ב-9 בינואר, בית המשפט העליון של ארה"ב ידון בנושא מקרה של ג'ורג' שץ הקליפורני, שהגיש בקשה להיתר להקים בית מיוצר על אדמתו במחוז אל דוראדו ונפגע בעמלה של 23,420 דולר להפחתת תנועה. בהתנגדות להיעדר כל קשר בין הסכום הדולרי להשפעה בפועל של משפחתו על התנועה באזור, שץ שילם את האגרה אך פנה למערכת המשפטית. Sheetz נגד מחוז אל דוראדו, קליפורניה, מתייחס רק לחלק קטן ממשבר הדיור של המדינה. עם זאת, זה ישפיע על מיליוני אנשים שלא יוכלו למצוא בתים במחירים סבירים כאן ובמדינות רבות אחרות.
כאשר "עמלות ההשפעה" אינן עוגנות מהעלויות המוגדלות שיגרמו לעיר או מחוז בגלל בית או פיתוח חדש, העמלות יכולות לעשות יותר מאשר להציג למישהו חשבון לא הוגן - הן יכולות גם להפחית את בניית הדיור. במדינה שבה מחסור בבתים הוביל למחירים בשמיים, זה חשוב יותר ממה שאתה חושב.
מפתחים צריכים לשלם את חלקם ההוגן, כמובן. אם אגרות הבנייה לא מצליחות לכסות את עלויות השירותים הציבוריים המוגדלים הנדרשים בפיתוח חדש, נבחרי הציבור והבוחרים פונים לאמצעים אחרים כדי לכסות או להימנע מהעלויות הללו. הם עשויים להטיל הגבלות צמיחה או מדיניות אחרת של חלוקה לאי-הכללה כדי לחסום את בנייתם של בתים חדשים במקום לקבל פרויקטים שמובילים להעלאת מסים או שירותים מושפלים.
אנו רואים עדויות רווחות לכך שקורה כאשר יישובים מאמצים כללים כמו ייעוד חד-משפחתי, דרישות לגודל מינימום ודרישות אסתטיות המבטיחות שניתן לבנות רק דיור יקר, שמייצר ארנונה גבוה יותר.
עמלות השפעה שנקבעו כהלכה מציעות דרך לפיתוח לשלם את דרכו, והן מפחיתות לחץ פוליטי נגד צמיחה הכרחית. מחקרים מקומיים מצאו כי עמלות שנקבעו כראוי קשורות בנייה מוגברת באזורים פרבריים.
אבל כאשר העמלות נקבעות ברמות גבוהות באופן שרירותי, הן מונעות תמריץ לבניית בתים חדשים ומוסיפים לאתגרים של סבירות הדיור במדינה, מה שגורם ללחץ על שוכרים ורוכשי בתים חדשים.
בשנת 2013 קבע בית המשפט העליון שלכל דמי ההיתר חייב להיות קשר מהותי להשפעה בפועל של פיתוח על שירותי העיר או המחוז, ותג מחיר פרופורציונלי בערך. זה מקטין בצורה הגיונית את הסיכון שהעמלות יחנקו את הפיתוח.
במדינות מסוימות, כמו פלורידה, תורת המשפט מרחיקה לכת עוד יותר, ודורשת שהעמלות יממנו רק תשתית המשרתת את ההתפתחויות הספציפיות שעליהן נגבו. לא במקרה, פלורידה ראתה את אוכלוסייתה לגדול יותר מפי שניים מהר יותר מהמדינה כמכלול, המשקף את זה פתיחות לבתים חדשים ומחירים הוגנים יחסית לחלק גדול משאר הארץ.
אבל במדינות אחרות, כולל קליפורניה, מרילנד, וושינגטון ואריזונה, בתי המשפט קבעו חריג לעקרון המידתיות של בית המשפט העליון, המתיר אגרות גבוהות יותר אם הן נקבעות בחקיקה. המקרה של שץ יבחן אם החריג הזה הוא חוקתי.
חלק מהרציונל לגזירה הוא שלבוחרים יש תרופה נגד הערכות מופרזות בקלפי. בתיאוריה, הם יכולים להצביע על המחוקקים האחראים.
עם זאת, כל טענה שהבוחרים יכולים ויעשו זאת בפועל היא מפוקפקת. מפתחי דיור הם חלק קטן מכל ציבור הבוחרים. רוכשי בתים או שוכרים עתידיים - אלה הזקוקים לעיריות כדי לתמרץ, לא להרתיע, בניית בית - אולי אפילו לא יצביעו או יתגוררו בשטח השיפוט כאשר האגרות ייקבעו. מצד שני, סביר להניח שהאנשים שכן מצביעים יהיו אלה שכבר מחזיקים בתים בקרבת מקום, והם נוטים להתנגד לצמיחה: הנכס שלהם עולה בערכו אם עמלות גבוהות שומרות על היצע הדיור נמוך.
משבר סבירות הדיור הוא אמיתי. תושבי קליפורניה בפרט צריכים להבין את החשבון הפשוט של היצע וביקוש שמחריף את חוסר הבית וגורם לשבע ערים (או אזורי מטרו) במדינה לדרג בין 10 היקרות ביותר במדינה, לפי US News and World Report. כאשר והיכן בתי המשפט במדינה מאפשרים לפוליטיקאים מקומיים לתת מענה לבוחריהם העשירים ביותר, לגבות עמלות השפעה מופקעות ובדרך אחרת להרחיק בתים חדשים, המצב לא ישתפר.
