Menimbang biaya dan manfaat dari membangun versus membeli properti sewaan? Kamu tidak sendiri! Saat harga properti naik, masuk akal jika kebanyakan dari kita mulai mencari celah. Tetapi biaya hanya satu hal yang perlu dipertimbangkan ketika datang ke investasi real estat. Syukurlah, Ashley dan Tony memiliki beberapa tip untuk memutuskan ke mana harus pergi.
Selamat datang kembali di minggu ini Balasan Pemula! Jika Anda pernah mempertimbangkan membangun properti investasi atau membeli konstruksi baru, Anda pasti ingin mendengar apa yang dikatakan tuan rumah kami. Kami juga menyentuh apakah lokasi pengacara Anda penting atau tidak saat Anda berada berinvestasi di luar negara, dan bagaimana caranya memenuhi syarat untuk pengecualian capital gain. Last but not least, kami menggali lebih dalam perbedaan antara pendapatan W2 dan pendapatan sewa ketika datang ke pajak, dan mengapa salah satunya so jauh lebih baik dari yang lain!
Jika Anda ingin Ashley dan Tony menjawab pertanyaan real estat, Anda dapat memposting di Grup Facebook Pemula Real Estat! Atau, hubungi kami di Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Klik di sini untuk mendengarkan Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
Ashley:
Ini Pemula Real Estat, episode 264.
Tony:
Namun seringkali jika Anda melakukan pembangunan baru pada tahun 2023 dibandingkan dengan rumah rehab yang dibangun pada tahun 2005, nilai properti tersebut, terutama jika Anda melihatnya sebagai sewa jangka pendek, seperti yang kami lakukan, biasanya lebih tinggi. . Kita bisa merehabilitasi rumah yang dibangun tahun 2005 sampai sembilan, tetapi gaya konstruksi, estetika rumah yang dibangun tahun 2023 akan lebih modern daripada rumah yang dibangun tahun 2005 meskipun telah direhabilitasi dengan sangat baik.
Ashley:
Nama saya Ashley Kehr, dan saya di sini bersama rekan pembawa acara saya, Tony Robinson.
Tony:
Dan selamat datang di podcast Real Estate Rookie, di mana setiap minggu, dua kali seminggu, kami memberikan inspirasi, motivasi, dan cerita yang perlu Anda dengar untuk memulai perjalanan investasi Anda. Saya ingin memulai episode hari ini dengan meneriaki seseorang dengan nama pengguna lukster8891. Lukster memberi kami ulasan bintang lima di podcast Apple yang berbunyi, “Podcast yang mendorong. Tony dan Ashley, podcast mereka sangat informatif dan membesarkan hati. Terima kasih telah menciptakan ruang untuk memberi orang-orang seperti saya pengetahuan dan dorongan ekstra untuk merasa percaya diri dalam berinvestasi di real estat.”
Saya suka cara Anda mengungkapkannya, Lukster, "untuk memberi dan menciptakan ruang untuk memberi orang seperti saya ruang untuk merasa percaya diri." Itu benar-benar tentang podcast Real Estate Rookie. Jelas ada banyak informasi di luar sana tentang berinvestasi di real estat, tetapi kadang-kadang bisa terasa luar biasa, kadang-kadang terasa, saya tidak tahu, terlalu banyak mencoba seperti minum dari selang kebakaran. Tujuan dari podcast Rookie adalah untuk memberikan setiap pendengar informasi dan cerita yang dapat dicerna dan dapat digunakan untuk benar-benar membantu menggerakkan mereka dalam perjalanan mereka. Jadi, jika Anda semua mendengarkan dan Anda belum memberikan peringkat dan ulasan yang jujur kepada kami, silakan lakukan. Semakin banyak ulasan yang kami dapatkan, semakin banyak orang yang dapat kami bantu, dan membantu orang selalu menjadi tujuan kami. Ashley, bagaimana kabarmu hari ini?
Ashley:
Bagus. Yah, pertama-tama, jika kami belum cukup mengatakannya, terima kasih banyak untuk kalian yang telah meninggalkan ulasan. Kami senang membaca apa yang Anda sukai tentang podcast dan bagaimana hal itu bermanfaat bagi Anda dan terutama ketika Anda memberi kami kemenangan Anda, apa yang telah Anda capai. Jadi, ketika Anda meninggalkan ulasan, pastikan Anda membagikannya kepada kami apa yang telah Anda pelajari dari podcast dari salah satu tamu kami. Siapa tamu favorit Anda? Siapa yang Anda cintai, atau mungkin siapa yang Anda ingin datang ke acara itu juga? Kami telah mengadakan banyak pertemuan produksi tentang siapa saja tamu bus yang dapat kami bawa untuk kalian yang akan memberikan nilai paling tinggi. Percaya atau tidak, itu bukan olok-olok yang membosankan, kami benar-benar mencoba dan merencanakan berbagai hal dan sangat strategis tentang cara kami mengoperasikan podcast. Ya, jadi Tony, rehabilitasi apa, apa yang sedang kamu kerjakan, apa saja?
Tony:
Ya, kami punya beberapa rencana besar untuk tahun 2023. Saya tahu kami memiliki episode penetapan tujuan beberapa minggu yang lalu, tetapi fokus utama bagi saya adalah saya masih ingin menutup properti komersial besar pertama saya tahun ini. Kami sedang mencari hotel, motel butik di seluruh negeri. Kami belajar banyak musim panas lalu dengan kesepakatan yang kami miliki di kontrak kami, tetapi akhirnya tidak bisa ditutup. Dan sebenarnya itu adalah harga beli. Kami telah mengumpulkan beberapa juta dolar, kami membutuhkan beberapa juta lagi. Dan itu seperti, "Ya ampun, berapa banyak kesepakatan yang bisa saya beli dengan dua juta yang telah kita kumpulkan?" Ada banyak properti di luar sana yang bisa kita beli. Jadi saya pikir kita akan kembali dan mungkin hanya mengurangi harga pembelian kita sedikit dan mencoba menemukan sesuatu yang sedikit lebih masuk akal dalam kisaran harga itu.
Dan kemudian tujuan besar lainnya bagi saya adalah meluncurkan perusahaan manajemen properti kami di ruang sewa jangka pendek serta perusahaan pembersih sewa jangka pendek kami. Jadi mencoba menemukan COO yang tepat untuk menjalankan usaha tersebut bagi kami, tetapi menurut saya itu adalah dua celah besar di pasar persewaan jangka pendek. Tidak ada merek yang dikenal secara nasional di ruang pembersihan untuk persewaan jangka pendek. Pasti ada perusahaan manajemen properti yang besar, tetapi saya merasa kami berada dalam posisi unik di mana kami telah membangun portofolio kami sendiri terlebih dahulu. Kami menjadi tuan rumah pertama dan manajer properti kedua, jadi kami memiliki perspektif yang berbeda dari banyak perusahaan lain yang telah ada selama beberapa waktu.
Ashley:
Apakah Anda akan memulai dengan hanya menawarkannya di pasar tempat Anda beroperasi sekarang? Apa rencana Anda untuk tumbuh dan berkembang? Apakah ini akan menjadi model waralaba pada akhirnya, atau apakah Anda ingin terus mengawasi pasar dan Anda akan memilih pasar mana yang Anda tuju dan terus mengembangkan diri Anda sendiri?
Tony:
Ya, itu pertanyaan yang bagus. Kami belum benar-benar memutuskan. Model waralaba adalah sesuatu yang menurut saya mungkin berhasil, tetapi saya juga melakukan gagasan untuk benar-benar mempertahankan kendali atas aspek-aspek tertentu dari merek tersebut. Tapi saya pikir awalnya kami hanya ingin pembuktian konsep. Kami sudah memiliki infrastrukturnya, jadi kami memiliki tim operasi untuk melakukan semua komunikasi tamu dan bekerja dengan kru pemeliharaan dan staf kebersihan. Jadi kami benar-benar merasa dapat membawa infrastruktur itu ke pasar mana pun, kami hanya perlu menemukan pembersih dan tukang yang tepat di pasar tersebut untuk mendukung kami. Saya pikir fokus terbesar kami hanyalah menemukan properti yang tepat dan pemilik yang tepat untuk bekerja sama dan kemudian kami akan membiarkan pasar mengurus dirinya sendiri.
