הלוואה FHA 203(k): הסבר על הלוואות לגמילה

במאמר זה

ניתן להפוך את המתקן למקומות פנטסטיים לחיות בהם. הם יכולים גם להתייקר. בנוסף להלוואת המשכנתא, לעיתים קרובות תצטרכו לשלם עבור תיקונים מכיסם או לקבל הלוואה לטווח קצר בריבית גבוהה. מה אם הייתם יכולים לשלב את רכישת הבית ואת עלות השיפוץ בהלוואה אחת? עם הלוואת גמילה FHA 203(k) אתה יכול! 

הלוואות FHA 203(k) (הידועות גם בשם הלוואות משכנתא לשיפוץ) מאפשרות לך לרכוש או למחזר בית על ידי שילוב המשכנתא והתיקונים להלוואה אחת עם תשלום משכנתא חודשי אחד. 

פוסט זה יסביר כיצד פועלות הלוואות גמילה מ-FHA 203(k), הדרישות שלהן והיתרונות והחסרונות של קבלת אחת. 

מהי הלוואת גמילה FHA 203(k)?

הזכאות להלוואה קונבנציונלית יכולה להיות קשה אם אתה רוכש בית הזקוק לתיקון רציני. מלווי משכנתאות מהססים לעתים קרובות לאשר הלוואה עבור סוגים אלה של בתים, ומשאירים את רוכשי הדירות לחפש מקורות הכנסה חלופיים, כמו הלוואות עם כסף קשה או הלוואות פרטיות. 

הלוואות לגמילה פותרות את הבעיה הזו מכיוון שעלויות השיפוץ מובנות בהלוואה. אתה יכול ללוות עד 110% מהערך העתידי של הבית שלך או ממחיר הרכישה בתוספת עלויות תיקון - הנמוך מביניהם, כל עוד זה נמצא בגבולות ההלוואות של ה-FHA באזור שלך. לדוגמה, אם מחיר הרכישה של הבית שלך הוא $300,000 וידרוש שיפוצים של $25,000, אתה יכול לקבל הלוואת גמילה FHA 203k תמורת $325,000. 

אתה יכול גם למחזר את הבית שלך עם הלוואת גמילה, בתנאי שאתה מתכנן לפחות 5,000 $ בשיפור הבית. אתה אפילו לא צריך הלוואת FHA נוכחית כדי לעשות זאת!

איך עובדת הלוואת FHA 203(k)?

קבלת הלוואת גמילה FHA 203(k) דומה לכל הלוואת בית אחרת, אך עם כמה שלבים נוספים. 

1. קנו סביב

לא כל המלווים מאושרים להציע הלוואות FHA 203(k). קבל הצעות מחיר מכמה מלווים שיכולים וגלה מי יכול להשיג לך את העסקה הטובה ביותר. לאחר מכן, הגש בקשה להלוואה וקבל דרכם מכתב אישור מראש.

2. מצא נכס

מצא בית שאתה רוצה לתקן והודיע ​​למוכר שאתה מקבל הלוואת גמילה FHA 203(k) במכתב ההצעה שלך. 

3. עבודה עם יועץ

שקול לעבוד עם יועץ FHA 203(k), במיוחד אם עלויות השיפוץ שלך צפויות להיות מצפון ל-$30,000. יועץ יכול לקבל הצעות מפורטות מקבלנים מקצועיים, לרבות הערכות עלויות והיקף העבודה הנדרש. 

4. עבודה מול קבלן

אתה לא יכול לשפץ את הנכס בעצמך כדי לקבל אישור להלוואה FHA 203(k). יש להזמין קבלן מקצועי. אם אינך עובד עם יועץ, הקבלן שלך צריך לנסח הצעה מפורטת המתארת ​​את היקף העבודה והעלות המשוערת.

5. קבלו הערכת בית

המלווה שלך נותן הערכת בית כדי לקבוע את שווי הנכס. בניגוד לשמאות בית רגילה, תקבלו דוח על השווי המוערך לפני ואחרי שיפוצים.

