È una storia che riecheggia sulle piattaforme di social media dei proprietari di immobili in affitto in tutta la nazione: gli affitti per le vacanze non generano più le entrate costanti che gli investitori si aspettavano durante la pandemia. L'era degli #Airbnbust ha preso piede.
L'investitrice immobiliare Sabrina Must, che una volta affittò il suo appartamento con 2 camere da letto a Encinitas, in California, per $ 1,000 a notte durante un fine settimana festivo, ha abbassato le sue tariffe a $ 275 a notte a causa del calo della domanda, The Wall Street Journal rapporti. Un'altra coppia che ha iniziato a investire nel settore immobiliare durante la pandemia ha registrato inizialmente forti prenotazioni, seguite da bassi tassi di occupazione la scorsa estate.
È un problema per molte persone comuni che hanno deciso di cimentarsi negli investimenti immobiliari durante un periodo di forte domanda, a volte senza un piano di riserva o le competenze per rimanere competitivi durante una fase di recessione. Con l’evolversi della situazione, la strategia dell’affitto a breve termine sta perdendo la sua attrattiva, soprattutto come punto di ingresso per i principianti.
Perché la strategia degli affitti a breve termine sta perdendo slancio
L’eccesso di offerta limita il potenziale del flusso di cassa
I tassi di occupazione di Airbnb hanno mostrato diminuzioni anno su anno otto mesi di fila, secondo i dati della società di ricerca sulle case vacanze AirDNA. Non è perché l’inflazione abbia frenato la domanda di affitti a breve termine. Ad ottobre, infatti, i pernottamenti sono in aumento del 21.3% rispetto allo scorso anno. Ma l’offerta di annunci Airbnb è aumentata del 23.3% su base annua. Lo scorso ottobre sono state quotate 66,000 nuove proprietà in affitto, un aumento che ha messo in ombra la crescita osservata nell'ottobre precedente.
Cosa ha creato l’eccesso di offerta? Durante la pandemia, domanda di seconde case quasi raddoppiato poiché i bassi tassi di interesse si sono scontrati con le opportunità di lavoro a distanza e il desiderio di più spazio. La domanda alle stelle di affitti per le vacanze e i dati record sulle entrate nel 2021 hanno anche incoraggiato un nuovo gruppo di investitori immobiliari ad acquistare case esclusivamente a scopo di locazione. E ora, Zillow prevede che il numero di proprietari per la prima volta lo farà crescere in modo significativo poiché i proprietari di seconde case tentano di guadagnare denaro dalle loro proprietà mentre l’inflazione persiste e le aspettative del mercato azionario sono ribassiste. Inoltre, i proprietari di case che hanno bloccato i tassi di interesse bassi potrebbero essere tentati di affittare le loro case piuttosto che venderle quando arriva il momento di trasferirsi.
In particolare, i tassi di occupazione sono ancora in aumento del 12.8% rispetto a ottobre 2019. AirDNA le previsioni tale offerta aumenterà di un altro 9% nel 2023, nonostante gli alti tassi ipotecari causino pressioni sull’accessibilità economica per gli aspiranti acquirenti di seconde case, ma si prevede che i tassi di occupazione rimarranno elevati al di sopra dei livelli pre-pandemia. Tuttavia, se la crescente disoccupazione riducesse la domanda di affitti a breve termine o se un numero maggiore di proprietari di case decidesse di diventare host nel tentativo di aumentare i propri redditi, c’è motivo di credere che i tassi di occupazione potrebbero scendere ulteriormente.
La crescita delle tariffe medie giornaliere e delle prenotazioni rallenta
Rispetto al 2019, la domanda di affitti brevi è rimasta stabile o è aumentata in tutto il mondo. Ma la crescita dei ricavi di Airbnb è rallentata dal 58% nel secondo trimestre al 29% nel terzo trimestre, e Airbnb predice che i ricavi delle festività non saranno all'altezza delle aspettative del mercato.
Anche AirDNA rapporti rallentamento della crescita delle tariffe medie giornaliere. La crescita del 5.6% delle tariffe medie giornaliere (ADR) prevista per il 2022 rappresenta in realtà una vera e propria perdita a causa dell’inflazione. Si prevede inoltre che la crescita degli ADR rallenterà all’1.7% nel 2023, mentre si prevede che l’inflazione rimarrà elevata. Si prevede che anche i ricavi per camera disponibile diminuiranno perché le tariffe leggermente più alte non compenseranno la diminuzione dei tassi di occupazione.
I governi locali stanno reprimendo
Gli affitti a breve termine erano relativamente non regolamentati agli inizi di Airbnb, e ci sono ancora molte città che richiedono solo agli host di richiedere una licenza di noleggio a breve termine. Ma sempre più spesso i governi locali stanno inasprendo le regole sugli affitti a breve termine a causa della critica secondo cui una sovrabbondanza di case vacanze limita la disponibilità di alloggi in affitto a prezzi accessibili in una comunità.
