Learning bagaimana caranya masuk ke dalam perumahan komersial investasi sepertinya tugas yang menantang. Dengan begitu banyak kata-kata dan kosa kata khusus industri seperti cap rates, pro formas, NOI, triple net, dan banyak lagi, investor real estat pemula mungkin tampak tidak tertarik dengan hal tersebut. dunia real estat komersial yang tampaknya rumit. Namun bagaimana jika kami memberi tahu Anda bahwa menemukan, membeli, dan menghasilkan uang dari real estat komersial adalah hal yang penting jauh lebih mudah daripada real estat perumahan? Bagaimana jika Anda bisa membangun kekayaan lebih cepat, membeli lebih banyak properti berharga, dan mencapai kebebasan finansial lebih cepat hanya dengan beberapa kesepakatan, bukan puluhan rumah keluarga tunggal? Hari ini, kami akan menunjukkan cara memulainya!
Investor baru sering kali mengesampingkan real estat komersial, tetapi tidak ada yang menghentikan Anda membeli properti besar sekarang. Untuk menjelaskan cara melakukannya, kami melanjutkan Annie Larner, broker real estat komersial yang berbasis di Colorado Utara. Dia telah melihat semuanya dari kesepakatan gudang untuk penyimpanan sendiri, pusat ritel, dan ruang kantor. Dia tahu persis apa yang bisa dilakukan seorang pemula untuk ikut serta dalam permainan ini dan mengapa iklan mungkin merupakan pilihan yang JAUH lebih baik daripada menempuh jalur perumahan.
Di episode kali ini, Annie akan menjelaskannya sebenarnya apa itu real estat komersial, bagaimana nilainya, dan berbagai jenis properti yang dapat Anda beli. Dia juga menjelaskan secara mendalam mengapa hal itu terjadi JAUH lebih mudah untuk membeli real estat komersial daripada perumahan dan bagaimana menggunakan broker dapat membantu membuka penawaran tersembunyi yang tidak disadari oleh investor lain. Jadi, jika Anda masih mengejar kesepakatan kecil dan ingin meningkatkan level di mana uang sebenarnya dihasilkan, bertahanlah!
Klik di sini untuk mendengarkan Apple Podcast.
Dengarkan Podcast Disini
Baca Transkripnya Disini
Ashley:
Ini adalah Real Estate Rookie episode 276.
Ani:
Tidak ada alasan untuk tidak menggunakan broker. Mereka akan bernegosiasi untuk Anda, mereka memiliki pemahaman yang lebih baik tentang apa yang terjadi di pasar, penilaian apa yang merupakan penilaian yang tepat, apa yang harus diambil, bagaimana cara bernegosiasi, jadi itu yang nomor satu. Temukan broker, dan mereka ada di luar sana. Dan saya akan mencari broker komersial secara khusus. Ada yang mengalami penurunan di kedua kondisi tersebut, namun jika Anda melakukan aktivitas komersial sepanjang hari, Anda akan memiliki pemahaman yang lebih baik tentang apa yang terjadi di pasar.
Ashley:
Nama saya Ashley Kehr dan saya di sini dengan co-host saya, Tony Robinson.
Tony:
Dan selamat datang di Podcast Pemula Real Estate di mana setiap minggu, dua kali seminggu, kami memberikan Anda inspirasi, motivasi, dan cerita yang perlu Anda dengar untuk memulai perjalanan investasi Anda. Hari ini saya ingin menyapa seseorang dengan nama pengguna Kell Bell Atwell, yang memberikan ulasan bintang lima kepada kami dan berkata, “Saya dan suami mulai mendengarkan podcast ini pada Oktober 2022 dan sangat terinspirasi oleh Tony, Ashley, dan semua tamu mereka. Dengan bantuan pertunjukan ini, kami dapat langsung beraksi dan membeli rumah pertama kami pada pertengahan Desember. Sebagai pemandu rakit, kami menghabiskan setengah tahun di Colorado dan separuh lainnya di St. Louis, jadi rencana permainan sekarang adalah memanfaatkan rumah kami yang lain di St. Louis sebagai tempat sewa jangka menengah untuk perawat keliling selama musim arung jeram di bulan-bulan musim gugur. keluar di Colorado. Terima kasih banyak atas wawasannya yang luar biasa.
Kellbell Atwell, kami senang mendengar cerita seperti itu, jadi kami menghargai Anda memberi kami teriakan dan ulasan bintang lima. Dan jika Anda adalah penonton pemula dan belum memberikan ulasan kepada kami, silakan lakukan. Semakin banyak penayangan yang kami dapatkan, semakin banyak orang yang dapat kami bantu. Semakin banyak orang yang dapat kami bantu adalah hal yang kami senang lakukan di sini, jadi begitulah. Ashley, apa yang terjadi? Anda mendapat latar belakang yang berbeda hari ini. Anda baru saja bepergian beberapa minggu terakhir. Setiap kali saya melihat Anda, pemandangan berbeda di belakang Anda.
Ashley:
Ya. Ya, yang ini karena kami biasanya tidak merekam pada hari ini, jadi saya sebenarnya sedang berada di kantor masa depan saya. Saya membuat dapur lengkap di sini, jadi bisa juga menjadi unit hunian sehingga saya tidak membutuhkannya lagi sebagai kantor, tapi saat ini saya sedang duduk di meja dapur tempat mesin pencuci piring berada dan saya belum memiliki mesin pencuci piring. , jadi kakiku tepat di bawah bukaan lemari itu. Sebenarnya cukup nyaman duduk di sini, hanya di atas bangku.
Tony:
Dan Anda memiliki pemandangan indah di belakang Anda, jendela-jendela indah ini.
Ashley:
Dan kemudian ada jalan masuk di luar sana dan landasan beton, tapi di sisi lain jalan masuk ada kolam yang indah di luar sana. Sebenarnya cukup bagus, jadi anak-anak bisa bermain di luar sana dan melakukan hal-hal lain sementara saya duduk di sini dan bekerja.
Tony:
Ya, hari ini kita punya episode yang bagus untuk orang-orang, bukan? Kami memiliki Annie Larner, dan Annie adalah broker real estat komersial. Dia sudah lama berkecimpung dalam permainan ini dan dia memiliki banyak sekali pengetahuan dan dia memberi, entahlah, pikirkan episode James Dainard ketika memperkirakan biaya rehabilitasi, ini setara dengan bekerja dengan broker komersial . Dia memiliki begitu banyak informasi tentang bagaimana menjadi efektif dalam hubungan itu dan apa yang harus dicari serta apa yang berhasil dan apa yang tidak, jadi saya sangat menikmati percakapan dengannya hari ini.
Ashley:
Dan menurut saya, hal penting yang bisa diambil, seperti yang disebutkan Tony, bekerja dengan broker komersial, pikiran pertama Anda adalah saya akan melakukan transaksi di luar pasar. Saya tidak akan menggunakan agen, dia menjelaskan dengan tepat mengapa Anda harus menggunakan broker saat Anda membeli barang komersial. Dan menurut saya ini adalah contoh yang bagus dan dapat memberikan manfaat besar bagi Anda. Saya bahkan tidak menyadari bahwa ada situs web. Dia berbicara tentang berbagai situs web seperti LoopNet dan CREXI, yang mana C-R-E-X-I, Anda harus mendaftar lebih banyak jika Anda mencari real estat komersial. Namun dia berbicara tentang beberapa broker lain yang hanya dapat Anda akses jika Anda adalah broker komersial, dan ini tidak seperti MLS di mana Anda dapat pergi dan melihat apa yang ada di MLS di Zillow atau realtor.com. Jadi menurut saya itu sangat menarik dan itu hanya salah satu manfaatnya, tetapi banyak informasi yang bagus. Annie, selamat datang di pertunjukan. Terima kasih banyak telah bergabung dengan kami. Bisakah Anda mulai menceritakan sedikit tentang diri Anda kepada semua orang?
