Usulan Rencana Pajak Baru Berusaha Menghilangkan 1031 Pertukaran

Usulan Presiden Biden Anggaran Tahun Anggaran 2024 berusaha untuk mempromosikan akses yang diperluas dan peningkatan keterjangkauan dalam perawatan kesehatan dan pendidikan sambil memotong pajak untuk keluarga berpenghasilan rendah dan menyusutkan defisit, tetapi dana yang diusulkan berasal dari peningkatan pajak bagi orang kaya dan menghilangkan keringanan pajak yang penting bagi investor real estat, yang kemungkinan besar akan ditolak langsung oleh banyak orang di Kongres. 

Bergantung pada politik Anda, Anda mungkin memiliki solusi pajak yang berbeda. Banyak yang mungkin menyarankan bahwa mengubah kode pajak menjadi kurang menguntungkan bagi orang kaya lebih rumit dari yang Anda kira. Dalam hal ini, proposal Biden mungkin secara tidak sengaja merugikan keluarga kelas menengah dalam prosesnya, saran penelitian.

Artikel ini membahas bagaimana proposal kode pajak ini dapat memengaruhi investor real estat, khususnya.

Menaikkan Pajak untuk Orang Kaya

Anggaran yang diusulkan akan meningkatkan pajak atas orang kaya Amerika dalam beberapa cara. Misalnya, ini akan:

• Tingkatkan tarif pajak capital gain dari 20% menjadi 39.6% untuk orang yang berpenghasilan minimal $1 juta setiap tahun
• Tingkatkan tarif pajak Obamacare dari 3.8% menjadi 5% untuk orang dengan pendapatan minimal $400,000
• Memungut tarif pajak minimum 25% untuk 0.01% orang terkaya, atau rumah tangga senilai $100 juta atau lebih
• Tingkatkan tarif pajak atas penghasilan pribadi dari 37% menjadi 39.6% untuk orang yang berpenghasilan setidaknya $400,000, membalikkan pemotongan pajak sebelumnya 
• Tempatkan batasan pada kontribusi maksimum ke akun Roth IRA untuk orang yang berpenghasilan setidaknya $400,000
• Menghapus step-up dasar untuk warisan pada saat kematian, memengaruhi keuntungan modal yang belum direalisasi lebih dari $5 juta ($10 juta untuk pelapor bersama) 

Penting untuk dicatat bahwa sementara tarif pajak efektif untuk 1% teratas telah menurun sejak tahun 1970-an, itu masih lebih dari delapan kali lebih tinggi daripada tarif pajak efektif rata-rata untuk separuh penerima terbawah, menurut Tax Foundation. Tapi karena pemerintah federal menghabiskan $ 1.38 triliun lebih dari yang dikumpulkan dalam pendapatan pada tahun 2022, tidak mengherankan jika pembuat kebijakan mempertimbangkan untuk menaikkan tarif pajak bagi orang kaya, terutama karena kesenjangan kekayaan semakin sempit pada tahun-tahun ketika orang berpenghasilan tinggi membayar lebih. Penelitian menyangkal klaim bahwa pemotongan pajak meningkatkan ekonomi, dan pemerintah mengumpulkan pendapatan lebih sedikit ketika tarif pajak lebih rendah, maka menaikkan tarif untuk setidaknya beberapa pembayar pajak mungkin penting.

Namun, ada beberapa konsekuensi yang tidak diinginkan dari menaikkan pajak capital gain di atas ambang batas. Misalnya, pemilik rumah yang berpenghasilan kurang dari $1 juta atau bahkan $400,000 per tahun mungkin terjebak dengan tagihan pajak untuk menjual rumah di pasar yang panas, di mana rumah senilai $1 juta bukanlah rumah besar — ​​ini adalah rumah keluarga tunggal dengan harga rata-rata. Misalnya, harga rata-rata rumah di San Francisco sekitar $ 1.3 juta, bahkan setelah menurun tahun lalu. Bahkan dengan pengecualian keuntungan modal untuk tempat tinggal utama, pemilik rumah yang membeli properti 20 tahun yang lalu di tempat yang telah menjadi pasar yang panas berpotensi mendapatkan harga yang lebih tinggi di tahun yang mereka jual. Itu bisa membuat pemberian rumah serupa dengan tingkat hipotek tinggi saat ini sulit dicapai oleh para penggerak. 

Tidak jelas berapa banyak orang yang akan masuk dalam kategori ini. Tapi patut dipertanyakan apakah pengecualian tertentu mungkin diperlukan dan apakah kenaikan pajak capital gain adalah cara terbaik untuk mencapai tujuan pemerintah federal. Misalnya, kritikus mengatakan kenaikan tarif pajak capital gain menghambat penghematan. Kantor Anggaran Kongres memperkirakan bahwa a pajak atas konsumsi, yang akan mendorong penghematan daripada pengeluaran, akan memiliki dampak terbesar pada penyusutan defisit—tetapi ini juga akan terjadi dampak yang tidak proporsional berpenghasilan rendah. Tidak ada solusi yang mudah. 

