Proprietà fuori mercato: cosa sono e come trovarle?

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Le proprietà immobiliari elencate come "fuori mercato" non sono quotate pubblicamente per la vendita. Tuttavia, ciò non significa che non puoi acquistare proprietà fuori mercato. Potresti scoprire un ottimo e redditizio investimento immobiliare se sai come trovare proprietà fuori mercato. 

Qual è il modo migliore per trovare vendite fuori mercato? Ci sono vantaggi nel ricercare vendite immobiliari fuori mercato per opportunità di investimento? A cosa bisogna fare attenzione quando si acquista un immobile fuori mercato? Questo articolo risponde a queste domande e a molte altre. 

Cosa significa fuori mercato?

"Fuori mercato" può significare due cose. Uno, significa che la proprietà è in vendita, ma non è quotata alla MLS da un agente. Oppure, semplicemente non è in vendita.

L'acquisto di case fuori mercato avviene più spesso di quanto si possa pensare. Ad esempio, il Associazione nazionale degli agenti immobiliari (NAR) segnala che in giro 10% delle vendite di case si verificano senza che siano elencati nel Multiple Listing Service (MLS). In genere, le vendite fuori mercato sono comuni nei mercati caldi in cui la domanda supera pesantemente l'offerta, il che significa che una casa può essere venduta facilmente senza mai andare al pubblico per la vendita.

Vantaggi dell'acquisto di una casa fuori mercato

La ricerca di case fuori mercato sui mercati immobiliari amplia la rete delle opportunità di investimento. Gli investitori immobiliari dovrebbero cercare proprietà fuori mercato per alcuni motivi:

• I prezzi fuori mercato possono essere negoziati meglio a causa della minore concorrenza.
• Una concorrenza inferiore, in generale, equivale a maggiori possibilità di vincita della tua offerta.
• In genere puoi negoziare altri termini più favorevoli che non sono sempre disponibili sul mercato.

Contro dell'acquisto di una casa fuori mercato

Mentre un affare immobiliare fuori mercato può essere redditizio, ci sono alcuni svantaggi nel percorrere la strada fuori mercato.

• Gli orari di chiusura potrebbero essere più lunghi. Per uno, devi trovare la proprietà. Quindi, convinci il venditore con un'offerta interessante. Nel complesso, potrebbe essere necessario molto più tempo per chiudere una casa fuori mercato rispetto a una quotazione sul mercato.
• Alcuni servizi di ricerca fuori mercato includono commissioni che possono diventare costose nel tempo. Probabilmente non è un rompicapo, ma qualcosa da considerare.

Perché i venditori vanno fuori mercato?

I tre motivi per cui i venditori in genere scelgono il percorso fuori mercato sono la privacy, i potenziali risparmi e il test dei prezzi. Inoltre, il processo di quotazione fuori mercato garantisce che i venditori possano raggiungere l'acquirente giusto o gli agenti dell'acquirente e ottenere l'interesse solo da parti motivate. I venditori possono anche risparmiare sui costi di marketing, sulle tariffe di quotazione e sulla messa in scena. 

Come trovare case fuori mercato

Il modo migliore per trovare proprietà in vendita fuori mercato è utilizzare una piattaforma di quotazione fuori mercato affidabile. Alcuni siti web sono specializzati nella vendita di immobili fuori mercato, mentre altri, come Zillow, hanno annunci per “in vendita dal proprietario” (FSBO) saldi. Altri modi per trovare annunci fuori mercato sono i siti di aste immobiliari, il Marketplace di Facebook o Craigslist. Naturalmente, puoi anche seguire il vecchio percorso di bussare alla porta o prospezione telefonica per trovare potenziali venditori.

Un altro modo per trovare annunci immobiliari fuori mercato è fare rete con agenti e altri investitori. Più specifico sei con le tue esigenze, maggiori sono le tue possibilità di trovare l'investimento immobiliare perfetto. 

Ecco alcune altre idee per trovare ottimi affari nella tua ricerca di proprietà fuori mercato:

• Attraversa i quartieri alla ricerca di cartelli "In vendita dal proprietario".
• Utilizzare una campagna di marketing diretto.
• Rete con agenti di quotazione specializzati in proprietà non MLS.
• Costruisci una rete professionale di grossisti, appaltatori e investitori utilizzando forum immobiliari come BiggerPockets.
• Cerca nei registri pubblici le proprietà minacciate di pignoramento.

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Come rivolgersi a un venditore

Esistono diversi modi per avvicinarsi a un potenziale venditore se stai cercando attivamente una proprietà fuori mercato. Ad esempio, potresti stampare volantini in formato cartolina di alta qualità per una campagna di direct mail marketing. In alcuni mercati, gli investitori immobiliari vanno di porta in porta e chiedono direttamente ai proprietari di case.

Un'altra opzione per incontrare i venditori è cercare proprietà in difficoltà in un quartiere. Queste potrebbero essere case abbandonate o pignoramenti. Potresti quindi rintracciare il proprietario con una piccola indagine presso l'ufficio del registro della contea o online. 

Alcuni investitori riescono a scrivere una lettera personalizzata al proprietario della casa con un'offerta solida e allettante per l'acquisto della casa. 

È anche bene ricordare che alcuni venditori fuori mercato stanno affrontando difficoltà finanziarie e potrebbero essere oggetto di preclusione. Pertanto, è importante essere empatici con il venditore poiché potrebbe subire molto stress. 

Suggerimenti per negoziare

Durante la negoziazione con il venditore, un approccio strategico può aiutarti a concludere l'affare fuori mercato. Ecco alcuni consigli di negoziazione per avere successo: 

• Avere una buona idea delle condizioni del mercato immobiliare locale per determinare se si tratta del mercato di un venditore o di un acquirente. 
• Gli acquirenti esperti offrono acconti più elevati per distinguersi dalla concorrenza.
• Sii pronto a controproporre fino a quando non sei sicuro che il venditore non cambierà posizione. 
• Ricorda, un'offerta lowball significativamente al di sotto del giusto valore di mercato potrebbe inimicarsi o insultare il venditore.
• Negoziare gli imprevisti nel contratto di vendita. Questo ti protegge nell'affare se la valutazione della casa è bassa o un'ispezione domestica rileva problemi importanti con la proprietà.
• Tieni le tue finanze in ordine con una lettera di pre-approvazione o contanti per acquistare la casa. 
• Collabora con un agente immobiliare per finalizzare l'affare e negoziare sfumature nel contratto di acquisto.

Considerazioni finali

Le proprietà fuori mercato possono offrire infinite opportunità di investimento se sai dove trovarle. Pertanto, ha senso includere la ricerca di case fuori mercato come parte della tua strategia di investimento immobiliare.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.