Gli immobili multifamiliari rischiano di crollare: ecco perché

In questo articolo

Sono preoccupato per un significativo calo (o crollo) delle valutazioni degli immobili commerciali, in particolare includendo multifamiliari, nel 2023 e nel 2024. Sento che le bandiere rosse sono così chiare e puntano tutte nella stessa direzione che trascurerei il mio dovere verso questa comunità di non rendere la mia posizione il più chiara possibile e di difenderla in modo molto dettagliato. 

In questo articolo, esaminerò la mia tesi, delineando quattro principali minacce alle valutazioni multifamiliari, seguendo il riepilogo di seguito: 

• Parte 1: i tassi massimi sono inferiori ai tassi di interesse 
• Parte 2: Non scommetto su una crescita significativa degli affitti nel 2023
• Parte 3: Scommetto sull'aumento dei tassi di interesse nel 2023
• Parte 4: Gli alti tassi di interesse mettono sotto pressione le valutazioni e la sottoscrizione del debito
• Parte 5: notizie, aneddoti e ulteriori letture
• Parte 6: Idee per proteggere la ricchezza e fare soldi in questo ambiente

Si prega di notare che il settore immobiliare è locale. La mia analisi in questo articolo riflette la media negli Stati Uniti, anche se mi immergo un paio di grandi regioni. 

Infine, voglio dire in anticipo che mi considero un dilettante nella comprensione dei mercati immobiliari commerciali, forse avvicinandomi allo status di "operaio". Non sono affatto un esperto in loro. Invito il dibattito e gradirei analisi da qualsiasi lettore pronto a presentare un "caso rialzista" ai miei punti qui. Non esitate a fornirlo nei commenti o a inviarmi un'e-mail a .

Parte 1: i tassi massimi sono inferiori ai tassi di interesse

In media, i tassi di interesse sono più alti dei tassi massimi in questo momento nello spazio multifamiliare negli Stati Uniti. Visivamente, ciò può essere rappresentato come le due linee nel grafico sottostante che si incrociano:

Gli investitori che entrano in multifamiliari commerciali lo fanno perché vogliono generare un rendimento. Il ritorno è non espresso come a tasso di capitalizzazione (cap rate), che è più una metrica utilizzata per valutare le proprietà in relazione l'una con l'altra, ma piuttosto come un tasso di rendimento interno (TRI). Si può generare un forte IRR in ambienti con tassi di capitalizzazione alti e bassi, così come possono generare un forte IRR in ambienti con tassi di interesse alti e bassi.

L'IRR dipende da due fattori principali: l'ammontare del flusso di cassa prodotto dalla proprietà (e la tempistica di tali flussi di cassa) e l'uscita/vendita della proprietà (e la tempistica). Aumenta rapidamente gli affitti e vendi a un prezzo premium e l'IRR sale. Fallo lentamente e vendi a un tasso massimo superiore rispetto al momento dell'acquisizione e l'IRR precipita.

I cap rate sono stati relativamente bassi in un contesto storico negli ultimi 10 anni. Questo non è stato un problema per le persone nel generare un ottimo IRR perché i tassi di interesse erano così bassi. In effetti, i tassi a bassa capitalizzazione, in molti modi, rendono più facile per gli investitori generare rendimenti perché ogni dollaro incrementale di NOI aggiunto a una proprietà aumenta la valutazione di un multiplo maggiore. Aumenta il NOI di $ 1 in un ambiente con tasso massimo del 10% e il valore della proprietà aumenta di $ 10. Aumenta il NOI di $ 1 in un ambiente con tasso massimo del 5% e la proprietà aumenta di valore di $ 20.

Tuttavia, guidare l'IRR diventa molto, molto più difficile in una situazione di "leva negativa" in cui i tassi massimi sono superiori ai tassi di interesse. Per ragioni che discuteremo in questo articolo, i tassi di interesse più elevati rendono più difficile per gli acquirenti qualificarsi per finanziamenti interessanti, aumentando i probabili tassi di uscita e esercitando una pressione al ribasso sull'IRR. E gran parte della base per una proiezione IRR verrà dall'aumento rapido degli affitti.

