Secondo gli ultimi calcoli del consulente immobiliare globale Knight Frank basati sugli attuali tassi di utilizzo della capacità, il Regno Unito potrebbe aver bisogno di oltre 112 milioni di piedi quadrati di nuova superficie industriale e logistica, l’area di oltre 1,700 campi da calcio, nei prossimi cinque anni.
La domanda aggiuntiva è legata alla crescita della popolazione del Regno Unito e alla nostra crescente dipendenza dai centri di distribuzione e produzione, anche se la tendenza a lungo termine della produzione verso settori ad alto valore, nonché una maggiore automazione nei settori manifatturiero e distributivo, potrebbero allentare la pressione su il patrimonio industriale e logistico del Regno Unito.
Crescita della popolazione e urbanizzazione:
L’economia di Oxford prevede che il numero di abitazioni nel Regno Unito aumenterà di 958,640 unità nei prossimi cinque anni. Si prevede che Londra registrerà la crescita più forte (6.7% rispetto al titolo attuale), seguita dalla regione del Sud-Est. Secondo l'ultimo rapporto Future Gazing di Knight Frank, questa crescita si tradurrà in un elevato volume di indirizzi di consegna aggiuntivi che dovranno essere serviti da strutture logistiche.
La crescita della popolazione urbana eserciterà inoltre una maggiore pressione sui terreni industriali e logistici nelle città del Regno Unito. Si prevede che entro il 2033 l’85.6% della popolazione del Regno Unito vivrà in aree urbane, rispetto all’84.5% di oggi e all’82.1% di dieci anni fa. Il continuo spostamento del Regno Unito verso la vita in città genererà una maggiore domanda di spazi industriali e logistici urbani nei prossimi anni.
La natura mutevole del commercio al dettaglio:
Il modo in cui lavoriamo, facciamo acquisti e trascorriamo il nostro tempo libero sta ulteriormente aumentando e cambiando la natura della domanda industriale e logistica del Regno Unito. La tecnologia e la digitalizzazione, così come la preferenza di molti consumatori per lo shopping online e tempi di consegna più rapidi, faranno aumentare i tassi di penetrazione della vendita al dettaglio online dal 26.6% al 29.1% entro il 2028. Crescita delle vendite al dettaglio online e della domanda associata di business-to-consumer le consegne contribuiscono in modo determinante alla domanda di hub di distribuzione e di evasione ordini. Knight Frank prevede che saranno necessari ulteriori 37 milioni di piedi quadrati di spazio logistico solo per sostenere la crescita dell’e-commerce nei prossimi cinque anni.
Anche i rivenditori fisici e omnicanale fanno sempre più affidamento sulle proprietà industriali e logistiche per evadere ordini e resi click-and-collect. Si prevede che la vendita al dettaglio fisica, che richiede circa 1/3 dello spazio di magazzino come e-commerce, genererà 4.7 milioni di piedi quadrati di nuovi fabbisogni nei prossimi cinque anni con l’aumento dei volumi totali delle vendite al dettaglio.
Produzione e servizi:
La produzione manifatturiera, che è aumentata dell’11.5% negli ultimi dieci anni e si prevede che aumenterà di un ulteriore 4.3% entro il 2028, stimolerà la domanda di ulteriori 33.8 milioni di piedi quadrati di spazio logistico sulla base degli attuali tassi di utilizzo della capacità. Anche una spinta al “near-shoring” e “re-shoring” delle catene di approvvigionamento, in parte in risposta ai successivi shock geopolitici e macroeconomici dell’ultimo decennio, ha il potenziale per stimolare la produzione manifatturiera. Tuttavia, lo spostamento verso settori manifatturieri di alto valore come computer, prodotti elettronici e ottici, aumenterà i tassi di utilizzo della capacità, il che significa che i requisiti aggiuntivi – calcolati con riferimento ai tassi di utilizzo attuali – potrebbero non essere così elevati.
Il settore dei servizi, che rappresenta il 16% della superficie industriale occupata, è diventato una categoria sempre più importante di occupanti logistici nei mercati industriali urbani, con la domanda da parte delle società di catering, pulizia, manutenzione di veicoli e produzione di media che non possono essere soddisfatte dallo stock limitato di locali commerciali ben posizionati ed economici nel centro città. Si prevede che il settore dei servizi, che già domina l’economia del Regno Unito e rappresentava l’81% di tutta la produzione commerciale del Regno Unito nel 2022, registrerà una forte crescita nei prossimi cinque anni. Si prevede che la produzione aumenterà a livello nazionale del 6.7% entro il 2028, richiedendo 36.5 milioni di piedi quadrati di nuovi spazi industriali e logistici.
Attuale sottoofferta:
Poiché la crescita dei restanti segmenti del mercato occupazionale industriale e logistico è strettamente legata alla crescita dei settori della vendita al dettaglio, dei servizi e del manifatturiero, è probabile che questa porzione di mercato registrerà tassi di crescita simili nei prossimi anni. Tutti questi fattori si combinano per aumentare la quantità prevista di investimenti industriali e logistica superficie richiesta per abitazione nel Regno Unito, dagli attuali 109 piedi quadrati a 111 piedi quadrati per abitazione entro il 2028.
Tuttavia, negli ultimi dieci anni, la crescente domanda di spazi logistici si è unita a una fornitura limitata di nuovi spazi, aumentando gli affitti e mettendo a dura prova la disponibilità delle scorte esistenti. Dal 2013, la superficie industriale occupata è aumentata del 17%, facendo precipitare il tasso di posti vacanti dal 9.2% al 5.2% nello stesso periodo. Gli affitti di mercato sono aumentati in media del 63% in tutto il Regno Unito in questo arco di tempo, mentre gli affitti prime (unità superiori a 50,000 piedi quadrati) sono quasi raddoppiati (+93%).
Charles Binks, responsabile dell'agenzia logistica e industriale presso Knight Frank, ha commentato: “È chiaro che la prevista crescita della popolazione del Regno Unito richiederà la creazione di nuovi spazi industriali e logistici, in particolare se si considera il tasso di posti vacanti quasi record e il livello di disponibilità dello stock esistente. Tuttavia, valutare il tasso previsto di crescita della popolazione da solo non riesce a tenere conto dell’impatto dei nostri mutevoli stili di vita, abitudini di consumo e attività economica sulla domanda di superfici industriali e logistiche in tutto il Regno Unito, che se presi insieme dimostrano la crescente dipendenza di ciascuna famiglia dal benessere. -hub di produzione, distribuzione e servizi localizzati."
Claire Williams, responsabile della ricerca industriale britannica ed europea presso Knight Frank, ha aggiunto: “Dove viviamo, quanto guadagniamo, come facciamo acquisti, in cosa spendiamo i nostri soldi e come trascorriamo il nostro tempo libero sono tutti fattori che determinano cambiamenti nelle nostre esigenze”. del settore industriale e logistico. Esplorando la natura mutevole della domanda dal punto di vista della famiglia, la nostra analisi mira a mettere a fuoco la diversa natura della domanda e a comprendere meglio come i requisiti in termini di usi, ubicazioni e strutture potrebbero cambiare in futuro”.
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