נדל"ן רב-משפחתי נמצא בסיכון להתרסקות - הנה הסיבה

במאמר זה

אני מודאג מירידה משמעותית (או התרסקות) בהערכות שווי נדל"ן מסחרי, במיוחד כולל רב משפחתי, בשנים 2023 ו-2024. אני מרגיש שהדגלים האדומים כל כך ברורים וכולם מצביעים לאותו כיוון שהייתי מזניח את שלי חובה לקהילה הזו לא להבהיר את עמדתי ככל האפשר ולהגן על עמדתי זו בפירוט רב. 

במאמר זה, אעבור על התזה שלי, ומתאר ארבעה איומים עיקריים על הערכות שווי רב-משפחתיות, בעקבות הסיכום שלהלן: 

• חלק 1: שיעורי הגג נמוכים משיעורי הריבית 
• חלק 2: אני לא מהמר על גידול משמעותי בשכר דירה ב-2023
• חלק 3: אני מהמר על העלאת הריבית ב-2023
• חלק 4: שיעורי ריבית גבוהים מפעילים לחץ על הערכות שווי וחיתום חובות
• חלק 5: חדשות, אנקדוטות וקריאה נוספת
• חלק 6: רעיונות להגן על עושר ולהרוויח כסף בסביבה זו

שימו לב שהנדל"ן הוא מקומי. הניתוח שלי במאמר זה משקף את הממוצע ברחבי ארצות הברית, אם כי אני כן צולל לתוכו כמה אזורים גדולים. 

לבסוף, אני רוצה להתייחס מראש לכך שאני מחשיב את עצמי חובבן בהבנת שוקי נדל"ן מסחרי, אולי מתקרב למעמד של "נוסע". אני בשום אופן לא מומחה בהם. אני מזמין דיון ואשמח לניתוח מכל קורא שמוכן להציג "מקרה שור" לנקודות שלי כאן. אנא אל תהסס לציין זאת בתגובות או לשלוח לי דוא"ל בכתובת .

חלק 1: שיעורי הגג נמוכים משיעורי הריבית

בממוצע, שיעורי הריבית גבוהים משיעורי המכסה כרגע במרחב הרב-משפחתי בארצות הברית. מבחינה ויזואלית, זה יכול להיות מיוצג כשני הקווים בחציית התרשים שלהלן:

משקיעים שנכנסים למולטי-משפחה מסחריים עושים זאת כי הם רוצים להניב תשואה. חזרה היא לֹא מתבטא כ- שיעור היוון (שיעור גג), שהוא יותר מדד המשמש להערכת נכסים ביחס זה לזה, אלא כ-an שיעור תשואה פנימי (IRR). אפשר לייצר IRR חזק בסביבות ריבית גבוהה ונמוכה, בדיוק כפי שהם יכולים ליצור IRR חזק בסביבות ריבית גבוהה ונמוכה.

IRR תלוי בשני גורמים עיקריים: כמות תזרים המזומנים שהנכס מייצר (והעיתוי של תזרימי המזומנים הללו) ויציאה/מכירה של הנכס (והעיתוי). הגדל את שכר הדירה במהירות ומכור במחיר פרימיום, וה-IRR מזנק. עשה זאת לאט ומכור בשיעור גג גבוה יותר מאשר בזמן הרכישה, וה-IRR צונח.

שיעורי הגג היו נמוכים יחסית בהקשר היסטורי במשך 10 השנים האחרונות. זה לא היה בעיה עבור אנשים ביצירת IRR נהדר כי שיעורי הריבית היו כל כך נמוכים. למעשה, שיעורי מכסה נמוכים, במובנים רבים, מקלים על המשקיעים לייצר תשואות מכיוון שכל דולר נוסף של NOI נוסף לנכס מגדיל את הערכת השווי בכפולה גדולה יותר. הגדל את ה-NOI ב-$1 בסביבת תעריף מכסה של 10%, וערך הנכס גדל ב-10$. הגדל את ה-NOI ב-$1 בסביבת תעריף של 5%, והנכס יעלה בערכו ב-20$.

עם זאת, נהיגה של IRR הופכת להרבה, הרבה יותר קשה במצב של "מינוף שלילי" שבו שיעורי המכסה גבוהים משיעורי הריבית. מסיבות בהן נדון לאורך מאמר זה, שיעורי ריבית גבוהים יותר מקשים על הקונים להיענות למימון אטרקטיבי, מגדילות את שיעורי היציאה הסבירים ומפעילים לחץ כלפי מטה על IRR. וחלק גדול מהבסיס לתחזית IRR יבוא מהגדלת דמי השכירות במהירות.

במילים אחרות, השוק תלוי היום יותר מאשר בכל נקודה בעשור האחרון בשיעורי הגג שנשארו נמוכים, שכר הדירה ימשיך לעלות במהירות ו/או חזרה לריביות הנמוכות מבחינה היסטורית שראינו בחמש השנים האחרונות. "מינוף שלילי" הוא הדרך של השוק לתקשר שהוא "כל-אין" על עלייה או ירידת ריבית.