Ashley:
Bagi saya, saya mengambil kembali manajemen properti saya yang telah kami gunakan selama tiga tahun terakhir, perusahaan manajemen properti. Dan sekarang yang saya lakukan hanyalah membangun perusahaan manajemen properti lagi, di mana terakhir kali ketika saya pertama kali memulai, saya mengelola sendiri, jadi saya adalah manajer properti, saya adalah agen leasing, semuanya. Dan sekarang kali ini saya mempekerjakan seorang manajer properti. Saya pikir dia benar-benar akan menandatangani kontraknya minggu ini, yang sangat menarik. Dan kemudian saya hanya akan mengawasi semuanya dan pada dasarnya melakukannya seperti yang saya inginkan. Tapi kami tidak menerima klien mana pun, itu hanya properti saya dan properti mitra bisnis saya. Itu satu hal, saya tidak mau harus berurusan dengan pemilik. Penyewa dapat menyebabkan masalah dan hal-hal lain, tetapi terkadang pemiliknya lebih buruk daripada… Dan saya tahu ini karena pemilik lain berbicara tentang bagaimana mereka berinteraksi dengan perusahaan manajemen properti mereka.
Saya sebagai pemilik perusahaan manajemen properti saya, saya tidak mau berurusan dengan itu. Saya selalu menganggap guru sebagai contoh, harus berurusan dengan siswa di kelas mereka tetapi kemudian harus berurusan dengan orang tua dan terkadang orang tua lebih buruk dari itu. Jadi bagian dari visi dan tujuan besar saya untuk tahun 2023 adalah mencari tahu hal-hal apa saja yang tidak ingin saya tangani yang terasa berat bagi saya, dan salah satunya adalah bertanggung jawab kepada pemilik lain. Saya sangat yakin bahwa saya dapat memulai perusahaan manajemen properti ini dan segera saya sudah tahu bahwa saya memiliki pemilik yang akan datang yang dapat saya bagikan biaya overhead, tetapi saya hanya tidak ingin tanggung jawab atas sesuatu yang terjadi dan terus, oke, ini arus kas saya, saya berkata, "Untuk mengatasi masalah ini, saya hanya akan menghabiskan uang sebanyak ini untuk menyelesaikannya." Di mana jika itu adalah pemilik, itu milik orang lain, saya tidak bisa begitu saja, katakanlah, pergi dan membelanjakan uang ini dan mengurusnya karena arus kas mereka yang berkurang, itu masalah mereka.
Jadi saya suka memiliki kendali untuk membuat keputusan yang akan memengaruhi saya dan properti saya dan bukan berarti itu akan memengaruhi pemilik dan tidak perlu terlalu khawatir tentang hal itu, saya kira.
Tony:
Hal yang pasti menjadi perhatian kami juga adalah saat Anda menskalakan, ada banyak kepribadian yang harus Anda tangani. Tapi saya juga berpikir itu sebabnya kami ingin sangat selektif dengan pemilik tempat kami bekerja. Jika orang itu adalah… Saya tidak ingin mengatakan rasa sakit karena menurut saya itu adalah representasi yang tidak adil. Tetapi jika orang itu mungkin mencari tingkat keterlibatan dalam operasi sehari-hari yang tidak sejalan dengan jenis keterlibatan yang kita inginkan dari pemilik kita, mungkin itu tidak cocok. Saya pikir itulah yang kami coba tingkatkan secara perlahan untuk memastikan bahwa… Kami ingin orang-orang mempercayai kami dan yang datang kepada kami untuk keahlian kami dan bukan orang-orang yang merasa seperti, “Hei, saya bisa melakukan pekerjaan yang lebih baik daripada Anda bisa,” dan mencoba mengajari kami bagaimana menjadi operator persewaan jangka pendek. Jadi ada garis tipis di sana.
Ashley:
Anda baru saja menggambarkan saya sebagai…
Tony:
Dan itu poin yang bagus-
Ashley:
[tidak terdengar 00:08:29].
Tony:
Karena saya pikir Anda berada dalam posisi di mana Anda jujur bisa melakukan pekerjaan yang lebih baik daripada-
Ashley:
Ya, dan saya akan melakukannya.
Tony:
… manajer properti yang Anda miliki.
Ashley:
Ya. Dan saya [tidak terdengar 00:08:36] pengalaman itu. Saya pikir dalam situasi Anda, Anda juga memeriksa pemiliknya. Anda tidak hanya akan tumbuh dan menskalakan begitu cepat sehingga Anda mengambil siapa pun hanya untuk memaksimalkan basis klien Anda dan memaksimalkan pendapatan Anda, sehingga Anda akan selektif. Dan itu juga memberi Anda eksklusivitas itu juga, karena Anda ingin menjadi pemilik… dan tidak menggunakan kata melatih, tetapi saat Anda menerima investor baru, pemilik baru menetapkan ekspektasi tersebut sebagai, “Ini yang kami harapkan dari Anda, dan inilah yang Anda harapkan dari kami. Jika salah satu dari kami berbeda dari itu, di situlah kami memiliki situasi tentang bagaimana kami mengatasinya. Atau mungkin kemitraan itu tidak berhasil karena memang kemitraan. Terutama ketika itu adalah properti investasi Anda, Anda tidak lagi mengendalikan operasi sehari-hari dari properti itu dan memaksimalkan arus kas dan hal-hal seperti itu, Anda memercayai mitra Anda, perusahaan manajemen properti, untuk mengawasi semuanya. itu dan benar-benar memaksimalkan kinerja properti Anda. Dan itu satu hal yang saya tidak mengerti ketika saya menyewa sebuah perusahaan manajemen properti, saya seharusnya mengajukan lebih banyak pertanyaan.
Salah satu contohnya adalah, oke, tagihan air. Itu masuk ke departemen penagihan mereka, hutang mereka. Seseorang sedang memindai tagihan. Mereka pergi ke depan dan membayarnya dan kemudian diurus. Hebat, saya tidak perlu membayar tagihan, hal-hal seperti itu. Tapi juga tidak ada yang pergi dan berkata, “Tunggu, tagihan airnya $100 bulan lalu. Kenapa tiba-tiba $250? Apakah toiletnya berjalan? Apakah ada sesuatu yang terjadi?” Hanya karena masuk ke departemen umum yang tidak mengetahui properti Anda, hal-hal seperti itu. Saya merasa seperti sedang berada di jalan yang bersinggungan.
Tony:
Tidak, tapi itu poin yang bagus. Ini seperti bagaimana Anda mengatur ekspektasi itu dengan benar di awal atau bahkan tidak di awal, bahkan sebelum hubungan benar-benar dimulai? Ada sebuah buku bagus yang baru saja saya baca, berjudul Never Lose a Customer Again. Buku ini benar-benar lebih berfokus pada perusahaan besar, tetapi ini seperti, ketika Anda mencari pelanggan, bagaimana Anda bisa melakukan percakapan di awal dan kemudian bagaimana Anda menyusun 100 hari pertama hubungan itu sehingga, A, pelanggan Anda memiliki pengalaman yang benar-benar luar biasa dan mereka tetap menjadi pelanggan untuk waktu yang lama, tetapi, B, bahwa ekspektasi yang Anda miliki terhadap mereka dan yang mereka miliki terhadap Anda sangat jelas di kedua sisi, dengan begitu cara beroperasi secara efektif dalam kemitraan itu . Jadi Jangan Pernah Kehilangan Pelanggan Lagi, saya tidak dapat mengingat siapa penulisnya, tetapi itu adalah buku hebat yang sangat saya nikmati.
Ashley:
Saya pikir itu akan membantu saya bekerja dengan perusahaan manajemen properti dengan lebih baik, jika kami berdua memiliki harapan satu sama lain dan telah menetapkannya sebelumnya. Saya yakin mereka melakukan pekerjaan dengan baik, mereka telah tumbuh dan berkembang pesat selama beberapa tahun terakhir sehingga jelas mereka memiliki model bisnis yang sukses, tetapi itu hanya berbeda dari yang saya harapkan, dan kita seharusnya memilikinya. harapan yang lebih jelas di depan.
Oke, jadi pertanyaan pertama kami adalah dari Annie Johnson, dan ini melalui halaman Facebook Real Estate Rookie. Jika belum, pastikan kalian bergabung di grup Facebook. Ada lebih dari, saya pikir, 60,000 anggota di dalamnya sekarang. Ini cara yang bagus untuk mengajukan pertanyaan, mendapatkan informasi, atau bahkan berbagi saran dan kebijaksanaan Anda sendiri. Oke, jadi pertanyaan Annie adalah, “Apakah ada yang bermitra dengan LLC untuk investasi di luar negara bagian? Apakah Anda menggunakan pengacara di negara bagian Anda atau negara tempat Anda berinvestasi? Apakah itu penting? Setiap wawasan tentang hal ini sangat membantu. Ini akan menjadi kemitraan pertama kami dan LLC. Kami memutuskan untuk tidak melakukan perjanjian kemitraan yang terdokumentasi secara hukum.”
Oke, jadi saya bertanya-tanya mengapa untuk pertanyaan terakhir itu karena ketika Anda membuat LLC, Anda harus membuat perjanjian operasi, yang merupakan ketentuan kemitraan Anda. Jadi menurut saya jika Anda melakukannya, apa pun yang terjadi, jika Anda membuat LLC Anda, agar LLC legal berfungsi seperti yang Anda inginkan, harus melakukan perjanjian operasi, yang pada dasarnya merupakan perjanjian kemitraan itu sendiri.
