Affrontiamolo-spese di gestione della proprietà non sono economici. Mentre potresti dover assumere un amministratore immobiliare se lo sei investire fuori dallo stato o non sono in grado di farlo autogestione la tua proprietà, questi costi possono rapidamente incidere sui tuoi profitti se non stai attento. Come puoi assicurarti di ricevere servizi di alta qualità a un prezzo equo e tenere sotto controllo le spese generali?
Bentornato in un altro Risposta da principiante! Se hai difficoltà a premere il grilletto assumere una società di gestione immobiliare, capiamo perché potresti essere titubante. Fortunatamente, Ashley e Tony sono qui per far luce sull'argomento e condividere le proprie esperienze con le società di gestione immobiliare. Ne parlano anche assicurando proprietà durante la fase di riabilitazione, così come l'acquisto immobili pre-pignorati. Infine discutono pagamenti in mongolfiera- cosa sono, come usarli a tuo vantaggio e quando può essere rischioso ottenere un prestito quello li ha!
Se vuoi che Ashley e Tony rispondano a una domanda immobiliare, puoi farlo sottoponi una domanda qui, posta nel Gruppo Facebook per debuttanti immobiliario chiamaci alla Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Questo è Real Estate Rookie, episodio 296.
Tony:
La società di gestione immobiliare possedeva la propria società di manutenzione. Non vuoi perdere tempo cercando di chiamare quattro diversi idraulici per ottenere un preventivo su come sostituire un sigillo di cera. Ma quando abbiamo cercato altri prezzi, le tariffe del gestore della proprietà erano in genere più costose perché devi pensare anche che se ti fanno pagare solo $ 100 per unità, non è una quantità significativa di denaro.
Ashley:
Questo perché sei abituato al noleggio a breve termine. [impercettibile 00:00:28] il 30%.
Tony:
Sì.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.
Tony:
E benvenuto al Podcast per principianti del settore immobiliare dove ogni settimana, due volte a settimana, ti forniremo l'ispirazione, la motivazione e le storie di cui hai bisogno per ascoltare per avviare il tuo viaggio di investimento. E torniamo oggi con un altro episodio di Rookie Reply in cui risponderemo a quattro domande di persone che fanno parte del nostro pubblico Rookie. E guardate, ragazzi, se volete ottenere una risposta a una delle vostre domande, andate su bigpockets.com/reply, e noi e il nostro team vedremo quelle domande lì e sceglieremo quelle utili da condividere nello show qui .
Ashley:
E vado avanti per la tangente sulle commissioni di gestione della proprietà e sulle cose che devi sapere su quanto potresti effettivamente pagare per la gestione della proprietà. Solo perché la commissione è dell'8%, 10%, di solito non significa che è quello che pagherai nella gestione della proprietà, quindi è molto importante quando fai l'analisi dell'affare che stai effettivamente segnalando più di qualunque cosa la percentuale è perché ci saranno sempre queste altre commissioni integrate.
Tony:
Sì. Parliamo anche di cos'è un pagamento in blocco e di come puoi utilizzarlo strategicamente all'interno della tua strategia di investimento immobiliare. Parliamo di come garantire la proprietà quando è in fase di ristrutturazione, e poi parliamo un po' dell'acquisto di pre-pignoramenti, che onestamente, alcune persone rendono il loro intero portafoglio immobiliare basato rigorosamente su quella strategia di acquisto di pre-pignoramento. Ci sono un sacco di ottime informazioni nell'episodio di oggi.
Ma prima di entrare nelle domande, voglio solo ringraziare qualcuno che ci ha lasciato una recensione a cinque stelle su Apple Podcast. E ascoltate ragazzi, sono letteralmente due minuti della vostra vita, se non vi siete ancora presi quel tempo, per favore lasciateci una recensione su Apple Podcast o Spotify. Più recensioni riceviamo, più persone possiamo raggiungere. E più persone riusciamo a raggiungere, più vite possiamo cambiare, che è ciò che amiamo fare qui al Rookie Podcast.
Ma la recensione di oggi proviene da qualcuno con il nome utente di We Are Notes. Non sono sicuro di cosa significhi. No, ma questa persona dice... Il titolo della recensione dice che mi stai saturando la spugna. Dev'essere uno dei titoli più divertenti che abbia mai visto. Ma questa persona dice: “Sono nuovo nel mondo degli investimenti immobiliari. Non ho ancora ottenuto il mio primo contratto, ma spero di riuscirci quest'anno e di aver imparato così tanto, "in maiuscolo," dal tuo podcast. Le informazioni sono concise e pertinenti, facili da ascoltare e comprendere. Grazie mille. Continuate così." Ash, come ci si sente a sapere che siamo là fuori a saturare le spugne?
Ashley:
Inizierò a usarlo sempre adesso. Bene, grazie mille ragazzi. Apprezziamo davvero le recensioni. E rallegra le nostre giornate. E Tony è felice perché così non divento scontroso con il podcast e possiamo fare un bellissimo spettacolo leggendo le tue meravigliose recensioni. Grazie mille ragazzi.
Tony:
Va bene, quindi la nostra prima domanda oggi viene da Blake Echobarger. E la domanda di Blake è: “Come potete garantire le vostre proprietà appena acquisite durante la fase di riabilitazione del processo BRRRR? Sto per acquistare il mio primo BRRRR e il mio agente della State Farm dice che non possono assicurare una proprietà non abitata. Lo garantirà solo quando la ristrutturazione sarà terminata e sarà presente un inquilino. E' normale o è solo una questione della State Farm? Esistono compagnie assicurative specializzate in una sorta di copertura assicurativa temporanea sulla proprietà? Grazie per qualsiasi idea." Ash, so che riceviamo sicuramente un'assicurazione sulle nostre proprietà in affitto anche durante la fase di riabilitazione, ma per te com'è? So che hai comprato un sacco di proprietà a New York.
Ashley:
Sì, durante quella fase di riabilitazione otteniamo un'assicurazione che il... Un appaltatore potrebbe scivolare e cadere, quindi vuoi un'assicurazione di responsabilità civile su di esso lì. Il posto potrebbe prendere fuoco mentre viene ristrutturato; così tanti scenari accadono. E vuoi che la proprietà sia assicurata, soprattutto se ti avvali di un prestatore di denaro forte. Devi rimborsare se stai facendo un finanziamento, ti richiederanno di avere un'assicurazione sulla proprietà.