 וכפי שאפרט, אני חושב שלכל אחת מהתוצאות יש סבירות נמוכה.

למרות שבסופו של דבר מדובר ב-IRR עבור הנכס המדובר, אני מוצא את זה מעניין שגם בלי צורך להריץ את המספרים על עסקה ספציפית או על שוק של עסקאות, אנחנו כבר יכולים לעשות תצפית פשטנית על נדל"ן מסחרי רק על ידי בדיקה הפריסה ההיסטורית של תעריפי גג לעומת שיעורי ריבית (הכוללים את כל הנדל"ן, לא רק ריבוי משפחתיות בנפרד - אך שים לב ששיעורי המכסה הרב-משפחתיים נמוכים בדרך כלל, בממוצע, מאשר סוגים אחרים של נדל"ן מסחרי).

אלא אם יש תזה חזקה יותר לגידול שכר הדירה ו/או הפחתת ריבית ממה שהיה בעשור האחרון לערך, פער בין ריביות לשיעורי מכסה של כ-150 bps הוא הנורמה. זה מרמז על עליית שיעורי המכסה מ-5% ל-6.5%. למרות שזה אולי לא נראה כמו עניין גדול, אם זה היה מתנרמל במהירות, זה שווה ערך לירידה של כ-23% בערך הנכסים. 

זה נראה כמו התחזית הזו שסופקה על ידי CBRE: 

חלק 2: אני לא מהמר על גידול בשכר הדירה ב-2023

כדי להבין כיצד שכר הדירה עשוי להיות מושפע השנה, עלינו לחשוב הן על ההיצע והן על הביקוש. יש לי חדשות רעות בחזית ההיצע ותיק מעורב לביקוש.

בואו נתחיל את הדיון בהסתכלות על ההיצע.

אספקה

צבר הבניה החדש במולטי-משפחתי הוא ברמות הגבוהות ביותר מאז שנות ה-1970. פיגור עבור סך הבתים בבנייה נמצאים ברמות הגבוהות ביותר שיש לנו נתונים עבור:

מומחים כמו אייבי זלמן נוקטים בעמדה שמפתחים ירוויחו רווחים מהמלאי הזה ברגע שהוא יושלם - בעצם, בוא לעזאזל או מים גבוהים. עלויות ההחזקה וחוב הגשר (בדומה להלוואות כספיות קשות לפיתוח מסחרי) בהם משתמשים בונים למימון פרויקטים הם יקרים מאוד ולכן מהווים תמריץ רב עוצמה לסיים את הבנייה ולמחזר או למכור בהקדם האפשרי.

כפי שהזכיר בריאן בורק מפרקסיס קפיטל בדף שלנו בשוק פודקאסט, הפיתוח לוקח זמן וישפיע בצורה שונה על אזורים שונים. ייתכן שחלק מהשווקים לא יראו הרבה היצע חדש. חלק מהשווקים יראו המון היצע מקוון אבל יש להם כל כך הרבה ביקוש חדש שלא יהיה מאבק בקליטה. וחלק מהשווקים יראו את ההיצע לרשת ויתקשו למלא את היחידות, ויפעיל לחץ כלפי מטה על שכר הדירה ככל שהמשרות הפנויות יגדלו. 

הדרום והמערב נמצאים בסיכון הגבוה ביותר לראות אספקה ​​​​חדשה ענקית שמגיעה לאינטרנט:

שימו לב שאולי שמעתם על היתרים או מתחיל דיור יורד, זכרו שפיתוח לוקח זמן. פרויקטים של אישור ופיתוח שהחלו בסוף 2021 ותחילת 2022 יגיעו לאינטרנט ב-2023 וב-2024. פרויקטים יכולים להימשך שנים ואפילו עשרות שנים להתיר, להתחיל ולבסוף להשלים. מחסור בהתחלות דיור חדשות אינו מפחית מעט את ההסתערות של מלאי חדש שכבר יצא לדרך, שעומד לצאת לשוק. ההשפעות של תנופת הבנייה החדשה הזו רק מתחילות. 

ולא צריך מאמץ גדול מהדמיון כדי להעריך שהשפע הזה של דיור חדש יפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי הנדל"ן מכל הסוגים, כמו גם לחץ כלפי מטה על שכר הדירה, שכן עוד מלאי דיור מתחרים על אותו מאגר של שוכרים. 

בוא נדבר על הביקוש הבא. 

דרישה

שאלת הביקוש הגדולה ביותר, לדעתי, היא סביב גיבוש משק הבית. 1.6 מיליון יחידות חדשות שיגיעו לאינטרנט זה לא עניין גדול אם אנחנו מצפים שייווצרו 1.6 מיליון משקי בית חדשים, נכון? זה מאפשר לשכור או לאכלס את אותן יחידות (להיספג) ללא כל סוג של הלם תמחור. וכולם מדברים על מצוקת דיור מסיבית כבר שנים, נכון?

