If לינדזי דוגה יכול לְהַגִיעַ חופש פיננסי, גם אתה יכול. היא הייתה מאות אלפי חובות החל מ- הלוואות סטודנטים, מנסה להקים משפחה עם כמעט אפס זמן פנוי, עובד שמונים שעות שבוע, ולא מצליח למצוא בסיס כלכלי. עַכשָׁיו, רק חמש שנים מאוחר יותר, היא פנויה כלכלית, בעלת למעלה מחמש מאות השכרות, ועובדת לא בגלל שהיא חייבת אלא בגלל שהיא רוצה. היא עברה קנה מידה מהר יותר כמעט מכל אחד אחר שראיינו, אז התחברו לשמוע את הסודות שלה!
בואו נפנה אל הפיל בחדר. לינדזי דוגה היא למעשה ד"ר לינדזי דוגה, רופאה שהייתה הראשון במשפחתה שלמד בקולג'. אחרי שאמרו לה "אתה לא יכול לעשות את זה" יותר פעמים ממה שהיא יכלה לספור, לינדזי הפכה למשימתה להוכיח שכולם טועים בדרך להצלחה. היא נכנס לבית ספר לרפואה, התמחות, הפך לרופא, ולאחר מכן בנה מאסיבית הכנסה פסיבית תיק שכירות בצד כדי לפנות זמן משפחתי.
בפרק הזה, לינדזי מדברת על מה שגרם לה להבין שהיא לא יכולה לסמוך על W2, למה לקנות שכירות מלאות פולשים ב-5,000 דולר בלבד זה לא הצעד הכי טוב לעשות, מסיבי זכייה BRRRR שהכניסה לה 300 אלף דולר (פטור ממס), ו איך להתנתק כשאתה מרגיש שההשקעה שלך בנדל"ן פגעה בקיר.
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זו תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets, 836. איך ידעת, לינדזי, למה אתה צריך להקשיב מאנשים אחרים ומתי אתה צריך להגיד לא, לא אכפת לי מה הם יגידו, אני הולך להתקדם?
לינדסי:
שאלה טובה. אני משגשג קצת על הנצחת הסיכויים, ואם מישהו אומר לי לא, אני לוקח את זה כאתגר. בין אם זה כנראה לא תוכל להפוך לרופא. ובכן, אני אוכיח שאתה טועה. זה היה אתגר ארוך של 11 שנים להגיע לנקודה הזו. אבל בדומה לנדל"ן, כשהתחלתי לראשונה, המתווך הראשון שדיברתי איתו אמר, אין לי זמן בשבילך. וזה היה אתגר גדול בשבילי להמשיך קדימה ולהוכיח שגם הם טועים. אז אני אוהב אתגר טוב.
דוד:
מה קורה לכולם? זה דיוויד גרין, המארח שלך של הפודקאסט BiggerPockets Real Estate, הפודקאסט הגדול, הטוב והרע בעולם בכל שבוע, מביא לך את הסיפורים, ההוראות והתשובות שאתה צריך כדי להפוך חכם לאמיתי החלטות עיזבון כיום בשוק של היום. ויש לנו הצגה בשבילכם היום. רוב ואני נראיין את לינדזי דוגה, שהיא מפעילה רב-משפחתית, מפעילה רב-משפחתית קטנה, קצת משפחתית מעורבת שם. היא עשתה הרבה דברים, אבל היא הצליחה היטב בשיטת BRRRR והשקעות נדל"ן למרחקים ארוכים, שני דברים ששנינו יודעים שאני מתלהב מהם, והיא הוכיחה שהרבה אנשים טועים בדרך. רוב, מה הם כמה דברים שאתה חושב שאנשים צריכים לשים לב אליהם בפרק של היום?
Ross you
אני חושב שלכל מי שנמצא בבית ומאזין לפודקאסט הזה, אם הגעתם לרמה במסע השקעות הנדל"ן שלכם ואתם מנסים להגדיל את קנה המידה ואתם מנסים להבין את זה ואתם נאבקים עם זה, הפרק הזה הולך להיות משפיע במיוחד עבורך כי אנחנו הולכים לחשוף כמה מהסודות שבהם משתמשת לינדזי כדי להרחיב את תיק ההשקעות שלה. אבל בנימה הזאת, דיוויד, מה הדבר שהזין אותך שאנשים הטילו בך ספק בו?
דוד:
כבר שנים שאני שומע הודעות שנאה בהודעות ה-DM שלי, צל שהושלך בדרכי שלעולם לא יהיה לי זקן כמו של ברנדון. ולבסוף אמרתי, מספיק כדי שאני הולך להוכיח שהספקים טועים. אני הולך להראות להם שהם טועים לגבי זה. זה שלמעשה, זה שאין לי שיער על הראש לא אומר שאני לא יכול לגדל שיער. אני הולך לגדול פי שניים מתחת לסנטר, וזה מה שהלכתי ועשיתי.
Ross you
ובכן, לא הייתי אומר... כלומר פי שניים יותר יהיה כמו זקן באורך שמונה מטרים, אני מרגיש כמו.
דוד:
לא, לא פי שניים מברנדון, פי שניים ממה שהיה לי בדרך כלל על הראש. אתה חייב לרוץ במרוץ משלך, רוב.
Ross you
ובכן, היי, זה מרתון, לא ספרינט.
דוד:
כֵּן. לפני שנביא, לינדזי, הטיפ המהיר של היום הוא פשוט. עשה את שיעורי הבית שלך לפני שאתה שותף. לעתים קרובות אנו מדברים על שותפויות והן מוצגות בפודקאסטים רבים כאילו הם גלולת הקסם המושלמת הזו שתפתור את כל הצרות שלך. אבל שותפויות רבות יכולות להפוך את הדברים לקשים יותר ולבעייתיים יותר מאשר מועילים. והקפידו להקשיב כל הדרך עד לסוף הפרק של היום כי לינדזי הולכת לשתף אתכם בארבע השאלות שלה שהיא שואלת כל שותף לפני שהיא מתחייבת. רוב, משהו לפני שנביא את לינדזי?
Ross you
לא לא. רק שבימינו, אני חושב להתחיל בלאגן צדדי לגדל טווסים, ותכף תגלו למה.
דוד:
זה בדיוק נכון. אם אתה רוצה ללמוד קצת יותר על שיטת הקנייה והחזקה של טווס, אנחנו הולכים להיכנס לזה בקרוב.
Lindsey Duguet, ברוכים הבאים לפודקאסט BiggerPockets. מה שלומך היום?
לינדסי:
אני מצויין. מה לגביך?
דוד:
מְעוּלֶה. אני לא ממש יכול להגיד שאני כל כך טוב. ברור שאני מספר שתיים במשוואה הזו, אבל אני מסתדר די טוב, רוב, מה שלומך?
Ross you
אני מסתדר ממש טוב. אני מסתדר ממש טוב. יש לי 10,000 צעדים פנימה ואנחנו רק באמצע היום, אז אני מתכוון, יש עוד הרבה צעדים לבוא.
דוד:
אה, אתה לא הולך להפוך לאחד מהאנשים האלה, נכון, זה נחשב לאימון?
Ross you
אני עוקב אחרי זה הרבה. אני רק צריך לדעת.
דוד:
מעקב זה בסדר, אבל האם זה תחליף לאימון שלך?
Ross you
ובכן, זה עמוד עושר, אני אגיד לך את זה.
דוד:
אין שום דבר נגד אנשי Fitbit. אני פשוט לא אוהב שאנשים לא מתאמנים, אבל הם אומרים שהם עשו זאת על ידי ספירת הצעדים שלהם. צעדים לא רעים.
לינדסי:
הם קיבלו את המחאת המעגל הזה. כֵּן.
Ross you
אכן התאמנתי ב-5:40 בבוקר.
דוד:
כן, זה נחשב, נכון? אני לא יודע. אני לא מומחה כושר, ברור, אבל הליכה היא תנועה די יעילה שבני אדם די טובים לעשות. לעשות משהו קשה, אני חושב שזה נחשב לפעילות גופנית. אבל זה לא כאן ולא שם. אם כבר מדברים על דברים קשים, לינדזי, עשית הרבה דברים קשים ואתה בכושר כלכלי מאוד, בדומה לכושר הגופני של רוב, ואני נרגש להיכנס לסיפור שלך היום. קצת רקע לכל מי שמקשיב, 476 יחידות על פני 18 נכסים, ואתה תחצה את רף ה-500 תוך מספר שבועות בלבד. ברכות על זה. להחזיק אצבעות.
לינדסי:
זה נכון. זה נקודת ציון גדולה. כֵּן. כן, זה עדיין לא נסגר, אז.
דוד:
עכשיו חלק מהנכסים האלה הם שותפויות, וזה מדהים שאתה חושף את זה כי זה מאוד נפוץ בעולם הפודקאסט שאנשים טוענים שיש להם 7,000 יחידות, אבל הם באמת רק שותפים מוגבלים בהשקעות של אנשים אחרים. יש לך שילוב של יחידות, דופלקס, פורפלקס, טנפלקס, כל המתחמים, כולל רב משפחתי גדול עם 212 יחידות. אתה גר בפנסילבניה, שם אתה גם משקיע, כמו גם באינדיאנה, שיקגו ודרום קרוליינה, קנזס סיטי וספרינגפילד, מיזורי. יש לנו משקיע למרחקים ארוכים בבית כאן.
לינדסי:
אבל עדיין לא החוף המערבי. לא הגעתי לשם. אז זה הכל בחוף המזרחי.
דוד:
ואתה עשית את זה בחמש השנים האחרונות, אם 500 יחידות בחמש שנים נשמעות בלתי ניתנות להשגה, אני מבין את זה. אבל אנחנו הולכים להתמקד בימים הראשונים של ההשקעה של לינדזי ולפרט איך היא סללה את הדרך להגיע משם לכאן כדי שתוכלו גם אתם. ועובדה מהנה, לינדזי מגדלת טווסים.
לינדסי:
ימין. אני אדם משוגע. זה בטוח.
Ross you
האם אתה הבעלים שלהם או שאתה מגדל אותם? האם אתה מאמן אותם עבור אנשים אחרים?
לינדסי:
כן, הם לא עושים שום טריקים בשבילי, אבל גדלתי בחוות סוסים וגילוי נאות, עכשיו אני גר בשכונה. זה בקצה הרחוב ללא מוצא. תודה לאל שאין לנו עמלות HOA או שמא 100% הייתי נזרק מהבית. אבל לפני כמה שנים, התגעגעתי לכך שכמה מחבריי החיות הקטנים והכיפיים שלי ואחד הרופאים האחרים שאני עובד איתם אמר, היי, אתה רוצה לגדל או לנסות לבקוע כמה ביצי טווס? אמרתי, כן, בהחלט. זה נשמע פנטסטי. אז חמש שנים מאוחר יותר כאן אנחנו עושים את זה בכל קיץ. אז כן, השכנים שלי, אני בטוח שהם אוהבים לשמוע אותם ולראות אותם.
דוד:
הרגשת שחליסי ממשחקי הכס מחזיק את ביצי הטווס שלך?
לינדסי:
כן, לא יצאתי מאש, אז אני לא כזה מגניב.
דוד:
שום דבר כזה?
לינדסי:
'מס
דוד:
אבל האם היה לך את הרגע שבו התחשק לך, לליל כל הקדושים, אולי התחפשת ככה, יש לך שיער בלונדיני, החזקת את הביצים?
לינדסי:
לא, אבל אין לי עדיין תחפושת ליל כל הקדושים לאוקטובר, אז אני חושב שזה רעיון טוב.
