Formazione come entrare? immobile commerciale investire sembra un compito impegnativo. Con così tanta verbosità e vocabolario specifici del settore come cap rate, pro formas, NOI, triple net e altro, un investitore immobiliare alle prime armi può sembrare scoraggiato dal mondo apparentemente complicato degli immobili commerciali. Ma cosa succederebbe se ti dicessimo che trovare, acquistare e guadagnare da immobili commerciali lo era molto più facile degli immobili residenziali? E se potessi costruire ricchezza più velocemente, acquistare proprietà più preziose e raggiungere libertà finanziaria più veloce con poche offerte invece di decine di case unifamiliari? Oggi ti mostreremo come iniziare!
I nuovi investitori spesso mettono gli immobili commerciali nel dimenticatoio, ma nulla ti impedisce di farlo l'acquisto di una grande proprietà in questo momento. Per spiegare come farlo, abbiamo portato su Annie Larner, agente immobiliare commerciale con sede nel nord del Colorado. Ha visto tutto da accordi di magazzino a auto-conservazione, centri commercialie spazi per uffici. Sa ESATTAMENTE cosa può fare un principiante per mettersi in gioco e perché la pubblicità può essere un'opzione MOLTO migliore rispetto a quella residenziale.
In questo episodio, Annie spiegherà esattamente cos'è un immobile commerciale, come viene valutato e il diversi tipi di proprietà che puoi acquistare. Approfondisce anche il motivo per cui lo è MOLTO più facile acquistare immobili commerciali piuttosto che residenziale e in che modo l'utilizzo di un broker può essere d'aiuto sbloccare offerte nascoste di cui gli altri investitori non sono a conoscenza. Quindi, se stai ancora inseguendo piccoli affari e vuoi salire di livello dove si guadagnano soldi veri, resta nei paraggi!
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Ashley:
Questo è l'episodio 276 di Real Estate Rookie.
Annie:
Non c'è letteralmente alcun motivo per non utilizzare un broker. Negoziano per te, hanno un'idea migliore di cosa sta succedendo nel mercato, quale valutazione è la valutazione giusta, a cosa entrare, come negoziare, quindi questo è il numero uno. Trova un broker e sono là fuori. E cercherei specificamente un broker commerciale. Alcuni si tuffano in entrambi i mondi, ma se fai pubblicità tutto il giorno, hai solo un'idea migliore di cosa sta succedendo nel mercato.
Ashley:
Mi chiamo Ashley Kehr e sono qui con il mio co-conduttore, Tony Robinson.
Tony:
E benvenuto al podcast Real Estate Rookie dove ogni settimana, due volte a settimana, ti portiamo l'ispirazione, la motivazione e le storie che devi ascoltare per dare il via al tuo viaggio di investimento. Oggi voglio ringraziare qualcuno con il nome utente di Kell Bell Atwell, che ci ha lasciato una recensione a cinque stelle e dice: "Io e mio marito abbiamo entrambi iniziato ad ascoltare questo podcast nell'ottobre del 2022 e siamo stati così ispirati da Tony, Ashley e tutti i loro ospiti. Con l'aiuto di questo spettacolo, siamo stati in grado di entrare in azione e acquistare la nostra prima casa entro metà dicembre. Come guide di zattere, trascorriamo metà dell'anno in Colorado e l'altra metà a St. Louis, quindi il piano di gioco ora è quello di utilizzare l'altra nostra casa di St. Louis come affitto a medio termine per le infermiere itineranti durante la stagione del rafting nei mesi autunnali che stiamo in Colorado. Grazie mille a tutti per la grande intuizione.
Kellbell Atwell, adoriamo ascoltare storie del genere, quindi apprezziamo che tu ci abbia dato un grido e quella recensione a cinque stelle. E se sei un membro del pubblico Rookie e non ci hai ancora lasciato una recensione, per favore fallo. Più visualizzazioni otteniamo, più persone possiamo aiutare. Più persone possiamo aiutare è ciò che amiamo fare qui, quindi ecco qua. Ashley, cosa sta succedendo? Hai uno sfondo diverso oggi. Hai viaggiato solo nelle ultime due settimane. Ogni volta che ti vedo, è uno scenario diverso dietro di te.
Ashley:
Sì. Beh, questo è perché di solito non registriamo in questo giorno, quindi in realtà sono in quello che sarà il mio futuro ufficio. Ho fatto una cucina completa qui, quindi potrebbe essere anche un'unità residenziale che non mi serve più come ufficio, ma al momento sono seduto al bancone della cucina dove va la lavastoviglie e non ho ancora la lavastoviglie , quindi le mie gambe sono appena sotto quell'apertura degli armadietti. In realtà è abbastanza comodo stare seduto qui solo su uno sgabello.
Tony:
E hai una bellissima vista dietro di te, queste pittoresche finestre.
Ashley:
E poi c'è un vialetto là fuori e una piattaforma di cemento, ma poi dall'altra parte del vialetto c'è un bellissimo laghetto là fuori. In realtà è piuttosto carino, quindi i bambini possono giocare là fuori e cose del genere mentre io mi siedo qui e lavoro.
Tony:
Bene, oggi abbiamo un buon episodio per la gente, giusto? Abbiamo Annie Larner, e Annie è un agente immobiliare commerciale. È stata nel gioco per un po' ed è proprio una tale ricchezza di conoscenze e dà, non so, pensa all'episodio di James Dainard quando si trattava di stimare i costi di riabilitazione, questo è l'equivalente per lavorare con il broker commerciale . Ha così tante informazioni su come essere efficace in quella relazione e cosa cercare e cosa funziona e cosa non funziona, quindi mi è davvero piaciuta questa conversazione con lei oggi.
Ashley:
E penso che una chiave da asporto, come ha detto Tony, lavorando con un broker commerciale il tuo primo pensiero sia stato che stavo andando a fare affari fuori mercato. Non userò un agente, spiega esattamente perché dovresti usare un broker quando acquisti pubblicità. E penso che siano ottimi esempi e può essere un tale vantaggio per te. Non mi ero nemmeno reso conto che esistessero dei siti web. Parla di diversi siti Web come LoopNet e CREXI, a cui CREXI, dovresti iscriverti di più se stai cercando un immobile commerciale. Ma ha parlato di un paio di altri a cui hai accesso solo se sei un broker commerciale, e non è come l'MLS dove puoi andare a vedere cosa c'è sull'MLS su Zillow o realtor.com. Quindi l'ho trovato davvero interessante ed è solo uno dei vantaggi, ma molte ottime informazioni. Annie, benvenuta allo spettacolo. Grazie mille per esserti unito a noi. Puoi cominciare raccontando a tutti un po' di te?
Annie:
Sì, hai capito. Grazie mille per avermi ospitato. Mi chiamo Annie Larner e sono un agente immobiliare commerciale in Colorado. Colorado settentrionale, in particolare la grande area di Boulder, come diciamo noi. E in Colorado, gli agenti immobiliari possono praticare quello che vogliono, residenziale o commerciale, ma generalmente quello che succede è che cadi nell'uno o nell'altro e finisci per specializzarti nell'uno o nell'altro perché sono mondi un po' diversi, e noi Sono sicuro di capire cosa significa tutto ciò. Sono specializzato in commerciale, quindi ci occupiamo di vendita e locazione di immobili commerciali.
E sono in una squadra con circa altri sei broker e sono entrato nel settore immobiliare commerciale attraverso il marketing, in realtà. Il mio background è marketing e consulenza per le imprese. Sono sempre stato nel B2B. Adoro lavorare con le aziende, in particolare amo lavorare con le piccole imprese. Così commerciale quando ho iniziato a lavorare per il settore immobiliare ei miei clienti sono diventati agenti immobiliari, il mio interesse per il settore immobiliare combinato con il mio amore per il lavoro con le imprese e ora gli investitori spesso hanno unito entrambi i mondi, quindi è così che sono approdato all'intermediazione.