Per quanto riguarda il tuo agente State Farm, consiglio vivamente di rivolgersi a un broker assicurativo che lavora effettivamente con un sacco di compagnie diverse. Se ti rivolgi a un agente della State Farm, possono quotarti solo l'assicurazione per State Farm, ma se vai a... Forse è il loro cognome dell'agenzia, di solito sono un broker se non sono affiliati a un marchio di assicurazioni , e saranno in grado di prendere e saranno in grado di citarvi.
La compagnia assicurativa che di solito utilizzo qui a New York è la Dryden Mutual per la riabilitazione. Lo faranno e metteranno un'assicurazione sulla cosa. E poi, non appena la ristrutturazione sarà terminata, il mio broker assicurativo uscirà e rivaluterà effettivamente l'assicurazione a Dryden e ad altre società quando sarà pronto per essere affittato e l'inquilino sarà a posto. Faremo la seconda assicurazione. E di solito diventa più economico una volta che la ristrutturazione viene effettivamente eseguita sulla proprietà. Tony, e tu? Trovi che di solito sia più costoso avere un'assicurazione durante il processo di riabilitazione?
Tony:
Sì, la polizza assicurativa per la riabilitazione è decisamente più costosa perché c'è più rischio per la compagnia assicurativa. Ma proprio come te, Ashley, andiamo con un broker qui a livello locale e di solito fa acquisti in giro per noi. E onestamente, di solito riceviamo indietro le nostre polizze entro un giorno. Le invieremo: “Ehi, abbiamo appena cambiato il nostro contratto. Potete farci sapere quale sarà il costo?" E prima che la giornata finisca, ha alcune opzioni per noi e dice: "Ehi, penso che questa opzione sia la migliore per voi ragazzi".
E poi una volta che vendiamo, per noi, di solito sono i nostri lanci, una volta venduti i lanci, pagheremo in anticipo la polizza di quell'anno. E poi diciamo che finiamo per usarne solo quattro o cinque mesi, riceveremo un rimborso per qualunque sia il saldo quando vendiamo quella proprietà. Sì, Blake, direi che molte compagnie di assicurazione là fuori presteranno... o non presteranno, ma garantiremo le proprietà che sono in fase di riabilitazione, penso che sia solo questione di allargare il campo, non lo so , immagino una gamma più ampia di opzioni rispetto al solo ufficio della State Farm.
Ashley:
Sì. E vuoi un agente, come ha detto Tony, che ti procurerà un preventivo in tempi piuttosto rapidi in cui puoi semplicemente inviare loro via email le informazioni sulla proprietà. Ma vuoi anche un agente che sia ben informato su quello che stai facendo, quindi chiedi loro: "Per quanti altri investitori fai l'assicurazione?" Assicurati che ti facciano domande sulla proprietà. Non vuoi un agente a cui invii semplicemente l'indirizzo e loro ti dicono "Okay, ecco una citazione". Beh, ti hanno chiesto qual è la fonte di calore? C'è una stufa a legna? Perché ciò potrebbe anche aumentare la tua polizza assicurativa. Ma se la compagnia assicurativa non sa che c'è una stufa a legna e poi è la stufa a legna a provocare l'incendio, potrebbe dire: “No, non ci hai mai comunicato che c'era una stufa a legna. Non stiamo assicurando la proprietà”, e ora sei sfortunato.
Trova un agente, controllalo per qualcuno che ti farà questo tipo di domande su quali sono le differenze nella proprietà? Perché anch'io mi sono imbattuto nella situazione in cui sono andato e ho fatto un'offerta per una proprietà, ho ricevuto il preventivo dell'assicurazione, tutto è andato benissimo e poi, dopo aver chiuso la proprietà, la compagnia assicurativa ha inviato un ispettore per fare un'ispezione esterna della proprietà. E a volte riportavano delle cose e dicevano: “In realtà, non assicureremo questa proprietà perché è troppo vicina alla casa accanto. E la nostra compagnia assicurativa non costruisce case simili a quelle a schiera”, in un certo senso. Sei frenetico; stanno cancellando la tua assicurazione. Devi cercare un'altra polizza assicurativa, e forse è molto più alta di quella che hai effettivamente inserito nei tuoi numeri. Sii molto cauto in questo. Assicurati di fornire al tuo broker, all'agente, alla compagnia assicurativa, tutte le informazioni possibili in modo che non ci siano sorprese del genere.
Tony:
E, Ash, hai sollevato un argomento davvero interessante. E questo è probabilmente l'argomento di un intero episodio, probabilmente dovremmo coinvolgere un broker assicurativo in un episodio e semplicemente dire, ehi, quali sono alcuni degli errori che vedi commettere dagli investitori alle prime armi? Perché ero a una conferenza un paio di mesi fa e c'era un ragazzo sul palco che parlava di responsabilità in relazione agli affitti a breve termine. E ha detto che la maggior parte delle persone nel settore degli affitti a breve termine sono sottoassicurate. E lui: "Non si prendono il tempo per leggere attentamente la loro polizza assicurativa e riconoscere tutti i rischi a cui sono effettivamente esposti solo per tutte le cose che potrebbero naturalmente accadere con un noleggio a breve termine".
Penso che un consiglio a tutti i nostri principianti in ascolto sia di prendersi il tempo per leggere la polizza assicurativa e capire veramente cosa è incluso e cosa non è incluso in modo da poter capire dove potresti provare a mitigare il rischio. Ad esempio, questo ragazzo che era sul palco dice che non gli piace avere nessun tipo di tappeto di grandi dimensioni all'interno degli affitti a breve termine perché ha visto così tante politiche essere richiamate quando un ospite inciampa su un tappeto e la sua punta del piede si incastra nel bordo del tappeto. un tappeto e inciampano e cadono, e questo di solito non è coperto dalla polizza assicurativa. C'erano così tante storie strane come quella in cui diceva: "Queste sono cose che sono successe in una proprietà, ma non sono coperte dalla maggior parte delle polizze assicurative tradizionali". Solo qualcosa su cui le persone devono riflettere e capire, è come ciò che è effettivamente incluso nelle loro politiche.
