Real Estat Multikeluarga Berisiko Hancur — Inilah Alasannya

Dalam artikel ini

Saya khawatir dengan penurunan (atau kehancuran) yang signifikan dalam penilaian real estat komersial, khususnya termasuk multi-keluarga, pada tahun 2023 dan 2024. Saya merasa tanda bahayanya sangat jelas dan semuanya mengarah ke arah yang sama sehingga saya akan mengabaikan properti saya. Merupakan kewajiban bagi komunitas ini untuk tidak menyatakan pendirian saya sejelas mungkin dan mempertahankan pendirian tersebut dengan sangat rinci. 

Dalam artikel ini, saya akan membahas tesis saya, menguraikan empat ancaman utama terhadap penilaian multikeluarga, berikut ringkasannya di bawah ini: 

• Bagian 1: Cap Rate Lebih Rendah Dari Suku Bunga 
• Bagian 2: Saya Tidak Bertaruh Pada Pertumbuhan Sewa yang Berarti di Tahun 2023
• Bagian 3: Saya Bertaruh Pada Kenaikan Suku Bunga Pada Tahun 2023
• Bagian 4: Suku Bunga Tinggi Memberi Tekanan Pada Penilaian dan Penjaminan Utang
• Bagian 5: Berita, Anekdot, dan Bacaan Lebih Lanjut
• Bagian 6: Ide Untuk Melindungi Kekayaan Dan Menghasilkan Uang Di Lingkungan Ini

Harap dicatat bahwa real estat bersifat lokal. Analisis saya dalam artikel ini mencerminkan rata-rata di seluruh Amerika Serikat, meskipun saya mendalaminya beberapa wilayah besar. 

Terakhir, saya ingin menyampaikan terlebih dahulu bahwa saya menganggap diri saya seorang amatir dalam memahami pasar real estat komersial, mungkin mendekati status “pejalan kaki”. Saya sama sekali bukan ahli di bidangnya. Saya mengundang perdebatan dan menyambut baik analisis dari pembaca mana pun yang siap menyajikan “kasus banteng” pada poin saya di sini. Silakan memberikannya di komentar atau kirim email kepada saya di .

Bagian 1: Cap Rate Lebih Rendah Dari Suku Bunga

Rata-rata, suku bunga saat ini lebih tinggi dibandingkan suku bunga acuan di sektor multi-keluarga di Amerika Serikat. Secara visual, hal tersebut dapat direpresentasikan sebagai dua garis pada grafik di bawah ini yang berpotongan:

Investor yang memasuki multikeluarga komersial melakukannya karena mereka ingin mendapatkan keuntungan. Kembali adalah tidak dinyatakan sebagai tingkat kapitalisasi (tingkat batas), yang lebih merupakan metrik yang digunakan untuk menilai properti dalam kaitannya satu sama lain, melainkan sebagai sebuah tingkat pengembalian internal (IRR). Seseorang dapat menghasilkan IRR yang kuat di lingkungan dengan tingkat bunga tinggi dan rendah, seperti halnya mereka dapat menghasilkan IRR yang kuat di lingkungan dengan tingkat bunga tinggi dan rendah.

IRR bergantung pada dua faktor utama: jumlah arus kas yang dihasilkan properti (dan waktu arus kas tersebut) dan keluar/penjualan properti (dan waktunya). Tingkatkan harga sewa dengan cepat dan jual dengan harga premium, dan IRR melonjak. Lakukan secara perlahan dan jual dengan tingkat batas yang lebih tinggi dibandingkan saat akuisisi, dan IRR akan anjlok.

Tarif pembatasan relatif rendah dalam konteks historis selama 10 tahun terakhir. Hal ini tidak menjadi masalah bagi orang-orang dalam menghasilkan IRR yang besar karena suku bunga sangat rendah. Faktanya, tingkat batas yang rendah, dalam banyak hal, memudahkan investor untuk menghasilkan keuntungan karena setiap tambahan dolar NOI yang ditambahkan ke properti meningkatkan penilaian dengan kelipatan yang lebih besar. Tingkatkan NOI sebesar $1 dalam lingkungan tingkat batas 10%, dan nilai properti meningkat sebesar $10. Tingkatkan NOI sebesar $1 dalam lingkungan tingkat batas 5%, dan nilai properti meningkat sebesar $20.

Namun, mendorong IRR menjadi jauh lebih sulit dalam situasi “leverage negatif” di mana tingkat bunga lebih tinggi daripada tingkat suku bunga. Karena alasan-alasan yang akan kita bahas dalam artikel ini, suku bunga yang lebih tinggi mempersulit pembeli untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pembiayaan yang menarik, meningkatkan kemungkinan tingkat batas keluar (exit cap rate) dan memberikan tekanan pada IRR. Dan, sebagian besar dasar proyeksi IRR akan berasal dari kenaikan harga sewa yang cepat.

