I mercati del boom post-pandemia si raffredderanno "bruscamente"

Dave:
Ciao a tutti. Benvenuti a Sul mercato. Sono il tuo ospite, Dave Meyer, affiancato oggi da James Dainard. James, come va amico?

James:
No, sto semplicemente uscendo al sole e poi devo volare a Seattle, quindi voglio restare dove sono, ma oggi non è nei miei piani.

Dave:
Cosa stai andando a fare lassù?

James:
Dobbiamo camminare per alcune proprietà. Stiamo effettuando il nostro aggiornamento sul mercato. Abbiamo una lezione per gli investitori e poi abbiamo la nostra festa natalizia a Heaton/Dainard, che è sempre un momento divertente. Ci piace scatenarci durante le vacanze.

Dave:
Bene, per chiunque lo ascolti, lo registreremo un paio di settimane in anticipo date le vacanze, quindi sai che lo registreremo a fine dicembre, ma qual è il tuo programma per la festa delle vacanze?

James:
Bene, in genere, e il COVID ha fatto un po' di confusione, organizzavamo grandi feste in casa in uno dei nostri flip o nelle nostre nuove costruzioni.

Dave:
È fantastico

James:
Sono piuttosto selvaggi e ci divertiamo. Ma quest’anno abbiamo affittato… È bello. È come un mucchio di giochi, quindi hanno il bowling, il Topgolf e tutte le cose diverse. Stiamo diventando un po' più formali. L'anno prossimo tornerò a una festa in casa, con DJ e ogni genere di cose.

Dave:
Cavolo, mi manchi da tre giorni. Venerdì sarò a Seattle.

James:
Oh amico. Sì, perché parto mercoledì sera.

Dave:
Fa schifo. Va bene. Beh, è ​​un peccato. Ma oggi abbiamo uno spettacolo fantastico per te. Non lo so, penso che Henry abbia ospitato la prima volta in cui abbiamo avuto Taylor Marr, ma abbiamo Taylor Marr che è il vice capo economista di Redfin e probabilmente una delle persone che fanno ricerche che seguo più da vicino. È un esperto del mercato immobiliare, di tutto. Ma oggi parliamo davvero molto di migrazione e di cosa è successo durante la pandemia e se queste tendenze continuano ora o quali nuove tendenze stanno emergendo a cui gli investitori e gli aspiranti investitori dovrebbero prestare attenzione. James, c'è qualcosa in particolare che ti è davvero piaciuto e per cui pensi che gli ascoltatori dovrebbero prestare attenzione?

James:
Beh, penso che stia semplicemente monitorando queste tendenze che non sono... Come penso, molti di noi come investitori, guardiamo ai nostri mercati locali e al settore immobiliare, cosa sta succedendo in questo momento e cosa stiamo facendo. La cosa più importante per gli investitori è cambiare e far evolvere il proprio piano. E so di aver imparato che nel 2008 è come guardare tutte queste cose esterne. La migrazione è qualcosa a cui non avevo mai pensato prima, a parte il mio mercato locale. Ma come investitore voglio continuare a investire e puoi monitorare queste tendenze sul posto reale... Non si tratta sempre delle aree di tendenza più calde. È come dove si muovono le persone? La migrazione è un fattore importante in questo e penso che sia importante che le persone aprano gli occhi e guardino al quadro generale e poi ti dica come investire nei prossimi due o quattro anni perché vuoi investire dove stanno andando le persone .

Dave:
Sì, assolutamente. È un ottimo consiglio e penso che tutti voi possiate imparare molto, non solo su cosa è successo negli ultimi due anni, ma solo sulla mentalità generale e su alcune nuove informazioni che dovreste considerare quando pensate alla vostra strategia di investimento personalizzata. Va bene, quindi faremo una breve pausa e poi inseriremo Taylor. Taylor Marr, vice capo economista di Redfin, bentornato a On the Market.

Taylor:
Grazie per avermi ospitato. È così bello essere qui.

Dave:
Beh, penso che l'abbiamo detto quando ne parlavamo prima dello show, ma il tuo primo episodio è stato uno dei più popolari di sempre. Siamo molto grati di riaverti nello show. Ti abbiamo avuto per primo e penso che fosse maggio o giugno e il mercato immobiliare sembrava molto diverso da adesso. Puoi darci la tua opinione su cosa è successo nella seconda metà del 2022?

Taylor:
Sì. Quindi voglio dire, la prima metà è stata molto interessante perché già a quel punto i tassi di interesse erano aumentati sostanzialmente e stavamo vedendo molti indicatori anticipatori scendere a sud, il mercato stava reagendo, quello era una sorta di primo atto con i tassi ipotecari che si adeguavano ad alcuni delle azioni della Fed. Ora siamo nella seconda fase, in cui l’inflazione è stata più preoccupante nella seconda metà dell’anno. Ciò ha causato un po’ più di aggressività da parte della Fed nell’aumentare i tassi. Stavano camminando più velocemente del previsto. Di conseguenza, i tassi di interesse sono aumentati molto più velocemente anche a partire dall’estate e in realtà erano semplicemente più volatili. Sono aumentati durante i mesi, credo che fossero agosto e luglio, e sono scesi contemporaneamente di circa un punto percentuale. L’hanno fatto già due volte. La volatilità dei tassi ipotecari ha raggiunto il livello più alto in 35 anni e questo aspetto in particolare spiega davvero cosa è successo nel mercato negli ultimi sei mesi perché poiché i tassi di interesse hanno fluttuato drammaticamente anche dopo essere aumentati e aver raffreddato il mercato, abbiamo anche osservato altri indicatori giocare a prendere terreno. su.
Secondo l’indice Case-Shiller, il valore delle case, ad esempio, è sceso a uno dei ritmi più rapidi dal 2009. Ciò è in reazione a questi tassi di interesse in aumento. Ma vediamo anche che gli indicatori anticipatori della domanda a breve termine rimbalzano avanti e indietro insieme a questo aumento e diminuzione dei tassi di interesse. Per fare un paio di esempi, i venditori sono sempre più costretti ad abbassare i prezzi perché non ricevono l'offerta che desiderano e le tariffe sono più alte. Abbassano il prezzo per soddisfare gli acquirenti dove si trovano e cosa possono permettersi. Ma poi, quando i tassi di interesse scendono, non devono fare così tanti cali di prezzo. E questo ping pong è successo per i venditori. Molti di loro hanno cancellato le loro case dalla lista o sono tornati sul mercato e le hanno rimesse in vendita quando i tassi di interesse sono scesi. Quindi, lo stesso vale per gli acquirenti, si precipiteranno a visitare le case, forse cambieranno anche quando fanno offerte dopo che i tassi sono in calo e ottengono un po’ più di vantaggio dai tassi più bassi. In realtà si è trattato solo di volatilità. Se dovessi scegliere una parola per riassumere gli ultimi sei mesi.

Dave:
E Taylor, alcuni dei tuoi lavori che mi piacciono di più riguardano le diverse variazioni regionali del mercato immobiliare, ma la valutazione che ci hai appena dato, è vera a tutti i livelli o la vedi di più? Noti maggiore volatilità in alcuni mercati rispetto ad altri?