Ashley:
Questo mi ha ricordato non solo l'assicurazione ma anche quando andavo a comprare mobili, dicevamo al venditore che era per un noleggio a breve termine e cose del genere. E quando stiamo incassando, dice: "Non possiamo fornirti la copertura della garanzia perché si tratta di un noleggio a breve termine". E noi diciamo "Cosa?" E lui: "Sì, non forniamo garanzia per questo a meno che non sia per uso personale a casa tua". Da quel momento in poi abbiamo imparato a tenere la bocca chiusa. Ma sono solo alcune di quelle cose a cui non pensi davvero che accadono.
Passiamo alla prossima domanda di Ari Hader. “Che cos’è un prestito in mongolfiera? Pago solo gli interessi ogni mese e pago l'intero capitale dopo un periodo di tempo concordato, ad esempio dopo cinque anni? Cosa c'è di così buono?" Tony, hai mai fatto un prestito di palloncini?
Tony:
Sì, sicuramente l'abbiamo fatto. Ari, in realtà è un pagamento in blocco. Il prestito è un tipico prestito come qualsiasi altra cosa, ma hai quello che viene chiamato il pagamento in blocco. E posso darti alcuni esempi diversi. Quando ho acquistato il mio primo investimento immobiliare, avevo 18 mesi... O credo, in realtà, si trattava di un prestito di 12 mesi da parte di una banca per finanziare l'acquisto e la costruzione, e poi ho ricevuto un pagamento in blocco al 13 mese che era il principio più eventuali interessi maturati durante quel periodo di tempo.
Il modo in cui funziona un pagamento in blocco è durante la durata del prestito... E puoi impostarlo in diversi modi, ma il modo in cui è stato impostato questo prestito specifico era che stavo effettuando pagamenti solo di interessi sul saldo durante quei 12- periodo del mese. In un prestito normale, come quando si ha una rata dell'auto o un mutuo, il pagamento va sia verso il capitale che verso i pagamenti degli interessi. Quando effettui i pagamenti per la rata di un'auto o di un mutuo, una percentuale di essa va ai tuoi interessi, che ripaga la banca, ma poi un'altra percentuale cresce verso il pagamento del saldo principale. Nel corso del tempo, se guardi al mese uno rispetto al mese 12, dopo un anno hai pagato una parte del tuo saldo principale. E molti di questi prestiti che prevedono pagamenti di prestito o che hanno queste strutture di soli interessi, durante quei 12 mesi, paghi gli interessi in modo che il tuo capitale non venga mai ridotto. Mese uno, mese 12, il tuo saldo principale è esattamente la stessa cosa.
E poi alla fine di quei 12 mesi, devi ripagare il saldo del capitale. E hai due modi per farlo. O puoi uscire di tasca tua, in modo da avere per qualsiasi motivo i soldi necessari per ripagare il prestito nella sua interezza, oppure quello che la maggior parte delle persone fa è rifinanziarsi e ottenere un debito fisso a lungo termine per ripagare quel breve -nota a termine. Questo è quello che abbiamo fatto.
Il vantaggio che abbiamo riscontrato, Ari, è stato che era molto meno costoso. È stato un prestito poco costoso durante quei 12 mesi perché stavi pagando solo gli interessi, mentre la maggior parte dei pagamenti sono mutui e interessi, quindi stai pagando meno durante quel periodo e ti dà abbastanza tempo per impostare il tuo rifinanziamento, come il tuo lungo debito a termine e mettere in atto quel rifinanziamento. Per noi ha funzionato così. Ash, come sono andate le cose per te e per i tuoi affari?
Ashley:
Sì, è ottimo per il costo di mantenimento. Durante quel periodo di riabilitazione o stai sistemando la proprietà prima di andare effettivamente a rifinanziare, pagare solo gli interessi è inferiore perché stai pagando solo gli interessi e non gli interessi e il principio. Non stai pagando nessuno dei principi in quel momento, quindi non stai davvero costruendo più equità in base al principio di pagamento.
Un esempio della prima volta che ho effettuato un pagamento in blocco è stato un'unità da sei che stavo acquistando. Era la prima volta che finanziavo il venditore. L'abbiamo impostato per un anno e abbiamo effettuato solo pagamenti di interessi al 7% e poi il pagamento in blocco all'anno. Ha mantenuto i miei pagamenti molto bassi durante quell'anno mentre facevo alcuni aggiornamenti alla proprietà, poi sono andato a rifinanziarmi con un'altra banca e alla fine dell'anno ho pagato il capitale al venditore.
Penso che sia davvero un'ottima tattica per negoziare un accordo, diventare creativo quando offri il finanziamento al venditore come, okay, vuoi il finanziamento al venditore, ma questa persona non vuole trattenerlo per molto tempo. Quello che puoi fare è che, anche se non stai facendo solo assicurazioni, solo se stai pagando capitale e interessi, potresti comunque ammortizzarlo in 30 anni in modo da ricevere comunque un pagamento davvero basso, e poi avere semplicemente il pagamento in blocco potrebbe essere fissato per il secondo o il terzo anno.
Ho messo insieme questo accordo una volta per questo ragazzo in cui era un pagamento in blocco nel quinto anno e un pagamento in blocco nel settimo anno, e poi l'importo totale dovuto nel decimo anno, penso che lo fosse. Penso che fossero $ 10, $ 800,000 in anticipo. E poi nel quinto anno furono altri 200,000 dollari, nel settimo anno altri 50,000 dollari. E ovviamente l'importo che stai pagando sugli interessi, una volta pagato, cambierà quando effettuerai questi grandi pagamenti per ripagare parte del principio.
C'è qualcos'altro con cui puoi essere creativo, forse è qualcuno che vuole andare in pensione, non vuole prendere la somma forfettaria adesso, ma ha bisogno di più di quello che sarebbero i pagamenti di capitale e interessi. Forse puoi fare in modo che l'accordo funzioni ancora dove tra due anni sarai in grado di dare una piccola somma forfettaria e poi un'altra somma forfettaria grande. Tanti modi diversi per essere creativi con i pagamenti in blocco in un prestito.
