הודעות ללא חידוש, ארביטראז' השכרה וכסף קשה 101

אשלי:
זה טירון נדל"ן, פרק 334.

טוני
אני מניח שאנחנו יכולים פשוט ללכת על יתרונות וחסרונות לאפשר למישהו לעשות בוררות ביחידה שלך. באופן אידיאלי אתה יכול לגבות מעט יותר מדמי השכירות בשוק. אם יש לך נכס רב-משפחתי גדול יותר, תוכל להשכיר מספר יחידות בו-זמנית לאדם אחד. היתרון השלישי, וזה מנוגד לאינטואיציה, הם כנראה בסופו של דבר יהיו הדיירים הטובים ביותר שלך, כי הם הולכים לטפל בהרבה בעיות תחזוקה קלות בעצמם אם הם מארחים טובים, כי הם הולכים לרצות לוודא שהוא מוכן לאותו אורח.

אשלי:
שמי אשלי קהר, ואני כאן עם המארח השותף שלי טוני ג'יי רובינסון.

טוני
וברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן, שבו כל שבוע, פעמיים בשבוע, אנו מביאים לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתניע את מסע ההשקעות שלכם. והיום, חזרנו עם עוד תשובת טירונים, עונים על שאלות מכם, קהל הטירונים שלנו. ותראו, אם תרצו שהשאלה שלכם תוצג באחד מהפרקים שלנו, עברו אל biggerpockets.com/reply, ואנחנו יכולים לבחור את השאלה שלכם לאחת מהתוכניות שלנו. אבל היום, יש לנו רשימה ארוכה של דברים שאנחנו עוברים עליהם. אנחנו מדברים קצת על ארביטראז' להשכרה בסוף ההופעה. מה זה? מתי זה מועיל לבעל הבית ולאדם שעושה ארביטראז'? אנחנו מדברים קצת על איך לבנות שותפויות, ואם עדיין לא עשיתם זאת, עברו אל biggerpockets.com/partnerships כדי לאסוף את הספר שלי ושל אשלי על שותפויות, שבו אנו מכסים כיצד לבנות שותפות, מה להסתכל לגלות טעויות שטירונים עושים כשהם עושים דברים מהסוג הזה.

אשלי:
ואם בדקתם את הספר שלנו וקראו אותו, נשמח לשמוע מכם אם תוכלו להשאיר לנו ביקורת ב- biggerpockets.com או אם הזמנתם אותו באמזון או בארנס אנד נובל, אם תוכלו להשאיר ביקורת גם שם. ובכן, אתם, נגמרו לנו הביקורות. זה אומר שאנחנו צריכים שתשאיר ביקורת, דירוג כנה וסקירה של הפודקאסט, כדי שנוכל להציג אותך. ושתפו בבקשה את כל הלקחים שלמדתם, כל הזכיות שקיבלתם מהפודקאסט הזה, בהאזנה לאורחים המדהימים האלה, ונשמח לתת לכם קול צעקה. אבל לפני שניכנס לתוכנית של היום, טוני, אני צריך להתבכיין קצת משעמם איתך. אז עד שזה ישודר, תחזיקו תינוקת קטנה בזרועותיכם, אז פשוט מלאו אותנו ממש מהר: מה קורה בבית רובינסון כדי להתכונן לתינוק?

טוני
זו שאלה טובה. שרה די יוזמת, אז היא התכוננה לקראת זה. ניקינו את המוסך בחודש שעבר כדי לפנות מקום לכל הדברים שהיינו הולכים לקבל למקלחת התינוק. היה לנו ארון למטה, הארון שיש לך מתחת למדרגות, זה היה פשוט מקום זבל. עכשיו זה כל הדברים לתינוקות. בדיוק סיימנו את חדר הילדים, אני חושב בסוף השבוע שעבר, אז אנחנו די מוכנים. אני חושב שהדבר היחיד שחסר כרגע זה חיתולים. מכל סיבה שהיא, לא קיבלנו חיתולים במקלחת התינוק, אז נאלצנו להביא חיתולים ומגבונים. אבל כל השאר, יש לנו. יש לנו ממש כל מה שאנחנו צריכים, אז אנחנו רק מחכים עכשיו לתינוקת שתגיע לכאן.

אשלי:
זה מצחיק כי כשבאתי לבקר אתכם באוגוסט, בבוקר, קמתי והכנתי לעצמי ארוחת בוקר והלכתי, אני לא יודע איפה יש משהו במטבח שלכם, אז אני פשוט עובר על ארונות אקראיים ו פתחתי את הארון הגדול הזה וזה רק פיסת נייר שכתוב עליה דברים לתינוקות, בדיוק כמו שכל הארון נשמר לדברים לתינוקות.

טוני
ועכשיו זה התמלא. יש לנו שם דברים עכשיו. יש לנו הרבה חפצי נוי ודברים קטנים ומגניבים, ואחד מאלה שהיו די מגניבים זה שזה כמו כוריג, אבל לפורמולה לתינוקות, אז אתה פשוט ממלא את המאגר במים, ואז יש דבר גדול ב- למעלה עבור האבקה, ואז זה ממש מופעל wifi, אז תגיד שאנחנו מתעוררים באמצע הלילה, אנחנו צריכים להכין בקבוק, אתה לוחץ על כפתור קטן באפליקציה, זה מערבב הכל ומביא אותו למושלם טמפרטורה עבור התינוק. יש לנו הרבה גאדג'טים קטנים ומגניבים כאלה.

אשלי:
זה מגניב.

טוני
בגלל שהיה לי את הבן שלי, הוא יהיה בן 16 בקרוב, אז זה היה לפני כמעט שני עשורים שילדנו אותו, וכל כך הרבה השתנה.

אשלי:
האם בכלל היה להם אז Keurigs?

טוני
אפילו Keurigs לא היו להם. זה היה מגניב לצאת למסע הזה, אבל אנחנו נרגשים. אנחנו סופר נרגשים.

אשלי:
ובכן, תודה שחלקת את זה איתנו. כולם, אני בטוח, מתרגשים לתינוק פודקאסט קטן שיבוא להופיע מתישהו בתוכנית. אוקיי, בואו ניכנס לשאלות תשובת הטירונים שלנו בשבת המדהימה הזו. עד שזה ישודר, אני בעצם אבלה כל שבת במשחקי כדורגל פיפי, אבל טוני, אולי זה יהיה יפה בשבילך, ובקליפורניה כנראה יהיה קר וסוער וגשום במשחקי כדורגל, אבל אני מקווה שכולם נהנים שבת מדהימה עד כה.