Tony:
Sangat cepat, saya hanya ingin berteriak kepada Annie yang menanyakan pertanyaan ini. Ini sebenarnya Annie Hatch Johnson yang menjadi tamu di episode 46. Saya mengenali wajah dan namanya di sana. Berteriak ke Annie. Saya pikir terakhir kami berbicara dengannya dia ada di suatu tempat di sini, saya tidak ingat, di Midwest di suatu tempat, tetapi dia akhirnya pindah ke Alaska. Dia dan suaminya sedang melakukan beberapa hal persewaan jangka pendek di Alaska, jadi berteriaklah pada Annie.
Ashley:
Jadi Tony, apakah Anda benar-benar ingin menjawab ini karena Anda telah melakukannya lebih sering? Saya pikir Anda benar-benar melakukan usaha patungan, tetapi satu-satunya investasi di luar negara bagian yang saya lakukan adalah dengan James [tidak terdengar 00:13:32], dan kami melakukan perjanjian usaha patungan di mana kami memiliki LLC kami sendiri yang terpisah dan mereka bergabung bersama. perjanjian usaha patungan. Jadi kami memiliki New York LLC saya dan kemudian Washington State LLC miliknya, dan kemudian melakukan perjanjian usaha patungan melalui itu. Dan kami memiliki seluruh perjanjian operasi yang didokumentasikan tentang bagaimana kemitraan itu bekerja untuk satu kesepakatan itu.
Tony:
Ya, itu pertanyaan yang bagus. Sebagian besar kemitraan kami adalah melalui perjanjian usaha patungan, belum tentu LLC baru yang kami dirikan juga. Tapi Annie, saya akan memberi Anda sedikit wawasan berdasarkan percakapan saya dengan pengacara saya dan pengacara SEC yang berbeda dan hal-hal seperti itu. Setiap negara bagian berbeda. Informasi yang saya berikan, dan sekali lagi, saya bukan seorang pengacara, jadi silakan berkonsultasi dengan seorang pengacara untuk memastikan bahwa informasi ini akurat, tetapi bagi kami, kami ingin membeli properti yang ada di California menggunakan LLC baru. Pertanyaan Anda apakah di negara bagian Anda atau negara tempat Anda berinvestasi, ada beberapa batasan. Misalnya, jelas ada perlakuan pajak yang lebih baik di negara bagian selain California. Tetapi katakanlah saya ingin membuat LLC di Delaware tetapi, katakanlah, saya berada di California, mitra di California, dan properti ada di California, saya tidak dapat membuat entitas Delaware untuk memegang hak milik dan mengumpulkan uang sewa di properti itu di California.
Jadi tergantung pada negara bagian mana Anda tinggal dan di negara bagian mana properti itu berada, ada beberapa undang-undang yang harus Anda ikuti di sekitar tempat membuat entitas tersebut. Jadi nasihat pertama saya, Annie, adalah meminta seorang pengacara di negara bagian Anda atau di negara bagian di mana properti itu berada untuk mendapatkan nasihat mereka tentang di mana Anda harus menyusun entitas itu dan di negara bagian mana entitas itu harus difokuskan. Pernahkah Anda melihat ada yang berbeda di bagian depan itu, Ash?
Ashley:
Tidak, tidak, saya benar-benar belum. Saya juga belum terlalu menyelidikinya, tapi itulah yang saya dengar, saya kira.
Tony:
Maksud saya, jadi ya, itu hal pertama, adalah berbicara dengan pengacara Anda untuk mengidentifikasi di negara bagian mana. Saya pikir pertanyaan kedua, semacam ini kembali ke karya Ashley, apakah Anda berkata, “Kami memutuskan tidak ingin melakukan perjanjian kerjasama”. Saya berasumsi ketika Anda mengatakan itu, Annie, apakah Anda tidak ingin mengikuti rute yang kami lalui hanya dengan memiliki perjanjian usaha patungan, Anda benar-benar ingin entitas ini ada. Tetapi untuk poin Ashley, saya pikir Anda masih ingin melalui semua proses pemikiran atau latihan yang sama seperti yang Anda lakukan jika Anda melakukan perjanjian kemitraan untuk memastikan bahwa jika, karena alasan apa pun, tidak ada ketegangan, tetapi setiap kemitraan berjalan untuk memiliki benjolan dan mungkin perbedaan pendapat, dan semakin banyak waktu yang Anda habiskan di muka untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan itu, semakin baik.
Ada sebuah buku fantastis yang saya baca tahun lalu berjudul Piagam Kemitraan oleh seseorang bernama David Gage, dan itu adalah salah satu buku terbaik yang pernah saya baca tentang kemitraan. Ini tidak secara khusus diarahkan pada real estat, tetapi ini adalah buku kemitraan bisnis, dan itu hanya penuh dengan pertanyaan yang harus Anda dan pasangan Anda tanyakan satu sama lain sebelum Anda benar-benar masuk ke dalam kemitraan ini untuk memastikan bahwa ada kejelasan tentang bagaimana Anda akan menangani masalah tertentu dalam kemitraan itu. Jadi baca buku itu, bicaralah dengan seorang pengacara, saya pikir itu adalah dua nasihat pertama saya.
Ashley:
Oke, lanjut ke pertanyaan kita selanjutnya, yang ini dari Sia, “Apakah ada yang membeli tanah dan membangun rumah daripada rehab? Benar-benar kesulitan menemukan kesepakatan karena orang membayar lebih. Bagaimana mendapatkan refi di rumah yang baru dibangun?” Saya pikir mungkin pasar mungkin sedikit berubah di mana Anda tidak akan melihat begitu banyak orang membayar lebih, jadi semoga Anda dapat memiliki kesempatan yang lebih baik untuk menemukan penawaran. Tapi saya ada di utas pesan teks real estat ini, dan salah satu investor mengirim pesan pada kuartal empat tahun 2022 itu, dia adalah sirip rumah dan dia memiliki properti untuk dijual selama lebih dari 60 hari. Segera setelah hit 1 Januari, dia melihat peningkatan besar dalam pertunjukan. Saya pikir dia mengatakan mereka tiga kali lipat, jumlah pertunjukan yang dia dapatkan tiga kali lipat, dan dia memiliki empat kontrak hanya dalam dua minggu pertama di bulan Januari bahwa dia melihat peningkatan besar ini sejak awal tahun ini. Jadi mungkin orang akan mulai membayar lebih dan membeli lebih banyak lagi.
Jadi dengan melakukan pembangunan rumah ini, saya telah membangun tempat tinggal pribadi saya, tetapi saya tidak pernah pergi dan membeli properti investasi atau membangun properti investasi dengan melakukannya dari bawah ke atas. Hal pertama yang menurut saya harus benar-benar Anda lakukan adalah riset tentang apa yang akan dinilai oleh properti itu setelah Anda selesai membangunnya. Apakah itu akan menghargai apa yang Anda masukkan ke dalamnya atau bahkan lebih sehingga Anda dapat menarik kembali semua uang Anda? Hal kedua adalah bagaimana Anda akan mendanai itu? Apakah Anda akan melakukan pembayaran tunai? Apakah Anda akan mendapatkan pinjaman konstruksi? Jadi jika Anda membayar tunai, satu hal yang harus Anda lakukan adalah Anda harus melihat dan berbicara dengan bank, dan kami menjawab ini pada balasan pemula lainnya, saya pikir itu adalah yang ditayangkan minggu lalu tentang periode bumbu. Karena jika Anda membayar tunai untuk membangun rumah ini dan kemudian Anda pergi ke bank untuk membiayainya kembali, mereka mungkin berkata, “Kamu tahu? Anda belum memiliki rumah ini selama setahun, dan kami tidak akan membiayai Anda kembali selama setahun untuk melakukan pembiayaan kembali tunai itu. Jadi itu adalah beberapa hal yang harus Anda perhatikan sebelum Anda benar-benar menjalani proses pembuatan.
Tony:
Beberapa poin dari sisi saya. Sama seperti Ashley, saya sendiri belum pernah melakukan konstruksi baru di sisi investasi. Kami telah membeli cukup banyak konstruksi baru, tetapi dari pembangun yang melakukan pekerjaan untuk mengidentifikasi parsel, mereka mendapatkan semua izin, mereka mengelola dasar konstruksi, dan pada dasarnya kami membeli produk jadi dari pembangun itu. Saya hanya ingin berbicara tentang pro dan kontra dari pendekatan itu dan mengapa kami memutuskan untuk menempuh rute itu. Pro pertama yang kami lihat adalah kami bisa mendapatkan produk unggulan. Seringkali, dan itu tergantung pada tingkat rehab, tetapi seringkali jika Anda melakukan pembangunan baru pada tahun 2023 versus rumah rehab yang dibangun pada tahun 2005, nilai properti itu, terutama jika Anda melihatnya sebagai short- sewa berjangka, yang kami lakukan, biasanya lebih tinggi.