Tony:
E, Ash, dovresti sollevare un punto così importante che non esiste davvero un modo giusto o sbagliato per impostarli. Direi che la maggior parte delle situazioni di tipo pagamento in mongolfiera che vedi, specialmente nello spazio residenziale, di solito utilizzano una sorta di configurazione di tipo solo interesse, ma puoi davvero farlo come preferisci. E vedete nello spazio commerciale quando guardate le multifamiliari o qualunque cosa sia, molte di queste, usciranno e prenderanno un debito ponte, ma sarà per tre anni. E avranno solo tre anni di interessi, e poi avranno questo grosso pagamento in blocco. I termini possono variare. Ad esempio, Ashley ha affermato di aver ricevuto più pagamenti in blocco per tutta la durata del suo prestito, quindi non esiste davvero un modo giusto o sbagliato per farlo.
Ma poiché stavamo parlando di questo e di come i pagamenti in blocco possono entrare in gioco, vuoi anche assicurarti di non metterti in una situazione, immagino, complicata. Parte di ciò che ha causato la crisi finanziaria del 2008 è stata la presenza di tutte queste persone con questi mutui a tasso variabile che prevedevano pagamenti in grandi quantità. E la maggior parte delle persone, quello che stavano facendo era semplicemente rifinanziare perché i valori delle proprietà continuavano a salire. Ma quando si è visto che questi valori immobiliari cominciavano a invertirsi, le persone non avevano più il capitale necessario per rifinanziarsi, quindi i loro pagamenti sono saliti alle stelle e non potevano più permettersi i prestiti. Vuoi solo assicurarti di essere ancora conservatore, immagino, quando entri in questi pagamenti in mongolfiera perché potresti trovarti in una situazione in cui potresti finire per tenere la borsa e non potertelo permettere.
E ho letteralmente letto qualcosa, penso che fosse ieri mattina, sugli spazi per uffici e su come gli spazi per uffici verranno colpiti duramente nei prossimi due anni perché ci sono tutti questi spazi per uffici che erano su queste note a breve termine dove avevano forse 24, 36, 5 anni, e ora quelle banconote stanno per scadere. E poiché la valutazione degli spazi per uffici si basa in larga misura sull'occupazione, e le occupazioni sono in calo su tutta la linea per gli uffici, stai vedendo le valutazioni scendere. Ora le persone in questi edifici adibiti ad uffici che hanno queste banconote si troveranno in una situazione davvero difficile in cui non potranno necessariamente rifinanziarsi perché il valore della proprietà oggi è significativamente inferiore rispetto a prima. Vuoi comunque essere conservatore anche se ti stai muovendo verso queste situazioni di debito a breve termine.
Ashley:
Questo è un ottimo punto perché molti... Parliamo molto qui di prestiti residenziali, ma di prestiti commerciali, molti di loro hanno un pagamento in blocco. Potresti ammortizzare la durata del prestito in 15, 20 anni, ma il prestito è fisso solo per cinque anni e potrebbe effettivamente essere un pagamento in blocco. Un altro investitore che aiuto, lo sto aiutando a rifinanziare due proprietà in questo momento dove era fissato un periodo di cinque anni, e deve rifinanziare quel prestito dopo i cinque anni; non si trasferisce nemmeno a tasso variabile. Lo sta facendo proprio adesso. Ma se andassi e dicessi: "Comprerò quanto più posso adesso", e mettessi tutte queste proprietà che stai acquistando su questi prestiti quinquennali, in cinque anni, tutti quei prestiti scadranno esattamente nello stesso momento e dovrai andare a rifinanziarli tutti. E cosa succederebbe se i tassi salissero alle stelle? E ora per ogni proprietà che possiedi, questi pagamenti saranno enormi.
L'anno scorso ho visto molte banche offrire, sul versante commerciale, 10 anni, 2 anni e talvolta anche XNUMX anni. Penso che, come investitore, devi essere strategico riguardo alla scadenza di questi prestiti perché ci sono tutte queste diverse cose che potrebbero entrare in gioco e non vuoi rimanere bloccato con tutti questi prestiti che devi pagare senza molte opzioni di rifinanziamento, sia perché il tuo debito rispetto al reddito è troppo alto, sia che tu abbia perso il lavoro WXNUMX ed è difficile per te andare a rifinanziare, sia che i tassi di interesse siano saliti così in alto o che i requisiti di prestito siano aumentati molto più severo o stai cercando posti vacanti in una delle tue proprietà dove nessuno vuole concedere prestiti o cose diverse del genere. Sii cauto dal punto di vista commerciale.
Mi ha fatto pensare a uno dei vantaggi di un pagamento in blocco, però, in cui avevo lavorato con questo investitore su questo accordo in cui il ragazzo non aveva abbastanza soldi per l'acconto per acquistare la proprietà, quindi come ha organizzato il tutto è stato lui è andato in banca, ha fatto il suo prestito, ma poi ha fatto un secondo prestito sulla proprietà che era il finanziamento del venditore. Alla fine sono stati circa $ 80,000, e poi penso che forse ha portato $ 50,000 di suo per l'acconto. E ha pagato solo gli interessi per, penso che siano stati sette anni, forse. E poi ci sarebbe stato il pagamento in blocco al termine dei sette anni al venditore. Il vantaggio di questo era che l'affare veniva concluso per il venditore, quindi andando avanti stava ancora ricevendo una grossa fetta di resto dal mutuo che la persona stava ottenendo e poi anche da quei $ 50,000 che si stavano portando. E poi il venditore ha finanziato quegli 80,000 dollari e ha ricevuto pagamenti mensili nel corso di sette anni, e poi il pagamento in blocco è stato effettuato alla fine dei sette anni.
La banca che aveva concesso il primo prestito ha permesso che ciò accadesse, affinché avesse un secondo privilegio sulla proprietà perché i numeri avevano senso e la rata mensile era così bassa che il flusso di cassa della proprietà avrebbe potuto facilmente coprire la rata del mutuo. la banca e il pagamento al finanziamento del venditore. Questo è qualcosa che di solito non vedi sul lato residenziale dove la banca ti lascerà andare e ottenere un secondo privilegio o il venditore finanzierà l'acconto o prenderà in prestito denaro per l'acconto anche a meno che non si tratti di un regalo da un membro della famiglia o qualcun altro andando all'atto. Questo è sicuramente uno strumento, se stai passando al lato commerciale del prestito, è usare il finanziamento del venditore, fare un pagamento in blocco in modo da poter stabilizzare quella proprietà, avere abbastanza tempo e sarai in grado di rimborsare il venditore finanzia ogni volta che è il termine di pagamento della fioritura.