טוני
כן, יש גם סיכוי טוב שאולי אחזיק בזרועי תינוקת חדשה לגמרי, אז נראה, תלוי כמה קרוב. למעשה, לא, אני בהחלט אהיה, כי זה יוצא בסוף אוקטובר, אז התינוק רובינסון יהיה כאן עד אז בוודאות.

אשלי:
כן, אני כל כך מתרגש. אני לא יכול לחכות. אוקיי, אז השאלה הראשונה שלנו היא מסטיבן קוב. "היי כולם, אני עומד לנסות להציע הצעה על הבית, אבל הנכס בשוק, אז אני מדבר עם הסוכן. כשאני מציע את ההצעה, האם יש מסמך רשמי כלשהו שעלי להגיש, או שאני פשוט נותן להם את המחיר שאני רוצה להציע?" שאלה מצוינת, סטיבן. ויש הבדלים בין הגשת הצעה למישהו בשוק לבין מחוץ לשוק. בשוק זה כאשר הנכס רשום ב-MLS, ויש סוכן נדל"ן שמטפל בעסקה. טוני, אתה יכול להגיד לי אם אתה קורא את זה אחרת, אבל אני חושב שהוא הלך לסוכן שמפרט את הנכס?

טוני
מממ.

אשלי:
שאין לו סוכן משלו, וזה בסדר גמור. הרבה סוכנים שיעשו את זה, זה נחשב לסוכן כפול שבו הם ייצגו אותך ואת המוכר. בנסיבות אלה, או אם אתה הולך לקחת סוכן משלך, אין מסמך רשמי שאתה בעצם צריך להציג או להמציא. הסוכן יעשה עבורך את כל החוזה. וזו אחת הסיבות שאני אוהב להשתמש בסוכן נדל"ן, היא בגלל שהם עושים את כל הניירת בשבילך, ואתה לא צריך. טוני, אתה רוצה לעבור על רשימה של דברים שכאשר אתה מדבר עם הסוכן שלך, אני מדבר עם הסוכן שלי, מהם חלק מהדברים שעלינו לומר להם כשאנחנו מציעים הצעה? זה לא רק המחיר שאתה רוצה להציע, יש דברים אחרים שנכנסים להצעה שצריך לקחת בחשבון.
מה הסוכן שלך היה אומר לך את זה, או כל סוכן יגיד, "זה המידע הנוסף שאני צריך", אבל רק כדי שתהיה מוכן שתוכל לקבל אותו. הדבר הראשון הוא באיזה שם אתה רוצה את החוזה? האם אתה מכניס את שמך הפרטי? האם אתה מתכוון לשים את הנכס ב- LLC? אתה יכול גם לשים LLC או שם ולעשות ו/או להקצות לו. כך, יש לך את היכולת לשנות את החוזה לפני שאתה סוגר בפועל את הנכס. כשאני רוכש נכס, אני תמיד מכניס אותו לאותה חברת פיתוח.
ואז אני אומר, "אוקיי, הנה השותפים העסקיים שלי, איזה מהם יתאים מאוד? אוקיי, נהדר, זה הולך להיות ג'ו הפעם עבור הנכס הזה. אני הולך להכניס את זה ל- LLC שלנו שיש לנו." ואז, עד שהוא מוכן לסגור את הנכס, אנחנו מבצעים את השינוי בחוזה שהוא יוצר. אבל כך גם סיטונאים יכולים לעשות זאת, שם הם יכולים להקצות את החוזה למישהו אחר. זה הדבר הראשון. תתחילו לכתוב רשימה. הדבר הראשון הוא השם. החוזה הולך להיכנס. טוני, מה יהיה הדבר השני שלך?

טוני
כן, אני חושב שהדבר השני, וזה שתמיד חשוב לי הוא תקופת בדיקת הנאותות שלך. ובדיקת נאותות היא ההזדמנות שלך כקונה לפתוח באמת את מכסה המנוע של הנכס הזה, להיכנס מתחת למכסה המנוע עבור הנכס הזה, ולוודא שכפי שהוא נראה מבחוץ כך הוא נראה גם מבפנים. זה כאשר אתם מבצעים את בדיקת הרכוש הכללית שלכם, אולי אתם מבצעים בדיקת ספיגה, אולי אתם בודקים את קווי הביוב, יוצרים הצעות חשמל ויוצרות הצעות אינסטלציה. אבל בעצם, זה המקום שבו אתה באמת יכול לחדד את העיפרון על כל ההוצאות הראשוניות שלך שהערכת הקשורות לנכס הזה. ותקופת בדיקת הנאותות חשובה כי בדרך כלל במהלך בדיקת הנאותות שלך, אם אתה מוצא משהו מדאיג, תגיד שאולי שיערת שהגג תקין, אבל לאחר שהסתיימה הבדיקה וקבלן גגות יצא, מסתבר צריך להחליף את כל הגג.
זו הוצאה יחסית גדולה. אז אתה יכול לחזור למרתף במהלך בדיקת הנאותות שלך ולהגיד, "היי, אני רוצה לקבל הנחה של 5,000 דולר כדי לעזור לכסות את העלות של תיקון או החלפת הגג הזה." ואז אתה והמוכר יכולים לנהל משא ומתן. אם המוכר אומר לא, כל עוד אתה מבטל את הסכם הרכישה שלך במהלך שלב בדיקת הנאותות שלך, בדרך כלל תוכל לקבל בחזרה את הפקדת הכסף הרצינית שלך בחזרה. אם היית מנסה לבטל מחוץ לתקופת בדיקת הנאותות שלך, ואולי לא היו מקרים אחרים, אתה עלול לאבד את ה-EMD הזה. אני אוהב להתמקד בדרך כלל בתקופת בדיקת הנאותות. בדיקת נאותות קצרה יותר, היא בדרך כלל יותר, לדעתי, אטרקטיבית למוכר מאשר בדיקת נאותות ארוכה יותר. והייתי אומר שלרוב הנכסים שלנו כרגע, במיוחד אם מדובר בהיפוך או משהו שאנחנו הולכים לעלות, 14 ימים של בדיקת נאותות הם די אופייניים עבורנו, אבל זה יהיה השני עבורי, אשלי, הוא בדיקת נאותות.