Taylor:
Stiamo sicuramente assistendo a una maggiore volatilità. Su larga scala, se si pensa agli ultimi 10 anni, si nota anche una grande volatilità nei luoghi in cui è facile costruire alloggi. Luoghi come Phoenix, Texas, Nashville, questi posti sono più volatili perché è più facile aumentare l’offerta, è più facile per gli investitori intervenire e rendono anche il mercato un po’ più volatile. Ma questo è stato vero anche solo su una scala temporale più ristretta degli ultimi sei mesi o un anno in cui si tratta di queste città in boom pandemico, in particolare nelle regioni montuose come Boise, Salt Lake City, Phoenix, tutti quei posti, anche Las Vegas hanno hanno avuto un boom, ma si sono anche raffreddati bruscamente. Poiché i tassi di interesse hanno rimbalzato avanti e indietro, in realtà non hanno visto un grande rimbalzo della domanda, il che significa che hanno continuato a raffreddarsi bruscamente in reazione a tassi ancora più alti.
Penso che in parte ciò sia dovuto al fatto che gli investitori si sono ritirati e i venditori sono stati ritirati e un piccolo cambiamento nei tassi di interesse nel breve termine penso abbia già spaventato molti dei grandi attori che sentono che c'è davvero molto di rischio là fuori per ora. Questi mercati hanno visto un arretramento maggiore, ma altri mercati nel nord-est e nel Midwest, hanno visto una maggiore resilienza quando i tassi di interesse scendono leggermente dai loro massimi e questo sta segnando parte di quella volatilità nazionale che stiamo vedendo

James:
Taylor, opero dal mercato di Seattle, quindi è tecnologia. Abbiamo visto molto apprezzamento negli ultimi 24 mesi, o non così tanto negli ultimi sei, ma immagino negli ultimi 28-30 mesi. E abbiamo sicuramente assistito a un ritiro piuttosto drastico dal picco dei prezzi. Molti prezzi sono scesi del 25, 30%, non dalla media ma dal picco dei prezzi primaverili. Quindi quello che abbiamo visto di recente è che si è stabilizzato con un lento rivolo che attraversa il mercato. E parte di ciò che stiamo osservando per quanto riguarda gli investitori è che abbiamo assistito a un forte calo nell'accordo dei venditori perché le persone sono diventate così impazienti con i giorni sui mercati che hanno tagliato i prezzi dopo due, tre settimane.
E ora quello che abbiamo visto è che i prezzi in realtà si sono stabilizzati un po' e i giorni sul mercato sono coerenti tra 30 e 45 giorni nel nostro mercato e ora le cose vengono vendute molto vicino al listino o direi entro un 2 -3% a quel punto. Abbiamo visto mercati caldi come Phoenix, Boise, persino San Diego, questi mercati caldi e frizzanti e poi abbiamo visto quelli tecnologici che sono esplosi a causa della crescita dell'occupazione, pensi che anche quelli inizieranno a stabilizzarsi? o prevedi che questi potrebbero ancora diminuire nonostante i grandi cali che abbiamo visto negli ultimi sei mesi?

Taylor:
Questa è un'ottima domanda. So che molte persone a Seattle se lo stanno chiedendo. Ho parlato con molti giornalisti lì. Ho molti amici a Seattle perché ho vissuto lì di recente e negli ultimi 10 anni sono stata la maggior parte della mia base di partenza. Conosco abbastanza Seattle. E quello che so di Seattle è che ha questi livelli minimi quando i mercati finanziari iniziano a riprendersi. C’è molta ricchezza tecnologica nell’area e poiché titoli come Amazon, Microsoft e Facebook si riprendono un po’, ciò può davvero aiutare a sostenere la domanda di un bel po’. È più difficile vederlo nei dati perché c'è anche questa componente psicologica, proprio come quando c'è un aumento dei licenziamenti, non tutti vengono licenziati, i licenziamenti sono davvero piccoli, ma c'è un effetto a catena psicologico che molte persone potrebbero avere l’aumento della paura e dell’ansia nell’agire nel mercato immobiliare è la grande decisione.
Detto questo, mercati come Seattle e San Francisco che sono molto costosi e che non sono stati caratterizzati da boom e crolli come Boise o Phoenix, Boise e Phoenix sono mercati relativamente piccoli quindi non ci vuole molta attività per fare un grande cambiamento. Mentre a Seattle e San Francisco è più difficile ottenere una differenza di tale portata. Ora a Seattle, secondo Case-Shiller, il valore delle case è già sceso di circa il 9% dal picco di maggio fino a settembre. Sulla base di dati più recenti, credo che la situazione stia continuando di almeno qualche punto percentuale. Abbiamo assistito a un grande aggiustamento derivante dai tassi di interesse più elevati, ma a Seattle si è trattato anche di una triade di tre cose. Ci sono stati tassi di interesse più alti, è già un mercato costoso, quindi è più sensibile a questo. Condizioni del mercato finanziario con molti, come ho detto, titoli tecnologici poiché il NASDAQ è sceso di oltre il 30% dall'inizio dell'anno, il che pesa molto di più in mercati come Seattle o San Francisco dove c'è un'elevata concentrazione di titoli tecnologici lavoratori.
La terza cosa è la migrazione. Nel 2021, Seattle ha registrato un deflusso netto di persone che hanno lasciato l’area per la prima volta in più di un decennio. C'era davvero solo una liberazione dal lavoro a distanza che ha permesso a molte persone di andarsene. Ha continuato ad avere un afflusso di persone dalla Bay Area perché stavano affrontando la stessa decisione, ma molte persone sono andate nella parte orientale di Washington e persino in un posto come Phoenix. Ora c'è questo elemento di tassi di interesse più elevati che stanno facendo sì che le persone si blocchino sul posto e non si muovano tanto, ma poiché i tassi di interesse sono scesi, abbiamo sicuramente sentito dagli agenti sul campo fino alla scorsa settimana che gli acquirenti stanno saltando sono ansiosi di uscire e potrebbero essersi ritirati molto rapidamente quando le cose hanno iniziato a girare a sud, ma sono ancora lì.
Sono acquirenti marginali, ci sono molti redditi ammissibili, quelli con acconti sufficienti con cui potrebbero acquistare una casa se solo trovassero un buon affare. Il problema è che ci vuole un po’ di tempo prima che i venditori incontrino gli acquirenti dove si trovano. Di solito sono più lenti ad abbassare il prezzo, più lenti a reagire alle condizioni del mercato. E una volta che lo avranno fatto completamente, ci saranno abbastanza acquirenti per iniziare davvero a stabilizzare il mercato. Sono del parere che le cose a Seattle stiano reagendo in modo più brusco di quanto pensiamo, ma c'è un elemento di stabilità che è un po' sul piatto proprio qui. E uno degli aspetti fondamentali di questa caratteristica a Seattle è che ci sono state alcune case che sono diminuite anche di più del 20%. Ho esaminato alcune case che hanno chiuso di recente in aprile e maggio, quando i prezzi hanno raggiunto il picco, e guardando la loro stima Redfin o Zestimate, in effetti alcune di loro hanno perso più del 20% del valore della loro casa, il che spazza via quasi tutto il loro capitale.
È spaventoso. Ora, per fortuna, la maggior parte di questi acquirenti probabilmente non si trasferirà per 10 anni, quindi ciò non avrà un impatto troppo drammatico su di loro, a meno che non perdano il lavoro o subiscano qualche tipo di altro shock economico. Non penso che ci sarà un’ondata di offerta che colpirà il mercato. Poi c'è anche questo elemento che sì, forse i venditori non devono abbassare i prezzi così tanto, ma c'è ancora molto potere contrattuale che gli acquirenti stanno accumulando e sono in grado di chiedere maggiori concessioni al venditore, il che significa che forse ricevono un ulteriore rimborso del 3% dal venditore per fare cose come le riparazioni della casa o per abbassare il tasso del mutuo. E questa è una sorta di caratteristica mancata in molti dati in questo momento perché nessuno riesce a capire: "Ecco cos'era un prezzo di listino".
Diciamo che hai messo in vendita la tua casa per un milione di dollari a Seattle, forse hai dovuto abbassare il prezzo a 900,000, poi forse l'hai venduta per un prezzo inferiore a quello richiesto a 850, ma poi forse hai dovuto restituirne altri 50 in concessioni al venditore. Se esaminiamo uno qualsiasi di questi parametri, potremmo non cogliere l’effetto completo di come il mercato immobiliare si è effettivamente adattato per questo particolare venditore. Parte di questa caratteristica mancante sono anche le concessioni dei venditori che sono in aumento.