Tony:
Ciò che rende gli investimenti immobiliari così interessanti è che consente una creatività infinita in termini di come concludere un affare. E più conversazioni abbiamo con altri investitori, più strutture, leve e creatività vediamo. E finché tu e l'altra persona dall'altra parte di quell'accordo siete felici e non infrangete alcuna legge, ovviamente, allora funziona.
Solo un'ultima cosa, Ash, mi è venuta in mente mentre dicevi che non tutti i tuoi debiti dovranno scadere nello stesso identico momento e sei su queste note a breve termine, lo stesso vale se sei un lungo- locatore di locazione a termine. Se riesci a scaglionare i posti vacanti in modo che non vengano assegnati tutti nello stesso momento, ti semplificherai anche la vita.
Quando ho lavorato per un breve periodo dopo il college in questa società di leasing qui a livello locale, ho visto... Ci davano dei fogli per ogni unità libera e dicevano: "Se l'inquilino firma un contratto di locazione di sei mesi, ecco quali sono le tariffe per mese. Se hanno firmato un contratto di locazione di sette mesi, ecco di cosa si tratta. Ecco un contratto di locazione di otto mesi ed ecco di cosa si tratta. E penseresti che un contratto di locazione di 10 mesi sarebbe più economico di un contratto di locazione di sei mesi perché il proprietario ti tiene nell'unità per quattro mesi in più, ma vedresti che a volte un contratto di locazione di sei mesi su quell'unità sarebbe $ 400 o $ 500 in più rispetto al contratto di locazione di 10 mesi. E quando ho chiesto perché, ho detto: "Perché stiamo addebitando di più per questo contratto di locazione a lungo termine rispetto a quello a breve termine?" E il loro ragionamento era: "Abbiamo troppe unità in scadenza nel sesto mese, quindi vogliamo provare a ridurre il numero di persone che scelgono questa opzione e spingerle fuori di tre o quattro mesi in modo da poter scaglionare i nostri posti vacanti". .” Ho semplicemente pensato che fosse una cosa davvero interessante e mi è venuta in mente quando hai menzionato anche l'intero sbalorditivo pagamento in mongolfiera.
Ashley:
Sì, è interessante perché qui a Buffalo tutti cercano di far scadere i contratti di locazione in primavera perché nessuno si sposta in inverno. Ciò accade quando ti offriamo invece di un contratto di locazione di 12, un contratto di locazione di 15 mesi e ti offriamo un piccolo sconto se firmi in modo che finisca il tuo contratto di locazione scade in primavera o all'inizio dell'estate perché è allora che la maggior parte delle persone tende per trasferirsi è in primavera. E nessuno vuole che il contratto d'affitto finisca in inverno perché se qualcuno se ne va, è molto più difficile riempire l'inverno.
Tony:
Giusto. È solo una cosa che mi è venuta in mente. Pensieri interessanti. Va bene, quindi questa domanda viene da Bill Hall. E Bill dice: “Ho una casa per la quale potrei fare un'offerta. È un pre-pignoramento. Il proprietario della casa ha un ritardo di 19,000 dollari. La mia domanda è: quando calcolo questa offerta, inserisco questo numero con il resto delle mie spese?" Non ho mai acquistato un pre-pignoramento, ma lasciami solo spiegare, e poi, Ash, te lo passerò.
Quando un acquirente acquista una casa e ottiene un mutuo da una banca, stipula un contratto con quella banca per dire: "Ti pagherò X dollari al mese per i prossimi 15, 20, 25, 30 anni." E quando l'acquirente di una casa va in default o smette di effettuare i pagamenti, la banca avvia il processo di pignoramento e, alla fine, la banca potrebbe finire per cacciare quella persona dalla casa, riprendere possesso della proprietà e poi venderla. mercato tipicamente in perdita.
Ma ci sono diversi passaggi prima che il proprietario della casa venga effettivamente espulso. E il pre-pignoramento è il passo subito prima che la banca inizi ad avviare tutto il processo legale per farti cacciare di casa dove a volte le persone cercano di vendere per evitare che il pignoramento colpisca il loro record. Ed è una vittoria per la banca perché se riescono a evitare una situazione di vendita allo scoperto in cui vendono la loro proprietà in perdita, allora la banca ovviamente riesce a preservarsi anche in quella situazione. Questo è proprio ciò che è il processo di pre-pignoramento. Ma Ash, so che hai detto di aver acquistato almeno una proprietà che era in fase di pre-pignoramento, quindi immagino di raccontarci quella storia. E poi hai dovuto portare in corso i pagamenti dovuti a quella persona prima di poter acquistare la proprietà?
Ashley:
Sì, quindi abbiamo finito per discutere di un accordo su questa proprietà. Se tornate indietro e ascoltate l'episodio di Pace Morebe in cui lo abbiamo visto, ne abbiamo parlato un po'. E poi ovviamente va avanti nell'argomento, di cosa si tratta. Ma è fondamentalmente il momento in cui ti farai carico dei pagamenti del prestito della persona. Il prestito rimarrà a loro nome, la proprietà verrà intestata a te, e ora sei il proprietario della casa e pagherai il mutuo per loro conto. Ma puoi comunque acquistare un pre-pignoramento senza sottostare ad accordi in cui subentrano loro il mutuo.
In questo scenario, il proprietario della casa ha un ritardo di $ 19,000. E la domanda è: “Quando calcolo questa offerta, inserisco questo numero con il resto delle mie spese?” Se hai intenzione di acquistare questa proprietà in contanti, qualunque cosa accada, dovrai pagare quei $ 19,000, ma dovrai anche pagare il saldo di tutto ciò che è dovuto sul prestito. Solo se stavi acquistando da qualcuno che era tutto preso dal suo mutuo, non aveva pagamenti arretrati e doveva $ 100,000 sulla sua casa quando hai comprato la sua casa da loro, quei $ 100,000 dovrebbero essere ripagati. In questo scenario, è solo che sono indietro di $ 19,000. Forse devono altri $ 50,000. Dovresti pagare l'intero importo di $ 79,000. Non importerebbe se fosse scaduto o se fosse dovuto in futuro, l'intero vincolo, l'intero mutuo dovrebbe essere estinto, qualunque cosa accada.