Dengan kata lain, pasar saat ini lebih bergantung pada tingkat kapitalisasi pasar yang tetap rendah, harga sewa yang terus meningkat dengan cepat, dan/atau kembalinya tingkat suku bunga rendah seperti yang terjadi dalam lima tahun terakhir dibandingkan dekade sebelumnya. “Leverage Negatif” adalah cara pasar mengkomunikasikan bahwa pasar “sepenuhnya” dalam hal apresiasi atau penurunan suku bunga.

 Dan, seperti yang akan saya jelaskan, menurut saya hasil mana pun memiliki kemungkinan yang rendah.

Meskipun pada akhirnya semua tentang IRR untuk aset tersebut, saya merasa menarik bahwa bahkan tanpa harus menghitung angka-angka pada transaksi tertentu atau pasar transaksi, kita sudah dapat membuat pengamatan sederhana tentang real estat komersial hanya dengan memeriksa penyebaran historis tingkat batas atas vs. suku bunga (yang mencakup semua real estat, tidak hanya multikeluarga yang terisolasi — namun perhatikan bahwa tingkat batas atas multikeluarga biasanya rata-rata lebih rendah dibandingkan jenis real estat komersial lainnya).

Kecuali jika seseorang memiliki tesis yang lebih kuat mengenai pertumbuhan sewa dan/atau penurunan suku bunga dibandingkan dekade terakhir ini, selisih antara suku bunga dan batas atas sekitar 150 bps adalah hal yang lumrah. Hal ini berarti tingkat pembatasan meningkat dari 5% menjadi 6.5%. Meskipun hal ini mungkin tidak tampak seperti masalah besar, jika hal ini dapat dinormalisasi dengan cepat, hal ini setara dengan penurunan nilai aset sebesar sekitar 23%. 

Itu terlihat seperti perkiraan yang diberikan oleh CBRE: 

Bagian 2: Saya Tidak Bertaruh Pada Pertumbuhan Sewa Pada Tahun 2023

Untuk memahami dampak harga sewa tahun ini, kita harus memikirkan penawaran dan permintaan. Saya mempunyai kabar buruk mengenai pasokan dan beragamnya permintaan.

Mari kita mulai diskusi dengan melihat pasokannya.

Menyediakan

Tunggakan pembangunan baru di rumah multikeluarga berada pada tingkat tertinggi sejak tahun 1970an. Backlog untuk total rumah yang sedang dibangun berada pada level tertinggi yang datanya kami miliki:

Para ahli seperti Ivy Zelman mengambil pendirian bahwa pengembang akan memonetisasi inventaris ini segera setelah selesai — pada dasarnya, datanglah neraka atau air pasang. Biaya penyimpanan dan utang jembatan (mirip dengan pinjaman uang tunai untuk pembangunan komersial) yang digunakan pembangun untuk membiayai proyek sangatlah mahal dan dengan demikian merupakan insentif yang kuat untuk menyelesaikan konstruksi dan membiayai kembali atau menjualnya sesegera mungkin.

Seperti yang disebutkan Brian Burke dari Praxis Capital di kami Di pasar podcast, pembangunan membutuhkan waktu dan akan berdampak berbeda pada berbagai wilayah. Beberapa pasar mungkin tidak melihat banyak pasokan baru. Beberapa pasar akan melihat banyak sekali pasokan yang tersedia namun memiliki begitu banyak permintaan baru sehingga tidak akan ada kesulitan dalam penyerapannya. Dan beberapa pasar akan melihat pasokan mulai tersedia dan kesulitan untuk mengisi unit-unit tersebut, sehingga memberikan tekanan pada harga sewa seiring dengan meningkatnya kekosongan. 

Negara-negara Selatan dan Barat mempunyai risiko paling tinggi dalam menghadapi pasokan baru dalam jumlah besar:

Perhatikan bahwa meskipun Anda mungkin pernah mendengar tentang izin atau perumahan dimulai menolak, ingatlah bahwa pengembangan membutuhkan waktu. Proyek perizinan dan pengembangan yang dimulai pada akhir tahun 2021 dan awal tahun 2022 akan mulai beroperasi pada tahun 2023 dan 2024. Proyek dapat memakan waktu bertahun-tahun atau bahkan puluhan tahun untuk mendapatkan izin, memulai, dan akhirnya menyelesaikannya. Kurangnya perumahan baru tidak banyak membantu membendung serbuan persediaan baru yang sudah mulai memasuki pasar. Dampak ledakan konstruksi baru ini baru saja dimulai. 

Dan tidak perlu banyak imajinasi untuk memperkirakan bahwa melimpahnya perumahan baru akan memberikan tekanan pada semua jenis harga real estat, serta tekanan pada harga sewa, karena semakin banyak stok perumahan yang bersaing untuk mendapatkan perumahan yang sama. penyewa. 

Mari kita bicara tentang permintaan selanjutnya. 