In altre parole, oggi il mercato è più dipendente che in qualsiasi momento dell'ultimo decennio dal fatto che i tassi massimi restino bassi, gli affitti continuino a salire rapidamente e/o il ritorno ai tassi di interesse storicamente bassi che abbiamo visto negli ultimi cinque anni. La "leva negativa" è il modo in cui il mercato comunica che è "all-in" in caso di apprezzamento o calo dei tassi di interesse.

 E, come spiegherò, penso che entrambi i risultati abbiano una bassa probabilità.

Mentre alla fine si tratta di IRR per l'asset in questione, trovo interessante che anche senza dover eseguire i numeri su un affare specifico o un mercato di affari, possiamo già fare un'osservazione semplicistica sugli immobili commerciali solo esaminando la diffusione storica dei tassi massimi rispetto ai tassi di interesse (che include tutti gli immobili, non solo multifamiliari in isolamento, ma si noti che i tassi massimi multifamiliari sono in genere inferiori, in media, rispetto ad altri tipi di immobili commerciali).

A meno che non si disponga di una tesi più forte per la crescita degli affitti e/o la riduzione dei tassi di interesse rispetto a quanto avvenuto negli ultimi dieci anni circa, uno spread tra tassi di interesse e tassi massimi di circa 150 punti base è la norma. Ciò implica un aumento dei tassi massimi dal 5% al ​​6.5%. Anche se potrebbe non sembrare un grosso problema, se dovesse normalizzarsi rapidamente, equivarrebbe a una riduzione di circa il 23% dei valori degli asset. 

Sembra questa previsione fornita da CBRE: 

Parte 2: Non scommetto sulla crescita degli affitti nel 2023

Per capire in che modo gli affitti potrebbero essere influenzati quest'anno, dobbiamo pensare sia all'offerta che alla domanda. Ho cattive notizie sul fronte dell'offerta e un miscuglio di domanda.

Iniziamo la discussione guardando all'offerta.

Alimentazione

Gli inevasi per nuove costruzioni in plurifamiliari sono ai massimi livelli dagli anni '1970. Arretrati per totale case in costruzione sono ai massimi livelli disponiamo di dati per:

Esperti come Ivy Zelman ritengono che gli sviluppatori monetizzeranno questo inventario non appena sarà completato: essenzialmente, vieni all'inferno o all'acqua alta. I costi di detenzione e il debito ponte (simile ai prestiti in denaro per lo sviluppo commerciale) che i costruttori utilizzano per finanziare i progetti sono molto costosi e quindi rappresentano un potente incentivo per terminare la costruzione e rifinanziare o vendere il prima possibile.

Come menzionato da Brian Burke di Praxis Capital sul nostro Sul mercato Podcast, lo sviluppo richiede tempo e avrà un impatto diverso sulle varie regioni. Alcuni mercati potrebbero non vedere molta nuova offerta. Alcuni mercati vedranno entrare in linea una tonnellata di offerta, ma avranno così tanta nuova domanda che non ci sarà alcuna difficoltà con l'assorbimento. E alcuni mercati vedranno l'offerta entrare in linea e faticare a riempire le unità, esercitando una pressione al ribasso sugli affitti man mano che aumentano i posti sfitti. 

Il sud e l'ovest corrono il rischio più elevato di veder entrare in linea una massiccia nuova offerta:

Nota che mentre potresti aver sentito parlare di permessi o inizia l'alloggio in calo, ricorda che lo sviluppo richiede tempo. I progetti di autorizzazione e sviluppo avviati alla fine del 2021 e all'inizio del 2022 saranno online nel 2023 e nel 2024. I progetti possono richiedere anni o addirittura decenni per essere autorizzati, avviati e infine completati. La mancanza di nuovi inizi di alloggi fa ben poco per arginare l'assalto di nuovi inventari già in corso che sta per colpire il mercato. Gli effetti di questo nuovo boom edilizio sono solo all'inizio. 

E non ci vuole un grande sforzo di immaginazione per estrapolare che questo eccesso di nuove abitazioni eserciterà una pressione al ribasso sui prezzi degli immobili di tutti i tipi, così come una pressione al ribasso sugli affitti, poiché più stock immobiliari competono per lo stesso pool degli affittuari. 

Parliamo della domanda successiva. 