James:
Sì. Vendiamo molti tipi diversi di prodotti nel nostro mercato. E penso che il nostro mercato sia probabilmente molto simile ad Austin e San Francisco. Penso che lo stiamo vedendo. Li ho monitorati per vedere quali sono le tendenze lì dentro. Dico, okay, siamo tutti sulla stessa barca a questo punto. Penso che sia un ottimo punto, devi stare attento ai dati perché so che in ogni ... Vendiamo molte case di città di nuovi prodotti da costruzione. In ogni accordo che stiamo facendo, i tassi vengono abbassati dai costruttori o dai venditori, ed è quello su cui stiamo veramente spingendo ad abbassare quel tasso. E costa, voglio dire, tra i 25 e i 35,000 dollari in crediti, che se ci pensi, è tra il 5 e il XNUMX% del prezzo di vendita effettivo.
È un po' come quando i venditori di appartamenti vanno a vendere i loro contratti di appartamento e vogliono mettere in valigia l'artista e regalano tutte le concessioni in anticipo, ma sulla carta sembra che sia davvero bello perché hanno regalato un mese gratis e ho la sensazione che sta buttando via i dati. Quando esaminiamo le transazioni, diciamo: "Okay, quanti costi di chiusura verranno effettivamente generati da lì ed è questo il valore reale della proprietà?" Perché questi riacquisti sono costosi ed è davvero qualcosa che è diventato normale, almeno nella nuova costruzione, non tanto nel fix and flip o nel prodotto rinnovato o nel [impercettibile 00:15:27] ma nella nuova costruzione è abbastanza comune.

Dave:
Solo per tutti coloro che ascoltano, giusto per essere sicuri che tutti capiscano, fondamentalmente ciò che Taylor e James stanno dicendo è che anche se in un mercato come Seattle, dove i dati riflettono cali di prezzo, Taylor, penso che tu abbia detto circa il 9% secondo Case- Shiller, e questo sta accadendo in molti mercati in tutto il paese. Ma sembra che quello che stai dicendo Taylor e James sia che il numero reale potrebbe in realtà essere più considerevole perché i venditori stanno facendo concessioni che hanno un valore monetario fino a 20 o $ 30,000 come ha appena detto James, ma questo non si riflette nella vendita prezzo. In termini di leva effettiva dell'acquirente, in un mercato come Seattle potrebbe anche essere superiore al 9%, potrebbe essere l'11%, potrebbe essere il 12% e in qualunque mercato in cui operi, potrebbe effettivamente essere due o tre più punti di quanto effettivamente riflesso nei dati.

Taylor:
Assolutamente. E tornando al ribasso del tasso ipotecario, quindi questo è stato qualcosa che è stato sempre più comune quest'anno guardando i dati di Freddie Mac, riportano i tassi ipotecari e quali punti vengono pagati su un prestito per riacquistare il tasso. Ed è salito a quasi un massimo di 20 anni per diversi prestiti come un fisso di 15 anni, poiché anche un fisso di 30 anni è salito a un massimo di circa un decennio. Hanno smesso di riferirlo. È difficile sapere cosa sta succedendo in tempo reale adesso, ma questo non è importante perché anche molti costruttori stanno adottando questa tattica per cercare di farcela dove gli acquirenti non sono spaventati da un pagamento mensile elevato quando inseriscono gli interessi di oggi aliquote. Riducendo il tasso, possono effettuare un pagamento mensile molto più favorevole. In effetti, è così vantaggioso che riacquistare i punti è ancora meglio per un acquirente che semplicemente prelevare quei soldi con il prezzo di vendita più basso.
In realtà è davvero fantastico aumentare complessivamente la domanda degli acquirenti, il gruppo di acquirenti che potrebbero permettersi quella casa con un pagamento mensile. Il problema, però, diventa che acquistare punti critici su un prestito è effettivamente scommettere che ti bloccherai su questo tasso e che i tassi non scenderanno. E quello che abbiamo visto, ancora una volta, nella volatilità dei tassi ipotecari, la fluttuazione dei tassi ipotecari da un mese a quello successivo è ai massimi di 35 anni. E questo significa che le probabilità che i tassi scendano di un punto percentuale sono più alte ora di quanto non lo siano state da molto tempo. Non penso che sia probabile che i tassi tornino mai al di sotto del 3%, il XNUMX% registrato durante la pandemia. Quella è stata una circostanza unica in cui la Fed ha pompato miliardi di dollari in titoli garantiti da mutui, creando un mercato anormale per i mutui.
Ma ora andando avanti i tassi potrebbero aumentare e saresti davvero felice di aver pagato punti su un prestito e di non dover affrontare costi di finanziamento più elevati. Funzionerebbe davvero bene se i tassi non scendessero mai al di sotto del livello attuale. Ma se i tassi scendono, diciamo, al 5%, il che è possibile se entriamo in una recessione, i tassi normalmente scendono durante una recessione, allora avresti effettivamente rinunciato a decine di migliaia di dollari per scommettere che quel tasso non scendesse effettivamente. Potresti non vederlo in questo modo. Ci sono costi di rifinanziamento, ci sono anche altre cose in gioco. Ma questa è anche una sorta di caratteristica nascosta che ha un impatto sul mercato su cui le persone potrebbero non avere sempre il pieno controllo o negoziazione.

Dave:
Questo è davvero un buon punto e non l'ho mai sentito articolare in questo modo prima, ma sostanzialmente il motivo per cui accetti e desideri una concessione da parte del venditore da parte di qualcuno che abbassa la tua tariffa è perché il tuo pagamento mensile è troppo alto e stai dicendo: "Ok , riporterai il mio compenso a un livello accettabile e in cambio sono disposto a pagare il prezzo che mi chiedi." Ma se i tassi scendono in futuro, allora sostanzialmente il vantaggio che hai negoziato è discutibile e stai ancora pagando quel prezzo più alto che il venditore voleva e il vantaggio che ti ha dato è in un certo senso negato.

Taylor:
Almeno in parte. E il rovescio della medaglia è proprio l’adeguamento dei tassi dei mutui, che abbiamo visto aumentare di pari passo con i punti di pagamento su un prestito. C'è effettivamente un aumento su entrambi i lati dell'equazione di persone che hanno effettivamente scommesso sul fatto che i tassi rimarranno alti e non scenderanno in futuro o che scenderanno e non aumenteranno troppo in futuro. Il campo dei mutui a tasso adeguato, che costituisce circa un acquirente su 10 negli ultimi tempi, hanno optato per mutui a tasso adeguato secondo la Mortgage Banks Association. E quell'aumento dell'uso degli ARM è fondamentalmente, ancora una volta, scommettere che i tassi non saliranno molto più in alto o significativamente più alti di quelli attuali, facendo sì che i tuoi costi di finanziamento, diciamo cinque anni dopo la scadenza del periodo di cambio fisso, che tu potrò permettermi quel pagamento. Se i tassi scendono o addirittura rimangono stabili e l'adeguamento dei tassi dei mutui è una sorta di altro insieme di quell'equazione che sarebbe vantaggioso per qualcuno.