Ani:
Ya, Anda mengerti. Terima kasih banyak telah menerima saya. Nama saya Annie Larner dan saya seorang broker real estat komersial di Colorado. Colorado Utara, khususnya wilayah Greater Boulder, seperti yang kami katakan. Dan di Colorado, pialang real estat dapat mempraktikkan apa pun yang mereka inginkan, residensial atau komersial, tetapi umumnya yang terjadi adalah Anda jatuh ke dalam salah satu bidang tersebut dan akhirnya berspesialisasi dalam bidang tersebut karena dunianya agak berbeda, dan kami akan melakukannya. Saya yakin memahami maksud semua itu. Saya berspesialisasi dalam komersial, jadi kami melakukan penjualan dan penyewaan properti komersial.
Dan saya satu tim dengan sekitar enam broker lain dan sebenarnya saya terjun ke real estat komersial melalui pemasaran. Latar belakang saya adalah pemasaran dan konsultasi untuk bisnis. Saya selalu berada di B2B. Saya suka bekerja dengan bisnis, saya khususnya suka bekerja dengan usaha kecil. Begitu komersial ketika saya mulai bekerja di bidang real estat dan klien saya menjadi pialang real estat, ketertarikan saya pada real estat dikombinasikan dengan kecintaan saya bekerja dengan bisnis dan sekarang investor sering menggabungkan kedua dunia tersebut, jadi begitulah cara saya masuk ke dunia pialang.
Ashley:
Lalu bagaimana dengan berinvestasi pada diri Anda sendiri? Bisakah Anda ceritakan sedikit tentang pengalaman pribadi Anda sebagai investor?
Ani:
Sama sekali. Saat Anda terjun ke dunia real estat, Anda akhirnya melihat banyak kesepakatan secara tidak sengaja. Saya sebenarnya tidak punya banyak niat untuk berinvestasi banyak di real estate, tapi kami menemukan beberapa properti dan mampu menggabungkan uang dengan broker lain dan membuat beberapa kesepakatan. Saya mempunyai seorang teman yang mempunyai lebih banyak aset daripada kami, jadi dia membuat kesepakatan dengan kami dan membuat kesepakatan di mana dia akan memberikan sebagian besar uangnya dan kemudian kami masuk sebagai pemilik saham minoritas dari sebuah properti dan kami mengumpulkan LLC dan membelinya. Jadi kami menemukan sebuah properti tempat tinggal di daerah ini yang agak terbalik, dan kami akhirnya membelinya dan kami memasukkan mungkin $40,000 ke dalamnya dan kemudian kami menyewanya selama setahun dan hanya menyimpan sejumlah uang.
Kami sebenarnya tidak memperlakukannya sebagai properti pendapatan, ini lebih sekadar tabungan, apa pun. Kami memaksimalkan harga sewanya sebanyak mungkin, dan kemudian kami dapat memasarkannya kembali setahun kemudian dan saya pikir kami membelinya seharga $382 dan menyewakannya, menutupi semua pengeluaran kami untuk tahun tersebut. Kami memasukkan $40,000 dan kemudian tahun berikutnya menjualnya seharga… sekarang saya mencoba mengingat… $650,000-sesuatu setahun kemudian, jadi itu adalah proyek kecil yang bagus. Kesepakatan itulah yang sedang kami pertimbangkan. Beruntung, tapi tidak semuanya berhasil.
Kami hanya beruntung dengan yang satu itu. Itu berjalan dengan sangat baik dan berada di tempat yang sempurna ini dan tiga kamar tidur, dua kamar mandi, halaman, yang di sekitar sini, tiga kamar tidur, dua kamar mandi dan halaman adalah semua yang Anda butuhkan karena Anda memiliki ruang untuk anjing, karena jika Anda tidak melakukannya tidak punya tempat untuk anjing, Anda menghilangkan begitu banyak kolam penyewa Anda. Dan dengan tiga kamar tidur, dua kamar mandi Anda bisa mendapatkan sekelompok dewasa muda yang semuanya bisa mengeluarkan anggaran lebih banyak. Jika Anda membuatnya agak bagus dan bukan keseluruhan kuliah super, maka Anda dapat mendatangkan beberapa orang lagi. Jadi itulah yang kami fokuskan.
Tony:
Annie, saya senang Anda memiliki pengalaman di kedua sisi spektrum. Dan Anda sudah membicarakan hal ini sedikit, tapi jelas ada manfaatnya bagi ruang komersial dan residensial, tetapi bagi pemirsa pemula kami, banyak dari mereka mungkin belum memiliki kesepakatan apa pun. Apakah menurut Anda terdapat cukup keuntungan bagi mereka untuk terjun ke dunia komersial sebagai kesepakatan pertama mereka atau apakah Anda merasa bahwa banyak orang yang bekerja dengan Anda, apakah mereka biasanya adalah investor yang lebih berpengalaman dan telah berhasil mencapai tahap komersial? Apa pendapat Anda di sana?
Ani:
Pertanyaan bagus. Tentu saja, investor komersial cenderung lebih paham karena mereka mungkin sudah melakukannya lebih lama, dan perbedaan besarnya adalah mereka memiliki modal yang lebih banyak. Saya pikir itu mungkin hambatan terbesar untuk masuk jika Anda ingin mulai berinvestasi di bidang komersial. Saya pikir itu sama mudahnya atau bahkan lebih mudahnya dan ada banyak keuntungan membeli properti komersial dibandingkan perumahan yang bahkan menarik bagi saya, tapi masalahnya adalah Anda hanya memerlukan sedikit modal lagi karena bangunan komersial tidak selalu, tapi cenderung begitu. sedikit lebih mahal dan Anda memerlukan lebih banyak modal untuk mempertahankannya dalam hal pemeliharaan dan lowongan yang harus Anda tangani.
Tapi kesepakatannya lebih panjang, jadi jika Anda bisa menyerap banyak dari itu, Anda bisa menyiapkan diri untuk komersial. Namun pasti ada solusinya dan menurut saya jika Anda dapat mengumpulkan uang dengan kelompok dan bekerja dengan broker broker yang baik yang dapat membantu Anda mengatasi semua struktur kesepakatan tersebut, ini adalah peluang yang sangat bagus dan saya ingin berbagi lebih banyak tentang cara mencarinya. pada kesepakatan komersial dan apa yang harus diwaspadai, betapa sedikit berbedanya.
Tony:
Hanya satu pertanyaan lanjutan, Annie, karena Anda mengatakan bahwa mendapatkan kesepakatan komersial itu mudah atau bahkan lebih mudah. Jelaskan lebih lanjut karena menurut saya sebagian besar pemula yang mendengarkan, mereka memikirkan kata komersial dan mereka kewalahan dengan segala hal yang berhubungan dengan itu. Jadi uraikan apa yang menurut Anda sebenarnya lebih mudah untuk mendapatkan kesepakatan komersial.
