Il crollo che non è arrivato: il mercato immobiliare ha già toccato il fondo?

Dave:
Ciao a tutti e benvenuti su On the Market. Sono il tuo presentatore, Dave Meyer, e oggi farò lo spettacolo da solo. Faremo un'immersione profonda in una domanda che è emersa come un matto nel mio feed di notizie nelle ultime due settimane, e ne sono rimasto un po 'sorpreso. E così ho deciso di esaminare questo argomento e condividerò ciò che ho imparato a riguardo e le mie opinioni al riguardo nel corso di questo episodio.
Ora la domanda che ho ricercato e di cui parleremo oggi è: il mercato immobiliare ha già toccato il fondo? E onestamente, negli ultimi due mesi non pensavo davvero che avremmo parlato di toccare il fondo del mercato immobiliare almeno fino alla seconda metà del 2023, forse fino al 2024. Ma c'è stata un'ondata di titoli da organizzazioni rispettabili che ne parlano. Tanto per fare un esempio, Mike Simonsen, che è l'amministratore delegato di Altos Research, una società di dati immobiliari piuttosto importante e molto rispettabile, ha pubblicato un articolo intitolato Il mercato immobiliare ha già toccato il fondo, piuttosto diretto. Abbiamo anche visto il Wall Street Journal pubblicare un titolo che dice che il mercato immobiliare mostra segni di disgelo. Yahoo e Fortune hanno fatto notizia chiedendo se la domanda avesse già toccato il fondo a novembre, e Goldman Sachs, una delle più grandi banche e previsioni economiche più importanti di tutti gli Stati Uniti, ha effettivamente rivisto al rialzo le sue previsioni del mercato immobiliare per il 2023.
E questo è davvero notevole, perché la maggior parte dei previsori, almeno nella seconda metà del 2022, stava facendo scendere le proprie previsioni. Zillow ha continuato ad adeguare le proprie aspettative al ribasso. Stavamo vedendo altre grandi banche, altre società immobiliari al ribasso. Stavamo vedendo altre grandi banche, altre società immobiliari al ribasso. Quindi questa domanda è qualcosa che mi ha affascinato. Siamo vicini al fondo? L'ho esaminato e quello che farò oggi è condividere con voi i dati che ho trovato. In questo modo, puoi decidere tu stesso se pensi che il mercato abbia già toccato il fondo, se ricomincerà a crescere, se c'è molto più rischio al ribasso, e alla fine condividerò la mia opinione con te, ma per la maggior parte lo spettacolo di cui parlerò è perché queste aziende, perché alcune di queste aziende rispettabili dicono che il mercato immobiliare potrebbe aver toccato il fondo.
E non devi essere d'accordo con questo. Ti farò sapere la mia opinione alla fine. Ma dirò solo che ci sono idee fondamentalmente solide sul perché lo dicono. Non è solo fanfara e tifo per il settore immobiliare. In realtà ci sono dati economici e immobiliari che sono usciti di recente che hanno suggerito che forse il peggio è passato. Non sto dicendo che sia vero, sto solo dicendo che ci sono alcuni indicatori che puntano in quella direzione, e quindi vale la pena capirlo. Le cose stanno cambiando e voglio aiutarti a capire cosa è cambiato, e poi puoi decidere tu stesso se pensi che questo significhi che il mercato immobiliare ha toccato il fondo. E ancora, alla fine condividerò la mia opinione e ti farò sapere cosa penso che probabilmente accadrà.