Kita bisa merehabilitasi rumah yang dibangun tahun 2005 sampai sembilan, tetapi gaya konstruksi, estetika rumah yang dibangun tahun 2023 akan lebih modern daripada rumah yang dibangun tahun 2005 meskipun telah direhabilitasi dengan sangat baik. Dan itulah yang sering kami lihat, adalah bahwa konstruksi baru kami cenderung lebih baik daripada rumah kami yang telah direhabilitasi meskipun kualitasnya sama bagusnya, tetapi hanya kerangka rumah itu sedikit lebih kuno dengan barang-barang yang lebih tua itu. . Itu adalah satu pro besar bagi kami.
Alasan kedua mengapa kami menggunakan banyak konstruksi baru dari pembangun ini adalah karena dia telah mengidentifikasi dan mengizinkan beberapa bidang di kota ini yang ingin kami investasikan. Jadi bagi kami, ini memungkinkan kami untuk menskalakan dengan sangat cepat karena dia sudah melakukan kerja keras… Izin memakan waktu hampir lebih lama daripada membangun rumah di California. Jadi fakta bahwa dia telah melakukan kerja keras itu pada banyak bidang berarti kita dapat membuat mesin ini untuk mulai memperoleh properti ini segera setelah dia selesai. Dan bagi kami, kami berada dalam fase pertumbuhan yang sangat kuat, itu adalah tujuan besar kami, untuk menskalakan dengan cepat, dan memiliki hubungan itu memungkinkan kami melakukan hal itu. Jadi itu adalah dua keuntungan besar: kami mendapatkan produk yang sangat unggul dan kami dapat memperoleh unit tersebut dengan relatif cepat, jauh lebih cepat daripada jika kami mencoba melakukannya sendiri.
Kontra dari pendekatan itu adalah bahwa kami pasti membayar lebih untuk produk jadi daripada jika kami melakukan pekerjaan sendiri untuk mengidentifikasi tanah, mencabut izin, dan membangun properti itu sendiri. Tidak ada pertanyaan tentang itu. Dia tidak akan menjual rumah itu kepada kami jika dia menjualnya dengan kerugian setiap saat. Dia menjualnya kepada kami karena dia mendapat untung yang sehat. Kami tahu bahwa kami, tidak membayar lebih karena itu masih merupakan nilai pasar, tetapi kami tahu bahwa kami membelanjakan lebih banyak daripada yang kami lakukan sendiri. Saya pikir itu adalah dua hal yang harus Anda timbang. Apakah Anda memiliki keahlian untuk melakukan ground-up construction, karena jelas berbeda dengan melakukan rehabilitasi. Itu adalah keahlian yang serupa tetapi masih berbeda. Dan bagian kedua adalah apakah Anda punya waktu untuk benar-benar mengatur hal seperti itu juga? Jadi kemampuan dan waktu adalah dua hal yang harus diperhatikan.
Ashley:
Ya, harga ekstra yang Anda bayarkan itu sebenarnya adalah biaya manajemen proyek, seperti biaya kontraktor umum seperti mereka mengambil peran administratif, manajemen seluruh proyek adalah apa yang Anda bayar. Jadi bahkan jika Anda tidak pergi dengan pembangun dan Anda melakukannya sendiri, Anda mungkin masih membayar kontraktor umum sedikit persentase penyangga karena mereka akan menjadi orang yang memasukkan kapal selam dan hal-hal seperti itu untuk benar-benar diurus. dari proyek juga. Tetapi jika Anda akan bertindak sebagai kontraktor umum dan Anda akan mengelola seluruh proyek dan Anda akan mempekerjakan masing-masing kontraktor yang perlu masuk, maka, ya, di situlah Anda akan menabung. banyak uang. Tapi seperti kata Tony, apakah Anda punya waktu dan pengetahuan untuk melakukan itu juga? Jika Anda akan mencobanya dan Anda tidak memiliki pengetahuan atau pengalaman dan Anda hanya ingin belajar, itu mungkin akan menghabiskan biaya lebih banyak daripada biaya untuk benar-benar membangunnya.
Tony:
Beli saja dari mereka.
Ashley:
Ya, hanya untuk membelinya dari pembangun. Jadi itu pasti sesuatu yang perlu dipertimbangkan.
Tony:
Saya hanya ingin berbagi beberapa sakit kepala yang datang bersamaan dengan mencoba melakukan konstruksi sendiri. Kami berteman baik dengan pembangun ini sekarang karena kami telah membeli 13 rumah darinya saat ini. Kami keluar dari situs suatu hari dan saya hanya bertanya tentang proses perizinan. Biasanya yang dia lakukan adalah dia akan mengirimkan rencana untuk beberapa paket sekaligus, denah lantai yang persis sama, denah lantai yang persis sama, hanya paket yang berbeda, dan dia akan mengirimkannya ke county. Setiap rencana, ingat itu adalah rencana yang identik, diserahkan ke empat yang berbeda… Astaga, siapa orang yang meninjau rencana di county?
Ashley:
Petugas penegakan kode?
Tony:
Ya, saya tidak dapat mengingat nama orang-orang yang melihat rencana atau apa pun itu, itu luput dari perhatian saya sekarang. Tapi bagaimanapun, itu berlaku untuk empat orang yang berbeda, semua pekerjaan yang sama, hanya empat orang yang berbeda. Setiap orang akan melihat rangkaian rencana yang persis sama dan kembali dengan catatan yang berbeda. Orang A akan berkata, "Hei, kamu harus memperbaiki hal ini." Orang kedua tidak akan melihat apa yang dilihat orang pertama, tetapi mereka akan menyebut sesuatu yang berbeda. Jadi itu adalah hal yang persis sama, tetapi empat orang yang berbeda memiliki interpretasi yang berbeda tentang apa yang perlu diperbaiki. Jadi dia akan mendapatkan rencana itu kembali dan kemudian dia harus membuat empat set perubahan terpisah, beberapa di antaranya kembali ke empat set orang yang berbeda, jadi jelas merupakan proses yang sangat sulit dan terkadang membuat frustrasi untuk menjalani seluruh konstruksi baru. Anda sendiri.
Ashley:
Atau Anda bisa tinggal di pedesaan di daerah pedesaan di mana Anda mengenal satu petugas penegak kode, satu inspektur bangunan, dan ya, itu saja, yang harus Anda tangani hanyalah satu orang. Dan kemudian papan perencanaan, saya kira.
Tony:
Yang lebih gila lagi, Ash, kami melihat beberapa tempat di Arkansas, dan ada kabupaten tertentu di Arkansas yang tidak ada proses persetujuan. Sepertinya Anda bisa membangun apa saja yang ingin Anda bangun. Jadi, tergantung kota atau kabupaten yang Anda tuju, kemampuan untuk membangun sesuatu yang baru mungkin lebih mudah di beberapa tempat.
Ashley:
Ya, kami pasti punya daerah terpencil seperti itu. Saya belum berinvestasi dalam satu, tapi sepertinya Anda bisa memasang apa saja. Tidak ada proses persetujuan atau semacamnya, tidak ada izin untuk dimasukkan.
Tony:
Tanah Anda, Anda melakukan apa yang Anda inginkan dengannya, bukan?
Ashley:
Inilah cerita yang akan membuat frustrasi sebagian orang, di gedung tempat toko minuman keras saya berada, perlu atap baru. Jadi Daryl keluar dan dia mendapatkan seseorang yang akan mengerjakan atap, kami mendapat tawaran, semuanya, dan dia seperti, "Saya bisa mulai besok." Jadi saya berkata kepada Daryl, saya seperti, “Ya, kami tidak memiliki izin bangunan. Apakah dia masuk?” Dia mengirim sms ke pria itu dan pria itu seperti, "Tidak, saya tidak mendapatkannya, tapi saya bisa mulai besok." Jadi kami berkendara… Jaraknya 15 menit berkendara ke balai kota dan seperti, "Kami perlu mendapatkan izin bangunan, kami ingin menyelesaikan ini." Dia seperti, "Oke, isi formulir ini," dan itu seratus dolar dan berhasil. Dia seperti, “Oke, kami akan menyiapkannya untukmu besok. Datang saja dan minta kontraktor mengambilnya dan kami akan meletakkannya di jendela.”