דוד:
כן, אתה יכול לשנות את השם שלך באינסטגרם לפורץ שרשראות. לאם הכובשת של הטווסים, יש את התואר הארוך הזה.
לינדסי:
טווסים פסיביים, אני לא יודע, משהו שקשור להשקעות נדל"ן.
דוד:
לפני שנכנס לסיפור הרקע שלך, ספר לנו במשפט אחד קצר מה עובד עבורך בנדל"ן כרגע?
לינדסי:
חיתום שמרני הוא בהחלט מפתח עבורנו כרגע. הזמנים קצת שונים עכשיו מאשר כשהתחלנו לפני חמש שנים. זה קצת יותר קל והיה לך יותר חוצץ ממה שיש לך עכשיו.
דוד:
זו נקודה כל כך טובה. וזה משהו שלא מדברים עליו הרבה. זה לא, איך אני רוצה לנסח את זה? כשזה מגיע להשקעות נדל"ן, תמיד תהיה קצת אמנות למדע. אז בחמש השנים האחרונות של השקעה רב-משפחתית, בעצם כל סוג של נכסים שהתבססו על הלוואות מסחריות, יש נוסחה שבה אנחנו משתמשים והיא בעצם ה-NOI שלך ושילוב התעריף של שני הדברים האלה יוצרים ערך. ובכן, אף אחד לא ראה את שיעורי הריבית משולשים או כל כך מהר, ולכך יש השפעה עצומה על שיעור התקרה. וגם אם עשית הכל נכון כמפעיל, היית יכול להכפיל את ה-NOI שלך ועדיין היית יכול להיתקע כשהריבית הזו עולה.
ולמען ההגינות, אני לא יודע עד כמה אני מאשים כמה מהמפעילים האלה. הם עשו עבודה נהדרת והם עדיין נתקלו בבעיות כי כשהם צריכים למחזר את הנכס שלהם, זה לא נותן שירות חובות יותר בתעריפים של היום או כשהם הולכים למכור אותו למישהו אחר, יש פחות אנשים שרוצים לקנות אותו. אלה שהולכים לקנות אותו, הם לא יכולים לשלם כל כך הרבה בגלל בעיית התעריף הזו.
אז אני אומר את כל זה כדי לומר שחתום שמרני יכול להיות ניצחון. ואנשים רבים שלא קנו בחמש השנים האחרונות, הרגישו כאילו, הו אחי, לא לעשות מעשה. אני יודע את כל הדברים האלה, אבל אני פשוט עצבני. מה אם התעריפים יעלו? חלק מהאנשים האלה נראים די חכמים, ואלו שכן קנו בחמש השנים האחרונות כנראה מרגישים ממש טוב אם הם שילמו יותר כדי לקבל תעריף קבוע ל-10 שנים, לא את הבלונים לשלוש שנים שחלק מהאנשים הוציאו. אז אני מעריך אותך שאמרת שהחיתום השמרני עובד בשבילך עכשיו כי זה לא זוהר. אנחנו תמיד כאילו, מה רכשת? כמה יחידות קיבלת? הנה תמונה שלי חותם על המסמכים שלי באינסטגרם. כולם יכולים לראות את זה, נכון? אבל אתה לא רואה הרבה אנשים אומרים, הנה תמונה שלי מסתפרת על הנכס הזה, המחירים הרקיעו עלי שחקים.
לינדסי:
כן, אנחנו בהחלט לא סוגרים כמו שהיינו, אבל אלה שאנחנו, אנחנו מאוד בטוחים בעצמנו והפרות הקטנות שלהם, אז זה טוב.
דוד:
עכשיו, אחד הדברים שאני שומע הרבה מפעילים מולטי-משפחתיים אחרים, מפעילים מסחריים מדברים עליהם הוא שקשה מאוד למצוא את תזרים המזומנים עצמו. הם מתמקדים בתוספת ערך או גידול בשכר דירה. האם אתה מוצא משהו שאתה מרגיש כאילו מזומן זורם ממש מהשער בשנה הראשונה?
לינדסי:
אז כל מה שאנחנו קונים יש בו מידה של תזרים מזומנים, אלא אם כן אנחנו מקבלים כמה כאלה מחוץ לשוק שבהם יש שיפוצים מלאים שבהם... אנחנו יכולים לדבר על כמה מאלה שקנינו קודם, שבהם ממש גדל דשא. הסלון הקדמי וכל דבר כזה. אבל אנחנו באמת מנסים להשיג תזרים מזומנים מהיום הראשון עם עדיין יש לנו ערך מוסף שנוכל להיכנס ואז למחזר ועדיין להוציא את רוב הכסף שלנו, אם לא את כל הכסף.
דוד:
בסדר. ובכן, אלו חדשות טובות עבורך, רוב, כי יש לך את הדשא הזה גדל על ראשך. כנראה שהוא גדל ביותר מקומות מאשר רק מדשאות קדמיות.
לינדסי:
הו, אני עורך תספורות לכל המשפחה שלי, אז כן, אני יכול לבוא. אני אתן לך גם אחד.
Ross you
האם תהיה ב-BP Con? אני אחכה לחתוך אותו.
לינדסי:
לא, לא, אבל-
דוד:
אז לא רק שאתה ספר, אתה גם רופא, וזו לא הייתה הציפייה שהורייך היו ממך כשגדלת. מה הם אמרו כשאמרת להם שאתה רוצה להיות רופא?
לינדסי:
לכל דבר ועניין, אני לא צריך להיות רופא. אני בהחלט לא צריך להיות רופא שעוסק בהשקעות נדל"ן ובהחלט לא רופא שעוסק בהשקעות נדל"ן עם טווסים במוסך שלי. אבל גדלתי בעיירה קטנה מאוד. הייתי האדם הראשון בכל משפחתי שהלך לקולג'. אף אחד לא השקיע. ההורים שלי בהחלט חשבו שאני הולך להפסיד את כל הכסף שלי כשאמרתי לראשונה שאני הולך לעסוק בהשקעות נדל"ן. אז אמא שלי, היא מאוד שמחה שהלכתי לקולג'. אלוהים יברך אותה, אני כל כך אוהב אותה. אבל כשאמרתי, "היי, אני חושבת שאני רוצה ללכת להיות רופאה," היא אמרה, "זו הרבה עבודה. זה הרבה זמן. זה הרבה כסף. למה שלא תהיי אחות? בן דוד שלך הוא LPN. היא מרוויחה הרבה כסף".
בהחלט היה איזשהו הרתעה מבני משפחתי שלי להפוך לרופא. עדיין יש לי אחד מכרטיסי יום ההולדת שלי מאבא שלי. הוא איש של מעט מילים, אבל מה שהוא מדבר, אתה מקשיב לו, הוא מדבר רבות. ויש לי את זה במשרד שלי, והוא אמר, "אל תקשיב לשליליות. אתה יכול לעשות כל מה שאתה רוצה ותהיה טוב בזה". אז אני עדיין מסתכל על הציטוט הזה עד היום, אז הנחתי שיש לי את החוצפה, יש לי את הנחישות, אני יכול להיות רופא. אז הלכתי על זה.
דוד:
לא שאלת איפה זה כשהייתי בטרום רפואה ואמרת לי לא לעשות את זה?
לינדסי:
כֵּן.
דוד:
כֵּן. הייתה לי חוויה דומה. אבא שלי באמת אמר, אתה לא הולך להיות שוטר. לעולם לא תצליח. אתה לא מספיק קשוח. וזה מטורף. אני לא יודע מאיפה זה בא לעתים קרובות. אני יודע שלעיתים קרובות האנשים שהם לא אומרים לא מתכוונים להיות מייאשים ככל שהם יכולים להיות, וזה יכול להיות מסובך לפעמים הם מנסים להגן על אנשים מפני אשליה. יש כמה אנשים שיגידו, אני הולך להיות גארי ויינרצ'וק הבא, ומישהו צריך לשים אותם במקומם ולהגיד, לא, אתה לא. אתה אפילו לא יכול להחזיק בעבודה רגילה. אבל אז במקרים אחרים, יש אנשים בחיינו שמשמעותם, ובכן, זה יכול להיות מייאש. אז איך הכרת את לינדזי, למה אתה צריך להקשיב מאנשים אחרים ומתי אתה צריך להגיד, "לא, לא אכפת לי מה הם אומרים, אני הולך להתקדם?"
לינדסי:
כן, שאלה טובה. אני משגשג קצת על הנצחת הסיכויים, ואם מישהו אומר לי לא, אני לוקח את זה כאתגר, בין אם זה כנראה לא תוכל להפוך לרופא. ובכן, אני אוכיח שאתה טועה. זה היה אתגר ארוך של 11 שנים להגיע לנקודה הזו. אבל בדומה לנדל"ן, כשהתחלתי לראשונה, המתווך הראשון שדיברתי איתו אמר, אין לי זמן בשבילך. וזה היה אתגר גדול עבורי להמשיך הלאה ולהוכיח שגם הם טועים. אז אני אוהב אתגר טוב.
דוד:
כֵּן. אז אם כבר מדברים על אתגרים, מה היה החינוך שלך? היו לך אתגרים כשהיית ילד שגם אתה צריך להתגבר?
לינדסי:
כן, כמו שאמרתי, הייתי האדם הראשון שהלך לקולג' בכל המשפחה שלי. זה לא שהיינו עניים, אבל בהחלט חיינו יותר בהלך רוח של מחסור במקום בשפע. אף אחד לא לימד אותי על השקעה במניות או משהו אחר. לאמא שלי יש 30,000 דולר בכל קרן הפנסיה שלה כרגע. זה לא שגדלתי עם כפית כסף או משהו כזה. ציינתי שגדלתי בחוות סוסים. לא היו שכנים סביבי. באמת הייתי חבר של כל החיות וכל דבר כזה, אז קראתי הרבה. ברור שאני אוהב ללמוד, לא הייתי מבלה 11 שנים בהיותי רופא. אז כן, ביליתי הרבה זמן בקריאה ולמידה.
Ross you
בטח בטח. אז אני מתכוון, אתה ממשיך להיות רופא. זה הישג ענק, ברכות דרך אגב. וספרי לנו על מה זה עבד כרופא בימייך הראשונים.
לינדסי:
כן, אז זו דרך ארוכה. אתה הולך לקולג' לארבע שנים, לבית ספר לרפואה לארבע שנים, ואז תלוי לאיזו התמחות אתה רוצה ללכת, זה עוד שלוש עד שבע שנים של הכשרה והתמחות. אז כן, זה הרבה. כבר זמן רב ש. זה לא דבר קטן לרצות לעשות. אז בתושבות, אתה עובד 80 שעות בשבוע. זה ממוצע של שישים, שישים וחמישה אלף דולר למשכורת. אז כשאתה מפרק את זה, זה כמו 16 דולר לשעה כרופא. וההתמחות שלי היא רפואת חירום וטראומה. אני מוקף באנשים שלא חשבו שהם הולכים להגיע למיון. אתה אף פעם לא מתעורר במחשבה שאתה הולך להיות בתאונת דרכים, לקבל התקף לב או שבץ או משהו כזה. אז הבנתי, אוקיי, אם אני לא הולך לעבודה ומשקיע את השעות האלה, אני לא מקבל תשלום.