La prima domanda sarebbe: come stai acquistando questa proprietà? Stai acquistando in contanti? Stai utilizzando un prestatore di denaro duro? Stai ottenendo finanziamenti bancari? Qualunque cosa sia, devi assicurarti di tenere conto del fatto che dovrai inserire un'offerta che copra quei $ 19,000 e quindi qualunque sia il saldo residuo del prestito.
Puoi fare quella che viene chiamata una vendita allo scoperto in cui negozi effettivamente con la banca quale potrebbe essere il prezzo di acquisto in modo che la banca non debba eseguire il pignoramento completo; possono recuperare parte dei loro costi. In realtà abbiamo provato a farlo prima con la banca su cui abbiamo finito per far trattare l'argomento e pagare l'ipoteca arretrata su di esso. Abbiamo provato a farlo con la banca, ma non erano molto disponibili a negoziare molto. E poi alla fine si è trattato semplicemente dell'argomento e il solo fatto di farsi carico dei pagamenti del mutuo è stato un affare molto migliore per noi. E alla fine abbiamo pagato in contanti il denaro dovuto e abbiamo assicurato alla persona il mutuo. E poi ogni mese continuavamo a pagare il mutuo per loro conto. Anche questa persona aveva delle tasse arretrate dovute, quindi abbiamo dovuto pagare le tasse arretrate. Se vai e ricevi un finanziamento con pre-pignoramento e loro hanno $ 19,000 scaduti, se versi il 20% e poi ottieni un prestito, parte di quel 20%, parte del prestito sarebbe essere verso quel prezzo di acquisto.
Quando fai la tua offerta, quei $ 19,000 saranno inclusi. Non stai facendo la tua offerta e poi loro l'accettano e vai a chiudere e stai pagando il prezzo di acquisto più i $ 19,000 che devono, vuoi che $ 19,000 siano inseriti in qualunque cosa tu stia offrendo per acquistare la proprietà. Questo potrebbe far parte del prestito se intendi acquistare la proprietà con un prestito.
Ma sì, lo calcolerai sicuramente. Nella maggior parte dei casi, se non stai effettuando una vendita allo scoperto in cui stai negoziando con la banca, se puoi andare sui registri della contea o su PropStream o qualsiasi altro software a pagamento che ti fornisce i registri delle proprietà, puoi farti un'idea di qual è il saldo del mutuo, se c'è qualcosa di scaduto, quanto... Di solito non è possibile ottenere un importo molto preciso, è più una stima. In base alla durata dei prestiti ottenuti e al tasso di interesse, questo è l'importo che riteniamo sia attualmente dovuto sul prestito. Ma puoi valutare e vedere, okay, mi interessa questa proprietà; So che andrà in pre-pignoramento. Ma poi guardi e vedi, okay, questa proprietà vale solo $ 200,000, ma ci devono ancora $ 250,000 e ne hanno altri $ 10,000, o qualcosa del genere. Questo può valutare, okay, dovrò fare una vendita allo scoperto perché non vale la pena pagare molto di più per la proprietà perché hanno questi privilegi che devono essere ripagati. Ma se i numeri funzionano e stai comunque ottenendo un ottimo affare, allora sì, vai avanti, analizza i numeri e assicurati di calcolare eventuali altri costi.
E se sta andando in pre-pignoramento, assicurati di vedere se ci sono altri vincoli o sentenze sulla proprietà come le tasse arretrate. Non possono permettersi la rata del mutuo. Stanno rispettando anche le tasse? Molto importante da guardare.
Tony:
Bellissimo crollo, Ashley. E ancora una volta, ci sono così tante sfumature nell'investimento immobiliare. Sento che questo è il tema dello show di oggi e sapendo, okay, dovrei provare a trattare questo argomento? Dovrei lasciarlo andare in un pignoramento e poi provare a ritirarlo sul back-end?
Il secondo affare che abbia mai comprato è stata una vendita allo scoperto. E solo un avvertimento per le persone che stanno ascoltando è prepararsi al fatto che una vendita a breve termine richiederà molto tempo. Il mio contratto, quel secondo contratto in cui l'ho comprato, penso che siano passati mesi e mesi e mesi tra quando ho presentato l'offerta e quando effettivamente sono tornati e hanno detto di sì e ancora più mesi dopo quando abbiamo effettivamente chiuso perché c'era un l'acquirente iniziale che era in fila, quell'acquirente si è tirato indietro. Poi la banca è venuta da me e mi ha detto: “Ehi, eri la nostra seconda offerta in fila. Vuoi prenderlo?" E poi il processo di negoziazione è durato un'eternità perché solo perché il venditore accetta un importo durante una vendita allo scoperto, la banca deve comunque tornare indietro e approvare anche quell'importo, e ciò può richiedere un'eternità. Puoi ottenere un affare davvero fantastico quando acquisti come vendita allo scoperto, ma sii preparato che potrebbero essere un sacco di canzoni e balli prima di arrivare effettivamente al traguardo.
Ashley:
Ok, la nostra prossima domanda è di Kyle Consider. "Per quelli di voi che possiedono affitti fuori città, quanto pagate solitamente per la gestione della proprietà?" Tony, tu avevi le tue proprietà in Louisiana. Qual è stata la commissione di gestione della proprietà che hai pagato per questi? Perché quelli erano fuori dallo stato per te.
Tony:
Onestamente era piuttosto costoso. Penso che lo avessero al 10% degli affitti ma con un limite di $ 100. Per tutte le unità che avevo là fuori, pagavo solo $ 100 per unità. E il modo in cui ho trovato la mia società di noleggio a breve termine è stato che sono andato letteralmente su Google e ho digitato società di gestione immobiliare, Shreveport, Louisiana; ne è spuntato un mucchio. Ho chiamato un gruppo e avevo un elenco di domande che volevo porre a ogni singola persona. Sono abbastanza sicuro che quelle domande provenissero solo dai forum BiggerPockets. Ho semplicemente cercato nei moduli per sapere quali domande porre a un amministratore immobiliare. E alcuni non mi hanno mai risposto, quindi è ovviamente un segno. C'è stata una coppia che mi ha risposto con cui ho avuto conversazioni telefoniche.