Ok, quindi è di questo che parleremo oggi. Ma prima di entrare in questo, voglio ringraziare tutti coloro che ci hanno scritto una recensione su Apple o Spotify di recente. Abbiamo chiesto alle persone di scrivere recensioni perché ci aiuta davvero molto qui a On the Market, e abbiamo ricevuto delle recensioni fantastiche e sono davvero grato a tutti coloro che si sono presi il tempo per farlo. Lo appreziamo. Abbiamo letto ognuno di loro. Apprezziamo il tuo feedback. E se non hai dato una recensione ma ami lo spettacolo, li apprezzeremmo ancora di più. Quindi grazie a tutti per essere ascoltatori, membri della nostra comunità, è di grande aiuto per noi quando fate qualcosa del genere. Quindi ancora una volta, grazie. In secondo luogo, dobbiamo fare una breve pausa per ascoltare il nostro sponsor, e poi entreremo nel nostro argomento, se il mercato immobiliare ha toccato il fondo.
Va bene, quindi quando ho iniziato a esaminare la questione se il mercato immobiliare avesse toccato il fondo, ho sostanzialmente suddiviso la mia ricerca in due diversi lati, lato della domanda e lato dell'offerta. Come per tutte le cose economiche, in realtà si riduce alla domanda e all'offerta. Parliamo del lato della domanda, perché penso prima, perché penso che sia una specie di ciò che ha guidato il comportamento del mercato negli ultimi sei mesi circa. Fondamentalmente da maggio o giugno, quando i tassi di interesse ei tassi ipotecari iniziano a salire alle stelle, abbiamo visto il mercato immobiliare entrare in una correzione. E questo fondamentalmente perché l'aumento dei tassi ipotecari ha ridotto la domanda. Le persone erano felici di acquistare case anche a prezzi elevati quando i tassi dei mutui erano del 2%, o del 3% o del 4%. Avanti veloce a giugno, quando sono saliti al 5 o 6%, le persone non potevano più permetterselo, quindi abbandonano il mercato immobiliare perché non cercano più una casa. Ciò riduce la domanda e esercita una pressione al ribasso sui prezzi delle case. Questo è fondamentalmente ciò che abbiamo visto da maggio, giugno del 2022.
E solo per darvi un aneddoto qui, all'inizio della pandemia, l'accessibilità economica degli alloggi era una delle più alte che sia mai stata nel 2020. Era facile per le persone comprare case, perché i prezzi non erano aumentati così tanto ma le tariffe erano super basse, ed è quello che ha dato inizio a questa frenesia che è andata dal 2020 alla metà del 2022. Ora, nella seconda metà del 2022, abbiamo effettivamente visto che l'accessibilità degli alloggi, e ci sono diversi modi per misurarla, ma da uno dei modi più affidabili per misurarlo, l'accessibilità economica degli alloggi ha raggiunto il minimo di 40 anni. E cosa succede quando ciò accade, quando l'accessibilità economica diminuisce è abbastanza ovvio, giusto? La gente è appena uscita dal mercato. E così ancora una volta, questo è ciò che abbiamo visto.
Ma da novembre è successa una cosa interessante, e cioè che l'accessibilità ha effettivamente iniziato a migliorare perché i tassi dei mutui sono scesi. Tassi ipotecari, la media per un mutuo a tasso fisso di 30 anni ha effettivamente raggiunto il picco, finora, potrebbe sicuramente ancora salire, ma finora in questo ciclo di inasprimento, ha raggiunto il picco di circa il 7.4% a novembre, e recentemente a gennaio, è stato fino al 6%. Ora, è ancora il doppio rispetto a un anno fa, quindi non è che all'improvviso siamo di nuovo a ottimi tassi ipotecari relativamente parlando. Ma nel contesto di capire se il mercato immobiliare ha toccato il fondo, parte della pressione del mercato immobiliare è stata tolta perché i tassi dei mutui sono scesi. E non andremo molto lontano in questo, ma solo perché tu lo sappia, alcuni dei motivi per cui i tassi ipotecari sono scesi è fondamentalmente perché il ritmo dell'inflazione è diminuito un po', e la gente fondamentalmente non pensa che la Fed continuerà ad aumentare così tanto i tassi di interesse. E ci sono anche molti timori di recessione, e quando arrivano le recessioni, i tassi ipotecari scendono.