Richiesta

La domanda più grande, secondo me, riguarda la formazione della famiglia. 1.6 milioni di nuove unità online non sono un grosso problema se ci aspettiamo che si formino 1.6 milioni di nuove famiglie, giusto? Ciò consente a tali unità di essere affittate o occupate (assorbite) senza alcun tipo di shock sui prezzi. E tutti parlano da anni di una massiccia carenza di alloggi, giusto?

Ed è vero: l'America in genere aggiunge famiglie a un ritmo più veloce di quanto aggiungiamo l'inventario. E c'è una carenza di alloggi. Ecco perché i prezzi degli immobili e gli affitti sono saliti alle stelle negli ultimi anni. Ci sono solo due problemi con questa posizione come difesa dell'aumento degli affitti in futuro:

In primo luogo, i dati sulla formazione delle famiglie sono stati scartati durante la pandemia, con oltre un milione di decessi correlati al Covid-19 e un enorme rimpasto di famiglie. Ciò rende davvero difficile per qualsiasi economista prevedere la formazione delle famiglie. 

In secondo luogo, la carenza di alloggi ha già stato preventivato agli affitti correnti e ai prezzi delle case. La carenza, unita ai bassi tassi di interesse, ha portato a un apprezzamento di quasi il 40% dei prezzi delle case e a un aumento del 26% degli affitti durante la pandemia. 

Immergersi più a fondo nella formazione della famiglia. Durante la pandemia, lo vediamo milioni di “famiglie” apparentemente formate:

Cosa sta succedendo qui? 

La risposta non mi è chiara e non ho trovato una valutazione particolarmente convincente della situazione da parte di un economista che mi piace. Apprezzerei se un commentatore potesse indicarmi uno studio o un'analisi che abbia senso e ci permetta di estrapolare bene il futuro. 

In assenza di un'analisi della qualità a cui posso accedere, la mia ipotesi è che le persone si siano semplicemente spostate. Penso che questo abbia distorto i dati in modi che non comprendiamo ancora del tutto. La gente è tornata a vivere con mamma e papà. Forse le persone che vivono e lavorano in posti come New York City, San Francisco e Los Angeles hanno continuato a pagare l'affitto ma si sono anche trasferite fuori città in una seconda casa, e forse questa è stata considerata come una seconda formazione familiare. Forse i divorzi e le rotture sono aumentati, e quando una coppia si separa, ciò amplifica la formazione della "famiglia" (due persone ciascuna che ha bisogno di un posto dove vivere, ogni capofamiglia, invece di un nucleo familiare).

Ma è ovvio che in realtà non ne abbiamo visti milioni di nuove famiglie si formano. La mia scommessa è che abbiamo una stima artificialmente alta del numero di famiglie attuali in questo paese in questo momento, e questo mi spaventa quando cerco di prevedere la crescita degli affitti il ​​prossimo anno. 

Inoltre, si noti che anche senza la follia di questa metrica, i dati sulla formazione delle famiglie possono aumentare e diminuire con l'economia. In tempi buoni, le persone possono acquistare più case e trasferirsi da appartamenti condivisi con coinquilini o trasferirsi dal seminterrato dei genitori. Durante le recessioni, le persone possono tornare a casa con mamma e papà o portare di nuovo coinquilini. La formazione della "famiglia" può declinare rapidamente. 

La potenziale compensazione: gli affitti potrebbero aumentare di nuovo nel 2023

Ci sono sempre più variabili in qualsiasi metrica economica importante e l'affitto non fa eccezione. Mentre temo la pressione al ribasso dovuta ai massicci aumenti degli affitti negli ultimi due anni, alla crescita dell'offerta e ai punti interrogativi sulla formazione delle famiglie, voglio riconoscere che c'è un forte vento favorevole (pressione al rialzo) per i prezzi degli affitti: i tassi di interesse . 

Con il raddoppio dei tassi ipotecari in un periodo di 12 mesi, l'accessibilità economica per l'acquisto di case, l'alternativa all'affitto per milioni di americani, è aumentata. Uno studio di ATTOM ha concluso che solo un anno fa era più conveniente possedere che affittare nel 60% dei mercati statunitensi, una statistica che è cambiata con l'aumento del 40-50% dei pagamenti mensili dovuto a tassi di interesse più elevati. Questo cambiamento di convenienza eserciterà una pressione al rialzo sugli affitti.