וזה נכון - אמריקה בדרך כלל מוסיפה משקי בית בקצב מהיר יותר ממה שאנו מוסיפים מלאי. ויש מצוקת דיור. זו הסיבה שמחירי הנדל"ן ושכר הדירה זינקו במהלך השנים האחרונות. יש רק שתי בעיות עם עמדה זו כהגנה על עליית דמי השכירות בעתיד:

ראשית, נתוני היווצרות משקי בית נזרקו כליל במהלך המגיפה, עם למעלה ממיליון מקרי מוות הקשורים ל-Covid-19 וערבוב ענק של משקי בית. זה באמת מקשה על כל כלכלן לחזות את היווצרות משקי הבית. 

שנית, מצוקת הדיור יש כבר תומחרו לדמי השכירות הנוכחיים ולמחירי הדירות. המחסור, יחד עם ריביות נמוכות, הובילו לעלייה של כמעט 40% במחירי הדירות ולעלייה של 26% בדמי השכירות במהלך המגיפה. 

צולל עמוק יותר לתוך היווצרות הבית. במהלך המגיפה, אנו רואים זאת מיליונים של "משקי בית" שנוצרו כנראה:

מה קורה פה? 

התשובה לא ברורה לי, ולא מצאתי הערכת מצב משכנעת במיוחד מכלכלן שאני אוהב. אודה אם מגיב יוכל להפנות אותי למחקר או ניתוח הגיוני ומאפשרים לנו להעריך היטב את העתיד. 

בהיעדר ניתוח איכותי שאני יכול לגשת אליו, הניחוש שלי הוא שאנשים פשוט הסתובבו. אני חושב שזה עיוות את הנתונים בדרכים שאנחנו עדיין לא לגמרי מבינים. אנשים חזרו לגור עם אמא ואבא. אולי אנשים שחיים ועובדים במקומות כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו ולוס אנג'לס המשיכו לשלם את חוזי השכירות שלהם, אבל גם עברו מהעיר לבית שני, ואולי זה נחשב כמבנה בית שני. אולי גירושים ופרידות עלו, וכאשר זוג נפרד, זה מגדיל את היווצרות "משק הבית" (שני אנשים כל אחד זקוק למקום מגורים, כל ראש משק בית, במקום תא משפחתי אחד).

אבל ברור שלמעשה לא ראינו מיליונים של משקי בית חדשים נוצרים. ההימור שלי הוא שיש לנו הערכה גבוהה באופן מלאכותי של מספר משקי הבית הנוכחיים במדינה הזו כרגע, וזה מפחיד אותי כשאני מנסה לחזות גידול בשכר הדירה בשנה הבאה. 

יתר על כן, שימו לב שגם בלי הטירוף במדד הזה, נתוני היווצרות משקי הבית יכולים לעלות ולדעוך עם הכלכלה. בזמנים טובים, אנשים עשויים לקנות מספר בתים ולעבור מדירות משותפות עם שותפים לדירה או לעבור מהמרתף של הוריהם. במיתון, אנשים יכולים לחזור הביתה עם אמא ואבא או להביא שוב שותפים לדירה. היווצרות "משק בית" יכולה לרדת במהירות. 

הקיזוז הפוטנציאלי - דמי השכירות עשויים לעלות שוב ב-2023

תמיד יש מספר משתנים בכל מדד כלכלי חשוב, ושכר הדירה אינו יוצא מן הכלל. אמנם אני חושש מהלחץ כלפי מטה מהעלאות שכר דירה מסיביות בשנתיים האחרונות, צמיחת ההיצע וסימני השאלה סביב היווצרות משקי בית, אבל אני רוצה להכיר בכך שיש רוח גב גדולה (לחץ כלפי מעלה) למחירי השכירות: שיעורי הריבית . 

עם הכפלת שיעורי המשכנתא בתוך תקופה של 12 חודשים, רמת הסבירות ברכישת בתים, החלופה לשכירות עבור מיליוני אמריקאים, עלתה. מחקר אחד של ATTOM הגיע למסקנה שרק לפני שנה, זה היה סביר יותר להחזיק מאשר לשכור ב-60% מהשווקים בארה"ב, נתון שהפך עם העלייה של 40-50% בתשלומים החודשיים עקב ריביות גבוהות יותר. מתג סבירות זה יפעיל לחץ כלפי מעלה על שכר הדירה.

בגלל הלחץ הזה אני חושב ששכר הדירה הוא היפוך מטבע בשנת 2023. אני לא סומך על שום תחזיות כלכליות לגבי גידול שכר הדירה כרגע. וללא הלחץ כלפי מעלה על שכר הדירה מריביות גבוהות, הייתי מוכן להמר משמעותי ששכר הדירה יירד בממוצע ברחבי הארץ. 