E quindi c'è un fattore complesso delle cose che stanno succedendo, ma quello che devi sapere per questa conversazione è che ora sono seduti a circa la metà del sei percento, ancora super alto, il doppio rispetto a quello dell'anno scorso, ma inferiore a quello in cui si trovavano erano a novembre. E questo ha contribuito a togliere un po', non tutti e nemmeno quasi tutti, ma un po' della pressione del mercato immobiliare in termini di accessibilità. Ora, ne parleremo un po' più tardi, perché ovviamente l'intero contesto di questa conversazione riguarda se il mercato immobiliare ha toccato il fondo. C'è assolutamente, e voglio solo essere chiaro su questo, non c'è assolutamente alcuna garanzia che i tassi ipotecari non torneranno a salire nel prossimo futuro. Parlerò di alcuni scenari diversi tra un po'.
Ma voglio solo dire ora, TLDR, vai avanti fino alla fine, c'è una possibilità molto ragionevole che i tassi dei mutui risalgano. Quindi è qualcosa da considerare quando pensi se il mercato ha toccato il fondo. Ma sappi solo che in questo momento le case sono più convenienti a gennaio e febbraio del 2023 rispetto a ottobre, novembre e dicembre del 2022. Quindi questo è qualcosa che suggerisce, e probabilmente uno dei motivi principali per cui tutte queste aziende stanno pensando forse il mercato immobiliare ha toccato il fondo.
Ora, solo per fornire qualche prova in più sull'impatto di questa modesta diminuzione dei tassi ipotecari, c'è qualcosa chiamato Mortgage Banker's Association Mortgage Purchase Index. È un boccone, lasciatemelo dire di nuovo. Fondamentalmente c'è un'organizzazione chiamata Mortgage Banker's Association. Inviano un sondaggio ogni singola settimana per capire quante persone richiedono mutui, sia rifinanziamenti che nuovi acquisti. Quello di cui sto parlando qui sono nuovi acquisti, e c'è fondamentalmente un indice. E quindi non ti dà i numeri esatti, è tutto relativo l'uno all'altro, ma l'indice è rimasto tra 185 e 205 nelle ultime settimane.
Questo probabilmente non ha senso per te a meno che non ti dia dei riferimenti, quindi lascia che ti dia quei riferimenti. Era a 160 alla fine di ottobre. Questo è il numero relativo di persone che chiedono mutui in ottobre era 160, ora è da 185 a 205. Quindi è come un aumento del 10 o 15% nel numero di persone che cercano mutui. E se ti stai chiedendo cosa significhi tutto questo, significa che se più persone sono alla ricerca di mutui, ciò significa più domanda nel mercato, che potrebbe esercitare una pressione al rialzo sui prezzi. Ancora una volta, uno dei motivi per cui il mercato immobiliare avrebbe potuto toccare il fondo. Ora, dall'altra parte, ovviamente, un anno fa era di circa 300, e siamo tra 185 e 200, quindi è significativamente in calo rispetto a dove eravamo un anno fa.
Tuttavia, la domanda è aumentata nel 2023. Abbiamo visto aumenti nell'indice di domanda di acquisto di mutui cinque settimane su sei nel 2023 e nessuno sta dicendo... Non voglio che tu pensi che sto dicendo che c'è molto della domanda rispetto allo scorso anno, ma ciò di cui stiamo parlando qui non è, è il mercato robusto come lo era l'anno scorso. Stiamo parlando del fatto che abbia toccato il fondo e il fatto che sia cresciuto di cinque settimane su sei nel 2023 è significativo. Quindi questo è solo qualcosa che dovresti sapere, è che abbiamo visto i tassi ipotecari scendere, che ha effettivamente riportato le persone nel mercato immobiliare, più domanda sta entrando nel mercato in questo momento, e questo è probabilmente uno dei motivi principali per cui alcune aziende prevedono che il mercato abbia toccato il fondo ed è probabile che cresca nei prossimi due anni. Ancora una volta, non lo dico personalmente, ma questo è uno dei motivi, uno dei validi motivi fondamentali per cui le persone potrebbero dirlo.