È a causa di questa pressione che penso che gli affitti siano un lancio di moneta nel 2023. Non mi fido di nessuna previsione economica sulla crescita degli affitti in questo momento. E, senza la pressione al rialzo sugli affitti dovuta agli alti tassi di interesse, sarei disposto a fare una scommessa significativa che gli affitti diminuirebbero in media in tutto il paese. 

Parte 3: Non scommetto nemmeno sul calo dei tassi di interesse nel 2023

Ricorda, i tassi massimi sono inferiori ai tassi di interesse. Ciò significa che affinché gli investitori possano fare soldi, gli affitti devono crescere (rapidamente) o i tassi di interesse devono diminuire. Come ho già detto, penso che ci siano molte ragioni per essere scettici su qualsiasi proiezione di crescita degli affitti a livello nazionale nel 2023 e tutti i motivi per pensare che gli affitti siano un lancio di moneta con un potenziale ribasso significativo. 

Ora è il momento di rivolgere la nostra attenzione ai tassi di interesse. Un ritorno dei tassi commerciali ai minimi storici degli ultimi anni salverebbe molti sindacati immobiliari commerciali e multifamiliari e i loro investitori. 

È probabile? Non credo. Ecco perché.

Spiegato lo “spread” (rispetto al Tesoro decennale).

Quando banche, istituzioni o individui prestano denaro, vogliono essere compensati per il rischio che stanno assumendo. Quanto addebitano in interessi può spesso essere pensato come uno "spread" rispetto a un'alternativa a basso rischio. 

È ampiamente accettato nel settore dei prestiti che il buono del Tesoro statunitense a 10 anni sia un ottimo punto di riferimento per misurare lo "spread". Altri benchmark includono il London Interbank Offered Rate (LIBOR) e il Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

In effetti, gran parte del debito commerciale privato viene fornito con tassi ancorati al SOFR più uno spread, non al Tesoro. Ma il titolo del Tesoro statunitense a 10 anni è lo standard con cui la maggior parte delle persone confronta gli spread ed è la maggiore influenza sul finanziamento multifamiliare.

Molte istituzioni considerano prestare denaro al governo degli Stati Uniti come l'investimento a più basso rischio al mondo. Il prestito a chiunque altro comporta più rischi. Pertanto, tutti gli altri dovrebbero essere accusati di interessi più elevati. 

Ma quanto ancora? È qui che entra in gioco l'idea di uno "spread". 

La quantità di "spread" addebitata da un prestatore dipende dal prestatore, dall'economia e dalla domanda di prestiti. In alcuni mercati, come i mutui a 30 anni per gli acquirenti di case, questo spread è molto ben consolidato. Per esempio:

Questa è chiaramente una correlazione molto forte, al punto che possiamo dare per scontato che se il Tesoro a 10 anni sale, i tassi dei mutui salgono e viceversa. Tuttavia, non è una correlazione perfetta e, a volte, lo spread cambia. 

Oggi è uno di quei momenti. Lo spread tra i tassi del Tesoro a 10 anni e i tassi dei mutui a 30 anni è relativamente alto, come puoi vedere qui sotto:

Molti esperti prevedono che i tassi dei mutui trentennali diminuiranno nel 30 a causa di questo spread elevato. Ritengono che se lo spread tra i tassi del Tesoro a 2023 anni e i tassi dei mutui a 10 anni si normalizzasse alla media storica di circa 30 punti base, allora i mutui potrebbero tornare più vicini alla fascia del 180% anziché del 5.5%, dove siamo al momento in cui scriviamo.

Questo ha senso in teoria, ad eccezione di due problemi. 

In primo luogo, il rendimento dei Treasury a 10 anni è attualmente depresso perché gli investitori pensano che siamo o stiamo per entrare in una recessione. Questo è comunemente espresso dicendo che la curva dei rendimenti è invertita. La progressione verso una curva dei rendimenti invertita è rappresentata molto bene in questo visualizzazione eccezionale da Visual Capitalist. 

La gente sta fuggendo verso investimenti più sicuri come i buoni del tesoro a 10 anni per timori di recessione. È molto probabile che quando l'economia inizierà a riprendersi, la curva dei rendimenti si normalizzerà e il tasso del Tesoro a 10 anni aumenterà. 