חלק 3: אני גם לא מהמר על ירידת שיעורי הריבית ב-2023

זכור, שיעורי המכסה נמוכים מהריביות. זה אומר שכדי שהמשקיעים ירוויחו כסף, דמי השכירות צריכים לגדול (מהר), או שהריבית צריכה לרדת. כפי שציינתי, אני חושב שיש הרבה סיבות להיות סקפטיים לגבי תחזיות גידול שכר דירה לאומיות בשנת 2023 וכל סיבה לחשוב ששכר הדירה הוא היפוך מטבע עם חיסרון פוטנציאלי משמעותי. 

עכשיו, הגיע הזמן להפנות את תשומת הלב שלנו לריביות. החזרה של התעריפים המסחריים לשפל ההיסטורי של השנים האחרונות תחלץ הרבה נדל"ן מסחרי וסינדיקטורים רב-משפחתיים ואת המשקיעים שלהם. 

האם זה סביר? אני לא חושב כך. הנה למה.

ה"מרווח" (לעומת האוצר ל-10 שנים) הסביר

כאשר בנקים, מוסדות או אנשים מלווים כסף, הם רוצים לקבל פיצוי על הסיכון שהם לוקחים. לעתים קרובות ניתן להתייחס לכמה שהם גובים בריבית כ"ממרח" כנגד חלופה בסיכון נמוך. 

מקובל נרחב בתחום ההלוואות ששטר האוצר של ארה"ב ל-10 שנים הוא אמת מידה מצוינת למדוד את "המריחה" מולו. אמות מידה אחרות כוללות את הריבית המוצעת בין הבנקים בלונדון (LIBOR) ואת שיעור המימון המובטח ללילה (SOFR). 

למעשה, הרבה חוב מסחרי פרטי מגיע עם שיעורים שמוצמדים ל-SOFR בתוספת מרווח, לא לאוצר. אבל, איגרת החוב של ארה"ב ל-10 שנים היא הסטנדרט שאליו רוב האנשים משווים מרווחים והיא ההשפעה הגדולה ביותר על מימון רב-משפחתי.

מוסדות רבים רואים בהלוואות כספים לממשלת ארה"ב את ההשקעה בעלת הסיכון הנמוך ביותר בעולם. הלוואות לכל אדם אחר כרוכות בסיכון רב יותר. לכן, כל השאר צריכים להיות מחויבים בריבית גבוהה יותר. 

אבל כמה יותר? כאן נכנס הרעיון של "התפשטות". 

כמה "פיזור" גובה מלווה תלוי במלווה, בכלכלה ובביקוש להלוואות. בשווקים מסוימים, כמו משכנתאות ל-30 שנה לרוכשי דירות, הפריסה הזו מבוססת מאוד. לדוגמה:

ברור שזו מתאם ממש חזק, עד לנקודה שבה אנחנו יכולים לקחת כמובן מאליו שאם האוצר ל-10 שנים יעלה, הריבית על המשכנתא תעלה, ולהיפך. עם זאת, זה לא מתאם מושלם, ולפעמים, ההתפשטות, למעשה, משתנה. 

היום הוא אחד מאותם זמנים. המרווח בין שיעורי המשכנתא ל-10 שנים של האוצר ל-30 שנים הוא גבוה יחסית, כפי שאתה יכול לראות למטה:

מבקרים רבים צופים כי שיעורי המשכנתא ל-30 שנה ירדו ב-2023 בגלל הפריסה הגבוהה הזו. הם מאמינים שאם המרווח בין שיעורי האוצר ל-10 שנים למשכנתאות ל-30 שנים היה מתנרמל לממוצע ההיסטורי של כ-180 נקודות בסיס, אז המשכנתאות יכולות לרדת קרוב יותר לטווח של 5.5% במקום ל-6.3%, היכן שאנו נמצאים. בזמן כתיבת שורות אלה.

זה הגיוני בתיאוריה, למעט שתי בעיות. 

ראשית, תשואת האוצר ל-10 שנים נמצאת כעת בדיכאון מכיוון שהמשקיעים חושבים שאנו נמצאים או עומדים להיות במיתון. זה מתבטא בדרך כלל באמירה שעקומת התשואה היא הפוכה. ההתקדמות לעבר עקומת תשואה הפוכה מיוצגת היטב בכך הדמיה יוצאת מן הכלל מבית Visual Capitalist. 

אנשים בורחים להשקעות בטוחות יותר כמו אוצר ל-10 שנים מתוך פחדי מיתון. סביר מאוד להניח שככל שהכלכלה תתחיל להתאושש, עקום התשואות יתנרמל, והריבית של האוצר ל-10 שנים תגדל. 