וכשהייתי בבית מגורים, לבעלי ולי נולד ילד ראשון, עכשיו הוא בן שש וחצי, אבל הבנו, בסדר, אנחנו צריכים לעשות משהו שבו אנחנו בטוחים יותר כלכלית ואם חלילה, אני לא כאן או משהו, עדיין יש לנו כסף במקום להסתמך רק על ה-W2 שלי, שבשבילו אני צריך להיות שם פיזית. אז התחלנו לבדוק, בסדר, מה אנחנו הולכים לעשות? איך אנחנו הולכים להרוויח קצת כסף מלבד העבודה שלי ב-W2?
Ross you
בטוח. כלומר, ברור שיש את התפיסה שנראה שהרופאים מצליחים. האם שישים וחמישה אלף דולר? האם יש איזשהו נקודה שבה זה אמור להיות יותר מזה? איך זה עובד אצל רופאים?
לינדסי:
מתי אתה הופך למשתתפים? אז ברגע שתסיימו את ההכשרה של שלוש עד שבע שנים, המשכורת שלכם אכן עולה בדרגות שונות בהתאם לסוג הרופא שאתם. אז יש אור בקצה המנהרה, אבל לרובנו יש חובות של מאות אלפי דולרים לבית הספר לרפואה כשאנחנו יוצאים. היו לי 230,000 דולר הלוואות לבית ספר לרפואה. זה לא נכס. זו אחריות גדולה. אז הרבה חוב לשלם גם.
Ross you
בטח בטח. בסדר. אז באיזה שלב זה היה איפה, איך, מתי ידעת שמשהו צריך להשתנות? כי ברור שאתה נכנס לתלם הזה, אתה כאילו, בסדר, יש לי את עבודת ה-W2 הזו. כל הזמן שלי נספג. אני צריך לשנות משהו. מה הייתה נקודת המפנה הזו עבורך?
לינדסי:
כן, בעלי ואני, התחלנו לבדוק מה אנחנו יכולים לעשות כדי להשקיע בהם. כל הרופאים שעבדתי סביבם הם מאוד כבדים במניות, אז התחלנו לבדוק את שוק המניות. זה לא ריגש אותנו במיוחד. ואז בעלי הקשיב לספר, אבא עשיר אבא עני, ספר שער עבור רבים מאיתנו, אני בטוח. והוא אמר, "היי, אני חושב שאתה צריך להקשיב לזה ולראות מה אתה חושב." ברגע שקראתי אותו, חשבתי, אוקיי, זהו. אנחנו צריכים לעשות השקעות נדל"ן. וזה היה שינוי בהלך הרוח ומלא הכוח קדימה.
Ross you
בסדר. וכך היה הניצוץ עבורך שהביא אותך למעשה לנדל"ן? או מתי בעצם הנדל"ן נכנס לתמונה?
לינדסי:
אז ברגע שקראתי את הספר, אמרתי, בסדר, אנחנו הולכים לעשות את זה. ורשמתי אותנו לקורס השקעות נדל"ן בן שלושה ימים. היה בזה טוב ורע. זה היה כמעט כמו מכירת כסאות בזמן שהם מפמפמים אותך ואז בסוף היה מבצע זה. אז היינו כאילו, בסדר, אנחנו הולכים להצטרף לקבוצה הזו תמורת $30,000, ואנחנו בהחלט... והחלק הזה לא היה שווה את זה. אז זו אולי לא הייתה ההתחלה הטובה ביותר לזה, אבל זה לימד אותנו על השקעות נדל"ן, מינוף, וזה הביא אותנו... ובכן, קודם כל, למדתי על BiggerPockets דרך זה. לא ידעתי מה זה עד לפני חמש שנים וחצי.
אני זוכר שעמדתי בתור לקפה ואחד מהחבר'ה האחרים אמר, "היי, שמעת על BiggerPockets?" הייתי כמו, "לא, מה זה?" אז למדנו על קבוצות השקעות מקומיות בנדל"ן, והלכתי לאחת מאלה עם בעלי כבר בחודש הבא, וכך למעשה קיבלנו את העסקה הראשונה שלנו. אז היה טוב שיצא מהקורס הראשון שלקחנו.
Ross you
בסדר. אז זה כאילו אתה הכל, אתה רוצה להיכנס לרכישת נכסים, להשקיע, האם זה יותר שאתה רוצה להיות מתווך? במה בדיוק רצית להתחיל כשהיית כאילו, בסדר, אני יודע שאני רוצה להיות בקריירה הזו?
לינדסי:
אז בדיוק כמו ברפואה, יש לנו את הפתגם הזה, אתה לא יודע מה אתה לא יודע. אז בהתחלה חשבתי שאני הולך להיות סיטונאי. הייתי כאילו, הו, בסדר. זה נשמע בסדר. אני יכול למצוא את הנכסים האלה ואז אני יכול למכור אותם למישהו אחר. לא חושב, בסדר, ובכן, זו לא באמת הכנסה פסיבית. זה לא משהו שאתה הולך להחזיק ועדיין לקבל ממנו תזרים מזומנים מדי חודש. אז במפגש המקומי הראשון שהלכנו אליו, היה בחור, אשתו היא רופאה, וזה הדהד אותי, ברור, והוא בזמנו החזיק 20 יחידות והוא אמר שהוא קיבל 20 יחידות בחמש שנים. לי זה נשמע בלתי מושג באותה תקופה. אני כאילו, וואו, 20 יחידות בחמש שנים אולי אני יכול להיות כמוהו. ובמפגש הבא שהלכנו אליו, הוא אמר, "היי, יש לי שני נכסים משפחתיים", וזה היה אזור בכיתה ד', שלא ידענו מה זה כיתה ד' או משהו באותו זמן, אבל הוא אמר, "נמאס לי משני הנכסים האלה. הם רחוקים מדי. הם היו במרחק שעה ממקום מגורינו".
אבל הוא אמר, "אני אתן אותם להצעה הגבוהה ביותר בחדר הזה, בעצם." אז בסופו של דבר אמרתי, "בסדר, אלה יהיו הנכסים הראשונים שלנו." אז השגנו אותם לעין בלתי נראית תמורת 2,500 דולר כל אחד. אז קיבלנו שני נכסים ב-5,000 דולר. הייתי כאילו, זהו. אני משקיע. הוא ניגש אליי הביתה, היה לנו חוזה נייר שחתמנו עליו. הוא כאילו, בסדר, פשוט לך לבית המשפט. זה הולך להיות המעשה שלך. הנה המפתחות. והוא יצא החוצה. אז אני זוכר שהיה לנו בקבוק שמפניה קורבל. בעלי ואני קפצנו ואנחנו כאילו, כן, אנחנו משקיעי נדל"ן. זה עוד לפני שהלכנו לראות את הנכסים.
דוד:
אני אמכור את זה להצעה הגבוהה ביותר בחדר.
לינדסי:
בחדר במפגש נדל"ן מקומי. כֵּן.
דוד:
זה מהלך מטורף מצידם.
לינדסי:
כן, זה יצר קצת FOMO בחדר.
דוד:
100%. וכמובן, אתה מכוון לאנשים שלא יודעים כלום על השקעות, אז-
לינדסי:
זה נכון.
דוד:
... אתה שומע את כל השאר מדברים על סיפורי ההצלחה של השקעות נדל"ן. אתה מניח שלהיות משקיע זה דבר טוב. אתה לא חושב על מה שאתה קונה בפועל. האם תוכל לתאר מהי שכונה ד' עבור המאזינים?
לינדסי:
כֵּן. אז שיעור D הוא המקום שבו אתה לא רוצה לקנות. זה אזורי הפשע. זה לא היה הנכס שלמרבה האירוניה צמח דשא בסלון הקדמי, אבל כן היו בו פולשים שמצאנו כשסוף סוף פתחנו את הדלתות. אז נוטים להיות כמה סמים, שיעור פשיעה גבוה באזורים האלה לעומת מעמד C, שיש לנו כמה אזורים בכיתה C קצת יותר טובים, יותר מעמד עובדים. אתה רוצה למצוא את הנכס B או C בשכונה מסוג A באופן אידיאלי. אז כיתה א' היא החינוך הטוב מאוד, המדשאות הקדמיות המטופחות בצורה מושלמת וכל דבר כזה, אבל אולי נוטות להיות פחות ערך מוסף. אז אלה היו באזורים רעים מאוד.
Ross you
כֵּן. בסדר. אז אתה מבשר כאן קצת. אתה קונה שני נכסים ב-$2,500 כל אחד.
לינדסי:
כֵּן. 5,000 סך הכל עבור שני נכסים.
Ross you
ואז הם העריכו מאוד וסיפקו תזרים מזומנים מטורף, נכון?
לינדסי:
אה, כן, נכנסנו פנימה. הם היו מושלמים. לא היינו צריכים לעשות שום גמילה. בכלל לא. אז כן, נכנסנו. קודם כל, לא שאלנו כי שוב, אתה לא יודע מה אתה לא יודע. והוא התרשל לתת לנו גילוי מלא שהוא מפגר בהרבה מסים. באחד הבתים היו פולשים שהוא ניסה להסיר. אז הוא חתך את כל הצינורות וזה לא הרתיע אותם להפסיק לגור שם. אז כשנכנסנו, היו בקבוקי שתן בכל הבית. זה היה בלגן, בלשון המעטה.
דוד:
תן לי לשאול אותך שאלה. במבט לאחור, כמה הוא היה צריך לשלם לך כדי להשתלט על אלה כדי שזה יהיה שווה את זה?
לינדסי:
כן, זה היה קשה לדעת מה אנחנו יודעים עכשיו. כֵּן.
דוד:
אבל אני מתכוון, האם היה מספר, כמו מאה אלף היה שווה את זה או 500 אלף?
לינדסי:
מאה אלף. כן, הייתי לוקח אותם במאה אלף.
דוד:
כֵּן. וזה פשוט דבר שאף פעם לא מדברים עליו, נכון? קנית עבודה בעצם.
לינדסי:
כֵּן. הו כן. קנינו עבודה. למדנו הרבה. חיפשנו בגוגל קבלנים מקומיים ומצאנו בחור ושילמנו לו מראש. אז זה היה דבר נבון לעשות ללא חוזה. אז כן, הרבה דברים טובים. עדיין יש לו-
דוד:
כל טעות שעשינו בהתחלה. פגע בך באותה עסקה.
לינדסי:
כל כך הרבה טעויות.
Ross you
אוקיי, אז למדת כמה לקחים כאן. אמרת שאתה לא יודע מה שאתה לא יודע. מה היית אומר שחלק מהשאלות היו צריכות להיות? מה היו כמה מהשאלות שהיית רוצה שהיית יכול לחזור ולשאול כדי לעזור להימנע מכך?
לינדסי:
כן, אני חושב ששאלנו אפס שאלות בעצם, מלבד איפה הנכסים?
Ross you
אז באמת סתם שאלה?
לינדסי:
אז כל שאלה להתחיל. אבל כן, אני מתכוון שאני בהחלט רוצה לשאול, האם יש לך כרגע מישהו שם? מה הם דמי השכירות, כל הדברים שאתה צריך לחתום עליהם, נכון? מה הארנונה? מה הביטוח שאתה משלם עליו? האם אתה מעודכן במיסים? אז כל השאלות.
Ross you
בטוח. תן לי לשאול אותך את זה. באותו רגע בדיוק, אתה קונה את הבתים האלה, מה חשבת שהולך לקרות? חשבתם, הו, אני הולך לקנות את הבתים האלה, אני הולך להשכיר אותם ואני הולך לתזרים מזומנים? או שזה היה בערך כמו, כן, בוא נקנה את זה וכן, אני יודע שנדל"ן זה טוב, בוא נבין את זה. מה היה הלך הרוח בפועל שם?