In secondo luogo, la Fed sta chiaramente segnalando che intende aumentare i tassi per tutto l'anno nel 2023. Scommettere che i tassi scenderanno è una scommessa contro la posizione ufficiale della Fed. L'unico modo in cui vedo i tassi scendere e rimanere bassi è se c'è una recessione così profonda e grave che la Fed è costretta a invertire rapidamente la rotta. 

In altre parole, i tassi aumenteranno per gli investitori immobiliari (e chiunque altro prenda in prestito denaro utilizzando un debito che rientri nel Tesoro decennale) a meno che non ci sia una terribile recessione in cui milioni di persone perdono il lavoro. 

Quindi, lanciamo una moneta: 

Se è testa (una grave recessione), i posti di lavoro vengono persi, gli affitti diminuiscono e il valore degli immobili commerciali plurifamiliari diminuisce. 

Se è croce (una prospettiva economica più brillante), i tassi di interesse aumentano rapidamente e i valori degli immobili commerciali multifamiliari diminuiscono.

Questo non è un gioco molto divertente.

Mentre è possibile vedere i tassi ipotecari rimbalzare e scendere temporaneamente fino a metà degli anni '5, scommetto che finiremo l'anno con tassi ancora più alti di quelli attuali, di nuovo, a meno che non ci sia una profonda recessione. 

I prestiti commerciali non sono diversi dai prestiti residenziali? Perché non ne parliamo nello specifico? 

Sebbene ci siano tutti i tipi di sfumature nei prestiti commerciali, in questo momento, è probabile che la maggior parte delle persone utilizzi i prestiti Freddie Mac per acquistare complessi di appartamenti di piccole e medie dimensioni, la classe di attività di cui sto discutendo in questo articolo. 

Se possono qualificarsi per un prestito Freddie Mac, è probabile che gli investitori li utilizzino. I prestiti Freddie Mac sono il pulsante facile per gli investitori multifamiliari perché hanno bassi tassi di interesse, ammortamento di 30 anni e termini di cinque, sette o 10 anni. In questo momento, i tassi di interesse su un Freddie Loan possono essere a sud del 5%! È l'equivalente multifamiliare dei prestiti convenzionali che milioni di investitori immobiliari e proprietari di case utilizzano per acquistare case unifamiliari assicurate da Fannie Mae. 

Le tariffe di Freddie Mac sono legate al Tesoro decennale. Quindi, questi mutui per appartamenti non vedono lo stesso aumento dello spread rispetto alla nota a 10 anni che stiamo vedendo nello spazio residenziale (ipoteca convenzionale). Questo li lascia con ancora più rischio, a mio avviso, di aumentare se la curva dei rendimenti si normalizza rispetto ai mutui trentennali Fannie Mae. Spiega anche perché le tariffe sono molto più basse nelle abitazioni plurifamiliari rispetto a quelle unifamiliari in questo momento.

Sebbene esista un mercato privato per il debito immobiliare commerciale che era forse più comunemente utilizzato alcuni anni fa, sembra essersi prosciugato in larga misura. O è un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE) come Fannie Mae o Freddie Mac o fallisce per la maggior parte dei sindacati in questo momento. 

Ma la vera differenza tra il debito commerciale e il tipico debito unifamiliare è il Rapporto di copertura del servizio di debito (DSCR). Entreremo nel motivo per cui questo è così importante nella prossima sezione.

Parte 4: Gli alti tassi di interesse mettono sotto pressione le valutazioni e la sottoscrizione del debito

Il debito commerciale, inclusi i Freddie Mac Apartment Loans, come discusso in precedenza, non è esattamente la stessa cosa del prestito convenzionale nello spazio residenziale unifamiliare. Un tipico prestito Freddie Mac, ad esempio, potrebbe avere un piano di ammortamento di 30 anni, ma con un pagamento a palloncino: il saldo arriva dopo cinque, sette o 10 anni. Questo non è un problema per gli investitori nei mercati tipici. Possono semplicemente vendere il bene dopo alcuni anni per estinguere il prestito o rifinanziare con un nuovo prestito e ricominciare da capo il processo. 

Ma, come accennato in precedenza, c'è un altro test di sottoscrizione con questi prestiti: il rapporto di copertura del servizio del debito. Un DSCR è la versione multifamiliare di un test debito-reddito che molti proprietari di case devono superare quando si qualificano per un mutuo sulla casa.