שנית, הפד מאותת בבירור שהם מתכוונים להעלות את הריבית לאורך כל השנה בשנת 2023. ההימור שהריבית יורדת הוא הימור נגד העמדה הרשמית של הפד. הדרך היחידה שבה אני רואה את הריבית יורדת ונשארת למטה היא אם יש מיתון שהוא כל כך עמוק ורע עד שהפד נאלץ להפוך את המסלול במהירות. 

במילים אחרות, התעריפים הולכים לעלות עבור משקיעי נדל"ן (וכל אחד אחר שלווה כסף באמצעות חוב העוקב לאוצר ל-10 שנים), אלא אם כן יהיה מיתון נוראי שבו מיליוני אנשים מאבדים את מקום עבודתם. 

אז בואו נטיל מטבע: 

אם זה ראשים (מיתון גדול), מקומות עבודה אובדים, דמי השכירות יורדים, ושווי הנדל"ן הרב-משפחתי המסחרי יורד. 

אם זה זנבות (תחזית כלכלית בהירה יותר), הריבית עולה במהירות, ושווי הנדל"ן הרב-משפחתי המסחרי יורד.

זה לא משחק מהנה במיוחד.

אמנם יתכן שאתה רואה את שיעורי המשכנתאות מתרוצצים וצוללים באופן זמני עד לאמצע שנות ה-5, אבל אני מתערב שנסיים את השנה עם ריבית אפילו גבוהה יותר ממה שהם נמצאים היום, שוב, אלא אם כן יש מיתון עמוק. 

האם הלוואות מסחריות אינן שונות מהלוואות למגורים? למה אנחנו לא מדברים עליהם ספציפית? 

אמנם יש כל מיני ניואנסים להלוואות מסחריות, אבל כרגע, רוב האנשים צפויים להשתמש בהלוואות של פרדי מק לרכישת מתחמי דירות קטנים עד בינוניים, סוג הנכסים שעליו אני מדבר במאמר זה. 

אם הם יכולים להיות זכאים להלוואה של פרדי מק, סביר להניח שהמשקיעים ישתמשו בה. הלוואות של פרדי מק הן הכפתור הקל למשקיעים מרובי משפחות מכיוון שיש להן ריביות נמוכות, הפחתה של 30 שנה וטווחים של חמש, שבע או 10 שנים. נכון לעכשיו, שיעורי הריבית על הלוואת פרדי יכולים להיות מדרום ל-5%! זו המקבילה הרב-משפחתית להלוואות הקונבנציונליות שבהן משתמשים מיליוני משקיעי נדל"ן ובעלי בתים כדי לקנות בתים צמודי קרקע המבוטחים על ידי פאני מיי. 

התעריפים של פרדי מאק קשורים לאוצר ל-10 שנים. לכן, הלוואות דירות אלו אינן רואות את אותו מרווח עולה לעומת הערת 10 השנים שאנו רואים בתחום המגורים (משכנתא קונבנציונלית). זה משאיר אותם עם אפילו יותר להסתכן, לדעתי, לעלות אם עקום התשואות יתנרמל בהשוואה למשכנתאות של פאני מיי ל-30 שנה. זה גם מסביר מדוע התעריפים נמוכים בהרבה בדיור רב-משפחתי מאשר בדיור חד-משפחתי כרגע.

אמנם יש שוק פרטי של חובות נדל"ן מסחריים שהיה אולי נפוץ יותר לפני כמה שנים, אבל נראה שהוא התייבש במידה רבה. זה או מיזם בחסות ממשלתית (GSE) כמו פאני מיי או פרדי מאק או נפילה עבור רוב הסינדיקטורים כרגע. 

אבל, ההבדל האמיתי בין חוב מסחרי לחוב משפחתי טיפוסי הוא יחס כיסוי שירות החוב (DSCR). אנחנו ניכנס למה זה כל כך חשוב בחלק הבא.

חלק 4: שיעורי ריבית גבוהים מפעילים לחץ על הערכות שווי וחיתום חובות

חוב מסחרי, כולל הלוואות דירה של פרדי מק, כפי שצוין קודם לכן, אינו זהה לחלוטין להלוואות קונבנציונליות בתחום המגורים החד-משפחתי. הלוואה טיפוסית של פרדי מאק, למשל, עשויה להיות בעלת לוח זמנים להפחתה של 30 שנה, אבל עם תשלום בלון - היתרה מגיעה לאחר חמש, שבע או 10 שנים. זו לא בעיה עבור משקיעים בשווקים טיפוסיים. הם יכולים פשוט למכור את הנכס לאחר כמה שנים כדי לשלם את ההלוואה או למחזר הלוואה חדשה ולהתחיל את התהליך מחדש. 

אבל, כפי שצוין קודם לכן, יש מבחן חיתום נוסף עם הלוואות אלו: יחס כיסוי שירות החוב. DSCR הוא הגרסה של רב משפחתי למבחן חוב להכנסה שבעלי בתים רבים צריכים לעבור כאשר הם זכאים למשכנתא לבית.

