האם ההשכרה לטווח קצר של Goldmine התייבשה?

Ross you
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 712.

ג'יימי:
המקום שבו אנו רואים יותר היצע נכנס הוא אנשים שיש להם בתים קיימים, אולי בית שני, אולי המגורים העיקריים שלהם, הם לא מחפשים להשתמש בבית הזה באותו אופן. אולי הם עוברים דירה והם לא רוצים למכור. יש להם ריבית של 3% והם מאוד אטרקטיביים לשמור. אז עכשיו הם מחפשים להשכיר אותו, למצוא שימוש אחר. ראינו למעשה עלייה גדולה בחודשים האחרונים מאנשים שרק מחפשים למצוא שימושים אחרים לבתיהם, והרבה מזה מגיע למגזר ההשכרה לטווח קצר.

Ross you
אני מקווה שגרמתי לדיוויד גרין גאה. היום אני מראיין את ג'יימי ליין, סגן נשיא המחקר של AirDNA, עם חברי הטוב ומי שכיניתי את ה-Airbnbestie שלי, טוני רובינסון. מה שלומך, בנאדם?

טוני
אחי, אני נלהב, בנאדם. זה פרק הפודקאסט הרשמי הראשון שלנו ביחד. זה מרגיש כמו באיחור רב. המפיקים מחכים כל כך הרבה זמן כדי להרכיב את זה, בנאדם.

Ross you
אני יודע, בנאדם. בחייך. קדימה, אריק. מה אתה עושה? אני חושב שבכנות שמה שבאמת הייתי גאה בו הוא בהתחשב בכך שאנחנו לא חולקים את המיקרופון כל כך הרבה פעמים, לא באמת קטענו זה את זה כל כך הרבה, ואני חושב שזה ניצחון.

טוני
אחי, שיחקנו הכי נחמד כמו שני ילדים בארגז החול והם פשוט מסתדרים מהקפיצה, בנאדם. אבל אחי, זה כמוני וכמוך מההתחלה, נכון? אני מרגיש כמו הפעם הראשונה שנפגשנו, שלמעשה הייתה עבור אלה מכם... ייתכן שהאדם הזה מקשיב. בפעם הראשונה שאני ורוב נפגשנו באופן אישי, אכלנו ארוחת צהריים במקום הזה שנקרא העז המקומית ב-Pigeon Forge. אני זוכר שכשיצאתי, מישהו שלח לי הודעה ואמר לי, "אלוהים אדירים, רק ראיתי אותך יושב עם רוביל, אבל הייתי עצבני מכדי ללכת לדבר איתך." אז אם האדם הזה מקשיב, בפעם הבאה שתראה אותנו, רק בבקשה תגיד משהו, תגיד שלום.

Ross you
אתה יודע מה שבאמת מטורף במקרה הספציפי הזה הוא שעדיין עבדתי בעבודה. עדיין היה לי תשע עד חמש בשלב הזה. ישבתי איתך ועם אשתך, שרה, וכולכם אמרתם, "למה עדיין יש לך עבודה, אחי?" הייתי כמו, "אני לא יודע. אני מפחד לאבד את שירותי הבריאות שלי".

טוני
אחי, ואני בדיוק איבדנו את העבודה שלי, אני חושב, חודש לפני שהתיישבנו כי איבדתי אותה ממש לפני חג המולד. אז אחי, איך דברים השתנו במהלך השנים האחרונות, נכון?

Ross you
אני יודע. זה כל כך מטורף, בנאדם. אגב, יש לך רכישות בחזית Airbnb כשאנחנו נכנסים לפרק של היום שמדבר הכל על שוק השכירות לטווח קצר?

טוני
אחי, אני כן, וזה בעצם סוג של סיפור מטורף. אז יש לנו נכס שהיה אמור להיסגר השבוע, אבל הסגירה התעכבה בגלל שהשמאות חזרה, וזו הייתה בנייה חדשה שקנינו, והשמאות חזרה ומסתבר שחסר לנו חדר שינה. אז זה היה אמור להיות נכס עם ארבעה חדרי שינה. השמאי יצא ואמר, "היי, יש כאן רק שלושה חדרי שינה."

Ross you
וואו.

טוני
אז, למרבה המזל, תוכנית הרצפה נכונה, אבל במקום להפוך את זה לחדר שינה, הם פשוט עשו את זה כמו לופט. אז עכשיו הם צריכים לחזור ולסיים לבנות את הבית שקנינו מהם.

Ross you
זה לא כזה נורא.

טוני
זה לא נורא, אבל פשוטו כמשמעו, אנחנו הולכים לסגור, אני לא יודע, ב-28. אז נאלצנו להילחם כדי לקבל את האורח הראשון שלנו בין ה-29 ל-31. כך נוכל לקבל את הטבות המס שלנו וכל הדברים הטובים האלה. הפעם הראשונה שזה קרה לי בעבר היא קניית הבית הלא נכון.

Ross you
כֵּן. בנאדם, הם רק צריכים למסגר קיר. יהיה בסדר. בכנות, אני משווק לופט כחדר שינה נפרד ב-Airbnb בכל מקרה. אז אם לא עשית את זה, כנראה שהיית בסדר, אבל אם שילמת על זה, אז הגיע הזמן להתדיין. אז אני בעצם סוגר, אני מקווה, ב-29 על נכס בגלווסטון, וזו הייתה עסקת משנה. זה כמו בניה חדשה של 843,000 דולר, שישה חדרי שינה, שלושה חדרי אמבטיה בקריסטל ביץ', הכל מרוהט במלואו, הכל במפתח. זה מוכן. זה מוגדר, $53,000.

טוני
אין מצב אחי. אז רגע, עלינו לעשות על זה פרק שלם. רק תן לי את 30 השניות. איך מצאת את עסקת המשנה הזו?

Ross you
ובכן, זה מצא אותי. מישהו שולח לי באינסטגרם, הם כמו, "היי אחי, אני סיטונאי. המוכר רוצה לממן את המוכר. אתה רוצה את זה? הוא יממן 200,000 דולר ואז תשתלט על ההלוואה הקיימת". אז אני לוקח על עצמי הלוואה של 678,000$ ב-6%, לא אידיאלי, אבל ה-200,000$ האחרים, או לא, שאר ה-150,000, הם מימון מוכר בריבית של 2% רק ל-10 השנים הבאות. זה מטורף. זה מטורף. זה.

טוני
אחי, איזו עסקה טובה, בנאדם. אני שמח בשבילך, בנאדם. אני שמח בשבילך, אבל אני גם אהיה שווה אם הבחור הזה גם שלח לי הודעה ופשוט לא ראיתי את ההודעה הזו.

Ross you
יכול להיות שהוא נמצא שם. ריאן אמרסון, תודיע לנו.

טוני
אחי, אני חייב לחפש את זה. כֵּן.

Ross you
ובכן, על מה אנחנו מדברים היום, בנאדם?

טוני
אחי, יש לנו את ג'יימי ליין, סמנכ"ל המחקר של AirDNA, והבחור הזה הוא כמו אנציקלופדיה של מידע ומידע על השכרה לטווח קצר. בכנות, זו כנראה אחת השיחות האהובות עלי ביותר שהיו לי על השכרות לטווח קצר מזה זמן רב. אבל הסיבה שהבאנו את ג'יימי ועל מה שאנחנו מבלים את רוב הפרק בדיבור היא, האם כל הפחד הזה סביב Airbnbוסט, כפי שהוא מכונה, הוא לגיטימי? האם עלינו להיות מודאגים? לג'יימי יש כמה נתונים כדי לתמוך בעמדה שלו.

Ross you
התרשמתי מאוד כי כל הזמן חשבתי על כל השאלות האלה והייתי כמו, "נו, מה עם זה?" ואז הוא היה כמו, "אה, כן, התשובה לזה היא זו." ואני כמו, "מה עם זה?" ואז הוא אומר, "כן, התשובה היא כזו." חשבתי שזה די טוב. אנחנו צוללים לדברים אחרים כמו איך לשמור על יעדי הכנסה בשנת 2023 וחשוב מכך, איך אתה יכול להישאר צעד אחד לפני המתחרים שלך בשוק המשתנה ללא הרף. אז אנחנו באמת נכנסים לזה, ואני ממש מתרגש. לאנשים שקוראים את כל הכותרות ומתעצבנים ומפחדים מזה, אני חושב שהפרק של היום יגרום לכם להרגיש קצת יותר טוב. לפני שניכנס לפרק של היום, אנחנו הולכים לעשות טיפ מהיר שהביא לכם טוני רובינסון מפודקאסט טירוני הנדל"ן.