אשלי:
אוקיי, ובכן, זו הייתה התשובה השגויה כי עדיין היינו בעמוד הראשון של החוזה ודילגת לעמוד השני של החוזה. התשובה הנכונה לדבר השני הייתה הכתובת, אז הכתובת שתרצו לרשום בחוזה, ואליו יישלחו הארנונה שלכם. זו הכתובת שתהיה למחוז מתועדת עד כמה לכתובת הדואר של LLC זו ועבור הנכס שבו תקבלו את הארנונה שלכם. ואז כדי לתייג עם זה כתובת הדוא"ל, מכיוון שרוב הסוכנים משתמשים בחתימה אלקטרונית, אז הם יצטרכו את הדוא"ל שלך שבו הם יכולים לשלוח את החוזה הסופי כדי לחתום על ידך באופן אלקטרוני.
ואז עוברים לעמוד שני, בהחלט מסכים, בדיקת הנאותות, סופר חשובה. אתה הולך לקבל את תקופת הבדיקה הזו? לכמה זמן אתה צריך לעבור את בדיקת הנאותות הזו? ואז הדבר הבא יהיה מחיר הרכישה שלך. כמה אתה מתכוון לשלם עבור הנכס? ואז לחפף לזה לגבי איך אתה משלם עבור הנכס. אתה הולך לשלם במזומן? האם אתה עומד לקבל הלוואה בנקאית? האם זו תהיה הלוואת FHA? סוג ההלוואה שאתה מקבל חשוב גם בהצעה, כי זה בהחלט ישפיע על השיקול של מישהו בהצעה שלך.
קשה יותר לקבל הלוואות FHA במובן מסוים, כי יש עוד חישוקים לדלג דרכם. אתה צריך לעשות בדיקת הלוואות FHA, שהיא נפרדת מהבדיקה שלך שאתה מקבל במהלך תקופת בדיקת הנאותות שלך בהשוואה להלוואה קונבנציונלית שבה חברת ההלוואות, חברת המשכנתאות, לא מבצעת שום בדיקה משלה. אם אתה מסתכל על שתי הצעות, שלך עם הלוואת FHA נראה קצת יותר מסוכן כי מה אם נלך עד כאן ואז הם יגידו, "לא, סליחה, הלוואת FHA, למעשה לא נכסה את הנכס הזה. זה לא עומד בקריטריוני הבדיקה שלנו". ואז החוזה נופל, ועכשיו האנשים האלה צריכים להתחיל הכל מחדש. הדבר הבא אחרי בדיקת הנאותות יהיה מה המחיר שלך ואיך אתה מתכוון לשלם עבורו, ואז זה קשור למקרה. אתה יכול להכניס שם מגירה שאם אתה לא מקבל מימון בנקאי ואינך מקבל את מכתב ההתחייבות הבנקאי שלך עד תאריך x, אז אתה יכול למעשה לצאת מהחוזה.

טוני
יש המון מצבים שונים שאתה יכול להוסיף להסכם הרכישה שלך, סטיבן. אני חושב שהקטע שחשוב הוא שאתה לא רוצה להגזים בזה. אתה באמת רק רוצה לנסות ולהתמקד במקריות שהכי חשובות לך, אז כן, בדיקת הנאותות, המגירה המימון היא אחת גדולה. אנחנו עושים דברים, הרגע חתמנו ​​על הסכם רכישה על מלון, ואחד הדברים שהיו לנו היה המחקר הסביבתי. ולמעשה למדתי את זה ממך, אשלי, כאילו, היי, אנחנו רוצים לוודא שהדבר הזה עובר שלב א' סביבתי. וחלק מבדיקת הנאותות שלנו, אבל קראנו לזה בנפרד, אז יש המון דברים שאתה יכול לכלול מנקודת מבט מגירה. אבל רק דעו שככל שיש לכם יותר, כך ההצעה שלכם תהיה פחות אטרקטיבית. אבל דיברנו מחיר, דיברנו מידע על הבעלים, דיברנו בדיקת נאותות ומקרה. אני מנסה לחשוב אם יש משהו אחר שאני בדרך כלל כולל בהסכם רכישה. משהו שאתה מוסיף שעדיין לא שוחחנו עליו?

אשלי:
הדבר היחיד שהייתי מוסיף הוא תאריך סגירה, שנסגור בעוד 30 יום, אז זה יהיה הדבר האחרון שאוסיף. מה שאני בדרך כלל עושה זה שאני כותב מייל לסוכן, או שאני שולח את זה גם בטקסט לפעמים, ואני ממש רק אפרט את המידע הזה: שם, כתובת, מייל, בדיקה, תקופת בדיקת נאותות, מחיר, איך אתה משלם, ואז תאריך הסגירה, או כמה ימים עד לסגירה. זו רק רשימה מפורטת שאני עובר עליה ואני אמלא אותה ואשלח אותה מיד, ובדרך כלל זה מספיק מידע כדי למלא את כל זה. ואז, אם יש שם גם מקרים אחרים שאתה רוצה. לדוגמה, אולי אתה מוכר את בית המגורים הראשי שלך או נכס אחר להשקעה, ואומר שאתה יכול לסגור את הנכס הזה רק אם גם הנכס האחר שלך יימכר.

טוני
תאריך הסגירה הוא סופר חשוב. למעשה ניסיתי להסתכל על הפליפ האחרון שקנינו מוקדם יותר השנה. אבל כן, בדרך כלל, חלון סגירה קצר יותר אטרקטיבי יותר למוכר מאשר חלון סגירה ארוך יותר. כמו שאשלי אמרה, 30 ימים הם תקופת נאמנות די נפוצה במשפחה יחידה או דיור קטן מסוג רב-משפחתי. תקופות נאמנות ארוכות יותר בדרך כלל אם אתה נכנס לנכסים מסחריים גדולים יותר. אבל מה שנעשה בהרבה מהתפניות שלנו הוא שלא נצא למימון מקרי, כי בדרך כלל אנחנו מגייסים כסף פרטי או שכבר גייסו את הכסף בהרבה תרחישים, ואז נעשה סגירה ל-21 יום.
יהיו לנו 14 ימים להשלים את הבדיקות שלנו ואת בדיקת הנאותות שלנו. אז זה רק עוד שבעה ימים כדי לסיים את כל הניירת עם המלווים הפרטיים שלנו, ובדרך כלל, אנחנו יכולים לסגור תוך שלושה שבועות. מבחינתנו, יש לנו הצעה די חזקה כי יש חלון מצומצם יותר, אין מגירה מימון, אין מקרים מטורפים אחרים גם כן, וזה מאפשר להצעות שלנו להתבלט. ואני די בטוח לגבי העסקה הזו, לא היינו ההצעה הגבוהה ביותר, אבל הם אהבו את התנאים שלנו קצת יותר טוב מכמה מההצעות האחרות שקיבלו.

