בחודש שעבר YIMBY Law, קבוצת הסברה למען דיור ללא מטרות רווח, תבע את עיריית לוס אנג'לס מטעם יזם פרטי המבקש להקים בניין דירות בן 360 יחידות דיור בקנוגה פארק. דירות אלו יהיו רק עבור שוכרים העונים להגדרה הפדרלית של הכנסה נמוכה עד בינונית בלוס אנג'לס הפרויקט הוגש תחת ראש העיר קארן באס הוראה ביצועית 1, שנועד להאיץ באופן דרמטי את תהליך האישור וההיתרים עבור 100% פרויקטים של דיור בר השגה. אבל לאחרונה העירייה ביטלה את זכאותו של בניין קנוגה פארק לתוכנית זו בעקבותיו תלונות של בעלי בתים חד-משפחתיים.
הפרצוף הזה הוא חלק ממגמה. בשנה שעברה, משרד ראש העיר תיקן את ED1 כדי להגן על אזורים חד-משפחתיים מפני פיתוח יעיל - לאחר שמונה יישומים כאלה, כולל הצעת קנוגה פארק, כבר הוגשו. הצעות אלו נמנעו לאחר מכן הזכאות ל-ED1. חלק מהפרויקטים הגישו ערעורים; אחד ההכחשה בוטלה, אך מועצת העיר דחתה ערעור על פרויקט קנוגה.
ללא ED1, פרויקטים אלה עומדים בפני תהליך אישור שיקול דעת שעשוי לכלול סקירה סביבתית ממושכת ועיכובים אחרים שעלולים למנוע מהם לקרות. תפנית זו עשויה לעלות לעיר יותר מ-1,100 דירות במחיר סביר.
באס הכריז על ED1 כמו הרחקת "בניין העירייה מהגישה המסורתית שלה המתמקדת בתהליך ומחליפה אותה בגישה חדשה המתמקדת בפתרונות, תוצאות ומהירות." הכוונה המוצהרת של ראש העיר קיבלה דחיפה יוצאת דופן באמצעות חוק המדינה AB 2334, שהתקבל בשנת 2022, המאפשר תמריצים למפתחים לפרויקטים סבירים של 100%, כולל עלייה ניכרת במגבלות הגובה והצפיפות המותרת (מספר יחידות הדיור על חלקת קרקע בגודל נתון ) ב "אזורי נסיעה נמוכים מאוד ברכב," היכן שפיתוח מגורים מוגבל הפחית את התנועה. הרעיון הוא שאזורים אלה יכולים להכיל ביתר קלות כל תנועה נוספת הנובעת מצפיפות דיור מוגברת.
החיסכון הפוטנציאלי בעלויות מ-ED1 ו-AB 2334 עודדו מפתחים פרטיים לייצר יחידות מוגבלות לטווח ארוך - באופן מכריע, מבלי להסתמך על מימון ציבורי. אם יותר מ-1,100 הדירות שעוכבו כעת מ-ED1 ייעול נבנו דרך המסלול הסטנדרטי המסובסד על ידי הציבור, בעלות טיפוסית של בסביבות $600,000 ליחידה, הם יכולים לדרוש עד 660,000,000 דולר במימון ציבורי. חלופות במימון פרטי מהוות ברכה לממשלות מקומיות, אזוריות ומדינות שביקשו במשך שנים לדרבן את הייצור של מה שנקרא דיור "אמצעי חסר". זה סביר למשקי בית ממעמד הפועלים ובעלי הכנסה בינונית.
אולם כעת התקדמות זו מוטלת בספק, בדיוק כשהכוח של הרפורמות המשלימות של העיר והמדינה החלה לצוץ. התביעה הנוגעת לבניין קנוגה פארק עשויה להביא לכך שאחד או יותר מהפרויקטים שנעצרו ייבנו בסופו של דבר, וה המדינה הציעה שהעירייה שגה כשביטלה את זכאותם ל-ED1. אבל גם אם הפרויקטים הללו יאושרו, מכיוון ש-ED1 אינו כולל כעת את השכונות החד-משפחתיות המרכיבות בערך שלושה רבעים משטחי מגורים בלוס אנג'לס, הם יסמנו סוף ולא התחלה להתפתחות דומה.
חלק מתושבי השכונות הללו אומרים שזה רק הוגן. לדברי חבר המועצה בוב בלומנפילד, עבור בעלי בתים שנפגעו מדירות חדשות, "ערך הנכס שלהם הולך להצטמצם בחצי, יהיה להם צל גדול על המקום שלהם."