טוני
בסדר. אני מודה לך על הכבוד לתת לי לעשות את הטיפ המהיר. הטיפ המהיר של היום הוא ללכת אל BiggerPockets.com/tools. מתחת לסעיף שאומר מחשבונים אחרים, יש סעיף המאפשר לך לנתח נכסים כהשכרה לטווח קצר. אז זה מחשבון נכסים של Airbnb שמתחבר בצורה מושלמת לכל מה שדיברנו עליו היום, והמחשבון הזה מופעל למעשה על ידי AirDNA. אז אתה זוכה לשמוע את כל הנתונים שנכנסים אליו. לאחר מכן, לאחר שתסיימו את הפרק, קפצו למחשבון, תתחילו לנתח כמה עסקאות ומצאו את המבצע הכי הגיוני.

Ross you
חבר'ה, השתמשו בכלי הזה. זה ממש כלי ההשכרה ואתה יכול להשתמש בו כמה פעמים שתרצה ב-BiggerPockets. אז עם זה, בואו ניכנס לפרק של היום.
היום אנחנו מראיינים את ג'יימי ליין, סגן נשיא למחקר עבור AirDNA. לג'יימי יש ניסיון של עשור ככלכלן, מה שלמעשה אומר שיש לנו משהו במשותף כי קראתי את המגזין, The Economist, כדי שנוכל להחליף שם כמה רעיונות. ג'יימי היה כלכלן בכיר ב-CVRE, שם ניתוח הצוות שלו עזר לעסקים בולטים של מלונאות ולינה. יש לו שני ילדים, ועובדה מהנה על ג'יימי, הוא משחק בליגת חצים. ג'יימי ליין, ברוכים הבאים לפודקאסט BiggerPockets. מה שלומך היום, בנאדם?

ג'יימי:
אני מסתדר נהדר. תודה שקיבלת אותי. נרגש מאוד לצלול לשוק השכירות לטווח קצר.

Ross you
כן, אני מתרגש, בנאדם. אז אני חושב שבפרק של היום אנחנו באמת רוצים לאמוד מה קורה בשוק, נכון? אני חושב שהשאלה הראשונה שלי, רק לצלול ישר לתוך זה היא האם אתה יכול לתת לנו את הדופק הכללי עבור השכרות לטווח קצר בשנת 2023? האם אתה יכול לעזור לנו פשוט לחתוך דרך הרבה מהדברים שראינו בכותרות ובכתבות בכל רחבי האינטרנט?

ג'יימי:
כֵּן. בסך הכל, אנו מצפים לביקוש להשכרה לטווח קצר, כך שמספר האנשים השוהים ביחידות בלילה נתון ימשיך לגדול, ימשיך להגיע לשיאים. לא ראינו חולשה בביקוש. בסך הכל, הבריאות של התעשייה חזקה. בגלל הבריאות הזו, ראינו הרבה יחידות חדשות נכנסות לאינטרנט. מגמה כללית הייתה שהתפוסה יורדת. אז יש חולשה מסוימת בממוצע ההזמנות לרישום. אז המארח הממוצע מקבל קצת פחות הזמנות ממה שהוא קיבל בשנת 2021, שזה באמת היה השיא של התעשייה. אז אנחנו מצפים לחולשה מסוימת. זה יתרחש בשווקים שונים יותר מאחרים, בעיקר בהתבסס על המקום שבו צמיחת ההיצע הייתה החזקה ביותר. אבל בסך הכל, זה זמן מצוין להיות ולהתארח בענף ההשכרה לטווח קצר.

טוני
כֵּן. ג'יימי, אז יש רעיון גדול ב-Airbnbust ש-Airbnbst כבר לא רווחיים, השכרות לטווח קצר כבר לא רווחיות בתור כלי השקעה. אני חושב שזה בגלל שכולם מסתכלים על 2021, שבה כל כך הרבה מארחים נכנסו למרחב הזה בתור הבסיס לא מבינים את הנתונים ההיסטוריים שלפני המגיפה. אז מה בדיוק אתה חושב על זה? האם אתה חושב שזה עדיין קבוצת נכסים רווחית? האם 2021 היא השנה היחידה שזה הגיוני? האם להמשיך לקנות ולהתקדם? מה אומרים הנתונים?

ג'יימי:
הנתונים אומרים שכן, שנת 2021 הייתה שנת הבאנר. התפוסה בענף הגיעה למעל 60%. שנה טיפוסית לפני ה-COVID כמו 2018, 2019, זה היה 53%. עד היום, אנחנו עדיין פועלים הרבה יותר מ-55% ואנו מצפים שהתעשייה תהיה שם בהמשך. אז אנחנו לא מתכוונים לרדת לרמות של 2018, 2019 רחוק כמו שחזינו. אבל אם חתמתם לצפות לרמות תפוסה של 2021 לנצח אל העתיד או אפילו לצמיחה נוספת, כנראה שתתאכזבו הלאה.

Ross you
כן, זה הגיוני. כלומר, זה קשה כי הרבה אנשים התחילו בשנת 2021. בנדל"ן באופן כללי, יש מקרים שבהם אתה מרגיש גאון ויש מקרים שבהם אתה מרגיש שאתה מטומטם, נכון? לא, זה תלוי רק כמה זמן אתה בשוק, נכון? אז כל מי שנכנס לשנת 2021, הרבה בתים שרכשנו, אנחנו אומרים, "אלוהים אדירים, אנחנו כל כך חכמים, אנחנו עושים את כל ההחזרים האלה." אבל אם תסתכלו על זה, אני עושה Airbnb עכשיו כנראה בחמש, שש השנים האחרונות, ואין ספק ששנים מסוימות טובות יותר מאחרות. ברור ש-2020, 2021 היו טובות יותר, אבל 2022 היא באמת בשבילי רק גרסה מאוד מנורמלת של מה שראיתי ב-2018, 2019. איך זה היה בשבילך, טוני? כלומר, אני יודע שגם לך יש את שלך כבר כמה שנים. נכנסתם ממש בשיא, או שחלק מההזמנות הגיעו לפני השיא?

טוני
נכנסנו ממש ב-COVID, נכון? אז היה כל הביקוש העצור הזה. אז ברגע שהעלינו את הרישומים שלנו בשידור חי, כולם פשוט נלחמו כדי להיכנס לרישומים שלנו. אז אני חושב שנכנסנו במהלך שנת הבאנר ההיא. עם זאת, אני חושב שידענו כשנכנסנו לזה שזה לא נורמלי, נכון? רוב הנכסים שלנו עלו על התחזיות שלנו מכיוון שהשתמשנו בנתונים של 2019 כשצפינו איך 2020 הולכת להיראות. אז אני חושב שהיה לנו הגיון טוב. עכשיו, ג'יימי, אני מניח שאלת המשך לכך, כשאתה מסתכל על פני המפה, האם אתה רואה אולי שווקים מסוימים נפגעים יותר מאחרים או שווקים מסוימים שאולי מתמודדים עם הסערה קצת יותר טוב? איך זה מתפזר ברחבי הארץ?

ג'יימי:
כן, זה מאוד משתנה בכל הארץ. שוקי יעדי ההר, החופים ראו צמיחה חזקה באמת בהיצע בשנה האחרונה. אזורים עירוניים, חלק מהערים הגדולות, למעשה, שם ראינו את ההיצע הגדול ביותר יוצא כאנשים... הביקוש לא היה שם. אנשים לקחו את השכירות לטווח קצר שלהם והם המירו אותם לטווח ארוך. אני חושב שזו הייתה תוכנית הגיבוי של הרבה אנשים במהלך המגיפה והיא יצאה לפועל. ההיצע באזורים עירוניים עדיין נמצא ב-20% מתחת לרמות של 2019. אז ההיצע לא חזר לזה לאזורים האלה, והביקוש כמעט שם. התפוסה חזרה. אז יש עדיין כמה הזדמנויות נהדרות, כמה מהערים העירוניות האלה. ואז ההפתעה הגדולה בשלוש השנים האחרונות באמת הייתה כל הצמיחה שראינו בעיר הקטנה או באזורים כפריים, שבהם יש עכשיו בעצם היצע כפול ממה שהיה לפני המגפה, וזה עדיין ממשיך להיות חלק מהאספקה האזורים הצומחים ביותר במדינה ובהם ברוב המקרים, דורשים לעמוד בקצב ההיצע הזה.

Ross you
כֵּן. כי דיברנו על השווקים העירוניים, נכון? הרבה אספקה ​​יצאה ואז הרבה אנשים... הם המירו את זה בחזרה להשכרה לטווח ארוך, תוכנית הגיבוי, נכון? אז מה דעתך על צמיחת ההיצע הכוללת? האם אתה חושב שאנחנו עדיין הולכים לראות כמות מטורפת של היצע נדחפת לשווקים מסוימים, או שאתה חושב שעכשיו עם כל מה שקורה, במיוחד הריביות ורק הכלכלה בכלל, אתה חושב שההיצע באמת יתחיל ללכת למטה בכלל?