אשלי:
כן, אני חושב שזו נקודה מצוינת. כל התקריות והתנאים האחרים האלה שאתה מכניס לחוזה שלך יכולים למעשה לעשות הבדל יותר מהמחיר. וזו הסיבה שאם יש לך הזדמנות לגלות מדוע אותו אדם מוכר את הנכס שלו יכול באמת לעזור לך להתאים את ההצעה שלך לכך. אוקיי, אז השאלה הבאה שלנו היא מקארי אדמס. "יש המלצות כיצד לבנות שותפות לרכישה והחזקה לטווח ארוך?" רמז טוני.

טוני
אין לי את הספר שלי.

אשלי:
אין לך את הספר שלך?

טוני
איפה הספר שלי? העליתי את זה כאן.

אשלי:
תחזיק מעמד. יש לי אחד.

טוני
בסדר, אז אשלי כל כך נרגשת עכשיו שהיא פשוט נתקלה במיקרופון שלה.

אשלי:
פשוט הסתובבתי וחבטתי בראש שלי.

טוני
בסדר, אתה עושה את ההצטיינות היום, אש. אני אחזיק את הספר למעלה, אבל אתה עושה את הקהל.

אשלי:
אוקיי, ובכן, הסתובבתי כדי להכניס את הספר שלי לכיסא, אז קניתי גם את שלי. אבל בכל פעם שאנחנו שומעים את המילה שותפות, אנחנו האנשים המתאימים שלכם, כי כתבנו את הספר שותפויות בנדל"ן. אתה יכול למצוא אותו בחנות הספרים BiggerPockets. אתה יכול ללכת אל biggerpockets.com/partnerships, ואם אתה משתמש בקוד אשלי או טוני, אתה באמת יכול לקבל גם הנחה קטנה. עכשיו, כשאני מבולבל מלרוץ לשולחן שלי, בשאלה הזו נאמר, "יש לי אשראי גדול, ולשותף הפוטנציאלי שלי יש יותר תזרים מזומנים." אז שניהם מביאים ערך לשותפות. כמו בתזרים מזומנים, זה אומר שיש להם הון ממשי, יש להם מזומנים להכניס לנכס. הם מוכנים לשלם חצי מהמקדמה, אבל המשכנתא תהיה על שמי. טוני, אני חושב שזו השאלה המושלמת עבורך, כי זה נשמע מאוד דומה לאופן שבו אתה קובע את הסכמי המיזם המשותף שלך.

טוני
אני שאלה מצוינת, קארי, ואני חושב שיש עוד קצת מה לפרוק כאן כי הייתי רוצה לדעת רק איך בנית את הרכישה, כי מה שהגדרת בשאלתך הוא הרכישה, זה מי הולך לשאת את המשכנתא, וזו שאלה חשובה, ואיך אנחנו הולכים לכסות את עלויות המקדמה והסגירה, וזו שאלה חשובה נוספת. אבל מה שהייתי שואל אחר כך הוא, איך אתה מתכוון לחלק את האחריות של ממש בעלות וניהול ההשקעה בנדל"ן זו? האם אחד מכם יהיה האדם שיטפל בהכל, בעוד שהאדם השני הוא יותר שותף שקט? האם אתה מתכוון לפצל תחומי אחריות באמצע? האם אדם אחד יעשה 70%, האדם השני יעשה 80%? אני חושב שניהול ארוך הטווח של ההשקעה הזו הוא דבר חשוב ביותר שיש לקחת בחשבון כשאתה מרכיב את המבנה הראשוני.
כי בהנחה שכל הדברים שווים, איך אתה מסדר את זה עכשיו, אדם אחד מביא את ההון, אדם אחד מביא את המשכנתא, זה דבר די שווה כאן, נכון? כי היכולת לקבל אישור להלוואה חשובה להפליא. תעריפים טובים יותר, אולי אחוז מקדמה נמוך יותר, אבל אתה עדיין צריך את ההון כדי לסגור את העסקה הזו. אבל תגיד שאתה, קארי, היית האדם שעומד לנהל הכל, והאדם האחר הזה פשוט הביא את ההון, אולי יהיה יותר הגיוני שתהיה לך יותר בעלות על הנכס, כי אתה מקבל את משכנתא ואתה מבצע את הניהול, או אולי אתה גובה את דמי ניהול הנכס. יש כאן הרבה מנופים שונים, אבל קשה באמת לתת תשובה סופר קונקרטית בלי לדעת איך ניהול הנכסים הולך להיראות. מה המחשבות שלך, אש?

אשלי:
כן, הייתי אומר שדבר אחד כאן הוא שאני חושב שקארי צריכה לקבל יותר הון עצמי מאשר האדם האחר כי היא לוקחת על עצמה את החוב והיא נותנת חצי מהמקדמה. היא מוותרת יותר על הנכס הזה, היא מגדילה את יחס החוב שלה להכנסה והיא מכניסה מזומנים. אני הייתי לוקח את זה, ומה שלא תחשוב על האחוזים שאני חושב שיש לקארי יותר ערך בשותפות הזו, כי היא לוקחת על עצמה את החוב ונותנת חצי מהמקדמה. עכשיו, אם זה ישתנה ויהפך, ואולי האדם האחד הכניס במזומן ואז רק את כל סכום המקדמה, ואז לקארי לקבל את החוב על שמם. בהחלט יש משתנים שונים, אבל אני גם חושב, מהי התוצאה של השותפות הזו? ואני חושב שדבר אחד שצריך להיזהר ממנו כשאתה בונה את זה הוא לעשות מה שדוני עושה בהסכמי המיזם המשותף שלו: לעשות אסטרטגיית יציאה לחמש שנים.
בעוד חמש שנים, אתה מעריך אם אתה רוצה לשמור על הנכס, או אם אדם אחד רוצה למכור, אתה מוכר אותו. קיום אסטרטגיות היציאה הללו, חשוב מאוד בעת הגדרת המבנה שלך עבור זה. ואני חושב שהסכם מיזם משותף הוא הדרך ללכת, כי אם אתה הולך... או שאתה יכול לעשות LLC על זה, אתה פשוט תצטרך ללכת ולקבל את המימון ב- LLC, ואז לא היית להביא ערך רב לשותפות, מכיוון שהחוב יהיה למעשה על שם LLC ולא על שמך, וגם הריבית והתנאים לא יהיו כה גדולים.

