Gli investitori farebbero bene a prestare attenzione a queste lezioni dall '"apocalisse al dettaglio" mentre i valori degli uffici vengono ripristinati

C'è stato un tempo in cui i discorsi sull'apocalisse del commercio al dettaglio erano così diffusi che si sarebbe potuto supporre che tutti i centri commerciali del paese stessero per essere chiusi e la nostra unica scelta per l'acquisto di articoli sarebbe stata effettuare un ordine su Amazon. Chiaramente, quella discussione era un'iperbole. Molti centri commerciali hanno chiuso, ma altri prosperano ancora oggi. Amazon è onnipresente, ma anche altri rivenditori stanno crescendo. Tuttavia, è anche vero che si sono verificati molti disagi tra gli eventi che hanno provocato le chiacchiere di "apocalisse" e il terreno più solido su cui si trovano oggi gli immobili al dettaglio. Ricordare come si sono svolti questi eventi è utile per comprendere la situazione che devono affrontare gli Stati Uniti proprietà dell'ufficio. Il passaggio all'e-commerce è stata la forza sismica che ha fatto perdere l'equilibrio nel settore della vendita al dettaglio. E non ha aiutato il fatto che le aziende avessero costruito più negozi di quanto fosse realmente necessario. Per gli edifici per uffici, la pandemia ha messo fuori gioco le cose. Gli Stati Uniti potrebbero far scadere il loro ordine di emergenza nazionale Covid-19 giovedì, ma le aspettative dei lavoratori non torneranno facilmente a dove erano a marzo 2020. Ciò è particolarmente vero nelle città in cui il virus ha colpito duramente come San Francisco, Seattle e New York. I dipendenti hanno adottato accordi di lavoro ibridi e remoti. I centri commerciali che si sono comportati meglio quando l'e-commerce ha cambiato il comportamento dei consumatori condividevano molte caratteristiche. Classificati centri commerciali di classe A, queste proprietà potrebbero guadagnare circa $ 1,000 per piede quadrato dai loro inquilini di lusso al dettaglio nel 2020. In confronto, i cosiddetti centri commerciali di classe C venivano pagati circa $ 320 per piede quadrato. Molti centri commerciali di classe A erano più recenti e sono stati costruiti in aree con una popolazione in crescita. Alcuni avevano design popolari, come un centro commerciale all'aperto o un mix di opzioni di intrattenimento e ristorazione accanto a negozi al dettaglio. Gli esperti del settore stanno vedendo lo stesso tipo di divisione nello spazio ufficio. Gli inquilini vogliono edifici più nuovi, con spazi in cui i dipendenti possano riunirsi casualmente. Sono anche attratti da edifici "verdi" che hanno caratteristiche più sostenibili e possono aiutare le aziende a raggiungere obiettivi di emissioni di carbonio pari a zero. Con il crollo del valore dei centri commerciali "non amati", alcuni promotori immobiliari hanno cercato di ristrutturare queste proprietà per attirare nuovi inquilini. Alcuni sono andati oltre, riutilizzando la proprietà per altri usi come una clinica sanitaria o un magazzino. La stessa idea è in discussione per gli edifici per uffici, ma una taglia unica non va bene per tutti. Gli sviluppatori sanno che sarà costoso riutilizzare un edificio per uffici e cambiare la suddivisione in zone può bloccare un progetto. Peter Merrigan, CEO e amministratore delegato della società di private equity immobiliare globale Taurus Investment Holdings, ha affermato di aver assistito a molti di questi cicli in diversi segmenti del settore CRE. In alcuni casi, la situazione deve peggiorare molto prima di migliorare. Nel caso dei centri commerciali, c'erano momenti in cui un centro commerciale poteva essere rinnovato rimuovendo gli inquilini più piccoli e riprogettando lo spazio per soddisfare le esigenze di un rivenditore più grande. Ma, ha spiegato Merrigan, deve esserci domanda per lo spazio in modo che diversi rivenditori possano fare offerte per esso. Se non c'è quel tipo di domanda, la proprietà languirà e andrà a valore fondiario. "Il vecchio formato non funzionava più, quindi devi riposizionarlo", ha detto. Merrigan ha affermato che potrebbero esserci parallelismi con ciò che sta accadendo in ufficio, o forse le condizioni del mercato del lavoro cambieranno e le aziende otterranno una leva sufficiente per riportare i dipendenti in ufficio. "Penso che se attraversiamo un'importante correzione del