James:
Taylor, immagino che stiamo parlando di mercati e cose che si muovono, hai sottolineato qualcosa di molto interessante a Seattle o conosco molte di queste aree tecnologiche o San Francisco, anche la popolazione è diminuita, la gente si stava trasferendo nel corso del 2023 e gran parte di questo è dovuto alla migrazione e al lavoro da casa dove le persone potevano essere flessibili. Se hai l'opportunità di lasciare Seattle e lavorare in un posto soleggiato, a molte persone piace coglierla, coglieranno questa opportunità. Vedete, con la migrazione, abbiamo visto questa rapidità, come a Phoenix, in Florida, in Texas, molte persone si sono trasferite in questi stati e abbiamo visto un forte aumento dell'inflazione in quelle aree, un aumento dei prezzi in quelle aree . Prevedi che mentre stiamo entrando, man mano che i tassi aumentano e sembra che potremmo entrare in recessione, vedi che la migrazione potrebbe A, iniziare a diminuire drasticamente?
Perché quando le persone si preoccupano del proprio benessere e del proprio lavoro, smettono di spostarsi, vogliono spendere meno soldi ed essere più stabili. Ma vedete anche forse una migrazione inversa che ritorna con molte di queste aziende, so che a Washington o anche a New York ho letto alcune volte che queste aziende vogliono che le persone tornino in ufficio e vogliono che i corpi tornino in ufficio sedie. Vedete che in alcuni di questi mercati, Austin, San Francisco, Seattle, New York, vedete che la migrazione si invertirà nei prossimi 12-24 anni, anche se è davvero costoso vivere lì? Oppure vedi che il modello migratorio continua ad essere coerente laddove le persone inseguono l’accessibilità economica e il sentirsi a proprio agio nelle condizioni in cui vogliono vivere?

Taylor:
Hai ragione a sottolineare questa dicotomia, da un lato ci sono persone che inseguono l’accessibilità economica e questo è davvero ciò che ha dominato la pandemia durante il 2020-2021. Le persone non erano più legate al loro posto di lavoro e potevano trasferirsi da remoto. Ciò è stato anche abbinato a una circostanza unica in cui i tassi sono scesi e hanno reso ancora migliore un'opportunità di convenienza in cui è possibile spostarsi e bloccare questo tasso più basso. Questa ondata di persone che lasciano la California, in cui penso che lo stato abbia perso popolazione durante la pandemia per la prima volta, credo che sia passato un secolo se lo capisco bene dal censimento. E molte di queste persone andarono negli stati adiacenti, Nevada, Arizona e persino Oregon. E questo ha creato una frenesia per l’acquisto di case in queste aree. È stata davvero una corsa all'accessibilità economica. La maggior parte delle persone intervistate ha affermato di essersi trasferita per motivi legati all'abitazione.
In genere le persone si spostano principalmente per motivi legati al lavoro, per ottenere un lavoro meglio retribuito o opportunità di lavoro. Ma durante la pandemia, abbiamo visto che le ragioni legate agli alloggi hanno preso il sopravvento ed è stata davvero una questione di accessibilità economica. La gente voleva uno spazio più grande, lavorare da casa, un cortile più grande, una casa di periferia, cose del genere. E questa mossa a favore dell’accessibilità economica ha avuto un impatto su tutti questi mercati, facendo aumentare i prezzi. Il rovescio della medaglia è che i prezzi sono cresciuti così tanto in posti come Austin da renderli davvero meno attraenti oggi rispetto a due anni fa per chi cerca convenienza. In effetti, alcune delle persone che hanno già approfittato di tale opportunità di accessibilità economica hanno in un certo senso mitigato l’attuale opportunità di accessibilità economica. Soprattutto come hai menzionato, i costi dell’inflazione sono stati più del doppio a Phoenix rispetto a Los Angeles e ad Atlanta o Tampa rispetto a New York.
E in parte ciò è dovuto alle tendenze migratorie che hanno avuto luogo durante la pandemia. Ma poiché questi posti diventano più costosi non solo per gli alloggi ma anche per altri costi legati alla vita nei ristoranti, per pagare i lavoratori, l’aumento della domanda ha anche pesato nel rendere questi posti attraenti come lo erano una volta. Allo stesso tempo, non credo che vedremo un grande ritorno in queste città che hanno perso persone. Non vediamo un grande rallentamento. Invece quello che vediamo è che vediamo posti come Salt Lake City che hanno avuto un boom, hanno superato il periodo di boom e stanno rallentando fino a non perdere del tutto persone, ma essenzialmente a non guadagnare così tante persone come in passato. anno fa. La stessa storia è vera in posti come Austin. In molte di queste città in boom pandemico, anche a Boise, la migrazione è rallentata.
Ma non è che le persone stiano tornando in posti come Seattle e San Francisco, stanno semplicemente perdendo un po’ meno persone. Tornando indietro di circa 60 anni nei dati sulla migrazione, quello che sappiamo è che durante le recessioni e i periodi di tassi di interesse più elevati, le persone sono... Hanno ansia economica e semplicemente si bloccano sul posto. Non fanno queste grandi mosse così spesso negli anni immediati di un rallentamento o di una crisi economica. Pertanto, la nostra previsione per il prossimo anno è che stiamo entrando in un’economia difficile, con la Fed che avrà tassi di interesse più alti e li manterrà molto probabilmente al di sopra del 5%. E quando ciò accadrà, manterrà elevati i tassi ipotecari e indebolirà il mercato del lavoro. Tutte queste cose creano condizioni in cui è meno favorevole spostarsi e trasferirsi in rete rispetto a quanto non lo fosse adesso o forse nell’ultimo anno.
Prevediamo un leggero rallentamento della migrazione, ma resteremo elevati al di sopra delle norme pre-pandemia a causa di questo lavoro a distanza senza vincoli. Eppure le persone vogliono ancora trasferirsi per una certa convenienza, soprattutto se si dispone di tale flessibilità. Ma poi c’è quest’altro componente. Ciò non significa tutte brutte notizie per San Francisco, New York e Chicago nel mondo. Se guardi alla Gen Z e ad alcuni sondaggi, le città numero uno in cui vogliono andare sono ancora le stesse città di San Francisco, New York e quelle che stanno uscendo dalla Grande Crisi Finanziaria, ora c'è stato un grande successo per quelle città in negli anni immediati, ma iniziò la seconda ripresa, loro guidarono la ripresa. Hanno portato alla crescita dell’occupazione. Molte persone si trasferirono a San Francisco. Voglio dire, ora sappiamo che abbiamo perso 180,000 persone durante la pandemia. Ma nel 2014 è stato un boom.
C'è stata molta crescita occupazionale. Era l’inizio della ripresa e molti giovani millennial stavano lanciando la loro carriera trasferendosi in città come San Francisco, New York o Seattle. È solo che sono diventati così costosi non costruendo case che ora stanno perdendo persone. Penso che, uscendo da questo rallentamento economico, quando le cose ricominceranno a riprendersi, potremmo vedere alcuni giovani della Gen Z continuare a spostarsi per la loro carriera. Sono meno preoccupati per i costi delle case rispetto forse ai millennial più anziani che stanno mettendo su famiglia e hanno lasciato queste città. Ma ciò non significa che ciò compenserà completamente la perdita avvenuta durante la pandemia.