E voglio solo essere chiaro sul fatto che ciò di cui ho parlato è quella domanda, parlando di domanda, e alcune di queste società come Forbes e Fortune hanno affermato specificamente che pensano che la domanda abbia toccato il fondo, ma che i prezzi potrebbero non aver necessariamente toccato il fondo. E ne parleremo tra poco, ma potrebbe essere vero, che più persone potrebbero tornare sul mercato, ma se l'inventario aumenta, i prezzi potrebbero ancora scendere. Ne parleremo tra un minuto.
Quindi in realtà parliamo solo di inventario e lato dell'offerta, perché questa è una specie di contrappeso qui. Stiamo vedendo che la domanda è aumentata, da nessuna parte vicino a dove era l'anno scorso, ma è aumentata un po' da ottobre. E per sapere se il mercato immobiliare ha toccato il fondo, dobbiamo sapere se l'offerta sta aumentando in modo corrispondente, o se è ancora in calo, o cosa sta succedendo. Quindi esaminerò un paio di metriche sul lato dell'offerta qui e puoi decidere tu stesso.
Quindi il primo sono gli elenchi attivi. Questo è fondamentalmente il numero di inserzioni sul mercato in un dato momento. E secondo Redfin, le inserzioni attive sono aumentate del 20% su base annua. Questo è un aumento piuttosto significativo del numero di inserzioni attive. Sono ancora al di sotto dei livelli del 2021 e sono molto al di sotto del livello del 2020. Quindi, solo per il contesto, ciò significa che non siamo neanche lontanamente vicini agli elenchi attivi durante i periodi pre-pandemia, o anche nei primi anni della pandemia. Ma sono saliti rispetto ai minimi del 2022, il che è davvero significativo. Abbiamo appena detto che la domanda è circa la metà di quella di un anno fa, e anche se sta aumentando un po', è ancora molto in basso. E poi stiamo anche parlando di come è aumentata l'offerta. E questo è fondamentalmente l'argomento contrario a ciò che dicono queste aziende. L'argomentazione secondo cui i prezzi delle case continueranno a salire è che anche se la domanda potrebbe aumentare leggermente, l'inventario è semplicemente troppo. E quando c'è troppa offerta rispetto alla domanda, significa che i prezzi scenderanno. Quindi questa è una cosa di cui dovresti prendere nota, è che le inserzioni attive sono aumentate di anno in anno, ma ancora molto al di sotto di dove erano prima della pandemia.
Ora ci sono altre due misurazioni dell'offerta che voglio condividere, e quelle sono giorni sul mercato e mesi di fornitura. Questi sono entrambi altri modi per misurare l'inventario. Se vuoi capire come calcolare tu stesso i mesi di fornitura, è fondamentalmente l'inventario, il numero di case che sono sul mercato in un dato mese, diviso per il numero totale di case vendute. Ecco cosa significano mesi di fornitura. In altre parole, in pratica quanti mesi ci vorrebbero per vendere tutte le case sul mercato in questo momento? E solo per il contesto, abbiamo visto mesi di fornitura aumentare in modo abbastanza consistente negli ultimi due mesi e ci stiamo avvicinando, almeno secondo Redfin, a tre mesi di fornitura. Ora, per alcuni contesti, questo è molto alto rispetto a dove eravamo nel 2021 e nel 2022, quando eravamo a circa un mese o un mese e mezzo di fornitura. D'altra parte, siamo ancora al di sotto di dove eravamo nel 2019, dove era superiore al 3% di mesi di fornitura.