E poi quando sono andato a chiudere la proprietà e sono volato in Louisiana per chiudere davvero, quella che mi è piaciuta di più, gli ho semplicemente chiesto una tazza di caffè. E ha mandato qualcuno del suo team a incontrarmi, e mi hanno dato molti spunti sull'economia locale, sulla città locale, su cosa funziona bene quando si ristruttura una proprietà per ottenere i migliori valori di affitto. Ed ero molto aperto e onesto con loro dicendo che ero un nuovo investitore ma stavo cercando qualcuno con cui crescere. Ed erano anche nuovi e in crescita all'epoca, quindi ne erano contenti. Ma sì, è stato un processo davvero interessante, ma è stato solo sfruttare BiggerPockets e poi andare là fuori e incontrare persone di persona che mi hanno aiutato a trovare quello giusto.
Ashley:
Sì. Gestisco sempre autonomamente le mie proprietà. E poi tre anni fa ho assunto una società di gestione immobiliare, e quella è stata la mia prima esperienza con una società di gestione immobiliare. E il loro compenso, perché eravamo io e un altro investitore, e tra noi due che abbiamo portato loro le nostre proprietà, abbiamo ottenuto uno sconto sulla quantità. Credo che fosse il 5.5% per il primo anno. Abbiamo appena stipulato un contratto di un anno con loro.
Tony:
È piuttosto buono. 5.5%?
Ashley:
Sì. E poi erano 25 dollari per edificio al mese. E questo riguardava i servizi di emergenza. Se c'era un problema idraulico nel fine settimana, non facevano pagare gli straordinari o qualcosa del genere, ma solo ogni mese, in ogni edificio. Il complesso di appartamenti da 40 unità ha cinque edifici, quindi ci venivano addebitati $ 25 per unità ogni mese per quella proprietà, quindi un duplex costava $ 25 in più.
Poi c'era un canone di locazione pari a un mese di affitto. E poi il costo della manutenzione, non ricordo quanto fosse quando abbiamo iniziato, ma credo che fosse $ 40 o forse $ 45 l'ora per qualsiasi manutenzione eseguita. E poi ce n'è un altro paio... Anche le spese di onboarding possono effettivamente sommarsi molto, quindi assicurati di chiedere qual è ogni singola commissione dal giorno in cui inizi al giorno in cui effettui l'offboarding, fino a quando lasci la proprietà societa 'di gestione.
Recentemente ho deciso di lasciare la mia società di gestione immobiliare e di fare tutto internamente. Ho assunto i miei addetti alla manutenzione, ho assunto il mio amministratore immobiliare. Ma ho parlato con quest'altra società di gestione immobiliare. E così ho semplicemente letto la loro email, e le userò come esempio, ho anche esaminato alcune delle loro tariffe, ma con quella prima società di gestione immobiliare che ho utilizzato dopo il primo anno, il secondo anno, l'hanno aumentata a 6.5%, credo, la commissione di gestione. E poi penso che la manutenzione sia aumentata a $ 50 l'ora forse per la manutenzione. E poi non penso che ci siano stati altri cambiamenti in altre tariffe.
Ma quest'altra gestione immobiliare, giusto per fare un confronto per l'area di Buffalo, quello che mi avevano offerto era che la loro commissione di gestione immobiliare fosse del 10%, che è la stessa se non hai... Se non hai molte proprietà , se non ricevi la tariffa per grandi quantità, la precedente società di gestione immobiliare addebitava il 10% ad altre persone. La tariffa di caricamento è di $ 895 per unità. Ciò include pubblicità, proiezioni, screening degli inquilini e generazione di documenti di locazione. Quindi i servizi di manutenzione vengono fatturati a $ 52.50 l'ora con un minimo di un'ora e fatturati con incrementi di 15 minuti dopo la prima ora. Quella era solo la base del loro compenso lì.
Penso che vari sicuramente da mercato a mercato. E penso al 100% che il modo più economico non sia sempre il modo migliore per procedere. Proprio come quando si utilizzano gli appaltatori, il più economico non è sempre il migliore. Mi chiedo spesso, okay, quindi per le mie proprietà, stavo pagando questa percentuale molto scontata mentre altri investitori pagavano una percentuale molto più alta, quella dal 10% al 12%, ovviamente le loro unità valevano di più per l'azienda perché venivano pagate così molto di più per questo, quindi mi chiedo se ciò si riflette su qualche tipo di servizio. Ma forse no, ma solo alcune di quelle cose a cui pensare.
E poi anche i servizi di manutenzione: quale manutenzione fanno effettivamente internamente? Una cosa che di solito vedevo spesso era un tecnico della manutenzione che usciva, faceva pagare per un'ora o qualsiasi altra cosa per valutare una situazione, e poi veniva inviato a un vero idraulico o cose del genere. Mi viene addebitato solo il fatto che qualcuno lo guardi e poi mi viene addebitato il costo per la persona reale che viene a sistemarlo. Per quello che faccio ora, fare tutto internamente è avere delle metriche impostate. Se arriva una richiesta di manutenzione e si tratta di un problema idraulico che non è un WC che funziona o un rubinetto che perde ma è qualcosa di diverso da un compito idraulico molto semplice, l'ordine di lavoro viene inviato via email direttamente al nostro fornitore di impianti idraulici, che pianificano, lo impostano su, e poi se ne vanno. Penso che sia molto importante capire come funzionano i loro sistemi e processi anche in tutti gli aspetti, non solo nella manutenzione, in modo da non farti pagare per tutte queste piccole cose perché hanno tutto questo processo.
Un'altra cosa che è venuta fuori è stata che prima di lasciare la società di gestione immobiliare, abbiamo iniziato ad assumere i nostri dipendenti per fare turnover internamente perché stanno diventando così costosi con la società di gestione immobiliare, se lo fanno loro. E dopo aver effettuato un turnover interno, hanno inviato un tecnico della manutenzione per ispezionare la proprietà. E ci è stato addebitato il compito di venire a ispezionarlo e ad assicurarsi che fosse pronto per l'affitto, ma avevamo già assunto i nostri appaltatori per renderlo pronto per l'affitto. Ed era solo un'altra tassa che ci facevano pagare per fare soldi. Ma quindi conosci anche ogni piccola commissione che può derivarne. E scusa, so che continuo ad andare avanti.
Tony:
No, no, continua così.