Dave:
Taylor, sono felice che tu abbia sollevato l'argomento. Ho visto alcuni, immagino, sondaggi simili sulla Gen Z e su come si stanno trasferendo in città con prezzi relativamente alti, il che per me ha molto senso. Se sei giovane, queste sono città attraenti, c’è molto da fare, sono lavori ben pagati. Questo ha molto senso. Ma per le persone che stavano migrando durante la pandemia, hai citato i Millennials, il gruppo demografico che si stava spostando di più era quello delle persone che avevano appena messo su famiglia o era onnipresente come se tutti si stessero spostando?

Taylor:
Sì, il censimento recentemente pubblicato a settembre, credo, o ottobre, alcuni dati sui dati demografici di tutti a livello di contea fino all'età, alla razza e ad altri aspetti che li riguardano. Ho passato un po’ di tempo ad analizzare questi dati per vedere come sono cambiate le diverse contee durante la pandemia e le contee, le 20 aree metropolitane più popolose, quelle contee urbane sono davvero ciò che ha guidato l’esodo migratorio. Contea di New York, Contea di San Francisco, Contea di King, Washington, queste sono le contee urbane di queste grandi città che hanno visto partire tutte queste persone. Chi se ne è andato? Bene, sappiamo alcune cose su di loro. Sappiamo che la fascia demografica dei millennial, quindi quelli sostanzialmente nella fascia di età compresa tra 25 e 44 anni, quella fascia di età è ciò che ha spinto l'esodo da queste grandi contee urbane e in particolare dalle famiglie bianche non ispaniche che stanno creando famiglie. Quelli sono quelli che si sono suburbanizzati per diventare proprietari di una casa, per cercare più spazio o per trasferirsi in un posto più conveniente. Luoghi come Tampa o Atlanta dove hanno avuto luogo anche molti flussi migratori in entrata.
Questo è principalmente ciò che sappiamo su chi si è trasferito. C’è anche un elemento che era un po’ più unico ora durante la pandemia, ovvero la politica. È stata una grande risposta politica durante la pandemia su come gestire le cose riguardo alla chiusura delle attività commerciali, all'applicazione dell'uso di maschere e a tutti i tipi di diverse normative a livello statale. E se guardiamo a chi lasciò la California, furono sproporzionatamente repubblicani a lasciare la California, repubblicani registrati che lasciarono la California negli stati vicini o che lasciarono posti come Seattle e Washington occidentale nell’Idaho. C’era anche questo ordinamento politico che era davvero amplificato.
Ciò avviene circa dagli anni '80, motivo per cui il luogo in cui viviamo descrive la nostra politica ora più che mai, ma soprattutto durante la pandemia, siete stati sempre più influenzati dalla vostra politica locale o dalla politica a livello statale. E anche questo ha avuto un ruolo nella migrazione con chi avrebbe potuto trasferirsi. Andando avanti, non penso che avrà un ruolo così importante. Questo impatto è minore anche nonostante casi come Roe v. Wade o altri aspetti politici a livello statale. È ancora così che dominano le tasse e l’accessibilità economica, con un’elevata preferenza per gli stati in cui le persone si trasferiscono.

James:
Penso sempre a questa migrazione perché ho parlato con molte persone di Washington. Conosco molte persone che si sono trasferite da quello stato. In realtà adesso divido il mio tempo tra Washington e un posto soleggiato. Non aveva niente a che fare con la politica, aveva tutto a che fare con il sole. Ma mi chiedo se, e questo sarà un dato difficile, non è qualcosa su cui puoi inserire dei dati, ma immagino che potresti, ma il rimorso del trasferimento è come lo chiamo perché conosco alcune persone che hanno spostato gli stati in modo drastico. E l'hanno fatto semplicemente perché dicevano: "Posso farlo perché lo fanno tutti" e ora sono rinchiusi perché le loro case si sono svalutate e hanno capito di aver scelto la città sbagliata e loro sono un po' bloccati e pensano: "Oh cavolo". Non è che non si sarebbero trasferiti di nuovo o non avrebbero venduto di nuovo la loro casa, ma lo hanno fatto con tanta fretta, e anche il mercato era così caldo in tutti questi quartieri che hanno dovuto fare...
Molti acquirenti di case purtroppo negli ultimi 24 mesi non sono riusciti a pensare al loro acquisto e hanno dovuto semplicemente entrare in una casa. E mi chiedo cosa accadrà, perché sono entrati in entrambi i casi... immagino che alcuni di loro potrebbero diventare affitti se fosse un mercato più conveniente. Ma conosco molte persone in Idaho, in particolare dove si sono trasferite, l'hanno amato per sei mesi, 12 mesi, e poi dicono: “Sai una cosa? Voglio tornare verso l’oceano.” Ma ora sono bloccati perché il mercato si è sgonfiato così rapidamente. Ragazzi, vedete qualcosa di tutto ciò? Mi chiedevo se ciò avverrà effettivamente a causa di una sorta di ondata di pignoramenti perché le persone diranno semplicemente: “No, non lo voglio più, me ne vado e basta. Non mi interessa cosa sia. Non ho capitale proprio, non mi interessa quale sia il mio pagamento. Voglio tornare in città”.

Taylor:
È un’ottima domanda perché hai ragione. Non ci sono molti dati concreti al riguardo da sapere, okay, questo venditore è qualcuno che si è trasferito di recente e questa è la sua motivazione per la vendita? Quello che sappiamo è che in Redfin svolgiamo molti sondaggi e poniamo domande diverse ai nostri agenti, ai nostri clienti e al pubblico in generale. E durante l'ondata migratoria della pandemia, abbiamo chiesto alle persone: siete più felici dopo esservi trasferiti? E che ne dici anche dell'accessibilità economica? E nonostante l'aumento dei prezzi del 20-30% in posti come Boise, la maggior parte delle persone ha effettivamente risparmiato denaro sulla rata mensile ed è riuscita ad ottenere un vantaggio in termini di mutuo mensile rispetto al proprio reddito.
E in parte è perché, beh, sono le persone con un reddito più elevato che si trasferiscono in posti come Boise a poterselo permettere. E possiamo guardare i dati dell'HMDA, l'Home Mortgage Disclosure Act, per vedere che dire dei cambiamenti di reddito delle persone che si sono trasferite? C'era una componente di accessibilità economica che potrebbe guidare parte di questa felicità nel fatto che le persone sentivano di ricevere più reddito disponibile ora dopo il loro trasferimento. Ma nel complesso le persone sono rimaste soddisfatte delle loro mosse. Sentirai sicuramente dei rimpianti. Infatti, all’inizio della pandemia, il New York Times ha pubblicato la storia di qualcuno che ha lasciato New York City e ha acquistato una fattoria e ha scoperto un nido di api e non sapeva cosa fare, quindi ha semplicemente venduto la casa.
Ad ogni modo, sentirai storie come questa, ma non sono la norma. E nel complesso penso che le persone siano state più felici. In effetti, le persone desiderano migrare più di quanto non facciano attualmente. La mobilità è diminuita negli ultimi cinque decenni, in realtà sei decenni ormai. E di conseguenza le persone semplicemente non si muovono così tanto. E questo non è eccezionale per l’economia americana. Ci sono molte ragioni per questo, ad esempio l’aumento delle licenze professionali rende più difficile spostarsi attraverso i confini statali. Ma detto questo, la pandemia ha abbassato l’asticella del movimento. Non dovevi tagliare i legami sociali perché erano già stati tagliati dal distanziamento sociale, dal non andare nelle chiese, nelle scuole e in tutti i tipi di altre istituzioni sociali. Eri già riparato sul posto, non stavi andando al lavoro. Nel complesso il costo del trasloco in termini di costi sociali era molto più basso.
Ciò ha reso possibile che le persone che dovrebbero davvero trasferirsi ma che sono riluttanti a farlo, beh, hanno impostato la loro situazione. La pandemia ha in un certo senso reciso questi legami e ha permesso alle persone di trasferirsi in modo più semplice. E molte persone sono uscite avanti per questo motivo. In rete penso che sia una buona notizia, ci sono sicuramente rimpianti. Personalmente mi sono trasferito anch'io. Ho lasciato Seattle nell'aprile del 2021, mi sono trasferito nella Virginia del Nord. Adoro il sole adesso. È meraviglioso. Oggi è una giornata molto soleggiata e mi rende felice svegliarmi al sole durante l’inverno. Ma posso dire a quegli acquirenti che era un mercato frenetico, dovevi accettare dei compromessi.
Non abbiamo ottenuto la casa dei nostri sogni, ma abbiamo ottenuto una casa migliore di quella che avevamo nella città di Seattle. Ma detto questo, ciò non significa che mi trasferirò l’anno prossimo o i prossimi due anni e potrei sempre convertirmi in un affitto se voglio trasferirmi da qualche parte e anche affittare. Ci sono opportunità che le persone hanno per mitigare alcune di queste sfide. Non penso che le persone siano così vincolate dalla decisione e l’affitto è davvero un’ottima opzione. Penso che sia questo il motivo per cui stiamo vedendo un po’ più di persone abbandonare il mercato degli affitti e rimanere affittuari nella proprietà della casa. Probabilmente subiremo un piccolo calo dei guadagni nel prossimo anno anche per questo motivo.