Ani:
Sederhananya, jumlah pembelinya lebih kecil. Dengan adanya perumahan setidaknya di sekitar sini, kami memiliki pasar yang kuat di sini dan Anda memiliki banyak pembeli yang mengantre bahkan di tengah kemerosotan aneh yang kami alami saat ini. Dan dengan komersial, mereka bertahan lama di pasar, sembilan bulan. Ini tidak biasa untuk properti komersial yang dijual, terutama yang berada dalam kisaran yang lebih mudah diakses, kita berbicara tentang sesuatu yang mungkin bernilai $500,000 hingga $1.5 juta, terkadang bangunan seperti itu, terutama jika tidak memiliki pendapatan sebanyak itu. investor ingin melihatnya, akan duduk di sana untuk sementara waktu dan sebenarnya ada ruang untuk negosiasi.
Anda sebenarnya dapat mengajukan penawaran sesuai kemampuan Anda dan kemudian pergi ke meja perundingan, di mana kadang-kadang dengan investor, ketika Anda berinvestasi di properti perumahan atau ingin melakukan pembalikan, saya pikir ada antrean yang lebih panjang di luar pintu itu dan Anda harus menjadi sedikit lebih agresif. Jadi saya kira akuisisi adalah apa yang saya maksud dengan komersial. Anda memiliki beberapa opsi lagi, Anda tinggal mengetahui apa yang Anda cari dan bersiap.
Ashley:
Annie, untuk investor pemula yang akan mendengarkan podcast ini dan berpikir, “Tahukah Anda? Saya pikir saya sebenarnya ingin mencoba berinvestasi di real estat komersial,” di manakah tempat pertama atau hal pertama yang harus mereka lakukan untuk benar-benar memulai tindakan tersebut guna mendorong diri mereka ke sisi investasi komersial?
Ani:
Pertanyaan bagus. Peringatan, saya seorang broker, tapi menurut saya carilah broker. Yang pertama, di properti komersial, kami tidak bisa mencari dan menemukan properti komersial seperti di properti perumahan, dan alasan terbesarnya adalah kami tidak memiliki MLS yang setara di dunia komersial. Sistem daftar berganda ini, sangat bagus. Saya Anda bisa mencintai mereka, Anda bisa membenci mereka, tapi satu hal yang mereka lakukan dengan baik adalah mensindikasikan semua properti ini ke berbagai situs web yang sepenuhnya tersedia untuk umum. Secara komersial kami memiliki LoopNet, dan saya yakin jika Anda pernah mencari properti komersial, Anda pernah menggunakan LoopNet. LoopNet hebat. Ini adalah versi CoStar yang dapat dilihat publik, dan sejauh ini CoStar merupakan pemimpin pasar dalam pertukaran data properti. Namun selain LoopNet, semuanya ada di balik tembok yang dapat diakses oleh broker berlisensi.
Jadi semua database pertukaran properti yang kami sebut, seperti Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI dapat Anda gunakan dengan login, dan saya akan merekomendasikannya bagi investor yang ingin sekadar menelusuri properti. Namun pada akhirnya, Anda akan memiliki broker yang memiliki akses ke kumpulan properti yang tersedia dan mereka akan memiliki lebih banyak jaringan dengan broker lain di industri ini dan mengetahui properti apa yang akan datang, apa yang tersedia. Kemungkinan besar mereka akan dapat mengakses penawaran di luar pasar untuk Anda. Jadi cari properti saja, pakai broker saja. Jika Anda seorang pembeli, sama saja dengan di perumahan di mana Anda tidak membayar broker Anda dan Anda tidak membayar komisi mereka, pemilik atau penjual yang membayar komisi.
Satu-satunya saat ketika Anda mungkin membayar komisi kepada pialang pembeli adalah jika Anda membeli kesepakatan di luar pasar, yang merupakan sesuatu yang harus Anda persiapkan, dan mereka mungkin ingin menandatangani kontrak eksklusif dengan Anda sehingga Anda dapat menanggung biaya mereka jika itu di luar pasar. Dan hal ini cenderung terjadi tergantung pada apa yang Anda cari, namun sebagian besar Anda akan menemukan sesuatu di pasar, sehingga tidak ada alasan untuk tidak menggunakan broker. Mereka akan bernegosiasi untuk Anda, mereka memiliki pemahaman yang lebih baik tentang apa yang terjadi di pasar, penilaian apa yang merupakan penilaian yang tepat, apa yang harus dilakukan, bagaimana cara bernegosiasi. Jadi itu nomor satu, cari broker. Dan mereka ada di luar sana, dan saya akan mencari broker komersial secara khusus. Ada yang mengalami penurunan di kedua kondisi tersebut, namun jika Anda melakukan aktivitas komersial sepanjang hari, Anda akan memiliki pemahaman yang lebih baik tentang apa yang terjadi di pasar.
Ashley:
Untuk menindaklanjuti pertanyaan tersebut, dan Anda telah menjawab sebagian dari pertanyaan tersebut untuk saya, mengenai nilai apa yang dapat Anda harapkan dari broker untuk memberikan kepada Anda? Jadi Anda bilang bernegosiasi, membantu Anda mengetahui di mana pasar berada, apa sebenarnya nilai properti ini, hal-hal seperti itu. Apa sajakah hal lain yang bisa dibantu oleh broker? Jadi mungkin di sisi akuisisi, apakah mereka membantu Anda dengan hal-hal seperti perjanjian sewa, hal-hal seperti itu yang harus Anda dapatkan dari penjual dan kemudian setelah Anda terikat kontrak, apakah mereka membantu dalam uji tuntas? Jadi, hal apa saja yang harus ditanyakan seseorang jika broker memiliki pengetahuan di bidang tersebut dan menyediakan layanan tersebut?
Ani:
Tentu saja. Broker, nomor satu, akan membantu Anda mengetahui apa yang ada di pasar, jika Anda terikat kontrak, dapatkan kontrak dengan harga yang tepat. Dan uji tuntasnya cukup lama. Kami cenderung terikat kontrak selama 30 hingga 90 hari secara komersial. Saya punya kesepakatan yang akan ditutup minggu depan, yaitu hampir 90 hari sejak kami terikat kontrak dan itu bahkan tidak rumit, hanya butuh waktu lama untuk menyelesaikan masalah lingkungan hidup. Inspeksi, ada banyak judul pekerjaan. Dan tentu saja penyewa, jadi itulah hal berikutnya yang akan saya bicarakan. Sebenarnya, jika Anda membeli sebuah bangunan dengan penyewa atau penyewa di dalamnya, ada tingkat kerumitannya. Bayangkan ini, Anda memiliki pemilik yang memiliki gedung komersial dengan banyak penyewa di dalamnya selama, entahlah, 10 tahun. Dan selama 10 tahun tersebut, mereka telah menandatangani lima sewa yang berbeda atau enam pelepasan sewa yang berbeda, dan ada yang merupakan sewa kotor dan ada pula yang merupakan sewa bersih dan ada pula yang dimodifikasi secara kotor.
Beberapa orang mempunyai kesepakatan dengan pria tersebut bahwa jika dia membersihkan lemari dan memberikan pijatan kaki pada hari Jumat, dia mendapat potongan $200 dari sewa bulan itu. Dan semua hal ini tetap bertahan, sehingga harus ditangkap, dicatat, dan direpresentasikan melalui apa yang disebut estoppel. Dan saya yakin jika Anda membeli rumah dengan penyewa, Anda pasti mempunyai estoppel, tapi dengan komersial, hal itu bisa menjadi sangat rumit karena ini adalah bisnisnya dan ini memengaruhi keuntungan mereka. Dan penting bahwa apa pun uang jaminan dan segala macam barangnya, semuanya harus ditransfer ke lembar penyelesaian Anda nanti pada saat penutupan. Jadi estoppel ini bisa menjadi sedikit rumit dan Anda ingin memastikan bahwa Anda memiliki broker yang membantu Anda memeriksanya dan memastikan semuanya beres, bahwa peralihan ke peran tuan tanah ketika penyewa ini bertahan dari penutupan berjalan lancar dan ada pemahaman yang sangat kuat.