Tony:
Wow. Izinkan saya menceritakan sebuah kisah di ujung spektrum yang berlawanan. Kami memiliki hot tub yang mulai kami pasang di sebagian besar persewaan jangka pendek kami di Joshua Tree. Itu adalah proses yang sangat mirip di mana Anda harus mengirimkan rencana untuk bak mandi air panas seperti di mana lokasinya sehubungan dengan rumah. Anda harus mendapatkan pemeriksaan izin listrik dilakukan untuk memastikan bahwa semuanya dilakukan dengan cara yang benar. Lalu ada fitur keselamatan tertentu yang harus Anda tambahkan ke bak mandi air panas. Itu adalah proses yang sangat mirip di mana mereka akan mengirimkan inspektur yang berbeda setiap saat.
Jadi inspektur pertama keluar, dia memberi kami daftar hal-hal yang perlu kami perbaiki, dan kami memperbaiki 1, 2, 3, dan empat. Inspektur kedua keluar untuk memvalidasi bahwa empat hal pertama telah dilakukan, tetapi kemudian dia menyebutkan hal-hal lain yang terlewatkan oleh inspektur pertama. Kemudian inspektur ketiga keluar dan dia memanggil sesuatu yang benar-benar… Jadi seperti permainan kursi musik ini yang mencoba mengisi semua kotak ini untuk inspektur yang berbeda ini, dan butuh waktu berbulan-bulan bagi kami untuk mendapatkan beberapa izin bak mandi air panas ini, jadi itu pasti membuat frustrasi.
Ashley:
Ya ampun.
Tony:
Bagaimanapun, kami keluar dari topik, tetapi mudah-mudahan itu bermanfaat bagi Anda. Saya pikir singkatnya adalah memikirkan pro dan kontra dan keahlian Anda sendiri dalam hal merehabilitasi rumah versus fase konstruksi baru. Dan kemudian ke poin Ashley tentang pembiayaan kembali, pastikan Anda berbicara dengan bank di ujung depan sehingga Anda memiliki ide bagus tentang apa periode bumbu itu dan rintangan apa lagi yang mungkin harus Anda lewati jika Anda melakukannya. pergi ke rute konstruksi baru untuk menyelesaikan pembiayaan kembali itu dan menyelesaikannya di bagian belakang.
Ashley:
Ya, satu hal terakhir yang akan saya tambahkan sebagai contoh. Bukan di pasar saya, pasar yang berbeda, tetapi teman yang saya miliki ini, mereka membangun teras rumah, seperti kompleks apartemen kecil, hanya satu lantai. Mereka membayar tunai untuk semuanya, membangunnya, melakukan semua pekerjaan situs ini, semuanya. Dan setelah selesai, mereka menyewakannya, dan sebenarnya tidak menilai apa yang mereka masukkan ke dalam kesepakatan. Saya pikir mereka harus meninggalkan mungkin 40% dari apa yang mereka bayarkan karena bank hanya akan meminjamkan mereka 70% dari nilai yang dinilai. Sebenarnya lebih dari itu, lebih dari 40% yang tersisa di dalamnya. Saya tidak tahu angka pastinya, tapi itu sesuatu yang harus sangat diwaspadai, memastikan bahwa itu akan menilai apa yang Anda inginkan karena Anda bisa terjebak dengan meninggalkan ratusan ribu dolar ke dalam kesepakatan yang tidak Anda lakukan. berharap untuk melakukannya terutama jika Anda meminjam uang dari pemberi pinjaman uang swasta, pemberi pinjaman uang keras untuk mendanai kesepakatan itu dan kemudian tidak pergi dan menilai apa yang Anda inginkan.
Dengan investor ini, untungnya, dia berada dalam situasi ini di mana dia membuat kontrak dengan pembangun di mana dia melakukan pembayaran kepada pembangun untuk sebagian dari celah itu. Jadi dia bisa memitigasi itu dan kemudian hanya menggunakan arus kas. Dan semuanya berhasil di mana itu masih merupakan properti yang mengalirkan uang bahkan setelah dua kali pembayaran pinjaman ini. Jadi, pastikan Anda memiliki beberapa strategi keluar dan berbagai cara untuk mendanai kesepakatan.
Oke, jadi pertanyaan kami selanjutnya adalah dari Joey Stout, “Bagaimana pendapatan sewa dikenai pajak dibandingkan dengan gaji W-2? Terima kasih, Joe S.” Nah, Joe, pendapatan W-2 Anda akan menjadi pendapatan yang diperoleh, dan itu akan didasarkan pada kelompok pajak Anda, jadi berapa banyak uang yang Anda hasilkan. Mari kita lanjutkan dan tarik tanda kurung pajak untuk tahun 2022. Oke, jadi jika Anda… Mari kita lihat di sini. Jika Anda menghasilkan nol hingga $10,000, Anda membayar 10% penghasilan kena pajak, lalu 12% untuk 10,000 hingga 41,000. 22% akan menjadi pajak penghasilan Anda dari 41,000 menjadi 89,000. Tarif pajak Anda akan menjadi 24% dari 89,000 menjadi 170,000, dan seterusnya. Jadi, semakin banyak penghasilan yang Anda peroleh, penghasilan W-2 Anda, semakin tinggi tarif pajak Anda. Jadi Anda melonjak hingga lebih dari setengah juta, Anda akan membayar 37% pajak penghasilan.
Anda melihat itu dan menjadi seperti, "Jadi saya ingin tetap di bawah 539,000 karena dengan begitu saya akan membayar pajak 2% lebih banyak," dan benar-benar harus mencari tahu di mana ambang batas yang lebih masuk akal. Jadi jika Anda tepat di batas satu, jadi katakanlah 24% sampai 32%, oke, itu lompatan yang cukup besar, yaitu 8%. Dan jika Anda menghasilkan $170,050, Anda mendapat 24%. Tetapi katakanlah Anda pergi dan Anda menghasilkan 180,000, Anda didorong ke kelompok pajak 32%. Apakah layak mengambil tambahan 10 ribu itu karena sekarang seluruh uang itu akan dikenakan pajak sebesar 32%? Jadi sesuatu yang harus diwaspadai setiap orang dengan penghasilan mereka.
Itu hanya beberapa contoh tanda kurung dan tanda kurung naik. Ketika Anda berada dalam kelompok, katakanlah 170,000 yang dikenakan pajak sebesar 24%, 170,000 itu akan dikenakan pajak sebesar 24%. Tetapi jika Anda menghasilkan 10 ribu lagi, 10 ribu itu akan menjadi kelompok pajak berikutnya, 32 persen itu.
Tony:
Jadi, hanya penghasilan Anda yang termasuk dalam golongan itu yang dikenai pajak dengan persentase itu, bukan? Jadi, jika Anda menghasilkan $500,000, seluruh 500,000 itu tidak akan dikenakan pajak sebesar 37%. 10,275 pertama akan menjadi 10% dan kemudian hingga 41,000 Anda akan menjadi 12%. Dan kemudian masing-masing dari yang berbeda itu jatuh ke dalam ember yang berbeda itu. Itu sebabnya pajak sangat membingungkan, itulah sebabnya setiap orang harus mendapatkan CPA yang sangat bagus untuk membantu Anda menavigasi semua nuansa yang berbeda itu.
Tapi Anda membuat pernyataan sebelumnya, Ash, bahwa gaji W-2 Anda adalah pendapatan yang diperoleh, dan pendapatan yang diperoleh mendapatkan perlakuan pajak terburuk dari semua pendapatan. Anda akan dikenakan pajak tertinggi berdasarkan penghasilan yang Anda peroleh. Pendapatan sewa mendapatkan salah satu perlakuan pajak yang lebih istimewa. Kami benar-benar memiliki Amanda Han kembali di episode 255, dan tepat di akhir episode itu, dia bahkan dalam dunia investasi real estat mengkategorikan strategi mana yang mendapatkan perlakuan pajak terbaik, strategi mana yang mendapatkan perlakuan pajak terburuk. Membalik berada di dasar perlakuan preferensi pajak itu karena masih merupakan pendapatan yang diperoleh secara aktif. Dan kemudian hal-hal seperti sewa jangka pendek dan sewa jangka panjang berada di atas karena itu lebih dianggap pendapatan pasif.
Ashley:
Satu hal yang perlu diperhatikan menurut saya dengan penghasilan yang diperoleh adalah seperti, oke, Anda akan bekerja berjam-jam, tetapi jika Anda berada tepat di tepi salah satu kurung itu, apakah layak bekerja dengan jam ekstra itu dan kemudian sekarang Anda akan memiliki pajak jam tersebut sebesar 37%? Jadi $37 dari $100 yang akan Anda gunakan untuk bekerja ekstra itu hilang. Tapi kalian bisa menarik jika Anda benar-benar ingin melihat golongan pajak Anda. Beberapa contoh yang kami gunakan untuk pelapor tunggal pertama, tetapi mereka berubah menjadi pengarsipan menikah bersama, pengarsipan terpisah, kepala rumah tangga. Jadi pergi dan lihat itu, dan Anda benar-benar bisa mengetahui berapa penghasilan Anda nantinya. Ini akan menunjukkan, seperti, oke, jika Anda menghasilkan $95,376, penghasilan kena pajak Anda akan menjadi $16,290 untuk itu. Maka lebih dari itu akan menjadi 24% itu. Jadi ini seperti skala geser yang menurut saya adalah cara terbaik untuk menggambarkannya. Saat Anda naik ke setiap braket, pendapatan yang naik lebih tinggi akan dikenakan pajak dengan tarif berbeda tersebut.