טוני
אבל יש כל כך הרבה דרכים שונות לבנות את זה, קארי. אני חושב שמה שהכי חשוב זה ששניכם תשבו ותזדהו באמת, יש לנו את חתיכת הרכישה, אבל איך נראה הניהול לטווח ארוך של הקנייה וההחזקה הזו? מי ישחק באילו תפקידים? ואז לעשות כמיטב יכולתך להקצות הון עצמי, או תשלומים לפי שעה קבועים, או אחוז מההכנסות כדמי ניהול עבור החובות והאחריות של ניהול הנכס בפועל? אני חושב שזו טעות נפוצה שהרבה טירונים עושים היא שהם מעריכים יתר על המידה את צד הרכישה, והם מעריכים פחות את ניהול הנכסים לטווח ארוך. הרכישה, זה אירוע חד פעמי, נכון? אתה הולך לקנות את הנכס פעם אחת. אבל ניהול הנכסים, שנמשך כל עוד שניכם מחזיקים בנכס הזה ביחד, שיכול להיות שנה, יכול להיות חמש שנים, יכול להיות 30 שנה, יכול להיות לנצח. אתה רק רוצה לוודא שאתה שומר את זה בפרספקטיבה כשאתה בונה את השותפות הזו.

אשלי:
בסדר. השאלה הבאה היא על הלוואות כסף קשה לעומת הלוואות בנייה מאת רט מילר. הוא רוצה לדעת, "במה הם הטובים ביותר להשתמש עבור BRRRR: הלוואת כסף קשה או הלוואת בנייה? חסרונות יתרונות. אני מסתכל על שני מלווים ואחד הציע הלוואת בנייה. רק תהיתי מה המחשבות שלך. תודה מראש." אוקיי, אז הלוואת הבנייה היחידה שהשתמשתי בה היא למעשה לבנות את בית המגורים הראשי שלי, אז זו הייתה רק בנייה מהיסוד. השתמשת בהלוואת בנייה, טוני?

טוני
כן יש לי. השתמשתי בו פעמיים עבור כמה מהנכסים שהיו לי בלואיזיאנה, כמה ההשכרות הראשונות לטווח ארוך שלי שם. אבל אני חושב שזה יכול אפילו להועיל רק מההבנה שלי לפחות לפרק כמה מההבדלים כאן. כסף קשה לעומת הלוואת בנייה: בדרך כלל מלווה כסף קשה הוא חברה עסקית המתמחה במימון פרויקטי גמילה למשקיעי נדל"ן. ובדרך כלל תראה ריביות גבוהות יותר מאשר הלוואת נדל"ן רגילה להשקעה. בנוסף, ישנן נקודות כמו עמלות נוספות שאתה צריך לשלם מראש כדי להשתמש גם בחוב זה. אבל לקוח הלחם והחמאה של מלווה כסף קשה הוא משקיע הנדל"ן.
לפחות עבור הלוואות הבנייה בהן השתמשתי ואלו שראיתי, אתה יכול לקבל אותן מבנק מסורתי יותר. את שניהם קיבלתי מאיגוד אשראי מקומי בשוק שבו השקעתי. אפילו לבנקים גדולים כמו בנק אוף אמריקה יש הלוואת בנייה. בדרך כלל, אלה הולכים להיות עבור המגורים העיקריים שלך, אבל אתה יכול לקבל הלוואת בנייה מבנק מקומי או איגוד אשראי, לא רק מלווה כסף קשה.
אני אסביר איך עבדה הלוואת הבנייה שלי, ולמעשה אף פעם לא השתמשתי בכסף קשה כי תמיד הלכתי במסלול הכסף הפרטי, אבל אסביר איך עבדה הלוואת הבנייה. איך שאיגוד האשראי הספציפי הזה הקים אותו, הייתי צריך לצאת ולמצוא נכס. ברגע שמצאתי את הנכס, הם היו עושים... בעיקרון, הייתי מגיש את היקף העבודה המזוהה שלי. אמור "היי, הנה העבודה שאני מתכנן לעשות בנכס הזה." אז הם היו לוקחים את היקף העבודה הזה יחד עם המצב הנוכחי של הנכס, והם בעצם היו עושים הערכה עתידית שבה הם היו אומרים, "היי, בהתבסס על היקף העבודה והמצב הנוכחי של הנכס, הנה מה שאנחנו חושב שהנכס הזה יעריך לאחר סיום העבודה שלך." וכל עוד הייתי מתחת לאחוז מסוים, אני חושב שזה היה צריך להיות כמו 72% מהערך שלאחר התיקון, היו מלווים לי את כל הכסף לבנייה ולרכישה.
בעיקרון, הייתה לי הלוואת בנייה לשנה איתם. זו הייתה הלוואה רק בריבית, זה היה מוצר הלוואה נהדר. אני חושב שבאותה תקופה הריביות היו קצת יותר משלוש, אולי, ושילמתי 6% על הלוואת הבנייה, אז זה היה די טוב. זול יותר מאשר אם הייתי יוצא ומקבל כסף קשה באותה תקופה. הייתה לי הלוואת בנייה ל-12 חודשים בריבית בלבד. ומה שהיה נהדר בהלוואה הוא שחויבתי רק על הסכום שמשכתי באותו זמן. קניתי את הנכס בכל דבר, 70,000 דולר. בתחילה, זה היה רק ​​6% על 70,000 אלה. ואז ככל שחשבון הבנייה שלי גדל, אז ההלוואה עצמה, היתרה שחויבתי בה גדלה גם כן.
ואז בתום 12 החודשים האלה, הצלחתי למחזר עם הבנק הזה לחובות קבועים לטווח ארוך. ירדתי מהלוואת הבנייה של 6%, לא יודע, הלוואת השקעה של 4%. זה היה תהליך להלוואת הבנייה. הכל בבית. הם מטפלים גם בחוב לטווח קצר וגם במיחזור לטווח ארוך, כמעט כולם תחת אותה קורת גג.

אשלי:
לגבי זה, אני חושב שהתשובה שלי לפחות תהיה שימוש בכסף קשה לעומת הלוואת בנייה, רק כי מניסיוני עם כסף קשה, יש הרבה פחות פיקוח בהשוואה להלוואת הבנייה. הלוואת הבנייה, כשבעצם הייתי צריך לקבלן מורשה שאכן אושר ואומת על ידם, בבנק, שם בכסף קשה, לא שאלו מי עושה את העבודה או משהו כזה. לא שלא אשתמש במישהו שלא עשה עבודה טובה. אני חושב שחישוקים שונים כאלה, הכסף הקשה היה קל יותר מאשר לבצע הלוואת בנייה בכל הנוגע לרכישת החישוקים האלה, ולאמת כל כך הרבה מידע, ודברים כאלה. ועבור ההגרלות עם הכסף הקשה, התהליך היה הרבה יותר קל להשיג את ההגרלות מאשר גם עבור הלוואת הבנייה.