E il motivo per cui mi piacciono i mesi di offerta e penso che sia una metrica così importante da tenere d'occhio è che misura l'equilibrio tra domanda e offerta, giusto? Quindi non dice solo, questo è il numero di immobili sul mercato, o questo è il numero di persone che cercano proprietà. Mostra quanto velocemente quelle proprietà stanno effettivamente trovando acquirenti. Ed è ancora sotto i livelli del 2020, i livelli del 2019, ma se guardi il grafico, te lo descrivo. Sta sparando quasi direttamente. Sta salendo molto, molto rapidamente. E per me, questa è una metrica molto importante da tenere d'occhio, perché anche se, ancora una volta, anche se la domanda potrebbe aver toccato il fondo, non lo sappiamo, ma ci sono alcune prove che potrebbe migliorare.
Se questa tendenza dell'offerta e dell'inventario sta aumentando, penso che ci sia ancora molta pressione al ribasso sui prezzi. Giusto? I mesi di fornitura sono passati da circa 1.5 a quasi tre. È quasi raddoppiato in circa sei mesi e non c'è ancora alcun segno che sia rallentato. Se guardi i giorni sul mercato, che è una metrica molto simile ai mesi di fornitura, entrambi misurano la velocità con cui le cose stanno uscendo dal mercato, vedi praticamente la stessa identica cosa. È aumentato rapidamente negli ultimi sei mesi, ancora al di sotto dei livelli pre-pandemia, ma stiamo assistendo a aumenti molto significativi dell'inventario.
Quindi, quando prendi tutte queste informazioni insieme, fondamentalmente quello che hai è la prova che la domanda potrebbe aver raggiunto il picco, potrebbe aver toccato il fondo a novembre o dicembre. Non lo sappiamo. Ma ci sono alcuni segnali che almeno per ora abbiamo toccato il fondo. Ma d'altra parte, quando guardi l'inventario che è una metrica altrettanto se non più importante in questo momento, sta ancora salendo a un ritmo che mi suggerisce che il mercato immobiliare non ha ancora toccato il fondo.
Quindi personalmente credo che sia troppo presto per definire il minimo del mercato immobiliare. L'ho detto all'inizio, volevo entrare nei dati prima di condividere la mia opinione, ma onestamente penso che sia un po' folle iniziare a dire che il mercato immobiliare ha toccato il fondo con tutta la certezza economica che rimane ancora là fuori, Giusto? Non sappiamo ancora quanti altri aumenti dei tassi di interesse farà la Fed, non sappiamo cosa sia il “tasso terminale”. Il tasso terminale in pratica significa solo il tasso sui fondi federali a cui la Fed detiene i tassi di interesse per un po '. Non sappiamo cosa sarà. Non sappiamo se entreremo in una recessione. Non sappiamo quanto velocemente l'economia crescerà o si ridurrà. Ci sono così tante domande che chiamare il fondo del mercato immobiliare in questo momento sembra estremamente prematuro secondo me.
Ora, capisco quello che stanno dicendo, ed è per questo che ho approfondito questo tipo, capisco che se i tassi ipotecari hanno effettivamente raggiunto il picco, e questo è un grande se, ma se hanno effettivamente raggiunto il picco, c'è un caso in cui le persone torneranno nel mercato immobiliare nel 2023, forse l'inventario si stabilizzerà e il mercato immobiliare avrà toccato il fondo e noi cresceremo. È possibile, ma personalmente non credo sia lo scenario più probabile. E mi metto nei guai per non averlo spiegato abbastanza quando faccio previsioni, ma quando fai previsioni, devi davvero pensare in termini di probabilità. C'è un caso in cui il mercato immobiliare ha toccato il fondo. Dirò solo che forse è una possibilità del 20%, forse è una possibilità del 25%.