ג'יימי:
כן, אנחנו לא מצפים שההיצע יירד. אנו מצפים שקצב ההיצע יגדל לאט מדי. אז אנחנו בגידול של כ-25% בהיצע כרגע. מה שמפחיד אותי זה שזה עדיין לא הגיע לשיא. אז אנחנו מסתכלים על זה כל חודש, משנה לשנה, וזה עדיין מואץ. אנחנו מצפים שזה יתחיל להאט ב-2023, והרבה מזה נובע משיעורי ריבית גבוהים יותר. הגענו לרמה של צמיחה בהכנסות. עם שיעורי הריבית ובמקומות שיש, עלות רכישת הבתים האלה עלתה באופן משמעותי. אז זה בעיניי אומר שההשקעה צריכה להאט. אז לפיסת הצמיחה ההיצע, אנחנו מצפים לרדת. באופן אנקדוטי, אני שומע מהרבה משקיעים שהם משהים את פעילות ההשקעות שלהם או שהם לפחות מחפשים להאט את פעילות ההשקעה במהלך השנה הבאה.
המקום שבו אנו רואים יותר היצע נכנס הוא אנשים שיש להם בתים קיימים, אולי בית שני, אולי המגורים העיקריים שלהם, הם לא מחפשים להשתמש בבית הזה באותו אופן. אולי הם עוברים דירה והם לא רוצים למכור. יש להם ריבית של 3% והם מאוד אטרקטיביים לשמור. אז עכשיו הם מחפשים להשכיר אותו, למצוא שימוש אחר. ראינו למעשה עלייה גדולה בחודשים האחרונים מאנשים שרק מחפשים למצוא שימושים אחרים לבתיהם, והרבה מזה מגיע למגזר ההשכרה לטווח קצר.

Ross you
עכשיו, אתה יכול להבהיר ממש מהר? ציינת שההיצע עדיין לא הגיע לשיא, אז הוא עולה, אבל אמרת שהצמיחה בהכנסות לא באמת השתנתה הרבה. אז האם זה אומר שיותר אספקה ​​נכנסת, אותה כמות כסף מתקבלת, ולכן ההכנסה הממוצעת למארח היא בעצם פחותה בגלל כמות האספקה ​​הנכנסת לשוק?

ג'יימי:
כֵּן. אז דינמיקת היצע-ביקוש פירושה שהתפוסה יורדת. אז בנובמבר, התפוסה ירדה בכ-5% משנה לשנה. אבל הגידול ב-ADR, כך שהשיעור הממוצע שאורח משחק משלם למעשה עלה על הירידות בתפוסה. אז ראינו חמש, 6% עליות ב-ADR, שעקפו את הירידה בתפוסה. אז ההכנסה הממוצעת לרישום עדיין חיובית. אנשים עדיין מרוויחים יותר כסף ממה שהם היו בשנה שעברה. אז זה מעכב את ההכנסות הכוללות.

Ross you
דנג, זה מעניין. הרבה אנשים אפילו לא מדברים על... אנחנו מדברים על 100% תפוסה וכל דבר כזה. ככל שאתה פחות עסוק, לפעמים זה עדיף כי זה פחות אנשים בנכס שלך שמשתמשים ברהיטים שלך, פותחים לך מים, מדליקים לך חשמל. אז זה מצחיק ש-

טוני
מתכלים.

Ross you
כן בדיוק. פחות בלאי בסך הכל ופחות שימושיות. אז זה קצת מטורף שה-ADR למעשה עלתה וזה עדיין נראה כמו חיובי נטו עבור תעשיית ההשכרה לטווח קצר הכוללת.

ג'יימי:
כֵּן. זו צריכה להיות מחשבה ממש ברורה לאנשים שמצפים קדימה. נניח שאתה יכול להפחית את התעריף שלך ב-5% ולשמור על תפוסה דומה, אתה מפסיד רק 5% מההכנסות. אבל יחד עם זאת, אם תוכל לשמור על התעריפים שלך או אפילו להגדיל את התעריפים האלה ואולי רק לאבד שניים או 3% מהתפוסה, זה יציב אותך במקום טוב יותר באופן כללי מבחינת צמיחת RevPAR ורווחיות סביר יותר.

טוני
כֵּן. אני מתכוון, יש כאן כל כך הרבה גורמים במשחק ואני רק רוצה לחזור למה שאמרת, ג'יימי, לגבי ההיצע, אני מקווה שמתחיל להצטמצם מעט. אני חושב שדיברת אליו כל כך טוב שבמהלך השנים האחרונות ראינו שיא ריבית נמוכות, כל כך זול לרכישת נכסים. עדיין לא ראינו את ההרצה האדירה הזו במחירי הבתים. אז היה לך תמחור בתים יציב יחסית עם ריביות סופר נמוכות, מה שיצר את הסערה המושלמת הזו עבור אנשים להיכנס לחלל השכירות לטווח קצר. אבל אני גם חושב שמה שקרה זה שיש הרבה אנשים שראו את הבהלה לזהב של Airbnb וקפצו פנימה לא מתוך כוונות להיות מארח מקצועי, אלא מתוך כוונות פשוט לנסות להרוויח כסף מהיר. רוב, אני חושב שאתה ואני נמצאים במצב ייחודי שבו כנראה דיברנו עם מארח להשכרה לטווח קצר יותר מאשר כמעט כל אחד אחר על פני כדור הארץ. האם ראית אולי כמה אנשים שקפצו לא להתייחס לזה כעסק, אלא יותר כמו תחביב?

Ross you
זה תלוי. זה תלוי על איזה קהל אנחנו מדברים, אבל אני מתכוון, זה קשה, נכון? כי אני בא בזווית מזה שזה אפשרי לכל אחד. נדל"ן זה לא קשה, זו עבודה קשה. וכך, בערוץ שלי, אני מנסה לפרט, היי, הכסף יכול להיות טוב אם תשקיעו בו הרבה זמן והרבה מאמץ ותשקיעו בו עיצוב טוב, ריהוט איכותי, תמונות טובות, אבל אני תדבר גם על כמה מהסיפורים המטורפים שקורים, נכון? הדרך שבה אני מדבר על זה בדרך כלל קצת יותר מצחיקה, נכון? אני מדבר על דובים שפרצו לבקתה שלי או איך השוטרים יצאו לצוד ביער ליד הבית שלי לפני כמה חודשים. אני מדבר על הדברים האלה ואני מרגיש שאנשים חושבים שאני צוחק או משהו כזה. ואז כשדברים כאלה קורים להם, הם פשוט לא מוכנים לזה כי הם לא מארחים ברמה מקצועית.
אז הייתי אומר שזה ספקטרום די טוב, אבל אני בהחלט מנסה לא לתת יותר מדי מענה לאנשים שפשוט מנסים לאהוב, "כן, אני רוצה להרוויח 500 דולר נוספים." אני רוצה שאנשים שנכנסים ל-Airbnb יקחו את זה כהשקעה רצינית שתיקח זמן. אם תשקיעו את הזמן הזה ותשקו את הזרע הזה, הוא יגדל לתיק יפה מאוד שיקיים את פרישתכם יום אחד. מה איתך?

טוני
כֵּן. כלומר, אותו דבר בדיוק, בנאדם. אני מרגיש ששמעתי הרבה סיפורים מ... אפילו לא הייתי קורא להם מארחים, פשוט הייתי קורא להם משקיעים שקנו שכירות לטווח קצר כי אני חושב שזה שני סוגים שונים לגמרי של אנשים, אבל שמעתי הרבה סיפורים מאנשים אומרים, "בנאדם, קניתי את הנכס הזה וזה לא היה מה שחשבתי שזה הולך להיות. זה הרבה יותר עבודה וזה זה וזה זה". אני חושב שמה שמפריד ביני לבינך, רוב, הוא שאנחנו באמת מתמקדים בבניית עסק האירוח הזה ולוודא שאנחנו נותנים לאורחים את העיצוב, השירותים, החוויה, ואנחנו באמת דואגים היטב לאורחים שלנו כשהם נכנסים לנכס שלנו.
אז ג'יימי, והסיבה שאני מעלה את זה היא כי... וזו המחשבה שלי ואני רק סקרן לראות אם אתה חושב אותו הדבר ואם יש נתונים שתומכים בזה, אבל אני חושב שהרבה אנשים ש נכנסו במהלך השנתיים האחרונות שכאשר הם מתחילים להבין שעניין ההשכרה לטווח הקצר הזה הוא לא בשבילם, שהיחידות האלה יתחילו לעבור למארחים אחרים שהם מקצועיים יותר שעושים את זה למחייתם. האם יש משהו בנתונים שלך שתומך בזה, או שאני פשוט כמו בחור משוגע עם חלום?