אם תזרים המזומנים של העסק או מתחם הדירות שווה בדיוק לקרן ולריבית (שירות החוב) של הלוואה, אזי ה-DSCR יהיה 1.0. נמוך יותר, ותזרים המזומנים שמייצר העסק אינו מספיק לכיסוי ההלוואה. גבוה יותר, ויש עודף תזרים מזומנים.

הלוואות של פרדי מק דורשות בדרך כלל DSCR של 1.2 עד 1.25.

חוב מסחרי המנוהל בין מלווה ללווה באופן פרטי, עם חוב שאינו מגובה על ידי GSE, עשוי להיות בעל התניות נוקשות יותר כמו יחסי DSCR גבוהים יותר או התחייבויות חוב המחייבות את הלווים לשמור על יחס DSCR לאורך כל חיי ההלוואה.

בעוד פרדי הלוואות יכולות להגיע ל-LTV של עד 80%, בפועל, רבים מקבלים כיסוי מוגבל בחיתום ל-65% עד 75%.

בשווקים רגילים, פריטים אלה אינם מהווים בעיה. אבל בואו נבדוק מה קורה כשהריבית עולה במהירות כמו שנה שעברה. 

תארו לעצמכם שמשקיע קנה נכס עם הלוואה של 1,000,000 דולר של פרדי מאק בסוף 2021. להלוואה יש ריבית של 3%. הקרן והריבית על הפחתת 30 שנה היא $4,216 לחודש, או $50,592 לשנה. מהר קדימה להיום. אותה הלוואה תגיע עם הלוואה בריבית של 5.5%. ריבית גבוהה זו תגדיל את שירות החוב בהלוואה של מיליון דולר ל-1 דולר, עלייה של 68,136%.

כעת, המשקיע שלנו השתמש בהלוואה של פרדי (וההערכה היא ששני שלישים מהשוק משתמש בחוב בריבית קבועה) וסביר להניח שלא ייתקל בלחץ אמיתי במשך 5-10 שנים, תלוי בטווח ההלוואה שלהם. אבל, חשוב להכיר בכך שאם אותו משקיע היה מגיש בקשה מחדש לאותה הלוואה היום, סביר להניח שהוא לא היה זכאי. סביר להניח שהם יצטרכו להביא הרבה יותר מזומנים כדי לסגור את העסקה (הפחתת LTV), אחרת הם יצטרכו לשלם פחות עבור הנכס.

בעייתי עוד יותר, ישנו מגזר בשוק שמשתמש בחוב בריבית משתנה ובסוגים אחרים של מימון יצירתי כמו חובות גישור (בדומה להלוואות בכסף קשה) למימון נדל"ן רב משפחתי ומסחרי אחר. כך מדווח בוול סטריט ג'ורנל, כשליש מהשוק משתמש בחוב בריבית משתנה, ואחוז מסוים (לא ידוע) מאותה קבוצה משתמש בחוב גישור וחובות אחרים שאינם סוכנות.

לווים אלו יתמודדו עם לחץ הולך וגובר לבצע את התשלומים שלהם בריבית גבוהה יותר. אם נחזור לדוגמא שלנו מקודם, דמיינו שהנכס הפיק 62,500$ (שיעור תקרה של 5% ברכישה) ב-NOI עם שירות חוב של 50,592$ בריבית של 3%. היום, התשלומים האלה הם, שוב, $68,136. הלווה הבדיוני הזה יצטרך כעת לכסות את ההפרש בכספים אחרים מאלה שנוצרו על ידי הנכס.

לרבות מההלוואות הללו בריבית משתנה יש תקרות ריבית (לרוב נדרשות על ידי המלווים שלהן) המונעות זמנית את הריבית על החוב שלהם לעלות גבוה מדי. עם זאת, עלות חידוש תקרות התעריפים הללו מרקיעה שחקים, עד פי 10, לאור עליית התעריפים. זה כבר מתחיל להפעיל לחץ על הלווים שלעיתים נאלצים להפריש מדי חודש כספים לביטוח זה. 

כפי שציינתי, בן מילר, מנכ"ל גיוס כספים, כינתה את התופעה הזו כ"הפחתת מינוף הגדולה" - ביטוי שלדעתי מסכם את הבעיה הזו בתמציתיות רבה. 

הקשב ל הופעתו על בשוק ולשמוע כמה מהדוגמאות שכבר פוגעות בעולם הנדל"ן המסחרי (החל מקמעונאות ומשרדים). 

בריאן בורק אומר שלבעיה הזו יש פוטנציאל להיות חריף בהלוואות פיתוח, שבהן דרישות רווח מחדש עשויות לאלץ את הלווים לשלם את יתרת ההלוואה אם ​​החכירה לא תגיע ליעדים.

האם תיתכן פאניקה?