Permintaan

Pertanyaan permintaan terbesar, menurut saya, adalah seputar pembentukan rumah tangga. 1.6 juta unit baru yang mulai beroperasi bukanlah masalah besar jika kita mengharapkan terbentuknya 1.6 juta rumah tangga baru, bukan? Hal ini memungkinkan unit-unit tersebut untuk disewa atau ditempati (diserap) tanpa guncangan harga apa pun. Dan semua orang telah membicarakan tentang kekurangan perumahan yang besar selama bertahun-tahun, bukan?

Dan memang benar — Amerika biasanya menambah jumlah rumah tangga lebih cepat dibandingkan jumlah persediaan. Dan memang ada kekurangan perumahan. Itulah sebabnya harga dan sewa real estat meroket selama beberapa tahun terakhir. Hanya ada dua masalah dengan posisi ini sebagai pertahanan terhadap kenaikan harga sewa di masa depan:

Pertama, data pembentukan rumah tangga sangat meleset selama pandemi, dengan lebih dari satu juta kematian terkait Covid-19 dan perombakan besar-besaran rumah tangga. Hal ini membuat sangat sulit bagi ekonom mana pun untuk memprediksi pembentukan rumah tangga. 

Kedua, kekurangan perumahan sudah diberi harga dengan harga sewa dan rumah saat ini. Kekurangan tersebut, ditambah dengan suku bunga rendah, menyebabkan kenaikan harga rumah sebesar hampir 40% dan kenaikan harga sewa sebesar 26% selama pandemi. 

Menyelami lebih dalam formasi rumah tangga. Selama pandemi, kami melihat hal itu jutaan dari “rumah tangga” yang tampaknya terbentuk:

Apa yang terjadi di sini? 

Jawabannya tidak jelas bagi saya, dan saya belum menemukan penilaian yang meyakinkan mengenai situasi ini dari seorang ekonom yang saya sukai. Saya akan sangat menghargai jika pemberi komentar dapat mengarahkan saya pada studi atau analisis yang masuk akal dan memungkinkan kita memperkirakan masa depan dengan baik. 

Karena tidak adanya analisis berkualitas yang dapat saya akses, dugaan saya adalah orang-orang berpindah-pindah begitu saja. Saya pikir hal ini mendistorsi data dengan cara yang belum sepenuhnya kita pahami. Orang-orang pindah kembali bersama Ibu dan Ayah. Mungkin orang-orang yang tinggal dan bekerja di tempat-tempat seperti New York City, San Francisco, dan Los Angeles tetap membayar sewa, tetapi juga pindah ke luar kota untuk mencari rumah kedua, dan mungkin ini dihitung sebagai pembentukan rumah tangga kedua. Mungkin perceraian dan perpisahan meningkat, dan ketika pasangan berpisah, hal ini akan memperbesar pembentukan “rumah tangga” (dua orang masing-masing membutuhkan tempat tinggal, masing-masing kepala rumah tangga, bukan satu unit keluarga).

Tapi jelas bahwa kita tidak benar-benar melihat jutaan bentuk rumah tangga baru. Taruhan saya adalah kita mempunyai perkiraan yang terlalu tinggi mengenai jumlah rumah tangga di negara ini saat ini, dan hal ini membuat saya takut ketika mencoba memproyeksikan pertumbuhan sewa tahun depan. 

Lebih jauh lagi, perlu diingat bahwa bahkan tanpa kehebatan dalam metrik ini, data pembentukan rumah tangga dapat bertambah dan berkurang seiring dengan perekonomian. Di saat yang baik, orang mungkin membeli banyak rumah dan pindah dari apartemen bersama dengan teman sekamar atau pindah dari ruang bawah tanah orang tua mereka. Di masa resesi, orang-orang dapat kembali ke rumah bersama Ibu dan Ayah atau mengajak teman sekamar lagi. Formasi “Rumah Tangga” bisa menurun dengan cepat. 

Potensi penyeimbangannya – harga sewa bisa naik lagi pada tahun 2023

Selalu ada banyak variabel dalam metrik ekonomi penting apa pun, tidak terkecuali sewa. Meskipun saya khawatir akan tekanan penurunan harga sewa yang besar selama dua tahun terakhir, pertumbuhan pasokan, dan tanda tanya seputar pembentukan rumah tangga, saya ingin mengakui bahwa ada dorongan besar (tekanan ke atas) terhadap harga sewa: suku bunga . 

Dengan kenaikan suku bunga hipotek dua kali lipat dalam periode 12 bulan, keterjangkauan dalam membeli rumah, alternatif selain menyewa rumah bagi jutaan orang Amerika, telah meningkat. Sebuah studi dari ATTOM menyimpulkan bahwa setahun yang lalu, memiliki properti lebih terjangkau dibandingkan menyewa di 60% pasar AS, sebuah statistik yang berbalik dengan peningkatan pembayaran bulanan sebesar 40-50% karena suku bunga yang lebih tinggi. Peralihan keterjangkauan ini akan memberikan tekanan pada harga sewa.