Ross you
היי, בנאדם, זו קונספירציה ממש שם.

טוני
כֵּן.

ג'יימי:
כן, יש נתונים שתומכים בזה. אולי נקודה עדינה יותר באחד הדברים שאנו רואים, ואחד הסיכונים הגדולים ביותר לתעשייה לעתיד כעת הוא רגולציה חדשה. כאשר אתה מסתכל על סוג המשקיע שמחפש להשקיע לטווח ארוך בשוק, לטווח ארוך בנכסים שלהם, באמת להשקיע בהם ובאמת לבחור את השווקים שלהם בקפידה, בניגוד למארחים שמחפשים להרוויח כסף מהיר, לא באמת לחקור התקנות בשווקים שאליהם הם נכנסים, שיכולות ליצור הרבה דחיפה באותם אזורים עבור אולי מנהלי נכסים גדולים יותר או עבור מארחים שהיו שם לטווח ארוך, או אפילו מארחים שפשוט משקיעים השקעות גדולות כשהם מעורבים בקהילה , וזה יכול לגרום לדחיפה מסוימת.
כולנו עוסקים במציאת מארחים שרוצים לבצע השקעות לטווח ארוך, רוצים להבין את התקנות של התחומים שבהם הם משקיעים ועושים כל שביכולתנו כדי לתמוך בכך. לגבי המשקיע הבודד, אולי המארח לטווח קצר, אנו רואים כרגע נטישה מסוימת ממשקיעים בארה"ב, כך שאנשים יוצאים מהשוק. כל אותו זמן אנו רואים עלייה גדולה במנהלים המקצועיים. אז המספר הגדול ביותר של מארחים או עלייה באחוזים במארחים מגיעים מאותם מארחים עם יותר מ-20 יחידות, כך שלאלה יש תיקים משלהם ומרחיבים אותם או של מנהלי נכסים גדולים יותר שמכניסים יותר בעלים בודדים לתיקים שלהם. אנו רואים צמיחה משמעותית של כמה מאותם מפעילים גדולים יותר, במיוחד בארה"ב

Ross you
זה הגיוני. כלומר, זה המקום שבו אני מעביר את אחת מהתוכניות העסקיות שלי זה שאני הופך להיות... הרגע הקמתי חברת ניהול נכסים באמת, טוני, בגלל מה שאתה מדבר עליו, שם יש הרבה אנשים שנכנסים לזה , והם מבינים שאולי זה הרבה יותר קשה ממה שהם חשבו שזה היה. ולכן, אני חושב שיהיו הרבה אנשים שיעבירו את התיקים שלהם לחברות ניהול נכסים מהסיבה הספציפית הזו, ג'יימי. אז רציתי לגבות קצת כי דיברנו על איך חלק משווקי התיירות מסתדרים, אבל רציתי לראות האם יש נתונים לגבי שווקי התיירות הטובים ביותר? האם יש שווקים ספציפיים שמצליחים יותר מאחרים שאנשים יכולים להיזהר מהם?

ג'יימי:
כֵּן. אז אנחנו עושים את המקומות הטובים ביותר להשקעה בדוח כל שנה. אנו עוקבים אחר לא מעט שווקים שונים, או שאנו עוקבים אחר כל שוק ברחבי העולם. ספציפית, בארה"ב, יש כמה מגמות שונות המניעות הזדמנויות השקעה בחלק מהסיורים ובשווקים מסוימים. כמה מאלה שמבליטים לי הם כאלה שבהם הרווחים בהכנסות באמת עברו את העליות במחירי הדיור ומגמות ה-COVID, ולכן העונתיות המתרחבת בשווקים אלה. אז מבחינה היסטורית היינו אולי רק שוק שהייתה לו עונת שיא של חודשיים או שלושה, וזה התרחב לחמישה או שישה חודשים. אז זה באמת הרחיב את החודשים שבהם אתה באמת יכול להניב רווחים. שווקים כאלה, זה כמו פנמה סיטי. זה סוג של חוף צפון של מישיגן על האגמים הגדולים, החוף במיין ליד הפארק הלאומי אקדיה, אפילו שוק כמו וירג'יניה ביץ', שם יש לו עדיין קצת נסיעה עירונית מלהיות ליד אזור DC. אלה ראו הזדמנות ראויה.
ואז אולי יש שווקים יקרי ערך שבהם הצמיחה הייתה ממש חזקה בשנה האחרונה ומחירי הדיור יורדים כעת. אז אלה היו חלק משיאי המעבר לשווקים במהלך המגיפה וראו עלייה חזקה באמת במחירי הדיור. לאחרונה ראינו את הביקוש להשכרה לטווח קצר ממשיך לגדול ושם התפוסה של להישאר חזקה באמת, ואלה הם שווקים כמו אספן, וייל, פארק סיטי, טלורייד, סאוטו' מאונטיין, סטימבואט. עדיין קשה להיכנס על בסיס תשואה, אבל בטווח הארוך, אני חושב שהם שווקי ביקוש חזקים מאוד עם הזדמנות הכנסה חזקה.

Ross you
כֵּן. כלומר, אני חושב שהאהובה של שווקי השכירות לטווח קצר הם הרי הסמוקי, נכון? גטלינבורג הוא אחד שדיברו עליו בפודקאסט הזה הרבה, הרבה, הרבה פעמים, שלדעתי היה קשר לעליות התמחור האסטרונומיות בשוק הזה. האם יש נתונים שתומכים בשווקים כאלה? כי אני חושב שיש שני פארקים לאומיים ממש פורצים שבאמת פשוט... הם זינקו ועכשיו אני לא ממש בטוח איך לקחת חלק מהתנועה על עץ ג'ושוע בהרי המעושן. האם אתה מכיר את הנתונים האלה מעל הראש שלך על כמה מהשווקים מסוג הפארק הלאומי הזה?

ג'יימי:
כן, אלה סוגים של שווקים שהייתי מקבץ אליהם שבהם צמיחת ההיצע הייתה ממש חזקה. כן, הביקוש גדל. לא ראינו ירידה בביקוש בג'ושוע טרי. לא ראינו ירידה בביקוש באזור Gatlinburg, Pigeon Forge, אבל התפוסה ירדה ב-10, 15% משנה לשנה. זכור שבגטלינבורג, התפוסה עדיין גבוהה ב-30% משנת 2019. אז הכל מבוסס על המקום ממנו אתה בנצ'מרק. אני חושב לטווח ארוך זה עדיין שוק נהדר, אבל זה אחד מהתחומים האלה... אתה יכול להכניס את הרי צפון ג'ורג'יה, הפוקנוס, ברקשייר, עמק ההדסון התחתון, Broken Bow, כל השווקים שממש פופולריים להשקעה בהם והם רואים צמיחה משמעותית בהיצע, אבל שם ההכנסות, ה-RevPARs, התפוסה ירדו בצורה די משמעותית בשנה האחרונה.

טוני
כֵּן. ג'יימי, אני חושב שזה סופר מעניין. ברור שרוב ואני משקיעים שנינו בג'ושוע טרי ובטנסי אז אני חושב שאנחנו רואים כמה מאותם דברים. אבל הזכרת קודם את סוג התפקיד שהרגולציות ממלאות וזו כמעט הסיבה שבגללה אני מתחיל לכוון לשווקים שיש להם רגולציות קצת יותר מחמירות, כי זה כמעט שם מגבלה על ההיצע. אם יש מגבלה על ההיצע, אבל הביקוש ממשיך לגדול, עכשיו המארחים שנמצאים בשוק הזה, הם בעמדה ממש טובה. כך למשל, יש לנו שלושה נכסים בעיר Twentynine Palms, שהיא העיר הסמוכה לג'ושוע טרי. ל-Twentynine Palms יש מכסה קשה על מספר הרישומים שהם מתכוונים לאפשר בכל נקודת זמן, ושלושת הנכסים שלנו נכנסו מתחת למכסה הקשיח הזה. אז עכשיו ההיצע קבוע על, אני חושב, 500 רישומים, אבל כשהביקוש ממשיך לעלות, אנחנו בעמדה ממש טובה. אז אני תוהה, ג'יימי, האם אתה רואה אולי תשואות טובות יותר בשווקים שמווסתים בצורה כבדה יותר כי יש מכסת היצע?

