Pembaruan Pasar Multikeluarga + Apa yang Diketahui Veteran 20 Tahun

Andrew:
Ini adalah acara podcast BiggerPockets 767.

Angie:
Perusahaan manajemen tahu apa yang mereka lakukan. Merekalah para profesional, merekalah yang berpengalaman. Bila Anda memiliki klien yang terlalu terlibat, studi kasus demi studi kasus, properti tidak akan berhasil. Ketika Anda memiliki klien yang lepas tangan dan Anda melakukan panggilan mingguan dengan mereka, Anda mengirimkan laporan mingguan Anda, laporan pemilik Anda. Properti tersebut berkali-kali sangat sukses.

Andrew:
Andrew Cushman di sini bersama teman kita Matt Faircloth. David Greene telah meninggalkan studio rekaman kosong sekali lagi, dan kami pikir dia mungkin telah belajar dari pengalaman terakhirnya, jadi kami mengambil alih.

Matt:
Senang berada di sini bersamamu, Andrew. Saya bersyukur bisa melakukan pengambilalihan bersama Anda. Ada percakapan menarik yang akan datang hari ini dan orang-orang bertanya, Mengapa Anda tertarik dengan manajemen properti? Ini sangat membosankan. Izinkan saya memberi tahu kalian, malu sekali karena menganggap pengelolaan properti itu membosankan. Manajemen properti adalah hal yang akan membuat atau menghancurkan profitabilitas Anda dalam suatu kesepakatan. Manajer properti yang baik akan mengambil kesepakatan yang biasa-biasa saja dan menjadikannya luar biasa dan mereka akan mengambil kesepakatan yang luar biasa dan menjadikannya omong kosong. Dan teman-teman, satu hal lagi. Jika kalian ingin mendengar lebih banyak tentang apa yang membuat transaksi menguntungkan, manajemen properti dan manajemen aset, kalian harus mendengarkan acara nomor 739 di mana saya, Andrew, dan David mendalami apa itu manajemen aset, apa yang bukan manajemen aset, dan bagaimana caranya. itu berkorelasi dengan manajemen properti. Jadi setelah Anda mendengarkan yang ini, periksa episode itu. Nomor 739.

Andrew:
Saat ini kami memiliki pakar pasar multikeluarga. Pertama-tama kami akan membahas sedikit perkembangan pasar karena segala sesuatunya berubah dengan cepat dan kami ingin mencoba agar semua orang selalu mendapatkan informasi terkini tentang apa yang kami lihat secara real-time di pasar. Kemudian kita akan berbicara tentang manajemen properti dan kita akan membicarakan banyak hal. Namun ada beberapa hal yang sangat penting untuk diperhatikan adalah ciri-ciri utama yang harus dicari investor di perusahaan pengelola properti pihak ketiga. Apa kesalahan utama yang dilakukan investor baru saat melakukan pengelolaan properti pihak ketiga? Dan kita juga akan mendengar cerita tentang seorang penyewa yang memiliki toko daging dan barbekyu yang terintegrasi secara vertikal yang mereka jalankan di dalam unitnya. Jadi pantau terus semua itu. Matt, apakah kamu punya tip singkat untuk kami? Anda siap?

Matt:
Tip cepat. Oke teman-teman, inilah tip singkat Anda hari ini. Andrew dan saya telah mengumpulkan sumber daya yang fenomenal untuk Anda gunakan saat mewawancarai perusahaan manajemen properti. Ini adalah 27, bukan satu, bukan dua, bukan tiga, 27 pertanyaan yang perlu Anda tanyakan kepada manajer properti ketika Anda mempertimbangkan untuk mempekerjakan mereka. Dan ini bebas modal F, sesuatu yang saya dan Andrew kumpulkan sebagai hadiah yang bagus, terima kasih yang bagus. Kembali ke kalian. Kunjungi bigpockets.com/resources.

Andrew:
Ya, ambil itu, buatlah milikmu sendiri. Tambahkan beberapa pertanyaan tambahan dan beri tahu kami di komentar di YouTube, apa pendapat Anda. Baiklah, saya bersemangat. Jadi mari kita lanjutkan dan ikuti pembaruan pasar itu.

Matt:
Jadi kawan, mari kita bicara tentang pasar, kawan. Banyak hal berubah setiap hari. apa yang kalian pikirkan? Dimana kita berada?

Andrew:
Ya, ini menarik karena semua orang yang mendengarkannya tahu, saya pasti bisa memberikan sedikit wawasan, kami cukup aktif di kuartal terakhir ini. Volume kesepakatan, kami melihat sedikit peningkatan pada apa yang tersedia untuk dilihat. Kami menjamin lebih banyak kesepakatan dibandingkan sebelumnya, tidak menerima lebih banyak penawaran, namun setidaknya kami memiliki lebih banyak properti untuk dilihat. Ada banyak berita utama di luar sana. Saya telah melihat hal-hal seperti penurunan harga sewa enam kali dalam enam bulan terakhir dan sebagainya. Kami tidak melihatnya. Sewa kami naik di semua properti kami. Hampir setiap properti kami memiliki koleksi rekor di bulan Maret. Saya pikir sangat penting untuk membedakan pasar yang sedang Anda bicarakan. Ingat, real estate bersifat lokal, bukan nasional.
Jadi ya, harga sewa mungkin turun jika Anda memiliki properti kelas A di San Francisco, namun jika Anda memiliki properti kelas B di subpasar yang berkembang pesat, mungkin kinerjanya masih cukup baik. Jangan biarkan berita utama membuat Anda takut. Banyak properti yang masih berkinerja luar biasa. Kami juga baru menutup akuisisi pada akhir Maret. Itu merupakan peningkatan ekuitas terbesar yang pernah kami lakukan. Itu terjual habis dalam seminggu. Jadi sekali lagi, ada banyak pembicaraan tentang, Anda tidak dapat meningkatkan ekuitas saat ini. Memang benar, ini lebih sulit, namun jika Anda memiliki kesepakatan yang tepat dan investor yang tepat serta menggabungkan keduanya, Anda masih bisa mencapai kesepakatan. Dan akhirnya, di sisi lain, kami baru saja mendaftarkan properti untuk dijual dan langsung saja kami mendapat tawaran yang cukup kuat dengan uang tunai. Kami belum akan menerimanya.
Namun apa yang kami temukan adalah properti yang memerlukan pinjaman bank atau jembatan cukup sulit untuk dijual saat ini karena pemberi pinjaman tersebut memperketat sfingter mereka dan pembiayaannya sangat sulit. Namun jika Anda memiliki properti yang stabil di pasar yang bagus dan memenuhi syarat untuk pembiayaan lembaga, lembaga tersebut masih sangat aktif dan mereka di luar sana memberikan pinjaman pada properti yang stabil. Jadi, karena persediaan yang dijual sangat sedikit, kinerja properti sebenarnya cukup baik. Itulah empat hal yang akan saya tekankan dan menghilangkan beberapa mitos serta malapetaka dan kesuraman yang ada di luar sana. Tapi Angie, Matt, adakah yang ingin kalian tambahkan atau komentari untuk menghilangkannya sedikit?

Matt:
Hal yang menarik, Andrew. Tapi pertama-tama, saya tidak bisa tidak mengatakannya, selamat atas pembelian dan pencatatan properti untuk dijual, mau tidak mau saya akan memberi Anda tos. Saya juga melihat banyak barang yang dijual. Dan sayangnya, jika Anda melihat properti yang dijual yang pernah saya lihat, banyak di antaranya adalah barang yang dibeli orang setahun atau dua tahun lalu. Anda mungkin pernah melihat banyak orang yang membeli sesuatu, penjualnya membelinya dua tahun lalu dan mereka menjualnya dengan harga dua kali lipat dari harga yang mereka bayarkan, atau broker yang memasarkannya dengan harga dua kali lipat dari harga yang mereka bayarkan. untuk itu. Ini daftar saku, bukan? Artinya broker tersebut bahkan tidak memiliki perjanjian pencatatan yang ditandatangani. Mereka hanya berkeliling. Penjualnya berkata, baiklah, jika Anda bisa mendapatkan nomor ini, saya akan menjualnya.
Saya telah melihat banyak hal seperti itu dan saya tidak tahu, saya tidak ingin membeli masalah orang lain. Dan saya curiga membeli apa pun yang dimiliki kurang dari 18 bulan hingga dua tahun. Karena masalah yang saya lihat secara langsung, Anda tidak dapat mengatasi peningkatan modal yang sebenarnya. Anda tidak dapat mengatasi pemeliharaan yang ditangguhkan secara nyata dalam siklus kepemilikan yang singkat. Anda perlu memiliki properti sedikit lebih lama untuk menangani semua hal yang perlu diselesaikan. Jadi ini semua hanyalah properti yang baru saja dipoles sedikit dan dia kembali dipasarkan. Jadi itulah yang sering saya lihat akhir-akhir ini. Tapi saya tidak tahu apakah itu benar-benar indikasi pasar. Saya hanya berpikir banyak orang yang hanya menunggu.