Menghilangkan 1031 Pertukaran

Aspek lain dari anggaran yang diusulkan adalah penghapusan 1031 pertukaran “sejenis”. untuk investor real estat, yang telah ada sejak 1921. Bagian 1031 dari kode pajak memungkinkan individu untuk menangguhkan pembayaran pajak keuntungan modal atas properti investasi dengan menggunakan hasil penjualan untuk membeli properti serupa dengan nilai yang sama atau lebih besar. A lembar fakta dari Gedung Putih membandingkan manfaat pajak dengan "pinjaman tanpa bunga tanpa batas dari pemerintah" dan mengkategorikannya sebagai "pengeluaran yang sia-sia untuk kepentingan khusus". 

Tampaknya ada kesalahpahaman bahwa investor real estat sudah kaya dan serakah, dan bahwa mereka menghindari membayar tarif pajak yang adil sambil mengeksploitasi penyewa mereka untuk mendapatkan lebih banyak pendapatan. Mungkin pembingkaian inisiatif kebijakan melanggengkan stereotip tersebut, tetapi dalam sebagian besar kasus, hal itu benar-benar salah. "Celah" 1031 tidak secara eksklusif menguntungkan orang kaya—ini menguntungkan investor real estat dari semua lapisan masyarakat. 

Tuan tanah ibu-dan-pop sendiri 41% dari semua properti sewaan dan hampir 73% dari semua bangunan dua hingga empat unit. Ini bukan orang-orang yang berpenghasilan $1 juta per tahun—perkiraan pendapatan tahunan rata-rata untuk tuan tanah adalah $97,000. Sementara real estat sering disebut-sebut sebagai sarana investasi pilihan bagi orang yang sangat kaya, itu juga merupakan alat bagi orang biasa untuk meningkatkan tabungan pensiun mereka dan cukup menabung untuk menyekolahkan anak-anak mereka ke perguruan tinggi. Kesepakatan kecil untuk properti murah merupakan mayoritas pertukaran sejenis. 

Selain itu, penelitian menunjukkan bahwa tidak ada yang sia-sia dari keringanan pajak pertukaran sejenis—hal ini memainkan peran penting dalam mendorong kegiatan ekonomi dan merevitalisasi masyarakat serta menambahkan $ 97.4 miliar nilainya terhadap PDB AS pada tahun 2021. Pertukaran sejenis membuat investasi lebih efisien, menciptakan ratusan ribu pekerjaan Baru. Mereka juga memungkinkan investor untuk mengubah ruang komersial kosong menjadi gedung apartemen, sesuatu yang penting untuk didorong selama kekurangan perumahan saat ini. National Association of Realtors menawarkan beberapa contoh anekdot tentang bagaimana 1031 pertukaran memungkinkan investor meremajakan komunitas. 

Kritikus mengatakan penghapusan pertukaran 1031 akan mengurangi pendapatan federal, memperburuk kekurangan perumahan, dan menyebabkan penurunan kualitas perumahan bagi penyewa karena pemilik properti akan memiliki insentif yang lebih sedikit untuk meningkatkan unit mereka dengan dapur dan kamar mandi baru. Perusahaan juga mungkin tidak disarankan untuk pindah ke gedung yang lebih memenuhi kebutuhan bisnis dan karyawan. Meskipun mungkin ada manfaat untuk menempatkan batasan pada 1031 bursa, menghilangkannya sepenuhnya kemungkinan akan memiliki efek negatif yang merugikan pada perekonomian, saran penelitian. 

The Bottom Line

Ada argumen kuat untuk menaikkan pajak orang kaya untuk mendanai program sosial. Ini mungkin bukan satu-satunya cara untuk meningkatkan mobilitas ekonomi, menarik orang keluar dari kemiskinan, dan memperkecil kesenjangan kekayaan, tetapi ini merupakan solusi potensial—bahkan beberapa miliarder terkemuka telah keluar untuk mendukung ide tersebut.

Namun dalam proses reformasi sistem perpajakan, pembuat kebijakan perlu berhati-hati agar solusi yang diusulkan tidak secara tidak sengaja merugikan keluarga dan masyarakat berpenghasilan rendah dan kelas menengah atau investor real estat yang berkontribusi positif terhadap perekonomian.

Tidak yakin bagaimana memaksimalkan potongan untuk bisnis real estat Anda? Di Buku Strategi Pajak untuk Investor Real Estat yang Cerdas, CPA Amanda Han dan Matthew MacFarland berbagi informasi praktis yang Anda butuhkan untuk tidak hanya melakukan pajak tahun ini—tetapi juga mempersiapkan strategi berkelanjutan yang akan membuat musim pajak Anda berikutnya jauh lebih mudah.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.