Dengan suku bunga yang diperkirakan akan turun pada tahun 2024, real estate – sektor yang disukai karena pembayaran pendapatannya yang stabil – dapat mengalami kenaikan di tahun baru. Sektor real estate di S&P 500 mengakhiri tahun 2023 dengan kenaikan lebih dari 8%, jauh di bawah kenaikan indeks pasar luas sebesar 24%. Meningkatnya suku bunga merupakan hambatan bagi segmen pasar ini, karena hal ini tidak hanya meningkatkan biaya pinjaman untuk dana perwalian investasi real estat, namun juga membuat aset tersebut kurang menarik bagi investor yang mencari pendapatan dibandingkan dengan Treasurys, misalnya. Jangan lupa bahwa tahun lalu, investor dapat memperoleh imbal hasil hingga 5% hanya dengan memasukkan uang ke dalam sertifikat deposito atau menyimpannya di dana pasar uang atau surat utang negara. Kini setelah Federal Reserve memperkirakan tiga kali penurunan suku bunga pada tahun 2024, REITs dapat melihat peningkatan minat investor, sehingga meningkatkan harga saham mereka serta pendapatannya. “Saya pikir harga REIT akan naik jika kita memiliki tingkat suku bunga yang stabil – akan ada orang yang kembali ke sektor ini,” kata analis Morningstar, Kevin Brown. “Ketika suku bunga rendah, banyak investor yang berorientasi pada pendapatan melihat bahwa dividen REIT sangat menarik, dan mereka bersedia mengambil risiko yang terkait dengan investasi ekuitas untuk mendapatkan pembayaran dividen ini.” Memang benar, real estat adalah sektor teratas pada kuartal keempat tahun 2023, naik 17.6%, berakhir dengan lonjakan satu bulan sebesar hampir 8% pada bulan Desember saja. Pergerakan ini bertepatan dengan periode penurunan substansial pada imbal hasil Treasury 10-tahun, yang mencapai 5% pada level tertingginya di bulan Oktober dan mengakhiri tahun ini di atas 3.8%. Perhatian yang tajam Tren bekerja dari rumah pasca-Covid dan lambatnya kembali ke tempat kerja telah menjadi hambatan bagi REITs kantor. Barometer “Kembali Bekerja” dari Kastle Systems, yang mengukur tingkat hunian kantor di 10 kantor besar AS kota, mencapai 51.1% pada bulan Desember. 18, turun dari 51.6% pada minggu sebelumnya. Kesulitan masih menghantui REIT perkantoran pada tahun 2024, menurut Jefferies, namun kondisinya diperkirakan akan membaik. “Meskipun kami memperkirakan [okupansi] akan menurun di sekitar setengah cakupan kami pada tahun 24, kami memperkirakan laju penurunan akan melambat, yang akan memberikan dorongan bagi sentimen,” tulis analis Peter Abramowitz dalam laporannya pada hari Senin. Jefferies netral di sektor perkantoran REIT tetapi telah menaikkan peringkat Boston Properties menjadi beli dari ditahan. Kinerja BXP 1Y mountain Boston Properties selama 12 bulan terakhir “Kami melihat BXP sebagai permainan yang menarik untuk ekspansi berganda relatif vs. rekan-rekannya, mengingat statusnya sebagai pemimpin industri, dengan salah satu portofolio berkualitas tertinggi dan stabilitas dalam prospek pendapatannya,” kata perusahaan itu. Boston Properties mendapat manfaat dari “portofolio modern” di industri REIT perkantoran pesisir, dengan bangunan yang memiliki usia rata-rata tertimbang 15.7 tahun, dibandingkan dengan 22.7 tahun untuk semua REIT publik, kata Jefferies. Pada gilirannya, hal ini akan mengarah pada stabilitas lebih lanjut dalam prospek tingkat hunian. Target harga Jefferies sebesar $80 mencerminkan kenaikan 14% dari penutupan hari