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Puoi vincere in qualsiasi mercato?
Nessun investitore immobiliare esperto negherebbe l’importanza di stare al passo con le condizioni macro e micro del mercato. Ignora uno dei due e non avrai davvero alcuna possibilità.
Detto questo, ultimamente, le conversazioni su un mercato in ribasso hanno inghiottito i consigli sempreverdi. Sembra quindi che non si parli abbastanza di strategie, principi e strumenti collaudati.
Perché è importante? Sono proprio queste strategie ad avere un valore inestimabile per avere successo in qualsiasi mercato, sia che si tratti di:
- Massimizza i tuoi profitti
- Riduci le energie spese nella gestione dei tuoi affitti e riduci lo stress
- Semplifica sistemi e processi per risparmiare tempo
- Anticipa problemi o ostacoli preparandosi in anticipo
Leggere un mercato in evoluzione è vitale per il successo del tuo portafoglio, ma c'è molto che puoi fare ora che ti aiuterà a essere un investitore di maggior successo, indipendentemente dal fatto che il mercato vada in una direzione o nell'altra.
Prima di iniziare, parliamo di ciò che non tratteremo.
Oltre ai suggerimenti ovvi (lo so, hai letto un miliardo di articoli con quelli e ne sei stanco), le cose includono:
- Considerando il tuo mercato locale
- Mantenere una proprietà
- Scegliere la proprietà giusta
Se stavi cercando suggerimenti generali e noiosi come questi, mi dispiace deluderti, ma ci sono molti altri articoli che puoi leggere su BiggerPockets che trattano questo argomento.
Invece, di seguito, parleremo di suggerimenti più creativi (ma comunque sempreverdi) che non sono così ovvi. Alcuni potrebbero seguire questa linea, ma il motivo per cui li includo è perché sento che c'è qualcosa che spesso viene trascurato nell'argomento.
Anche se sicuramente avrai già sentito alcuni dei suggerimenti di cui parlerò se sei un investitore esperto, il mio obiettivo è darti qualcosa di nuovo e attuabile che puoi portare con te per migliorare effettivamente il tuo business, non importa come. è da tempo che investi.
Pronto? Parliamone.
1. Espandi le tue opportunità di networking oltre i semplici agenti e investitori
Come investitore immobiliare, è chiaro il valore di entrare in contatto con altri investitori che potrebbero essere in grado di finanziare i tuoi affari o essere partner di un progetto.
Anche entrare in contatto con agenti locali che possono trovarti affari in cui sei disposto a investire è semplice e probabilmente hai già fatto anche tu.
E probabilmente hai già provato o partecipato attivamente a eventi e gruppi di networking locali.
Ma un'area che a volte gli investitori non sfruttano appieno è il collegamento con altri professionisti locali, come:
- Società/funzionari del titolo
- Contractors
- Ufficiali di prestito
A seconda del tipo di affari che fai, ci sono molte altre persone che svolgono un ruolo vitale nel processo di acquisto e vendita di beni immobili da cui puoi trarre vantaggio.
Non essere timido neanche a riguardo. Queste sono relazioni reciprocamente vantaggiose che possono e ti porteranno affari e affari.
2. Calcolare i tassi di posti vacanti nelle spese generali
La gestione dei posti vacanti è solo una parte della gestione delle proprietà in affitto. Se giochi da un po', lo sai. Il modo in cui i proprietari gestiscono i posti vacanti, tuttavia, può variare notevolmente.
La cosa più importante che puoi fare è assicurarti di avere fondi accantonati per i posti vacanti, che ti consentano di avere un modo per voltarti immediatamente e:
- Commercializzare la proprietà
- Fai un'ispezione
- Fai pulire l'unità
Il tutto senza doversi preoccupare che ciò incida sui profitti di quel mese.
