Le unità di co-living stanno aiutando gli investitori a generare rendimenti più elevati: ecco cosa devi sapere

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Prima della pandemia il co-living come soluzione abitativa lo era già guadagnando popolarità poiché l'urbanizzazione ha causato un aumento degli affitti nelle principali città. Ora, il concetto di vivere in alloggi con spazi comuni sta tornando in auge dopo che la pandemia ha lasciato a crisi di accessibilità degli affitti ed epidemia di solitudine nella sua scia.  

All'inizio di quest'anno, il più grande operatore di co-living del Nord America, Common, ha annunciato una fusione con Habyt, il più grande operatore di co-living per Europa e Asia. Il risultato è un leader globale nel co-living che gestirà 30,000 unità in tutto il mondo, molte delle quali spazi di co-living. Si stima che ci fossero 74,000 camere da letto in co-living totali in affitto o in fase di sviluppo negli Stati Uniti nel 2022. Alla fine del 2019, la società di investimento immobiliare CBRE ha scoperto che c'erano circa 5,000 Letti solo in circa 150 comunità di co-living in tutto il paese. È una tendenza in rapida accelerazione e la ricerca mostra potrebbe avere potere di resistenza.

Cos'è il co-living? 

Il co-living è sempre stato un modo per risparmiare sull'affitto: gruppi di amici, soprattutto giovani single, spesso affittano spazi condivisi per risparmiare sui costi mensili dell'alloggio. Ma i moderni spazi di co-living sono diversi. Gli edifici costruiti o ristrutturati con l'intento di individui non imparentati che condividono lo stesso spazio abitativo spesso sono dotati di servizi di prima qualità. Pensa a decorazioni e arredi di fascia alta, studi di fitness e yoga, ampie aree di co-working e vantaggi come servizi di pulizia e Wi-Fi ad alta velocità. Le persone in genere vivono in camere da letto singole e arredate, ma condividono aree comuni come cucine, bagni, lavanderia e zone giorno. 

Ci sono variazioni nel modo in cui questi spazi vengono gestiti. Alcune aziende, come Fuori luogo, utilizza un modello di abbonamento, in cui i nomadi digitali possono prenotare spazi per un minimo di tre notti. Altri, come Bungalow, funziona come una piattaforma tecnologica che collega coinquilini in cerca di alloggio nelle principali città e subaffitta loro case. Aziende come Uncommon offre una combinazione di unità private con spazi di co-working e unità condivise con camere da letto private. 

La crescente popolarità degli spazi di co-living ha anche creato un mercato per le unità in comproprietà. Ad esempio, il Società in comproprietà a Denver consente agli acquirenti di case di acquistare una quota di un'unità con camera da letto e bagno privati. È un modo per le persone di iniziare a costruire equità per una frazione del costo tipico dell'acquisto di una casa in città. Alcuni sviluppatori stanno anche applicando il concetto di co-living alla proprietà di una casa unifamiliare costruendo comunità con una casa comune e altri servizi e fornendo programmi progettati per favorire la comunità. 

Una soluzione a due problemi distinti

Affitti alle stelle 

Il rapporto tra affitto e reddito negli Stati Uniti è adesso 30%, un aumento rispetto al 27.2% nel 2019. In alcune città, il problema è di gran lunga peggiore: a New York il rapporto è del 68.5% e a Miami del 41.6%. Gli affitti elevati stanno rendendo difficile per i residenti permettersi prezzi elevati su gas e generi alimentari e mettere da parte risparmi sufficienti per sperare nella proprietà della casa. 

L'impennata dei prezzi degli affitti, che ha colpito Crescita del 17.1% anno su anno al suo apice nel febbraio del 2022, è stato principalmente dovuto a un inventario limitato e all'elevata domanda di più spazio durante la pandemia. In alcune città del boom pandemico, come Austin, in Texas, gli affitti più che raddoppiato entro un anno. 

Il mercato degli affitti sta iniziando a raffreddarsi: gli affitti richiesti medi nazionali sono in calo, secondo Zillow. L'inventario multifamiliare è previsto a aumento nel 2023 anche. Ma gli affitti rimangono elevati dell'8.4% in più rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e gli appartamenti sono ancora fuori dalla portata di molti residenti delle aree urbane. Nel 2022 c'erano 16% in più di senzatetto cronico rispetto al 2020. Poiché lo spazio limitato rispetto al numero di residenti che cercano appartamenti è una parte significativa del problema, il co-living è una soluzione naturale. 

Anche prima della pandemia, i governi locali stavano esaminando la prospettiva di spazi abitativi condivisi come potenziale soluzione per affitti insostenibili. Attraverso CondivisoNYC, il Department of Housing Preservation and Development di New York City ha selezionato tre proposte per complessi residenziali condivisi con vari modelli progettati per fornire alloggi ai residenti a basso reddito. E a San Jose, in California, i legislatori modificato il codice di zonizzazione locale per includere il co-living, consentendo l'inizio della costruzione di un nuovo sviluppo con 800 unità. 