Ashley:
Un'altra cosa da fare sono le ispezioni ricorrenti. Penso che forse al secondo anno dall'inizio della società di gestione immobiliare, abbiano inviato un avviso a tutti i proprietari che ora chiediamo a tutti di far ispezionare la loro proprietà, penso che fosse semestrale. E manderemo un tecnico. L'ispezione costerà 70 dollari. Scriveremo cose sulla manutenzione preventiva, che in generale sembra un'ottima idea. Per i complessi di appartamenti da 40 unità, non era davvero una grande idea. Sono passati, e questi appartamenti sono piuttosto ben fatti, tutto così, e sarebbero passati e poi ci avrebbero dato... Ci avrebbero fatto pagare $ 70 per unità, che alla fine è stato molto quando hai un sacco di unità. E poi dicevano: "Okay, questi rilevatori di fumo devono essere posizionati, questo GFI deve essere posizionato", tutte cose che rappresentano problemi di sicurezza. Ma il problema era che ci facevano pagare una tariffa di... Potremmo andare da Lowe e comprarlo. Quando sostituisci 20 rilevatori di fumo, vai da Lowe's, la sala offerte di Home Depot e offri quei 20 rilevatori di fumo per ottenere un prezzo molto più basso.
Comprendendo i costi dei materiali quando ti vengono addebitati i materiali dalla tua società di gestione immobiliare, ricevono sconti su questo? Cose diverse del genere. In realtà, ci sono molte cose su cui potrei continuare all'infinito che ho imparato nel corso degli anni sulla fatturazione, sulle commissioni e sui costi che si sommano e sono associati alle società di gestione immobiliare. E se fanno un buon lavoro, ne vale la pena al 100%.
Tony:
Sì, Ash, hai sollevato così tanti punti positivi. Ma questo è onestamente uno dei motivi per cui a volte gli affitti a lungo termine possono essere difficili da essere redditizi a causa delle commissioni accumulate dai gestori della proprietà. In realtà ho annullato uno dei miei accordi PM. Avevo ragione, costavano 100 dollari al mese per gestire la proprietà. Il canone di locazione era più economico di quello che hai detto. Il nostro costava solo 350 dollari. E se ricordo bene, questa unità veniva affittata per $ 1,200 o $ 1,300 al mese, quindi poco più di 1/3 dell'affitto di un mese.
Ma una delle altre cose che sono successe è che la società di gestione immobiliare possedeva anche la propria società di manutenzione. E ci davano sempre la possibilità di: “Ehi, ecco una nostra citazione. Se desideri ottenere preventivi esterni, sei più che benvenuto. Ma sei impegnato a lavorare, non vuoi perdere tempo cercando di chiamare quattro diversi idraulici per ottenere un preventivo su come sostituire un sigillo di cera, quindi dì semplicemente: "Ehi, pensaci tu."" Ma cosa quello che abbiamo scoperto è che quando abbiamo provato a cercare altri prezzi, le tariffe del gestore della proprietà erano in genere più costose, ma è stata la comodità che ha permesso loro di aumentarle. Perché devi anche pensare che se ti fanno pagare solo $ 100 per unità, non è una somma significativa di denaro.
Ashley:
Questo perché sei abituato al breve termine [00:42:21 impercettibile], ovvero al 30%.
Tony:
Sì, il 30%. Ma pensa, se stai cercando di avviare un'attività e ogni proprietà che acquisisci costa solo $ 100 per unità, te ne servono molti perché sia un'attività di successo in grado di pagare effettivamente le bollette, quindi devono trovare modi per farlo funzionare per loro finanziariamente. E l'altra cosa che mi è venuta in mente, ho cercato anche qui, il mio amministratore della proprietà ci ha fatto avere quello che chiamavano un conto del proprietario, che era fondamentalmente un deposito o un conto di riserva di $ 500. E quei $ 500 servivano a coprire tutte le spese, solo per assicurarsi che ci fossero sempre soldi sul conto per coprire tutte le spese che si presentavano. Se avessero dovuto, qualunque cosa, sostituire un rilevatore di fumo o qualsiasi altra riparazione di manutenzione, non volevano dover affrontare quei soldi. E la loro soluzione era assicurarsi che ci fossero sempre almeno $ 500 nel conto di questo proprietario.
E avevamo due opzioni per investire quei soldi. Potremmo semplicemente compilare un assegno di 500 dollari e inserirlo subito, oppure detrarre 50 dollari al mese fino ad arrivare a quei 500 dollari. Pensa se segui questa strada, ora, non solo pagherai $ 100 al mese per la commissione di gestione della tua proprietà, ma ora aggiungerai anche altri $ 50 al mese per 10 mesi, quindi ora stai davvero pagando $ 150 al mese. mese per la gestione della tua proprietà. E supponiamo che stavi solo guadagnando o che hai comunque solo un paio di centinaia di dollari al mese di profitti e che $ 50 fanno una grande differenza nel corso di un anno. Leggi sicuramente i tuoi accordi PM e ottieni una comprensione davvero solida di quali sono i diversi costi.
Ashley:
E alla fine ti verranno restituiti quei $ 500. Quando lasci la società di gestione immobiliare, ti restituiscono i fondi di riserva. Devi considerarlo come un conto di risparmio che non genera alcun interesse per te.
Tony:
Sì.
Ashley:
Ma è interessante il fatto che ti permettano di pagarlo per un periodo di tempo perché quando lo facevamo, tutto doveva essere pagato... Quella parte della quota di onboarding doveva essere pagata in anticipo. E questa è una cosa grandiosa da menzionare, Tony, è pensarci. Ok, stai acquistando questa proprietà, hai versato i tuoi soldi nell'acconto forse per pagare la riabilitazione da fare, e forse sei a corto di soldi. Ti sei assicurato di avere quelle riserve per loro?
Bene, grazie mille ragazzi per aver inviato alcune domande interessanti oggi. Come sempre, puoi andare su bigpockets.com/reply e lasciarci una domanda. Oppure puoi inserire i messaggi diretti miei e di Tony su Wealth from Rentals o su Tony J. Robinson. Ci vediamo mercoledì con un ospite.
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In questo episodio copriamo
- Come trovare il MEGLIO società di gestione immobiliare per il tuo noleggio
- Spese di gestione della proprietà e come contenere i costi
- Perché DEVI assicurare la tua proprietà durante la fase riabilitativa
- Come si usa pagamenti in mongolfiera a tuo vantaggio (ed evita ulteriori rischi!)
- Quello che devi sapere prima acquisto a immobile prepignorato
- E altre ancora… So Molto di piu!
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- Digitare
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- settimana
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