Saat ini saya mempunyai sebuah gedung yang kami tutup pada bulan Desember dan memiliki 12 estoppel, 12 penyewa, dan luasnya seperti bangunan seluas 8,000 kaki persegi. Itu tidak besar, jadi banyak penyewa. Dan sekarang kita sudah berbulan-bulan kemudian dan muncul pertanyaan lagi tentang estoppel dan uang jaminan serta sewa bulan lalu dan hal-hal yang tidak diperhitungkan. Dan secara teori, tidak ada yang perlu terjadi karena estoppel tersebut adalah dokumen legal yang tetap dapat ditutup, namun kini kami memiliki pertanyaan mengenai hal tersebut, jadi kami harus sangat teliti dalam menanganinya dan broker akan siap membantu Anda. Dan kemudian, maaf saya berbicara banyak, tapi hanya untuk menjawab pertanyaan kedua Anda tentang apa yang terjadi jika Anda menjadi tuan tanah dan bagaimana broker dapat membantu Anda. Sekali lagi, sewa.
Penyewaan adalah hal yang berkelanjutan. Jika Anda memiliki penyewa dan Anda harus mempertahankan penyewa dan itu adalah bagian dari strategi investasi Anda, Anda sebenarnya tidak menempatinya, Anda hanya mencoba untuk mendapatkan keuntungan, Anda hanya melakukannya untuk mendapatkan penghasilan, Anda akan pergi menginginkan broker yang tahu banyak tentang pasar dan harga sewa di pasar dan cara menegosiasikan penyewa yang kuat untuk Anda, cara memeriksa penyewa yang datang ke meja perundingan, cara mendapatkan kesepakatan yang lebih lama untuk Anda, dan penyewaan adalah hanya sebuah hal yang berkelanjutan. Perpanjangan, sewa mulai berakhir, orang-orang akan menegosiasikan ulang hal itu dan sangat menyenangkan memiliki broker di pihak Anda yang dapat menanganinya untuk Anda.
Anda dapat melakukan penyewaan sendiri dan saya akan merekomendasikan melakukan banyak penelitian bagus tentang cara menegosiasikan sewa yang baik, namun saya tidak dapat memberi tahu Anda berapa kali saya bekerja dengan penjual yang datang ke meja dan Anda dapat mengetahui bahwa mereka tidak melakukannya. gak kerja sama broker soalnya sewanya super under market semua, sewanya under market banget. Anda memiliki dokumen sewa yang berantakan dan sulit untuk dipahami, dan itu mempengaruhi Anda ketika Anda akan menjual bangunan tersebut dan Anda terikat kontrak dan Anda harus melakukan uji tuntas dan semua orang mulai melihat sewa yang berantakan ini dan berkata, “ Ya ampun. Ini jauh di bawah pasaran, nilai bangunan ini tidak ada di sini. Tarif batas ini tidak berlaku,” dan kemudian Anda harus menegosiasikan ulang harga Anda. Jadi memiliki sewa yang sangat kuat dengan harga sewa yang masuk akal yang berada pada atau di atas pasar akan membantu Anda ketika Anda ingin mendapatkan uang Anda kembali dari penjualan.
Tony:
Ya, Annie, begitu banyak informasi berharga di sana, dan aku hanya ingin berseru karena aku tahu banyak pemula kita yang mungkin mendengarkan ini dan kepala mereka pusing, tapi menurutku itu kembali ke poin mengapa memiliki seseorang yang memiliki pengalaman sangat penting jika Anda ingin terjun ke dunia komersial. Tapi hanya satu hal terakhir dalam periode uji tuntas. Saya pikir kita semua agak akrab dengan apa yang terjadi dengan rumah keluarga tunggal selama escrow dan inspeksi yang perlu Anda lakukan, tetapi dengan properti komersial, apa sajakah inspeksi tambahan yang harus diperhatikan seseorang untuk memastikan bahwa properti ini benar? yang pintar untuk dibeli?
Ani:
Hampir selalu Anda akan melihat lingkungan selesai. Jadi kami menyebutnya ada fase satu, fase dua di sana. Ada berbagai fase lingkungan yang Anda lakukan. Minimal, Anda mungkin ingin melakukan fase pertama. Hal ini akan dilakukan di seluruh gedung dan menguji asbes dan bahan beracun lainnya yang mungkin ada di seluruh gedung, dan hal ini bisa menjadi sangat rumit jika Anda memiliki bangunan yang telah mengganti ubin langit-langitnya. Jika Anda memiliki gedung multi-penyewa dan di setiap unit yang berbeda ini, penyewa telah melakukan pembangunan berbeda untuk bisnis mereka, Anda akan memiliki beragam material berbeda di seluruh gedung.
Properti yang sama yang saya sebutkan adalah bangunan seluas sekitar 7,000 kaki persegi, kami melakukan pengujian lingkungan dan saya pikir mereka mengambil 90 sampel untuk lingkungan. Jadi butuh waktu seharian dan sangat lama, dan itu baru tahap pertama. Dan kemudian jika Anda menempati properti yang merupakan properti industri yang memiliki lebih banyak kompleksitas, Anda mungkin akan memasuki fase kedua tergantung pada keuntungan dari fase pertama tersebut, dan Anda mungkin akhirnya membeli sebuah bangunan yang merupakan lokasi coklat. Dalam hal perdagangan, ada banyak bisnis yang melakukan banyak hal berbeda pada properti ini, sehingga lingkungan sangat penting dan biasanya itulah yang menyebabkan Anda terikat kontrak komersial lebih lama.
Ashley:
Saya memiliki properti berdasarkan kontrak yang memasuki fase satu. Ini adalah tempat penyimpanan mandiri tetapi juga memiliki bangunan komersial, dan tahap pertama gagal karena ada bengkel mekanik yang beroperasi di sana dan tahap pertama mencatat bahwa mungkin ada tumpahan minyak. Jadi ingin ke tahap dua, tapi penjual tidak mengizinkan. Dia tidak akan mengizinkan tahap kedua dilakukan pada properti tersebut, dan broker kami memberi tahu kami bahwa hal itu mungkin terjadi karena jika ada masalah dan kami mundur, dia sekarang mengetahui masalah tersebut dan harus mengungkapkannya dan kemungkinan besar harus memperbaikinya.
Jadi kami benar-benar meninggalkan kesepakatan itu karena penjualnya bahkan tidak setuju, dan dia akhirnya mengganti uang saya untuk tahap pertama dan saya memberinya laporan itu sehingga dia memilikinya untuk pembeli lain. Jadi hal itu berjalan dengan baik dan saya tidak kehilangan banyak uang dalam melakukan uji tuntas, namun ada hal lain yang harus diperhatikan juga, yaitu Anda siap untuk melanjutkan dan penjual benar-benar menghentikannya. itu dan berkata, "Saya tidak ingin tahu apa yang salah dengan itu."
Ani:
Sama sekali. Kesepakatan komersial ini sering kali gagal pada saat-saat terakhir. Karena sebagian besar pembeli adalah investor dan penjual adalah investor, pertama-tama Anda mungkin memiliki banyak ego, tetapi juga seringkali jika kesepakatannya, jumlahnya tidak masuk akal, mereka hanya akan pergi begitu saja. ke yang berikutnya. Jadi itu sangat lemah. Prosesnya sering kali bisa berantakan pada resolusi inspeksi atau pada jam-jam terakhir, dan menurut saya itu adalah hal lain yang harus benar-benar dipersiapkan, sama seperti cerita Anda, Ashley.