Karena tekanan inilah saya menganggap harga sewa akan menjadi sebuah lemparan koin pada tahun 2023. Saya tidak mempercayai ramalan ekonomi apa pun mengenai pertumbuhan harga sewa saat ini. Dan, tanpa tekanan kenaikan harga sewa akibat suku bunga yang tinggi, saya berani bertaruh bahwa harga sewa rata-rata akan menurun di seluruh negeri. 

Bagian 3: Saya Juga Tidak Bertaruh Pada Penurunan Suku Bunga Pada Tahun 2023

Ingat, cap rate lebih rendah dari suku bunga. Artinya, agar investor dapat menghasilkan uang, harga sewa harus naik (dengan cepat), atau suku bunga harus turun. Seperti yang saya sebutkan, menurut saya ada banyak alasan untuk bersikap skeptis terhadap proyeksi pertumbuhan harga sewa secara nasional pada tahun 2023 dan setiap alasan untuk berpikir bahwa harga sewa adalah sebuah lemparan koin dengan potensi kerugian yang signifikan. 

Sekarang, saatnya mengalihkan perhatian kita ke suku bunga. Pengembalian tarif komersial ke posisi terendah dalam sejarah dalam beberapa tahun terakhir akan menyelamatkan banyak sindikator real estat komersial dan multikeluarga serta investornya. 

Apakah itu mungkin? Saya kira tidak demikian. Inilah alasannya.

Penjelasan mengenai “spread” (vs. Treasury 10-tahun).

Ketika bank, institusi, atau individu meminjamkan uang, mereka ingin mendapat kompensasi atas risiko yang mereka ambil. Berapa besar bunga yang mereka kenakan sering kali dapat dianggap sebagai “spread” terhadap alternatif yang berisiko rendah. 

Di kalangan pemberi pinjaman, sudah diterima secara luas bahwa surat utang negara AS dengan tenor 10 tahun merupakan tolok ukur yang bagus untuk mengukur “spread”. Tolok ukur lainnya termasuk London Interbank Offered Rate (LIBOR) dan Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 

Faktanya, banyak utang komersial swasta memiliki tingkat suku bunga yang dipatok pada SOFR plus spread, bukan pada Departemen Keuangan. Namun, obligasi Treasury AS bertenor 10 tahun adalah standar yang digunakan kebanyakan orang untuk membandingkan spread dan merupakan pengaruh terbesar terhadap pembiayaan multikeluarga.

Banyak institusi menganggap meminjamkan uang kepada pemerintah AS sebagai investasi dengan risiko paling rendah di dunia. Meminjamkan pinjaman kepada orang lain memiliki risiko yang lebih besar. Oleh karena itu, semua orang harus dikenakan bunga yang lebih tinggi. 

Tapi berapa banyak lagi? Di sinilah gagasan “penyebaran” muncul. 

Berapa banyak “spread” yang dikenakan pemberi pinjaman bergantung pada pemberi pinjaman, perekonomian, dan permintaan pinjaman. Di beberapa pasar, seperti hipotek 30 tahun untuk pembeli rumah, selisih ini sudah sangat jelas. Misalnya:

Hal ini jelas merupakan korelasi yang sangat kuat, sampai pada titik di mana kita dapat menerima begitu saja bahwa jika obligasi Treasury 10 tahun naik, maka suku bunga hipotek akan naik, dan sebaliknya. Namun, korelasi ini tidak sempurna, dan terkadang, penyebarannya memang berubah. 

Hari ini adalah salah satu waktunya. Selisih antara suku bunga Treasury 10 tahun dan hipotek 30 tahun relatif tinggi, seperti yang Anda lihat di bawah:

Banyak pakar memperkirakan suku bunga hipotek 30 tahun akan turun pada tahun 2023 karena selisih yang tinggi ini. Mereka percaya bahwa jika selisih antara suku bunga Treasury 10-tahun dan suku bunga hipotek 30-tahun dinormalisasi ke rata-rata historis sekitar 180 bps, maka hipotek dapat kembali turun mendekati kisaran 5.5%, bukan 6.3%, di mana kita berada saat ini. pada saat tulisan ini dibuat.

Secara teori, ini masuk akal, kecuali untuk dua masalah. 

Pertama, imbal hasil Treasury 10-tahun saat ini tertekan karena investor mengira kita sedang atau akan berada dalam resesi. Hal ini biasanya dinyatakan dengan mengatakan bahwa kurva hasil adalah terbalik. Perkembangan menuju kurva imbal hasil terbalik terwakili dengan sangat baik dalam hal ini visualisasi luar biasa dari Visual Capitalist. 

Masyarakat beralih ke investasi yang lebih aman seperti obligasi 10 tahun karena ketakutan akan resesi. Kemungkinan besar ketika perekonomian mulai pulih, kurva imbal hasil akan menjadi normal, dan tingkat suku bunga Treasury 10-tahun akan meningkat. 