Saya pikir ada keuntungan besar untuk pendapatan pasif karena itu dan kemudian juga dapat melakukan pertukaran 1031 di mana Anda benar-benar dapat menunda pendapatan dari properti sewaan Anda jika Anda terus menjualnya.
Tony:
Singkat cerita Joey, Anda ingin sebagian besar penghasilan Anda pasif dari sewa Anda dan jumlah terkecil untuk aktif dan penghasilan yang diperoleh jika Anda ingin benar-benar dapat memaksimalkan pajak Anda. Sekarang, ada begitu banyak strategi berbeda di luar sana, Joey, untuk membantu mengurangi kewajiban pajak Anda bahkan dari pekerjaan W-2 Anda. Sekali lagi, saya akan menyebutkan episode 255 lagi karena Amanda membicarakan hal ini, tetapi ada beberapa cara agar Anda dapat menggunakan kerugian pasif dari portofolio real estat Anda untuk mengimbangi pendapatan W-2 Anda. Kebanyakan orang mencapai ini dengan menggunakan persewaan jangka pendek. Jauh lebih sulit untuk melakukannya dengan persewaan jangka panjang, tetapi ada cara untuk mengatakan, “Hei, saya mengalami kerugian kertas sebesar $100,000 untuk persewaan saya, dan saya akan menerapkannya pada gaji $100,000 saya di pekerjaan W-2 saya. karena Anda tidak memiliki kewajiban pajak.” Dan saya punya teman yang tidak membayar pajak menggunakan strategi yang persis sama.
Ashley:
Saya bukan salah satu dari teman-teman itu.
Tony:
Saya juga belum cocok dengan itu. Saya benar-benar memiliki tagihan pajak beberapa tahun terakhir, tetapi ketika Anda mendapatkan CPA yang baik, semoga Anda dapat mulai menerapkannya. Kami mengalami perebutan gila-gilaan di akhir tahun 2022, tahun yang baru saja berakhir, untuk membeli properti guna mencoba dan mendapatkan lebih banyak manfaat agregasi biaya juga.
Ashley:
Ya, Anda tahu apa yang juga merupakan keuntungan pajak yang cukup bagus adalah pertanian juga, mendapatkan keuntungan pajak yang baik untuk itu. Petani tidak perlu membayar taksiran pajak, mereka dapat menunggu sampai pengembalian pajak Anda jatuh tempo dan membayar taksiran pajak Anda pada tanggal 15 April karena saat Anda melakukan taksiran pembayaran pajak tersebut dan pada dasarnya harus membayar di muka setiap kuartal, Anda membayar sambil jalan bersama, itu uang pemerintah mendapatkan bebas bunga. Jadi itu keuntungan besar. Anda dapat menyimpan uang itu sampai waktu pajak yang sebenarnya dan membayarnya pada menit terakhir. Tapi ya, ada banyak penghapusan yang bisa Anda lakukan. Dan bahkan pajak properti, Anda bisa mendapatkan pengecualian atas pajak properti Anda untuk menurunkannya jika digunakan untuk keperluan pertanian dan hal-hal seperti itu juga.
Tony:
Ada beberapa hal aneh tentang peternakan. Saya punya seorang teman, namanya Kai Andrew, dia membeli pertanian, pertanian lavender, dan dia membelinya karena apa yang Anda sebutkan di sana, beberapa keuntungan pajak. Tetapi juga, persyaratan zonasi, pembatasan zonasi pada pertanian secara signifikan lebih rendah atau kurang ketat daripada yang Anda lihat pada properti hunian atau bahkan beberapa properti komersial lainnya. Dia dapat membangun beberapa persewaan jangka pendek di pertanian ini karena apa yang diizinkan oleh zonasi di pasar itu. Ada begitu banyak nuansa kecil untuk dicoba dan benar-benar berkreasi dengannya. Tapi ya, menurut saya singkat cerita, cari peluang untuk benar-benar mengurangi penghasilan kena pajak Anda, dan biasanya itu terjadi dengan menempuh jalur pasif versus jalur yang diperoleh.
Ashley:
Satu hal lagi yang perlu ditambahkan juga adalah banyak petani juga bebas pajak. Jadi membeli truk untuk pertanian Anda bebas pajak, itu pajak penjualan yang sangat besar yang Anda hemat untuk membeli kendaraan. Begitu banyak hal kecil yang berbeda seperti itu.
Tony:
Jadi, membeli peternakan sapi perah adalah ceritanya. Sebelum kita beralih dari pertanyaan ini, saya menyebutkan Kay Andrew, tetapi jika Anda ingin kembali mendengarkan episodenya, itu adalah episode 107. Kami berbicara tentang peretasan tanah, jadi 10 cara berbeda untuk menciptakan aliran pendapatan dengan satu properti. Dan Kai adalah ahli dalam strategi itu dan seluruh pembelian pertanian lavender hanyalah salah satu cara yang dia lakukan untuk meretas jalan menuju kesuksesan. Jadi episode 1 0 7, jika ingin mendengar lebih banyak dari Kai.
Ashley:
Oke. Pertanyaan terakhir hari ini adalah dari Hayes Holland, "Jika Anda menjual rumah utama Anda setelah satu tahun tinggal, apakah saya dikecualikan dari aturan pengecualian capital gain yang membutuhkan dua tahun, atau apakah ada jalan lain?" Oke, jadi pertama-tama, menurut saya ada sedikit kesalahpahaman di sini bahwa Anda hanya dibebaskan dari aturan capital gain jika itu adalah tempat tinggal utama Anda. Jika itu adalah properti investasi, Anda harus membayar keuntungan modal kecuali jika Anda melakukan pertukaran 1031. Itu satu-satunya pengecualian di sana. Tetapi jika Anda hanya keluar dan menjual, Anda menyimpan uangnya, Anda tidak melakukan pertukaran 10 31 itu, Anda akan dikenakan pajak atas keuntungan modal untuk properti investasi tidak peduli berapa lama Anda memegangnya. Properti. Tapi kalau itu tempat tinggal utama Anda, Anda harus tinggal di sana selama dua tahun, tapi bisa jadi dua dari lima tahun terakhir. Jadi bisa dua tahun selama periode lima tahun itu. Jadi bukan hanya Anda harus tinggal di properti itu selama dua tahun dan kemudian menjualnya. Anda dapat mempertahankannya selama tiga tahun lagi sebagai properti investasi dan kemudian menjualnya pada tahun kelima dan Anda masih dapat memilikinya sebagai pendapatan bebas pajak.
Ada seorang teman investor yang telah melakukan ini berkali-kali, saya bahkan tidak tahu berapa kali, tetapi setiap dua tahun dia membeli tempat tinggal utama baru dan mengambil uang ini tanpa pajak. Saya pikir aturannya adalah Anda hanya dapat mengambil hingga setengah juta bebas pajak darinya. Saya tidak yakin persis apa aturan itu, tetapi ada jumlah maksimalnya. Anda tidak dapat pergi dan menjual rumah Anda seharga $5 juta lebih dan mendapatkan $5 juta bebas pajak. Bahkan mungkin menjadi satu juta jika Anda adalah pasangan yang sudah menikah, tetapi kalian harus mencarinya. Gunakan Google karena saya tidak mengetahuinya begitu saja.
Jadi setiap dua tahun dia membeli properti yang perlu direhabilitasi, dia dan keluarganya tinggal di dalamnya dan perlahan-lahan melakukan renovasi selama dua tahun, lalu mereka menjualnya dan pindah ke properti baru. Jadi ya, pasti cara yang bagus untuk mendapatkan penghasilan bebas pajak dengan melakukan itu, selama keluarga Anda tidak keberatan dan pindah setiap dua tahun. Tetapi jika Anda menghasilkan setengah juta dolar dalam dua tahun dan yang harus Anda lakukan hanyalah pindah-
Tony:
Pindah.
Ashley:
… kamu tidak terlalu buruk. Jadi itu benar-benar tergantung pada pasar apa Anda berada. Di tempat saya tinggal, cukup sulit untuk menemukan rumah seharga setengah juta dolar apalagi menjual rumah yang harganya akan mencapai setengah juta dalam dua tahun.