לינדסי:
הלך הרוח שלנו היה לדעת שזה הולך להיות כמה תכונות למידה. כלומר, 5,000 דולר זה לא כלום, אבל זה לא ענק. זה לא התכוון לשבור את חשבון הבנק שלנו באותו זמן. אז לקחנו אותם כהזדמנויות למידה. למדנו יותר ממה שחשבנו שנצטרך, אבל קנינו אותם. בסופו של דבר תיקנו אותם. עשינו הרבה מהעבודה בעצמנו. בעלי מצרפת, הוא עבר לארה"ב לפני 13 שנים, ואני מתבדח שכשהוא עבר לכאן, הוא היה הצרפתי המפואר שלא הצליח אפילו להחליף נורה, ועכשיו המסכן יודע לשקם הכל. הוא שינה קו ביוב שלם באחד מהנכסים הללו. אז בסופו של דבר שיקמנו אותם. עשינו כאן את שיטת BRRRR, אם מישהו שמע על זה, דיוויד גרין.
והוצאנו, אה כן, יותר מ-100% מהכסף שלנו על הנכס. אז היו בבעלותנו אותם במשך חמש שנים. למעשה, רק מכרנו אותם לפני שישה חודשים. אז קנינו אותם ב-2,500 דולר כל אחד. ביחידה האחת הכנסנו 15,000 דולר, וביחידה השנייה הכנסנו 20,000 דולר כי הם היו בלגן מוחלט, אבל בסופו של דבר מכרנו אותם ב-60,000 ו-70,000 דולר כל אחד באביב.
דוד:
כמו גם חלקים מהנשמה שלך.
לינדסי:
חלקים ממנו, כן. אבל לעולם לא נוכל לקבל חלק מזה בחזרה. עברתי מסמר דרך הברך כשהורדתי את השטיח מהמדרגות בנכס האחד, בניסיון ללמוד איך לעשות [לא נשמע 00:22:52].
Ross you
כשמכרת את הנכס הזה, בטח היה איזה היבט של כאילו, וואו, אני באמת משחרר את הסט הראשון של זיכרונות רעים שלי שעיצבו את מי שאני היום או היית כמוך, לעזאזל כן, תוציא את הדברים האלה כאן?
לינדסי:
כן, זה היה שילוב של שניהם כי למרות שהיתה לנו התחלה ממש קשה ברגע שהם עברו שיקום ובסופו של דבר קיבלנו כמה דיירים טובים לשם, הם זרמו 400 עד 500 דולר ליחידה, וקנינו דופלקס ב- עיר חודש אחרי שקיבלנו את הראשון. אז באמת שיקםנו ארבעה בו זמנית. אבל כולם זרמו טוב מאוד למרות היותם בשכונה גרועה.
Ross you
כֵּן. אני תמיד אוהב לשאול את זה רק מתוך סקרנות, אם אתה יכול לחזור לד"ר דוג'ה הצעיר יותר, האם אתה רוצה שהיית יכול להימנע מהבתים האלה או שאתה שמח שעברת את המסע הזה, כי ברור שהמשכת ל לעשות דבר די מדהים עם תיק העבודות שלך?
לינדסי:
כן, אני צוחק על כמה הם גרועים, אבל למדנו הרבה ואני לא חושב שהיו לנו קצת את אותם חוצפה ונחישות אם לא היינו עוברים את כל המוקשים והצרות שהיו לנו עם אלה נכסים ראשונים. ואנחנו יכולים לעזור להדריך גם אנשים אחרים. כלומר, אנשים, הם יודעים כמה הם גרועים. הם ראו את התמונות במדיה החברתית שלי והכל, אז הם כאילו, היי, ראיתי את הנכסים הרעים שלך. איך התגברת על זה? אז למדנו הרבה ואנחנו יכולים ללמד עכשיו מה לא לעשות.
Ross you
בסדר. אז אתה קונה את הנכסים האלה, מכרת אותם או שיש שם קצת רזולוציה. איך הגדלת משם?
לינדסי:
כֵּן. אז היו לנו את הארבעה הראשונים שרכשנו. בסופו של דבר עשינו את ה-BRRRR המלא על אלה. אחר כך התחלתי לעשות כמה קמפיינים של דיוור ישיר, אז מכתבים בכתב יד, מעטפות בכתב יד, שליחת אותם, והיו לנו כמה אנשים שיחזרו מהם. בסופו של דבר קיבלנו עוד כמה משפחות בודדות, ב' פלוס שכונות מינוס באגם ממש קרוב אלינו. עדיין יש לנו את כל הנכסים האלה. קיבלנו ארבע יחידות מאחד הקמפיינים מחוץ לשוק ממוכר בניו יורק, ואתה חושב שהיינו לומדים את הלקח הזה, אבל קנינו גם את המראה הזה שלא נראה, וזה היה הדשא בסלון. בסופו של דבר נכנסנו. קיבלנו את זה תמורת 20,000 דולר, בניין גדול מאוד. הם קצת יותר מ-1,100 רגל מרובע ליחידה. אז אלה היו גמילה מלאה. בסופו של דבר משכנו 126% מההון שלנו גם על הנכס הזה. אז עוד תמורה אינסופית מושלמת BRRRR על זה.
ואז בסופו של דבר קיבלנו את ה-10 יחידות שלנו שזו הייתה העסקה השביעית שלנו, רק בין בעלי ואני. אז עשינו הכל בעצמנו. עבדתי במשמרות נוספות בבית החולים, הלכתי לאור ירח כדי לממן את הנכסים, קניתי להם מזומן או 75% LTV מסורתיים מבנקים מקומיים שבהם השתמשנו והתחלתי ליצור איתם קשרים טובים. אבל אז כל נכס שקנינו, נגמר לנו ההון. אז במקום לשלם לקבלן בפועל שיעשה את זה מהר, בעלי למד לאורך הדרך ועשה הרבה מהשיקום האלה בעצמו. הוא גם ניהל את הדיירים והנכסים והכל. שום דבר מכל זה לא היה פסיבי כמו שחשבנו שזה הולך להיות כשהתערבנו לראשונה, אז באמת הגענו למכסה שבו אנחנו כאילו, בסדר, זו עבודה אחרת, אנחנו לא מתקדמים כמו שאנחנו רוצים, והמשאבים שלנו מופקים כאן כשהגענו ל-22 יחידות.
דוד:
הכנסה פסיבית היא אחת ההצהרות השיווקיות הגדולות ביותר אי פעם בעולם. רק שכל דבר יהיה פסיבי. איך אנשים הצליחו לרמות אחרים לחשוב שאתה תקנה נדל"ן ולעולם לא תיגע בו שוב כששום דבר אחר בחיים לא עובד ככה. האם אי פעם פגשת זוג נשוי כאילו, עבדתי קשה מאוד כדי להשיג את אשתי ואז התחתנתי איתה ומעולם לא הייתי צריך לעשות שום דבר שוב. היא פשוט אוהבת אותי כל יום, וזו אהבה פסיבית בשלב זה. זה כמו-
לינדסי:
בעלי בהחלט לא יסכים עם האמירה הזו.
דוד:
ואין כושר פסיבי. זה פשוט מצחיק איך עשינו את זה. עכשיו, לינדזי, קראת בבירור את ה-BRRRR. אתה מבין את האסטרטגיה הזו. אני סקרן אם אתם קראתם פעם השקעות נדל"ן למרחקים ארוכים?
לינדסי:
כן כן. זה היה ספר שמע בהתחלה שהאזנו לו. שוב, אני לומד טוב. בשנה הראשונה שהתחלנו להשקיע, ממש הקשבתי וקראתי למעלה מ-100 ספרים שונים. לא רק נדל"ן, אלא חשיבה והכל. אז כן.
דוד:
אז עם העקרונות בספר ההוא, האם משהו שדילג עליו כשקניתם בית בלי לראות דשא היה שם, או שעדיין לא קראתם אותו?
לינדסי:
כנראה עברנו את זה בחצי השנה. היינו כבר שמונה יחידות טובות בעומק ובתהליך גמילה בשלב זה. אבל גם לנו זה נשמע כמו, משחק מילים, רעיון למרחקים ארוכים. בהתחלה. אמנם רצינו נכסים שיכולנו להרגיש ולראות ולנסוע בהם בהתחלה, אבל זה התיישן אחרי שהגענו ל-22 יחידות, ואז התחלנו לחפש שותפויות באנשים אחרים.
דוד:
אבל פשוט לא קיבלת סרטון שמראה מה מצב הנכס, נכון?
לינדסי:
'מס
דוד:
כי יש דרך להשקיע מראה בלתי נראה. אני עושה את זה כל הזמן, אבל מישהו צריך לראות שזה לא חייב להיות אנחנו, נכון? אז זה עוד שיעור למידה.
לינדסי:
יש לנו עסקאות JV שבהן כף רגלנו לא דרכה בנכסים, אבל אנחנו הבעלים שלהם. אנחנו שותפים. אנחנו מאוד פעילים בעסקאות JV. אבל כן, כף רגלנו לא דרכה בהם פיזית.
דוד:
גם אני. יש לי המון נכסים שמעולם לא הייתי בהם, לא ראיתי קודם, אבל מישהו עשה, נכון? מישהו עבר, צילם סרטון, עדיין נעשתה בדיקת נאותות.
לינדסי:
בין אם זה שותף למגפיים על הקרקע או כן, מתווך אחר או משהו. כֵּן. בְּדִיוּק.
דוד:
אז זו חוויה לימודית. גם מזה למדת. ואם כבר מדברים על למידה, אני מבין שיש שיטה שלמדת בהתמחות הרפואית שלך שעזרה לך לשפר את המהירות שבה למדת. אתה יכול לספר לנו על זה?
לינדסי:
לראות אחד, לעשות אחד, ללמד אחד, זה האחד שאתה מדבר עליו. כֵּן. כֵּן. אז ברפואה, יש לנו את הפתגם הזה, אז תגיד שאתה הולך ללמוד איך לעשות אינטובציה. אתה רואה מישהו עושה את זה, ואז אתה עושה אחד בעצמך, והיי, עכשיו אתה מומחה אחרי אחד, אז עכשיו אתה יכול ללמד אחד. זאת אומרת, אנחנו בהחלט עושים את זה ברפואה, אבל זה ישים גם להשקעות בנדל"ן, וזה הכל על תהליכי למידה ושכלולם כדי להפעיל שיטה. אז אני מתכוון, בדיוק כמו ה-BRRR המשפחתיים היחידים שעשינו, בהתחלה קראנו על זה, צפינו בכמה פודקאסטים, הקשבנו לפודקאסטים על זה, דיברנו עם כמה מהמשקיעים האחרים. עשינו אחד בעצמנו, כמה מהם, ועכשיו אנחנו מדריכים אנשים ומלמדים אותם גם על זה.
Ross you
עכשיו אני קצת עצבני לעבור אינטובציה בידיעה שייתכן שהרופא עשה זאת רק פעם אחת.
לינדסי:
לא בכל הליך, אבל כן.
Ross you
אז אמרת שהעסקה השביעית שלך הייתה באמת נקודת מפנה גדולה לקריירה שלך. אתה יכול לספר לנו על העסקה הזו?
לינדסי:
כֵּן. הו אלוהים, אני אוהב את העסקה הזו. אנחנו עדיין הבעלים של הנכס הזה. אז זה היה מסע דיוור ישיר.