Andrew:
Saya setuju. Dan yang itu tidak akan diperdagangkan. Merekalah penjual yang pada akhirnya akan menjatuhkan pasar. Pasar akan turun lima,10%, lalu mereka akan menurunkan harganya lima,10%. Coba tebak? Mereka masih berada di belakang bola delapan dan mereka akan mengejarnya dan bertahan selamanya. Jadi ya, properti yang kami beli adalah kepemilikan jangka panjang, misalnya enam tahun. Dan yang kami jual sudah kami miliki selama enam tahun.

Matt:
Ini dia.

Andrew:
Jadi itu benar-benar membuatnya berhasil. Jadi sekarang Angie, Anda memiliki sedikit wawasan yang berbeda karena Anda melihat seluk beluknya di sisi lain, tentang apa? 25, 26,000 unit.

Angie:
Ya, 25,000 unit. Ini sedikit berbeda. Klien kami atau yang kami lihat adalah klien kami sebenarnya tidak membeli apa pun saat ini. Nomor satu, harga masih konyol. Suku bunga naik. Dan kami juga memiliki klien yang memiliki kekhawatiran karena mereka mempunyai pinjaman jembatan di luar sana dan mereka khawatir akan kehilangan propertinya dan mereka akan masuk ke dalam kurator. Kami melihat banyak hal yang bercampur aduk. Dan soal harga sewa, pasar tertentu, Anda benar sekali, Andrew, ada pasar, pasar sekunder dan tersier yang harga sewanya masih kuat. Namun di kota-kota besar, persis seperti yang Anda katakan, Anda mereferensikan San Francisco dan sebagainya, karena kami adalah perusahaan manajemen yang berbasis di Georgia, saya akan mereferensikan Atlanta.
Kami mulai melihat kemiringannya menurun. Kami melihat konsesi ditawarkan. Jadi Anda mulai melihat kelemahan pasar pada kelompok A dan B. Dan secara historis, A mulai turun, kemudian B mendapat penduduk A, dan kemudian terjadi lingkaran setan dan turun ke B, C Ada beberapa kekhawatiran di luar sana, dan menurut saya ini akan sulit. Dan saya pikir kita akan melihat banyak properti di akhir musim panas, awal musim gugur yang akan diserahkan dan disita.

Andrew:
Jadi bagi mereka yang mendengarkan dan belum terbiasa dengan receiver, bisakah Anda menjelaskannya dengan cepat?

Angie:
Ya. Jika sebuah properti masuk ke dalam kurator, pemberi pinjaman keuangan akan membawanya ke apa yang kita sebut penyedia layanan khusus. Jadi ada banyak penyedia layanan khusus di AS sehingga pinjaman diberikan kepada pihak yang disebut penyedia layanan khusus. Dan kemudian pemberi layanan khusus membawa pemilik properti ke pengadilan karena mereka tidak membayar hipotek dan mereka membawa pemilik properti ke pengadilan dan pengadilan menunjuk penerima. Jadi pengadilan Anda menunjuk penerima, yang berarti mendatangkan perusahaan pengelola untuk mengelola aset tersebut. Untuk penerima, penerima sebenarnya mengelola untuk pemberi pinjaman, kami mengelola untuk penerima, dan penerima tetap berada dalam kurator sampai pemberi layanan khusus memutuskan untuk menjual aset tersebut.

Andrew:
Dan penyedia layanan khusus biasanya menjualnya dengan relatif cepat dari itu? Atau ada lag atau?

Angie:
Tergantung kondisi asetnya. Jadi jika itu adalah aset yang sangat tertekan, maka Anda berpikir tentang properti di mana hipotek tidak dibayar, umumnya hal-hal lain tidak dibayar, ada banyak pemeliharaan yang tertunda dan tagihan air mungkin tidak dibayar. Dan sering kali Anda melihat properti ini muncul di berita. Ibaratnya, tunggu, 200 unit apartemen komunitas, airnya dimatikan karena tidak ada uang untuk membayar apa pun. Jadi pada umumnya Anda mendapatkan aset yang sangat tertekan. Jadi, ketika ditunjuk sebagai penerima, manajer masuk, perusahaan pengelola masuk dan menyerahkan properti itu. Penyedia layanan khusus sebenarnya memberi Anda uang, yang sangat fenomenal, untuk mengembalikan properti itu, agar properti itu berada dalam kondisi yang bisa dijual.
Jadi tergantung kondisi aset saat kita mendapatkannya. Hal ini tidak selalu buruk, namun umumnya buruk karena pada saat pinjaman mulai gagal bayar hingga melalui pengadilan untuk menunjuk penerima, aset tersebut dapat mengalami kesulitan hingga satu tahun.

Andrew:
Dan lucu sekali Anda menyebut mereka muncul di berita, dalam satu setengah dekade menjalankan bisnis ini, saya rasa saya belum pernah melihat properti apa pun muncul di berita karena alasan yang bagus. Hal ini hampir secara umum bukanlah sesuatu yang Anda inginkan terjadi pada properti yang Anda miliki. Dan kemudian tidak ada investor yang tertinggal. Mari selami. Definisi singkat saja. Apa itu penyedia layanan khusus?

Angie:
Penyedia layanan khusus adalah sebuah perusahaan, dan saya akan memberikan beberapa contoh. CWCapital, Mitra LNR di Miami yang sering bekerja sama dengan kami. Rialto Capital, mereka adalah penyedia layanan khusus dan mereka benar-benar fokus pada pinjaman bermasalah.

Andrew:
Jadi mereka pada dasarnya masuk dan mengambil alih terlepas dari apakah pemiliknya menginginkannya atau tidak?

Angie:
Ya.

Andrew:
Dan kemudian pertanyaan terakhir bagi mereka yang, banyak dari kita di luar sana dan terutama mereka yang telah mencoba memasuki bisnis ini selama beberapa tahun terakhir, sangat sulit untuk mendapatkan kesepakatan dalam beberapa tahun terakhir. Harga tinggi. Ada banyak kompetisi. Anda melihat di balik tirai, bukan? Karena Anda mengelola ribuan aset. Matt dan aku hanya punya beberapa ribu. Anda memiliki pandangan yang jauh lebih luas daripada kami. Saya telah mendengar cerita tentang properti yang tidak dapat melakukan pembayaran hipotek. Dan seperti yang Anda katakan, mereka tidak membayar vendor, mereka melakukan penarikan modal. Tidak ada lagi distribusi. Mereka mendapat pinjaman balon yang jatuh tempo dalam enam bulan. Bagi Anda yang mendengarkan, menurut Anda kapan hal-hal ini akan menjadi peluang bagi investor baru untuk ikut serta dalam siklus berikutnya?
Berapa lama lagi beberapa pemilik properti ini dapat menyelesaikan proyeknya sebelum mereka mendapatkan layanan khusus dan kemudian dijual, sebelum mereka menjadi peluang bagi orang berikutnya?

Angie:
Perkiraan kami adalah pada akhir musim panas, awal musim gugur, kami akan mulai melihat prosesnya dimulai dan kami akan membangunnya dari sana. Karena seperti yang Anda tahu, Andrew, begitu banyak dari orang-orang ini yang telah membayar lebih untuk aset-aset tersebut dan hal itu tidak dapat dilanjutkan. Jadi Anda masuk ke dalam lingkaran setan yang terjadi pada tahun 2008 dan XNUMX di mana Anda telah membayar lebih untuk aset ini, Anda menjamin aset tersebut untuk mendapatkan sewa yang sangat besar dan Anda tidak dapat memperoleh sewa tersebut karena pasar sedang runtuh, konsesi ditawarkan, dan hanya saja lingkaran setan menurun. Ups, sekarang kami tidak bisa membayar hipotek. Ups, sekarang kami tidak bisa membayarnya. Saya pikir kita akan melihat permulaannya, terutama pada pinjaman balon ini, sekali lagi, akhir musim panas, awal musim gugur adalah prediksi kami.