בית המשפט העליון צפוי ליתן פסיקה לגבי אגרות מחוז אל דוראדו במחצית הראשונה של 2024. המקרה המשפטי לפיו כל אגרות ההשפעה, לא משנה מי קובע אותן, צריכות להיות כפופות לאותם תנאים הוא חזק. ובמהלך משבר דיור כלל ארצי, התביעה הכלכלית נגד שיטות מדינה ומקומיות המחמירות את סבירות הדיור ומעכבות את ייצור הדיור הדרוש חזק עוד יותר.
צ'ארלס גרדנר הוא עורך דין ועמית מחקר במרכז מרקטוס באוניברסיטת ג'ורג' מייסון. אמילי המילטון הוא מנהל בפרויקט האורבניות של Mercatus.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-01-08/california-u-s-supreme-court-sheetz-el-dorado-county-permit-fees-traffic-mitigation
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- 10
- 2013
- 2024
- 420
- 9
- a
- לְקַבֵּל
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- כתובות
- לְאַמֵץ
- מחיר סביר
- נגד
- תעשיות
- להתיר
- מאפשר
- כְּבָר
- גם
- בין
- כמות
- an
- ו
- כל
- יישומית
- כראוי
- ARE
- AREA
- אזורים
- אריזונה
- AS
- הערכות
- המשויך
- At
- עו"ד
- לְהִמָנַע
- הצבעה
- BE
- כי
- בֵּין
- הצעת חוק
- לחסום
- אריזה מקורית
- בִּניָן
- נבנה
- אבל
- קונים
- by
- קליפורניה
- CAN
- חָצוּב
- מקרה
- לספק
- גורם
- מפקד
- מרכז
- האתגרים
- תשלום
- ערים
- עִיר
- לטעון
- לעומת
- תנאים
- הקשר
- בניה
- עלויות
- יכול
- מדינה
- מדינה של
- מחוז
- קורס
- בית דין
- בתי משפט
- לכסות
- משבר
- דרישה
- נחוש
- מפתחים
- צעצועי התפתחות
- התפתחויות
- מְנַהֵל
- do
- דוֹלָר
- בְּמַהֲלָך
- להקל
- כַּלְכָּלִי
- el
- נבחר
- לְהַבטִיחַ
- חיוני
- אֲפִילוּ
- בכל מקום
- עדות
- יוצא מן הכלל
- מופרז
- צפוי
- יקר
- FAIL
- הוגן
- מהר
- תשלום
- אגרות
- בחור
- ראשון
- פלורידה
- בעד
- מצא
- החל מ-
- קרן
- נוסף
- עתיד
- מייצר
- ג'ורג '
- Goes
- קבל
- צמיחה
- חצי
- יד
- מתרחש
- יש
- לִשְׁמוֹעַ
- הוחזק
- כאן
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- שֶׁלוֹ
- מכה
- עמוד הבית
- חסר בית
- בתי מגורים
- בית
- דיור
- HTML
- HTTPS
- if
- פְּגִיעָה
- שהוטל
- לשפר
- in
- באחר
- לתמרץ
- כולל
- גדל
- עליות
- תשתית
- סוגיה
- IT
- שֶׁלָה
- יאן
- jpg
- שיפוט
- רק
- שמור
- חוסר
- מדינה
- מחוקקים
- עוֹפֶרֶת
- הוביל
- משפטי
- חֲקִיקָה
- רמות
- סביר
- קשר
- לחיות
- מקומי
- נמוך
- מְיוּצָר
- רב
- מרילנד
- בנאי
- דבר
- עניינים
- מאי..
- אומר
- מטרו
- יכול
- מיליונים
- מינימום
- הֲקָלָה
- יותר
- רוב
- הרבה
- עיריות
- צריך
- אוּמָה
- ארצי
- הכרחי
- צורך
- נחוץ
- חדש
- חדשות
- לא
- of
- כבוי
- הַצָעָה
- גורמים רשמיים
- on
- רק
- דעה
- or
- אחר
- אַחֶרֶת
- הַחוּצָה
- שֶׁלוֹ
- נפרע
- מסוים
- תשלום
- אֲנָשִׁים
- לְחַבֵּר
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- מדיניות
- פוליטי
- פוליטיקאים
- אוכלוסייה
- פרקטיקות
- להציג
- לחץ
- מחיר
- מחירים
- עקרון
- הפקה
- פּרוֹיֶקט
- פרויקטים
- רכוש
- ציבורי
- גם
- לדרג
- במקום
- רציונל
- ממשי
- להפחית
- מפחית
- משקף
- יחסית
- שוכרים
- נדרש
- דרישות
- מחקר
- אחראי
- REST
- הגבלות
- הסיכון
- בערך
- כללי
- פסק דין
- s
- אותו
- לִרְאוֹת
- לראות
- משמש
- שירותים
- סט
- סטים
- שבע
- שיתוף
- מחסור
- מחסור
- צריך
- פָּשׁוּט
- מצב
- קטן
- כמה
- מישהו
- ספציפי
- מדינה
- הברית
- חזק
- חזק יותר
- מחקרים
- נושא
- כזה
- לספק
- היצע וביקוש
- עֶלִיוֹן
- בית המשפט העליון
- מערכת
- תָג
- מסים
- נוטה
- מבחן
- מֵאֲשֶׁר
- זֶה
- השמיים
- האזור
- המדינה
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- התאוריה
- הֵם
- לחשוב
- זֶה
- אלה
- ל
- תְנוּעָה
- תור
- הסתובב
- פעמים
- לָנוּ
- לא מסוגל
- להבין
- לא הוגן
- אוניברסיטה
- ערך
- הַצבָּעָה
- הבוחר
- vs
- וושינגטון
- דֶרֶך..
- היו
- מתי
- אם
- אשר
- מי
- כל
- יצטרך
- עם
- עוֹלָם
- להחריף
- אתה
- זפירנט