Ross you
מה זה אומר עבור-
לינדסי:
הו כן. אנו משתמשים בתוכנה, היא נקראת RE Property Finder. ניתן לחפש כל מספר יחידות, כל כמות הון עצמי בנכס. ובאותו זמן, היינו מכוונים לבעלי סוגי האמא והפופ. הקריטריונים שלי באותה תקופה היו בבעלות 20 שנה. היה להם 100% הון עצמי, אז לא הייתה להם הלוואה בבנק, וקיווינו שהאנשים האלה לא מנהלים את זה כמו עסק כמו שצריך, ואלה הנכסים שבסופו של דבר קנינו. אז קנינו את זה, זה היה 10 יחידות, שמונה מהן היו מושכרות בזמנו, אבל הן היו מושכרות באופן משמעותי. שכר הדירה הממוצע באותו אזור באותה תקופה היה כ-850 דולר. הוא השכיר אותם תמורת 500, 525. הוא היה בבעלותו במשך 25 שנה. זה היה מטופח, אבל זה היה מאוד מאוד מיושן.
ואז שתיים מהיחידות בחלק האחורי בתחתית, הן בעצם רק שימשו כאחסון. הם לא היו ראויים למגורים. אז ניהלנו משא ומתן על זה עד ל-250,000 דולר ואז הבנק מימן את כל הלוואת הבנייה של שתי היחידות מאחור. למדנו הרבה גם עם הנכס הזה. בעלי למד בזה שג'וקים יכולים לעוף ושאריחי תקרה יכולים להכיל גם 13 זוגות תחתונים מלוכלכים. זה נפל לו בראש כשעשה את אחד מהשיקום בנכסים. אני לא יודע מה הדייר הזה חשב, אבל בסופו של דבר שיקםנו את היחידות. כעת אנו מקבלים בין 1,000 ליחידה ל-1,200 דולר ליחידה. אז הכפלנו את שכר הדירה. זה הוערך בקצת פחות מ-800,000 דולר כאשר ביצענו את המימון שלנו באוגוסט האחרון בנכס הזה, והוצאנו 275% מהכסף שלנו ואחרי ה-Refi, אנחנו עדיין מקבלים בין חמש לחמש וחמישים לתזרים מזומנים ליחידה.
דוד:
אז אלה עקרונות ה-BRRRR האלה שאתה משתמש בהם. אתה פשוט עושה את זה בשטח המסחרי, לא במגורים. ואני אבהיר מה זה. כשאתה BRRRR בעצם את היסודות כאן, אתה מנסה לקנות את זה מתחת לשווי השוק? אתה מנסה לתת לזה ערך מוסף. לאחר שעשית את זה או שילוב של שני אלה, אתה הולך למחזר. כעת, אנו מתארים זאת בדרך כלל ממסגרת מגורים שבה הדרך שבה אתה מוסיף לה ערך היא על ידי הגדלת ההשוואה שלה למתחם טוב יותר. אתה מחפש נכס למגורים ששווה יותר, או שאתה משנה את תוכנית הקומה, את השטח או את מצב הנכס כך שיתאים לנכס, כי ככה מעריכים נדל"ן למגורים. זה בעצם די טיפשי איך זה עובד. זה כמו, ובכן, מה בני הזוג ג'ונס משלמים עבור הבית שלהם? בסדר, אני אשלם את זה. זה לא הגיוני אובייקטיבי.
נדל"ן מסחרי הגיוני הרבה יותר מנקודת מבט פיננסית. מה מייצר הנכס? כמה אני יכול לצפות להרוויח מנכס זה אם אקנה אותו? אז מה שאתה עושה זה שאתה קונה נכסים מתחת לשווי השוק כי הם מופעלים בצורה לא יעילה. דמי השכירות נמוכים מדי, ההוצאות גבוהות מדי, אולי יש דחיית תחזוקה ולכן הבעלים כאילו, ובכן, בואו לא נעלה עליהם את השכירות כי אז אני אצטרך ללכת לתקן משהו. ואתה מוסיף לזה ערך על ידי תיקון הדברים האלה, אתה משפר את ההכנסה שלך ואתה מפחית הוצאות, מה שמשפר את ה-NOI.
עכשיו יש לך נכס ששווה יותר והיי, לפעמים אתה תופס קצת רוח גב. לפעמים הריבית יורדת, שיעורי המכסים יורדים, הנכס הופך שווה יותר. בדיוק כמו במרחב המגורים, הערכים עלו ככל שהדפיסנו הרבה כסף, וכך זה הקל על משיכת הכסף שלך מתוך BRRRR. אותו דבר קרה במרחב המסחרי. זה פשוט כמו נדל"ן למגורים. אתה פשוט מושך במנופים מעט שונים כי הערך של נדל"ן מסחרי שונה.
לינדסי:
זה בדיוק נכון. כֵּן. יישמנו את מה שעשינו עם המשפחות היחידות והדופלקס, ולקחנו את זה ליחידה 10 המסחרית, וזה עבד נפלא.
Ross you
נו. זה מדהים. אני רוצה לחזור קצת אחורה כי אמרת שקיבלת 275% מהכסף שלך בחזרה. איך זה הרגיש לעזאזל? זה מטורף.
לינדסי:
אני זוכרת את היום שקיבלנו את צ'ק ה-Refi שלנו וישבתי במשאית של בעלי, שהעסק משלם עליה. זה עוד דבר נהדר לגבי השקעות נדל"ן, הוצאות עסקיות. ואני זוכר שישבתי שם במשאית שלו ובכיתי כי צ'ק המימון היה 301,000 דולר והמחאות מימון לא מחויבים במס, וממש פשוט בכיתי במשאית וחשבתי, אלוהים אדירים, זה יותר כסף ממה שהרווחתי לראות אלפי מטופלים. בשנה האחרונה בעבודה שלי ב-W2, וכבר התעסקנו מאוד במשחק הנדל"ן, אבל זה היה הרגע שבו באמת הבנתי שאנחנו יכולים לעשות את זה כקריירה וזה יכול להחליף לחלוטין את המשכורת שלי ואת מה שאנחנו עושים.
Ross you
זה כל כך מטורף. וואו. אני רוצה אחד מאלה. תן לי אחד כזה. אז העסקה הזו הייתה גם נקודת מפנה בדרך אחרת כפי שאני מבין אותה. ספר לנו על ההיתקעות ואיך הצלחת להתנתק.
לינדסי:
כן, אז כמו שאמרתי, זו הייתה העסקה השביעית שלנו, רק בעלי ואני, וזה לקח אותנו ל-22 יחידות, אבל זו הייתה עבודה במשרה מלאה. זאת אומרת, עדיין עבדתי יותר ממשרה מלאה בבית החולים עם המשמרות לאור הירח כדי לממן את העסקאות האלה. בעלי עשה שיקום, הוא עסק בניהול הנכסים, הוא עסק בניהול הדיירים, הכל. והבנו שאנחנו מתקדמים, אבל לא מהר כמו שרצינו. והתיישבנו, אנחנו כאילו, בסדר, מה אנחנו הולכים לעשות? האם אנחנו רוצים להמשיך לעשות את זה ככה? או מה אנחנו יכולים לעשות אחרת כדי להקל על עצמנו ולהמשיך להגדיל את התיק שלנו ולא להישרף? אז החלטנו, בסדר, אנחנו צריכים למנף יותר, אבל בזמן הזה אנחנו צריכים למנף את הכסף של אחרים וגם את הידע והזמן של אחרים, כי הזמן שלי בעצם היה מרבי. אני לא יכול לעשות שניים ממני כמה שהייתי רוצה. אז החלטנו שאנחנו צריכים להתחיל להסתכל על כמה שותפויות ולעבוד עם אנשים אחרים.
Ross you
זה מדהים. אז ספר לנו קצת יותר על, אמרת, בזמן הזה אתה סוג של נכסים נוספים, אתה במצב קנה מידה, אבל האם אתה מנסה להבין מה הצעד הבא מכאן? ובכן, לאן הפנית את הפינה בדיוק?
לינדסי:
כֵּן. אז התחלנו לחזור לכמה מפגשים. התחלנו להסתכל יותר על שותפויות, והצטרפנו לקבוצת מוח, וזו באמת הייתה נקודת מפנה ענקית ופיסת מינוף גם עבורנו. טונות של מוחות בחוץ. ברור שהרבה בחינם, הרבה כאלה התמקדו רק בהשכרות לטווח קצר, רק בנכס מסחרי. הצטרפנו, זה נקרא Make It Happen Mastermind, ויש לנו שיחות קבוצתיות שבועיות, לפעמים חודשיות, הרבה אחריות, ויצרנו שותפויות עם אנשים אחרים בקבוצה הזו, וכך התחלנו להגדיל את עסקאות JV, ברור שאנחנו עדיין מאוד פעילים בו, כמו גם רופאי משפחה בכמה עסקאות סינדיקציה.
Ross you
אז זה מעניין כי ציינת בתחילת זה, קנית קורס או נרשמת לקורס, זה היה ממש יקר, לא היה מנצח במיוחד בשבילך. עכשיו אתה בסופו של דבר הולך ואתה מצטרף למוח. האם היה הבדל באשר למה אחד היה הרבה יותר מרכזי עבורך בפעם השנייה? האם זה האנשים, הקשרים?
לינדסי:
כֵּן. בדקנו זוג וזה פשוט הרגיש נכון, האווירה של האנשים. ראיינו קבוצות שונות כדי לראות עם איזו מהן אנחנו הולכים להתרגש. זה במיוחד התמקד באנשים בקבוצה, האם יש להם אתיקה טובה כמו גם לעשות עסקאות ביחד. וזה מה שרצינו לעשות. לא רצינו להתמקד רק במרכיב החינוך. רצינו להרחיב עם כמה מאפיינים נוספים.
Ross you
רצית לעשות.
לינדסי:
כן, רצינו לא רק ללמוד, מה שברור שאנחנו עדיין לומדים כל הזמן, אבל כן.
Ross you
אז אני די סקרן כאן כי אני צריך לדמיין, במיוחד בתחילת הקריירה שלך כרופא שאתה מקבל המון שיחות, אתה בשירות כרופא, אתה מצנן אנשים פעם ראשונה, אולי, פעם שנייה. במקביל, אתה גם מנהל את תיק הנדל"ן שלך. האם היה פעם רגע שבו אתה מקבל כמות מטורפת של שיחות דיירים במהלך יום העבודה?
לינדסי:
כן, זה ממש קשה לעשות החייאה ולקבל שיחת שירותים בו-זמנית מדייר. כן, אני מתכוון, למזלי בעלי התמודד עם הרבה מזה. יש לו את הביפר, אני צריך לומר, עבור הדיירים, ולי יש את הביפר עבור החולים. אבל כן, אני מתכוון שזה קשה להסתדר כי באותו זמן כשהגענו לתקרה של 22 יחידות, היו לנו גם שני ילדים קטנים מאוד בבית. היו שניים, תינוק ופעוט, אז היה לי גם היבט האמא וההיבט המשפחתי. אז זה היה הרבה כדי לאזן. אז הם קטנטנים.
Ross you
כֵּן. אמרת שהם שלושה ומה היה השני?
לינדסי:
אני חושב שהיא הייתה בת שנה וחצי באותה תקופה. הזמן עף עכשיו כי כרגע הם בני שש וחצי. הבת שלי רק מלאה חמש ביום חמישי האחרון, והבן שלנו בן 22 חודשים, הבן השני שלנו.
Ross you
תקשיב, היי, יש לי ילד בן שנתיים ושלוש עכשיו. קודם כל, זה פער גילאים קשה, אבל שנית, להיות בעיצומה של קריירת הנדל"ן שלך זה מטורף לחלוטין. האם הם הגיעו איתך לאתרי עבודה? האם הם היו האנשים השימושיים המאולתרים שלך? איך זה היה ללהטט עם כל זה?