Jumat. Saham menghasilkan 5.4%. Tiga belas dari 21 analis yang meliput Boston Properties menilai hal tersebut bertahan, dan target harga konsensus memperkirakan penurunan sekitar 5% mulai saat ini, menurut LSEG, yang sebelumnya dikenal sebagai Refinitiv. Melihat tren jangka panjang Meskipun tingkat suku bunga yang lebih rendah bermanfaat bagi REITs, Morningstar's Brown melihat salah satu sektor yang kemungkinan akan mendapatkan dorongan jangka panjang dari tren demografi yang muncul: sektor perumahan dan kesehatan bagi warga lanjut usia. Tingkat hunian perumahan lansia adalah 84.4% pada kuartal ketiga tahun 2023, menurut Pusat Investasi Nasional untuk Perumahan & Perawatan Lansia. Jumlah tersebut naik lebih dari 6 poin persentase dari angka terendah selama pandemi sebesar 77.8%, namun masih jauh dari tingkat hunian sebelum pandemi sebesar 87.1%. Pada saat yang sama, generasi baby boomer menua dengan cepat, dengan anggota kelompok tertua akan berusia 80 tahun pada tahun 2026. “Hal ini berubah menjadi permintaan terhadap fasilitas-fasilitas ini,” kata Brown. Dia memperkirakan bahwa dalam tiga hingga empat tahun ke depan, permintaan akan melebihi pasokan, “dan hal ini berarti tingkat hunian akan kembali ke tingkat sebelum pandemi – dan mungkin melebihi itu dan mencapai kisaran 90%.” Untuk memainkan tren tersebut, Brown menyoroti Welltower dan Ventas. “Saya pikir mereka akan melihat pertumbuhan yang tinggi di tahun-tahun mendatang.” Welltower, yang berinvestasi pada operator perumahan senior, membayar hasil dividen sebesar 2.7%, sementara Ventas menghasilkan 3.6%. Anthony Paolone dari JPMorgan menaikkan peringkat Welltower menjadi overweight dari netral pada bulan Desember, menunjuk pada pengungkapan Welltower mengenai “peningkatan signifikan dalam laju aktivitas akuisisi, dengan $3 miliar yang ditutup hingga Oktober dan $3 miliar lainnya sedang dalam proses.” Dia juga menaikkan target harga akhir tahun 2024 menjadi $99 dari $92, menunjukkan kenaikan hampir 10% dari penutupan hari Jumat. Dua belas dari 18 analis yang meliput Welltower menilainya sebagai pembelian atau pembelian kuat, menurut LSEG, dan target harga konsensus menyiratkan kenaikan lebih dari 3% dari level saat ini. Ventas menerima peringkat beli atau beli kuat dari 60% analis yang meliput saham tersebut, dengan target harga rata-rata menyarankan kenaikan 2% dari sini. Seorang bangsawan dividen yang menjadi sorotan Untuk tahun 2024, Morningstar's Brown menyukai Realty Income, REIT sewa bersih tiga kali lipat. Dalam perjanjian sewa bersih tiga kali lipat, penyewa bertanggung jawab atas pemeliharaan, sewa, pajak properti, dan premi asuransi. “Mereka hanya mengumpulkan cek sewa dari penyewa mereka, jika tidak, segala sesuatu tentang properti itu menjadi tanggungan penyewa,” kata Brown, sambil mencatat bahwa penyewa Realty Income termasuk apotek dan pompa bensin. Realty Income memberikan hasil dividen sebesar 5.3%. Ia juga merupakan anggota dari S&P 500 Dividend Aristocrats, artinya ini adalah saham yang telah meningkatkan dividennya selama 25 tahun terakhir berturut-turut. “Mereka adalah perusahaan pemungut sewa yang stabil, dan itu bagus jika kita sedang menghadapi potensi perlambatan atau resesi,” kata Brown. Hampir separuh analis yang meliput Pendapatan Realti menilainya sebagai pembelian atau pembelian kuat, memperkirakan kenaikan lebih dari 5%, menurut LSEG.