Ashley:
E che ne dici di investire te stesso? Puoi raccontarci qualcosa della tua esperienza personale come investitore?
Annie:
Totalmente. Quando salti nel settore immobiliare, finisci per vedere solo un sacco di affari per caso. Non avevo davvero molta intenzione di investire molto nel settore immobiliare, ma ci siamo imbattuti in alcune proprietà e siamo stati in grado di combinare denaro con altri broker e concludere alcuni affari. Ho un amico che ha molti più beni di noi, quindi risolve accordi con noi e conclude accordi in cui metterà da parte la maggior parte dei soldi e poi entriamo come proprietari di una quota di minoranza di una proprietà e noi metti insieme una LLC e comprala. E così abbiamo trovato una proprietà residenziale in questa zona che è stata una specie di capovolgimento, e abbiamo finito per acquistarla e ci abbiamo investito forse $ 40,000 e poi l'abbiamo affittata per un anno e abbiamo fatto scorta di soldi.
In realtà non l'abbiamo trattato come una proprietà a reddito, era più solo un risparmio, qualunque cosa. Abbiamo massimizzato l'affitto il più possibile, e poi siamo riusciti a rimetterlo sul mercato un anno dopo e penso che l'abbiamo comprato per $ 382 e lo abbiamo affittato, coprendo tutte le nostre spese dell'anno. Abbiamo investito $ 40,000 e poi l'anno successivo l'abbiamo venduto per ... ora sto cercando di ricordare ... $ 650,000, qualcosa un anno dopo, quindi è stato un buon piccolo progetto. Queste sono le offerte che stiamo guardando. È stata una fortuna, ma non tutti funzionano.
Siamo stati fortunati con quello. Ha funzionato davvero bene ed era proprio in questo posto perfetto e tre camere da letto, due bagni, un cortile, che da queste parti, tre camere da letto, due bagni e un cortile è tutto ciò di cui hai bisogno perché hai spazio per i cani, perché se non non hai uno spazio per i cani, elimini così tanto del tuo pool di affittuari. E con tre camere da letto e due bagni puoi avere un gruppo di giovani adulti che possono tutti spendere un po' di più. Se lo rendi un po 'bello e non un tipo di cose da super college, allora puoi portare qualche altra persona. Quindi è su questo che ci siamo concentrati.
Tony:
Annie, mi piace che tu abbia esperienza su entrambi i lati dello spettro. E ne hai già parlato un po', ma ovviamente ci sono vantaggi sia per lo spazio commerciale che per quello residenziale, ma per il nostro pubblico principiante, molti di loro forse non hanno ancora accordi. Pensi che ci siano abbastanza vantaggi per loro per passare alla pubblicità come primo affare o ritieni che molte delle persone con cui lavori, di solito sono investitori più esperti che si sono fatti strada fino alla pubblicità? Quali sono i tuoi pensieri lì?
Annie:
Buona domanda. Sicuramente, gli investitori commerciali tendono ad essere un po' più esperti perché forse lo fanno da un po' più a lungo, e soprattutto la grande differenza è che hanno un po' più di capitale. Penso che sia probabilmente il più grande ostacolo all'ingresso se vuoi iniziare a investire in pubblicità. Penso che sia altrettanto facile se non più semplice e ci sono molti vantaggi nell'acquistare proprietà commerciali piuttosto che residenziali che mi piacciono anche, ma il problema è che hai solo bisogno di un po' più di capitale perché gli edifici commerciali non sempre, ma tendono ad esserlo un po 'più costoso e hai bisogno di molto più capitale per sostenerli in termini di manutenzione e posti vacanti che devi affrontare.
Ma le offerte sono più lunghe, quindi se riesci ad assorbirne molto, puoi prepararti per la pubblicità. Ma ci sono sicuramente soluzioni alternative e penso che se riesci a mettere insieme i soldi con i gruppi e lavorare con un buon broker broker che può aiutarti a lavorare attraverso tutte quelle strutture di accordi, è davvero una buona opportunità e mi piacerebbe condividere di più su come guardare negli affari commerciali e a cosa fare attenzione, com'è un po' diverso.
Tony:
Solo una domanda successiva, Annie, perché hai detto che è altrettanto facile, se non più semplice, ottenere un accordo commerciale. Elaboralo perché penso che per la maggior parte dei nostri principianti che stanno ascoltando, pensano alla parola commerciale e sono semplicemente sopraffatti da tutto ciò che ne consegue. Quindi elabora ciò che ritieni potrebbe essere effettivamente più facile ottenere un accordo commerciale.
Annie:
Bene, il pool di acquirenti è più piccolo, in poche parole. Con il residenziale almeno da queste parti, abbiamo un mercato forte qui e hai molti acquirenti in fila anche in questa strana recessione che stiamo vivendo in questo momento. E con la pubblicità, rimangono sul mercato per molto tempo, nove mesi. È insolito per un immobile commerciale in vendita, specialmente uno che si trova nella fascia più accessibile, stiamo parlando di qualcosa da $ 500,000 a $ 1.5 milioni, un edificio del genere a volte, specialmente se non ha il reddito che molti gli investitori vogliono vedere, rimarranno seduti lì per un po' e in realtà c'è spazio per i negoziati.
Puoi effettivamente fare un'offerta di ciò che ti puoi permettere e poi andare al tavolo per negoziare, dove a volte con gli investitori, quando investi in proprietà residenziali o cerchi di fare salti mortali, penso che ci sia una linea più lunga fuori da quella porta e devi diventare un po' più aggressivo. Quindi immagino che l'acquisizione sia ciò che intendo per pubblicità. Hai qualche altra opzione, devi solo sapere cosa stai cercando ed essere pronto.
Ashley:
Annie, per un investitore alle prime armi che ascolterà questo podcast e penserà: “Sai una cosa? Penso che mi piacerebbe davvero provare a investire in immobili commerciali ", dov'è il primo posto o la prima cosa che dovrebbero fare per iniziare effettivamente quell'azione per spingersi nel lato commerciale dell'investimento?
Annie:
Ottima domanda. Avvertenza, sono un broker, ma direi di trovare un broker. Numero uno, nelle proprietà secondarie commerciali non siamo così prontamente disponibili per cercare e trovare in commerciale come lo sono in residenziale, e il motivo principale è che non abbiamo davvero l'equivalente di un MLS nel mondo commerciale. Questo sistema di elenchi multipli, sono così carini. I Puoi amarli, puoi odiarli, ma una cosa che fanno bene è sindacare tutte queste proprietà a questi diversi siti Web che sono totalmente disponibili al pubblico. In pubblicità abbiamo LoopNet e sono sicuro che se hai mai cercato proprietà commerciali, hai usato LoopNet. LoopNet è fantastico. È la versione pubblica di CoStar e CoStar è di gran lunga il leader di mercato negli scambi di dati immobiliari. Ma a parte LoopNet, tutto il resto è dietro un muro accessibile ai broker autorizzati.
Quindi tutti questi database di scambio di proprietà che chiamiamo, come Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI puoi utilizzare con un login e lo consiglierei agli investitori che desiderano semplicemente sfogliare le proprietà. Ma alla fine, avrai broker che hanno accesso al pool di proprietà disponibili e saranno più collegati in rete con altri broker del settore e sapranno quali proprietà stanno arrivando, cosa è disponibile. Avranno maggiori probabilità di essere in grado di accedere a offerte fuori mercato per te. Quindi, solo per trovare una proprietà da solo, basta usare un broker. Se sei un acquirente, è proprio come nel residenziale dove non paghi il tuo broker e non paghi le sue commissioni, il proprietario o il venditore paga le commissioni.