כפי שזה קורה, אני יכול לדבר באופן אישי עם החששות האלה. אני הבעלים והתושב של יחידה בפיתוח דירות קטן ב-Westside הממוקם ממש מול פרויקט מתמשך של הסבת בית חד-משפחתי לבניין דירות מרובה יחידות.
השכנים שלי ומשפחתי מאבדים הרבה אור שמש לאורך היום מהבניין החדש. הרחוב שלנו היה אתר בנייה קקופוני ומבולגן כל כך הרבה זמן שקשה לזכור איך זה היה קודם.
אבל אני יודע שככה נראה פתרון מצוקת הדיור: חלקה בודדת ששכנה בעבר משפחה אחת הופכת לדירות של אולי 15 עד 25 נפשות, עם יחידות שמורות למשקי בית עם הכנסה נמוכה. כמו אלה בפרויקטים של ED1 המתמודדים, יחידות זולות אלה לא ידרשו מימון ציבורי.
פשוט אין דרך לפתור את מצוקת הדיור שלנו מבלי להטיל צל באזורי מגורים חד-משפחתיים. ייתכן שנצטרך להגביר את התנועה גם בשכונות מסוימות, אם כי נספק יותר דיור במערב לוס אנג'לס עתיר מקומות העבודה יכול בסופו של דבר לצמצם תעבורה על ידי מתן אפשרות לאנשים לגור קרוב יותר למקום שבו הם עובדים. באשר לערכי הנכסים, מחקרים רבים הראו שדיור עם הכנסה נמוכה אינו מפחית אותם באופן מהותי, כולל בשכונות בעלות גבוהה, ובדרך כלל עליות אוֹתָם.
חלק ממחוזות הבחירה תמיד יתנגדו לפיתוח. קובעי מדיניות מקומיים שרציניים לפתור את המשברים הכפולים שלנו של דיור בר השגה והיעדר דיור צריכים לבחון היטב כמה הון פוליטי הם מוכנים להוציא כדי ליצור מדיניות אפקטיבית מול התנגדויות כאלה.
אם לא נוכל לבנות פרויקטים במחירים סבירים לחלוטין שאינם מרוקנים את קופת הממשלה אפילו בשולי הקרקע המיועדת למגורים חד-משפחתיים, אז אנג'לנוס צריכה להתכונן למשבר דיור קבוע.
אבל אם זה נשמע כמו כיוון שגוי לעיר, על באס ומועצת העיר להתחייב לחלוטין להגנה ולהרחבת מדיניות חדשנית כמו ה-ED1 המקורי, ללא החרגות קטגוריות לשכונות חד-משפחתיות, ו-AB 2334. מנגנונים שמשכנעים יזמים פרטיים לייצר דיור בר השגה לטווח ארוך, מה שקרוב לארוחת צהריים חינם במשבר הזה כפי שסביר להניח שלוס אנג'לס תקבל אי פעם.
ג'ייסון וורד הוא כלכלן ב ראנד קורפ והמנהל המשותף של ה ראנד מרכז דיור והומלס.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $ למעלה
- 000
- 1
- 100
- 15%
- 2022
- 25
- a
- אודות
- להתאים
- לרוחב
- סנגור
- מושפע
- מחיר סביר
- דיור בר השגה
- לאחר
- מאפשר
- כְּבָר
- חלופות
- תמיד
- am
- an
- ו
- הודיע
- כל
- דירה
- דירות
- לערער
- ערעורים
- גישה
- הסכמה
- מאושר
- בערך
- ARE
- אזורים
- סביב
- AS
- At
- רָחוֹק
- בַּס
- BE
- היה
- לפני
- ההתחלה
- התחיל
- בשם
- להיות
- ברקלי
- גָדוֹל
- לחסום
- שילינג
- לְהַגבִּיר
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- נבנה
- אבל
- by
- CA
- CAN
- הון
- CFM
- עִיר
- סְגוֹר
- קרוב יותר
- לבצע
- משלימה
- לגבי
- דאגות
- לבנות
- בניה
- המרת
- לְשַׁכְנֵעַ
- גוף
- עלות
- חיסכון עלויות
- יכול
- המועצה
- לִיצוֹר
- משברים
- משבר
- באופן מכריע