Kedua, The Fed dengan jelas memberi sinyal bahwa mereka berniat menaikkan suku bunga sepanjang tahun pada tahun 2023. Bertaruh bahwa suku bunga akan turun merupakan pertaruhan yang bertentangan dengan sikap resmi The Fed. Satu-satunya cara saya melihat suku bunga turun dan bertahan adalah jika terjadi resesi yang begitu dalam dan buruk sehingga The Fed terpaksa membalikkan arah dengan cepat. 

Dengan kata lain, suku bunga akan meningkat bagi investor real estat (dan siapa pun yang meminjam uang menggunakan utang yang disalurkan ke Departemen Keuangan 10 tahun) kecuali terjadi resesi yang parah di mana jutaan orang kehilangan pekerjaan. 

Jadi, mari kita melempar koin: 

Jika terjadi resesi besar (resesi besar), lapangan pekerjaan akan hilang, harga sewa menurun, dan nilai real estate komersial multi-keluarga menurun. 

Jika trennya menurun (prospek ekonomi yang lebih cerah), suku bunga akan naik dengan cepat, dan nilai real estate komersial multi-keluarga menurun.

Ini bukanlah permainan yang sangat menyenangkan.

Meskipun ada kemungkinan bahwa Anda melihat suku bunga hipotek melambung dan untuk sementara jatuh ke level terendah pada pertengahan tahun 5-an, saya yakin kita akan mengakhiri tahun ini dengan suku bunga yang bahkan lebih tinggi daripada saat ini, sekali lagi, kecuali jika terjadi resesi yang dalam. 

Bukankah pinjaman komersial berbeda dengan pinjaman perumahan? Mengapa kita tidak membicarakannya secara spesifik? 

Meskipun ada berbagai macam perbedaan dalam pinjaman komersial, saat ini, kebanyakan orang cenderung menggunakan pinjaman Freddie Mac untuk membeli kompleks apartemen kecil hingga menengah, kelas aset yang saya bahas di artikel ini. 

Jika mereka memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman Freddie Mac, investor kemungkinan besar akan menggunakannya. Pinjaman Freddie Mac adalah tombol mudah bagi investor multikeluarga karena mereka memiliki suku bunga rendah, amortisasi 30 tahun, dan jangka waktu lima, tujuh, atau 10 tahun. Saat ini, suku bunga Pinjaman Freddie bisa selatan 5%! Ini setara dengan pinjaman multikeluarga konvensional yang digunakan jutaan investor real estat dan pemilik rumah untuk membeli rumah keluarga tunggal yang diasuransikan oleh Fannie Mae. 

Suku bunga Freddie Mac terikat dengan Departemen Keuangan 10 tahun. Jadi, pinjaman apartemen ini tidak mengalami kenaikan spread yang sama terhadap obligasi 10 tahun seperti yang kita lihat di sektor perumahan (hipotek konvensional). Itu menyisakan mereka bahkan lebih risikonya, dalam pandangan saya, akan meningkat jika kurva imbal hasil menjadi normal dibandingkan dengan hipotek Fannie Mae yang berjangka waktu 30 tahun. Hal ini juga menjelaskan mengapa tingkat perumahan multikeluarga jauh lebih rendah dibandingkan perumahan keluarga tunggal saat ini.

Meskipun terdapat pasar swasta untuk utang real estat komersial yang mungkin lebih umum digunakan beberapa tahun yang lalu, namun tampaknya pasar tersebut telah mengering secara signifikan. Ini bisa berupa perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) seperti Fannie Mae atau Freddie Mac atau gagal bagi sebagian besar sindikator saat ini. 

Namun, perbedaan nyata antara utang komersial dan utang keluarga tunggal pada umumnya adalah Rasio Cakupan Layanan Utang (DSCR). Kita akan membahas mengapa hal ini sangat penting di bagian selanjutnya.

Bagian 4: Suku Bunga Tinggi Memberi Tekanan Pada Penilaian dan Penjaminan Utang

Hutang komersial, termasuk Pinjaman Apartemen Freddie Mac, seperti yang dibahas sebelumnya, tidak sama dengan pinjaman konvensional untuk perumahan keluarga tunggal. Pinjaman Freddie Mac pada umumnya, misalnya, mungkin memiliki jadwal amortisasi selama 30 tahun, tetapi dengan pembayaran balon — saldo akan jatuh tempo setelah lima, tujuh, atau 10 tahun. Ini bukan masalah bagi investor di pasar pada umumnya. Mereka dapat dengan mudah menjual aset tersebut setelah beberapa tahun untuk melunasi pinjamannya atau membiayai kembali dengan pinjaman baru dan memulai prosesnya dari awal lagi. 

Namun, seperti disebutkan sebelumnya, ada uji penjaminan lain untuk pinjaman ini: Debt Service Coverage Ratio (Rasio Cakupan Layanan Hutang). DSCR adalah versi tes utang terhadap pendapatan multikeluarga yang harus dilewati oleh banyak pemilik rumah saat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek rumah.

