הסכום הדולרי להשפעה בפועל של משפחתו על התנועה באזור, שץ שילם את האגרה אך פנה למערכת המשפטית. Sheetz נגד מחוז אל דוראדו, קליפורניה, מתייחס רק לחלק קטן ממשבר הדיור של המדינה. עם זאת, זה ישפיע על מיליוני אנשים שלא יוכלו למצוא בתים במחירים סבירים כאן ובמדינות רבות אחרות.

כאשר "עמלות ההשפעה" אינן עוגנות מהעלויות המוגדלות שיגרמו לעיר או מחוז בגלל בית או פיתוח חדש, העמלות יכולות לעשות יותר מאשר להציג למישהו חשבון לא הוגן - הן יכולות גם להפחית את בניית הדיור. במדינה שבה מחסור בבתים הוביל למחירים בשמיים, זה חשוב יותר ממה שאתה חושב.

מפתחים צריכים לשלם את חלקם ההוגן, כמובן. אם אגרות הבנייה לא מצליחות לכסות את עלויות השירותים הציבוריים המוגדלים הנדרשים בפיתוח חדש, נבחרי הציבור והבוחרים פונים לאמצעים אחרים כדי לכסות או להימנע מהעלויות הללו. הם עשויים להטיל הגבלות צמיחה או מדיניות אחרת של חלוקה לאי-הכללה כדי לחסום את בנייתם ​​של בתים חדשים במקום לקבל פרויקטים שמובילים להעלאת מסים או שירותים מושפלים.

אנו רואים עדויות רווחות לכך שקורה כאשר יישובים מאמצים כללים כמו ייעוד חד-משפחתי, דרישות לגודל מינימום ודרישות אסתטיות המבטיחות שניתן לבנות רק דיור יקר, שמייצר ארנונה גבוה יותר.

עמלות השפעה שנקבעו כהלכה מציעות דרך לפיתוח לשלם את דרכו, והן מפחיתות לחץ פוליטי נגד צמיחה הכרחית. מחקרים מקומיים מצאו כי עמלות שנקבעו כראוי קשורות בנייה מוגברת באזורים פרבריים.

אבל כאשר העמלות נקבעות ברמות גבוהות באופן שרירותי, הן מונעות תמריץ לבניית בתים חדשים ומוסיפים לאתגרים של סבירות הדיור במדינה, מה שגורם ללחץ על שוכרים ורוכשי בתים חדשים.

בשנת 2013 קבע בית המשפט העליון שלכל דמי ההיתר חייב להיות קשר מהותי להשפעה בפועל של פיתוח על שירותי העיר או המחוז, ותג מחיר פרופורציונלי בערך. זה מקטין בצורה הגיונית את הסיכון שהעמלות יחנקו את הפיתוח.

במדינות מסוימות, כמו פלורידה, תורת המשפט מרחיקה לכת עוד יותר, ודורשת שהעמלות יממנו רק תשתית המשרתת את ההתפתחויות הספציפיות שעליהן נגבו. לא במקרה, פלורידה ראתה את אוכלוסייתה לגדול יותר מפי שניים מהר יותר מהמדינה כמכלול, המשקף את זה פתיחות לבתים חדשים ומחירים הוגנים יחסית לחלק גדול משאר הארץ.

אבל במדינות אחרות, כולל קליפורניה, מרילנד, וושינגטון ואריזונה, בתי המשפט קבעו חריג לעקרון המידתיות של בית המשפט העליון, המתיר אגרות גבוהות יותר אם הן נקבעות בחקיקה. המקרה של שץ יבחן אם החריג הזה הוא חוקתי.

חלק מהרציונל לגזירה הוא שלבוחרים יש תרופה נגד הערכות מופרזות בקלפי. בתיאוריה, הם יכולים להצביע על המחוקקים האחראים.

עם זאת, כל טענה שהבוחרים יכולים ויעשו זאת בפועל היא מפוקפקת. מפתחי דיור הם חלק קטן מכל ציבור הבוחרים. רוכשי בתים או שוכרים עתידיים - אלה הזקוקים לעיריות כדי לתמרץ, לא להרתיע, בניית בית - אולי אפילו לא יצביעו או יתגוררו בשטח השיפוט כאשר האגרות ייקבעו. מצד שני, סביר להניח שהאנשים שכן מצביעים יהיו אלה שכבר מחזיקים בתים בקרבת מקום, והם נוטים להתנגד לצמיחה: הנכס שלהם עולה בערכו אם עמלות גבוהות שומרות על היצע הדיור נמוך.

משבר סבירות הדיור הוא אמיתי. תושבי קליפורניה בפרט צריכים להבין את החשבון הפשוט של היצע וביקוש שמחריף את חוסר הבית וגורם לשבע ערים (או אזורי מטרו) במדינה לדרג בין 10 היקרות ביותר במדינה, לפי US News and World Report. כאשר והיכן בתי המשפט במדינה מאפשרים לפוליטיקאים מקומיים לתת מענה לבוחריהם העשירים ביותר, לגבות עמלות השפעה מופקעות ובדרך אחרת להרחיק בתים חדשים, המצב לא ישתפר.

בית המשפט העליון צפוי ליתן פסיקה לגבי אגרות מחוז אל דוראדו במחצית הראשונה של 2024. המקרה המשפטי לפיו כל אגרות ההשפעה, לא משנה מי קובע אותן, צריכות להיות כפופות לאותם תנאים הוא חזק. ובמהלך משבר דיור כלל ארצי, התביעה הכלכלית נגד שיטות מדינה ומקומיות המחמירות את סבירות הדיור ומעכבות את ייצור הדיור הדרוש חזק עוד יותר.

צ'ארלס גרדנר הוא עורך דין ועמית מחקר במרכז מרקטוס באוניברסיטת ג'ורג' מייסון. אמילי המילטון הוא מנהל בפרויקט האורבניות של Mercatus.

בול זמן:

עוד מ LA Times RE