6. הסגירה והבנייה

אתה יכול להשלים את העסקה כל עוד שמאות הבית מותאמת להלוואה המוצעת. לאחר שתעשה זאת, קבלנים יכולים להתחיל לשפץ את הבית החדש שלך. המלווה שלך ידריך אותך בתהליך הזה מכיוון שהוא כרוך גם בקבלת הצעות מקבלנים מורשים וכמה ניירת נוספת. עם זאת, בשביל זה נועד המלווה המאושר שלך ב-203 - כדי לעזור לך להפוך את החלק העליון לתיקון למקום להתקשר הביתה.  

סוגי הלוואות FHA 203(k).

ישנם שני סוגים של הלוואות FHA 203(k): מוגבלות וסטנדרטיות. להלן ההבחנות ביניהם:

הלוואות מוגבלות 203(k).	תקן 203(k) הלוואות
מסתכם ב-35,000 דולר עבור שיפוצים בבית	דורש מינימום של $5,000 עבור שיפוצים בבית
בעיקר לתיקונים לא מבניים ולא יוקרתיים, כמו החלפת גגות, שיפוץ מטבח ואמבטיה, שדרוגי HVAC וכו'.	זה יכול לכלול כמה שינויים מבניים, כמו הפיכת בית לדופלקס, שיפור נגישות לאדם עם מוגבלות, פרויקטי גינון גדולים יותר וכו'.
קל יותר להשיג ופחות ניירת	פחות נפוץ ויותר ניירת

מה אתה לא יכול לעשות עם הלוואה של 203 אלף

ללא קשר סוג הלוואת 203(k). אתה מקבל, כמה הגבלות חלות על הלוואות מוגבלות וסטנדרטיות. ראשית, פרויקטי בנייה לא יכולים להימשך יותר משישה חודשים. בטוח שאתה עובד עם קבלנים שמבינים את לוחות הזמנים שלך ויכולים לעבוד בתוכם. אתה גם לא יכול להוסיף שירותים יוקרתיים כמו בריכות שחייה או מגרשי טניס. ההגבלה העיקרית היחידה היא עבור פרויקטי גינון קלים. פרויקטי גינון גדולים הם בסדר.

דרישות להלוואת גמילה FHA 203k()

כפי שאולי הנחת, הלוואות FHA 203(k) הן תת-קטגוריה של הלוואות משכנתא FHA ולכן יש להן דרישות דומות, כולל:

• אתה חייב לגור בבית. הלוואות FHA 203(k) אינן מיועדות בית מתהפך.
• עליך להיות אזרח ארה"ב או תושב קבע חוקי. 
• מקדמה מינימלית של 3.5% מהסך הכולל של מחיר הרכישה ועלויות השיפוץ.
• ציון אשראי מינימלי של 580. במקרים מסוימים, אתה עשוי לקבל הלוואה אם ​​ציון האשראי שלך הוא בין 500-579 אם מורידים 10%, אבל זה פחות סביר. 
• יחס חוב להכנסה של פחות מ-43%. במילים אחרות, אם ההכנסה שלך לפני מס היא $4,000 חודשית, החשבונות שלך לא יכולים לעלות על $1,720. 
• אינך יכול לחרוג ממגבלות ההלוואה של FHA 203(k) באזור שלך. 

יתרונות וחסרונות של הלוואת FHA 203(k).

לכל הלוואה יש יתרונות וחסרונות, והלוואות גמילה FHA 203(k) אינן שונות. 

FHA 203(k) Loan Rehab Loan Pros

• תוכלו לשלב את מחיר הרכישה שלכם עם תיקוני הבית וליהנות מבית משופץ לאחרונה.
• דרישות מקדמה וציון אשראי נמוכות יותר מאשר הלוואה רגילה.
• ריבית נמוכה יותר מאשר סוגים אחרים של הלוואות לשיפוץ בית.
• דרך מהירה לבנות הון עצמי. מחירם של בתים במצוקה הוא לרוב נמוך בהרבה ממקבילים שאינם במצוקה. 
• בדרך כלל פחות תחרות על נכס.

FHA 203(k) Loan Rehab Loan Pros

• אתה לא יכול לקבל אישור להלוואה אם ​​אתה מחפש נכס להשקעה.
• תצטרך לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI).
• זה דורש יותר ניירת מאשר הלוואה רגילה ולוקח יותר זמן לסגור.
• בדרך כלל, הלוואות לגמילה גבוהות ב-0.75% עד 1% מהמשכנתא הסטנדרטית שלך ב-FHA.  
• תצטרך לקבוע אילו תיקונים יש לבצע ולקבוע אם יש לך את התקציב עבורם, מה שדורש יותר עבודה. כמו כן, נדרשים קבלנים מורשים לבצע את העבודה. אתה לא יכול לעשות עשה זאת בעצמך ולחסוך בעלויות. 