לינדסי:
כן, בן השש וחצי שלנו עכשיו, הוא ממש אוהב את זה. הוא אומר, הבתים שלי כאשר נעבור על פני כמה מהמקומיים. והוא הרים רבע לפני כמה חודשים, הוא אמר, אתה צריך כסף כדי להרוויח כסף. אז הוא בהחלט מקשיב לכמה מהדברים שאנחנו אומרים על השקעות.
דוד:
אז הגעת לנקודה שבה אתה מזהה, בסדר, אנחנו צריכים קצת תמיכה. אנחנו לא יכולים להמשיך בקצב שאנחנו הולכים, יש לנו ילדים, יש לנו עבודות, הנכסים האלה שקנינו. עשית ממש טוב, עכשיו, מהצד השני של זה זה בגלל שהשקעת הרבה מאמץ באלה. משכת 275% מההון העצמי שלך בגלל שהיית ממוקד יתר על המידה בשינוי הדברים האלה. זה לא פסיבי, זה פסיבי. זה פחות פסיבי מהצורך להיות רופא, אבל זה עדיין לא לגמרי פסיבי.
ברגע שזיהית ששותפות היא הדרך שבה אתה הולך ללכת, מהן השאלות שהעלת בהן אתה ממליץ לאנשים לשאול שותף פוטנציאלי שיבדוק אותם?
לינדסי:
אז שאלה אחת שאני תמיד שואל אנשים אחרים, במיוחד כשאנחנו עושים כמה מעסקאות הסינדיקציה הגדולות האלה, היא אילו עוד עסקאות מחזור מלא עשית? זה דבר אחד לומר, סגרתי X כמות של נכסים, אבל אם סגרת חבורה שלמה מהם בשנה האחרונה, אבל אתה מנהל אותם בצורה גרועה, זה לא משנה. כל אחד יכול לקחת הרבה מאוד ולהפעיל אותו לאדמה אם אתה לא מנהל אותו כמו שצריך. אז אני אוהב לראות מה השותפים האחרים עשו מחזור מלא ומחזור מלא כדי לוודא שהם יכולים להיות מפעילים טובים. אז זו שאלה גדולה מספר אחת שאני מחפש בשותפים אחרים.
דוד:
ולמה חשוב לראות מחזור מלא?
לינדסי:
אז בדיוק כמו ברפואה, אם אתה נכנס לבית הספר לרפואה, כן, זה הישג גדול לומר, בסדר, אני בבית הספר לרפואה כדי להפוך לרופא, אבל זה לא אומר שאתה עדיין רופא. עדיין יש לך עוד ארבע שנים בבית ספר לרפואה והתמחות. יש הרבה הזדמנויות להיכשל עד שאתה באמת יכול להיות רופא מטפל בעצמך. זה אותו דבר כמו נדל"ן. זה שאתה קונה את הנכס לא אומר שהוא הולך להצליח. אז מחזור מלא אומר שקנית אותו, ניהלתם אותו היטב, ושיחזרתם אותו היטב, או שמכרתם אותו בהצלחה ולא במכירה כמו בעיקול. לא הפעלת את זה טוב אם זה קרה.
דוד:
וזה רק בגלל שאתה לא רוצה שהשותף שלך יתקע על משהו שאין לו ניסיון איתו.
לינדסי:
נכון. כֵּן. כֵּן. וחלק מהצוותים שהגיעו אלי כדי לראות אם אני רוצה להצטרף, כולם היו צוותים חדשים לגמרי. לא היה להם שום ניסיון. וגם סינדיקציה היא קצת מילה גסה כרגע, כי יש הרבה אנשים עם חובות גשר שנקלעים לצרות כלכליות עכשיו. וכמובן, אלה הגדולים שאתה רואה עליהם בחדשות, וכולם חושבים שרב משפחתי זה רע עכשיו.
דוד:
נקודה טובה. בסדר. מה הדבר הבא שתבקש ממישהו שיבדוק אותו?
לינדסי:
אני אוהב לראות האם הם משולבים אנכית בחברה שלהם? וזה לא משהו שפורץ עסקאות עבורי, אלא במיוחד חלק מהעסקאות הגדולות יותר שאנו עושים, אם יש להם בהצלחה חברת ניהול נכסים משלהם שיכולה לחסוך הרבה הוצאות. אחד הנכסים שלנו בדרום קרולינה, הוא בן 110 יחידות, שילבנו אנכית הקיץ, והוצאות התפעול ירדו באופן משמעותי, מה שאומר שגם ה-NOI שלנו עלה מאוד. ו-
Ross you
אתה יכול רק להסביר בקצרה כן, מה המשמעות של אינטגרציה אנכית?
לינדסי:
כן, אז יש לנו חברת ניהול נכסים משלנו בבניין ולא משתמשים בחברת ניהול נכסים שלישית ועושים את זה בכמה מהנכסים שבבעלותנו.
Ross you
בסדר, תמשיך.
לינדסי:
אז זה משהו שאני אוהב לראות, אבל זה בהחלט לא הכרחי.
Ross you
ומה השאלה הבאה שתשאלו?
לינדסי:
כן, אז עוד אחד מבקש את פרטי החיתום שלו. חיתום הוא בעיני אחד הדברים הכי חשובים, כנראה, שצריכים להיות לך בעסקת נדל"ן מוצלחת. כל אחד יכול לגרום למספרים להיראות טוב על הנייר, אבל זה לא אומר שהם מדויקים. אני לא יכול להגיד לך כמה פעמים אנשים אחרים באו והציגו לי עסקה שאמרו, היי, אתה רוצה לעשות JV? האם אתה רוצה להיות שותף? האם אתה רוצה להשקיע חלק מהכסף שלך בזה? זו עסקה מצוינת. מכפיל ההון, אתה הולך להכפיל את הכסף שלך בחמש שנים. אז אני תמיד אומר, בסדר, תראה לי את החיתום. ובעלי, הוא מהנדס מכונות ברקע, אז הוא מאוד מאוד מטופש בחיתום. והוא יתחיל לעבור על זה והוא יסתכל למעלה ויראה, בסדר, המסים שלך לא רשומים כמו שצריך.
הוא מדבר עם סוכן הביטוח שלנו והם לא העריכו את הביטוח ב-10,000, 20,000 דולר בחלק מהמקרים בחלק מהנכסים. יש הרבה הרבה דברים שיכולים להשתבש שאם אתה לא עושה את בדיקת הנאותות שלך ותסתכל איך הם מחתמים העסקה יכולה להשתבש מאוד. לפעמים הם לא מכניסים דמי ניהול נכסים. אם הם משתמשים בחברה שלישית, הם מפסידים דברים ענקיים שבאמת ישפיעו על הנכס שלך בצורה שלילית, ואתה לא הולך להרוויח על זה כסף אם אתה לא מחתום טוב. אז זה ענק.
ואחד הדברים האחרים שאני אוהב לראות הוא איך הם חוקרים את השטח של הנכס? הזכרנו שחלק מהנכסים האלה אפילו לא נכנסנו אליהם עדיין שאנחנו עושים איתם שותפויות. אז האם הם באמת עושים את מחקר השוק שלהם? הם עשויים לתת לנו את מזכר ההפעלה או פיסת נייר שאומרים, אוקיי, סובייקטיבית הם חושבים שזה אזור נהדר כי הו, חברים שלנו, המשפחה שלנו עוברת לגור, הם בונים כאן תחנת דלק חדשה. זה באמת אזור צומח, אבל זה רק הם חושבים כך. אבל אז כשבוחנים את המספרים ואת הדמוגרפיה, הוא מאבד 2% משנה לשנה בחמש השנים האחרונות של גידול האוכלוסייה. אז אני לא רוצה להשקיע בתחום שלא גדל.
אז בעיקר אתה צריך לעשות את בדיקת הנאותות שלך, בין אם אתה מפעיל פעיל, בין אם אתה שותף מוגבל, שותפים מוגבלים, זה הכי פסיבי שאתה יכול לקבל, אבל אתה עדיין צריך להיות מסוגל להסתכל על מספרים ולהבין אם העסקה טובה או לא.
דוד:
שאלות נהדרות שם. אני מאוד אוהב את זה, וזה משהו מעשי שכולנו יכולים להתקדם איתו. ממש מהר, לינדזי, תן לנו תמונת מצב של היכן עומד התיק שלך היום מבחינת מספר הנכסים, ההון העצמי בנכסים ותזרים המזומנים שלך.
לינדסי:
כרגע יש לנו בסך הכל 472 יחידות. למעשה ביום שלישי הבא אנחנו סוגרים יחידה של 72 בספרינגפילד, מיזורי. אז זה הולך לקחת אותנו על קו 500 יחידות, שהולך להיות נקודת ציון ענקית עבורנו. אז זה שילוב של... כן, זה נקודת ציון גדולה עבורנו. אז זה מעל כמה מהבתים המשפחתיים האלה באגם. יש לנו עסקת JV שמונה יחידות באינדיאנפוליס. יש לנו 21 יחידות בשיקגו, שהיא השכרה לטווח קצר, מלון מסוג אכסניה ומסעדת בר. יש לנו את יחידת 110 בדרום קרוליינה, יחידה של 212 בקנזס סיטי. את 72 היחידות שאנחנו הולכים לסגור, יש לנו את 10 היחידות בארבע מפלסים סביב האזור הזה. ואז מול בית הספר לרפואה בבית החולים שלי, אנחנו למעשה בחוזה לסגירה באוקטובר, סטודנט לרפואה בן 19 יחידות. אז ברור שזה בסמטה שלי. ואז שני בתים למטה, זו אחוזה גדולה שאנחנו הופכים לבניין בן 13 יחידות, גם בניין סטודנטים לרפואה, אז יש לנו עוד כמה נכסים בעבודות כאן.
Ross you
וואו. ובכן, תן לי לשאול אותך את זה. האם יש מישהו אחר בחייך שהוכחת שטעית כשהגעת לנקודה הזו? כי אני מתכוון ש-500 יחידות זה הרבה, אבל אני סקרן, האם יש אנשים או לא אומרים שאולי יש לך נתונים בהתחלה שעכשיו אולי יגידו כמו, וואו, זה הישג מטורף?
לינדסי:
כנראה הברוקר הראשון שדיברתי איתו אחרי אותו סמינר בן שלושה ימים. הם כאילו, בסדר, אתה צריך למצוא את צוות הליבה שלך. אתה צריך לקבל עורך דין בצוות שלך, אתה צריך להשיג מתווך. אז היה לי כמו לרדת ברשימת הבדיקה, לעשות את בדיקת הנאותות שלי ואת צעדי הפעולה שלי, והתקשרתי למתווך מקומי והוא כאילו, בסדר, ובכן, איזה סוג של נכסים אתה מסתכל? מה הקריטריונים שלך? ולא באמת היו לי קריטריונים, אז בכנות, לו כנראה נשמע לי שאני לא יודע מה אני עושה כי לא ידעתי, אבל הוא ישר אמר לי, אין לי זמן בשבילך. וזה באמת נגע בי כי הייתי כאילו, וואו, אם אני אפילו לא יכול לגרום למתווכים לתת לי זמן, איך אני הולך לסגור נכסים כלשהם? אז כן, אני בטוח שהוא יהיה בהלם לראות איפה אני עכשיו.
Ross you
ולסגור, סתם סקרנות, אתה יכול לתת לנו גם תמונת מצב של איך החיים שלך נראים היום? אני בטוח שזה שונה מאוד ממה שהתחלת. אשמח לשמוע.