Jika arus kas kompleks bisnis atau apartemen sama persis dengan pokok dan bunga (pelunasan utang) pinjaman, maka DSCR-nya adalah 1.0. Lebih rendah, dan arus kas yang dihasilkan oleh bisnis tidak cukup untuk menutupi pinjaman. Lebih tinggi, dan ada kelebihan arus kas.

Pinjaman Freddie Mac biasanya memerlukan DSCR 1.2 hingga 1.25.

Utang komersial yang dinegosiasikan antara pemberi pinjaman dan peminjam secara pribadi, dengan utang yang tidak didukung oleh GSE, mungkin memiliki perjanjian yang lebih ketat seperti rasio DSCR yang lebih tinggi atau perjanjian utang yang mengharuskan peminjam untuk mempertahankan rasio DSCR sepanjang masa pinjaman.

Meskipun Pinjaman Freddie dapat mencapai LTV hingga 80%, dalam praktiknya, banyak yang mendapatkan cakupan yang dibatasi dalam penjaminan emisi hingga 65% hingga 75%.

Di pasar normal, barang-barang ini tidak menjadi masalah. Namun mari kita lihat apa yang terjadi ketika suku bunga naik dengan cepat seperti yang terjadi tahun lalu. 

Bayangkan seorang investor membeli properti dengan Pinjaman Freddie Mac senilai $1,000,000 pada akhir tahun 2021. Pinjaman tersebut memiliki tingkat bunga 3%. Pokok dan bunga amortisasi 30 tahun adalah $4,216 per bulan, atau $50,592 per tahun. Maju cepat ke hari ini. Pinjaman yang sama ini akan datang dengan pinjaman dengan bunga 5.5%. Tingkat bunga yang lebih tinggi akan meningkatkan pembayaran utang atas pinjaman $1 juta menjadi $68,136, meningkat sebesar 35%.

Sekarang, investor kami menggunakan pinjaman Freddie (dan diperkirakan dua pertiga pasar menggunakan utang dengan suku bunga tetap) dan kemungkinan besar tidak akan mengalami tekanan nyata selama 5-10 tahun, bergantung pada jangka waktu pinjaman mereka. Namun, penting untuk diketahui bahwa jika investor tersebut mengajukan kembali pinjaman yang sama hari ini, kemungkinan besar mereka tidak akan memenuhi syarat. Mereka mungkin harus membawa lebih banyak uang tunai untuk menyelesaikan kesepakatan (mengurangi LTV), atau mereka harus membayar lebih sedikit untuk properti tersebut.

Yang lebih bermasalah lagi, ada sektor pasar yang menggunakan utang dengan suku bunga variabel dan jenis pembiayaan kreatif lainnya seperti utang jembatan (mirip dengan pinjaman uang keras) untuk membiayai multikeluarga dan real estat komersial lainnya. Menurut Wall Street Journal, sekitar sepertiga pasar menggunakan utang dengan suku bunga variabel, dan beberapa persentase (yang tidak diketahui) dari kelompok tersebut menggunakan utang jembatan dan utang non-agensi lainnya.

Para peminjam ini akan menghadapi tekanan yang semakin besar untuk melakukan pembayaran dengan suku bunga yang lebih tinggi. Kembali ke contoh kita sebelumnya, bayangkan properti tersebut menghasilkan $62,500 (tingkat batas 5% saat akuisisi) di NOI dengan pembayaran utang $50,592 dengan bunga 3%. Saat ini, pembayaran tersebut, sekali lagi, adalah $68,136. Peminjam fiktif ini sekarang harus menutupi selisihnya dengan dana selain yang dihasilkan oleh properti tersebut.

Banyak dari pinjaman dengan suku bunga variabel ini memiliki batasan suku bunga (seringkali diwajibkan oleh pemberi pinjaman) yang untuk sementara mencegah suku bunga utang mereka naik terlalu tinggi. Namun, biaya untuk memperbarui batasan tarif ini meroket, sebanyak 10 kali lipat, seiring dengan kenaikan tarif. Hal ini sudah mulai memberikan tekanan kepada peminjam yang seringkali harus menyisihkan dana untuk asuransi ini setiap bulannya. 

Seperti yang saya sebutkan, Ben Miller, CEO penggalangan dana, menyebut fenomena ini sebagai “Great Deleveraging” — sebuah ungkapan yang menurut saya merangkum masalah ini dengan sangat ringkas. 

Mendengarkan penampilannya di Di pasar dan dengarkan beberapa contoh yang telah melanda dunia real estat komersial (dimulai dengan ritel dan perkantoran). 

Brian Burke mengatakan bahwa masalah ini berpotensi menjadi akut pada pinjaman pembangunan, dimana persyaratan re-margin mungkin memaksa peminjam untuk membayar sisa pinjaman jika sewa tidak mencapai target.