Dave:
Eccezionale. Bene, questo ha affascinato Taylor, e sembra che tutte queste tendenze migratorie siano estremamente interessanti e rilevanti sia per i proprietari di case che per gli investitori immobiliari. Sembra che la situazione si stia calmando un po’ e che stiamo per entrare in una nuova fase di migrazione negli Stati Uniti; dovremo vedere cosa accadrà quando l’economia rallenterà. Ma prima di uscire di qui, volevo cambiare marcia perché mentre stavamo chiacchierando prima dello spettacolo, hai anticipato alcune informazioni e dati sul noleggio a breve termine che potresti avere. E so che io e James non vediamo l'ora di sentire cosa hai da dire. Puoi dirci quali aggiornamenti hai su quel mercato?

Taylor:
Sì, quindi durante la pandemia abbiamo assistito a un boom di persone che acquistavano seconde case. Ha più che raddoppiato l'attività nel complesso, in parte a causa delle tariffe più basse e in parte perché le persone non sono più in grado di godersele di più e di trasferirsi in luoghi dove potrebbero avere questi affitti a breve termine. Ma poi ci sono state alcune normative attuate dalla FHFA che hanno aumentato i costi. E immediatamente, una volta messe in atto queste restrizioni, ci sono stati due momenti separati in cui ciò è accaduto, abbiamo visto l'attività delle seconde case diminuire drasticamente. Ora gli acquisti di seconde case sono diminuiti ancora più velocemente di quanto si sia ritirato il mercato immobiliare complessivo. E anche gli investitori si stanno ritirando più velocemente del mercato complessivo. Ed entrambi insieme stanno davvero creando una certa mancanza di domanda che ha davvero sostenuto molti di questi mercati degli investitori. Anche i mercati in cui sono stati effettuati molti acquisti di seconde case e affitti a breve termine si stanno raffreddando.
E anche lo vediamo in Florida, se dividi la Florida in città del Golfo come Cape Coral e Tampa dove ci sono molti acquisti di seconde case rispetto a posti come Miami dove non è così comune, vedi che i mercati si stanno raffreddando più bruscamente in Florida. i luoghi che hanno avuto una maggiore concentrazione di acquisti di seconde case. Ciò rappresenta un problema poiché ora il mercato si raffredda e molte persone si ritirano dal vendere la propria casa. Le nuove inserzioni che colpiscono il mercato immobiliare in vendita sono in calo di circa il 22% anno su anno. Queste sono persone che fondamentalmente scelgono di non vendere. Ora alcuni di loro sono solo acquirenti di case, avanzano acquirenti che resteranno semplicemente seduti sul posto. Non ha molta importanza. Ma ci sono anche questi proprietari di seconde case che forse normalmente cederebbero le loro proprietà. Ma quando il mercato si è raffreddato, hanno visto il valore delle case diminuire un po’.
Hanno deciso che questo non è il momento favorevole per vendere e forse sceglieranno di trasferire la loro casa sul mercato degli affitti a breve termine o sul mercato degli affitti a lungo termine. Stiamo assistendo a uno spostamento dell’offerta dalle case occupate dai proprietari verso gli annunci di affitti a breve termine e anche quelli di affitto a lungo termine. Questo aumento dell’offerta sta davvero iniziando a far scendere gli affitti complessivi. Ma nel mercato degli affitti a breve termine ciò che vediamo immediatamente accadere è in realtà un aumento delle superfici sfitte e i tassi di occupazione nel complesso sono in calo. Finora AirDNA ha pubblicato alcuni ottimi dati che mostrano che ci sono più annunci di affitti a breve termine che arrivano sul mercato e queste sono persone che forse hanno difficoltà a riempirlo completamente e sarà più difficile incassare alcuni di questi a breve termine immobili in affitto. Ci sono molte preoccupazioni, molti rischi su come questi mutui ipotecari sono stati magari strutturati durante la pandemia e che forse ci saranno alcune vendite in difficoltà provenienti da queste proprietà.
Penso che alcune delle paure diffuse su Twitter e altrove potrebbero essere un po’ eccessive. Quando guardiamo nel complesso come sono cambiati i tassi di occupazione e anche proiettandoli al prossimo anno, AirDNA ha pubblicato una prospettiva, le entrate diminuiranno perché ci saranno meno notti prenotate e con più offerta anche tariffe giornaliere leggermente inferiori. Ma nel complesso il calo delle entrate non è drammatico. E se le persone pianificassero questo per un investimento a lungo termine, diciamo 10 anni, penso che andrebbe bene. La maggior parte delle persone. Ci sono state molte persone che hanno acquistato nel periodo 2020-2021 quando i prezzi erano alti e avrebbero potuto vedere svanire parte del capitale proprio e forse non riuscivano a fluire in contanti quanto avrebbero voluto, ma nel complesso questo sta incidendo solo su una manciata dei mercati. Anche se tutti questi annunci fossero messi in vendita, non prevedo grandi ricadute nel mercato immobiliare in vendita che causerebbero un [00:40:27 impercettibile] dei prezzi in questo modo. È più o meno ciò che sto vedendo evolversi in questo momento.