- חותך
- יְוֹם
- עסקה
- הגדרה
- עיכובים
- צפיפות
- מפתח
- מפתחים
- צעצועי התפתחות
- כיוון
- ישירות
- שיקול דעת
- עושה
- לא
- מטה
- לנקז
- באופן דרמטי
- כפול
- בקלות
- כלכלן
- אפקטיבי
- זכאות
- לצאת
- עודד
- סוף
- סביבתי
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- אירועים
- בסופו של דבר
- אי פעם
- הרחבת
- נוסף
- פָּנִים
- הוגן
- משפחה
- פדרלי
- הוגש
- מְמַמֵן
- מרוכז
- הבא
- בעד
- חופשי
- החל מ-
- לגמרי
- במימון
- מימון
- לקבל
- הולך
- טוב
- ממשלה
- ממשלות
- קְבוּצָה
- חצי
- הול
- מתרחש
- קורה
- קשה
- יש
- גובה
- הוחזק
- עמוד הבית
- חסר בית
- משקי בית
- דיור
- איך
- HTTPS
- i
- רעיון
- if
- in
- תמריצים
- כולל
- להגדיל
- גדל
- עליות
- חדשני
- מטרה
- אל תוך
- לערב
- IT
- שֶׁלָה
- jpg
- רק
- קארן
- שמר
- לדעת
- מדינה
- אחרון
- שנה שעברה
- חוק
- תביעה משפטית
- לתת
- כמו
- סביר
- מוגבל
- גבולות
- קשר
- לחיות
- מקומי
- ממוקם
- ארוך
- לטווח ארוך
- נראה
- נראה
- ה
- לאבד
- נמוך
- ארוחת צהריים
- לעשות
- סימן
- מאי..
- ראש העיר
- התכוון
- מנגנוני
- לִפְגוֹשׁ
- יכול
- בינוני
- חוֹדֶשׁ
- יותר
- נע
- הרבה
- מספר
- my
- השכנים
- חדש
- לא
- ללא כוונת רווח
- עַכשָׁיו
- מספר
- התנגדויות
- of
- הַצָעָה
- Office
- לעתים קרובות
- on
- ONE
- מתמשך
- רק
- דעה
- לְהִתְנַגֵד
- or
- מְקוֹרִי
- אחר
- שלנו
- יותר
- בעלים
- פארק
- חלק
- עבר
- מסלול
- אֲנָשִׁים
- עבור
- אוּלַי
- קבוע
- אישית
- מקום
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- מדיניות
- מדיניות
- קובעי מדיניות
- פוליטי
- פוטנציאל
- כּוֹחַ
- להכין
- למנוע
- קוֹדֶם
- פְּרָטִי
- תהליך
- לייצר
- הפקה
- תָכְנִית
- התקדמות
- פּרוֹיֶקט
- פרויקטים
- רכוש
- הצעה
- הצעות
- אבטחה
- מתן
- ציבורי
- בפומבי
- שאלה
- במקום
- קיבלו
- לאחרונה
- להפחית
- אזורי
- נִדחֶה..
- הסתמכות
- ראוי לציון
- לזכור
- שוכרים
- לדרוש
- שמור
- מגורים
- תושבים
- תוצאה
- תוצאות
- סקירה
- חיסכון
- לומר
- מחפשים
- רציני
- Shadow
- מגן
- צריך
- הראה
- דומה
- בפשטות
- since
- יחיד
- אתר
- קטן
- So
- פתרונות
- לפתור
- פותר
- כמה
- ביקש
- צלילים
- לדבר
- מְהִירוּת
- לבלות
- תֶקֶן
- מדינה
- אמור
- עוד
- זִרמִי
- התייעלות
- רְחוֹב
- מחקרים
- הוגש
- ניכר
- באופן משמעותי
- כזה
- אור שמש
- לקחת
- מֵאֲשֶׁר
- זֶה
- השמיים
- המיזמים
- המדינה
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- אז
- אלה
- הֵם
- זֶה
- אלה
- אם כי?
- דרך
- בכל
- זורק
- ל
- גַם
- מסורתי
- תְנוּעָה
- טרנספורמציה
- נסיעות
- מְגַמָה
- תור
- טיפוסי
- בסופו של דבר
- תחת
- יחידה
- יחידות
- ערך
- ערכים
- רכב
- באמצעות
- היה
- דֶרֶך..
- we
- היו
- מערב
- מה
- מה
- מי
- למה
- יצטרך
- מוכן
- עם
- לְלֹא
- תיק עבודות
- היה
- טעות
- שנה
- שנים
- זפירנט
- אזורי