Se il flusso di cassa dell'azienda o del complesso di appartamenti è esattamente uguale al capitale e agli interessi (il servizio del debito) di un prestito, allora il DSCR sarebbe 1.0. Inferiore, e il flusso di cassa prodotto dall'impresa non è sufficiente a coprire il prestito. Più in alto, e c'è un flusso di cassa in eccesso.

I prestiti Freddie Mac in genere richiedono un DSCR compreso tra 1.2 e 1.25.

Il debito commerciale negoziato privatamente tra prestatore e mutuatario, con debito non garantito da un GSE, può avere patti più rigidi come rapporti DSCR più elevati o patti sul debito che richiedono ai mutuatari di mantenere un rapporto DSCR per tutta la durata del prestito.

Mentre i prestiti Freddie possono raggiungere un LTV fino all'80%, in pratica molti ottengono una copertura vincolata nella sottoscrizione dal 65% al ​​75%.

Nei mercati normali, questi articoli non sono un problema. Ma esaminiamo cosa succede quando i tassi di interesse aumentano rapidamente come hanno fatto lo scorso anno. 

Immagina che un investitore abbia acquistato una proprietà con un prestito Freddie Mac da $ 1,000,000 alla fine del 2021. Il prestito ha un tasso di interesse del 3%. Il capitale e gli interessi sull'ammortamento di 30 anni sono $ 4,216 al mese o $ 50,592 all'anno. Avanti veloce fino ad oggi. Questo stesso prestito verrebbe con un prestito al 5.5% di interesse. Quel tasso di interesse più elevato aumenterebbe il servizio del debito su un prestito di $ 1 milione a $ 68,136, con un aumento del 35%.

Ora, il nostro investitore ha utilizzato un prestito Freddie (e circa due terzi del mercato utilizza debito a tasso fisso) e probabilmente non subirà pressioni reali per 5-10 anni, a seconda della durata del prestito. Ma è importante riconoscere che se quell'investitore dovesse presentare nuovamente domanda per lo stesso prestito oggi, probabilmente non si qualificherebbe. Probabilmente dovrebbero portare molto più denaro per chiudere l'affare (riducendo LTV), altrimenti dovrebbero pagare meno per la proprietà.

Ancora più problematico, c'è un settore del mercato che utilizza il debito a tasso variabile e altri tipi di finanza creativa come il debito ponte (simile ai prestiti in denaro) per finanziare immobili multifamiliari e altri immobili commerciali. Secondo il Wall Street Journal, circa un terzo del mercato utilizza debito a tasso di interesse variabile e una percentuale (sconosciuta) di quella coorte utilizza debito ponte e altri debiti non di agenzia.

Questi mutuatari dovranno affrontare una crescente pressione per effettuare i pagamenti con tassi di interesse più elevati. Tornando al nostro esempio di prima, immagina che la proprietà abbia generato $ 62,500 (tasso massimo del 5% all'acquisizione) in NOI con $ 50,592 di servizio del debito a un interesse del 3%. Oggi, quei pagamenti sono, ancora una volta, $ 68,136. Questo mutuatario immaginario dovrà ora coprire la differenza con fondi diversi da quelli generati dalla proprietà.

Molti di questi prestiti a tasso variabile hanno limiti di tasso (spesso richiesti dai loro istituti di credito) che impediscono temporaneamente ai tassi di interesse sul loro debito di salire troppo in alto. Tuttavia, il costo del rinnovo di questi limiti tariffari è alle stelle, fino a 10 volte, alla luce dell'aumento delle tariffe. Questo sta già iniziando a fare pressione sui mutuatari che spesso devono accantonare fondi per questa assicurazione ogni mese. 

Come ho già detto, Ben Miller, CEO di raccolta fondi, ha chiamato questo fenomeno il "Grande Deleveraging" - un giro di parole che ritengo riassuma questo problema in modo molto succinto. 

Ascolta il suo aspetto su Sul mercato e ascolta alcuni degli esempi che stanno già colpendo il mondo degli immobili commerciali (a partire dalla vendita al dettaglio e dall'ufficio). 

Brian Burke afferma che questo problema ha il potenziale per essere acuto con i prestiti per lo sviluppo, in cui i requisiti di ri-margine possono costringere i mutuatari a pagare il saldo del prestito se il leasing non raggiunge gli obiettivi.

È possibile il panico?