ג'יימי:
כֵּן. הרבה מהשווקים המרכזיים האלה רואים את אותו הדבר. צמיחת ההיצע בשווקים הללו הייתה כמעט שטוחה וקשה מאוד להוסיף היצע חדש בערים אלה בגלל התקנות הקיימות. בדרך כלל, הם סבא בנכסים קיימים. אז אם אתה יוצא להשקעה, רגולציה היא הדבר הראשון שאני ממליץ לאנשים להסתכל עליו מחוץ לתשואות ההשקעה ולמצוא תחומים שאולי רגולציה לא קיימת עכשיו, אבל סביר להניח שהיא תגיע בקרוב , איפה אתה יכול להיכנס לפני שזה קיים, או לפחות בשווקים, אתה מעורב באילו רגולציות מגיעות ודואג שזוהי רגולציה הוגנת שמקיימת שלא תוציא אותך מהעסק . כי יש שווקים שנכנסים והיה לך מזל שנכנסת לסבא, אבל שווקים אחרים הוציאו את זה מחוץ לחוק לחלוטין וזה יכול להרוס השקעה.

Ross you
כן, אני אגיד, כלומר, ג'ושוע טרי הוא אותו הדבר, טוני. כלומר, הם פשוט התחילו לא לאכוף, אלא להפעיל הרבה יותר תקנות. אם היה לך אישור, סבא שלך נכנס, אבל אני חושב שזה הולך להיות הרבה יותר קשה. זה אחד מהדברים המוזרים האלה שבהם ראיתי ירידה בהכנסות הכוללות בהרי המעושן עבור הבקתה שלי. הבקתה שלי מאוד ישנה אז זה לא ממש מפתיע. יש הרבה פיתוחים חדשים שם בחוץ, אבל זה באמת מצחיק כי כן, זאת אומרת, זה לא אידיאלי לקבל פחות הכנסות, אבל התשואה על הנכס הזה הייתה... זו הייתה תשואה של 90% במזומן.

ג'יימי:
עדיין נהדר, נכון?

Ross you
כן, זה היה ממש טוב. אז זה כאילו אם אני מרוויח 60 לעומת 78 או משהו כזה, ברור שאני רוצה להרוויח את ה-18,000 הנוספים, אבל המזומן שלי עדיין היה כמו... ההשקעה הוחזרה. זה לא באמת משנה. אותו דבר עם ג'ושוע טרי. בסך הכל, המגמה היחידה ששמתי לב אליה, ואני לא יודע מה איתך, טוני, אבל מצדי, ההזמנות מגיעות הרבה יותר ברגע האחרון. אז לפני כן, הוזמנתי בין 30 ל-60, לפעמים 90 ימים לתאריכים מסוימים, לא משהו שדומה יותר למקרה. עכשיו אני מקבל הזמנה בלילה הקודם. וכך, אם אתה מסתכל על לוח השנה שלי, הוא תמיד נראה ריק. אבל אז אם אתה מסתכל על לוחות השנה הקודמים, אתה רואה שהם למעשה תמיד מתמלאים. האם זה משהו נפוץ יותר, ג'יימי, או שזה שוק לשוק? כי אני מרגיש ששמעתי הרבה אנשים שלא בהכרח מתלוננים, אלא פורקים על העובדה ש"אוי, ההזמנות שלי התייבשו", אבל באמת מה זה ההזמנות מגיעות רק בשנייה האחרונה.

ג'יימי:
כן, זה מאוד תלוי בשוק, בעונת השוק. אז אם אתה בעונת השיא, אנשים בדרך כלל מקבלים תפוסה במה? שלושה עד ארבעה חודשים מראש. אם אתה נכנס לעונות כתפיים כמו Smoky Mountains עכשיו, זה בדרך כלל אנשים מבצעים יותר הזמנות ברגע האחרון בעיקר בגלל שהם יכולים. לא צריך להזמין שלושה חודשים מראש כדי להזמין את הסמוקי'ס בחורף. עם זאת, אסטרטגיות שונות לניהול הכנסות ושימוש בתוכנות תמחור דינמיות ידחפו אותך לאסטרטגיות שונות כדי למקסם את ההכנסה במהלך תקופות שונות ובהתבסס על דינמיקת ההיצע. אם אתה באמת מחפש למקסם את ההכנסות, הרבה פעמים מחכה למזמינים ברגע האחרון, כך שאנשים מזמינים שבוע מראש ותוכל לקבל פרמיה משמעותית על ההזמנות האלה בהתאם לתקופת השנה.

טוני
רוב, אני רוצה לשאול אותך, כי הגישה שלי היא למעשה הפוכה, שבה אנחנו מתחילים להוזיל את המחירים שלנו ככל שמתקרבים לפתיחה בלוח השנה. זה רק בשבילי כי אני רוצה להיות מסוגל לישון בלילה בידיעה שאנחנו הולכים להוריד את המחיר כדי בתקווה למצוא את האדם הנכון. אבל ג'יימי, מה שאתה אומר זה שאולי ההפך צריך להיות נכון, שבו אתה כמעט מעלה את המחירים עבור השהות של הרגע האחרון כי אלה הנוסעים שאולי הכי זקוקים לשהותך.

ג'יימי:
כֵּן.

טוני
כן, קדימה. קדימה, ג'יימי. אני סקרן.

ג'יימי:
כן, זה באמת תלוי בכמה רישומים עדיין זמינים. אז אנחנו עוזרים לאנשים לעקוב אחר זה בפלטפורמה שלנו, ואז מהי סוג של פעילות הזמנות. אם יש לך ביקורות ממש מעולות, עם דירוג גבוה מאוד, אולי תוכל לעשות את זה. אם אתה אולי בצד פחות, זה כנראה לא משהו שאתה יכול לעשות. אז זה באמת תלוי בסוג הנכס ואז מה המספר הכולל של רישומים זמינים, כמה אתה מצפה לקבל הזמנה. אם אתה יודע שבדרך כלל ברגע האחרון ובסט הדירה שלך או בשוק שלך 10 או 15 נכסים הולכים להיות מוזמנים ברגע האחרון ונשארו רק חמישה, אתה צריך לדחוף את התעריף הזה כי אתה הולך לקבל הזמנה, אבל זה מאוד תלוי על הזמן בשוק.

Ross you
כן, אני איתך, טוני. אני הנחה. זו מחשבה מפחידה. אני לא יודע. אני הנחה ברגע האחרון. אני רק רוצה למלא אותו אם אני יכול. אבל כן, אני מניח שצריך קצת אמונה כדי להעלות את המחירים האלה ברגע האחרון.

טוני
כֵּן. כֵּן. אני חושב ששיחקתי עם זה בחלק מעונות החגים, נכון? אם יש לנו פתיחה של הרגע האחרון לחג ההודיה או חג המולד, אז בדרך כלל אנסה להעלות את המחירים האלה. אבל כן, אני קצת עצבני. אולי אני צריך להקדיש עוד זמן לחפור בנתונים, ג'יימי.

Ross you
היי, אני אעשה את זה אם תעשה את זה. [לא נשמע 00:33:01].

טוני
אם אנחנו יכולים לגרום לכולם לעשות את זה, אז זה עובד, נכון? אבל אם אני [לא נשמע 00:33:05].

Ross you
הו אלוהים, עשינו את זה.

ג'יימי:
אני חושב שזה נקרא שיתוף פעולה במחירים.

טוני
כֵּן. בסדר. בסדר. לא משנה. לא אמרנו את זה. כֵּן. אז ג'יימי, דיברנו הרבה על... ברור שרוב ואני נמצאים ביעדי נופש אמיתיים ובעיקר, אבל מה עם שווקי המטרו, כמו הערים העירוניות הגדולות? רוב גר ליד יוסטון. אני גר ליד לוס אנג'לס. אלו ערים גדולות. איך הייתה התחייה באותן מטרו גדולות?

ג'יימי:
כֵּן. התחייה הייתה איטית והם היו השווקים שנפגעו הכי הרבה מהמגיפה. אנשים באמת נמנעו מערים. זה באמת קבע שככל שאתה פחות צפוף, הדרישה שלך חזרה מהר יותר, אבל אנחנו באמת רואים עכשיו את התעוררות הביקוש לערים. במציאות, 2022 הייתה שנה טובה בהרבה למעט החוזק של הדולר. אז אם שמתם לב לזה, זה העלה את העלות למטיילים זרים המגיעים לארה"ב בכ-20%. זה עשה את זה הרבה יותר זול לנסוע לאירופה. אז מגמה כללית בקיץ האחרון הייתה ללכת לאירופה וכמה זה ערך גדול, אבל זה באמת החזיק אנשים בחזרה.
הסיבה שהזכרתי את זה היא בגלל שבהרבה מהערים הגדולות האלה לפני המגיפה, הביקוש הבינלאומי היה עד 50% מהשהות הכוללת. אז בערים כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו, אואהו, מיאמי, לוס אנג'לס, בוסטון, כן, 30 עד 50% מהאורחים הגיעו מעבר לים. זה כעת רק כ-20%, אולי 15%. אז יש לנו עוד דרך ארוכה לעבור. בשנת 2023, אנו מצפים שתהיה עלייה גדולה בביקוש הבינלאומי שיחזור, ובמיוחד אם סין תיפתח בחזרה לנסיעות. אז אתה חושב שבשלוש השנים האחרונות, מטיילים סינים היו סוגים של כלואים, לא הורשו לנסוע מחוץ לעיר שלהם, ועוד פחות מזה בינלאומית. עוד בשנת 2019, סין הייתה המדינה מספר שתיים עבור מבקרים בינלאומיים שהגיעו לארה"ב ויכלה לראות ממש שחרור של המטיילים הסינים שחוזרים לארצות הברית.