Penso che lo scenario molto più probabile sia che per il resto del 2023 assisteremo a una pressione al ribasso sui prezzi delle case, e forse questa è una probabilità del 50%, e forse c'è una probabilità del 25% che entriamo in un vero e proprio crollo dove è del 15% diminuisce di anno in anno nei prezzi delle case o più. Quindi queste sono tutte possibilità. Ma dirò solo che non penso che il crollo del mercato immobiliare sia molto probabile a questo punto. Per me, ci sono scenari davvero diversi a cui dobbiamo pensare, e tu stesso puoi decidere se pensi quale sia il più ragionevole. Quindi esporrò solo tre o quattro scenari e potrai decidere tu stesso. Perché fondamentalmente, penso che le vere grandi variabili, le due cose che dobbiamo capire, siano una, cosa accadrà con l'inflazione e cosa accadrà con una recessione.
Quindi lo scenario uno che potrebbe accadere è che ci sia un'inflazione inferiore. Abbiamo visto l'inflazione scendere per cinque, sei, sette mesi di fila. E quindi se l'inflazione rimane su quella traiettoria e non c'è nemmeno recessione, queste cose sono indipendenti. Non devono necessariamente andare insieme. Ma lo scenario uno è che c'è un'inflazione più bassa e nessuna recessione, che è probabilmente lo scenario migliore per l'economia nel suo insieme, per il paese nel suo insieme, perché il potere d'acquisto delle persone viene preservato e non c'è recessione, quindi meno persone perdono il lavoro , ci sono più opportunità economiche. Questo è probabilmente lo scenario migliore per l'economia nel suo complesso. Ma in quell'ambiente, i tassi potrebbero effettivamente salire. I tassi ipotecari potrebbero salire, perché se l'inflazione è più bassa ma non c'è recessione, la Fed potrebbe continuare ad alzare i tassi. Perché se l'economia è in crescita, hanno più margine di manovra, hanno più ammortizzazione fondamentalmente per continuare ad aumentare i tassi senza rompere qualcosa.
Quindi, senza un contesto recessivo, potresti vedere aumentare i rendimenti obbligazionari. Ciò potrebbe portare i tassi ipotecari più in alto e forse superare di nuovo il 7%. Personalmente ho difficoltà a immaginarli, superare il sette percento e mezzo, figuriamoci l'8%, ma mi sono sbagliato parecchie volte sui tassi di interesse, sui tassi ipotecari nel 2022. Quindi prendi tutto con le pinze , ma poiché mi sono sbagliato, l'ho studiato davvero molto, e penso che questo sia probabilmente il caso in cui lo scenario peggiore per i tassi ipotecari nel 2023 è che salgano di sette anni e mezzo, forse dell'8%, ma ciò è accompagnato da una situazione economica relativamente buona in cui vi è un'inflazione più bassa e nessuna recessione. Quindi, in questo scenario, non credo che il mercato immobiliare avrà toccato il fondo, giusto? Perché se i tassi dei mutui risalgono, ciò danneggerà nuovamente l'accessibilità, il che eliminerà la domanda dal mercato. E quindi lo scenario uno, che è una minore inflazione senza recessione, sebbene positivo per l'economia nel suo insieme, penso che potrebbe mantenere la pressione al ribasso sui prezzi delle case per il prossimo futuro fino a quando i tassi dei mutui non torneranno a scendere. Quindi questo è lo scenario uno.
Lo scenario due prevede un'inflazione inferiore ma con una recessione. Quindi, ancora una volta, abbiamo visto l'inflazione scendere, è su una tendenza in cui sta diminuendo. E ancora, voglio chiarire alla gente che quando dico che l'inflazione è più bassa, ciò non significa che i prezzi stiano diminuendo. Significa che stanno salendo meno velocemente, ma questo è ciò che interessa alla Fed. Altre persone potrebbero desiderare che i prezzi scendano, ma quello di cui sto parlando qui è cercare di prevedere il comportamento della Fed, perché i tassi ipotecari sono così importanti per il mercato immobiliare. E quello che sto dicendo è che quello che vogliono ottenere è un tasso di inflazione del 2-3%. E quindi se l'inflazione scende e c'è una recessione, che per me è uno scenario relativamente probabile, questa è la migliore possibilità per i tassi ipotecari. Quindi, a differenza dello scenario uno, questa non è una grande situazione per l'economia nel suo insieme, perché entriamo in recessione.