L'unico momento in cui potresti pagare commissioni al broker di un acquirente è se hai acquistato un accordo fuori mercato, che è qualcosa per cui devi essere pronto, e potrebbero voler firmare un'esclusiva con te in modo da coprire le loro commissioni se è fuori mercato. E ciò tende ad accadere a seconda di ciò che stai cercando, ma per la maggior parte troverai qualcosa sul mercato, quindi non c'è letteralmente alcun motivo per non utilizzare un broker. Negozieranno per te, hanno un'idea migliore di cosa sta succedendo nel mercato, quale valutazione è la valutazione giusta, a cosa entrare, come negoziare. Quindi questo è il numero uno, trova un broker. E sono là fuori, e cercherei specificamente un broker commerciale. Alcuni si tuffano in entrambi i mondi, ma se fai pubblicità tutto il giorno, hai solo un'idea migliore di cosa sta succedendo nel mercato.
Ashley:
Per dare seguito a questa domanda, e hai già risposto in parte per me su quale valore puoi aspettarti da un broker per te? Quindi hai detto negoziare, aiutarti a capire dove si trova il mercato, quanto è effettivamente valutata questa proprietà, cose del genere. Quali sono alcune altre cose in cui un broker ti aiuterebbe? Quindi forse durante il lato dell'acquisizione, ti stanno aiutando con ecco gli articoli come un contratto di locazione, cose del genere che dovresti ottenere dal venditore e poi dopo che sei sotto contratto, stanno assistendo nella due diligence? E quindi quali sono quei pezzi che qualcuno dovrebbe chiedere se un broker è esperto in quelle aree e fornisce quei servizi?
Annie:
Decisamente. Un broker, numero uno, ti aiuterà a scoprire cosa c'è sul mercato, se hai un contratto, prendi un contratto al giusto prezzo. E poi la due diligence è piuttosto lunga. Tendiamo ad essere sotto contratto da 30 a 90 giorni in pubblicità. Ho un accordo che chiuderà la prossima settimana che è quasi 90 giorni che siamo sotto contratto e non è stato nemmeno complicato, ci vuole solo molto tempo per fare gli ambientali. Ispezioni, c'è molto lavoro sul titolo. E poi ovviamente gli inquilini, quindi questa è la prossima cosa con cui parlerò. In realtà, se stai acquistando un edificio con inquilini o inquilini, c'è un livello di complessità lì. Immagina questo, hai avuto un proprietario che ha avuto un edificio commerciale con un gruppo di inquilini per, non so, 10 anni. E in questi 10 anni, hanno firmato cinque diversi contratti di locazione o sei diversi rilasci di contratti di locazione, e alcuni sono contratti di locazione lordi e alcuni sono contratti di locazione netti e alcuni sono lordi modificati.
Alcuni hanno un patto con il ragazzo che se pulisce l'armadio e fa massaggi ai piedi il venerdì, quel mese ottiene $ 200 di sconto sull'affitto. E tutta questa roba sopravvive alla chiusura, quindi deve essere catturata, registrata e rappresentata attraverso quelle che vengono chiamate preclusioni. E sono sicuro che se hai comprato case con affittuari, hai avuto preclusioni, ma con la pubblicità possono diventare davvero complicate perché sono queste sono le imprese e questo influisce sui loro profitti. Ed è importante che qualunque deposito cauzionale e ogni genere di roba, tutto debba essere trasferito nei tuoi fogli di liquidazione più tardi alla chiusura. Quindi queste preclusioni possono diventare un po' complicate e vuoi assicurarti di avere un broker che ti aiuti a dare un'occhiata a quelle e assicurarti che tutto vada a buon fine, che quel trasferimento in quel ruolo di padrone di casa quando questi inquilini sopravvivono alla chiusura sia regolare e che ci sia una comprensione davvero forte.
Ho un edificio in questo momento che abbiamo chiuso a dicembre e aveva 12 preclusioni, 12 inquilini ed era come un edificio di 8,000 piedi quadrati. Non era grande, quindi molti inquilini per questo. E ora siamo comunque molti mesi dopo e ci sono di nuovo domande su preclusioni e depositi cauzionali e affitti del mese scorso e cose che non sono state contabilizzate. E in teoria, non deve succedere nulla perché quelle preclusioni sono documenti legali che sopravvivono alla chiusura, ma ora abbiamo delle domande al riguardo, quindi dobbiamo essere super diligenti su come viene gestito e un broker verrà al tuo fianco. E poi, scusa se sto parlando molto, ma solo per rispondere alla tua seconda domanda su cosa succede quando diventi un proprietario e come un broker può aiutarti. Di nuovo, leasing.
Il leasing è una cosa continua. Se hai inquilini e dovrai mantenerli e questo fa parte della tua strategia di investimento, non lo stai effettivamente occupando, stai solo cercando di guadagnare, lo fai solo per reddito, stai andando desiderare un broker che sappia molto sul mercato e quali affitti ci sono sul mercato e come negoziare un inquilino forte per te, come esaminare l'inquilino che viene al tavolo, come ottenere accordi più lunghi per te e il leasing è solo una cosa continua. I rinnovi, i contratti di locazione iniziano a scadere, le persone lo rinegozieranno ed è davvero bello avere un broker dalla tua parte che può gestirlo per te.
Puoi fare tu stesso il leasing e consiglierei di fare molte buone ricerche su come negoziare buoni contratti di locazione, ma non posso dirti quante volte ho lavorato con venditori che vengono al tavolo e potresti dire che non lo erano non lavorare con un broker perché i loro contratti di locazione sono tutti super sotto mercato, gli affitti sono davvero sotto mercato. Hai documenti di locazione disordinati di cui è difficile fare testa o croce, e questo ti colpisce quando vai a vendere l'edificio e hai un contratto e devi fare la dovuta diligenza e tutti iniziano a guardare questi contratti di locazione disordinati e dicono: " Oh mio Dio. Sono molto al di sotto del mercato, il valore di questo edificio non è qui. Questi tassi massimi non vengono verificati "e quindi devi rinegoziare il prezzo. Quindi avere contratti di locazione davvero forti con affitti sensati che sono pari o superiori al mercato ti aiuterà quando andrai a guadagnare i tuoi soldi in vendita.
Tony:
Sì, Annie, ci sono così tante informazioni preziose lì, e voglio solo chiamare perché so che per così tanti dei nostri novellini probabilmente stanno ascoltando questo e le loro teste stanno girando, ma penso che risalga al punto del perché avere qualcuno che ha l'esperienza è così importante se vuoi entrare nello spazio commerciale. Ma solo un'ultima cosa sul periodo di due diligence. Penso che tutti conosciamo in qualche modo ciò che accade con una casa unifamiliare durante il deposito a garanzia e le ispezioni che devi effettuare, ma con la proprietà commerciale, quali sono alcune delle ispezioni aggiuntive che qualcuno dovrebbe esaminare per assicurarsi che questa proprietà sia uno intelligente da comprare?
Annie:
Quasi sempre vedrai un ambiente fatto. Quindi chiamiamo che c'è una fase uno, fase due lì. Ci sono diverse fasi degli ambienti che fai. Come minimo, probabilmente vorrai fare una fase uno. E quindi passerà attraverso l'edificio e testerà l'amianto e altri materiali tossici che potrebbero essere in tutto l'edificio, e quelli possono diventare davvero complicati se hai un edificio che ha cambiato i pannelli del soffitto. Se hai un edificio con più inquilini e in ciascuna di queste diverse unità, gli inquilini hanno realizzato diverse strutture per la loro attività, avrai una varietà di materiali diversi in tutti gli edifici.
Questa stessa proprietà che ho menzionato era questo edificio di circa 7,000 piedi quadrati, abbiamo fatto un ambientale e penso che abbiano preso 90 campioni per l'ambiente. Quindi ci è voluto tutto il giorno ed è stato davvero lungo, e questa è solo una fase uno. E poi se sei seduto su una proprietà che è una proprietà industriale che ha più complessità, potresti entrare in una fase due a seconda di ciò che torna da quella fase uno, e potresti finire per acquistare un edificio che è un sito marrone. Quando si tratta di commercio, ci sono aziende che fanno molte cose diverse su queste proprietà, quindi l'ambiente è davvero importante e questo di solito è ciò che fa sì che tu abbia un contratto per così tanto tempo in pubblicità.
Ashley:
Avevo una proprietà sotto contratto che è entrata in una fase uno. Era self-storage ma aveva anche un edificio commerciale, e la fase uno fallì perché c'era un'officina meccanica che operava fuori e la fase uno notò che poteva esserci stata una fuoriuscita di petrolio. Quindi volevo passare a una fase due, ma il venditore non lo avrebbe permesso. Non avrebbe permesso che la fase due venisse eseguita sulla proprietà e il nostro broker ci ha detto che potrebbe essere perché se c'è un problema e ci tiriamo indietro, ora è a conoscenza di quel problema e deve rivelarlo e molto probabilmente dovrebbe rimediare.
Quindi in realtà abbiamo abbandonato quell'affare perché il venditore non era nemmeno d'accordo, e ha finito per rimborsarmi per la fase uno e gli ho dato quel rapporto in modo che lo avesse per un altro acquirente. Quindi ha funzionato bene e non ho perso molti soldi nel fare la mia dovuta diligenza, ma c'è anche un'altra cosa di cui essere consapevoli, è che sei pronto ad andare avanti e il venditore in realtà mette fine a e dice: "Non voglio sapere cosa c'è che non va".
Annie:
Totalmente. Questi accordi commerciali si svelano così spesso nell'ultima ora. Poiché la maggior parte degli acquirenti sono investitori e i venditori sono investitori, prima di tutto hai forse molto ego, ma spesso anche se gli affari, i numeri non hanno senso, se ne andranno e se ne andranno a quello successivo. Quindi è davvero tenue. Il processo può andare in pezzi alla risoluzione dell'ispezione o in quell'ultima ora così spesso, e direi che è un'altra cosa per cui essere davvero pronti, proprio come con la tua storia, Ashley.
Tony:
Quindi Annie, una cosa che hai menzionato a cui voglio solo assicurarmi di tornare era il tasso massimo. Hai menzionato molto brevemente quella parola, quindi puoi scomporre o definire esattamente cos'è un tasso massimo e quale ruolo svolge nel settore immobiliare commerciale?
Annie:
Assolutamente. Quindi, nel settore immobiliare commerciale, valutiamo le proprietà con alcuni metodi diversi a seconda della situazione. E questo è l'immobile 101, quindi sopportatemi tutti. Ma puoi guardare solo alle composizioni puramente o puoi guardare al valore del terreno sottostante se la proprietà è un pezzo di merda e alla fine qualcuno vuole solo riqualificarla o fare un riempimento urbano, quindi non c'è davvero alcun valore nella struttura e sei guardando sotto il valore del terreno sottostante, quindi fai una base per piede quadrato o per acro. E poi c'è il reddito, e questo è il più comune perché la maggior parte delle persone investe in pubblicità per il reddito, guardi al reddito. E il modo in cui valutiamo una proprietà a reddito è attraverso questo tasso di capitalizzazione. È solo questa formula stupida che può essere davvero confusa, ma fondamentalmente, prendi i tuoi redditi operativi netti, il tuo NOI, che è il tuo reddito meno tutto ciò che serve per gestire e gestire l'edificio.
Quindi tasse, assicurazione, manutenzione, e prendi anche il tuo prestito da lì, quindi i tassi massimi non tengono conto del tuo prestito, in realtà si tratta solo di guardare l'edificio stesso, e otteniamo quel NOI e lo dividi per il valore dell'edificio o quello che vuoi che sia il valore dell'edificio. Quindi, se è $ 1 milione, se è sul mercato per $ 1 milione, prendi il NOI e lo dividi per 1 milione, e finisci con questa percentuale che è tra il 4% e il 10%. E davvero quello che è, non è tanto un rendimento quanto una misura di rischio, rischio e rendimento. Quindi un tasso massimo compreso tra il 4 e il 5% ti dirà che questa è una proprietà che ha un valore elevato, probabilmente è in un mercato più urbano, come nel nostro caso Boulder, dove il valore è sostenuto e aumenta continuamente, ma gli affitti che ne derivano rispetto a quel valore non sono così alti.
E quindi ottieni un tasso di capitalizzazione inferiore su questo, ma è un investimento più sicuro a lungo termine. Crescerà costantemente. È come le obbligazioni degli immobili commerciali. E poi un tasso di capitalizzazione più alto ti dirà semplicemente che è un mercato più rischioso, come il valore è inferiore rispetto al reddito, ma le probabilità che tu trovi inquilini a lungo termine davvero buoni potrebbero essere un po' più basse perché sei fuori in un mercato più rurale o suburbano che è un po' meno una scommessa sicura. Quindi è solo più rischioso, quindi è lo stock di investimenti immobiliari. Quindi i tassi massimi, lo sentirai sempre e molte volte acquisterai un edificio per il quale non è elencato alcun tasso massimo e dirai: "Qual è il tasso massimo?" Beh, potrebbe essere vuoto.
O nel caso di un edificio che ho sotto contratto in questo momento, metà è in affitto e l'altra metà no, e quindi in quel caso il cap rate è irrilevante. Potresti fare un tasso massimo proforma e stimare in base agli affitti di mercato e al numero di metratura, l'affittabile rispetto all'utilizzabile, stimeremmo che potresti ottenere questo tasso massimo se lo acquistassi per questo. Ma alla fine, non esiste un tasso massimo, quindi devi pensare a come viene valutato. Quindi, in tal caso, faremmo affidamento sulle composizioni e guarderemmo al prezzo per piede quadrato di edifici simili che sono stati venduti in quel mercato e stimiamo che potrebbe essere questo, ma non è esattamente lì, quindi ti faremo uno sconto per quello, ed è così che siamo arrivati a questo prezzo per piede quadrato.
Tony:
Se sono un nuovo investitore, Annie, come faccio a capire qual è il tasso massimo per una determinata area?
Annie:
Bene, andrei semplicemente su LoopNet. Vai su LoopNet e prima di tutto scegli in cosa vuoi investire? Commercio al dettaglio, industriale o ufficio? L'industria tende ad avere più di quei tassi di capitalizzazione più bassi perché hai inquilini a lungo termine e il valore è sempre alto degli edifici industriali, come magazzini e cose del genere. Ma scegli uno di quelli e poi fai una ricerca per tutti i magazzini da 10 a 20,000 piedi quadrati in un certo mercato e filtralo semplicemente in base a quello e inizia a guardare brochure e elenchi e guarda a cosa stanno elencando il tasso massimo, e di solito loro lo chiamerò. Diranno: “Questo è un otto cap. Dai un'occhiata, otto cap. Sei tipo "Sì, ma è a Salem", quindi duh, ovviamente è un otto cap.
Ma se vai in un'area più urbana, come una città universitaria o qualcosa del genere, e lo vedrai spesso su multifamiliari e in una città universitaria dove gli affitti sono sempre molto stabili, vedrai principalmente quattro multifamiliari ha sempre i limiti più bassi perché, ancora una volta, è così stabile e tutti hanno bisogno di un posto dove vivere. E quindi se stai acquistando una proprietà plurifamiliare, anche quattro unità, ti aspetteresti un limite da quattro a cinque. Ad esempio, se vedi un numero massimo di sei su una multifamiliare in una città universitaria, probabilmente è un buon acquisto, ma avrai molte persone in fila per un acquisto del genere.
Ashley:
Annie, quando guardi un tasso massimo che è nell'elenco, c'è qualcosa che dovresti fare per verificare che il tasso massimo sia effettivamente calcolato correttamente? Ci sono alcune cose comuni che vedi che forse il venditore non ha detto al broker o qualunque cosa sia, ma ci sono solo un paio di cose che dovremmo cercare quando analizziamo un accordo che potrebbe essere stato tralasciato quando il limite tariffa è stata configurata?
Annie:
Assolutamente. Ottima domanda, perché il tasso massimo è una buona cosa da verificare. Uno, perché potrebbero non averlo calcolato correttamente e in realtà c'è un tasso massimo più alto e lo scopri e questa è una pepita totale, o che stanno gonfiando totalmente il tasso massimo. Quindi la prima cosa che farai, non devi nemmeno essere sotto contratto in realtà, quando qualcosa è in vendita e ti interessa, chiedi l'affitto. E quindi questo sarà un foglio di calcolo che otterrai dai broker che lo elencano o dal venditore, e questo mostrerà a tutti i diversi inquilini, quale affitto stanno pagando, quando il loro contratto di locazione termina, qualche altro alto colpi di livello lì secondo i termini dei loro contratti di locazione. E poi su quel registro degli affitti, dovrebbe mostrare anche tutte le spese. E da lì vedrai le tasse, ecco cos'è l'assicurazione, ecco cos'è la manutenzione.
E a volte, spesso puoi dire abbastanza rapidamente quanto è esperto un venditore e quanto bene ha tenuto traccia di queste spese in base al fatto che siano stimate. E se pensi che siano stimati, puoi semplicemente iniziare a fare alcune domande come quali sono veramente le spese qui? Questo ragazzo usciva e spalava la neve da solo ogni giorno? Chi ha riparato il tetto? Hai pagato un riparatore di tetti o sei salito lassù e hai giocato con un po' di catrame? Scopri davvero quali saranno le spese quando lo assumerai, quanto sei disposto a fare da solo. Controlla le tasse e assicurati che siano elencate correttamente. E puoi esaminare rapidamente tutta quella roba per assicurarti che il tasso massimo sia stato calcolato correttamente, quindi puoi iniziare a giocare con la tua offerta. Quindi, se è quotato per $ 1 milione e sai che non lo acquisterai per qualcosa di più di 850,000, allora calcoli il NOI rispetto al tuo prezzo di acquisto di acquisto previsto e scopri qual è il tuo tasso massimo che stai cercando.
Tony:
Annie, penso che una delle cose che rende gli immobili commerciali così allettanti per così tante persone è che hai più controllo sul valore di quella proprietà perché se compro una casa unifamiliare, la maggior parte del nostro portafoglio lo compriamo a breve termine affitti, e possiamo prendere quella proprietà e farla funzionare tremendamente bene, ma il valore di quella proprietà sarà sempre legato a vendite comparabili di altre case in quella zona. Ma se esco e compro un hotel e posso portare il NOI da $ 500,000 a $ 1 milione, ora ho aumentato significativamente il valore di quella proprietà. Quindi sono solo curioso, Annie, dai clienti con cui hai lavorato, li hai visti utilizzare quella strategia in modo efficace dove acquistano un asset con prestazioni insufficienti, sono in grado di stabilizzarlo, migliorarlo e aumentare notevolmente il valore di quella proprietà?
Annie:
100%. Questo è l'obiettivo. Questo è in definitiva il nostro obiettivo, è acquistare un immobile poco performante e stabilizzare gli affitti. E se riesci a trovare un'opportunità per questo e poi ottenerlo al giusto prezzo, ovviamente ogni venditore pensa che la sua proprietà non puzzi affatto, quindi devi ottenerlo al giusto prezzo, ma una volta che lo fai, e poi col tempo. Questa roba richiede tempo, perché i contratti di locazione commerciale di solito durano da due a cinque, a volte sette, 10 anni, e potrebbe volerci del tempo per portarlo in un posto abbastanza stabile da riportarlo sul mercato. Ma ancora una volta, un altro motivo per lavorare con un broker che può lavorare per stabilizzare quella proprietà e ottenere dei buoni affitti per te. Ma sì, questo è esattamente l'obiettivo. Stabilizzalo, aggiungi valore. Assicurati di prenderti cura anche dell'edificio, non vuoi che abbia grossi problemi che possono essere scoperti con la dovuta diligenza, e poi riportalo sul mercato. Esatto, Tony.
Tony:
Lo amo. Abbiamo un campeggio sotto contratto in West Virginia in questo momento, e questo è un nostro grande obiettivo è che hanno drasticamente sottoutilizzato questa proprietà e c'è un grande vantaggio lì, quindi sono entusiasta per questo. Hai menzionato un'altra parola su cui voglio tornare, Annie, che era proforma. Puoi definire di cosa si tratta? Inoltre, i proforma non sono sempre la migliore fonte di informazioni per capire veramente come potrebbe comportarsi una proprietà. Potresti avere alcuni venditori che hanno proforma che dicono che questa è la migliore proprietà del mondo, ma fai un po 'di scavo e trovi qualcos'altro. Quindi cos'è esattamente un proforma e come può un investitore immobiliare principiante utilizzarlo per prendere una decisione intelligente sull'acquisto di una proprietà?
Annie:
Totalmente. Non lasciarti intimidire da un proforma. In realtà, potresti usarne uno molto semplice. Puoi diventare davvero complicato e perdere davvero il controllo su di esso, ma un proforma è fondamentalmente un foglio di calcolo che utilizzerai per calcolare come pensi che questa proprietà possa funzionare, che tipo di reddito puoi davvero ottenere da esso se tu hai fatto tutto quello che vuoi fare alla fine, se tutte le cose sono perfette. Quindi, se acquisti un edificio che è affittato all'80% e sai che vuoi ottenere fino al 95% di locazione, vuoi ottenere queste offerte a lungo termine, vuoi ottenere i migliori affitti possibili, qual è il tuo tasso di rendimento quando lo fai e per cosa lo compri?
E poi nel tuo proforma, è lì che vuoi iniziare a giocare con i soldi del prestito. Quindi aggiungi quanto stai finanziando, quanto denaro, quando vuoi rifinanziare. Puoi diventare davvero complicato con questi, ma alla fine un proforma sta solo dicendo che questo è ciò che l'immagine è oggi e in futuro, questo è come sarà se posso fare tutto ciò che voglio fare e creare il valore che voglio desidera creare.
Ashley:
Annie, quando fai il proforma, quali sono alcune cose di cui qualcuno dovrebbe essere a conoscenza? Quindi, ad esempio, se il venditore ha preparato una proforma su cosa sta facendo la proprietà ora ma sappiamo che può farlo, quali sono alcune cose anche se stai creando la proforma da solo a cui le persone dovrebbero fare attenzione che potrebbero non farlo anche essere sul reale? Quindi una cosa che ho visto che è comune a Buffalo è che stai comprando da una mamma e papà, il papà va e lui fa lo spazzaneve, quindi non c'è niente che è elencato nelle spese per lo spazzaneve, o forse la loro polizza assicurativa non lo fa anche coprire qualsiasi cosa. Prima abbiamo visitato un campeggio che aveva stufe a legna in alcune capanne. La loro polizza assicurativa non copriva se fosse successo qualcosa con quelle stufe a legna, quindi questo mostrava solo che il premio sarebbe stato probabilmente molto più alto di quello che avevano sul loro attuale profitto e perdita. Quindi puoi toccare forse alcune di quelle altre cose che dovremmo tenere d'occhio?
Annie:
Penso onestamente, l'hai appena inchiodato. Spese. Penso che le spese siano la cosa più importante. Tutti possono gonfiare i loro affitti. Uno, sii prudente sugli affitti. Non sai cosa succederà in questo mondo. Stiamo attraversando una crisi in carica in questo momento, quindi molte persone avevano proforma che non lavorano affatto per loro in carica in questo momento. Quindi sii super prudente sui tuoi affitti e sii liberale sulle tue spese. Sappi solo che comunque quel venditore gestisce la proprietà in questo momento, probabilmente spenderai molto più di quanto hanno fatto loro, anche se non lo fai. Ma nel tuo proforma, fai finta di esserlo.
Assumerai quella ditta di rimozione della neve. Lavorerai con il riparatore di tetti. Verrai sovraassicurato, ombrello, tutto, e poi dovrai occuparti anche dei finanziamenti, perché nessuno ha 2 milioni di dollari in giro. E potrebbe darsi che tu non faccia soldi con questa proprietà per cinque anni, potrebbe valere solo per sette anni. Soprattutto quando sei in un mercato con quei tassi di capitalizzazione più bassi, ci vuole tempo per fare soldi. E quindi direi solo di essere liberale sulle spese e prudente sugli affitti e provare solo a lavorare con gli scenari peggiori, e se funziona ancora, potrebbe valere la pena dare un'occhiata.
Tony:
Quindi hai detto, Annie, che l'ufficio è in crisi in questo momento. Immagino di essere solo curioso, con tutte le esperienze che hai, come vedi gli investitori nel perno dello spazio commerciale dato dove siamo oggi nel ciclo economico?
Annie:
È grande. Qui nel nostro mercato a Boulder, i nostri uffici vacanti sono al 12.6% in questo momento, e non è ancora così alto, è solo molto alto per noi. Penso che New York City sia potenzialmente al 15%. E a Boulder, solo per fare un confronto, i nostri affitti storici negli ultimi cinque o sei anni sono stati intorno al 6-8%, o posti vacanti, mi scusi. Quindi il 12% è il doppio e lo sentiamo decisamente. Sembra che ci sia solo ufficio ovunque. Quindi penso che venditori e proprietari, quindi dal lato dell'affitto, ci stiano arrivando. In un certo senso capiscono lo stato in cui ci troviamo, che inizieranno a dover fare più concessioni, che i prezzi e gli affitti dovranno riflettere il mercato, ma storicamente abbiamo avuto affitti così buoni che sta andando essere più lento di quanto vorremmo che fosse per i venditori a rispondere, proprietari.
Nel frattempo, acquirenti e inquilini si aspettano il mondo. Quindi in ufficio riceviamo solo offerte. Stiamo ricevendo proposte di affitti che sono la metà delle richieste e stiamo vedendo offerte in cui puoi dire che gli acquirenti si aspettano solo questa svendita e i venditori non sono ancora arrivati. Quindi siamo in questo periodo di pausa e penso che i venditori stiano aspettando che le cose si riprendano o si stabilizzino. Gli acquirenti sono seduti in contanti e pensano che otterranno le migliori offerte del mondo, e solo il tempo lo dirà davvero. Non sono sicuro che questo risponda alla tua domanda, ma è più o meno quello che stiamo vedendo. E questo è principalmente in ufficio. È ancora molto salutare nell'industria. Buona fortuna per l'acquisto di un magazzino, tutti sono in fila per quelli. Buona fortuna per l'acquisto multifamiliare, è ancora molto forte.
La vendita al dettaglio va su e giù a seconda di dove si trova e di che tipo di vendita al dettaglio stai parlando, ma gli uffici, un po' di crisi d'identità. Non lo stiamo ancora vedendo tornare. Stiamo ancora vedendo molto lavoro dai modelli ibridi domestici, quindi è un momento strano. Penso solo che avremo bisogno di un po' più di tempo. E nel complesso, la pubblicità si muove un po' più lentamente perché questi affari sono più lunghi e i contratti di locazione sono più lunghi e quindi il tasso di risposta, e ci sono molti investitori istituzionali e hanno affari davvero lunghi, quindi ci vuole solo un po' più di tempo per noi per vedere esattamente come andrà a finire.
Tony:
Sono curioso, Annie, dato che hai un'esposizione così ampia a tutti questi diversi tipi di immobili commerciali, se tu fossi un investitore alle prime armi e dovessi ricominciare da capo oggi, quale tipo di immobile commerciale sceglieresti? Andresti dietro all'industriale? Andresti dopo multifamiliare? Quando penso a quale asset class commerciale potrebbe avere il maggior vantaggio, in questo momento stiamo guardando hotel e motel perché siamo già nello spazio Airbnb, quindi c'è un vantaggio per noi operativamente. Ma mi piace anche l'idea del centro commerciale con il dentista, il salone di bellezza e il barbiere perché sono cose che non puoi fare virtualmente, quindi per me è come se avessi dei vantaggi lì. Ma sono curioso, quali sono i tuoi pensieri? Se dovessi iniziare oggi, da che parte andresti?
Annie:
Beh, dipende dal tuo budget e direi che dipende dal tuo interesse. Avrai a che fare con questi inquilini e vorrai conoscere i loro affari, quindi se hai intenzione di cercare magazzini o se hai intenzione di avere qualcosa nell'industria pesante, ti suggerirei di capire un po' sui tipi di attività che saranno i tuoi inquilini. Sapete di roba autobody? Conosci la produzione? Conosci l'archiviazione? Se capisci la loro attività, puoi lavorare un po' meglio con loro e conoscere il tuo mercato e cosa rende un inquilino qualificato, dove anche la vendita al dettaglio è una cosa tutta sua. Quindi, rispetto all'ufficio, vediamo che molti proprietari di piccoli uffici sono persone con un'agenzia assicurativa o aziende che hanno dovuto affittare questi tipi di spazi prima di se stessi e capire cosa va in un ufficio o cosa ti rende un buon padrone di casa. Quindi, se c'è qualcosa che forse hai già un po' di conoscenza o di interesse per cominciare, forse inizia da lì.
L'industriale è solo una fascia di prezzo più alta. È solo più difficile da comprare. Anche il più piccolo grande magazzino, sono là fuori, ma alla fine ti serviranno diversi milioni per entrare in un magazzino. Hanno molta manutenzione, sono solo più grandi ed è solo un animale più grande rispetto forse a un piccolo edificio per uffici professionale multi-tenant che è un po 'più piccolo per il tuo primo investitore, specialmente se puoi occupare uno di quelli ed essere sul posto. La vendita al dettaglio tende anche ad essere molto grande perché ottieni questi, come hai detto tu, centri commerciali, ma tutti hanno quel grazioso piccolo quartiere del centro che ha l'edificio della boutique che potresti essere in grado di acquistare per meno di $ 1 milione. Ed è un po' rischioso perché potresti avere uno o due inquilini e quindi sei davvero dipendente da quelle attività, ma da qualche parte inizia. Devi solo comprarne uno, farlo funzionare e stabilizzarlo. Quindi, se la tua piccola città è ciò che ami e sei interessato a questo e vuoi vedere il successo nel tuo quartiere degli affari del centro, inizia a cercare lì e sarai davvero un buon padrone di casa.
Ashley:
Questo è esattamente quello che è successo con me. C'era solo questo bellissimo edificio in mattoni a uso misto in questa super piccola città e l'ho adorato così tanto, e ho aspettato più di due anni per comprare questo edificio perché prima volevano $ 90,000 e ho finito per ottenerlo per $ 20,000. Ma parte del mio ritardo nell'acquistarlo effettivamente era che non sapevo cosa metterci dentro. Era una città così piccola, di cosa avrebbe bisogno la gente lì dentro? Posso riempire entrambe le unità? Quindi quello che abbiamo fatto è stato mettere un negozio di liquori lì perché non ce n'era uno vicino a quella città. Così abbiamo aperto un'attività e acquistato l'edificio, e poi abbiamo avuto le due unità abitative al piano di sopra, che avevamo altre unità nella stessa città e c'era ancora una forte richiesta di unità.
Quindi quella era una sorta di rete di sicurezza per entrare nel settore commerciale con quell'uso misto, dove avevamo così familiarità con il residenziale che sapevamo che le unità residenziali avrebbero potuto sostenere l'edificio nel caso in cui la nostra attività di negozio di liquori fallisse e non potessimo affittare il l'altra parte. E abbiamo finito per prendere un grazioso piccolo negozio di articoli da regalo/abbigliamento che è andato dall'altra parte, e lo rende davvero carino in quella strada principale. Ma questo è stato un grande ostacolo anche per noi, è quello che potrebbe effettivamente entrare lì dentro e ci ha ritardato dall'acquistarlo effettivamente. Ma una cosa che voglio chiedere è con il processo di leasing e la ricerca di quegli inquilini, è qualcosa che il tuo broker commerciale può aiutarti per quanto riguarda il controllo, la stesura del contratto di locazione? E forse potresti anche parlare di contratti di locazione triple net anche con inquilini commerciali.
Annie:
Grande. Assolutamente. Nel mio lavoro faccio circa l'80% in locazione e il 20% in vendita, quindi facciamo principalmente leasing, che è così prezioso per tutte le nostre vendite perché gli inquilini e il leasing sono così rilevanti per l'acquisto e la vendita di accordi commerciali. Completamente rilevante, quindi abbiamo un'idea di dove si trova il mercato, quali sono gli affitti, cosa chiedono le persone, qual è la domanda degli inquilini, che gioca tutto. Quindi sì, il tuo broker continuerà a fare tutto il tuo leasing se lo desideri, e funziona proprio come le vendite in termini di commissioni. In genere, un broker otterrà tra il 6 e il XNUMX% del valore netto del contratto di locazione, quindi i tuoi broker sono incentivati a concludere un affare più lungo. Se portano un contratto di cinque anni con affitti più alti, allora ottengono commissioni un po' più alte, lavorano per tuo conto. Quindi faranno il marketing, lo pubblicheranno su tutti quegli scambi di proprietà di cui stavo parlando che altri broker vedono.
Nella nostra azienda, siamo piuttosto ossessivi nel mettere cose su Craigslist e ovunque possiamo raggiungere gli inquilini anche che non sono rappresentati, perché così tanti inquilini non sono rappresentati da broker, quindi portare quegli inquilini e controllarli. Molto importante. Ho avuto le mie storie dell'orrore dal passato. Anche lo scorso anno, ho visitato un inquilino che si è rivelato essere un assassino di secondo grado e un truffatore totale che è incriminato nello stato del Colorado. E l'abbiamo girato ed è stato questo accordo, è stato l'accordo dal cielo. Volevano tutto. Era troppo bello per essere letteralmente vero. Quindi vuoi che il tuo broker là fuori faccia un po 'di controllo per te, e poi quando possono portare un inquilino qualificato al tavolo, possono aiutarlo con quel processo di proposta di mettere insieme ecco cosa proponiamo per gli affitti, i termini, tutto, venire a patti con quello, e poi passare alla fase di locazione.
E poi, quando arrivano i rinnovi, il tuo broker può aiutarti a rinegoziare i rinnovi o magari rimetterlo là fuori se quell'inquilino si trasferirà e troverà il prossimo inquilino per te. E tieni presente non solo i posti vacanti, ma il tempo necessario per trovare un inquilino in un affare commerciale è di mesi. Non è qualcosa che accade dall'oggi al domani. L'affare più veloce in assoluto che abbia mai potuto fare, un contratto di locazione che era il posto perfetto, è stata la prima cosa che abbiamo visto. Questi inquilini si sono mossi così velocemente, sono stati fantastici, ci stavano dentro. Tutto ciò che ho detto loro di fare, l'hanno fatto immediatamente e il più velocemente possibile abbiamo potuto chiudere, sono passati circa due mesi e mezzo dal momento in cui hanno detto, voglio che questo posto sia quando abbiamo firmato il contratto di locazione. Quindi ci vuole tempo.
A volte ci vogliono sei mesi e so che i proprietari si sentono frustrati e dopo un po' dicono: "Cosa stai facendo per me?" Ma si tratta solo di trovare quella corrispondenza perfetta. A seconda del padrone di casa e di quanto siano schizzinosi, può volerci anche molto tempo, quindi ci sono molte dinamiche. Qual era la seconda metà della tua domanda? Affitti netti. Quindi parliamo di contratti di locazione. In ambito commerciale, vedrai che ci sono alcuni tipi diversi di leasing, ed è davvero importante perché gioca in seguito il tuo ruolo di affitto, la tua proforma, il tuo tasso massimo e tutto ciò di cui abbiamo parlato. I proprietari tendono a favorire quelli che vengono chiamati contratti di locazione triple net, e ciò significa che dividi l'affitto e prendi l'affitto base, e l'affitto base è solo tutto il denaro che va dritto nelle tasche del proprietario.
Questo è solo l'affitto puro, e di solito è rappresentato in un prezzo per piede quadrato all'anno. È così fastidiosamente confuso, ma abbi pazienza. Diciamo che hai uno spazio di 1,000 piedi quadrati e costa $ 10 per piede quadrato all'anno. Bene, come faccio a calcolare il mio affitto mensile? Prendi $ 10 per 1,000 e questo è il tuo affitto annuale, e prendi quell'affitto annuale e lo dividi per 12, ed è così che scopri quanto pagherai mensilmente. Quindi questo è proprio quello che si chiama affitto base. E poi c'è quest'altro, qual è la parola? Non un affitto fisso, ma...
Tony:
Variabile.
Annie:
… Grazie. Affitto variabile chiamato triple net o OPEX, spese operative, triple net net, come vuoi chiamarlo. E queste sono le tre estremità, quindi assicurazione, tasse, manutenzione. Manutenzione aree comuni, CAM. E quindi è come tutte le cose che devi fare per mantenere corridoi, bagni e marciapiedi. Tutto ciò che è condiviso tra gli inquilini è la nostra manutenzione delle aree comuni. E così abbiamo questo, abbiamo l'assicurazione e le tasse, e questi sono costi di trasferimento. Ai proprietari non piace pagare quelle cose perché è a carico dell'inquilino. Dicono: "Questo è sull'inquilino". Quindi i proprietari trasferiscono questo costo all'inquilino in base al prezzo per piede quadrato. Di solito è da qualche parte tra $ 4, e se sei giù nel Pearl Street Mall a Boulder, è $ 25, davvero costoso. Quindi devi aggiungere quel triplo numero netto in cima al tuo affitto base.
Quindi diciamo che il tuo affitto base è di $ 10 e il tuo numero netto triplo è di $ 5. Il tuo affitto totale è di $ 15 per piede quadrato all'anno. Lo moltiplica per il numero dei tuoi piedi quadrati affittabili, ne abbiamo parlato, e poi lo dividi per 12 e questo è il tuo affitto mensile. Questo è tutto ciò che devi al tuo padrone di casa ogni mese. E ai proprietari piace questo perché le tasse, l'assicurazione e la manutenzione sono costi variabili. Non possono prevederli. A loro non piacciono le cose imprevedibili. Vogliono sapere che tipo di denaro riceveranno alla fine del mese. Quindi prendono tutte quelle spese che pensano si sommeranno a X nel corso dell'anno diviso per 12, e poi ogni inquilino paga la propria quota proporzionale. Quindi, se occupi il 10% dell'edificio, ne paghi il 10%, e se occupi questo, paghi qualunque cosa.
E così alla fine dell'anno, i proprietari devono fare un po' di contabilità e sommare tutte quelle spese, tutte le entrate che hanno ottenuto dal triple net e riconciliarle. Avevo ragione? Ho sbagliato? Stavo sopravvalutando? Stavo sottovalutando? E se hai sopravvalutato, devi restituire quei soldi all'inquilino, e se hai sottovalutato, l'inquilino ha un conto e ti paga. Quindi tutte le tue spese variabili sono coperte e poi hai l'affitto base che ricevi ogni mese. Quindi ecco perché con il NOI, tornando a quello, perché eliminiamo quei costi variabili, perché vogliamo davvero solo sapere qual è l'affitto che stai ricevendo, l'affitto duro. Comunque, così stupido, così confuso, ma sappi solo che se sei là fuori a guardare cosa sono gli affitti, di solito c'è l'affitto base e poi ci sono le spese operative.
Ora puoi anche eseguire un contratto di locazione lordo, e molti proprietari lo preferiscono solo per semplicità, oppure possiedono l'edificio da 1 milione di anni e non gliene importa più. È tutto ripagato, qualunque cosa. Vogliono essere un buon padrone di casa, vogliono avere inquilini a lungo termine e sono amici con il ragazzo che è lì, quindi gestisci contratti di locazione grossolani. E così puoi solo fare un mese lordo e includere anche le utenze, e molti inquilini ovviamente lo adorano perché diventa davvero prevedibile quali sono le loro spese ogni mese. Puoi fare un lordo modificato dove è tutto il tuo affitto meno le utenze, devi pagarlo separatamente, oppure potresti fare un lordo per piede quadrato.
Ci sono molti modi diversi in cui potresti scuoiare il gatto, ma alla fine i contratti di locazione lordi sono un po' più facili per i proprietari perché non devono fare tutto quel conteggio e riconciliare alla fine dell'anno e forse pagare un contabile per fare qualcosa è davvero fastidioso, quindi ad alcune persone piace quanto sia semplice. Ma in generale, se stai cercando di creare davvero valore e costruire una buona proprietà a reddito che verrà venduta molto più tardi, vuoi eseguire contratti di locazione netti perché i tuoi investitori esperti lo capiranno ed è più prevedibile per tutti.
Ashley:
Grazie, Annie. È stata una grande interruzione dei contratti di locazione e penso che sia molto prezioso per tutti noi sentire da quel lato. Non solo il pezzo di acquisizione di una proprietà, ma quando stai effettivamente cercando di affittare la proprietà, hai diverse opzioni. E come promemoria, tutti i contratti di locazione sono negoziabili, che tu sia il proprietario o l'inquilino. Quindi, fintanto che si tratta di un contratto legale, vuoi averlo, ma qualsiasi altro pezzo e parte, spetta a te e al tuo inquilino negoziare e può essere modificato. Annie, nei miei appunti c'è una cosa che avrei dovuto chiedere prima, ma non ci siamo riusciti, e voglio assicurarmi di chiedertelo. Vorrei informazioni sulla suddivisione in zone per immobili commerciali. Quindi, se stai guardando una proprietà ed è attualmente utilizzata come una cosa, come puoi essere creativo con la suddivisione in zone delle proprietà quando cerchi di acquistarla per usarla a tuo vantaggio come acquirente?
Annie:
Molto importante. La suddivisione in zone è così importante. Beh, a volte non è importante, ma soprattutto è molto importante. Ad esempio, oggi stavo mostrando una proprietà a un inquilino, e questa proprietà si trova in questa zona di East Boulder chiamata Flatiron Park, ed è questa zona flessibile industriale. E una proprietà flessibile, a proposito, è dove forse hai un magazzino, è come la triglia della pubblicità dove c'è festa davanti o festa dietro e affari davanti. Hai un ufficio, forse il 40% o il 30 o il 20% del suo ufficio e il resto è magazzino. Quindi potresti essere e-commerce o chissà cosa, elettricista, flex space e industriale. E questa zona di Boulder è tutta IG, che è industriale generale. E ci sono così tanti uffici qui perché è uno spazio flessibile, e in una suddivisione in zone IG, non puoi mettere un ufficio professionale puro.
E quindi non puoi inserire un'agenzia assicurativa che ha clienti che vengono a trovarli perché il parcheggio non è predisposto per quello, e ci sono tutte queste diverse cose di zonizzazione. Ma uno studio di architettura, sono un servizio professionale? Non lo sono? È una specie di zona grigia. Quindi, quando acquisti una proprietà commerciale, devi guardare la suddivisione in zone e capire come questo ti limiterà con il tipo di inquilini che puoi inserire nel tuo spazio, specialmente se stai guardando forse in un'area flessibile o industriale. Il più delle volte è solo commerciale. Sarà solo commerciale, ed è come cos'è? Non lo so. Praticamente chiunque può entrare nei quartieri commerciali, ma molte volte nei quartieri del centro...
Vivo a Longmont, in Colorado e nel nostro centro, non sono ammessi banchi dei pegni, ma ne abbiamo molti sulla strada principale, e questo perché sono dei nonni. il proforma di questo fantastico affitto per un banco dei pegni, quando l'affitto sarà scaduto, dovrai buttarli via perché è un nonno. it, se sei in una zonizzazione più permissiva, se sei in una zonizzazione meno permissiva, e questo è qualcosa che puoi chiamare il tuo comune e porre loro quelle domande. Di solito è elencato in modo molto dettagliato sul sito Web o il tuo broker dovrebbe saperlo. Super importante però.
Tony:
Annie, sei stata una ricchezza di conoscenze e sento che ci hai dato un'ottima introduzione al mondo degli investimenti immobiliari commerciali, ma ovviamente c'è molto di più, quindi se la gente vuole forse seguirti dopo l'episodio del podcast, dove possono andare per mettersi in contatto con te?
Annie:
Ottima domanda. Puoi inviarmi un'e-mail. La mia email è Il nostro intermediario è Market Real Estate ed è marketboulder.com, quindi puoi trovare qualche informazione in più lì. Instagram, annielarner. Parla di immobili a volte, ma anche di bambini, giusto avvertimento. Mi piacerebbe aiutare chiunque.
Ashley:
Bene, Annie, grazie mille per essere venuta. L'abbiamo davvero apprezzato, e penso che questa sia davvero la prima volta che abbiamo un broker commerciale che ha parlato di immobili commerciali, e abbiamo avuto anche pochissimi principianti che sono venuti a parlarne, quindi grazie sei così tanto per esserti unito a noi. (cantando)
Guarda il podcast qui
In questo episodio copriamo
- Immobili commerciali vs immobili residenziali e perché acquistare proprietà più grandi è più facile
- Utilizzando un agente immobiliare commerciale per trovare offerte che nessun altro conosce
- Come analizzare un affare immobiliare commerciale e proforma spiegati
- Diligenza dovuta, ispezioni, e cosa fare una volta che hai un immobile sotto contratto
- Tariffe cap, NOI e come valutare un immobile commerciale
- Il MIGLIOR tipo di proprietà per i principianti con la curva di apprendimento più graduale
- Come trovare inquilini commerciali, tipi di locazione e regole di zonizzazione a cui DEVI prestare attenzione
- E altre ancora… So Molto di piu!
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