Ross you
כן. כן, זה אנקדוטי גם עבורי, 2018, 2019, שסין הייתה ללא ספק הקהל הבינלאומי הגדול ביותר ששהה ב-Airbnbs השונות שלי. אחד הדברים שהייתי גם... יש לי כמה שאלות ואז אני אעביר אותנו לכאן, אבל אני מרגיש כאילו אני סתם זורק... אתה מלך החצים כאן. אני מרגיש שאני סתם זורק עליך דברים. אני כמו, "אני מקווה שהוא יודע את התשובה לזה," כי אני באמת סקרן. אז דבר אחד שתהיתי לגביו הוא במהלך המגיפה, הרבה אנשים לא היו מסוגלים לצאת לבינלאומיים, נכון? וכך, ברגע שחלק מהאבק הזה שקע ואנשים יכלו לטייל שוב בינלאומית, אנשים התחילו לנסוע, אבל עכשיו אנחנו הולכים למיתון. ולכן, ההיגיון שלי או המחשבה שלי כאן היא, ובכן, טיסה בינלאומית היא מאוד יקרה, אז זה גורם לי לתהות אם ב-12 החודשים הקרובים, יהיו הרבה פחות נסיעות בינלאומיות והרבה יותר נסיעות פנים בתוך ארצות הברית. האם יש מידע כלשהו בחזית הזו?

ג'יימי:
כן, זה חלק. אז אתה חושב על מטיילים שנוסעים לחו"ל, בדרך כלל מדובר במטיילים ברמה גבוהה יותר, כך שאנשים שוהים בנכסים יוקרתיים יותר, ואלה הם למעשה אלה שהביצועים הטובים ביותר בשלוש השנים האחרונות. אז אנשים שבאופן מסורתי היו נוסעים לחו"ל נשארו בארץ. ראינו נכסים יוקרתיים. בסך הכל, בעבר הייתה להם התפוסה הנמוכה ביותר, למעשה הייתה להם התפוסה הגבוהה ביותר במהלך המגיפה או הגידול הגבוה ביותר בתפוסה במהלך המגיפה. הם נמצאים עכשיו ובשנת 2022, שם ראינו חולשה מסוימת. אז אתה חושב שכמה מהיעדים ההרים שבהם אנשים נשארו בבית פתאום התחילו לנסוע שוב לחו"ל. ראינו שיעורי יוקרה בהרי קולורדו ויורדים בין 15 ל-20%. הם החליטו שהם רוצים לשמור על התפוסה שלהם אז הם התחילו להוריד את השיעור, ושבהרבה שווקים שפנו למטיילי יוקרה, זה היה אזור חולשה במהלך ששת עד שמונה החודשים האחרונים.

טוני
רוב גורם לי לחשוב על שאלה טובה, ג'יימי, על המיתון וכיצד תעשיית האירוח בנסיעות הוגנת בדרך כלל? אז Airbnb התחילה במהלך המיתון האחרון, אז כנראה שאין הרבה מאוד נתונים סביב Airbnb ספציפית, אלא רק אנקדוטלי, האם יש לך מושג איך אולי תעשיית האירוח הגדולה יותר הסתדרה במהלך 2008, או אולי אפילו אם היו מיתונים קודמים, איך הם היו בדרך כלל? כי אני חושב שיש פחד עצום עבור הרבה אנשים שנכנסים למרחב הזה כשהם שומעים את המילה מיתון שהנכסים שלהם עומדים לשבת ריקים במשך חודשים ארוכים ואני רק תוהה אם יש נתונים כדי אולי לרכך קצת את הפחד הזה קצת.

ג'יימי:
כֵּן. אז בחיים הקודמים שלי, הייתי כלכלן של תעשיית המלונאות, אז הסתכלתי על עשרות שנים של נתונים. למעשה היו לנו נתונים משנות השלושים של המאה הקודמת על ביצועי המלון. אז למעשה עשיתי הרבה עבודה בבחינת מיתונים קודמים והשפעתם על התעשייה שלנו. מה שאני יכול לומר הוא ששלושת המיתונים האחרונים אינם מייצגים את מה שאנו מצפים שיקרה במהלך המיתון הזה. אז אתה חושב אחורה, היה לנו COVID, היה לנו המשבר הפיננסי הגדול, היה לנו 1930/9, אז כל המיתונים שהשפיעו על תעשיית האירוח הרבה יותר מאשר על שאר הכלכלה. המיתון הקרוב הזה, אם בכל זאת ניכנס למיתון כזה, אנו מצפים שהוא יהיה הרבה יותר מיתון סחורות מאשר מיתון נסיעות ואירוח.
למעשה יש לנו תחזיות מאוקספורד כלכלה, הם למעשה לא מצפים אפילו בתרחיש החיסרון שלהם, שבו התמ"ג יורד ב-2.5%, הביקוש לפנאי ואירוח יירד בכלל. זה באמת תואם את התחזית שלנו, שבה יש לנו מיתון שנכנס לתחזית שלנו לשנה הבאה ועדיין יש לנו ביקוש שעולה ב-5.5%. החברים שלנו ב-STR בענף המלונאות, התחזית שלהם לביקוש לבתי מלון עולה ב-3% עם המיתון. אז בסך הכל, גם אם אנחנו נכנסים למיתון, אנחנו מצפים רק לרוחות הגב. אנשים נותנים עדיפות לנסיעות על פני צורות הוצאות אחרות כרגע. הסקרים שראינו הם שהם ימשיכו לעשות זאת וזו הציפיות שלנו לשנה הקרובה.

Ross you
כֵּן. כן בטח. באמת, טוני, זה נכנס לאנשים שמתעסקים ב-Airbnb, נכון? אני לא חושב ש-2023... אני חושב שזו ההזדמנות הטובה ביותר להיכנס ל-Airbnb בשנתיים האחרונות כי אנחנו הולכים לראות הרבה הורדות מחירים. אני לא חושב שזו הזדמנות טובה לאנשים שרק רוצים להתעסק כי זו הולכת להיות שנה קשה להרבה אנשים אם הם רק קוראים את הכותרות והדברים יהיו איטיים. אבל מבחינתי, אני עושה את זה כבר חמש שנים, אני נרגש להורדות מחירים ואני נרגש לקפוץ בקצב די הגון. אתה יודע למה אני מתכוון? אז זה כמו 2023, בשבילי, אני באמת נרגש לקבל הצעות להתקבל לראשונה מזה שנה וחצי, נכון?
אז, ג'יימי, דיברת על התחזית שלך ובכנות הוצאת כמות מרשימה של תשובות לשאלות הנתונים שלי כאן. אז, אתה יכול לספר לנו קצת על היכן אתה מקבל את הנתונים שלך? איך AirDNA אוסף כל כך הרבה נתונים? מה המקורות לכך? אני לא יודע. אני מניח שכבר שאלתי. איך זה מורכב? זה מה שאני מתכוון.

ג'יימי:
כֵּן. אנחנו חברה גלובלית, אז אנחנו עוקבים אחר כל רישום ב-Airbnb, Vrbo ו-Booking.com. אנו בוחנים כל רישום כל יום ואת התנועות בלוח השנה, כך אילו רישומים זמינים בלילה נתון. אנחנו רואים מתי הם לא יהיו זמינים. לאחר מכן אנו מדגימים אם זה היה לילה מוזמן או חסום. אנחנו לוקחים את התעריף האחרון שהיה זמין באותו לילה כהכנסה ואז מפחיתים את דמי הניקיון, כך נפזרים את זה לאורך ההזמנה. אנחנו עושים את זה כחברה מאז 2014. אז יש לנו סדרת זמן ממש ארוכה של נתונים כדי שנוכל להבין מגמות לאורך זמן, איך השווקים זזו לאורך זמן.
המטרה שלנו כחברה היא לאסוף נתונים על 95% מהשכרות לטווח קצר בעולם ובדיוק של 95%. אז אנחנו לא הולכים להגיע לזנב הארוך של כל אתר הזמנות נישה בודד. אנחנו לא הולכים לקבל דיוק מושלם. אנחנו לא יכולים לעשות את זה עם האופן שבו אנחנו אוספים את הנתונים שלנו, אבל אנחנו הולכים להתקרב מאוד וזה המיקוד הראשון שלנו בחברה שלנו הוא הדיוק של הנתונים. איך אנחנו מגדילים את זה אנחנו מקבלים נתונים ממארחים בודדים שמחברים את הנכסים שלהם דרך האתר שלנו ב- AirDNA. אז אם אתה מארח, אתה יכול לחבר את iCal שלך. אנחנו הולכים לקבל את הנתונים האמיתיים שלך. אנחנו הולכים לאפשר לך להשוות את הנכס שלך לעומת המתחרים, להבין האם זה רק אני שלא מקבל הזמנות, ואיך המתחרים שלי, איך הנכסים סביבי מתפוגגים? ואז אנחנו גם מקבלים נתוני שותפים. אז, חלק ממנהלי הערוצים הגדולים, חברות ניהול השכרת נופש נותנות לנו את הנתונים שלהם ישירות ואנחנו יכולים להגדיל את נתוני הגרידה גם עם הנתונים האלה.