טוני
אני מניח שההיפך של זה, למעשה מצאתי את זה מאוד מועיל, אש, כי הייתה לי הלוואת בנייה זו על הנכס הראשון שלי להשקעה אי פעם, ומצאתי המון ערך בכך שהבנק ישלח נציג לגמילה לפני שהם שחררתי תיקו, כי קיבלתי את האישור הזה. הייתי בקליפורניה, הנכס היה בלואיזיאנה, כמה אלפי קילומטרים משם. היה לי את מנהל הנכס שלי, כבר התקשרתי עם מנהל הנכס, הם היו הולכים וטיילו בנכס בשבילי. הייתי ב-FaceTiming עם ה-GC פעם בשבוע, הוא עשה לי טיול דרך הנכס. אבל אז היה לי גם את הנציג מאיגוד האשראי שיצעד את הבנייה כדי לוודא, בסדר, יש התקדמות לפני שהם משחררים את ההגרלה. זו הייתה שמיכת האבטחה הזו בשבילי כדי לוודא שהגמילה מתקדמת בצורה הנכונה.
ואז אפילו בצד הרכישה, היה לי הבנק הזה שהכיר את השוק הרבה יותר טוב ממני נתן לי את ההערכה שלו לגבי ה-ARV. ולכן, הייתי מאוד בטוח להתקדם עם זה, כי לא רק שהניתוח הראשוני שלי היה הגיוני, לא רק שההצעה של המתווך שלי הייתה הגיונית, אלא שהבנק שמכיר והלווה על טונות של נכסים בשוק הזה, הם גם היה ה-ARV הזה שהיה מאוד הגיוני. אני חושב שלראשונה משקיע עבור הרבה מהטירונים שלנו, למרות שיש עוד כמה חישוקים לקפוץ דרכם, זה באמת יכול להיות סט טוב של גלגלי אימון בשיקום הגדול הראשון הזה שאתה עושה.

אשלי:
כן, זו נקודה מצוינת לגבי גלגלי האימון, זה שמישהו מחזיק את היד שלך לאורך התהליך, שבו עם כסף קשה, זה בהחלט לא היה בשבילי, בכלל. אבל זו נקודה מצוינת. הדבר היחיד שאני אאתגר אותך בו, אני מניח, עם זה הוא שעשיתי את הסרטון הזה ביוטיוב לפני שנים עם מלווה כספים קשה, ואמרתי את אותו הדבר. "וואו, אתה שולח פקחים? זה בעצם ממש מעולה. זה כמו הסט השני של העיניים על הנכס, מישהו אחר שאולי יש לו יותר ידע בבנייה." והוא מסתכל עליי והוא הולך, הוא אומר, "אתה יודע שאתה משלם הרבה כסף על הבדיקות האלה, נכון? אלה נכללים בעמלות ההלוואה שלך. זה לא שירות חינמי".
והוא אמר, "אם זו באמת הסיבה שאתה רוצה לעשות מוצר הלוואה מסוג זה מיועד לבדיקות", הוא אמר, "זה הרבה יותר זול ללכת לשכור מפקח צד שלישי כדי לצאת ולבצע בדיקות בפועל. ככה גם בשבילך." אני תמיד חושב על זה וכמה זה היה מעניין. ולפעמים אתה מסתכל על סוג כלשהו של שירות או מוצר וחושב כאילו, הו וואו, אני אוהב את זה בגלל התכונה הזו. נסה לחשוב יותר מחוץ לקופסה, ואם זו התכונה היחידה שאתה באמת צריך ומדוע אתה מוצא ערך בדבר הזה, היא למצוא דרך לגרום לזה לעבוד בשבילך מבלי שתצטרך לקנות את כל התהליך או המערכת.

טוני
מסכים עם זה לגמרי. אני חושב שהייתי בעמדה ייחודית כי זו הייתה איגוד אשראי קטן באמת שהיה לה רק כמה סניפים באזור המקומי ובסביבתו, כך שזה לא היה חוב יקר בשום אופן. כמו שאמרתי, אני חושב שלא היו נקודות. לא שילמתי נקודות מראש. אני די בטוח שהריבית הייתה 6%, וזה היה עוד ב-2019, שהיה די טוב, אז זה נראה לי טוב. אני אגיד שהחיסרון היחיד היה שלא יכולתי להשתמש בו כדי להעיף בית. יכולתי להשתמש בו רק כדי BRRRR. והם הבהירו לי את זה מאוד, כמו, "היי, אתה לא יכול למכור את הנכס הזה לאחר שהבנייה תסתיים. אתה צריך למחזר אתנו לחובות קבועים". ואז אני חושב שהייתי צריך להחזיק אותו לפחות שנה או משהו כזה לפני שיכולתי למכור אותו, אז זה היה רק ​​עבור BRRRRing.

אשלי:
זו למעשה עוד נקודה מצוינת שכן היתרונות והחסרונות לעומת כסף קשה והלוואת בנייה הם תנאי המיחזור שלהם. במיוחד כשאתה עושה BRRRR כמו השאלה שנשאלה, מלווה הכסף הקשה שהשתמשתי בו על שני BRRRR, היית צריך למחזר איתם, אבל היית צריך להחזיק לפחות שלושה נכסים שאתה הולך למחזר בכל פעם, והם היו עושים כמעט הלוואת תיק למימון מחדש. בסופו של דבר משכתי את הנכסים שלי, והייתה עמלה של 1% למעשה לא למחזר איתם.
ואז גם כשעשיתי את זה עם הבנק, זה היה הבית הראשי שלי או מה שלא יהיה, אבל היינו צריכים למחזר איתם ברגע שהלוואת הבנייה הסתיימה. אבל אני חושב שבאמת משווים מה הם תנאי המיחזור, אז לא רק את התנאים של תהליך הגמילה והכסף הראשוני הקשה וההלוואת הבנייה, אלא גם מה קורה כשאתה ממחזר? האם אתה מחויב בעמלות בגלל שאתה מממן מחדש עם מישהו אחר? מה תהיה הריבית? אתה יכול לנעול תעריף? כל הדברים השונים האלה, תסתכלו גם על תרחיש הקצה הזה לקטע המימון האמיתי. אוקיי, השאלה הבאה שלנו היא מארבין פייל: "כמה הודעה אתה נותן לדיירים שאתה לא מחדש את חוזה השכירות?" טוני, מה שלך-

טוני
אני נותן להם הודעה מוקדמת של 24 שעות. "אתם עוזבים מחר ב-10:00 בבוקר, ואם לא, אני מתקשר לשריפים."