A New York City, gli affitti a breve termine inferiori a 30 giorni lo sono proibito a meno che l'ospite non sia presente e agli ospiti non sia concesso l'accesso senza ostacoli all'intera unità. A San Francisco, gli affitti a breve termine devono esserlo residenze primarie dove il proprietario risiede per almeno 275 giorni l'anno. Allo stesso modo, Denver consente solo ai proprietari di case di richiedere una licenza di noleggio a breve termine per la loro Residenza principale. Questi sono esempi di un numero crescente di città che stanno reprimendo gli affitti a breve termine. È evidente che gli investitori che entrano ora nel mercato degli affitti a breve termine avranno bisogno di un piano di riserva perché se le grandi città che dipendono dalle entrate del turismo stanno approvando requisiti rigorosi per i proprietari di immobili in affitto, ciò può accadere ovunque.
In che modo le difficoltà degli investitori potrebbero influire sul mercato immobiliare
I nuovi investitori che hanno acquistato immobili in affitto durante la pandemia sulla base degli ADR previsti all’epoca potrebbero non essere in grado di coprire le rate del mutuo. Poiché i tassi di occupazione continuano a diminuire, molti potrebbero essere costretti a vendere le proprie proprietà. La vendita diffusa di immobili destinati ad affitti a breve termine aumenterebbe l’offerta di case, contribuendo ad una diminuzione dei prezzi delle case. La scarsa offerta è uno dei fattori che attualmente impedisce ai prezzi delle case di scendere troppo rapidamente, anche se i potenziali acquirenti di case si tirano indietro a causa degli alti tassi ipotecari.
Un problema più serio potrebbe verificarsi se i prezzi crollassero e i nuovi investitori si ritrovassero con mutui sottomarini. Nell’ultimo anno, i prestiti con rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) sono diventati sempre più comuni, Bloomberg rapporti, consentendo agli investitori di beneficiare di importi maggiori sulla base di proiezioni di reddito futuro piuttosto che di un acconto o di uno stipendio personale di grandi dimensioni. Alcuni di questi prestiti (non è chiaro quanti) sono stati confezionati e venduti agli investitori come titoli garantiti da ipoteca da società di Wall Street. Diversi istituti di credito nel settore hanno affermato che prevedono di emettere centinaia di milioni in prestiti basati sull’affitto quest’anno e una parte significativa dei mutuatari si qualificherà in base al reddito previsto di Airbnb.
Mentre la maggior parte degli esperti sostiene che non ci sarà un crollo immobiliare perché gli standard di prestito sono più severi ora rispetto a prima della crisi finanziaria del 2008, questi prestiti basati sull’affitto sono un’altra storia. Senza un resoconto completo di quanti di questi prestiti sono disponibili, è impossibile dire se potenziali default potrebbero causare pignoramenti sufficienti ad avere un impatto sull’economia. Ma certamente il rallentamento di Airbnb potrebbe contribuire ad una maggiore offerta di case sul mercato.
Come rimanere nel gioco Airbnb
L’ampia offerta di immobili in affitto a breve termine significa che gli investitori nel settore devono distinguersi come host stellari se sperano di mantenere ricavi elevati. Lo racconta Brian Egan, CEO e co-fondatore della società di gestione di case vacanze, Evolve The Wall Street Journal grazie al quale gli host di maggior successo offrono un'esperienza eccezionale alzando il livello dell'ospitalità e garantire che la proprietà soddisfi o supera le aspettative degli ospiti dopo aver visionato l'inserzione.
Gli host dovrebbero anche ricercare gli algoritmi utilizzati da ciascuna piattaforma di annunci per cercare di espandere la propria portata e migliorare i propri annunci per migliorare le conversioni. Dare la priorità alle foto professionali e offrire prezzi e politiche competitivi può aumentare la probabilità che gli ospiti prenotino il tuo noleggio, inoltre sono importanti tempi di risposta rapidi.
In definitiva, un piano di riserva è essenziale. Potresti non essere in grado di ottenere le entrate che speri se c'è un eccesso di offerta di proprietà nel tuo mercato. Una profonda recessione potrebbe frenare la domanda di case vacanze in generale. Oppure le normative locali potrebbero impedirti del tutto di elencare la tua proprietà come affitto a breve termine. Potrebbe essere necessario passare a a medio termine o una strategia di noleggio a lungo termine, che dovresti garantire sia possibile nella zona in cui acquisti. Dovresti anche disporre di riserve di liquidità sufficienti per coprire le rate del mutuo e il mantenimento nel caso in cui un canone di mercato equo non fornisca un flusso di cassa positivo.
Il boom di Airbnb potrebbe essere giunto al termine, ma c'è ancora l'opportunità di guadagnare denaro dagli affitti a breve termine, soprattutto per gli investitori esperti e strategici. Anche se i tassi di occupazione sono scesi rispetto al picco, gli host guadagnano più soldi ora rispetto a prima della pandemia. Ma da allora i prezzi degli immobili e i tassi ipotecari sono saliti alle stelle, quindi i nuovi investitori devono procedere con cautela. Non aspettarti che qualsiasi proprietà che acquisti abbia un successo automatico. Comprendi i rischi, prendi decisioni di acquisto basate sulla ricerca e preparati a orientarti nell'economia in evoluzione.
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Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/airbnbust-why-it-may-be-time-to-rethink-short-term-rentals
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