Le cifre più comuni sono il 5-15% dell'affitto mensile lordo, mentre il 10% per i posti vacanti è saggezza convenzionale. Tuttavia, dovrai capire quale numero funziona meglio per te in base a fattori come il tuo mercato e il tipo di proprietà che stai affittando.
Ad alcuni proprietari non piace mettere nulla da parte, in alcuni casi utilizzano una linea di credito (LOC) per gestire le spese a sorpresa. Tuttavia, questo è rischioso e deve essere gestito correttamente per non incorrere in ulteriori debiti.
3. Trova una grande società di gestione immobiliare che corrisponda al tuo stile
Se sei nuovo nel campo degli investimenti immobiliari, assumere una società di gestione immobiliare potrebbe farti risparmiare centinaia di ore al mese e la tua sanità mentale.
Se sei un investitore esperto, tuttavia, potresti aver avuto una brutta esperienza con una società di gestione immobiliare, averla abbandonata e non averci mai più provato.
Il problema con l'assunzione di un amministratore immobiliare è che è come qualsiasi altro partner nella tua attività: devi integrarti bene. Se non lo fai, non funziona.
Non tutte le attività di gestione immobiliare operano allo stesso modo. Alcune aziende avranno un processo che funziona per te, mentre potresti scontrarti con altri.
Inoltre, ogni società di gestione immobiliare è gestita da persone. Con alcune di quelle persone farai clic, con altre no.
Dovresti documentarti come trovare un amministratore immobiliare che funzioni per te e prenditi del tempo per imparare cosa dovresti cercare prima di provarne alcuni.
4. Controlla attentamente gli inquilini e non aver paura di rifiutare qualcuno
A volte, devi prendere ciò che puoi ottenere. Lo capisco. Tuttavia, in molti mercati, puoi e probabilmente dovresti essere un po’ più selettivo del solito nel modo in cui selezioni gli inquilini.
Un inquilino migliore ti farà risparmiare un'enorme quantità di tempo e denaro nel corso del contratto di locazione. Porteranno a meno chiamate, problemi e più tempo.
Potrebbe valere la pena aspettare un po' più a lungo del solito per vedere se riesci a trovare qualcuno più adatto.
Assicurati di eseguire anche controlli completi dei precedenti, non solo dei precedenti penali e dei rapporti di credito. Utilizza un servizio come quello di TransUnion SmartMove® che offre accesso a report unici come:
- Cronologia degli sfratti
- Approfondimenti sul reddito
- Sistema ResidentScore
In questo modo avrai un quadro più completo della compatibilità del candidato, con il risultato di ridurre i problemi con l'inquilino nel lungo periodo.
5. Espandi la tua cintura degli strumenti per includere strumenti di finanziamento creativo
Se ti sei già immerso nel finanziamento creativo, saprai che esistono diversi modi per trovare e concludere accordi redditizi che esulano dal processo tipico.
Quando il mercato cambia, ciò che funzionava prima potrebbe non funzionare più (o per un periodo di tempo). Alcuni tipi di accordi sono pilastri in ogni mercato, ma quanto siano interessanti è un’altra storia. Tuttavia, potresti voler stare alla larga da altri, a seconda delle condizioni di mercato.
Gli affitti a breve termine non sono sempre interessanti, ad esempio. Né lo sono i fix-and-flip, a seconda del tipo di affari che fai normalmente e del tuo mercato.
Per aiutarti a combattere questo problema e consentirti di trovare più affari che abbiano senso in base a ciò che stai cercando (e trovare modi per acquisire proprietà che altrimenti non saresti in grado di ottenere), a volte puoi utilizzare finanziamenti creativi.
Ciò include una varietà di strategie, come:
- Finanziamento del venditore
- Soggetto a
- Alcuni approcci ibridi
Il finanziamento creativo è una bestia completamente diversa, quindi non c'è abbastanza spazio qui per immergersi nei dettagli. Tuttavia, puoi iniziare con questo articolo.