mercato del lavoro e questa dinamica persiste, allora comprerò il fatto che questa dinamica del lavoro da casa è permanente", ha affermato. Per coloro che sono preoccupati per gli effetti a catena che potrebbero verificarsi se troppi proprietari si allontanassero dagli edifici per uffici, si può trarre un'altra lezione dalla scossa tra i centri commerciali: ci sono voluti molti anni per esaurirsi. In effetti, lo è ancora. Ad aprile, le due maggiori perdite sui prestiti CRE hanno riguardato le proprietà dei centri commerciali in Arkansas e Guam, secondo il tracker di dati immobiliari Trepp. Trovare i rischi Tuttavia, il mercato rimane in allerta. Trovare i rischi può essere difficile perché CRE è una categoria enorme e le minacce variano notevolmente in base al tipo di proprietà e all'ubicazione. “Mentre segmenti di US l'ufficio deve affrontare sfide evidenti, le condizioni sono molto diverse a Londra, dove si profila una crisi dell'offerta per l'ufficio del West End", ha scritto di recente Osmaan Malik, analista di UBS in una nota di ricerca. "All'interno dei mercati, è in corso un volo verso la qualità". Malik ha citato i dati CBRE che mostrano per gli Stati Uniti uffici, l'80% della perdita di occupazione tra il 2020 e il 2022, è stata guidata solo dal 10% degli edifici. Ci saranno sicuramente più insolvenze in vista poiché i proprietari "restituiscono le chiavi" su alcune proprietà, ha detto Malik. E questo scenario si realizzerà anche se i proprietari terrieri avranno un accesso affidabile al capitale e continueranno a fare nuovi investimenti altrove. Il credito è più stretto Una mancanza di accesso al capitale può peggiorare la situazione. Sono evidenti i segnali che si sta verificando un inasprimento. "Il segnale dal mercato [dei titoli garantiti da ipoteca commerciale], che, a nostro avviso, è il barometro più in tempo reale del sentimento degli investitori, indica chiaramente un rallentamento del prestito immobiliare commerciale, con termini più rigidi, costi di finanziamento punitivi, e ridotto appetito per le proprietà degli uffici", ha scritto lunedì l'analista di Goldman Sachs Lotfi Karoui in una nota di ricerca. Karoui ha affermato che i dati bancari non mostrano ancora un cambiamento notevole, ma si aspetta che le condizioni di finanziamento siano comunque "impegnative" e prolungheranno la flessione del volume delle transazioni CRE che è stata vista finora quest'anno. La ricerca di Goldman mostra che i volumi delle transazioni CRE erano pari a 62 miliardi di dollari alla fine del primo trimestre, in calo del 65% rispetto allo stesso periodo di un anno fa. L'analista ha anche notato che tra le operazioni in corso, gli istituti di credito stanno assumendo meno leva finanziaria. Il rapporto medio prestito/valore è del 51% dal fallimento della Silicon Valley Bank all'inizio di marzo, rispetto a una media post-Covid del 60%, ha affermato. E quali tipi di accordi vengono conclusi? Potrebbe non sorprendere il fatto che da marzo si sia registrato un enorme calo del numero di prestiti con immobili per uffici come garanzia. Secondo la ricerca di Goldman e Trepp, circa il 19% dei prestiti di nuova emissione è stato garantito da edifici per uffici, rispetto a una media triennale del 32%. Le azioni VNO'O YTD mountain Vornado sono scese di oltre il 38% dall'inizio dell'anno. Invece, c'è stato un aumento dei prestiti immobiliari al dettaglio e industriali, che hanno visto "fondamentali più solidi" negli ultimi mesi, ha detto Karoui. Tutto questo per dire che, dopo qualche aggiustamento, ci saranno opportunità. Alla fine di aprile, Vornado Trust, uno dei maggiori proprietari di immobili per uffici e attività commerciali di New York, ha sospeso il suo dividendo. L'analista di UBS Solita Marcelli ha avvertito che non sarebbe l'unico ufficio REIT a fare questo passo. Tuttavia, Marcelli ha affermato che gli investitori con un orizzonte temporale di due anni potrebbero trarre vantaggio da "interessanti opportunità che stanno emergendo" negli affitti industriali, residenziali, self-storage, data center, torri wireless e centri commerciali ancorati alla drogheria.

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• Fonte: https://www.cnbc.com/2023/05/14/investors-would-be-wise-to-heed-these-lessons-from-the-retail-apocalypse-as-office-values-reset.html