Apakah kepanikan mungkin terjadi?

Ketika operator tidak dapat memenuhi persyaratan pinjamannya, mereka mungkin gagal bayar dan menyerahkan asetnya kembali ke bank (penyitaan). Dalam situasi ini, kreditur akan melikuidasi properti tersebut, menjualnya secepat mungkin. Beberapa orang mungkin menyebut properti yang dilikuidasi dan dijual jauh di bawah nilai pasar sebagai “peluang membeli” – dan mungkin memang demikian.

Tapi itu juga menetapkan kompensasi untuk aset seperti itu. Selain perjanjian DSCR, properti multikeluarga juga dinilai, seperti halnya rumah. Jika penilaian tidak dilakukan, pembeli harus membawa lebih banyak uang untuk penutupan. 

Jika tekanan meningkat pada tahun 2023, persaingan untuk kompleks multi-keluarga dapat semakin terpuruk akibat penjualan penyitaan yang tertekan, yang menjadikan peminjaman semakin sulit dalam putaran umpan balik negatif.

Bagian 5: Berita, Anekdot, dan Bacaan Lebih Lanjut

Apa yang saya diskusikan di sini bukanlah berita baru bagi orang dalam industri. Valuasi REIT anjlok 25% pada tahun 2022. Harga sewa rumah menurun di banyak kota besar seperti Minneapolis dan Chicago harga sewa masing-masing turun 9% dan 4%., tahun demi tahun. 

Tuan tanah juga mulai menawarkan lebih banyak “konsesi” kepada penyewa, berupa gratis sewa satu bulan, atau parkir gratis, untuk memikat penyewa baru. Konsesi ini memberikan keuntungan bagi investor apartemen dengan cara yang sama seperti kekosongan atau harga sewa yang lebih rendah, namun mungkin menutupi sejauh mana penurunan harga sewa dapat dilaporkan di pasar tertentu.

Klien institusional dari dana ekuitas swasta besar telah menarik dana hingga mencapai titik di mana dana tersebut bertabrakan batas penarikan bagi investornya, dimulai dengan REIT non-perdagangan paling terkenal di dunia: Blackstone. 

Brian Burke membahas topik ini secara panjang lebar Di pasar's “Bom Multikeluarga Akan Segera Meledak” episode dengan Dave Meyer. Ia yakin bahwa kita berada di titik puncak “penetapan harga” di sektor ini dan terdapat selisih bid/ask yang sangat besar antara pembeli dan penjual. Beberapa kesepakatan yang dilakukan, untuk saat ini, dilakukan oleh 1031 peserta bursa dan mereka yang telah mengumpulkan dana besar dan harus mengerahkan aset tersebut dengan cepat. Orang-orang ini termotivasi untuk bergerak cepat, dan dengan banyaknya penjual yang bertahan untuk saat ini, harga tetap tinggi. 

Ini tidak akan bertahan lebih lama lagi. Penjual yang memiliki leverage tinggi dengan utang tingkat variabel akan dipaksa keluar karena masalah kepatuhan DSCR mereka. Dan, akan ada tekanan yang terus meningkat bagi investor untuk membiayai kembali utang mereka yang membengkak, tekanan yang akan meningkat setiap bulannya karena semakin banyak pasar yang terpaksa bertindak dengan menjual, membiayai kembali, atau membawa sejumlah besar uang tunai untuk mengurangi utang. saldo dan menghindari penyitaan. 

Bagian 6: Ide Untuk Melindungi Kekayaan Dan Menghasilkan Uang Di Lingkungan Ini

Cap rate lebih rendah dari suku bunga. Pertumbuhan sewa dan keringanan suku bunga masing-masing bagaikan lemparan koin. Tekanan meningkat pada sisi utang untuk sebagian besar pasar, dan menjamin kesepakatan baru jauh lebih sulit dibandingkan harga tahun lalu.

Ini adalah lingkungan yang sulit, namun masih ada sejumlah strategi yang mungkin masuk akal bagi investor cerdas yang masih ingin berpartisipasi dalam sektor multi-keluarga dan real estate lainnya. Berikut beberapa hal yang saya pertimbangkan:

Meminjamkan

Suku bunga lebih tinggi dari suku bunga acuan. Hal ini berarti lebih banyak arus kas, setidaknya pada tahun-tahun pertama, bagi pemberi pinjaman per dolar yang diinvestasikan dibandingkan investor ekuitas, dengan risiko yang lebih rendah. Biarkan orang lain mengambil 20-30% risiko pertama. Saya pribadi mempertimbangkan untuk berinvestasi dalam dana utang yang memberikan pinjaman uang keras, karena saya suka yang pendek-sifat jangka panjang dari pinjaman tersebut dan merasa bahwa pasar keluarga tunggal lebih terisolasi dari risiko dibandingkan pasar multikeluarga.  