Tony:
Sama untuk ku. Di lingkungan tempat saya tinggal, itu semua adalah lingkungan baru. Semuanya dibangun paling lambat tahun 2017, jadi mencoba masuk dan benar-benar menemukan banyak peluang itu mungkin juga langka. Tapi pertanyaannya adalah, dan kita sudah membicarakannya sedikit, tapi kita mungkin harus menguraikannya, tapi di sisi investasi, Anda bisa menangguhkan pajak capital gain Anda dengan menggunakan apa yang disebut pertukaran 1031. Kami melakukan 1031 pertama kami bukan musim panas lalu, tetapi musim panas sebelumnya. Kami dapat memanfaatkan ekuitas dari salah satu rumah kami, dan kami mengambilnya dan kami menggunakan hasil bebas pajak untuk membeli dua properti yang berbeda.
Saya punya teman yang menjual beberapa tempat tinggal keluarga tunggalnya di Midwest dan menggunakannya untuk membeli… Saya pikir dia berada di tujuh persewaan jangka pendek saat ini yang dia beli dengan itu. Pertukaran 1031 adalah cara yang fantastis untuk menunda pembayaran pajak, gunakan semua keuntungan Anda dari penjualan untuk membeli properti lain. Ada beberapa batasan tentang apa yang dapat Anda lakukan dan ada beberapa garis waktu yang cukup ketat ketika Anda perlu mengidentifikasi dan menutup properti itu, tetapi strategi yang satu ini, beberapa orang menyebutnya tukar sampai Anda jatuh, adalah apa yang dilakukan banyak investor real estat. untuk terus meningkatkan portofolio mereka tanpa membayar pajak capital gain apa pun selama masa hidup mereka.
Ashley:
Jadi sementara Tony sedang berbicara, saya pergi ke depan dan melakukan pekerjaan untuk Anda, teman-teman, bagi Anda yang mengemudi dan Anda tidak dapat langsung menggunakan Google, aturannya adalah bahwa satu pemilik rumah, satu pelapor dapat memperoleh tarif pajak hingga 250,000 untuk penjualan utama mereka dan kemudian pasangan mengajukan bersama hingga 500,000. Jadi itulah keuntungan berdasarkan itu. Maksudku, tidak terlalu buruk selama dua tahun, setengah juta dolar bebas pajak.
Tony:
Ya.
Ashley:
Maksud saya, Anda bisa melakukannya sebagai pekerjaan penuh waktu.
Tony:
Benar-benar, bukan? Dan Anda melakukannya beberapa kali dalam setahun. Itu juga mengingatkan saya, kami memiliki satu tamu, astaga, saya berharap saya dapat mengingat episode apa itu, tetapi dia membeli konstruksi baru. Saya pikir dia ada di Texas di suatu tempat. Dia akan membeli fase pertama dari konstruksi baru dan kemudian dua tahun kemudian akan menjadi seperti fase 18 atau apa pun, dan semua denah lantai itu telah dihargai secara signifikan dan dia baru saja menjual properti itu begitu mereka mencapai fase terakhir dan dia adalah daur ulang saja modal itu ke modal berikutnya. Jadi Anda membeli bangunan baru, tinggal di sana selama dua tahun, menjualnya, membeli bangunan baru lagi, tinggal di sana selama dua tahun, menjualnya. Saya pikir dia telah melakukannya seperti tiga kali saat dia datang di podcast.
Ashley:
Saya pikir dia melakukannya di Austin, mungkin Austin, Texas.
Tony:
Ya, itu pasti di suatu tempat di Texas.
Ashley:
Ya, aku ingat itu. Ya. Baiklah, terima kasih teman-teman, banyak yang telah bergabung dengan kami di balasan pemula minggu ini. Jika kalian memiliki pertanyaan yang ingin dijawab di acara itu, kalian dapat menghubungi kami di 188-5ROOKIE dan meninggalkan pesan suara untuk kami. Atau Anda dapat meninggalkan pertanyaan di grup Facebook Real Estate Rookie di mana Anda kemungkinan besar akan mendapatkan banyak tanggapan dan jawaban dari semua orang di grup, tetapi kami juga dapat memutarnya di acara itu dan Anda dapat mendengar tanggapan kami terhadapnya.
Terima kasih, teman-teman, telah bergabung dengan kami. Saya Ashley di Wealth dari Rentals, dan dia Tony di Tony J. Robinson, dan kita akan bertemu dengan Anda pada hari Rabu dengan seorang tamu.
(nyanyian)
Tonton Podcastnya Disini
Di Episode Ini Kami Meliput
- Ketika lokasi pengacara Anda mungkin penting dan berinvestasi dari jauh
- Melindungi diri sendiri dengan perjanjian kemitraan di investasi usaha patungan
- Pro dan kontra membangun properti investasi alih-alih merehabilitasi
- Bagaimana properti konstruksi baru dapat memengaruhi periode bumbu refi
- Memaksimalkan pajak Anda dengan pendapatan pasif
- Mengapa pindah setiap dua tahun mungkin merupakan cara paling cerdas untuk menghindari pajak
- Menggunakan pertukaran 1031 untuk menunda pembayaran pajak capital gain
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Buku yang Disebutkan dalam Pertunjukan ini:
Terhubung dengan Ashley dan Tony:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Lihat kami halaman sponsor!
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-264
- 000
- 1
- 10
- 100
- 107
- 2%
- 2017
- 2022
- 2023
- 7
- a
- kemampuan
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- dicapai
- tepat
- Mencapai
- memperoleh
- mengakuisisi
- Bertindak
- aktif
- sebenarnya
- administratif
- Keuntungan
- keuntungan
- nasihat
- mempengaruhi
- Setelah
- Agen
- pengumpulan
- Persetujuan
- perjanjian
- Pertanian
- di depan
- Semua
- sendirian
- sudah
- selalu
- menakjubkan
- jumlah
- dan
- Lain
- menjawab
- jawaban
- siapapun
- Apartemen
- Apple
- Mendaftar
- menghargai
- pendekatan
- persetujuan
- April
- daerah
- arkansas
- sekitar
- aspek
- pengacara
- austin
- penulis
- menghindari
- kembali
- Buruk
- Bank
- Bank
- mendasarkan
- berdasarkan
- Pada dasarnya
- karena
- menjadi
- sebelum
- mulai
- Awal
- makhluk
- Percaya
- Manfaat
- TERBAIK
- Lebih baik
- antara
- tawaran
- Besar
- Terbesar
- tagihan
- penagihan
- Uang kertas
- Bit
- papan
- Book
- Buku-buku
- batas
- Membosankan
- Peminjaman
- Bawah
- membeli
- kotak
- merek
- Merek Baru
- membawa
- penyangga
- membangun
- pembangun
- Bangunan
- dibangun di
- bis
- bisnis
- model bisnis
- membeli
- Pembelian
- Beli
- california
- panggilan
- bernama
- Panggilan
- Bisa Dapatkan
- modal
- yang
- Uang tunai
- arus kas
- Menyebabkan
- berhati-hati
- tertentu
- kesempatan
- Perubahan
- mengubah
- memeriksa
- Kota
- kejelasan
- kelas
- Pembersihan
- jelas
- lebih jelas
- klien
- klien
- Penyelesaian
- kode
- mengumpulkan
- bagaimana
- kedatangan
- komersial
- Komunikasi
- Perusahaan
- perusahaan
- lengkap
- kompleks
- konsep
- Perhatian
- yakin
- membingungkan
- Kekurangan
- Mempertimbangkan
- dianggap
- konstruksi
- terus
- kontrak
- Kontraktor
- kontrol
- percakapan
- Biaya
- Biaya
- bisa
- negara
- daerah
- sepasang
- BPA
- membuat
- membuat
- Kreatif
- pelanggan
- pelanggan
- susu
- bertanggal
- David
- hari
- hari ke hari
- Hari
- transaksi
- Penawaran
- memutuskan
- Memutuskan
- keputusan
- pastinya
- Delaware
- Departemen
- Tergantung
- tergantung
- dijelaskan
- MELAKUKAN
- berbeda
- DIG
- dicerna
- Display
- Tidak
- melakukan
- dolar
- Dont
- mendorong
- penggerak
- Menjatuhkan
- selama
- setiap
- Setiap orang
- Terdahulu
- memperoleh
- mudah
- Tepi
- efektif
- antara
- Rumit
- milik orang lain
- mendorong
- berakhir
- pelaksanaan
- cukup
- Enter
- Seluruh
- entitas