טוני
כֵּן. ג'יימי, אני כל כך שמח שחברות כמו AirDNA קיימות כדי למשוך את הכמות העצומה הזו של נתונים מכיוון שכדי לקבל את ההחלטות הנכונות כמארח, אתה צריך את התשומות הנכונות והקלטות הנכונות זה כל מה שדיברת עליו. לא היה לי מושג שזה תהליך כל כך מורכב לעקוב אחר כל כך הרבה מיליוני רישומים ברחבי העולם. אז אני שמח שאתם עושים את זה. אז אני רוצה להמשיך את השיחה, ג'יימי, ואני רוצה לדבר קצת על איך משקיעים יכולים להתחיל להגדיר את עצמם להישאר תחרותיים בהתחשב בכל התחזית וכל מה שדיברנו עליו עד כה. אז עם הגידול הזה בהיצע, מה אתה רואה או איזו עצה תהיה לך למישהו שאומר, "בסדר. איך אני יכול להיות תחרותי? כיצד אוכל להגן על החזרה שלי? איך אני יכול לוודא שהרישום שלי הוא אחד מאותם רישומים שעושים טוב?"

ג'יימי:
כמה דברים שונים. יש היבטים שונים של התעשייה שצומחים מהר יותר מאחרים. אז שהות ייחודית היא אחת שבה אני שורית מאוד. אני חושב שגם אתם יכולים להיות.

Ross you
כן בטח.

ג'יימי:
השני הוא סוג השירותים. אז אם מסתכלים על שוק כמו ג'ושוע טרי והתפוסה הכללית יורדת, אבל אם מסתכלים על התפוסה של נכסים שיש להם בריכות, היא למעשה עולה. אז להיות מרוכז במה אנשים הולכים לשוק שלך, אילו שירותים הם רוצים כשהם שם ואיך אתה יכול לגרום לרישומים שלך לבלוט על פני האחרים. ואז הדבר השלישי הוא סטטוס וביקורות. אז נכס או מארח שיש להם סטטוס Superhost מקבלים תפוסה גבוהה ב-24% ממארח ​​ללא סטטוס Superhost בכל תקופה.

Ross you
וואו. בֶּאֱמֶת?

ג'יימי:
כֵּן.

Ross you
דנג, זה מטורף.

ג'יימי:
בשנה שעברה, הייתה להם שליטה ב-RevPAR גבוהה ב-21% לכל דבר. אז יש עלייה מסיבית בביצועים ובנטייה של אנשים להזמין עבור ביקורות גבוהות יותר, עבור סטטוס של מארח על ומתן לאנשים את הנוחות בהזמנה. יש לנו כל כך הרבה אנשים שמנסים את Airbnb בפעם הראשונה. אז בשנה שעברה, מכל ההזמנות שקרו ב-Airbnb בארה"ב, 40% היו מזמינים בפעם הראשונה. אז אם אתם מנסים פלטפורמה, מנסים מוצר בפעם הראשונה, האם אתם מתכוונים להזמין אצל מישהו שהוא מארח-על או לא? כן, זה באמת משנה.

Ross you
דאנג, זה באמת מדהים. אני זוכר שהייתי במסיבת Airbnb, אני מניח. זה היו הרבה מארחים וכולם עמדו מסביב ואנחנו עושים דברים מגניבים. וכך, כולנו עמדנו מסביב ואני זוכר שהייתי כמו, "כן. אז כמה זמן כולכם מארחי-על, או כמה פעמים הייתם מארחי-על?" כי זה רק תג קטן שהם אומרים לך כמו, "טוני רובינסון היה מארח-על X מספר פעמים." ואז הם היו כמו, "אה, ארבע, שבע." הם כמו, "מה איתך?" הייתי כמו, "אה, אני חושב שאני על 16 עכשיו." הלסת של כולם נשמטה. הם היו כמו, "מה? היית מארח-על 16 פעמים." זה משהו שהייתי, אני לא יודע, מאוד גאה בו ללא סיבה, אבל עכשיו אני מניח שיש לי סיבה טובה להתגאות בו כי קיבלתי ממנו 24% יותר הזמנות. אז, זה די מטורף.

ג'יימי:
כמו כן, זכור שרק 15% מהמארחים הם מארחי-על.

טוני
באמת?

ג'יימי:
זה קהל קטן. אפילו אולי זה משחק בפריצת Airbnb ואנשים שלא רואים את ההזמנות שהם מצפים. אם הם לא מקבלים ביקורות, אם הם לא עומדים בשביעות רצון האורחים, זה יכול להיות גם חלק גדול מזה.

Ross you
דאנג. יש לך עובדה מהנה כאן על שמות מארחי-על? מהו השם Superhost הנפוץ ביותר? זה משהו שדיברנו עליו מחוץ לשידור לפני כמה ימים.

ג'יימי:
שוחחנו באוויר ואז מעולם לא חיפשתי את זה.

Ross you
אה בסדר. בסדר.

ג'יימי:
עכשיו כשהזכרת את זה, אני זוכרת שבדקתי את זה בשלב מסוים. מה זה? יש לך את זה?

טוני
כֵּן. ג'יימי, אני מתכוון, יש כל כך הרבה דברים טובים שדיברנו עליהם ואני אוהב את הרעיון שלמארח יהיה משהו מוחשי להתמקד בו כדי לעזור לרישומים שלו להשתפר. אז דיברת על בריכות ועל ג'ושוע טרי, שאני מאוד שמח שהזכרת כי למעשה קיבלתי את נכס הבריכה הראשון שלי בחוזה כרגע. אז אני נרגש לקראת פרויקט הגמילה הזה. אבל אילו שירותים נוספים אתה רואה בשווקים השונים האלה שאולי המארח צריך להתמקד בהם לכלול בנכסים שלהם?

ג'יימי:
כֵּן. אחד ששאלו אותי לעיתונות כל הזמן, זה מגרש סופר פופולרי כרגע הוא מגרשי כדורי פיקס. השני הוא יחידות נושא, אז רץ עם נושא שהוא פופולרי בשוק שלך. לאורלנדו יש הרבה כאלה מסביב לפארקים, אבל באמת לכל עיר יש היסטוריה ואתה יכול ליצור נושא שמתחבר לזה. כמה כאלה שאני ממש מתמקד בהם כרגע מתאימים לקטגוריות Airbnb. האם יש דרכים חדשות לגרום לאורחים להזמין את הנכסים שלך? אתה עובר על אלה וחלקם הם דברים פשוטים כמו משחק. יש לך משחקים? יש לכם חדר משחקים? יש לכם מרחב יצירתי? יש לכם מטבח שף, פסנתר? אז יש רק דרכים חדשות ש-Airbnb דוחפת לאנשים לחפש. אם תוכל להתיישר לאחת מהקטגוריות הללו, תוכל לראות עלייה משמעותית בהזמנות שם.

Ross you
אני רק רוצה לומר, דיוויד, שוב אם אתה מקשיב לזה, תקשיב לג'יימי, הוא אמר מגרשי חמוצים. יש לנו מגרש חמוצים מרופט באחוזת סקוטסדייל שלנו, וזה כמו לקבל עלות של 25,000 דולר כדי להתחיל לעבוד. אבל הייתי כמו, "אנחנו צריכים לעשות את זה." הוא כמו, "מה? בוא נעשה קצת כסף קודם." הייתי כמו, "בסדר", אבל באמת הייתי מוכן כי אני רוצה מגרש כדורי פיקס. סליחה, טוני, מה אתה הולך להגיד?