Beli tanpa leverage

Jika tujuan Anda sebenarnya adalah memiliki banyak keluarga untuk jangka panjang, dan risiko jangka pendek bukanlah sesuatu yang mengganggu Anda, pertimbangkan untuk tidak menggunakan leverage sama sekali, jika Anda mampu. Hal ini mengurangi risiko dan, sekali lagi, karena suku bunga lebih tinggi dari batas atas, akan meningkatkan arus kas. Anda selalu dapat melakukan pembiayaan kembali dalam beberapa tahun jika Anda ingin menambah modal untuk bekerja. 

Tunggu dan tonton

Ini adalah penentuan waktu pasar dan bukan gaya saya. Namun, jika Anda memercayai analisis ini, kita dapat melihat harga-harga berubah secara signifikan pada tahun 2023. Menahan uang tunai selama 6-12 bulan mungkin akan membuat beberapa pembeli yang cerdas dapat memperoleh aset dengan harga yang sangat murah, terutama jika kepanikan mendorong tingkat pembatasan sangat besar. , sangat tinggi. 

Tinjau persyaratan investasi apa pun yang Anda ikuti

Beberapa sindikator mempunyai hak untuk melakukan penarikan modal. Jika perjanjian DSCR dilanggar dalam suatu kesepakatan, sindikator mungkin memiliki pilihan yang sangat tidak menarik untuk menjual dengan kerugian besar, disita, atau membawa banyak uang tunai untuk mencegah penyitaan. 

Persyaratan investasi sindikasi Anda memungkinkan sindikator meminta investor untuk menambah modal atau risiko dilusi saham mereka. Meskipun kekuasaan mungkin berada di tangan sponsor, Anda setidaknya dapat memahami apakah hal ini merupakan kemungkinan dalam kesepakatan Anda atau tidak dan mempersiapkan posisi kas Anda sesuai dengan itu. Jangan menjadi buta.

Bawalah skeptisisme yang sehat terhadap setiap investasi baru

Saya jelas skeptis terhadap pasar secara sistemis, namun jika disajikan dengan kesepakatan spesifik yang cukup membuat saya penasaran untuk melihatnya lagi, saya ingin memastikan bahwa kesepakatan tersebut masuk akal bahkan dengan kenaikan signifikan dalam harga. tarif batas. 

Saya akan bersikap skeptis terhadap klaim “nilai tambah” (setiap kesepakatan yang diiklankan oleh setiap sponsor adalah “nilai tambah”) atau bahwa properti tersebut adalah “penawaran besar” (sponsor mana yang akan memberi tahu Anda bahwa kesepakatan tersebut tidak bagus?). Ketertarikan saya juga akan tergerak jika sponsor memberikan sejumlah besar modal mereka sendiri – sesuatu yang berarti dalam konteks kekayaan bersih mereka. ). Saya ingin merasa yakin bahwa modal yang mereka peroleh dengan susah payah juga beresiko, sama seperti modal saya, bukan hanya karena mereka mempunyai kesempatan untuk mendapatkan keuntungan dari biaya akuisisi, biaya manajemen, dan bunga yang dibawa. 

Ambil posisi short pada… sesuatu?

Saya ingin tahu apakah ada REIT publik yang secara khusus terkena risiko yang diuraikan di sini. Sejumlah penelitian yang signifikan dapat mengungkap portofolio yang secara khusus terkonsentrasi di pasar-pasar dengan tingkat bunga yang rendah, risiko pasokan yang besar, dan dengan persentase hutang dengan suku bunga variabel yang tinggi atau yang akan mengalami meroketnya biaya pembatasan suku bunga. Jika ada yang memutuskan untuk menggali di sini, saya akan sangat tertarik membicarakan temuan Anda.   

Kesimpulan

Ini adalah artikel yang panjang. Jika Anda sudah sampai sejauh ini, terima kasih telah membaca!

Seperti yang saya sebutkan di pendahuluan, saya menganggap diri saya antara seorang amatir hingga pekerja harian dalam memahami dunia real estate komersial dan multikeluarga besar. 

Namun, apa yang dapat saya pahami membuat saya takut akan penilaian. Saya merasa ada banyak risiko di sini, dan saya berencana untuk bersikap sangat konservatif pada tahun 2023. Namun, saya mungkin akan membeli persewaan keluarga tunggal lagi atau bahkan sebuah kecil properti multikeluarga seperti duplex, triplex, atau quadplex, seperti yang saya lakukan setiap 12-18 bulan. 

Saya berharap, setidaknya, artikel ini membantu investor membuat keputusan yang lebih tepat jika mereka menjajaki peluang investasi multikeluarga dan melakukan uji tuntas lebih lanjut. 

Dan lagi, saya masih mencari seseorang dengan kasus banteng untuk banyak keluarga. Jika Anda membaca ini, silakan beri komentar di bawah atau kirim email kepada saya di . Saya ingin mendengar pendapat Anda.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.