6. Sistematizza il più possibile il processo
Devi lavorare per semplificare e sistematizzare il tuo processo in ogni modo possibile. Ciò include il modo in cui:
- Scegli su quali immobili investire
- Ristruttura i tuoi immobili
- Gestisci le tue proprietà
- Riscuoti l'affitto
- E più
Il tempo risparmiato è denaro risparmiato e più allarghi i tuoi margini, più è probabile che tu riesca a rendere redditizio un particolare affare e una proprietà.
L’altro vantaggio di sistematizzare? Puoi insegnare a una squadra.
Se hai qualche dozzina di porte e non hai ancora più di un VA nella tua squadra, probabilmente stai tenendo le cose troppo vicine al petto.
La sistematizzazione ti fa risparmiare tempo e denaro e può anche rendere più semplice espandere la tua portata in altri mercati.
7. Investi nel software di gestione della proprietà
Lo so, se lo fai da un po', ogni cambiamento nel tuo processo può sembrare come un chiodo su una lavagna. Sono sicuro che Blockbuster si sia sentito così quando ha rifiutato di acquistare Netflix per soli 50 milioni di dollari.
Qual è il punto? Il cambiamento è quasi sempre scomodo, ma l’adattamento è necessario per sopravvivere. E qual è stato uno dei maggiori miglioramenti apportati al processo di gestione del portafoglio e della proprietà negli ultimi due decenni? Software per la gestione della proprietà.
Sono finiti i tempi dei fogli di calcolo e dei blocchi note, e al loro posto sono arrivati sistemi snelli, centralizzati e semplificati che consentono:
- Tutto più facile da localizzare e monitorare
- Molte attività richiedono meno tempo rispetto al passato
- Rendi più possibile con meno sforzo
Non tutti gli strumenti di gestione della proprietà sono uguali, ma la maggior parte degli strumenti ti aiuterà in una varietà di modi e aree utili, come ad esempio:
- Riscossione dell'affitto e penali per il ritardo
- Quotazione, screening e leasing
- Manutenzione e comunicazione con l'inquilino
- E più
Conclusione
Il numero di ottimi strumenti, risorse e saggezza là fuori è illimitato. Puoi davvero farcela in qualsiasi mercato se sai come giocarci.
Alcuni fattori sono fuori dal nostro controllo, ma sviluppando la tua cassetta degli attrezzi, avrai più opportunità di costruire un portafoglio di successo nel modo più adatto alle tue esigenze.
Uno dei migliori strumenti che abbiamo trovato su DoorLoop dopo aver parlato con migliaia di proprietari è semplicemente la conoscenza e l'informazione, che si tratti di conoscere le leggi proprietario-inquilino, come sfrattare correttamente un inquilino o l'accesso a documenti come moduli, liste di controllo e applicazioni.
Ecco perché abbiamo messo insieme un file zip con tutte le risorse con tutte le nostre migliori liste di controllo, modelli e altre risorse. Include:
- Una raccolta di liste di controllo come una lista di controllo per la manutenzione dell'appartamento, una lista di controllo per la pulizia approfondita, vendite e trattative e una lista di controllo per l'audit HOA
- Contratti di locazione e modulistica di locazione per ogni stato
- Lettera di referenza del proprietario, lettera di presentazione, lettera di disdetta
- Modello di piano dei conti
- Un questionario sulla proprietà residenziale per scoprire quanto sono soddisfatti i tuoi inquilini e dove puoi migliorare
- Lettera di restituzione del deposito cauzionale
- E molto di più
Essere un investitore immobiliare di successo in qualsiasi mercato è un'impresa ardua, lo so. Ma non hai mai avuto così tanto accesso a informazioni migliori come adesso. Ottieni il massimo da tutto e non aver paura di rivolgerti ai tuoi colleghi investitori per consigli e indicazioni.
Questo articolo è presentato da DoorLoop
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Nota di BiggerPockets: Queste sono opinioni scritte dall'autore e non rappresentano necessariamente le opinioni di BiggerPockets.
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