FHA 203(k) הלוואות גמילה לעומת הלוואות קונבנציונליות

להלוואות FHA 203(k) ולהלוואות קונבנציונליות יש חפיפה מסוימת. שניהם משמשים למגורים ראשוניים, דורשים יחסי חוב להכנסה דומים, ותוכלו לקבל הלוואות לטווח ארוך (15, 20 ו-30 שנים) באמצעות שניהם. עם זאת, ישנם כמה הבדלים עיקריים בין סוגי הלוואות אלה:

	הלוואות FHA 203(k).	הלוואות קונבנציונליות
מקדמה	מינימום 3.5%	מינימום 5% (בדרך כלל)
מדד מנהלי רכש	דרוש	לא חובה אם הורדת 20%.
מינימום ציון אשראי(בְּדֶרֶך כְּלַל)	580	620
תרומות המוכר המקסימליות לעלויות הסגירה	6%	9% אם מורידים 20%.
למה אתה יכול להשתמש בהלוואה	מגורים ראשוניים	מגורים ראשוניים או משניים ונכסים להשקעה

שימוש בהלוואה של 203 אלף כדי למחזר את ההלוואה הקיימת שלך

מימון מחדש להלוואה של 203 אלף כדי לסייע בתשלום עבור שיפורים בבית הוא דרך מצוינת לבצע את השיפוץ שאתה רוצה שיבוצעו. אתה אפילו לא צריך הלוואת FHA קיימת כדי לעשות את זה! כמו בהלוואות גמילה רגילות של 203 אלף, אתה יכול לבחור בין הלוואה מוגבלת או סטנדרטית ועליך לעמוד בדרישות שלהן. 

אתה יכול למחזר עד 96.5% מסך המשכנתא שלך אם ציון האשראי שלך הוא 580 ומעלה. עם זאת, למלווה משכנתאות עשויות להיות דרישות מחמירות יותר עבורך. בצע את המחקר שלך לפני מימון מחדש עם הלוואה של 203 אלף כדי לראות אם זה מתאים לך. 

FHA 203(k) חלופות הלוואות

למרבה המזל, לא חסרות הלוואות דירות זמינות אם ברצונך לקנות גג מתקן. הנה כמה מהאפשרויות האחרות שלך:

• הלוואת פאני מיי בסגנון ביתי - עובד בדומה להלוואה FHA 203(k), אך יש לו דרישות מחמירות יותר, כולל ציון אשראי מינימלי של 680 ויחס חוב להכנסה מקסימלי של 36%.
• Cash Out Refinance - אם כבר יש לך הון עצמי בבית, ייתכן שתוכל לפדות אחוזים כדי לשלם עבור שיפוצים. 
• הלוואת הון עצמי – אתה יכול לקבל משכנתא שנייה ולקבל סכום חד פעמי לפי שווי הבית שלך.
• Home Equity Line of Credit (HELOC) – בדומה להלוואה להון בית, אבל עובד כמו קו אשראי. 

האם הלוואות גמילה מ-FHA 203(k) שוות את זה?

בכנות, הכל תלוי במצב שלך. הלוואות גמילה מ-FHA 203(k) הן דרך מצוינת לבנות הון עצמי מכיוון שערך הבית שלך עולה במהירות. כמו כן, הם נוחים כי אין צורך לקחת הלוואה נוספת, שסביר להניח שתהיה ריבית גבוהה יותר ותחייב אותך להחזיר אותה מהר יותר. 

עם זאת, משקיעי נדל"ן לא יכולים להשתמש בהלוואות אלו, ויש כמה הגבלות על מה שאתה יכול לשדרג. כמו כן, הריבית הגבוהה יותר (למרות שהיא רק .75% – 1%) באמת תסתכם אם לא תבצע מימון מחדש. 

עם זאת, הלוואות FHA 203(k) מספקות דרך מצוינת לבנות הון עצמי ויכולות לעזור לרוכשי בתים שאפתנים להפוך את הגג המתקן לבית. לעתים קרובות, זה מה שחשוב בסופו של דבר. 

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.