Andrew:
Baiklah, akhir musim panas, awal musim gugur. Dan kemudian pertanyaan terakhir, dan saya sangat tertarik mendengar pendapat Anda tentang ini. Beberapa orang yang saya ajak bicara dan saya dengarkan berkata, hei, ini hanya akan menjadi bagian dari pasar multikeluarga. Yang lain berkata, ini akan menjatuhkan seluruh pasar seperti tahun 2008. Saya punya pemikiran sendiri, tapi saya ingin mendengar pendapat Anda, apakah ini akan lebih seperti peluang terpilih bagi mereka yang ingin membeli atau apakah ini hanya akan menjadi kesusahan yang meluas seperti yang terjadi pada krisis keuangan besar?

Angie:
Tidak, menurut saya hal itu tidak akan terjadi, karena menurut saya ada begitu banyak pemilik properti di luar sana yang memiliki pinjaman bagus dengan tingkat bunga yang wajar. Uang mereka mengalir sekarang. Jadi mereka bisa mengambil sedikit penurunan harga sewa dan masa-masa sulit dan mengencangkan ikat pinggang, katakanlah. Jadi menurut saya, ini tidak akan menjadi kehancuran massal. Saya pikir, sekali lagi, orang-orang yang membayar lebih untuk real estat dan bukan pembeli yang cerdas, yang harus mengeluarkan uangnya. Dan menurut pendapat saya, merekalah yang akan menderita.

Andrew:
Oke. Baiklah, bagus. Semoga itu adalah informasi relevan yang bagus untuk semua orang yang mencari penawaran dan bahkan mungkin memiliki beberapa properti Anda sendiri. Matt, apakah ada yang ingin Anda tambahkan sebelum kita melanjutkan?

Matt:
Saya setuju bahwa banyak properti mungkin akan mengalami masalah, tapi saya juga bukan peramal hari kiamat. Saya rasa banyak orang akan mencari jalan keluar atau menemukan cara untuk mewujudkannya. Saya tidak berpikir akan ada darah di jalanan. Saya pikir akan ada banyak kesepakatan yang bisa didapat, mungkin lebih banyak lagi. Dan saya pikir mereka yang akan menang dalam permainan ini atau mereka yang mengikuti permainan ini untuk memainkan permainan jangka panjang. Mereka yang masuk dan ingin mengubah gedung apartemen seperti kentang panas dan masuk, keluar dalam setahun, dua tahun seperti yang mereka lihat dilakukan orang-orang di media sosial, mungkin harus mengubah rencana mereka atau mereka mungkin akan berakhir. sampai kehilangan properti. Siapa tahu?
Namun menurut saya, bagi mereka yang ikut serta dalam permainan ini atau berekspansi ke dalam multi-keluarga, contohnya Andrew, Andrew baru saja melakukan kesepakatan, baru saja menutup properti, atau hanya mengontrak properti dan menutupnya baru-baru ini. Itu bisa dilakukan. Kesepakatan bagus masih bisa didapat dalam hal itu. Saya pikir mereka yang duduk di tangan dan menunggu langit runtuh akan duduk di tangan untuk sementara waktu. Anda sebaiknya keluar saja dan mencoba mencari peluang. Berhati-hatilah dan ajukan penawaran dengan pemahaman bahwa Anda ingin menghasilkan arus kas dan apresiasi tersebut, karena apresiasi mungkin tidak akan berarti apa-apa untuk sementara waktu. Saya pikir arus kas akan menjadi raja untuk waktu yang lama dalam banyak keluarga.

Angie:
Saya juga selalu mengatakan kepada klien, berhati-hatilah dalam penjaminan emisi Anda karena pasar benar-benar disertai inflasi dan hal lainnya, jeda harus terus berlanjut. Anda tidak bisa melanjutkan dengan kecepatan ini. Dan akan ada saatnya orang berkata, Saya tidak sanggup menanggungnya. Dan Anda tidak bisa terus-menerus menanggung kenaikan harga yang besar ini. Jadi penjaminan bagi saya, meskipun mungkin ada beberapa penawaran bagus di luar sana, Anda tidak dapat melakukan penjaminan dan mengharapkan kenaikan sewa sebesar 30, 40%. Pasar tidak dapat menanggungnya. Dan itulah yang terus kami sarankan kepada klien, jangan terlalu memproyeksikan harga sewa Anda karena itu tidak akan terjadi. Dan kami telah melihatnya. Orang-orang bilang, saya sudah muak. Tidak. Jadi, Anda harus sangat, sangat berhati-hati dan kami terus menyarankan hal yang sama kepada klien. Jika Anda harus menanggung kenaikan sewa yang besar ini, jangan membeli kesepakatan tersebut karena akan gagal.

Matt:
Jadi sebelum Anda melanjutkan dari analisis pasar kami, saya ingin memberi tahu semua orang bahwa bola kristal milik Matt, Andrew, dan Angie ada di toko. Sepertinya kita tidak bisa mengeluarkannya dari toko. Jadi buatlah keputusan pasar Anda sendiri berdasarkan data pasar Anda sendiri. Anda membuat penawaran sendiri dengan risiko Anda sendiri. Jadi itulah penafian Matt, Andrew, dan Angie kami untuk hari ini. Namun saya harap Anda menganggap percakapan pasar ini informatif. Selanjutnya, Angie, Anda adalah seseorang yang menurut saya dan Andrew banyak dari mereka pernah berinteraksi di industri ini, tetapi bagi mereka yang belum pernah mendengar tentang Anda, tidak mengenal Anda dalam hal itu, bisakah Anda memberi kami perkenalan singkat dan beri tahu kami siapa Angie Smith dan kami akan memulai percakapan menarik tentang manajemen properti dan multikeluarga.

Angie:
Oke. Ya, bagus. Mitra bisnis saya, Cindy Batey dan saya memulai Mitra Manajemen Strategis, atau SMP, sebagaimana semua orang mengenal kami, pada tahun 2010. Kami benar-benar memulai perusahaan dengan aset nol. Dan kami bekerja di perusahaan yang sedang bangkrut atau mengalami kesulitan. Dan Cindy dan saya saling berpandangan dan berkata, apa yang akan kami lakukan? Dan kami akan bekerja untuk orang lain atau memulai perusahaan kami sendiri. Jadi kami memulai SMP pada tahun 2010, 0 unit dan secara harfiah kami menyebutnya panggilan untuk dolar. Cindy menelepon pengacara dan broker yang dia kenal dari masa lalunya. Saya sebenarnya menelepon penyedia layanan khusus. Jadi ini mengarah pada hal ini. Dan saat itulah pasar sedang runtuh. Dan akhirnya seorang pria bernama dia, dan saya harus mengatakannya karena menurut saya dunia pria ini, namanya adalah Hector Gomez, dan dia berkata, “Angie, saya beri kamu kesempatan.”

Matt:
Nice.

Angie:
Dan saya seperti, ya. Kami akhirnya mendapat kesepakatan dari penyedia layanan khusus dan itu berhasil dengan baik. Dan dia memberi kami aset paling menyedihkan yang bahkan dapat Anda bayangkan untuk diberikan kepada seseorang. Dan dia memberi kami asetnya. Kami membalikkan keadaan dan kami dikenal di LNR sebagai gadis Georgia. Dan gadis-gadis Georgia, kita harus memberi mereka lebih banyak, kita harus memberi mereka lebih banyak. Dan secara harfiah LNR memberi kami 18 properti dalam satu hari di seluruh negara bagian Georgia meskipun kami harus mengambil alih. Jadi antara broker, pengacara yang percaya pada kami dan Hector Gomez di LNR, itulah awal mula SMP. Dan kami melakukan pekerjaan yang sangat baik pada aset-aset yang tertekan itu dan itu membangun reputasi kami di mata para pialang karena mereka melihat aset-aset ini dalam kesulitan, tidak percaya bahwa kami memiliki kemampuan untuk membalikkannya dan mereka mampu menjualnya dengan harga yang bagus. harga untuk penyedia layanan khusus. Dan ini dia. Dan itulah awal mula SMP.