אשלי:
זה תלוי בחוקי בעל הדירה שלך במדינתך. הזכרתי את זה בעצם תשובת הטירונים האחרונה שלנו, עשינו את הפרק השלישי מתוך 31 כמה פעמים, avail.co, או שאתה הולך לאתר של רשות הדיור המקומית שלך, או שאתה מחפש בגוגל את חוקי המדינה שלך ואחר כך של בעל הבית. ובדרך כלל, יש איזה מדריך או מדריך שעומד לרשותך, שיעורי בעלי בית בחינם או ממש זולים שאתה יכול לקחת. ממליצה בחום לקחת אותם. במדינת ניו יורק, אתה צריך להודיע ​​בהתאם לכמה זמן שהאדם גר בנכס. אם הם גרים שם פחות משנה, הם בחוזה שכירות לשנה והם צריכים לגור שם יותר משנה, אתה צריך להודיע ​​30 יום מראש שאתה לא מחדש את חוזה השכירות שלהם, או שאתה לחדש את חוזה השכירות שלהם. ואם יש עליית שכר דירה, זה חייב להיות הסכום הזה.
אם זה שנתיים או פחות שהם גרו שם, אז זה 60 יום. ואז כל דבר מעבר לזה הוא התראה של 90 יום. אם יש לך מספר דיירים, חשוב מאוד לעקוב אחר כמה זמן הם גרים שם, מתי אתה באמת צריך לבצע חידוש חוזה השכירות שלהם. ממליץ בחום להגדיר הודעה כלשהי חמישה ימים לפני אותם 30, 60 או 90 יום, ולתת את הזמן שלך לכתוב את הסכם השכירות החדש שלהם, חידוש חוזה השכירות שלהם, או הודעה זו כדי ליידע אותם שלא תחדש את חוזה השכירות שלהם. בדוק את חוקי המדינה שלך מהי הדרישה הזו. אני חושב שככל שאתה יכול לתת יותר תשומת לב, כך ייטב. אתה רק רוצה לוודא שאם אתה לא מחדש את חוזה השכירות שלהם, שהם לא יתנקמו בכך שלא ישלמו שכר דירה בשלושת החודשים הבאים.

טוני
גם אני התכוונתי לשאול את זה, אש. תגיד שאתה אכן מוציא הודעת אי חידוש, ותן לי לקחת צעד אחורה. אז שוב, אותה חברת ניהול נכסים שעבדתי בה במשך תקופה קצרה מאוד, הם גם קבעו את זה בצורה ברורה מאוד בתוך הסכם השכירות המקורי מה יהווה אי חידוש. לדוגמה, אם קיבלת מספר X של תלונות רעש מתועדות שעלולות להוביל לאי חידוש. אם היו לך מספר X של תשלומי שכר דירה מאוחרים, זה עלול להוביל לאי חידוש. אז יש דברים שהם סופר ברורים, איפה זה כאילו, היי, כשחוזה השכירות שלך מסתיים, כבר ידעת שאתה לא הולך להתחדש. אבל תגיד שזה משהו אולי חמור יותר איפה שאתה מוציא את ההודעה הזו. האם אי פעם דייר זרק את המקום בגלל שהוא כועס, או פשוט עוזב באמצע הלילה? או שהם הכי מבינים, והם עוזבים בשלווה?

אשלי:
למעשה אני יכול לחשוב רק על דייר אחד שעשיתי איתו אי חידוש. ואולי כשהנכסים שלי היו בחברת ניהול הנכסים של צד שלישי, הם עשו את זה והם טיפלו בדברים, אז לא ידעתי אם מישהו קיבל אי חידוש או לא. אבל לפני כן, גם כשאני הסתדרתי עם נכסים, אני לא יכול לחשוב על אף אחד באופן ישיר, אלא אם כן זה היה כמו שאמרנו, נתנו להם את הודעתם לרפא או להפסיק כי הם לא שילמו שכר דירה, על אי תשלום.
אבל בכל דבר אחר, הייתה לנו לאחרונה תושבת אחת שבה ממש כשהשתלטנו, חוזה השכירות שלה הסתיים, הודענו כראוי שאנחנו לא מחדשים אותו בגלל כל התלונות. חברת ניהול נכסים ותיקה שלחה לנו אימייל בכל פעם שהייתה הבעיה, אז היה לנו תיעוד של זה. זה היה בעיות עם הכלבים שלה. ואז היא גם איחרה כל הזמן, ולכן עשינו איתה אי חידוש. והיא אכן ניסתה לומר שהיא רוצה להישאר ודברים כאלה, ופשוט נצמדנו לנשק, והיא בסופו של דבר עברה, והיא למעשה עברה לגור עם מישהי אחרת במתחם הדירות לקצת. שמענו מהשכנים או מה שלא יהיה, אבל כנראה שהיא נמצאה במקום אחר עכשיו. אבל אני לא באמת יכול לחשוב על אף פעם אחרת שעשינו אי-חידושים עבור מישהו.
בסדר. השאלה האחרונה שלנו היום היא מכריס לאט. וטוני, זו שאלה בשבילך. "ארביטראז' Airbnb מנקודת מבטו של בעל הבית: מהם החסרונות העיקריים של זה? זה עתה רשמתי את בית המגורים הראשי שלי להשכרה, וכבר קיבלתי פניות לגבי דיירים פוטנציאליים שרוצים להשכיר את הבית לטווח קצר כשהם מטיילים, או שהם רוצים להשכיר חלק מהבית לטווח קצר. הוספתי כניסה פרטית לחדר השינה הראשי של הבית הנוכחי שלי”. בתרחיש הזה, יש לנו את כריס שמישהו מבקש להיות השכירות לטווח ארוך שלו בנכס, אבל בזמן שהם מטיילים, יוצאים לחופשה, עושים כל דבר, הם רוצים להפוך חלק מהבית להשכרה לטווח קצר כדי להשלים את מה שהם לא משלמים כדי שיוכלו לנסוע ולנסוע. טוני, מה דעתך על זה?