Dave:
Sono così felice che tu abbia sollevato l'argomento, Taylor. Ho detto in questo programma che le persone che ascoltano probabilmente sanno che penso che queste aree di vacanza ad alto prezzo, aree sciistiche, città di montagna, comunità balneari siano probabilmente quelle maggiormente a rischio. In gran parte la mia opinione, è informata da alcune delle vostre ricerche, in particolare sulla domanda di seconde case e su come avete dimostrato che è aumentata di qualcosa come il 90% rispetto ai livelli pre-pandemia, ora è ben al di sotto dei livelli pre-pandemia e poi ho visto lo stesso AirDNA dati a cui fai riferimento e hai concordato che non accadrà una cosa folle. Si prevede un calo del 5%, qualcosa come un calo del 5% delle entrate. Ma penso che la lezione, o almeno quello che ne traggo, riguardi le persone che stanno cercando di entrare nel settore degli affitti a breve termine in questo momento, penso che potrebbe essere davvero difficile.
Stiamo assistendo a questo enorme aumento dell'offerta e del numero di annunci nell'area e le persone che hanno molte recensioni e che hanno avviato le loro operazioni e canticchiano probabilmente se la caveranno bene durante questa recessione. Ma se sei un nuovo iscritto in un periodo in cui penso che le entrate per l'intero settore possano diminuire nel complesso poiché le persone riducono un po' le spese, durante un periodo in cui c'è un aumento maggiore o una maggiore offerta in arrivo online, semplicemente avvertire le persone di essere troppo entusiasti ed eccessivamente ottimisti nell'entrare nel mercato degli affitti a breve termine, in particolare in questi mercati di cui stai parlando. Non so se nelle principali aree metropolitane potrebbero esserci dinamiche completamente diverse, ma in queste aree di affitti per le vacanze, aree di seconde case, come hai detto Taylor, penso che sia un’area più rischiosa del mercato immobiliare complessivo, direi.

James:
Sì, abbiamo visto un notevole aumento delle scorte e... voglio dire, quando si scherza con quel calcolatore di mutui, è costoso se si guarda a questi mercati domestici secondari. E penso che sia lì che stai vedendo questo afflusso di alloggi. E penso anche che le persone si muovano di meno, ma conosco Palm Springs, Lake Havasu, anche il nostro mercato di Washington, Suncadia, che è un posto fantastico, ma voglio dire, l'inventario è aumentato notevolmente in queste aree e la quantità di transazioni continuando, penso che anche loro siano sostanzialmente diminuiti. Sembra che quelle siano sempre le prime cose da fare. Quando vuoi risparmiare denaro, vuoi liberarti di quella spesa extra, e penso che il mercato degli affitti a breve termine stia rallentando, le persone sono semplicemente preoccupate, o molte persone che hanno acquistato affitti a breve termine, potrebbero non farlo hanno affittato nel modo in cui pensavano di affittare e vogliono solo uscire da sotto.
Sai quanti affitti a breve termine sono stati acquistati con acconti bassi? Perché mi chiedevo se questo sarebbe stato un problema perché molte persone stavano strutturando i loro affari poiché non possedevano proprietà, volevano ottenere un nuovo investimento e poi l'hanno acquistato con il 3-5% in meno occupato dal proprietario. Sapete quali sono i dati dietro a ciò? Quante transazioni sono state effettuate con poca liquidità? Perché voglio dire, quelle saranno proprietà molto sottomarine nei prossimi 12 mesi.

Taylor:
Non conosco esattamente la quota. Da quello che ho capito, dovrebbe essere relativamente piccolo. Ora c'è un maggiore utilizzo di diversi prestiti, sto cercando di ricordare come si chiamavano. Ma in sostanza si tratta di un prestito strutturato unicamente contando su entrate sufficienti derivanti da prenotazioni medie per notte e ad un canone medio. Poiché entrambe queste equazioni stanno cambiando e cambieranno, alcuni dei presupposti che sono entrati in struttura in questi mutui sono decisamente problematici e potrebbero far sì che le persone non solo diventino sommerse dal loro prestito se il capitale diminuisce, ma anche non siano in grado di soddisfare i loro pagamenti mensili. mutuo basato solo sulle entrate derivanti dal mercato degli affitti a breve termine. Alcune di queste persone scelgono di cercare affitti a lungo termine e alcuni mercati funzionano favorevolmente per questo, come ad esempio le città di medie dimensioni. Ma neanche le località di destinazione, le località sciistiche di montagna, le località lacustri, sono così favorevoli alla ricerca di inquilini a lungo termine.
Certamente è problematico in alcune di queste aree. Ma non sono sicuro esattamente dell’entità di quanto sia popolare. Gran parte degli acquisti avvengono normalmente in contanti e durante la pandemia abbiamo visto un gruppo di persone optare per un mutuo perché i tassi erano così favorevoli fino a quando Fae e Freddie non hanno adottato tali restrizioni sulle commissioni di raccolta più elevate, ad esempio. È stato davvero estremamente favorevole. Ottieni il 3% su un mutuo per la seconda casa purché tu abbia un anticipo del 20 o 25%. Sicuramente c'erano persone che mettevano meno giù. Ma quelli penso che siano un po’ di più… beh, un po’ meno comuni, più unici nel complesso per il mercato degli affitti a breve termine. Ma certamente abbiamo visto che ciò è avvenuto.

James:
E ho notato che, negli ultimi 12-18 mesi, ci sono stati molti prestiti DSCR in corso. Era come questi prestiti alle imprese che si stavano strutturando in quel modo. Voglio dire, stavano investendo un po' più di denaro su quei prestiti. Penso che arriverebbero all'80% del rapporto prestito/valore, forse all'85%. Ma una cosa che spaventa un po' è che questi prestiti hanno pagamenti anticipati piuttosto sgradevoli su di loro in quanto sono 54321 di cinque anni e quindi non solo sono sott'acqua con il capitale, dovranno trovare la differenza per... voglio dire , diciamo che hai comprato una casa da un milione di dollari e hai un pagamento anticipato di quattro o cinque punti e poi il mercato è sceso del 20% rispetto al picco. Voglio dire, questa è una risorsa molto sostanzialmente subacquea oltre a determinare quel prestito.
A seconda che abbiano un mandato di due, tre o quattro anni, in due anni il loro reddito potrebbe essere così basso al punto che le persone devono entrare con un sacco di soldi per riacquistare il prestito. Ed è qui che mi preoccupa un po’ il mercato dei prestiti strutturati in quel modo. Perché se il reddito, come hai detto tu, diminuisce, la banca vorrà più soldi e molte di queste persone non avevano soldi. Ecco perché hanno scelto il prodotto DSCR, e a quel punto è stato un po’ terrificante.

Dave:
E' rischioso, amico. Voglio dire, gran parte di ciò di cui parliamo, almeno personalmente, perché non penso che le ruote del mercato immobiliare si staccheranno, penso che vedremo dei cali è che le pratiche di prestito sono molto migliori. Ma come il DSCR non è un mutuo residenziale. È un prestito d'affari, come hai detto tu, James. E ciò che James dice riguardo al pagamento anticipato, significa che anche se le persone lo vendono sott’acqua, c’è una penalità che la banca valuta per la chiusura anticipata del prestito e che le persone dovranno pagare. Ciò può portarli ulteriormente sott'acqua. È piuttosto rischioso. Bene, Taylor, grazie mille. Questo è stato di enorme, enorme aiuto. È sempre un piacere averti nello show. Se le persone vogliono leggere la tua ricerca o connettersi con te, dove dovrebbero farlo?

Taylor:
Due posti. Per prima cosa sono su Twitter, @TaylorAMarr. E poi scrivo e contribuisco anche alla ricerca per il blog Redfin. Questo è redfin.com/news. Ed è lì che puoi vedere la maggior parte dei nostri dati, ricerche, pubblichiamo un rapporto settimanale che copre il mercato e una serie di altre ricerche.

Dave:
Grazie mille a Taylor Marr, vice capo economista di Redfin. Apprezziamo davvero che tu sia tornato nello show.

Taylor:
Grazie per avermi ospitato.

Dave:
Va bene, James, quindi cosa ne pensi?