Tony:
Jadi Annie, satu hal yang Anda sebutkan dan saya ingin memastikan kita kembali ke sana adalah tingkat pembatasan. Anda secara singkat menyebutkan kata itu, jadi bisakah Anda menguraikan atau mendefinisikan dengan tepat apa itu cap rate dan apa perannya dalam real estat komersial?
Ani:
Sangat. Jadi dalam real estate komersial, kami menilai properti dengan beberapa metode berbeda tergantung situasinya. Dan ini adalah real estat 101, jadi semua orang bersabar. Tapi Anda bisa melihat hanya sekedar properti atau Anda bisa melihat nilai tanah yang mendasarinya jika properti itu tidak berguna dan pada akhirnya seseorang ingin membangunnya kembali atau mengisi perkotaan, jadi sebenarnya tidak ada nilai dalam strukturnya dan Anda melihat nilai tanah yang mendasarinya, jadi Anda melakukannya dengan basis per kaki persegi atau per hektar. Lalu ada pendapatan, dan itu yang paling umum karena kebanyakan orang berinvestasi di bidang komersial untuk mendapatkan pendapatan, Anda lihat pendapatan. Dan cara kita menilai properti pendapatan adalah melalui tingkat kapitalisasi ini. Hanya rumus bodoh inilah yang bisa sangat membingungkan, namun pada dasarnya, Anda mengambil pendapatan operasional bersih Anda, NOI Anda, yang merupakan pendapatan Anda dikurangi semua yang diperlukan untuk mengoperasikan dan menjalankan gedung.
Jadi pajak, asuransi, pemeliharaan, dan Anda bahkan mengambil pinjaman Anda dari sana, jadi tarif batas tidak memperhitungkan pinjaman Anda, itu sebenarnya hanya mencoba melihat bangunan itu sendiri, dan kami mendapatkan NOI itu dan Anda membaginya dengan nilai bangunan atau berapa nilai bangunan yang Anda inginkan. Jadi jika $1 juta, jika dipasarkan dengan harga $1 juta, Anda akan mengambil NOI dan membaginya dengan 1 juta, dan Anda akan mendapatkan persentase antara 4% dan 10%. Dan sebenarnya, ini bukanlah keuntungan, melainkan ukuran risiko, risiko, dan keuntungan. Jadi tingkat pembatasan sebesar 4 hingga 5% akan memberi tahu Anda bahwa ini adalah properti yang memiliki nilai tinggi, mungkin di pasar yang lebih perkotaan, seperti dalam kasus kami Boulder, di mana nilainya dipertahankan dan terus meningkat, tetapi harga sewa yang dihasilkan terhadap nilai tersebut tidak terlalu tinggi.
Jadi Anda mendapatkan tingkat batas yang lebih rendah, tetapi ini merupakan investasi jangka panjang yang lebih aman. Ini akan terus berkembang. Ini seperti obligasi real estat komersial. Dan tingkat batas yang lebih tinggi hanya akan memberi tahu Anda bahwa ini adalah pasar yang lebih berisiko, seperti nilainya lebih rendah dibandingkan dengan pendapatan, namun kemungkinan Anda menemukan penyewa jangka panjang yang benar-benar bagus mungkin sedikit lebih rendah karena Anda keluar. di lebih banyak pasar pedesaan atau pinggiran kota yang bukan merupakan taruhan yang pasti. Jadi lebih berisiko saja, jadi ini saham investasi real estate. Jadi cap rate, Anda akan mendengarnya sepanjang waktu dan sering kali Anda akan membeli bangunan yang tidak mencantumkan cap rate dan Anda bertanya, “Berapa cap ratenya?” Yah, itu mungkin kosong.
Atau dalam kasus sebuah bangunan yang saya kontrak saat ini, separuhnya telah disewa dan separuhnya lagi tidak, sehingga dalam hal ini, tarif batas atas tidak relevan. Anda dapat melakukan tarif batas proforma dan memperkirakan berdasarkan sewa pasar dan jumlah luas persegi, yang dapat disewa versus yang dapat digunakan, kami memperkirakan bahwa Anda bisa mendapatkan tarif batas ini jika Anda membelinya untuk ini. Namun pada akhirnya, tidak ada batasan, jadi Anda harus memikirkan bagaimana nilainya. Jadi dalam hal ini, kami akan mengandalkan perusahaan dan melihat harga per kaki persegi bangunan serupa yang telah terjual di pasar tersebut dan memperkirakan harga tersebut mungkin akan terjadi, namun harganya belum cukup, jadi kami akan memberi Anda diskon untuk itu, dan inilah cara kita sampai pada harga per kaki persegi.
Tony:
Jika saya seorang investor baru, Annie, bagaimana cara mengetahui tingkat batas untuk suatu wilayah tertentu?
Ani:
Baiklah, saya akan pergi ke LoopNet saja. Buka LoopNet dan pertama-tama, pilih apa yang ingin Anda investasikan? Ritel, industri atau perkantoran? Industri cenderung memiliki lebih banyak tarif batas rendah karena Anda memiliki penyewa jangka panjang dan nilai bangunan industri selalu tinggi, seperti gudang dan sebagainya. Tapi pilih salah satu dari itu dan kemudian lakukan pencarian untuk semua gudang seluas 10 hingga 20,000 kaki persegi di pasar tertentu dan filter saja berdasarkan itu dan mulailah melihat brosur dan daftar dan lihat di mana mereka mencantumkan tingkat batasnya, dan biasanya mereka akan membatalkannya. Mereka akan berkata, “Ini adalah batas delapan. Coba lihat, delapan topi.” Anda seperti, “Ya, tapi itu di Salem,” jadi ya, tentu saja batasnya delapan.
Namun jika Anda pergi ke daerah perkotaan, seperti kota kampus atau tempat lain seperti itu, dan Anda akan sering melihatnya di kota multi-keluarga dan kampus yang harga sewanya selalu stabil, Anda akan sering melihat empat multi-keluarga. selalu memiliki batasan terendah karena sekali lagi, kondisinya sangat stabil dan semua orang membutuhkan tempat tinggal. Jadi jika Anda membeli properti multikeluarga, bahkan empat unit, Anda akan mengharapkan batas empat hingga lima unit. Misalnya, jika Anda melihat topi enam untuk banyak keluarga di kota kampus, itu mungkin pembelian yang bagus, tetapi Anda akan melihat banyak orang mengantre untuk pembelian seperti itu.
Ashley:
Annie, ketika melihat cap rate yang ada di daftar, adakah yang harus Anda lakukan untuk memverifikasi bahwa cap rate benar-benar dihitung dengan benar? Apakah ada beberapa hal umum yang Anda lihat yang mungkin tidak diberitahukan oleh penjual kepada broker atau apa pun itu, tetapi adakah beberapa hal yang harus kita cari saat menganalisis transaksi yang mungkin terlewatkan saat batas waktu? tarif telah dikonfigurasi?
Ani:
Sangat. Pertanyaan bagus, karena cap rate adalah hal yang baik untuk diverifikasi. Pertama, karena mereka mungkin tidak menghitungnya dengan benar dan sebenarnya ada tingkat batas yang lebih tinggi dan Anda menemukan bahwa itu adalah nugget total, atau bahwa mereka benar-benar menaikkan tingkat batas tersebut. Jadi hal pertama yang akan Anda lakukan, sebenarnya Anda bahkan tidak harus terikat kontrak, ketika ada sesuatu yang dijual dan Anda tertarik, mintalah uang sewa. Jadi itu akan menjadi spreadsheet yang akan Anda dapatkan dari broker yang mencantumkannya atau penjualnya, dan ini akan menunjukkan semua penyewa yang berbeda, berapa harga sewa yang mereka bayar, kapan masa sewa mereka berakhir, harga sewa lainnya. tingkat pukulan di sana pada persyaratan sewa mereka. Dan kemudian pada daftar sewa itu, semua pengeluaran juga harus ditampilkan. Dan dari sana Anda akan melihat pajak, ini asuransi, ini pemeliharaan.