טוני
כן, כבעל הבית, אני מניח שאנחנו יכולים פשוט ללכת בעד ונגד על כך שאנו מאפשרים למישהו לעשות בוררות ביחידה שלך. היתרונות הם שבאופן אידיאלי תוכל לגבות מעט יותר מדמי השכירות בשוק. אם שכר הדירה בשוק הוא לא משנה, 1300 דולר, אולי אתה יכול לגבות מהאדם הזה, לעשות ארביטראז', 1500. וזה לא נדיר, אני חושב, לראות את זה. היתרון השני, וזה יותר נכון אם יש לך ריבוי משפחתי, אבל אני יודע שאתה מדבר על משפחה יחידה, כריס, אבל אני אדבר גם עם הרב-משפחתיים שלנו. לקחנו את יחידות הארביטראז' הראשונות שלנו מחבר שלי שיש לו מתחם דירות של 12 יח"ד, וקיבלנו לא אחת, לא שתיים, אלא שלוש מהיחידות שלו. היו לו שלוש יחידות פנויות, הוא היה צריך ללכת רק לאדם אחד, והצלחתי לשכור ממנו את שלושתן.
אם יש לך אולי נכס רב-משפחתי גדול יותר, תוכל להשכיר מספר יחידות בו-זמנית לאדם אחד. וחתמתי רק על חוזה שכירות אחד עבור שלושתם, אז שלושתם מנוהלים תחת חוזה שכירות אחד, אז יש פחות ניהול, פחות תקורה וכו', עבור בעל הבית הזה. היתרון השלישי, וזה מנוגד לאינטואיציה, אבל היתרון השלישי הוא שהם כנראה בסופו של דבר יהיו הדיירים הטובים ביותר שלך, כי הם הולכים לטפל בהרבה בעיות תחזוקה קלות בעצמם. כי בתור מארח להשכרה לטווח קצר, אם יש לי את החלון בין 10:00 בבוקר כשאורח אחד יוצא ל-4:00 כשהאורח הבא עושה צ'ק-אין, אם יש אסלה דולפת, או ידית נשברת, או שמשהו לא בסדר, אני לא מתכוון לחכות עד שבעל הבית יבוא. אני רק הולך לתקן את זה בעצמי כדי לוודא שהוא מוכן לאורח הבא. הרבה מבעיות התחזוקה הקטנות האלה נעלמות כשאתה מאפשר למישהו לשכור משנה אם הוא מארח טוב, כי הוא ירצה לוודא שהוא מוכן עבור האורח הזה.
אלו חלק מהיתרונות. החסרונות הם פוטנציאליים שיכולים להיות לכם אורחים להשכרה לטווח קצר שאולי מטרידים את התושבים האחרים שלכם. אם יש לך בית חד משפחתי, זה יכול להיות השכנים שלך. אם יש לך ריבוי משפחתי, זה יכול להיות האנשים האחרים שנמצאים בתוך היחידות האלה. אבל כריס, שלך הוא בית חד-משפחתי, אז אולי יש לך קצת רווח בין השכנים שלך לבית שלך, אז זה לא כל כך בעיה. אבל אם יש לך אנשים למעלה ולמטה, זה הופך להיות, לדעתי, דבר קצת יותר קשה לנהל. והחיסרון הנוסף הוא שחס וחלילה, אבל יכול להיות שיש לך מישהו שהיה שם זעם או משהו, ואולי הוא גרם נזק רב לרכוש, אבל הייתי אומר שזה כנראה אירוע נדיר יותר ממה שאנשים באמת מבינים. בכנות, אני חושב שיש יותר יתרונות מחסרונות. אבל אש, אתה באמת גברת בעלת הבית לטווח ארוך כאן, אז מה דעתך על היצירה הזו?

אשלי:
ואני גם עורך בוררות בשתי דירות שאני שוכר ממישהו אחר. אני אגיד, קודם כל, הדבר הראשון שעלה לי לראש הוא יחידות ההשכרה לטווח הקצר שלי, אחת מהן, רק ניסיתי לחשוב, זה היה 2018 או 2019 היה לי את זה, והדירה הזאת היום הזה נחמד יותר מאנשים שגרים בדירה באותו מתחם דירות רק שנה. יתרון עצום אחד הוא שהוא כל הזמן מתנקה, והוא תמיד מתוחזק ונחמד. זה היה הדבר הראשון שחשבתי עליו הוא שאם האנשים האלה ישכירו אותו להשכרה לטווח קצר, סביר להניח שהם ישמרו על הבית והנכס מאוד נקיים ונקיים, כי הם ירצו את הביקורות האלה של חמישה כוכבים. הם ירצו לקבל כמה שיותר כסף. זו הייתה המחשבה הראשונה שלי לגבי שאולי זה באמת יעבוד לטובתך, וזה לא הולך להיות דייר לטווח ארוך שפשוט הולך לזרוק את המקום או לא לנקות אותו ולא לטפל בו כי הם הולכים להשכיר אותו.
דבר נוסף הוא שגם אתה תוכל לחפש את הרישום, ותוכל לקרוא את הביקורות אם הם מטפלים במקום, או אם אנשים מגיבים ואומרים שהמקום זה מגעיל ובלה, בלה, בלה, אל תישאר כאן. גם הדבר הבא הוא שהייתי בודק עם סוכן הביטוח שלך איך זה יעבוד עבור הביטוח שלך. לטוני יש ביטוח שכירות לטווח קצר על הנכסים שלו. יש לי ביטוח בעל דירה על הנכסים שלי להשכרה לטווח ארוך, אז דבר עם סוכן הביטוח שלך ותראה איך זה ישפיע. האם אתה צריך שהשוכרים לטווח הארוך שלך יקבלו כיסוי שכירות לטווח קצר, כך שאם מישהו אכן יזרוק ויעשה את כל הנזק הזה, או שדברים קורים לנכס, זה בעצם השוכר שלך לטווח ארוך שאחראים לכסות באמצעות הביטוח שלהם את כל הנזקים שנגרמו בנכס, וזה אפילו לא קשור אליכם?
וזה בעצם ייתן לי יותר שקט נפשי בידיעה שלדיירים לטווח ארוך יש את הביטוח, אז הם משלמים כל השתתפות עצמית, וזו פרמיית הביטוח שלהם עולה כי יש להם תביעה, ולא לך יש תביעה על שלך. ביטוח דירה משלו. כל מה שנגעת בו היה נהדר. אלה שני הדברים היחידים שהייתי מוסיף.

טוני
כן, עבור יחידות הארביטראז' שאנו עושים, יש לנו גם ביטוח משלנו, רק כדי לנסות ולהגן על כולם. אבל כן, בכנות, אני חושב שזה יכול להיות win-win עבורך כבעל הבית, ועבור האנשים שמשכירים אותו ממך.

אשלי:
ובכן, תודה רבה לכם שהקשבתם השבוע. אני אשלי ב-Wealth from Rentals, והוא טוני בטוני ג'יי רובינסון. אם יש לך שאלה, תוכל להגיש אותה בכתובת biggerpockets.com/reply, ותוכל גם לעיין בספר החדש שלנו, שותפויות נדל"ן, בכתובת biggerpockets.com/partnerships. תודה, ונתראה כאן ביום רביעי.