James:
Oh cavolo, Taylor è fantastico, amico. Devo dire che potrebbe impressionarmi un po' più di te con i dati.

Dave:
Impressiona sicuramente. Voglio dire, lo ammiro, sa tutto. La maggior parte delle cose di cui parlo, in ogni caso, sto semplicemente riprendendo ciò di cui parla Taylor.

James:
Sì, sicuramente conosce la roba. Ed è stato davvero interessante per quanto riguarda i modelli di migrazione. Poi c'è anche una cosa che riguarda l'inflazione e l'immigrazione, era qualcosa che stavo leggendo ieri. Mi ha fatto impazzire. Ero tipo “Oh wow. Sì, l’inflazione è doppia o tripla con le persone che si trasferiscono lì”.

Dave:
Totalmente. Penso che due cose che Taylor fa meglio di chiunque altro siano parlare di migrazione. Ha davvero una chiara idea di dove si stanno muovendo le persone e, ovviamente, ciò ha un impatto sul mercato immobiliare. Ma è piuttosto interessante in generale se sei solo curioso di sapere cosa motiva le persone a trasferirsi e dovresti assolutamente dare un'occhiata alla sua ricerca, ma pensavo che fosse vero. Nello show parliamo di come non esiste un mercato immobiliare "nazionale" e devi guardare il tuo mercato regionale per capire i prezzi. Ma come hai appena detto, lo stesso vale per l’inflazione, giusto? Se guardi a Phoenix, il tasso di inflazione è il doppio di quello di Los Angeles. Bisogna tenerne conto quando si considera ciò che sta accadendo nel mercato immobiliare lì perché non solo i prezzi e le case a Phoenix sono aumentati più velocemente della maggior parte dei posti, ma il potere di spesa sta diminuendo più velocemente della maggior parte dei posti a Phoenix. Lì sta ottenendo un doppio successo in termini di accessibilità, il che probabilmente eserciterà molta pressione al ribasso sui prezzi.

James:
Sì, è una specie di fumo e specchi. Ho pensato, oh sì, tutti vogliono andare qui perché è più conveniente. Ma ora paghi il doppio per tutto il resto. Ma voglio dire, anche alla fine, è sempre un dolore a breve termine. Sono andati in un mercato diverso. Hanno ottenuto un ottimo tasso, un pagamento inferiore e l'inflazione a un certo punto si arrenderà, soprattutto se il mercato immobiliare si raffredda. Perché ho visto molte di quelle statistiche... voglio dire, gran parte del mercato immobiliare ha causato l'aumento. Ma sì, questi modelli di migrazione, so di essere sempre stato un investitore locale a Washington, ma mentre li guardo e imparo di più al riguardo, mi sta sicuramente aprendo gli occhi per investire in altri mercati.

Dave:
Ok, dovremo approfondire la questione e vedere dove stai andando. Ma sì, ho pensato che la cosa incoraggiante, almeno dal punto di vista degli investitori, riguardo alla ricerca di Taylor è che i modelli migratori si stanno calmando. Era così difficile prevedere cosa sarebbe successo negli ultimi due anni. Vedi questi rapporti, ma la maggior parte dei dati sulla popolazione arriva una volta all'anno. Non sai nemmeno cosa sta succedendo. Hai solo sentito aneddoticamente che tutti si stanno trasferendo ad Austin, Phoenix o Boise ed è difficile sapere, è vero? Durerà? E almeno per me, se stai investendo in più mercati o stai cercando di scegliere un mercato in cui investire, la cosa migliore che potrebbe accadere è che uno, la situazione del lavoro da casa e due, i modelli di migrazione diventino semplicemente più prevedibili.

James:
Sì, penso che tu abbia ragione. Ho pensato che alcune di queste città stessero semplicemente crescendo. E in parte dipende anche dal luogo in cui vivevi, giusto? Quando ero in California, molte persone dalla California andavano nell'Idaho, o così era a Washington, ma poi molti altri stati, la costa orientale superiore, scendevano in Florida. Dipendeva un po' da quello che stavi ascoltando. Ma sì, quei modelli di migrazione, sapevo che avevano un effetto sul mercato, ma non mi ero reso conto che avessero una tale spinta sull’inflazione, proprio su tutto a tutti i livelli.
E sembrava che le persone se ne andassero molto più rapidamente. Ma alla fine, immagino che ciò dimostri che in realtà non si muovono. Forse era più una pubblicità che altro. Ma non lo so, vedremo cosa succede. Personalmente penso che questo rallenterà un po’ perché una volta che entriamo in un… ricordo solo che nel 2008, quando siamo entrati in recessione, tutti si sono bloccati. Tutto si congelò. E penso che vedremo questo rallentamento a breve termine e poi forse tra 12, 24 mesi le persone potrebbero capire che è come la vita dopo COVID. È come se attraversi questa cosa strana, poi ti sistemi e poi capisci davvero cosa vuoi fare.

Dave:
Totalmente sì. Una delle cose interessanti che ho letto anche sull'immigrazione è che gran parte dell'immigrazione è effettivamente statale, è come la maggioranza, non ricordo, non dirò un numero perché non ricordo di cosa si tratta, ma penso più del 50% della migrazione avviene nello stato. Usando Seattle come altro esempio, le persone che si stanno trasferendo a Seattle, anche fuori Seattle, anche se alcuni di loro sono andati a Boise o Austin o qualsiasi altra cosa, la maggior parte di loro è andata a Bellevue o Tacoma o qualsiasi altra cosa e da qualche altra parte. E in base a quello che stavi dicendo riguardo alle persone che dicono: "Sì, non mi piace così tanto", mi chiedo se parte di ciò inizierà effettivamente a invertirsi. Ad esempio, ti sei trasferito nelle zone rurali di Washington durante la pandemia perché potevi e ora dici: "Oh, forse tornerò in città dove ci sono lavori migliori" e almeno per me, ristoranti migliori. Non lo so. Vedremo se la situazione inizierà a invertirsi.

James:
Sì, i prezzi su quella proprietà rurale sono saliti alle stelle ed è stato come se più si fosse lontani... Il settore immobiliare è sempre stato, più sei vicino alla metropolitana, più diventa costoso e il COVID ha infranto tutte quelle regole. E sento che quelle regole stanno tornando in gioco proprio ora. La gente voleva la terra e voleva la tranquillità da COVID. Ora penso che siano annoiati e dicono: “Devo tornare nel trambusto della città. Voglio buoni ristoranti. Non voglio catene di ristoranti”. Vogliono vivere la vita nel modo in cui sono abituati a vivere.

Dave:
Totalmente. Sì. Sarà interessante vedere. Speriamo che Taylor accetti di tornare ogni due mesi perché è il maestro in questo e possiamo continuare a scegliere la sua mente.

James:
Lo spero. Spero che tu mi abbia con lui.

Dave:
Va bene, allora metti il ​​tuo nome nel cappello. Sarete qui.

James:
Infastidirò Kailyn.

Dave:
Va bene, bene, grazie mille James. Apprezzo che tu sia qui. E grazie a tutti per l'ascolto. Ci vediamo la prossima volta per On The Market. On The Market è stato creato da me, Dave Meyer e Kailyn Bennett. Prodotto da Kailyn Bennett, montaggio di Joel Esparza e Onyx Media, ricerche di Pooja Jindal e un grande ringraziamento a tutto il team di BiggerPockets. I contenuti dello spettacolo On The Market sono solo opinioni. Tutti gli ascoltatori dovrebbero verificare in modo indipendente dati, opinioni e strategie di investimento.