Ma questo esercita una pressione al ribasso sui tassi ipotecari per due ragioni. Uno, poiché c'è un'inflazione più bassa, questo rallenterà il tasso di aumenti della Fed. Inoltre, le recessioni esercitano una pressione al ribasso sui tassi ipotecari. So che è difficile da capire, ma fondamentalmente i tassi ipotecari si basano sui rendimenti obbligazionari. E quando c'è una recessione, la gente vuole obbligazioni. E quando vogliono obbligazioni, questo abbassa il rendimento delle obbligazioni e abbassa i tassi ipotecari. Ho fatto un paio di episodi su questo, non ho intenzione di entrare troppo in questo ora. Ma quello che devi sapere è che in generale, quando c'è una recessione, i tassi ipotecari scendono. E quindi, se vediamo la combinazione di minore inflazione e recessione, è probabile che entro la fine dell'anno i tassi dei mutui scendano a metà dell'anno, quindi potrebbe scendere ulteriormente.
Quindi questo scenario, penso che questo sia lo scenario che le persone che dicono che il mercato immobiliare ha toccato il fondo stanno immaginando. Vedono scendere l'inflazione. Vedono anche una recessione in arrivo, e ciò significa che pensano che i tassi ipotecari scenderanno ancora di più, e questo aggiungerà più benzina al fuoco per il mercato immobiliare, e i prezzi avranno toccato il fondo e torneranno a salire. Ora, penso che sia una situazione molto ragionevole. Non sto dicendo che sia la situazione più probabile, ma l'inflazione più bassa con una recessione, queste sono due cose che molte persone pensano accadranno. E quindi penso che ci siano idee fondamentalmente solide e molto ragionevoli secondo cui il mercato immobiliare avrebbe potuto toccare il fondo. Personalmente penso solo che sia troppo presto per fare quella chiamata. Non sono pronto a dire che ci sarà una recessione o che ci sarà un'inflazione più bassa fino a quest'anno. Ma le persone che lo stanno prevedendo, ci sono ragioni fondamentalmente valide per cui lo dicono.
Ok, quindi questo è lo scenario uno e due. Lo scenario tre è un'inflazione più alta con una recessione. Quindi ricorda, lo scenario uno era bassa inflazione, nessuna recessione. Scenario due, bassa inflazione, sì recessione. Scenario tre, abbiamo un'inflazione più alta con una recessione. Ora, questo probabilmente manterrà i tassi ipotecari a mio avviso vicini a dove sono adesso, perché un'inflazione più alta significa che la Fed aumenterà i tassi di interesse più in alto. Ciò esercita una pressione al rialzo sui tassi ipotecari. Ma una recessione, come abbiamo appena detto, esercita una pressione al ribasso sui tassi ipotecari. E quindi questi potrebbero nella mia mente annullarsi a vicenda a seconda della gravità della recessione, a seconda della gravità dell'inflazione più elevata. Potresti vedere i tassi dei mutui rimanere un po 'vicini a dove sono.
Ora, lo scenario tre potrebbe verificarsi, ma la traiettoria dell'inflazione non fa sembrare che questo sia uno degli scenari più probabili in questo momento. Abbiamo visto l'inflazione scendere diverse volte, sette mesi di fila o qualcosa del genere. E quindi penso personalmente che potrebbe risalire, l'inflazione, ma ci vorrebbe un altro shock geopolitico. Come un anno fa l'inflazione stava iniziando a sembrare che potesse scendere, e poi la Russia ha invaso l'Ucraina. Ciò ha fatto salire l'inflazione molto, molto più in alto rispetto a tutte le altre cause dell'inflazione. Quello era solo una specie di catalizzatore in più. Ora stiamo assistendo allo shock dal lato dell'offerta, gran parte della stampa di denaro è rallentata e quindi stiamo iniziando a vedere l'inflazione sotto controllo. Ma ci sono un sacco di turbolenze geopolitiche in questo momento, e stiamo vedendo palloni, stanno sparando roba a destra ea manca. Chissà cosa accadrà, e se continua così potrebbe mettere altra pressione inflazionistica e portare allo scenario tre, che ancora una volta è un'inflazione più alta con una recessione, probabilmente manterrà i tassi ipotecari vicino a dove sono ora.