Dan terkadang, sering kali Anda dapat mengetahui dengan cepat seberapa cerdas seorang penjual dan seberapa baik mereka mencatat pengeluaran ini berdasarkan perkiraannya. Dan jika menurut Anda itu hanya perkiraan, Anda bisa mulai menanyakan beberapa pertanyaan seperti berapa sebenarnya biaya yang dikeluarkan di sini? Apakah orang ini keluar dan menyekop salju sendirian setiap hari? Siapa yang memperbaiki atapnya? Apakah Anda membayar tukang atap atau Anda naik ke sana dan bermain dengan tar? Cari tahu betul berapa biaya yang akan dikeluarkan saat Anda melakukan ini, seberapa besar keinginan Anda untuk melakukannya sendiri. Periksa pajak dan pastikan pajaknya terdaftar dengan benar. Dan Anda dapat dengan cepat melihat semua hal itu untuk memastikan bahwa tingkat batas dihitung dengan benar, dan kemudian Anda dapat mulai bermain-main dengan penawaran Anda. Jadi, jika terdaftar seharga $1 juta dan Anda tahu bahwa Anda tidak akan membelinya dengan harga lebih dari 850,000, maka Anda menghitung NOI terhadap perkiraan harga akuisisi pembelian dan mencari tahu berapa tingkat batas yang Anda tuju.
Tony:
Annie, menurut saya salah satu hal yang membuat real estat komersial begitu menarik bagi banyak orang adalah Anda memiliki kendali lebih besar atas nilai properti itu karena jika saya membeli satu rumah keluarga, sebagian besar portofolio kami adalah yang kami beli untuk jangka pendek. sewa, dan kita dapat mengambil properti itu dan membuatnya berkinerja sangat baik, namun nilai properti itu akan selalu dikaitkan dengan penjualan rumah lain yang sebanding di area tersebut. Namun jika saya keluar dan membeli sebuah hotel dan saya dapat memperoleh NOI dari $500,000 menjadi $1 juta, sekarang saya telah meningkatkan nilai properti itu secara signifikan. Jadi saya hanya ingin tahu, Annie, dari klien yang pernah bekerja sama dengan Anda, pernahkah Anda melihat mereka memanfaatkan strategi tersebut secara efektif ketika mereka membeli aset yang berkinerja buruk, mereka mampu menstabilkannya, memperbaikinya, dan secara dramatis meningkatkan nilainya. dari properti itu?
Ani:
100%. Itulah tujuannya. Pada akhirnya, tujuan kami adalah membeli properti yang kinerjanya buruk dan menstabilkan harga sewa. Dan jika Anda dapat menemukan peluang untuk itu dan kemudian mendapatkannya dengan harga yang tepat, tentu saja setiap penjual berpikir bahwa propertinya tidak berbau sama sekali sehingga Anda harus mendapatkannya dengan harga yang tepat, tetapi begitu Anda melakukannya, dan kemudian seiring berjalannya waktu. Hal ini membutuhkan waktu, karena sewa komersial biasanya memakan waktu dua hingga lima, terkadang tujuh, 10 tahun, dan mungkin memerlukan waktu untuk mendapatkan tempat yang cukup stabil untuk membawanya kembali ke pasar. Namun sekali lagi, ada alasan lain untuk bekerja sama dengan broker yang dapat berupaya menstabilkan properti tersebut dan mendapatkan harga sewa yang bagus untuk Anda. Tapi ya, itulah tujuannya. Stabilkan, tambahkan beberapa nilai. Pastikan Anda juga merawat bangunan tersebut dengan baik, Anda tidak ingin bangunan tersebut memiliki masalah besar yang dapat terungkap melalui uji tuntas, dan kemudian membawanya kembali ke pasar. Benar sekali, Tony.
Tony:
Saya suka itu. Saat ini kami memiliki sebuah perkemahan di West Virginia, dan tujuan besar kami adalah mereka kurang memanfaatkan properti ini dan ada keuntungan besar di sana, jadi saya bersemangat untuk itu. Anda menyebutkan kata lain yang ingin saya ingat kembali, Annie, yaitu proforma. Bisakah Anda menjelaskan apa itu? Selain itu, proforma tidak selalu menjadi sumber informasi terbaik untuk benar-benar memahami kinerja suatu properti. Anda mungkin memiliki beberapa penjual yang memiliki proforma yang menyatakan bahwa ini adalah properti terbaik di dunia, namun Anda melakukan sedikit penggalian dan menemukan sesuatu yang lain. Jadi apa sebenarnya proforma itu dan bagaimana investor real estat pemula dapat menggunakannya untuk membuat keputusan cerdas dalam membeli properti?
Ani:
Sama sekali. Jangan terintimidasi oleh proforma. Sebenarnya, Anda bisa menggunakan cara yang sangat sederhana. Anda bisa menjadi sangat rumit dan benar-benar di luar kendali, namun proforma pada dasarnya adalah spreadsheet yang akan Anda gunakan untuk menghitung menurut Anda bagaimana kinerja properti ini, jenis pendapatan apa yang benar-benar dapat Anda peroleh darinya jika Anda lakukan semua yang ingin Anda lakukan pada akhirnya, jika semuanya sempurna. Jadi jika Anda membeli sebuah bangunan yang 80% disewakan dan Anda tahu bahwa Anda ingin mendapatkan hingga 95% sewa, Anda ingin mendapatkan kesepakatan jangka panjang, Anda ingin mendapatkan harga sewa terbaik, berapa tingkat pengembaliannya? kapan Anda melakukan itu dan untuk apa Anda membelinya?
Dan kemudian dalam proforma Anda, di situlah Anda ingin mulai bermain-main dengan uang pinjaman. Jadi, Anda memasukkan berapa banyak yang Anda pembiayaan, berapa banyak uang tunai, kapan Anda ingin melakukan pembiayaan kembali. Anda bisa menjadi sangat rumit dengan hal ini, tapi pada akhirnya sebuah proforma hanya mengatakan inilah gambarannya saat ini dan di masa depan, seperti inilah jadinya jika saya bisa melakukan semua yang ingin saya lakukan dan menciptakan nilai yang saya inginkan. ingin membuat.
Ashley:
Annie, saat melakukan proforma, hal apa saja yang harus diperhatikan seseorang? Jadi misalnya, jika penjual menyiapkan proforma untuk mengetahui apa yang sedang dilakukan properti saat ini, namun kita tahu bahwa properti tersebut dapat melakukan hal tersebut, hal-hal apa saja yang mungkin tidak perlu diwaspadai meskipun Anda membuat proforma sendiri? bahkan menjadi kenyataan? Jadi satu hal yang saya lihat umum di sekitar Buffalo adalah Anda membeli dari seorang ibu dan pop, pop pergi dan dia yang membajak salju, jadi tidak ada yang tercantum dalam biaya untuk membajak salju, atau mungkin polis asuransi mereka tidak mencantumkannya. bahkan menutupi apa pun. Kami mengunjungi tempat perkemahan sebelumnya yang memiliki tungku pembakaran kayu di beberapa kabin. Polis asuransi mereka tidak mencakup jika terjadi sesuatu dengan tungku pembakaran kayu tersebut, sehingga hanya menunjukkan bahwa preminya mungkin akan jauh lebih tinggi dibandingkan dengan keuntungan dan kerugian mereka saat ini. Jadi bisakah Anda menyinggung beberapa hal lain yang harus kita waspadai?