לינדסי:
כן, החיים בהחלט עמוסים מאוד. כנראה אם לא אפילו יותר עסוק כי עכשיו יש לנו שלושה ילדים במקום רק אחד כשהתחלנו. אז אני עדיין עובד בבית החולים כרופא. למעשה הייתי שם הבוקר ולמעשה הפכתי גם למנהל האזורי של מערכת החולים שלי. אז עכשיו אני מנהל חבורה שלמה של רופאים אחרים וגם הכל. אבל היה לי על לוח החזון שלי מוקדם יותר השנה שאני לא רוצה לעשות עוד משמרות לילה ורציתי לקצץ בבית החולים. ובמיוחד למשמרות הלילה, לא הייתי בטוח איך זה הולך לקרות. ומאז שלקחתי את התפקיד הזה, זה קרה, אז זה נהדר. אני מאמין גדול בלוחות גילוי וחזון וכל דבר כזה, אז זה טוב מאוד. יש לי יותר זמן בבית עם המשפחה עכשיו, עוד כמה סופי שבוע חופש, אז יותר זמן לנדל"ן ויותר זמן לעשות דברים כאלה.
אני מקיים כמה מפגשים מקומיים עכשיו, אז בדרך כלל אנחנו מגיעים בין 50 ל-75 אנשים. אנחנו עושים מדי רבעון. אלה בחינם, אנחנו מחזירים לקהילה. אני אוהב לדבר על השקעות נדל"ן, אז מאוד כיף לי לדבר ולעזור ללמד אנשים אחרים גם את זה. ואז לבלות הרבה זמן עם שלושת הילדים, ברור. יש להם הרבה תחביבים חדשים ככל שהם מתבגרים. בעלי מאמן את קבוצת הכדורגל של הבן שלנו, אז זה כיף להם. ונדל"ן בהחלט עוזר לנו לתת יותר זמן.
על הנייר עכשיו, החל מהקיץ, אנחנו רשמית פנויים כלכלית עם השקעת הנדל"ן שלנו. אז זו הרגשה טובה להיות מסוגל לעבוד בבית החולים כי אני רוצה, ולא כי אני חייב. עבדתי קשה מאוד כדי להיות רופא. אני אף פעם לא רוצה לוותר על זה לגמרי, אבל זה משקולת שהורמת מהכתפיים כדי להרגיש את זה.
Ross you
מה זה אומר בחינם כלכלית עבורכם?
לינדסי:
כלומר, יש לנו מספיק תזרים מזומנים מההשקעות שלנו שאם אאבד את העבודה שלי היום, אנחנו בסדר לשלם חשבונות.
Ross you
מדהים. ובכן, מזל טוב.
לינדסי:
תודה. אז עכשיו אנחנו עובדים על עושר דורי, שזו מטרה נוספת. השלב הבא.
Ross you
אתה כבר חמש שנים ויצרת משהו ש-99% מהמאזינים שלנו רוצים. אני בטוח שבחמש השנים הקרובות תמחץ גם את זה. תודה רבה על השיתוף איתנו. אם אנשים רוצים ללמוד עליך יותר ולהתחבר אליך ולעשות את כל הדברים הטובים האלה, איפה אנשים יכולים למצוא אותך?
לינדסי:
כן, אז אני לינדזי דוגה היחידה בפייסבוק, אז אתה יכול להקליד אותי שם. יש לי אינסטגרם. Cloverkeycapital.com הוא האתר שלנו. אז אני מאוד קשוב לכל מי ששולח לי הודעות. אז שוב, אני אוהב לדבר על השקעות נדל"ן, אז אני אשמח לדבר גם עם מישהו אחר.
Ross you
מגניב. ודיוויד, מה איתך?
דוד:
Davidgreene24 בכל המדיה החברתית. לך תעקוב אחרי שם ותבדוק את davidgreene24.com ו- spartanleague.com. אתה יכול ללמוד הרבה עליי. מה איתך, רוב?
Ross you
מגניב אתה יכול למצוא אותי ב-YouTube @robuilt אם אתה רוצה סרטון ארוך, ואז אם אתה רוצה סלילי נדל"ן ממש מטורפים שבהם דיוויד מופיע ברשימות שלי, אתה יכול ללכת לעקוב אחריי גם באינסטגרם.
דוד:
לך תבדוק את זה. זה היה סרטון מצחיק מאוד שעשה... אם אתה רוצה לדעת איך רוב נראה בשפתון, זה לא יכול לפספס. לינדזי, תודה שהיית כאן ותודה על השיתוף בסיפור ותודה שלא הקשבת לאנשים שאמרו לך שאתה לא יכול לעשות את זה. תמשיך ללכת.
לינדסי:
תודה חבר 'ה.
דוד:
זה דיוויד גרין עבור רוב, שם את האיש לביטוי, אבסולו. יציאה.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- כיצד לבנות תיק נדל"ן מסיבי בחמש שנים (או פחות)
- דיוור ישיר ודרכים אחרות שלינדסי מצאה עסקאות קטלניות מחוץ לשוק
- למה כדאי לך לעולם אל תקנה בית מראה בלתי נראה (אלא אם כן אתה עושה את זה)
- שותפויות נדל"ן וכיצד להשתמש בהן לבניית תיק גדול עוד יותר
- יצירת הכנסה פסיבית ולמה אתה לא יכול לסמוך על ה-W2 שלך לנצח
- עבודה במשרה מלאה תוך כדי ריצה של א תיק נדל"ן וכיצד להתחיל במיקור חוץ משימות
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספרים שהוזכרו בתוכנית:
התחבר עם לינדזי:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-836
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 110
- 13
- 19
- 2%
- 20
- שנים 20
- 200
- 212
- 22
- 24
- 25
- 30
- 40
- 50
- 500
- 52
- 7
- 72
- 75
- 80
- a
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- מוּחלָט
- בהחלט
- שפע
- תאונה
- חֶשְׁבּוֹן
- דין וחשבון
- מדויק
- לרכוש
- נרכש
- לרוחב
- פעולה
- פעיל
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- מוסיף
- כתובת
- להשפיע על
- לאחר
- שוב
- נגד
- גיל
- לִפנֵי
- קדימה
- תעשיות
- כמעט
- לאורך
- כְּבָר
- גם
- תמיד
- am
- מדהים
- כמות
- an
- ו
- בעלי חיים
- בעלי חיים
- אחר
- תשובות
- כל
- יותר
- כל אחד
- דבר
- הופעות
- תפוח עץ
- ישים
- להעריך
- ARE
- AREA
- אזורים
- סביב
- אמנות
- AS
- לשאול
- לשאול
- אספקט
- נכס
- לְהַנִיחַ
- At
- לתקוף
- השתתף
- משתתף
- אוגוסט
- מחבר
- מְמוּצָע
- לְהִמָנַע
- נמנע
- רָחוֹק
- b
- תִינוֹק
- בחזרה
- רקע
- רע
- איזון
- בנק
- חשבון בנק
- בנקים
- בָּר
- מבוסס
- בעיקרון
- BE
- הפך
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- היה
- לפני
- ההתחלה
- מאחור
- להיות
- ישויות
- מאמין
- להלן
- מלבד
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- גָדוֹל
- גדול
- הגדול ביותר
- שטרות
- קצת
- לוּחַ
- ספר
- ספרים
- מגפיים
- גבול
- שניהם
- תַחתִית
- קנה
- BP
- מותג
- חדש
- ברנדון
- לשבור
- לְגַשֵׁר
- בקצרה
- להביא
- מביאים
- ברוקר
- ברוקרים
- חיץ
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- צרור
- עסקים
- עסוק
- אבל
- לִקְנוֹת
- קנייה
- by
- שיחה
- נקרא
- שיחות
- הגיע
- מבצע
- קמפיינים
- CAN
- יכול לקבל
- לא יכול
- כּוֹבַע
- הון
- מכונית
- כרטיסים
- אשר
- קריירה
- קרוליינה
- שטיח
- לשאת
- Carry On
- מקרים
- מזומנים
- היאבקות
- תִקרָה
- בהחלט
- שרשראות
- כִּסֵא
- לאתגר
- האתגרים
- שַׁמפַּנִיָה
- שינוי
- השתנה
- משתנה
- לבדוק
- בדיקות
- שיקגו
- ילד
- סַנְטֵר
- מעגל
- עִיר
- לטעון
- בכיתה
- בבירור
- סְגוֹר
- סגור
- סגירה
- חוף
- קָפֶה
- מִכלָלָה
- COM
- שילוב
- איך
- מגיע
- מגיע
- מסחרי
- הלוואות מסחריות
- מתחייב
- Common
- קהילה
- COMP
- חברה
- השוואה
- להשלים
- לחלוטין
- רְכִיב
- מושג
- מצב
- בטוח
- לְחַבֵּר
- חיבורי
- שמרני
- בניה
- להמשיך
- חוזה
- קבלן
- קבלנים
- המרת
- קריר
- ליבה
- בפינה
- צורה נכונה
- יכול
- ספירה
- זוג
- קורס
- לכסות
- משוגע
- לִיצוֹר
- צור ערך
- נוצר
- פשע
- הקריטריונים
- חצה
- מעבר
- בְּכִי
- סקרנות
- סקרן
- כיום
- חותך
- מחזור
- אַבָּא
- נתונים
- תַאֲרִיך
- תאריכים
- דוד
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- החליט
- החלטות
- ירידה
- עמוק
- בהחלט
- תואר
- דמוגרפיה
- תלוי
- לתאר
- למרות
- פרטים
- נחישות
- DID
- הבדל
- אחר
- חָרִיצוּת
- ישיר
- מְנַהֵל
- לחשוף
- חשיפה
- לְהַצִיג
- להניא
- מרחק
- do
- דוֹקטוֹר
- רופאים
- מסמכים
- עושה
- לא
- עושה
- דולר
- עשה
- לא
- דלתות
- לְהַכפִּיל
- הוכפל
- מטה
- dr
- נהיגה
- סמים
- ראוי
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- מוקדם יותר
- מוקדם
- לזכות
- קל יותר
- מזרח
- החוף המזרחי
- חינוך
- יעיל
- מאמץ
- ביצים
- או
- פיל
- אחר
- אמייל
- חירום
- העסקת
- סוף
- הסתיים
- מהנדס
- מספיק
- נרשמים
- שלם
- אפיזודה
- הון עצמי
- במיוחד
- אחוזה
- Ether (ETH)
- אתיקה
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- כל
- כל יום
- כולם
- כולם
- הכל
- בדיוק
- מצוין
- נרגש
- תרגיל
- לצפות
- תוחלת
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- מומחה
- להסביר
- נוסף
- פייסבוק
- עובדה
- FAIL
- אי
- הוגן
- משפחות
- משפחה
- בני משפחה
- פנטסטי
- רחוק
- משק
- מהר
- מהר יותר
- מעלל
- להרגיש
- אגרות
- רגליים
- שגיאה
- מעטים
- תרשים
- חשבתי
- בסופו של דבר
- לממן
- ממומן
- כספי
- חופש פיננסי
- כלכלית
- Finder
- מציאת
- סוף
- אש
- ראשון
- firsttime
- מתאים
- כושר גופני
- חמש
- לסדר
- קבוע
- קוֹמָה
- זורם
- להתמקד
- מרוכז
- התמקדות
- לעקוב
- FOMO
- כף רגל
- בעד
- להכריח
- טופס
- נוצר
- נוסחה
- קדימה
- מצא
- ארבע
- מסגרת
- צרפת
- חופשי
- חופש
- צרפתית
- חבר
- חברים
- החל מ-
- חזית
- תודלק
- מלא
- כֵּיף
- קרן
- יסודות
- מצחיק
- מִשְׂחָק
- משחקי הכס
- פער
- מוסך
- גארי
- גארי Vaynerchuk
- גז
- שער
- שער כניסה
- דורי
- עושר דורי
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נתינה
- Go
- מטרה