Per decenni negli Stati Uniti, pensioni ha impedito i senzatetto per i lavoratori urbani a basso reddito. Negli anni '1960, si stima che esistessero circa 2 milioni di unità “a camera singola”, simili nel concetto alle moderne unità di co-living. L'Alleanza nazionale per porre fine ai senzatetto vede il ritorno degli alloggi condivisi come una soluzione che porrebbe fine ai senzatetto per la maggior parte delle persone. La maggior parte dei moderni spazi di co-living viene affittata a un prezzo leggermente inferiore al tasso di mercato, ma esiste un'opportunità per gli sviluppi multifamiliari che utilizzano un modello di co-living per portare sul mercato unità ancora più convenienti. 

L'epidemia di solitudine

Gli affittuari che scelgono il co-living possono ottenere più soldi per i loro servizi di appartamenti di lusso a prezzi di affitto inferiori a quelli di mercato, ma non è questo il motivo principale per cui la maggior parte delle persone affitta una moderna unità di co-living, secondo un sondaggio co-organizzato dal laboratorio di ricerca e design di IKEA. Gli intervistati hanno affermato che il miglior vantaggio della convivenza è stata l'opportunità di interazione sociale. 

Gli spazi di co-living offrono numerose opportunità per la costruzione di comunità attraverso interazioni accidentali e programmazione intenzionale. I nomadi digitali possono prendersi un momento per socializzare al "refrigeratore d'acqua", proprio come i dipendenti che lavorano negli uffici. Le famiglie possono ottenere sostegno per l'educazione dei figli. Gli anziani soli possono riunirsi per i pasti. E tutti possono avere qualcuno da chiamare se sono feriti o hanno bisogno di aiuto. Ci sono ulteriori vantaggi per i trapiantati che potrebbero aver bisogno di muoversi rapidamente senza supporto: non solo il co-living offre un accesso più facile agli spazi arredati, ma offre anche un circolo sociale istantaneo. Alcune società di co-living lavorano anche per collocare coinquilini con interessi comuni. 

È una specie di boccata d'aria fresca per l'incredibile percentuale di americani che sperimentano una "seria solitudine". UN rapporto della Harvard Graduate School of Education mette la cifra al 36% di tutti gli americani, compreso il 51% delle madri con bambini piccoli e il 61% dei giovani adulti. L'isolamento sociale può aumentare il rischio di diversi gravi problemi di salute ed è un fattore di rischio che rivaleggia anche con il fumo quando si tratta di morte prematura. La solitudine è correlata a tassi più elevati di ansia, depressione e persino suicidio. 

Problemi con il modello di convivenza

Alcune società di co-living devono ancora risolvere i nodi operativi. Ad esempio, i residenti degli spazi di co-living di Common lamentato di condizioni antigeniche, scarsa sicurezza, ostilità tra i coinquilini e scarsa comunicazione da parte del team di supporto. Residenti di proprietà Bungalow a New York segnalati trovare estranei nelle loro camere da letto, che erano tenute aperte a causa della legge locale. Si sono anche lamentati della scarsa comunicazione e delle interruzioni improvvise del contratto di locazione, definendo l'operazione una "truffa".

Le denunce stanno attirando l'attenzione dei legislatori locali, che potrebbero rispondere reprimendo questa forma di alloggio in affitto piuttosto che allentare le normative per renderla più praticabile. Ad esempio, consentire le serrature nelle camere da letto affittate individualmente a New York potrebbe risolvere in parte il problema, ma se i reclami degli inquilini indicano altre pratiche sleali, il modello di convivenza potrebbe essere bandito del tutto in città. 

Ma in alcune città, come Filadelfia e Minneapolis, i legislatori lo sono abbracciando l'idea degli affitti “a camera singola”, portando la legislazione per consentire le unità in zone plurifamiliari e commerciali. 

Una nuova classe di attività per gli investitori

Il co-living non è solo una soluzione alla solitudine e agli affitti insostenibili. È anche un'asset class emergente per gli investitori immobiliari. Nonostante alcuni problemi con il modello di business del co-living, le società di co-living generalmente riportano il reddito da locazione più elevato per piede quadrato rispetto ai modelli di affitto tradizionali. Ad esempio, a New York, i guadagni per le unità di co-living risultano essere Dal 40% al 50% in più rispetto ai tradizionali affitti di appartamenti. 

A rapporto degli studenti del MIT suggerisce anche che gli edifici di co-living dovrebbero essere più resistenti durante una recessione economica rispetto alle tradizionali abitazioni multifamiliari. In effetti, durante la pandemia di COVID-19, gli spazi di co-living hanno continuato a guadagnare un premio del 23.2% per piede quadrato rispetto agli affitti per piede quadrato per i monolocali tradizionali in mercati comparabili, secondo riparazioni dalla società di servizi immobiliari Cushman & Wakefield. 

Il rapporto del MIT indica anche che il co-living è sul punto di diventare più ampiamente accettato, sia tra i legislatori che tra il pubblico in generale. I primi segnali mostrano che il co-living diventerà una "classe di attività fondamentale all'interno degli immobili residenziali", afferma il rapporto. Sebbene il modello sia ancora agli inizi e presenti alcuni potenziali grattacapi, potrebbe diventare una gradita alternativa ai tradizionali affitti multifamiliari a lungo termine per alcuni investitori, specialmente nelle aree urbane dove i prezzi delle case rendono più difficile ottenere un flusso di cassa positivo.

Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.