Ani:
Sejujurnya menurutku, kamu baru saja berhasil. Pengeluaran. Saya pikir pengeluaran adalah hal yang paling besar. Semua orang bisa membengkakkan harga sewanya. Pertama, bersikaplah konservatif dalam hal harga sewa. Anda tidak tahu apa yang akan terjadi di dunia ini. Saat ini kita sedang mengalami krisis di kantor, jadi banyak orang yang mempunyai proforma yang tidak berfungsi sama sekali di kantor saat ini. Jadi bersikaplah sangat konservatif dalam sewa Anda dan liberal dalam pengeluaran Anda. Ketahuilah bahwa bagaimanapun penjual tersebut menjalankan properti saat ini, Anda mungkin akan membelanjakan lebih banyak daripada yang mereka keluarkan, meskipun Anda tidak melakukannya. Namun dalam proforma Anda, berpura-puralah seperti Anda.
Anda akan menyewa perusahaan penghilangan salju itu. Anda akan bekerja dengan tukang atap. Anda akan mendapatkan asuransi yang berlebihan, payung, segalanya, dan kemudian Anda harus berurusan dengan pembiayaan juga, karena tidak ada orang yang mempunyai $2 juta. Dan mungkin saja Anda tidak menghasilkan uang dari properti ini selama lima tahun, mungkin nilainya hanya selama tujuh tahun. Terutama ketika Anda berada di pasar dengan tingkat kapitalisasi yang lebih rendah, dibutuhkan waktu untuk menghasilkan uang. Jadi menurut saya, bersikaplah liberal dalam hal pengeluaran dan konservatif dalam biaya sewa dan cobalah bekerja dengan skenario terburuk, dan jika masih berhasil, mungkin ada baiknya untuk dicoba.
Tony:
Jadi Anda menyebutkan, Annie, tentang kantor yang sedang berada dalam krisis saat ini. Saya rasa saya hanya ingin tahu, dengan semua pengalaman yang Anda miliki, bagaimana Anda melihat investor di sektor ruang komersial mengingat posisi kita dalam siklus ekonomi saat ini?
Ani:
Ini masalah besar. Di sini, di pasar kami di Boulder, lowongan kantor kami saat ini berada pada angka 12.6%, dan angka tersebut masih belum terlalu tinggi, hanya saja angka tersebut sangat tinggi bagi kami. Saya pikir Kota New York memiliki potensi sebesar 15%. Dan di Boulder, sebagai perbandingan, harga sewa bersejarah kami selama lima hingga enam tahun terakhir adalah sekitar 6 hingga 8%, atau lowongan, maaf. Jadi 12% itu dua kali lipat dan kami pasti merasakannya. Rasanya seperti hanya ada kantor di mana-mana. Jadi menurut saya penjual dan tuan tanah, serta dari sisi sewa, sudah mencapai tujuan tersebut. Mereka memahami keadaan yang kita hadapi, bahwa mereka akan mulai perlu memberikan lebih banyak konsesi, bahwa harga dan harga sewa harus mencerminkan pasar, namun kita memiliki harga sewa yang bagus secara historis sehingga hal itu akan berjalan dengan baik. menjadi lebih lambat dari yang kita inginkan agar penjual merespons, tuan tanah.
Sementara itu, pembeli dan penyewa mengharapkan dunia. Jadi di kantor, kami hanya mendapat tawaran. Kami mendapatkan proposal untuk harga sewa yang setengah dari harga yang diminta, dan kami melihat penawaran di mana Anda dapat memberi tahu bahwa pembeli hanya mengharapkan penjualan api ini dan penjual belum sampai di sana. Jadi kita berada dalam periode kesenjangan ini, dan saya pikir penjual sedang menunggu hal-hal untuk bangkit kembali atau keluar dari situ. Pembeli menunggu uang tunai dan berpikir bahwa mereka akan mendapatkan penawaran terbaik di dunia, dan hanya waktu yang akan membuktikannya. Saya tidak yakin apakah itu menjawab pertanyaan Anda, tapi itulah yang kami lihat. Dan itu sebagian besar terjadi di kantor. Ini masih sangat sehat di industri. Semoga berhasil membeli gudang, semua orang mengantri untuk itu. Untung beli multifamily, masih kuat banget.
Jenis ritel naik dan turun tergantung di mana lokasinya dan jenis ritel apa yang Anda bicarakan, tetapi perkantoran, ada sedikit krisis identitas. Kami hanya belum melihatnya kembali. Kami masih melihat banyak model hybrid bekerja dari rumah, jadi ini saat yang aneh. Saya hanya berpikir kita akan memerlukan lebih banyak waktu. Dan secara keseluruhan, komersial hanya bergerak sedikit lebih lambat karena kesepakatan ini lebih panjang dan sewa lebih lama sehingga tingkat responsnya, dan Anda memiliki banyak investor institusional dan mereka memiliki kesepakatan yang sangat panjang, sehingga hanya memerlukan sedikit lebih banyak waktu bagi kami. untuk melihat dengan tepat bagaimana hal itu akan berjalan dengan baik.
Tony:
Saya penasaran, Annie, mengingat Anda memiliki pemahaman yang luas terhadap semua jenis real estat komersial yang berbeda ini, jika Anda adalah investor pemula dan baru memulai hari ini, jenis real estat komersial manakah yang akan Anda incar? Apakah Anda akan mengejar industri? Apakah Anda akan mengejar multikeluarga? Saat saya memikirkan sendiri kelas aset komersial mana yang memiliki keuntungan paling besar, saat ini kami sedang mencari hotel dan motel karena kami sudah berada di sektor Airbnb, jadi ada beberapa keuntungan di sana bagi kami secara operasional. Namun saya juga menyukai ide mal yang memiliki dokter gigi, salon kuku, dan tempat pangkas rambut karena hal-hal tersebut tidak dapat Anda lakukan secara virtual, jadi bagi saya sepertinya Anda akan mendapatkan keuntungan di sana. Tapi saya penasaran, apa pendapat Anda? Jika Anda harus memulainya hari ini, ke mana Anda akan pergi?
Ani:
Ya, itu tergantung anggaran Anda dan menurut saya itu tergantung minat Anda. Anda harus berurusan dengan penyewa ini dan Anda ingin mengetahui bisnis mereka, jadi jika Anda ingin mencari gudang atau jika Anda ingin memiliki sesuatu di industri berat, saya sarankan Anda memahaminya sedikit. tentang jenis usaha yang akan menjadi penyewa Anda. Apakah Anda tahu tentang hal-hal autobody? Tahukah Anda tentang manufaktur? Tahukah Anda tentang penyimpanan? Jika Anda memahami bisnis mereka, Anda dapat bekerja sama dengan mereka sedikit lebih baik dan mengetahui pasar Anda serta apa yang menjadikan penyewa berkualitas, dan ritel juga merupakan hal yang tersendiri. Jadi dibandingkan dengan kantor, kami melihat banyak pemilik kantor kecil adalah orang-orang yang memiliki agen asuransi atau bisnis yang harus menyewa ruang seperti ini terlebih dahulu dan memahami apa saja yang diperlukan untuk sebuah kantor atau apa yang membuat Anda menjadi pemilik kantor yang baik. Jadi jika ada sesuatu yang mungkin sudah Anda ketahui atau minati, mungkin mulailah dari sana.