Andrew:
Kami akan melakukan sedikit pengalihan ke hal-hal menarik di sini. Jadi yang ingin Anda sampaikan kepada semua orang adalah Anda memulai perusahaan Anda dengan mengelola aset-aset yang paling tidak dapat dikelola di luar sana, pada salah satu masa yang paling tidak dapat dikelola dalam banyak keluarga dalam sejarah baru-baru ini. Jadi beritahu kami, ceritakan kepada kami salah satu kisah manajemen properti Anda yang paling menarik yang pernah Anda temui selama hidup di SMP.

Angie:
Ya, itu cerita Hector Gomez LNR. Ini dia. Dan bukan properti yang dia berikan kepada kami peluangnya. Itu satu lagi. Dan itu adalah properti multikultural. Dan ketika kita mengambil alih, akan ada, dan saya tidak melebih-lebihkan, saya tidak bercanda, akan ada kambing di teras atau ayam. Lalu kami mulai berjalan-jalan di unit dan ada lubang di karpet di ruang tamu dan kami semua bertanya-tanya, apa? Dan mereka benar-benar merawat hewan-hewan itu.

Matt:
Di sana kami pergi.

Angie:
Mereka sedang merawat hewan-hewan itu.

Matt:
Ya, mereka bukan vegan, itu yang Anda katakan.

Angie:
Mereka sama sekali bukan vegan. Dan kemudian mereka akan memasak hewan-hewan tersebut di lantai apartemen karena mereka tidak tahu cara menggunakan peralatan, peralatan Amerika, karena Anda harus berpikir banyak dari orang-orang ini berasal dari tempat di mana mereka tidak memiliki peralatan modern, listrik, apa pun. Jadi kami harus menghadapinya. Dan kami benar-benar harus memasang tanda, properti ini memiliki kolam retensi yang berisi bebek dan angsa, dan kami benar-benar harus memasang tanda, habitat bukan untuk konsumsi manusia karena mereka akan mengeluarkan makhluk tersebut dari kolam retensi dan memakannya untuk makan malam. demikian juga.

Matt:
Sekarang Angie, apakah mereka membayar sewa hewan peliharaan untuk kambing dan ayam?

Angie:
Tahukah Anda Matt, kami sebenarnya bercanda tentang hal itu. Bahkan menjadi lelucon bagi manajer aset kami, apakah Anda mengenakan biaya sewa hewan peliharaan? Kita bisa menghasilkan banyak uang di sini.

Matt:
Itu adalah aliran pendapatan, kawan.

Angie:
Aliran pendapatan. Tapi tidak, kami harus menghentikan praktik tersebut. Ini dia.

Matt:
Oh man. Pukulan yang berbeda, bukan?

Angie:
Ini juga merupakan situasi pendidikan yang menyeluruh, dimana kami harus membantu orang-orang benar-benar belajar cara memasak dan menggunakan peralatan modern. Itu adalah saat yang liar, menyenangkan. Itu mungkin cerita terliar saya.

Matt:
Ini dia. Setiap tuan tanah punya cerita bahwa di pesta koktail, merekalah yang harus Anda hentikan musiknya dan semua orang berkerumun di sekitar tuan tanah, Anda mendengar mereka menceritakan beberapa kisah gila tuan tanah. Jadi terima kasih telah membagikannya.

Angie:
Tepat.

Matt:
Ini hal yang menarik bukan? Karena beberapa orang yang mendengarkan podcast ini mungkin baru saja memasuki permainan real estat atau beberapa orang yang mendengarkan mungkin sedang mengatur diri sendiri atau apa pun itu. Manajemen properti, percaya atau tidak, Angie, sebagian orang tidak menganggapnya menarik. Dan beberapa orang bahkan mungkin berkata, saya bahkan tidak perlu berbicara tentang manajemen properti atau bahkan mendengarkan episode podcast karena itu tidak terlalu penting. Benar? Apa yang akan Anda katakan, untuk mengatakan mengapa manajemen pihak ketiga menggunakan perusahaan PM yang terpisah, selain mengelola secara internal, mengapa demikian, saya memberi Anda softball di sini karena menurut saya Andrew dan saya sama-sama setuju bahwa ini penting, namun mengapa hal ini penting bagi seorang investor real estat, mengapa mereka tidak membeli properti tersebut dan membiarkan angin pasar membawa properti tersebut ke tempat yang akan dituju?

Angie:
Pertanyaan bagus. Dan banyak orang, Anda benar, Matt, tidak memahaminya, tetapi sepatu bot yang ada di lapangan setiap harilah yang mewujudkannya. Anda harus berurusan dengan penghuninya, Anda harus menyewa apartemen, Anda harus mengumpulkan uang sewanya, dan Anda harus memahami pasar tempat Anda berada. Anggap saja seseorang dari San Francisco, California membeli properti di Savannah, Georgia. Apa yang diketahui orang dari San Francisco itu tentang Savannah? 99% dari waktu tidak menghasilkan apa-apa. Anda perlu mempekerjakan seseorang yang memiliki pengetahuan pasar, yang mengetahui apa yang mereka lakukan, mengetahui hukum kota dan negara bagian tempat mereka beroperasi, agar berhasil dan sulit mengelola properti dari jarak ribuan mil. Anda memerlukan perusahaan manajemen profesional yang menjalankan aset Anda.

Andrew:
Mari kita mundur sedikit. Bagaimana tepatnya Anda mendefinisikan apa itu manajemen properti pihak ketiga?

Angie:
Dan sebenarnya ada tiga jenis perusahaan manajemen yang berbeda. Ada perusahaan manajemen pihak ketiga, yang 100% dikelola dengan biaya. Kami SMP misalnya tidak memiliki real estate. Dan kemudian ada seorang manajer pemilik yang mungkin memiliki beberapa real estat, tetapi mereka juga merupakan perusahaan manajemen. Maka Anda benar-benar memiliki pemilik yang mengelola, dan saya tahu itu kedengarannya gila, tetapi Anda dapat memiliki pemilik yang mengelola perusahaan real estat yang mereka miliki dan kelola pihak ketiga dan kemudian pemilik yang memiliki perusahaan manajemen sendiri dan yang mengelolanya. Jadi bagi seseorang di luar sana yang sedang mencari perusahaan manajemen, dan karir saya sebelum SMP adalah sebagai pemilik, manajer, perusahaan manajemen, dan banyak klien akan berkata, hai Angie, bagaimana saya bisa mengenal Pak Pemilik perusahaan manajemen tersebut?
Dia mendapatkan semua perhatian, dia mendapatkan semua karyawan terbaik, dia mendapatkan semua ini. Jadi hal ini menimbulkan banyak gesekan, jadi bukan berarti mereka bukan perusahaan manajemen yang baik atau mereka tidak akan melakukan pekerjaan dengan baik untuk Anda, namun memiliki perusahaan manajemen pihak ketiga yang 100% menarik bagi banyak orang.

Matt:
Saya ingin menyoroti sesuatu, karena Anda tidak hanya bekerja untuk individu seperti saya dan Andrew yang merupakan sindikator atau perusahaan besar yang merupakan dana lindung nilai, apa pun, yang memiliki banyak keluarga. Ada juga konsep yang disebut receivership. Dan Anda menyebutkannya ketika kita berbicara tentang pasar. Anda menyebutkannya di sini. Saya menyadari bahwa bagi sebagian orang, kita mungkin hanya melontarkan bahasa gaul real estat, bukan? Apa itu penerima? Mari kita definisikan istilah itu dan bahas perbedaannya dengan bekerja untuk operator langsung seperti saya atau Andrew.

Angie:
Benar. Nah, sebagai pemberi layanan khusus atau sebagai penerima, sebenarnya jika Anda ditunjuk sebagai penerima, Anda ditunjuk oleh pengadilan di daerah di mana properti itu berada. Dan pengadilan secara harfiah menunjuk Anda sebagai penerima dan Anda melapor ke pengadilan. Jadi Anda bekerja dengan penyedia layanan khusus, merekalah yang mendanai Anda untuk mengoperasikan aset tersebut, namun sebenarnya Andalah yang melapor ke pengadilan.