Quando gli operatori non sono in grado di rispettare le clausole del prestito, possono andare in default e restituire il bene alla banca (preclusione). In queste situazioni, il creditore liquiderà la proprietà, vendendola il più velocemente possibile. Alcune persone potrebbero pubblicizzare una proprietà liquidata che vende a un prezzo molto inferiore al valore di mercato come una "opportunità di acquisto" - e potrebbe benissimo esserlo.

Ma imposta anche un comp per risorse simili. Oltre ai patti DSCR, vengono valutati gli immobili plurifamiliari, proprio come le case. Se le valutazioni non arrivano, gli acquirenti devono portare più soldi alla chiusura. 

Se la pressione aumenta nel 2023, i compensi per i complessi multifamiliari potrebbero essere ridotti sempre di più dalle vendite di preclusione in difficoltà, rendendo sempre più difficile il prestito in un ciclo di feedback negativo.

Parte 5: notizie, aneddoti e ulteriori letture

Ciò di cui sto discutendo qui non è una novità per gli addetti ai lavori. Le valutazioni REIT sono crollate del 25% nel 2022. Gli affitti stanno diminuendo in molte grandi città come Minneapolis e Chicago, dove i prezzi degli affitti sono diminuiti rispettivamente del 9% e del 4%., anno dopo anno. 

Anche i proprietari stanno iniziando a offrire di più “concessioni” agli affittuari, sotto forma di un mese di affitto gratuito, o parcheggio gratuito, per invogliare nuovi inquilini. Queste concessioni colpiscono la linea di fondo per gli investitori di appartamenti nello stesso modo in cui lo farebbero i canoni di locazione o prezzi di listino inferiori, ma possono mascherare il grado in cui i cali degli affitti possono essere segnalati in alcuni mercati.

I clienti istituzionali di grandi fondi di private equity hanno ritirato fondi al punto in cui questi fondi si scontrano limiti di prelievo per i loro investitori, a cominciare dal REIT non negoziato più famoso al mondo: Blackstone. 

Brian Burke discute questo argomento a lungo in Sul mercato's "La bomba multifamiliare sta per esplodere" episodio con Dave Meyer. Ritiene che siamo sull'orlo del "ripristino" del settore e che vi sia un enorme differenziale bid/ask tra acquirenti e venditori. I pochi affari in corso, per ora, riguardano 1031 partecipanti allo scambio e coloro che hanno raccolto ingenti fondi e devono distribuire tali risorse rapidamente. Queste persone sono motivate a muoversi velocemente e con molti venditori che si aggrappano per ora, i prezzi rimangono elevati. 

Questo non durerà ancora a lungo. I venditori che erano fortemente indebitati con debito a tasso variabile saranno costretti fuori dai loro problemi di conformità DSCR. E ci sarà una costante crescente pressione per gli investitori affinché rifinanzino il loro debito a palloncino, pressione che aumenterà ogni mese che passa man mano che sempre più mercato sarà costretto ad agire vendendo, rifinanziando o portando ingenti quantità di denaro per ridurre il debito. saldi ed evitare il pignoramento. 

Parte 6: Idee per proteggere la ricchezza e fare soldi in questo ambiente

I tassi massimi sono inferiori ai tassi di interesse. La crescita degli affitti e la riduzione dei tassi di interesse sono entrambe un lancio di moneta. La pressione sul debito sta aumentando per una parte considerevole del mercato e la sottoscrizione di nuovi accordi è molto più difficile ai prezzi dell'anno scorso.

Questo è un ambiente difficile, ma c'è ancora una serie di strategie che possono avere senso per gli investitori esperti che vogliono ancora partecipare al multifamiliare e ad altri settori immobiliari. Ecco alcune delle cose che sto considerando:

Lend

I tassi di interesse sono superiori ai tassi cap. Ciò significa più flusso di cassa, almeno nei primi anni, per il prestatore per dollaro investito rispetto all'investitore azionario, con un rischio inferiore. Lascia che qualcun altro si prenda il primo 20-30% del rischio. Personalmente sto considerando di investire in fondi di debito che prestano denaro, poiché mi piace il corto-natura a termine di tali prestiti e ritengono che il mercato unifamiliare sia più protetto dal rischio rispetto al mercato multifamiliare.  