- אל
- הולך
- נעלם
- טוב
- קבל
- GPS
- גדול
- דשא
- גדול
- הגדול ביותר
- מאוד
- גדלתי
- קרקע
- קְבוּצָה
- קבוצה
- לגדול
- גדל
- גדל
- צמיחה
- מדריך
- בחור
- היה
- שיער
- חצי
- בחצי הדרך
- ליל כל הקדושים
- שימושי
- לקרות
- קרה
- מתרחש
- שמח
- קשה
- יש
- יש
- he
- ראש
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- שמיעה
- לֵב
- התקף לב
- כבד
- הוחזק
- לעזור
- עזר
- מועיל
- עזרה
- לה
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- הגבוה ביותר
- לו
- בדיעבד
- שֶׁלוֹ
- מכה
- תחביבים
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- שיעורי בית
- בִּיוֹשֶׁר
- מקווה
- סוּס
- בית חולים
- המארח
- מלון
- שעה
- שעות
- בית
- בתים
- איך
- איך
- HTTPS
- עצום
- בן אנוש
- חמישים ק"ג
- מאות
- i
- חולה
- רעיון
- באופן אידיאלי
- if
- תמונה
- פְּגִיעָה
- בר - השפעה
- יושם
- חשוב
- לשפר
- משפר
- שיפור
- in
- באחר
- כולל
- הַכנָסָה
- להגדיל
- גדל
- בצורה מדהימה
- אינדיאנה
- בהתחלה
- מטורף
- אינסטגרם
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- משולב
- התכוון
- אינטרס
- שערי ריבית
- מעניין
- ראיין
- אל תוך
- להשקיע
- מוּשׁקָע
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- מעורב
- באופן אירוני
- IT
- שֶׁלָה
- עצמו
- iTunes
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- להצטרף
- הצטרף
- הצטרפות
- מסע
- jpg
- רק
- JV
- קנזס
- קנזס סיטי
- שמור
- מפתח
- מפתחות
- יֶלֶד
- הילדים
- סוג
- לדעת
- יודע
- ידע
- יודע
- אגם
- ציון דרך
- גָדוֹל
- אחרון
- שנה שעברה
- מאוחר יותר
- עורך דין
- לִלמוֹד
- למד
- הלומד
- למידה
- הכי פחות
- עזיבה
- הַשׁאָלָה
- פחות
- לקח
- שיעורים
- לתת
- לתת
- תנופה
- LG
- אחריות
- החיים
- הרים
- אוֹר
- כמו
- אוהב
- מוגבל
- שותף מוגבל
- קו
- הקשיב
- האזנה
- רשימות
- קְצָת
- לחיות
- חי
- חי
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- בנקים מקומיים
- ארוך
- הרבה זמן
- נראה
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- מגרש
- הרבה
- אהבה
- אוהב
- נמוך
- LTV
- למזלנו
- עשוי
- קסם
- בעיקר
- תחזוקה
- הרוב
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- לנהל
- הצליח
- ניהול
- ניהול
- ארמון
- רב
- הרבה אנשים
- מרתון
- סימן
- שוק
- מחקר שוק
- שווי שוק
- שיווק
- מסיבי
- להתאים
- דבר
- מאי..
- אולי
- me
- אומר
- אומר
- מֵכָנִי
- מדיה
- רפואי
- רפואה
- Meetup
- Meetups
- להרשם/להתחבר
- תזכיר
- זכרונות
- מוּזְכָּר
- חונך
- הודעות
- הודעות
- נפגש
- שיטה
- יכול
- אכפת לי
- הלך רוח
- עלמה
- החטיא
- חסר
- משימה
- טעות
- טעויות
- לערבב
- מעורב
- מצב
- אמא
- רֶגַע
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- בבוקר
- רוב
- אמא
- המהלך
- להתקדם
- נִרגָשׁ
- תנועה
- נע
- הרבה
- my
- שם
- בהכרח
- הכרחי
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- שלילי
- משא ומתן
- השכנים
- לא זה ולא זה
- לעולם לא
- חדש
- ניו יורק
- חדשות
- הבא
- נחמד
- לילה
- לא
- ללא חתימה
- ולא
- בדרך כלל
- הערות
- שום דבר
- עַכשָׁיו
- מספר
- מספרים
- מטרה
- אוֹקְטוֹבֶּר
- קטטה
- of
- כבוי
- Office
- רשמית
- לעתים קרובות
- oh
- בסדר
- זקן
- מבוגר
- on
- פעם
- ONE
- יחידות
- רק
- לפתוח
- נפתח
- להפעיל
- מופעל
- פועל
- הוצאות תפעול
- מפעיל
- מפעילי
- דעות
- הזדמנויות
- or
- להזמין
- אחר
- אחרים
- אַחֶרֶת
- שלנו
- בעצמנו
- הַחוּצָה
- מיקור חוץ
- יותר
- להתגבר על
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלי
- בעלים של
- שלום
- נפרע
- זוגות
- מאמר
- הורים
- חלק
- מסוים
- במיוחד
- שותף
- שותפים
- שותפות
- שותפויות
- חלקים
- לעבור
- לוהט
- פסיבי
- הכנסה פסיבית
- עבר
- חולים
- תשלום
- משלם
- מדינה
- פנסילבניה
- אֲנָשִׁים
- אנשיו של
- עבור
- תפיסה
- מושלם
- בצורה מושלמת
- אדם
- פרספקטיבה
- גופני
- פיזית
- רופא
- הרים
- תמונה
- תמונות
- לְחַבֵּר
- עַמוּד
- צינורות
- מכריע
- מקום
- מקומות
- תכנית
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- ועוד
- פודקאסט
- Podcasting
- פודקאסטים
- נקודה
- עני
- פופ
- אוכלוסייה
- תיק עבודות
- מתואר
- יִתָכֵן
- פוטנציאל
- מעשי
- מוצג
- יפה
- עקרונות
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- הליך
- תהליך
- תהליכים
- כמו שצריך
- נכסים
- רכוש
- להגן
- מוּגָן
- להוכיח
- מוכח
- ובלבד
- מושך
- לִשְׁאוֹב
- למטרות
- גם
- מכניס
- רובע
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- מהירות
- דַי
- לצטט
- גזע
- להעלות
- מעלה
- העלאה
- ציון
- תעריפים
- במקום
- דירוג
- RE
- לְהַגִיעַ
- הגיע
- הגעה
- חומר עיוני
- קריאה
- ממשי
- מקרקעין
- להבין
- הבין
- בֶּאֱמֶת
- סוכן מקרקעין
- להכיר
- מוכר
- להמליץ
- רפי
- אזורי
- רגיל
- גמילה
- קָשׁוּר
- מערכות יחסים
- קרוב משפחה
- לסמוך
- הסתמכות
- לזכור
- להסיר
- לשכור
- השכרות
- להחליף
- לייצג
- מחקר
- מגורים
- החלטה
- משאבים
- תגובה
- מסעדה
- פרישה
- לַחֲזוֹר
- עשיר
- אבא עשיר אבא עני
- תקין
- כביש
- לשדוד
- תפקיד
- חֶדֶר
- עגול
- הפעלה
- ריצה
- אמר
- משכורת
- SALE
- אותו
- שמור
- ראה
- לומר
- אמר
- אומר
- סולם
- דרוג
- מחסור
- בית ספר
- מדע
- חיפוש
- שְׁנִיָה
- שניות
- סודות
- לבטח
- לִרְאוֹת
- ראות
- נראה
- לראות
- למכור
- מכירת
- סמינר
- שליחה
- תחושה
- משפט
- שרות
- סט
- שבע
- מְעוּצָב
- שיתוף
- שיתוף
- היא
- משמרת
- משמרות
- המום
- טווח קצר
- צריך
- כתפיים
- לְהַצִיג
- הראה
- צד
- המולת צד
- מראה
- חָתוּם
- באופן משמעותי
- חתימה
- כסף
- דומה
- פָּשׁוּט
- since
- יחיד
- אתרים
- ישיבה
- שישה
- שישה חודשים
- מעט שונה
- קטן
- חכם
- תמונת בזק
- So
- כדורגל
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- תוכנה
- נמכרים
- לפתור
- כמה
- מישהו
- משהו
- לפעמים
- שלה
- בקרוב
- נֶפֶשׁ
- קול
- נשמע
- דרום
- דרום קרוליינה
- מֶרחָב
- לעורר
- מדבר
- מדבר
- התמחות
- במיוחד
- הוצאה
- בילה
- נותני חסות
- אביב
- ריצה
- מרובע
- מעמד
- עומד
- התחלה
- החל
- החל
- הצהרה
- הצהרות
- תחנה
- שלב
- צעדים
- עוד
- מניות
- שוק המניות
- מניות
- עצור
- אחסון
- סיפורים
- סיפור
- ישר
- אִסטרָטֶגִיָה
- נאבק
- סטודנט
- הצלחה
- סיפורי הצלחה
- מוצלח
- בהצלחה
- כזה
- קיץ
- תמיכה
- אמור
- בטוח
- מוּקָף
- סינדיקציה
- מערכת
- לקחת
- משימות
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- שיחות
- טפח
- מיקוד
- לימד
- מסים
- הוראה
- נבחרת
- צוותי
- לספר
- אומר לי
- אומר
- שׂוֹכֵר
- נוטה
- מונחים
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- תודה
- זֶה
- השמיים
- האזור
- המערב
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- אז
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- זֶה
- השנה
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- אלף
- אלפים
- שְׁלוֹשָׁה
- שלושה ימים
- לשגשג
- דרך
- יום חמישי
- זמן
- פִּי
- טיפ
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- שירותים
- אמר לי
- טון
- טון
- גַם
- לקח
- חלק עליון
- סה"כ
- לגעת
- קשה
- עיר
- לעקוב
- מסורתי
- רכבת
- הדרכה
- תמליל
- ניסיתי
- משולשת
- צרה
- משאית
- באמת
- לנסות
- מנסה
- יום שלישי
- מנהרה
- תור
- הסתובב
- פנייה
- נקודת המפנה
- פעמים
- שתיים
- סוג
- בדרך כלל
- לגלות
- תחת
- מתחת
- להבין
- חיתום
- יחידה
- יחידות
- עד
- us
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- שימושים
- באמצעות
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- ערך
- מוערך
- ערכים
- משתנה
- נגד
- בֵּמְאוּנָך
- מאוד
- וטרינר
- Vibe
- וִידֵאוֹ
- חזון
- כרכים
- לחכות
- שרות
- להתעורר
- הלך
- הליכה
- קיר
- רוצה
- רציתי
- רוצה
- היה
- שעון
- דֶרֶך..
- דרכים
- we
- עושר
- אתר
- שבוע
- שבועי
- שבועות
- מִשׁקָל
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מערב
- מה
- מתי
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- כל
- למה
- רעיה
- יצטרך
- לנצח
- זוכה
- חכם
- עם
- לְלֹא
- Word
- מילים
- תיק עבודות
- להתאמן
- עבד
- עובד
- אמון
- עובד
- עוֹלָם
- ראוי
- היה
- וואו
- כתוב
- טעות
- X
- שנה
- שנים
- עוד
- york
- אתה
- צעיר
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס