Senza dubbio avrete sentito parlare del massiccio aumento dei tassi di interesse. Dall’inizio del 2022, i tassi di interesse sono aumentati in tutti gli aspetti della nostra vita. CD, conti di risparmio, prestiti auto e carte di credito hanno tutti visto grandi aumenti dei tassi di interesse negli ultimi 20 mesi.
Dalle persone che acquistano una casa a proprietà commerciali in difficoltà, i tassi di interesse hanno avuto un impatto notevole sugli investitori immobiliari. Con l'aumento dei tassi, abbiamo sentito parlare dell'imminente crollo immobiliare che schiaccerà il mercato immobiliare. Non sono qui per parlare di questo potenziale incidente poiché non credo che accadrà.
Anche i tassi di interesse sono aumentati sugli HELOC. Secondo Bankrate, sono passati da una media del 4.24% nel gennaio 2022 a poco più del 10% nel novembre 2023. Si tratta di un aumento drastico in così poco tempo. La Federal Reserve ha aumentato i tassi di interesse 11 volte dall’inizio del 2022, rendendo l’HELOC meno attraente di prima.
Qui fornirò una panoramica di come i tassi di interesse elevati hanno influenzato gli HELOC. Ci sono molte cose che gli investitori immobiliari devono considerare oltre ai tassi di interesse più elevati.
Cos'è un HELOC?
A HELOC sta per una linea di credito di equità domestica. È una linea di credito rotativa che i proprietari di immobili possono ottenere dalla maggior parte degli istituti di credito se disponi di capitale nella tua casa. Un HELOC è simile a una carta di credito, dove puoi utilizzarlo più e più volte. Ogni volta che effettui un pagamento, hai più credito da utilizzare.
La maggior parte degli HELOC hanno tassi di interesse variabili. Se hai un HELOC da più di due anni, hai visto il tasso passare dal 3% al 5% a un valore compreso tra l'8% e il 10%.
Alcuni istituti di credito offrono un tasso di interesse fisso, che consente di bloccare il tasso di interesse per un periodo specifico. Un tasso di interesse fisso potrebbe non essere l’opzione migliore poiché i tassi di interesse sono elevati in questo momento, ma è sicuramente qualcosa da considerare se si pensa che i tassi di interesse continueranno a salire.
Equità domestica disponibile
Secondo CNBC, a settembre 30 gli americani dispongono di 2023mila miliardi di dollari di patrimonio immobiliare, che equivalgono a circa 200,000 dollari di patrimonio netto selezionabile per proprietario di casa. La maggior parte degli istituti di credito offre un rapporto prestito/valore pari all’80% (LTV) rapporto HELOC. Anche se potresti non essere in grado di attingere all'intero ammontare del patrimonio netto della tua casa, probabilmente puoi comunque accedere a quasi sei cifre.
Si tratta di un sacco di soldi da sfruttare. Infatti, se sei un investitore immobiliare o vuoi iniziare ad acquistare un immobile, utilizzare un HELOC può essere un ottimo modo per scala il tuo portafoglio immobiliare durante l'utilizzo del equità a casa tua e lasciando contanti in tasca.
A causa della grande quantità di capitale proprio nelle case e degli alti tassi di interesse, potrebbe essere facile effettuare grandi acquisti e non essere in grado di effettuare i pagamenti, quindi è importante utilizzare un HELOC con cautela. Non sono un sostenitore del fatto che un HELOC lo utilizzi come una carta di credito. Tuttavia, se utilizzi un HELOC, il mio consiglio è di acquistare qualcosa che generi reddito che ripagherà l'HELOC nel tempo: più beni immobili.
Effetti dei tassi di interesse elevati sugli HELOC
Termini più restrittivi
Non era inaudito che gli istituti di credito, solitamente istituti di credito locali, offrissero un LTV HELOC pari o superiore al 90%. In effetti, solo due anni fa, ho visto alcuni istituti di credito con LTV dal 95% al 100%. Questo LTV più elevato ti ha dato più potere di prestito.
Alcuni istituti di credito hanno persino offerto opzioni di soli interessi per gli HELOC. Molti istituti di credito offrono anche tassi di interesse introduttivi. Alcuni di questi erano fino allo 0.99% per sei mesi per invogliarti a usarli come prestatore.
Tuttavia, a causa dell’aumento dei tassi di interesse, gli istituti di credito hanno inasprito le loro condizioni. La maggior parte degli istituti di credito non offre più un'opzione di soli interessi e ha ridotto l'LTV all'80%. Alcuni istituti di credito hanno addirittura eliminato del tutto il periodo introduttivo dei tassi di interesse. E ci sono altri istituti di credito che non offrono affatto opzioni HELOC.
Gli HELOC variano ampiamente tra i finanziatori e queste sono generalizzazioni. Se stai cercando di ottenere un HELOC, contatta da tre a sette diversi istituti di credito e valuta tutte le opzioni.
Aumento degli oneri finanziari e dei pagamenti mensili
Vedremo un esempio nella prossima sezione, ma voglio ricordare che i tassi di interesse più elevati sugli HELOC significano che sarà più costoso utilizzare un HELOC (o qualsiasi credito, del resto).
Quando stai cercando di ottenere un HELOC, tieni presente che questo non è un pagamento mensile fisso come quello tipico ipoteca o prestito auto. È come una carta di credito, dove varierà ogni mese in base al saldo dovuto.
Oltre al fatto che il saldo dovuto potrebbe cambiare ogni mese, un tasso di interesse fluttuante potrebbe influire sull’importo del pagamento e aumentare il costo del prestito di denaro. Il tuo pagamento mensile può aumentare o diminuire, ma il costo degli interessi è qualcosa da tenere a mente quando cerchi la tua prossima proprietà.
Fattore di convenienza
Gli HELOC stanno diventando meno convenienti rispetto a due anni fa, ma ciò non significa che non siano più un'opzione. Significa solo tenere conto dei cambiamenti di interesse. Tassi di interesse più alti significano che stai pagando di più in interessi, ovviamente.
Ecco un esempio di come l'aumento dei tassi di interesse ha influenzato gli HELOC. Diciamo che hai un HELOC per $ 100,000. Se stai utilizzando un HELOC come acconto per una casa unifamiliare e hai bisogno di prendere in prestito $ 50,000 per l'acconto e i costi di chiusura, all'inizio del 2022, il tuo tasso di interesse era del 4.25%.
Pertanto, all’inizio del 2022, questi erano i numeri:
- Equilibrio: $50,000
- Tasso d'interesse: 4.25%
- Pagamento degli interessi annuali: $2,125
Poi, alla fine del 2023, questi erano i numeri:
- Equilibrio: $50,000
- Tasso d'interesse: 10%
- Pagamento degli interessi annuali: $5,000
Il pagamento degli interessi sarebbe aumentato di quasi 3,000 dollari all’anno, ovvero circa 240 dollari al mese.
Ciò non rende in alcun modo questo esempio un rompicapo. Significa semplicemente che questo investimento avrebbe meno flusso di cassa rispetto a due anni fa.
Naturalmente, se utilizzi più di $ 50,000, l'aumento dei tassi di interesse potrebbe significare che non sarai in grado di permetterti l'investimento immobiliare. Quando sottoscrivo multifamiliare ed auto-conservazione accordi, tendo ad essere conservatore. Solitamente gonfierò leggermente i tassi di interesse per tenere conto delle variazioni dei tassi di interesse. In generale, è buona pratica sottoscrivere in modo conservativo.
Impatto sul patrimonio immobiliare
Stiamo assistendo ad alcuni mercati e classi di attività che subiscono un duro colpo a livello azionario a causa degli elevati tassi di interesse. Ad esempio, i prezzi medi delle case ad Austin, in Texas; Salt Lake City; Seattle; e Boise, Idaho, sono diminuiti dal 3% al 5% in valore. Ciò è dovuto alla minore domanda. Le proprietà restano sul mercato più a lungo e i venditori offrono concessioni che non vedevamo da molti anni.
Quando il valore delle case diminuisce, diminuisce anche il valore patrimoniale. Sebbene questa non sia una grande preoccupazione, è qualcosa di cui essere consapevoli quando si cerca un HELOC. Tenendo presente le percentuali di cui sopra, ciò significherebbe che una casa valutata a $ 600,000 sarebbe di circa $ 25,000 in meno, riducendo l'importo che potresti ottenere su un HELOC.
Tassi variabili e tassi fissi
Se stai solo cercando di ottenere un HELOC, i tassi di interesse sono intorno al 10%. Un tasso variabile è più comune tra gli istituti di credito HELOC. La buona notizia con un HELOC è che quando i tassi di interesse scendono, anche il tasso di interesse sull’HELOC diminuirà.
Tuttavia, solo perché si tratta di un tasso di interesse variabile non significa sempre che aumenterà non appena la Fed apporta una modifica. Alcuni istituti di credito modificheranno i tassi di interesse mensilmente, trimestralmente o annualmente. È importante chiedere agli istituti di credito quanto spesso il tasso potrebbe cambiare.
Per gli HELOC a tasso fisso, sarai bloccato al tasso di interesse che ti viene offerto quando richiedi un HELOC. Tuttavia, quando i tassi di interesse scendono, potresti avere un tasso di interesse superiore a quello offerto dal mercato in quel momento.
Verificare con un prestatore per vedere per quanto tempo il tasso di interesse sarà bloccato. Potrebbe non essere l'intero periodo di prelievo. Inoltre, potresti essere in grado di rifinanziare un HELOC quando i tassi di interesse scendono, quindi non sarai sempre bloccato nel tasso di interesse più elevato.
Considerazioni finali
Forse ti starai chiedendo perché dovresti mai utilizzare un HELOC quando i tassi di interesse sono così alti. Sebbene i tassi di interesse abbiano avuto un impatto sugli HELOC, considera l’alternativa:
- Hai il capitale per investire nel settore immobiliare?
- Vuoi utilizzare una carta di credito e pagare un tasso di interesse superiore al 20% o commissioni di anticipo in contanti vicine al 30%?
- Stai usando un? prestatore di denaro duro che offre il 10% di interesse e un paio di punti ogni volta?
- Vuoi aspettare che i tassi di interesse tornino a scendere?
- Come può un HELOC aiutarmi ancora ad ampliare il mio portafoglio?
Per me, i tassi di interesse più elevati non sono una grande preoccupazione poiché compro proprietà con flusso di cassa che ripagano il saldo HELOC e mi consentono di iniziare a costruire equità nelle proprietà. Mi ha aiutato ad acquistare diverse proprietà che non avrei potuto acquistare se avessi risparmiato per loro.
Gli HELOC, se utilizzati correttamente, sono una strategia molto potente per far crescere il tuo portafoglio immobiliare. Ci hanno permesso di ridimensionare il nostro portafoglio indipendentemente dalle variazioni dei tassi di interesse.
Se ora riesco ad acquistare una proprietà utilizzando tassi di interesse più elevati, ciò significa semplicemente che quando i tassi di interesse scenderanno, le proprietà avranno un flusso di cassa migliore. Vedo HELOC come un ottimo strumento per aiutarmi a raggiungere il mio obiettivo finale.
Considera tutte le tue opzioni e prendi la decisione migliore per te, la tua famiglia e la tua azienda.
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