Matt:
Apakah ini seperti properti milik bank? Karena banyak orang di bidang real estate lain mungkin menyebut hal itu sebagai penyitaan karena properti tersebut kini dimiliki oleh bank. Tapi pengaturan kurator bisa jadi, koreksi saya jika saya salah, Angie, yang masih dimiliki oleh pemiliknya, tetapi bank telah mengambil alih tanggung jawab dan menyerahkannya, Anda menyerahkannya kepada perusahaan Anda untuk bertindak sebaik mungkin. bunga, jika Anda mau, meskipun mereka bukan pemiliknya.

Angie:
Benar. Dan penyitaan. Jadi, Anda memiliki penerima dan penyitaan. Jadi jika sebuah properti disita, pemberi pinjaman telah mengambilnya kembali dan kemudian mereka menyewa perusahaan pengelola untuk mengoperasikannya. Dan di bawah premis yang sama seperti yang Anda lakukan pada penerima. Jadi mereka mendanai, Anda beroperasi sampai pemberi pinjaman ingin menjual aset tersebut. Jadi dalam kurator, secara teknis, ya, Matt, pemiliknya masih memiliki properti itu, tapi pemberi pinjaman masuk, memberikannya kepada penyedia layanan khusus yang membawanya ke pengadilan untuk menunjuk penerima karena mereka gagal membayar pinjaman. Dan sering kali properti penerima tertarik atau bahkan disita. Jadi itu membuat pemiliknya keluar dari situ. Jadi itu akan masuk ke penyitaan. Namun ada kalanya, dan kami mengalaminya selama bertahun-tahun ketika kami mengelola begitu banyak hal tersebut, sehingga hal tersebut tetap berada dalam penerima sepanjang waktu.

Matt:
Pernahkah Anda melihat situasi di mana sebuah properti dalam kurator akhirnya keluar dari kurator dan kembali ke pemiliknya?

Angie:
Tak pernah.

Matt:
Baik.

Angie:
Tak pernah.

Andrew:
Saya pernah mendengar cerita pemilik mencoba hal itu, tetapi biasanya mereka ketahuan, dan hal itu tidak diperbolehkan. Salah satu hal penting bagi investor, terutama mereka yang ingin pindah ke pasar lain atau baru pertama kali terjun, adalah memilih perusahaan pengelola properti. Saya tinggal di California, saya akan berinvestasi di Georgia. Ada semua perusahaan manajemen properti ini. Bagaimana cara mengetahui mana yang tepat untuk saya dan bisnis saya serta cara saya mengoperasikannya? Jadi bisakah Anda, Angie, menjelaskan sedikit, bagaimana cara seseorang memilih perusahaan pengelola properti? Lalu ceritakan lebih banyak tentang SMP, berapa unit yang kalian punya? Siapa yang cocok untukmu? Siapa yang tidak? Dan mungkin menggunakan SMP sebagai contoh bagaimana seseorang akan menjalani proses seleksi ketika mereka membangun tim manajemen properti pihak ketiga?

Angie:
Merupakan hal yang baik bagi pemilik properti untuk mewawancarai lebih dari satu perusahaan manajemen karena sering kali, dan saya akan memulai ini dan ini akan menjadi kuncinya sepanjang percakapan kita hari ini. Itu urusan orang. Ini semua tentang masyarakat, ini tentang pemilik properti, ini tentang perusahaan pengelola properti, ini tentang vendor, ini tentang penghuninya. Jadi semua yang kami lakukan dalam pengelolaan properti adalah urusan masyarakat. Dan seringkali itu adalah kepribadian. Bagaimana kepribadian antara pemilik dan pengelola properti? Lalu, apakah perusahaan pengelola properti tersebut mempunyai keahlian? Jadi, apakah mereka memiliki keahlian dalam kelas aset yang dibeli? Apakah mereka mempunyai kemampuan pasar? Apakah mereka memahami pasar dan apakah mereka memiliki perangkat lunak akuntansi yang tepat?
Apakah mereka menyenangkan? Oke, saya ingin properti saya masih harus dibayar. Oh tidak, saya ingin properti saya tunai. Apakah perusahaan manajemen mengakomodasi hal itu? Jadi sebenarnya itu adalah sebuah hubungan. Dan itulah sebabnya Cindy dan saya menamai perusahaan kami sebagai Mitra Manajemen Strategis. Kami ingin mengelola klien kami secara strategis. Dan itulah bagaimana kami menemukan nama itu, karena kami ingin ini menjadi sebuah kemitraan. Ada hal lain yang menarik, dan sekali lagi, Anda meminta saya menggunakan SMP, jadi saya akan melakukannya. Jadi ketika Cindy dan saya memulai bisnis ini dan kami mulai bertemu dengan klien potensial dan melakukan pertunjukan anjing dan kuda poni, kami benar-benar harus memberi tahu orang-orang bahwa kami tidak akan menjadi perusahaan pembuat kue yang 100% membeli polis. Jadi properti, seperti Andrew memiliki dua properti di kota yang sama. Saya akan menggunakannya sebagai contoh. Kami tidak mengoperasikan kedua properti tersebut dengan cara yang persis sama. Saya tidak peduli jika mereka berjarak satu mil dari satu sama lain, mereka adalah aset yang berbeda dengan penghuni yang berbeda, segalanya berbeda.
Saya tidak akan menjalankan properti A persis seperti saya akan menjalankan properti B. Tentu saja Anda memiliki kesamaan, Anda mengumpulkan uang sewa yang sama, Anda mencoba membuat semua orang membayar sewa secara online, dan sebagainya, dan sebagainya. . Namun pemasaran aset atau apa yang Anda lakukan bisa sangat berbeda. Saya rasa hal ini juga merupakan upaya kami untuk memulai bisnis penerimaan barang dan membuktikan kepada dunia bahwa kami dapat mengelola hal-hal yang tidak terpikirkan oleh siapa pun dapat dikelola. Merupakan komitmen kami kepada klien kami untuk tidak menjalankan semuanya dengan cara yang sama karena tidak ada dua aset yang persis sama.

Andrew:
Satu hal cepat untuk ditanyakan sebelum kita beralih ke topik lain. Dimana SMPnya sekarang? Karena saat kita bertemu, menurutku kalian ada sekitar 3000 unit. Jadi di manakah Anda sekarang dan di manakah hal ini menempatkan SMP pada skala atau spektrum perusahaan manajemen yang harus dipilih oleh investor?

Angie:
Benar. Dang Andrew, kita sudah saling kenal terlalu lama. Jika kami memulai dengan 3000 unit, saat ini kami menjalankan antara 24 dan 26,000 unit. Sekali lagi, sebagai perusahaan pengelola biaya saja, klien membeli, klien menjual. Jadi jumlah kami dari bulan ke bulan benar-benar naik dan turun. Namun secara umum kami menjalankan kisaran antara 24 dan 26,000 unit yang telah kami capai. Dan ada perusahaan manajemen yang lebih besar, ada juga perusahaan manajemen yang lebih kecil. Saya hanya berpikir kita cocok di tempat yang bagus, menurut saya ceruk yang bagus. Dan kami tidak beroperasi di setiap negara bagian. Jadi jika klien meminta kami pergi ke Kentucky, misalnya, jawabannya adalah tidak. Yang pertama, kami akan melakukan tindakan yang merugikan klien tersebut karena kami tidak tahu apa-apa tentang Kentucky selain nama kotanya dan mereka berpacu dengan kuda di sana. Jadi itu bukan keahlian kami. Atau pergi ke Arkansas atau Andrew, California.

Matt:
Saya juga tidak akan pergi ke California.

Angie:
Saya tidak akan pergi.

Matt:
Bukan untuk investasi, tidak.

Angie:
Jadi, Anda tidak ingin pergi ke tempat yang akan merugikan klien Anda. Dan jika klien membeli kesepakatan yang buruk dan kami tidak menyetujuinya, kami juga akan memberi tahu klien kami, tidak, ini bukan untuk SMP. Dan kita mungkin kehilangan lebih banyak bisnis. Kami mungkin bisa mencapai 50 atau 60,000 unit sekarang. Kami tidak akan melakukannya jika tidak sesuai. Jadi, sekali lagi, harus ada kemitraan dan kesepakatan bersama karena kami tidak ingin klien kami gagal dan kami tidak ingin klien kami gagal. Apakah kita sempurna dan pernahkah kita gagal? Sangat. Akankah kita melakukannya di masa depan? Sangat. Itu bagian dari kehidupan. Terkadang berhasil, terkadang tidak, dan tidak apa-apa. Dan itulah mengapa kami memiliki jangka waktu 30 hari dalam perjanjian manajemen kami.
Jika Anda tidak senang dengan kami atau kami tidak senang dengan Anda, mari kita berpisah teman. Hidup ini terlalu singkat. Dan sekali lagi, bisnis ini 100% tentang manusia dan hubungan.

Matt:
Sangat. Dan lebih jauh lagi, mari kita bicara tentang manusia, bukan? Karena ada dua orang yang berbeda, yaitu pemilik dan pengelola properti. Dan mari kita bahas sedikit hubungan itu. Apa bagian yang paling disalahpahami dari hubungan pemilik, PM, yang Anda lihat berulang kali dan Anda berharap, Anda sedang berbicara dengan banyak sekali pemilik real estat saat ini, jadi inilah kesempatan Anda untuk berkhotbah dari mimbar dan beri tahu semua pemilik ini, kesalahpahaman besar apa yang dimiliki pemilik, baik tentang sesuatu yang seharusnya dilakukan oleh seorang PM, yang menurut mereka seharusnya dilakukan oleh pemilik padahal sebenarnya tidak? Atau hanya kesalahpahaman umum yang menurut Anda dimiliki pemilik antara hubungan PM dan pemilik?

Angie:
Itu pertanyaan yang sulit, Matt, tapi aku akan menjawabnya seperti ini. Perusahaan manajemen tahu apa yang mereka lakukan. Merekalah para profesional, merekalah yang berpengalaman. Jadi ketika seorang pemilik, terutama yang baru, terlalu terlibat dalam operasional sehari-hari dan ingin berkata, ya ampun, kami baru saja memiliki unit yang kosong, naikkan harga sewanya sebesar $250. Baiklah Tuan Klien, tidak, Anda akan menetapkan harga di luar pasar dan tidak masuk akal untuk mengharapkan sewa itu. Lakukan saja. Jadi ketika Anda memiliki klien yang terlalu terlibat, peluang keberhasilan perusahaan manajemen, dan ini bukan SMP, ini adalah setiap perusahaan manajemen di Amerika Serikat, Anda mempekerjakan mereka karena suatu alasan, biarkan mereka melakukan tugasnya.
Dan bagi klien yang terlalu terlibat, studi kasus demi studi kasus, properti tersebut tidak berhasil. Ketika Anda memiliki klien yang lepas tangan dan Anda melakukan panggilan mingguan dengan mereka, Anda mengirimkan laporan mingguan Anda, laporan pemilik Anda, Anda terlibat dalam percakapan yang baik dengan mereka. Properti tersebut berulang kali sangat sukses.

Andrew:
Aku akan berperan sebagai pembela setan sebentar di sini, Angie. Saya pemilik properti ini, saya lebih mempedulikannya dibandingkan orang lain, oleh karena itu saya akan melakukan pekerjaan terbaik dalam mengelolanya.

Matt:
Ini uangku.

Andrew:
Itu uangku, itu milikku. Aku punya pemikiran sendiri mengenai hal itu. Namun apa yang akan Anda katakan kepada investor yang mengatakan ingin mengelola sendiri karena alasan tersebut?

Angie:
Dan kami akan mempertahankan acara ini PG, saya sudah diperingatkan sebelumnya tentang hal itu. Jadi kita akan menyimpannya PG. Baiklah, Tuan Klien, Anda tidak membalik dan mengetahui segalanya dan saya minta maaf. Kami mencoba memberi tahu klien kami secara profesional bahwa kami memiliki keahlian pasar. Kami mengerti. Kami melakukan ini hari demi hari. Kami telah melakukan ini untuk mencari nafkah. Anda belum. Tolong biarkan kami melakukannya. Dan terkadang mereka melakukannya, terkadang tidak. Tapi perusahaan manajemen yang baik, dan Cindy dan saya selalu memberi tahu klien kami tentang hal ini, Cindy dan saya, kami akan pergi ke kehidupan lampau. Kami memiliki kepemilikan besar di bidang real estat. Kami memahami bagaimana rasanya memiliki properti dan ingin properti tersebut sukses. Kami menanamkannya di tim eksekutif kami.
Saat kami memberi tahu mereka berkali-kali, Anda memperlakukan aset ini seperti milik Anda. Jadi Andrew dan Matt, ini dia. Kami menanamkan pada orang-orang kami, anggaplah ini adalah aset Anda, bahwa Andalah pemiliknya. Dan itulah yang kami coba selalu berikan kepada orang-orang kami.

Matt:
Keluar dari itu, kan? Ada batasan tentang hal-hal yang harus dilakukan pemilik dan mungkin mereka mengharapkan perusahaan PM melakukannya. Jadi, apa saja hal-hal umum yang seharusnya dilakukan sendiri oleh pemilik dan mungkin mereka harapkan, pemilik yang tidak terlatih akan mengharapkan perusahaan PM mereka melakukannya, tetapi itu sebenarnya tugas pemilik?

Angie:
Saya hanya akan memberikan beberapa contoh saja, karena ada banyak. Namun seperti halnya pengajuan banding pajak, perusahaan manajemen bukanlah ahli dalam pengajuan banding pajak. Kami tidak melakukan itu. Itu bukan keahlian kami. Jadi ada perusahaan banding pajak di luar sana. Tuan Pemilik, kami akan memberikan Anda perusahaan banding pajak, namun manajer Anda tidak akan mengajukan tagihan pajak untuk Anda. Saya perlu menyelesaikan perbaikan. Apakah Anda akan mengerjakan ini? Tidak, bukan tugas kami untuk membiayai kembali Anda. Tugas Anda adalah melakukan pembiayaan kembali. Itu tugas kami untuk mengelola properti. Jadi itu hanya beberapa contoh singkat dari hal-hal yang kadang-kadang kita ditanya dan mereka berpikir, mengapa Anda tidak mengajukan banding saja? Perusahaan banding pajak mereka mendapat bayaran untuk melakukan hal ini. Dan klien berkata, oh tidak, Anda bisa melakukannya saja. Tidak, kami tidak bisa.

Matt:
Saya tidak percaya ada pemilik yang meminta Anda menangani pembiayaan kembali Anda. Saya juga pernah mendengar pemilik meminta perusahaan PM mereka sekarang untuk menangani distribusi investornya untuk kami. Seperti, hei, bisakah Anda membayar investor saya langsung dan mengirim mereka ke sana setiap tiga bulan, kirimkan saja langsung dari perusahaan kepada mereka. Benar?

Angie:
Terjadi sepanjang waktu.

Matt:
Alasan kenapa Anda tidak bisa melakukan itu, ada kewajiban fidusia di sana. Itu bukanlah akhir dari masalah yang ingin Anda ambil dalam berhubungan langsung dengan investor. Dan itu mungkin sesuatu yang harus ditangani oleh sindikator ini atau oleh operator itu sendiri dan hubungan investor dan semuanya. Ya. Besar. Terima kasih. Nah, hal-hal apa yang membuat Anda terjaga di malam hari, tentang hal-hal yang tidak beres di properti ini dan hal-hal seperti itu yang Anda miliki, apa yang membuat Anda terjaga di malam hari sebagai PM, sebagai manajer properti yang baik yang benar-benar kekuatiran? Dan saya tahu Anda melakukannya. Jadi sebagai seorang PM yang benar-benar peduli, hal apa yang benar-benar menjadi perhatian Anda sehari-hari sebagai manajer properti?

Angie:
Nomor satu. Dan itu nomor satu, nomor dua, nomor tiga, kejahatan dan tuntutan hukum. Ini sangat sederhana. Hal tersulit yang pernah dihadapi oleh perusahaan manajemen mana pun adalah kejahatan dan tuntutan hukum. Itu tidak menyenangkan. Anda bisa tenggelam, Anda bisa tertembak, Anda bisa membuat anak jatuh dari pohon dan Anda dituntut. Seseorang jatuh dari tangga. Aspek hukum dari hal ini. Dan semua orang sangat sadar hukum saat ini, jadi kita bisa masuk ke asuransi dari sini dan saya bisa berbicara dengan Anda berjam-jam tentang asuransi dan betapa sulitnya mendapatkan asuransi sekarang. Namun masyarakat yang sadar hukum yang kita jalani saat ini membuat menjadi manajer properti menjadi sangat sulit. Dan itu sebenarnya menakutkan. Dan ya, hal itu tidak bisa membuat kita terjaga di malam hari, terutama jika salah satu situasi tersebut terjadi.

Matt:
Baiklah, mari kita pergi ke sana, karena banyak hal yang Anda bicarakan, kejahatan dan tuntutan hukum menaikkan biaya asuransi bagi pemilik. Ini bukan hanya karena kita mengalami lebih banyak badai atau apa pun, karena tidak semua daerah mengalami hal tersebut. Biaya asuransi meningkat drastis pada banyak keluarga. Mengapa demikian? Anda sudah berkomentar mengapa demikian. Apa saja hal yang menurut Anda dapat dilakukan oleh pemilik? Apakah ada cara agar kita dapat mengatur biaya asuransi dan agar pemilik multikeluarga dapat bersiap sehubungan dengan biaya asuransi?

Angie:
Tidak. Dan sebenarnya tidak ada jawaban yang sederhana, Matt. Saya tidak bisa mengatakan, lambaikan tongkat ajaib ini atau lakukan ini atau lakukan itu. Karena jika Anda pergi ke broker asuransi dan mereka membawanya ke pasar dan Anda tidak menyukai penawaran tersebut dan Anda pergi ke broker asuransi lain, maka broker asuransi berikutnya akan diblokir dari pasar. Jadi mereka tidak bisa mendapatkan penawaran tersebut karena mereka sudah diblokir dari pasar real estate tersebut. Jadi, Anda benar-benar harus memercayai broker Anda untuk berbelanja setiap aspek untuk mendapatkan asuransi terbaik. Namun apakah saat ini hanya ada solusi sederhana untuk asuransi? Tidak. Dan sekali lagi, kami terutama berbasis di Georgia, mendapatkan asuransi di negara bagian Georgia, khususnya di Atlanta, saya akan membiarkannya seperti itu, Metro Atlanta.
Hal ini hampir mustahil karena undang-undang di Georgia telah berubah dan begitu banyak penghargaan tinggi telah diberikan kepada orang-orang dari juri sehingga perusahaan asuransi, hidup ini terlalu singkat, kita keluar dari Georgia. Jadi pemilik mengalami kesulitan di Georgia untuk mendapatkan asuransi.

Matt:
Masalah di sekitar. Wawasan yang bagus. Ini adalah apa adanya. Banyak orang yang saya ajak bicara, mereka memandang manajemen properti sebagai sesuatu yang mempercayainya, dan Anda dapat berteriak, jangan lakukan itu sekarang jika Anda mau, mereka berbicara tentang pengelolaan mandiri atau bahkan terkesiap, memulai bisnis mereka sendiri perusahaan pengelola properti dan mengelola atas nama orang lain. Meminum Kool-Aid yang Anda minum bertahun-tahun yang lalu dan melakukannya sendiri sebagai sumber pendapatan, sebagai bisnis yang dimiliki. Apa yang akan Anda katakan kepada orang-orang yang mempertimbangkan untuk terjun ke bisnis seperti yang Anda dan Cindy lakukan bertahun-tahun lalu dan memulai perusahaan PM mereka sendiri?

Angie:
Bedanya, saya dan Cindy besar di industri ini. Jadi saya mulai sebagai konsultan penyewaan, hingga menjadi pemilik perusahaan manajemen. Hal itu tidak terjadi dalam semalam. Kami mengalami pukulan keras dan terjatuh serta melukai lutut Anda sepanjang perjalanan. Jadi kami mempunyai pengalaman mempelajari industri versus pemilik bahwa mereka baru saja membeli properti pertama mereka dan mereka pikir mereka akan masuk dan mengelolanya. Mereka tidak tahu apa-apa. Mereka tidak tahu, nomor satu, Anda memerlukan program perangkat lunak. Beberapa orang masuk dan mencoba menggunakan QuickBooks saat mereka membeli properti pertama mereka. Dan bagaimana cara mempekerjakan orang. Untuk apa Anda menyewa? Dari mana Anda mendapatkan vendornya? Dan itulah pengalaman yang datang dari sebuah perusahaan manajemen untuk mengetahui hal itu.
Sekarang, ada pemilik di luar sana yang telah memulai perusahaan manajemen mereka sendiri dengan cukup sukses, namun mereka memahami bisnisnya dan hal itu tidak terjadi dalam semalam. Anda tidak membeli properti pertama Anda dan kemudian memulai sebuah perusahaan manajemen. Biasanya tidak berhasil.

Andrew:
Saya tentu setuju dengan hal itu. Dan juga, ada banyak orang yang mendengarkan dan berkata, oke, itu bagus, tapi saya masih harus memilih perusahaan manajemen. Jadi, apa yang menurut Anda paling penting, jika Anda memilih tiga pertanyaan paling penting yang harus ditanyakan oleh seseorang yang mewawancarai perusahaan manajemen properti, apa saja ketiga pertanyaan tersebut? Lalu untuk pertanyaan bonus Anda, pertanyaan apa yang diajukan semua orang yang sebenarnya tidak terlalu penting, meskipun mereka menganggapnya penting?

Angie:
Menurutku, apa tanda astrologiku? Hal yang sangat penting untuk ditanyakan. Sekali lagi, saya harus kembali. Apakah Anda memahami, mengetahui pasar dan dapatkah Anda beroperasi di pasar tersebut? Karena jika Anda menyewa perusahaan manajemen yang tidak mengetahui pasar, mereka akan memulai dari belakang. Bisakah itu dilakukan? Ya, itu bisa dilakukan. Tapi jika mereka tidak tahu, sekali lagi, mari kita pergi ke Lexington, Kentucky dimana SMP tidak beroperasi, Anda akan membuat kesalahan besar. Jadi mereka perlu tahu, apakah Anda tahu pasar tempat kita membeli aset kita? Jenis perangkat lunak apa yang Anda gunakan? Apakah Anda memiliki bandwidth untuk mengambil alih properti kami? Apakah pertanyaan bagus lainnya.

Matt:
Itu pertanyaan yang bagus. Dan saya yakin Anda tidak ada yang menanyakan hal itu.

Angie:
Sangat jarang. Kadang-kadang, tetapi sangat jarang hal itu ditanyakan. Dan jenis tagihan balik atau biaya tersembunyi apa saja yang ada? Banyak orang tidak menanyakan hal itu. Dan Cindy dan saya, ketika kami memulai SMP, sekali lagi, kami berasal dari perusahaan yang sangat besar di kehidupan kami sebelumnya yang beberapa di antaranya memiliki atau memiliki tagihan kembali. Dan ketika klien melihat sebagian, mereka seperti berteriak. Jadi Cindy dan saya keterbukaan penuh, kami memberi tahu Anda apa yang Anda bayar dengan SMP dan Anda melihat setiap cek yang tertulis, semuanya, tidak ada agenda tersembunyi. Dan ketika Cindy dan saya memulai, karena saya memang datang dari sisi fee dengan porsi pemilik, dan dia sepenuhnya dari perusahaan yang dikelola pemilik, jadi dia tidak mengerti apa yang saya katakan. Tapi saya seperti, bukan, tagihan balik, pengungkapan penuh kepada klien kami dan kami hidup dengan integritas itu setiap hari.

Matt:
Bisakah Anda secepatnya, apa itu billback? Hanya untuk membantu mendidik di sini. Apa itu tagihan balik?

Angie:
Tagihan kembali bisa seperti jika ada departemen pemasaran atau sebagian biaya akuntansi akan ditagihkan kembali ke klien, dan itu tidak diungkapkan dalam perjanjian manajemen.

Matt:
Seperti membebankan biaya lebih tinggi dan melebihi biaya PM.

Angie:
Ya. Atau bagian dari manajer regional atau apa pun yang dibebankan kepada klien, tanpa sepengetahuan mereka.

Andrew:
Saya ingin menyoroti dua hal yang Anda katakan, Angie, yang menurut pengalaman dan pengamatan saya adalah dua alasan terbesar kegagalan hubungan pemilik dan manajemen pihak ketiga. Dan itu, nomor satu, Anda mengatakan pastikan Anda menyewa perusahaan manajemen yang mengetahui pasar. Itu benar-benar penting, karena sayangnya ada dua kesalahan di sana. Pertama, seorang pemilik menyewa perusahaan pengelola properti yang tidak mengetahui pasar. Kesalahan kedua adalah perusahaan pengelola properti setuju untuk mengambil pekerjaan itu. Mereka seharusnya tidak melakukan itu. Dan kemudian hal itu mengarah pada kegagalan karena mereka tidak mengetahui pasar dan pemilik tersebut tidak akan mendapatkan layanan yang lebih baik dibandingkan jika mereka melakukannya sendiri karena perusahaan pengelola properti juga tidak mengetahui pasar tersebut. Saya pikir itu sangat penting untuk diperhatikan semua orang.
Yang kedua adalah bandwidth. Banyak perusahaan, tidak hanya di bidang real estate, namun secara keseluruhan, mengalami pertumbuhan dengan segala cara. Dan terutama dalam manajemen properti, ini adalah kesalahan besar, karena jika Anda memiliki wilayah yang sudah mengelola 27 properti dan properti Anda akan menjadi yang ke-28, Anda mungkin tidak akan mendapatkan banyak pengawasan yang baik dan banyak hal yang tidak berjalan dengan baik. akan bekerja dengan baik. Jadi bagi mereka yang mendengarkan, itu adalah dua pertanyaan kunci yang mutlak. Apakah perusahaan pengelola properti yang Anda ajak bicara benar-benar mengetahui pasar, memiliki pengalaman di pasar? Dan jika ya, tanyakan apakah mereka dapat membantu Anda menjaminkan dan melihat kesepakatan, bukan? Karena seperti yang Angie sebutkan, dia telah mengatakan kepada kliennya, tidak, kami tidak akan menerima kesepakatan itu. Nah, jika Anda berbicara dengan perusahaan pengelola properti dan mereka bersedia menerima apa pun yang Anda berikan, itu tanda bahaya, bukan? Itu adalah pertumbuhan dengan segala cara.

Angie:
Mungkin bendera merah nomor satu.

Andrew:
Anda tidak menginginkan itu. Dan juga, ya, apakah mereka punya bandwidth? Apakah mereka memiliki orang-orangnya? Apakah mereka punya sistemnya? Apakah mereka mempunyai kemampuan untuk merekrut dan merekrut serta menarik staf baru? Apakah manajer properti yang akan mengelola properti Anda ingin bekerja di perusahaan tersebut? Jadi sekali lagi, Angie mengemukakan dua hal yang sangat, sangat bagus. Pastikan mereka mengetahui pasarnya, pastikan mereka memiliki bandwidth. Dan juga bagi mereka yang melewatkan episode sebelumnya yang kami lakukan tentang manajemen properti, kami memberikan daftar 27 pertanyaan untuk ditanyakan kepada semua orang. Jadi jika Anda melewatkannya terakhir kali, akan ada tautan di catatan acara, dapatkan itu, dan itu pasti akan membantu Anda. Mat.

Matt:
Barang bagus, bagus, bagus. Andrew dan Angie, ini merupakan percakapan yang fenomenal. Angie, terima kasih telah datang, atas nama semua orang, telah datang dan bergabung dengan kami.

Angie:
Itu menyenangkan.

Matt:
Selalu senang. Secepatnya, bagi mereka yang ingin mendengar lebih banyak tentang Anda atau SMP atau terhubung dengan satu atau lain cara, bagaimana caranya?

Angie:
Kunjungi situs web kami di www.smpmgt dan Anda dapat menemukan kami.

Matt:
SMP. Angie, terima kasih. Terima kasih banyak. Dan selamat atas kemajuan dan keberhasilan SMP. Saya berharap dapat segera berbicara dengan Anda lagi.

Angie:
Ya. Kedengarannya bagus. Menyenangkan sekali, teman-teman. Terima kasih.

Andrew:
Baiklah, berhati-hatilah. Nah, itulah tadi percakapan wawancara kami dengan Angie Smith tentang manajemen properti. Kami hanya membahas sebagian kecil dari hal-hal yang ingin kami bicarakan, tetapi ini bukan podcast enam jam. Jadi untuk hal-hal yang kita bicarakan, Matt, apa yang akan Anda pilih sebagai salah satu hal terpenting atau hal terpenting yang kita bicarakan?

Matt:
Pertama-tama, wawancara yang fenomenal. Angie adalah pakar industri. Dia telah melakukan ini sejak lama dan mengelola ribuan unit. Jadi, ini adalah percakapan yang menyenangkan dengan seseorang yang memiliki banyak pengalaman dan pengalaman industri. Beberapa hal penting bagi saya adalah menjelang akhir saat Anda berbicara tentang meminta manajer properti untuk menjaminkan kesepakatan untuk Anda. Dan menurut saya tidak cukup banyak orang yang menyadari bahwa seorang manajer properti dapat memberi Anda, tidak hanya, ini adalah cara kami menjalankan properti, tetapi seorang manajer properti yang sangat baik atau bahkan hebat akan dapat memeriksa keuangan Anda dan memvalidasinya dan berkata, ya, harga sewa di pasar ini seharusnya X. Anda memilikinya sebagai Y, atau kami pikir kami dapat mengelola beban pengeluaran yang lebih ringan atau mungkin beban pengeluaran yang lebih berat.
Mereka dapat memberi Anda panduan mengenai penggajian untuk orang-orang yang harus Anda pekerjakan. Cara yang baik untuk mengetahui apakah seorang manajer properti benar-benar tahu atau tidak adalah kemampuan mereka untuk memberi Anda analisis keuangan yang baik untuk transaksi. Jadi menurut saya, meminta PM untuk penjaminan mereka, pelakunya adalah apa yang mereka sebut, untuk properti Anda, menurut saya sangat, sangat penting. Dan saya senang Anda mengungkit hal itu selama wawancara. Itu juga merupakan pengingat yang baik bagi saya.

Andrew:
Salah satu hal yang dia katakan dan menurut saya sangat penting untuk disoroti, adalah bahwa salah satu kesalahan terbesar investor baru adalah memilih perusahaan manajemen properti yang sempurna dan berkata, baiklah, pekerjakan mereka, tempatkan mereka di properti, lalu kelola secara mikro. sampai mati. Sekadar menyelami detail kecilnya, unit ini ingin saya sewa untuk ini, dan unit ini harusnya seperti ini. Dan apakah wanita di 6A, sudahkah dia membayar sewa hewan peliharaannya? Mundur sedikit dan biarkan perusahaan pengelola properti menangani detail sehari-hari. Untuk itulah mereka ada di sana. Dan jika Anda menyewa perusahaan yang tepat, mereka akan lebih baik dalam hal itu dibandingkan Anda.
Sekarang, itu tidak berarti Anda menyerahkan properti itu kepada mereka dan berkata, baiklah, saya akan berbicara dengan Anda dalam sebulan setelah Anda mengirimkan laporannya kepada saya. Anda masih ingin terlibat. Anda tetap ingin diberikan visi dan arahan gambaran besar untuk properti tersebut, namun biarkan mereka melakukan tugasnya, jangan melakukan pengelolaan mikro. Dan tahukah Anda? Jika Anda membiarkan mereka melakukan pekerjaannya dan mereka tidak melakukannya, itu percakapan yang berbeda dan Anda dapat mencari perusahaan manajemen properti lain. Namun jika Anda memilih pihak ketiga, biarkan mereka yang mengerjakannya. Jadi itu pasti salah satu hal yang akan saya soroti. Matt, bagi mereka yang mungkin baru mengenal BiggerPockets dan merindukan Anda, bagaimana orang menemukan Anda?

Matt:
Orang-orang bisa menghubungi saya dengan sangat mudah, Andrew, hanya dengan mengunjungi situs web perusahaan kami, yaitu derosagroup.com. Derosagroup.com. Mereka dapat mendengar segala macam hal keren yang kami lakukan di situs web itu.

Andrew:
Saya Andrew Cushman. Anda cukup mencari nama saya di Google atau menemukan saya di Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. Dan ada beberapa cara untuk terhubung dengan saya di sana. Dan tentu saja, saya anggota pro BiggerPockets, jadi pastikan Anda terhubung dengan saya terlebih dahulu di BiggerPockets. Jadi ini Andrew Cushman untuk Matt, Captain America, Faircloth, yang menandatangani.