Quindi penso che questi siano gli scenari più probabili. Le tre cose che potrebbero succedere. Non so quale accadrà. Personalmente penso che uno o due siano i più probabili, perché l'inflazione ha mostrato segni di calo. Non so se ci sarà o meno una recessione, ma voglio solo essere chiaro che se ci sarà una recessione, ci sono buone probabilità che il mercato immobiliare si rimbalzerà relativamente presto, perché i tassi dei mutui probabilmente scenderanno giù. E so che alcune persone pensano, oh, quando c'è una recessione la gente non vuole entrare nel mercato immobiliare. Personalmente credo che il mercato immobiliare riguardi davvero l'accessibilità in questo momento e che se i tassi dei mutui renderanno più conveniente l'acquisto per le persone, anche in un contesto di recessione, vedremo la domanda risalire.
Quindi è solo, questi sono tre scenari. Puoi decidere tu stesso cosa ne pensi. Probabilmente ci sono altri scenari, questi sono solo i tre che ritengo i più probabili. C'è ovviamente un quarto scenario qui che è un'inflazione più alta senza una recessione, ma a me sembra molto improbabile. Se l'inflazione riprenderà a salire, quasi sicuramente entreremo in recessione. Potrei sbagliarmi su questo, ma penso che sia molto meno probabile. Quindi, penso ancora che sia possibile che il mercato immobiliare abbia toccato il fondo, ma improbabile. Penso personalmente, lo dico da un po', ma penso che la prima metà del 2023 sarà più o meno la stessa. Vedremo molta volatilità dei tassi ipotecari. L'abbiamo già visto salire un po' fuori da dove era a gennaio, e penso che con quella volatilità, le persone non torneranno nel mercato immobiliare con l'entusiasmo che potrebbero nella seconda metà del 2023, a seconda su ciò che accade con l'inflazione e le recessioni.
Quindi penso ancora che lo scenario più probabile sia che i prezzi delle case scendano nel 2023 ma non crollino, ma questa è solo la mia opinione. Man mano che le cose si evolvono, stiamo vedendo uscire nuovi dati ogni singolo giorno. E man mano che le cose si sviluppano, continuerò a condividere con te cosa sta succedendo in modo che tu possa prendere decisioni per te stesso e condividerò la mia opinione. Spero di avere ragione, molte volte mi sbaglio. Ma il mio obiettivo con questi tipi di episodi e la condivisione di queste informazioni è aiutarti a capire i diversi scenari che potrebbero accadere. Potresti pensare che lo scenario uno sia il più probabile, o lo scenario tre sia il più probabile, o qualunque cosa sia. La mia speranza è che tu possa aiutare a capire alcuni degli elementi macroeconomici, alcuni degli elementi comportamentali di ciò che sta accadendo nel mercato immobiliare e nell'economia in questo momento, in modo che tu possa prendere le tue decisioni informate.
Detto questo, me ne andrò di qui. Grazie mille per avere ascoltato. Se hai commenti o domande sullo spettacolo, puoi sempre contattarmi su Instagram dove sono @TheDataDeli. Ci vediamo la prossima volta per l'ultimo episodio di On the Market.
On the Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Prodotto da Kailyn Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media, ricerca di Puja Gendal, e un grande grazie a tutto il team di BiggerPockets.
I contenuti dello spettacolo On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente punti dati, opinioni e strategie di investimento.