- keadilan
- terutama
- dasarnya
- perkebunan
- diperkirakan
- Eter (ETH)
- Bahkan
- akhirnya
- pERNAH
- Setiap
- semua orang
- segala sesuatu
- persis
- contoh
- contoh
- Pasar Valas
- menarik
- dikecualikan
- membebaskan
- Exit
- mengharapkan
- harapan
- diharapkan
- pengalaman
- keahlian
- tambahan
- sangat
- Menghadapi
- Air terjun
- keluarga
- fantastis
- kebun
- petani
- Pertanian
- FAST
- lebih cepat
- Favorit
- Fitur
- biaya
- beberapa
- Angka
- Filing
- mengisi
- Menemukan
- temuan
- akhir
- Kebakaran
- Pertama
- cocok
- Memperbaiki
- tetap
- Lantai
- aliran
- Mengalir
- Fokus
- terfokus
- berfokus
- mengikuti
- bentuk
- Untung
- FRAME
- Hak
- Gratis
- teman
- teman
- dari
- depan
- Ujung depan
- membuat frustrasi
- fungsi
- dana
- Mendapatkan
- Keuntungan
- permainan
- celah
- diarahkan
- Umum
- mendapatkan
- mendapatkan
- Memberikan
- diberikan
- memberikan
- Pemberian
- Go
- tujuan
- Pergi
- akan
- baik
- Pemerintah
- besar
- Tanah
- Kelompok
- Tumbuh
- dewasa
- Pertumbuhan
- Tamu
- tamu
- Cowok
- hack
- peretasan
- Setengah
- Aula
- menangani
- Kejadian
- Terjadi
- Sulit
- kerja keras
- memiliki
- kepala
- sakit kepala
- sehat
- mendengar
- mendengar
- berat
- membantu
- membantu
- bermanfaat
- membantu
- di sini
- Tersembunyi
- lebih tinggi
- paling tinggi
- menyewa
- Mempekerjakan
- Memukul
- memegang
- Belanda
- Beranda
- Rumah
- Secara jujur
- Mudah-mudahan
- tuan rumah
- host
- PANAS
- hotel
- JAM
- Rumah
- rumah tangga
- rumah
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- HTTPS
- besar
- Ratusan
- SAYA AKAN
- ide
- identik
- diidentifikasi
- mengenali
- mengidentifikasi
- segera
- Dampak
- in
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Secara individual
- individu
- informasi
- informatif
- Infrastruktur
- mulanya
- wawasan
- Inspirasi
- Instalasi
- sebagai gantinya
- berinteraksi
- bunga
- interpretasi
- Menginvestasikan
- diinvestasikan
- investasi
- investasi
- investor
- Investor
- keterlibatan
- isu
- masalah
- IT
- Diri
- Januari
- Pekerjaan
- Joey
- Johnson
- ikut
- bergabung
- bergabung dengan kami
- bersama
- usaha patungan
- usaha patungan
- perjalanan
- melompat
- hanya satu
- Menjaga
- pemeliharaan
- Jenis
- Tahu
- pengetahuan
- dikenal
- Tanah
- lebih besar
- Terakhir
- Tahun lalu
- Terbaru
- peluncuran
- Hukum
- BELAJAR
- belajar
- pengetahuan
- penyewaan
- Meninggalkan
- meninggalkan
- Informasi
- LEND
- Tingkat
- LG
- Kewajiban
- kewajiban
- seumur hidup
- Mungkin
- keterbatasan
- baris
- Daftar
- Listening
- sedikit
- hidup
- LLC
- pinjaman
- terletak
- tempat
- Panjang
- lama
- jangka panjang
- lagi
- melihat
- tampak
- mencari
- celah
- kehilangan
- lepas
- kerugian
- Lot
- cinta
- mesin
- terbuat
- pemeliharaan
- Mayoritas
- membuat
- MEMBUAT
- Membuat
- pria
- mengelola
- berhasil
- pengelolaan
- manajer
- banyak
- banyak orang
- Pasar
- pasar
- pasar
- menguasai
- cocok
- hal
- Hal-hal
- max
- Maksimalkan
- pertemuan
- Anggota
- tersebut
- pesan
- mungkin
- juta
- juta dolar
- keberatan
- menit
- menit
- Mengurangi
- model
- modern
- uang
- Bulan
- bulan
- lebih
- paling
- Motivasi
- pindah
- bergerak
- beberapa
- musikal
- nama
- Bernama
- nasional
- Arahkan
- perlu
- Perlu
- dibutuhkan
- kebutuhan
- New
- Konstruksi baru
- NY
- berikutnya
- Catatan
- nomor
- menawarkan
- Petugas
- mengimbangi
- sering
- Oke
- ONE
- beroperasi
- operasi
- operasi
- Operasi
- operator
- Pendapat
- Peluang
- menentang
- seberang
- Lainnya
- sendiri
- dimiliki
- pemilik
- pemilik
- dibayar
- Sakit
- kertas
- orangtua
- bagian
- pasangan
- bermitra
- rekan
- Kemitraan
- kemitraan
- pasif
- pendapatan pasif
- lalu
- Membayar
- pembayaran
- pembayaran
- Konsultan Ahli
- persentase
- prestasi
- periode
- orang
- pribadi
- Kepribadian
- perspektif
- tahap
- memilih
- bagian
- potongan-potongan
- Tempat
- Tempat
- rencana
- perencanaan
- rencana
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- silahkan
- podcast
- Podcast
- Titik
- poin
- portofolio
- posisi
- Pos
- cukup
- harga pompa cor beton mini
- harga
- primer
- swasta
- per
- mungkin
- Masalah
- masalah
- hasil
- proses
- proses
- Produk
- Produksi
- Keuntungan
- proyek
- manajemen proyek
- bukti
- bukti konsep
- properties
- milik
- PROS
- menarik
- membeli
- dibeli
- pembelian
- tujuan
- terdorong
- menempatkan
- Puting
- kualitas
- Perempat
- pertanyaan
- Pertanyaan
- Cepat
- segera
- menonjol
- jarak
- Penilaian
- Tarif
- penilaian
- Baca
- Bacaan
- siap
- nyata
- real estate
- alasan
- mengenali
- daur ulang
- menurunkan
- refi
- rehab
- hubungan
- relatif
- ingat
- terpencil
- Penawaran
- balasan
- mewakili
- perwakilan
- permintaan
- Persyaratan
- penelitian
- tanggapan
- tanggung jawab
- tanggung jawab
- pembatasan
- Bersifat membatasi
- penahan
- kembali
- pendapatan
- ulasan
- Review
- Peran
- atap
- bulat
- Rute
- Aturan
- Run
- berjalan
- Pedesaan
- Daerah pedesaan
- Safety/keselamatan
- Tersebut
- gaji
- penjualan
- penjualan
- sama
- Save
- penghematan
- mengatakan
- Skala
- pemindaian
- Langka
- SEC
- Kedua
- melihat
- selektif
- menjual
- Penjualan
- rasa
- terpisah
- set
- set
- pengaturan
- tujuh
- Share
- Pendek
- jangka pendek
- harus
- Menunjukkan
- MENUNJUKKAN
- signifikan
- penandatanganan
- mirip
- sejak
- tunggal
- situs web
- situasi
- keahlian
- geser
- Perlahan
- kecil
- paling pintar
- So
- terjual
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- di suatu tempat
- Segera
- Space
- Secara khusus
- Spektrum
- menghabiskan
- Pengeluaran
- Sponsor
- Staf
- Bintang
- awal
- mulai
- Negara
- Pernyataan
- Negara
- tinggal
- Masih
- menyimpan
- cerita
- Cerita
- Strategis
- strategi
- Penyelarasan
- stream
- ketat
- kuat
- struktur
- Siswa
- gaya
- subyek
- menyerahkan
- disampaikan
- sukses
- sukses
- seperti itu
- tiba-tiba
- musim panas
- besar
- unggul
- mendukung
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- Pembicaraan
- Tap
- pajak
- spt
- Pajak
- guru
- tim
- istilah
- texas
- Grafik
- Ibukota
- informasi
- sendi
- Negara
- Dunia
- mereka
- diri
- Sana.
- hal
- hal
- Ketiga
- minggu ini
- tahun ini
- pikir
- ribuan
- tiga
- ambang
- Melalui
- waktu
- kali
- Tips
- Judul
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- Toilet
- besok
- ton
- Tony
- terlalu
- puncak
- tema
- menyentuh
- terhadap
- Balai Kota
- Pelatihan VE
- Salinan
- pengobatan
- truk
- benar
- Kepercayaan
- Dua kali
- khas
- bawah
- memahami
- unik
- unit
- us
- menggunakan
- biasanya
- MENGESAHKAN
- nilai
- kendaraan
- usaha
- Ventures
- Lawan
- Video
- penglihatan
- menunggu
- ingin
- Washington
- negara bagian washington
- air
- cara
- Kekayaan
- Rabu
- minggu
- minggu
- Menimbang
- selamat datang
- Apa
- Apa itu
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- akan
- Wins
- kebijaksanaan
- dalam
- tanpa
- tanya
- Word
- Kerja
- bekerja
- kerja
- dunia
- terburuk
- bernilai
- akan
- tertulis
- tahun
- tahun
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- nol