Acquista con leva zero

Se il tuo obiettivo è veramente quello di possedere una multifamiliare a lungo termine e il rischio a breve termine non è qualcosa che ti infastidisce, considera semplicemente di non usare affatto la leva finanziaria, se ne hai i mezzi. Ciò riduce il rischio e, ancora una volta, poiché i tassi di interesse sono superiori ai tassi massimi, aumenterà il flusso di cassa. Puoi sempre rifinanziare in pochi anni se vuoi mettere più capitale al lavoro. 

Aspetta e guarda

Questo è il tempismo del mercato e non è il mio stile. Ma, se credi a questa analisi, potremmo vedere i prezzi cambiare considerevolmente nel 2023. Stare seduti in contanti per 6-12 mesi potrebbe mettere alcuni acquirenti esperti nella posizione di acquistare asset a un ottimo affare, soprattutto se il panico fa salire il tasso massimo molto , molto alto. 

Rivedi i termini di qualsiasi investimento in cui ti trovi

Alcuni sindacati hanno il diritto di effettuare chiamate di capitale. Se un patto DSCR viene violato su un accordo, il sindacato potrebbe avere opzioni molto poco allettanti di vendere con una perdita enorme, essere precluso o portare un enorme mucchio di denaro al tavolo per impedire il pignoramento. 

I termini del tuo investimento di sindacazione possono consentire al sindacato di richiedere agli investitori di investire capitale aggiuntivo o diluire il rischio delle loro azioni. Mentre il potere è probabilmente nelle mani dello sponsor, è almeno sotto il tuo controllo capire se questa è una possibilità nel tuo accordo o meno e preparare la tua posizione di cassa di conseguenza. Non essere accecato.

Porta un sano scetticismo a qualsiasi nuovo investimento

Sono ovviamente scettico nei confronti del mercato in senso sistemico, ma se mi si presentasse un affare specifico che fosse in grado di incuriosirmi abbastanza da dare una seconda occhiata, vorrei essere sicuro che l'affare avesse un senso anche con un rialzo significativo tassi massimi. 

Sarei scettico riguardo alle affermazioni di "valore aggiunto" (ogni affare pubblicizzato da ogni sponsor è "valore aggiunto") o che la proprietà è un "ottimo affare" (quale sponsor ti dirà che l'affare non è un grande?). Il mio interesse sarebbe anche suscitato se uno sponsor impegnasse una quantità significativa del proprio capitale, qualcosa di significativo nel contesto del proprio patrimonio netto. ). Vorrei essere sicuro che il loro capitale duramente guadagnato sia a rischio, insieme al mio, non solo che abbiano l'opportunità di guadagnare al rialzo dalle commissioni di acquisizione, dalle commissioni di gestione e dagli interessi. 

Prendere una posizione short su... qualcosa?

Mi chiedo se ci siano REIT pubblici particolarmente esposti ai rischi qui delineati. Una notevole quantità di ricerca potrebbe rivelare portafogli che sono particolarmente concentrati in mercati con tassi di capitalizzazione bassi, un rischio di offerta enorme e con un'alta percentuale di debito a tasso variabile o che vedranno salire alle stelle i costi del tetto massimo. Se qualcuno decide di andare a scavare qui, sarei molto interessato a parlare delle tue scoperte.   

Conclusione

Questo era un lungo articolo. Se sei arrivato fin qui, grazie per aver letto!

Come ho accennato nell'introduzione, mi considero tra un dilettante e un operaio nella comprensione del mondo degli immobili commerciali e dei grandi multifamiliari. 

Tuttavia, ciò che sono in grado di comprendere mi fa temere per le valutazioni. Sento che ci sono molti rischi qui e ho intenzione di essere molto prudente nel 2023. Tuttavia, potrei acquistare un altro affitto unifamiliare o anche un piccole proprietà plurifamiliare come duplex, triplex o quadplex, come mi piace fare ogni 12-18 mesi. 

Spero che, per lo meno, questo articolo aiuti gli investitori a prendere decisioni più informate se stanno esplorando opportunità di investimento multifamiliari e fanno solo un po' più di due diligence. 

E ancora, sto ancora cercando qualcuno con un caso toro per multifamiliare. Se stai leggendo questo, per favore commenta qui sotto o mandami un'e-mail a . Mi piacerebbe sentire la tua opinione.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.