כאשר המפעילים אינם יכולים לעמוד בהתניות ההלוואה שלהם, הם עלולים להחזיר את הנכס לבנק (עיקול). במצבים אלו, הנושה יחסל את הנכס, ימכור אותו במהירות האפשרית. אנשים מסוימים עשויים להציע נכס מחוסל שנמכר בהרבה מתחת לשווי השוק כ"הזדמנות קנייה" - וייתכן שכן.

אבל זה גם קובע התאמה לנכסים בדיוק כמוהו. בנוסף לאמנת DSCR, נכסים רב-משפחתיים מוערכים, בדיוק כמו בתים. אם הערכות לא מגיעות, הקונים צריכים להביא עוד מזומן עד לסגירה. 

אם הלחץ יגבר במהלך שנת 2023, החברות למתחמים רב-משפחתיים עלולים להוביל יותר ויותר על ידי מכירות של עיקולים במצוקה, מה שהופך את ההלוואה לקשה יותר ויותר בלולאת משוב שלילי.

חלק 5: חדשות, אנקדוטות וקריאה נוספת

מה שאני דן כאן הוא לא חדשות למקורבים בתעשייה. הערכות ה-REIT צנחו ב-25% ב-2022. דמי השכירות יורדים בערים גדולות רבות כמו מיניאפוליס ושיקגו, שם מחירי השכירות ירדו ב-9% וב-4% בהתאמה, משנה לשנה. 

גם בעלי הבית מתחילים להציע יותר "הקלות" לשוכרים, בצורה של חודש שכירות חינם, או חניה חינם, כדי לפתות דיירים חדשים. ויתורים אלה פוגעים בשורה התחתונה עבור משקיעי דירות באותו האופן שבו פנויות או דמי שכירות נמוכים יותר, אך עשויים להסוות את המידה שבה עשויות להיות דיווחים על ירידות שכר דירה בשווקים מסוימים.

הלקוחות המוסדיים של קרנות הון פרטיות גדולות משכו כספים עד לנקודה שבה קרנות אלו מתנגשות מגבלות משיכה עבור המשקיעים שלהם, החל מה-REIT הלא נסחר הכי מפורסם בעולם: Blackstone. 

בריאן בורק דן בנושא זה בהרחבה בשוקשל "הפצצה הרב-משפחתית עומדת להתפוצץ" פרק עם דייב מאייר. הוא מאמין שאנחנו נמצאים על סף "תמחור מחדש" במגזר ושיש פער מסיבי של הצעות מחיר בין קונים למוכרים. העסקאות הבודדות שנעשות, לעת עתה, הן על ידי 1031 משתתפי בורסה וכאלה שגייסו כספים גדולים וצריכים לפרוס את הנכסים הללו במהירות. לאנשים האלה יש מוטיבציה להתקדם מהר, ועם הרבה מוכרים שמחזיקים מעמד לכל החיים היקרים לעת עתה, המחירים נשארים גבוהים. 

זה לא יימשך עוד הרבה זמן. מוכרים שהיו ממונפים מאוד עם חוב בריבית משתנה ייאלצו מתוך בעיות תאימות DSCR שלהם. כמו כן, יהיה לחץ מתגבר למשקיעים לממן מחדש את חובות הבלון שלהם, לחץ שיגדל בכל חודש שעובר ככל שיותר ויותר מהשוק ייאלצו לפעול על ידי מכירה, מימון מחדש או הבאת נתחי מזומן משמעותיים להפחתת החוב יתרות ולהימנע מעיקול. 

חלק 6: רעיונות להגן על עושר ולהרוויח כסף בסביבה זו

שיעורי הגג נמוכים מהריביות. גידול בשכר דירה והקלה בריבית הם כל אחד מהיפוך מטבע. הלחץ גובר על צד החוב עבור נתח נכבד מהשוק, וחיתום עסקאות חדשות הוא הרבה יותר קשה במחירים של השנה שעברה.

זוהי סביבה קשה, אך עדיין ישנן מספר אסטרטגיות שעשויות להיות הגיוניות עבור משקיעים נבונים שעדיין רוצים להשתתף במגזר הנדל"ן הרב-משפחתי ואחרים. הנה כמה מהדברים שאני שוקל:

לְהַלווֹת

שיעורי הריבית גבוהים משיעורי המכסה. המשמעות היא יותר תזרים מזומנים, לפחות בשנה/שנים הראשונות, עבור המלווה לדולר שהושקע מאשר המשקיע במניות, עם סיכון נמוך יותר. תן למישהו אחר לקחת את 20-30% הראשונים מהסיכון. אני אישית שוקל להשקיע בקרנות חוב שעושות הלוואות קשות, מכיוון שאני אוהב את השורט-אופי הטווח של אותן הלוואות ומרגישים שהשוק החד-משפחתי מבודד יותר מסיכון מאשר השוק הרב-משפחתי.  

קנה עם אפס מינוף

אם המטרה שלך היא באמת להחזיק מולטי-משפחה לטווח ארוך, והסיכון בטווח הקרוב אינו משהו שמפריע לך, שקלו פשוט לא להשתמש במינוף כלל, אם יש לכם את האמצעים. זה מקטין את הסיכון, ושוב, מכיוון שהריביות גבוהות משיעורי המכסה, יגדיל את תזרים המזומנים. אתה תמיד יכול למחזר בעוד כמה שנים אם אתה רוצה להשקיע יותר הון לעבודה. 

חכה ותראה

זה מתזמן את השוק וזה לא הסגנון שלי. אבל, אם אתה מאמין לניתוח הזה, נוכל לראות מחירים משתנים במידה ניכרת בשנת 2023. עמידה על מזומן במשך 6-12 חודשים עשויה להעמיד כמה קונים מנוסים בעמדה לרכוש נכסים במחיר מציאה מצוינת, במיוחד אם פאניקה מניעה את שיעור התקרה מאוד , גבוה מאוד. 

סקור את התנאים של כל השקעה שבה אתה נמצא

לסינדיקטורים מסוימים יש את הזכות לבצע שיחות הון. אם אמנת DSCR נשברה בעסקה, לסינדיקטור עשויות להיות אפשרויות מאוד לא אטרקטיביות של מכירה בהפסד עצום, עיקול או הבאת ערימה ענקית של מזומנים לשולחן כדי למנוע עיקול. 

תנאי ההשקעה שלך בסינדיקציה עשויים לאפשר לסינדיקטור לדרוש מהמשקיעים להכניס הון נוסף או דילול סיכון של מניותיהם. למרות שהכוח כנראה בידיים של נותן החסות, זה לפחות בשליטתך להבין אם זו אפשרות בעסקה שלך או לא ולהכין את עמדת המזומנים שלך בהתאם. אל תעוור.

הביאו ספקנות בריאה לכל השקעה חדשה

ברור שאני סקפטי לגבי השוק בצורה מערכתית, אבל אם מוצגת בפני עסקה ספציפית שהצליחה לסקרן אותי מספיק כדי להסתכל שנית, הייתי רוצה להיות בטוח שהעסקה הגיונית גם עם עלייה משמעותית של שיעורי מכסה. 

אני אהיה סקפטי לגבי טענות של "תוספת ערך" (כל עסקה שמפרסמת כל נותן חסות היא "ערך מוסף") או שהנכס הוא "עסקה מצוינת" (איזה נותן חסות הולך להגיד לך שהעסקה לא אחד גדול?). העניין שלי יתעורר גם אם נותן חסות יתחייב סכום משמעותי מההון שלו - משהו משמעותי בהקשר של השווי הנקי שלו. ). הייתי רוצה להרגיש בטוח שההון שלהם שהרווחתם קשה היה בסיכון, לצד שלי, לא רק שיש להם הזדמנות להרוויח הפוך מדמי רכישה, דמי ניהול וריבית נישאת. 

לקחת עמדה קצרה על... משהו?

אני תוהה אם יש קרן REIT ציבורית החשופה במיוחד לסיכונים המפורטים כאן. כמות מהותית של מחקר עשויה לחשוף תיקים שמרוכזים במיוחד בשווקים עם שיעורי תקרה נמוכים, סיכון אספקה ​​מסיבי ועם אחוז גבוה של חובות בריבית משתנה או מי יראה את עלויות התעריפים מרקיעות שחקים. אם מישהו יחליט ללכת לחפור כאן, אשמח מאוד לדבר על הממצאים שלך.   

סיכום

זה היה מאמר ארוך. אם הגעתם עד הלום, תודה שקראתם!

כפי שציינתי בהקדמה, אני מחשיב את עצמי בין חובבן למטייל בהבנת עולם הנדל"ן המסחרי והמולטי-משפחתי הגדול. 

עם זאת, מה שאני מסוגל להבין גורם לי לפחד מהערכות שווי. אני מרגיש שיש כאן סיכונים רבים, ואני מתכנן להיות מאוד שמרני בשנת 2023. עם זאת, אני עשוי לקנות עוד השכרה חד-משפחתית או אפילו קטן נכס רב משפחתי כמו דופלקס, טריפלקס או קוואדפלקס, כפי שאני אוהב לעשות כל 12-18 חודשים. 

אני מקווה שלפחות מאמר זה יעזור למשקיעים לקבל החלטות מושכלות יותר אם הם בוחנים הזדמנויות השקעה רב-משפחתיות ועושים רק קצת יותר בדיקת נאותות. 

ושוב, אני עדיין מחפש מישהו עם מגן בול לרב משפחתי. אם אתה קורא את זה, אנא הגיב למטה או שלח לי אימייל לכתובת . אשמח לשמוע את דעתך.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.