טוני
ראית את חדר המשחקים החדש שלנו ב-Joshua Tree? זה עתה שיפצנו את אחד המוסכים לחדר המשחקים המגניב הזה עם נושא מריו. אז יש לנו תמונה של מריו, ציור קיר שציירנו לאורך הקיר, כל מדבקות העץ המגניבות האלה שנראות כמו הצינורות הקטנים שמריו קופץ פנימה ויוצאת מהם. יש לנו את ה-Nintendo Switch, כמו חישוק הכדורסל, שולחן ההוקי אוויר. למעשה שלפנו את ההשראה הזו, ג'יימי, מאורלנדו כי ראינו שאורלנדו עושה זאת... זה אחד השווקים הטובים ביותר ללכת אליהם כדי לחפש השראה כיצד אנשים הופכים יצירתיים באמת עם נושאים. אמרנו, "בנאדם, אין נושאים ממש מגניבים בג'ושוע טרי כאלה בכלל." אז פשוט לקחנו את זה על ידי-

Ross you
Casita Conejo, אבל זה בסדר.

טוני
אני לא יודע. אבל אחי, אלה באורלנדו הם סופר מופרזים. אז זו הגיחה הראשונה שלנו עם הנושא הסופר והסופר כזה. אז אני סקרן לראות איך זה מסתדר גם בשוק הזה.

Ross you
תראה, חשבתי שאתה הולך לסופר מריו כי זה ג'ושוע טרי וסופר מריו מופעל על ידי פטריות וכוכבים.

טוני
זה הקשר שם. בשביל זה אנחנו הולכים.

ג'יימי:
באזורים מסוימים, שירותים יכולים להיות נקודות שולחן. אתה מדבר על שוק כמו גאטלינבורג, זה כאילו שלמעלה מ-70% מהנכסים שם למעלה יש ג'קוזי. אם תסתכל על ה-ADR מג'קוזי, תקבל 40 דולר ללילה בתוספת של 70% עלייה בתעריף. אז אם אתה משקיע, אתה צריך לדעת למה אנשים פשוט מצפים כשהם מזמינים את השוק הזה. הדרך המועדפת עליי להבין כמה מהדרכים אולי לעבור את הטופ או להבין מה אתה יכול לשחזר שעושה טוב בשווקים אחרים. באתר שלנו יש לנו נכסים מובילים, אז אילו שווקים מרוויחים הכי הרבה הכנסות בכל שוק? וזה בשבילי, זה כמו מה... אני פשוט עובר את זה, רץ דרך ערים שונות ומוצא דברים כמו, "אוי, זה הורג את זה בשוק הזה. אני הולך להעתיק את זה בשוק אחר".

Ross you
כֵּן. הזכרת להסתכל על מה שחשוב לעיר שלך. גאטלינבורג היא למעשה שם נרדף למילה ג'קוזי. זה מאוד מאוד מאוד חשוב. זה חשוב בצורה מעצבנת כי אני שונאת ג'קוזי ואת התחזוקה שמתלווה אליהם, אבל אחד מהנכסים שלי, זה כמו חמישה חדרי שינה, ארבעה אמבטיה. זה בערך שם בחוץ. זה קצת יעד, אולי 30 דקות מחוץ ל-Pigeon Forge. זה הכניס כ-60,000 דולר השנה. המשכנתא על זה הייתה כמו, אני לא יודע, 2,200 דולר. אז אני חושב שזה יהיה בסופו של דבר תשואה של 25% במזומן. למעשה ציפיתי שזה יגיע לאיזון. קניתי את הבית הזה אפילו לא עבור Airbnb. זה דווקא נחמד שזה עשה קצת כסף, אבל אני יודע שרציתי לבנות את הג'קוזי האפי הזה שבעצם מתנשא מהצוק ואתה יכול להסתכל על הרים, והיה לי ממש קשה למצוא... כי זה כמו דורש הנדסה אינטנסיבית ומציאת קבלן שיוכל לעשות סיפוני צוקים וכל מיני דברים כאלה.
אבל אני פשוט ניסיתי בשנה האחרונה למצוא מישהו שיעשה את העבודה הזו כי אני יודע שאם אעשה את זה, זה בעצם יכפיל את ההכנסה הכוללת שלי כנראה בגלל החזון שאני מנסה להוציא לפועל. אבל אחד הדברים שהתכוונתי לשאול אותך הוא שאמרת שחשוב לבדוק אילו שירותים חשובים לשוק שלך. האם יש דרך כלשהי שמישהו יכול לחקור את זה, או שזה באמת רק עניין של לעבור על התחרות ב-Airbnb שלך ופשוט לעבור על רישומים ולראות אילו מהן הכי מוזמנות ואולי לנסות לחקור את כל הרישומים השונים בחוץ?

ג'יימי:
כֵּן. עבור השירותים העיקריים, זה למעשה משהו ששמנו באתר האינטרנט שלנו ב- AirDNA.co, ואני חושב שזה אפילו לא מאחורי חומת התשלום. אז אתה יכול ללכת ולראות עבור כל השירותים המובילים באיזה אחוז לפי עיר, בכל עיר בעולם, לנכסים יש את השירות הזה או לא, כדי שתוכל לקבל תחושה של... עבור כאלה כמו בריכה, ג'קוזי, Wi-Fi, טלוויזיה, כבלים, דברים כאלה, תראה באיזה אחוז מהנכסים יש את השירותים האלה.

Ross you
כלומר, גם אם זה מאחורי חומת התשלום, אתה יכול להשתמש בקוד פרומו Robuilt עבור... לא, אני סתם צוחק. בסדר. ובכן, מדהים, בנאדם. תודה רבה לך. אני מעריך את זה. טוני, יש משהו נוסף שאתה רוצה לשאול לפני שנאפשר לג'יימי ללכת לכאן? כלומר, אני מרגיש שיש לי עוד לפחות 18 שאלות, אבל [לא נשמע 00:53:29].

טוני
כֵּן. בנאדם, אני מרגיש שנוכל להמשיך לדבר לנצח. אנחנו בהחלט צריכים להחזיר אותך, ג'יימי. אולי נוכל להפוך את זה לנושא קבוע כי רוב ואני באנוכיות מקבלים כל כך הרבה ערך מהשיחות האלה. אבל אם יש משהו שאני רוצה שהמאזינים ייקחו מהפרק הזה, וג'יימי עשה עבודה מופתית כל כך להסביר את זה, זה שאנחנו יכולים לקבל החלטות על סמך רגשות וכותרות ועל מה שמפרגנים מוציאים, או שאנחנו יכולים לקבל את ההחלטות שלנו על סמך על הנתונים ועל מה שהעובדות אומרות והשתמש בהם כדי ליישר את ההחלטות שלנו. אז אני לא חושב שיש לי שאלות אחרות, ג'יימי. אני רק רוצה להודות לך שאתה מקווה שהסרת חלק מהפחדים שהיו לאנשים סביב תעשיית ההשכרה לטווח הקצר, כי הרעיון הזה של Airbnbוסט לדעתי חלחל כל כך עמוק בכל כך הרבה מהקהילות האלה, אבל מה שאתה משתף הוא בהחלט, אני חושב, נלחם בזה בצורה טובה.

Ross you
כן, גבר, תודה רבה. לפני שנשחרר אותך, היכן אנשים יכולים לברר עליך יותר או יותר על AirDNA אם הם רוצים ליצור קשר או ללמוד מידע נוסף?

ג'יימי:
כֵּן. AirDNA.co הוא האתר שלנו. אתה יכול לעקוב אחרי בטוויטר ובלינקדאין. אם אתה רוצה לשמוע עוד על הנתונים, יש לנו פודקאסט משלנו, STR Data Lab, שבו אנחנו מדברים נתונים מדי שבוע. אז, שמח שאנשים נכנסים ומקשיבים.

Ross you
בסדר. אם אנשים רוצים לעקוב אחריך באינסטגרם או בטוויטר, מהן האחיזה שלך?

ג'יימי:
Jamie_Lane בטוויטר, ואני חושב שזה רק ג'יימי ליין באינסטגרם.

Ross you
בסדר. מה איתך, טוני? היכן אנשים יכולים לברר עליך יותר אם הם רוצים להתחבר או לראות את פצצות הידע המוזהבות שלך באינטרנט?

טוני
בראש ובראשונה, בואו להאזין לפודקאסט טירוני הנדל"ן. אנחנו מוציאים פרקים בכל רביעי ושבת. מעבר לזה, באינסטגרם @tonyjrobinson. ואז אשתי ואני מנהלים גם את ערוץ היוטיוב של Real Estate Robinsons.

Ross you
מדהים. ובכן, אתה יכול למצוא אותי ב-YouTube @Robuilt. אם אתה אוהב את הפרק הזה, אם הוא גרם לך להרגיש טוב יותר, אם זה נתן לך השראה להיכנס למשחק ההשכרה לטווח קצר, בבקשה, אנא שקול להשאיר לנו ביקורת של חמישה כוכבים בפלטפורמת Apple Podcast או בכל מקום אחר שבו אתה מוריד את הפרקים שלך . זהו זה לפרק של היום של BiggerPockets. תודה רבה לך, ג'יימי, ונתפוס את כולם בפרק הבא של BiggerPockets ובסצנה.