Industri hanyalah titik harga yang lebih tinggi. Lebih sulit untuk membeli. Bahkan gudang besar terkecil sekalipun, mereka ada di luar sana, tetapi pada akhirnya Anda akan membutuhkan beberapa juta untuk bisa masuk ke dalam sebuah gudang. Mereka memiliki banyak pemeliharaan, mereka hanya lebih besar dan lebih besar dibandingkan mungkin gedung perkantoran profesional multi-penyewa kecil yang sedikit lebih besar untuk investor pertama Anda, terutama jika Anda dapat menempati salah satu dari itu dan menjadi di tempat. Retail juga cenderung menjadi sangat besar karena Anda mendapatkan ini, seperti yang Anda katakan, mal, tapi setiap orang memiliki distrik pusat kota kecil yang lucu yang memiliki gedung ritel butik yang mungkin dapat Anda beli dengan harga di bawah $1 juta. Dan ini sedikit berisiko karena Anda mungkin memiliki satu atau dua penyewa sehingga Anda sangat bergantung pada bisnis tersebut, tetapi hal itu dimulai dari suatu tempat. Anda hanya perlu membelinya dan menjalankannya serta menstabilkannya. Jadi, jika kota kecil Anda adalah kota yang Anda sukai dan Anda tertarik pada hal tersebut serta ingin melihat kesuksesan di kawasan bisnis pusat kota Anda, mulailah mencari di sana dan Anda akan menjadi tuan tanah yang sangat baik.
Ashley:
Itulah yang terjadi pada saya. Hanya ada bangunan bata campuran yang indah di kota super kecil ini dan saya sangat menyukainya, dan saya menunggu lebih dari dua tahun untuk membeli bangunan ini karena mereka awalnya menginginkan $90,000 dan akhirnya saya mendapatkannya seharga $20,000. Namun salah satu kendala saya dalam membelinya adalah karena saya tidak tahu harus memasukkan apa ke dalamnya. Kotanya kecil, apa yang dibutuhkan orang di sana? Bisakah saya mengisi kedua unit? Jadi yang kami lakukan adalah menempatkan toko minuman keras di sana karena tidak ada toko yang dekat dengan kota itu sama sekali. Jadi kami membuka bisnis dan membeli gedung tersebut, lalu kami memiliki dua unit hunian di lantai atas, yang mana kami memiliki unit lain di kota yang sama dan permintaan unit tersebut masih tinggi.
Jadi jaring pengaman kami untuk masuk ke dunia komersial adalah dengan penggunaan campuran tersebut, di mana kami sangat akrab dengan perumahan sehingga kami tahu unit perumahan dapat menampung bangunan tersebut jika bisnis toko minuman keras kami gagal dan kami tidak dapat menyewanya. sisi lain. Dan kami akhirnya mendapatkan toko kado/pakaian butik kecil yang lucu yang berada di sisi lain, dan itu benar-benar membuatnya menyenangkan di jalan utama itu. Namun hal tersebut juga merupakan hambatan besar bagi kami, yaitu apa yang sebenarnya bisa masuk ke sana dan menunda kami untuk benar-benar membelinya. Namun satu hal yang ingin saya tanyakan adalah dalam proses sewa dan menemukan penyewa tersebut, apakah broker komersial Anda dapat membantu Anda dalam hal melakukan pemeriksaan, menulis sewa? Dan mungkin Anda bahkan dapat membicarakan sewa bersih tiga kali lipat juga dengan penyewa komersial.
Ani:
Besar. Sangat. Dalam pekerjaan saya, saya melakukan sekitar 80% penyewaan dan 20% penjualan, jadi kami kebanyakan melakukan penyewaan, yang sangat berharga untuk semua penjualan kami karena penyewa dan penyewaan sangat relevan dengan pembelian dan penjualan kesepakatan komersial. Benar-benar relevan, jadi kami punya gambaran tentang kondisi pasar, harga sewa, permintaan masyarakat, permintaan penyewa, dan apa saja yang berperan di dalamnya. Jadi ya, broker Anda akan terus melakukan semua sewa jika Anda menginginkannya, dan ini berfungsi seperti penjualan dalam hal komisi. Umumnya, broker akan mendapatkan antara lima dan 6% dari nilai bersih sewa, sehingga broker Anda diberi insentif untuk membuat kesepakatan yang lebih lama. Jika mereka mendatangkan jangka waktu lima tahun dengan harga sewa yang lebih tinggi, maka mereka mendapat komisi yang sedikit lebih tinggi, mereka bekerja atas nama Anda. Jadi mereka akan melakukan pemasaran, memasarkannya di semua bursa properti yang saya bicarakan dan dilihat oleh broker lain.
Di perusahaan kami, kami sangat terobsesi untuk memasukkan sesuatu ke dalam Craigslist dan di mana pun kami bisa menjangkau penyewa bahkan yang tidak terwakili, karena begitu banyak penyewa yang tidak diwakili oleh broker, dan kemudian membawa penyewa tersebut dan memeriksanya. Sangat penting. Saya punya cerita horor dari masa lalu. Bahkan setahun terakhir ini, saya mengunjungi penyewa yang ternyata adalah pembunuh tingkat dua dan penipu ulung yang didakwa di negara bagian Colorado. Dan kami mengunjunginya dan inilah kesepakatannya, ini adalah kesepakatan dari surga. Mereka menginginkan segalanya. Itu terlalu bagus untuk menjadi kenyataan. Jadi Anda ingin broker Anda di luar sana melakukan pemeriksaan untuk Anda, dan kemudian ketika mereka dapat menghadirkan penyewa yang memenuhi syarat, mereka dapat membantu dengan proses penyusunan proposal, inilah yang kami usulkan untuk sewa, persyaratan, semuanya, sepakati dengan itu, dan kemudian pindah ke tahap sewa.
Dan ketika pembaruan terjadi, broker Anda dapat membantu Anda menegosiasikan ulang pembaruan atau mungkin mengembalikannya jika penyewa tersebut akan pindah dan mencari penyewa berikutnya untuk Anda. Dan perlu diingat bukan hanya lowongan, tetapi waktu yang diperlukan untuk menemukan penyewa dalam kesepakatan komersial adalah beberapa bulan. Ini bukanlah sesuatu yang terjadi dalam semalam. Kesepakatan tercepat yang pernah bisa saya lakukan, kesepakatan sewa tempat yang sempurna, itulah hal pertama yang kami lihat. Penyewa ini bergerak sangat cepat, mereka luar biasa, mereka ada di dalamnya. Semua yang saya suruh mereka lakukan, mereka segera melakukannya dan paling cepat kami bisa menutupnya, ini seperti dua setengah bulan sejak mereka berkata, Saya ingin tempat ini ketika kami menandatangani sewa. Jadi itu memang membutuhkan waktu.
Terkadang dibutuhkan waktu enam bulan, dan saya tahu tuan tanah menjadi frustrasi dan setelah beberapa saat mereka berpikir, “Apa yang kamu lakukan untuk saya?” Tapi itu hanya menemukan pasangan yang sempurna. Tergantung pada pemiliknya dan seberapa pilih-pilihnya mereka, proses ini bisa memakan waktu lama, jadi ada banyak dinamika. Apa bagian kedua dari pertanyaan Anda? Sewa bersih. Jadi mari kita bicara tentang sewa. Dalam komersial, Anda akan melihat ada beberapa jenis sewa yang berbeda, dan ini sangat penting karena nantinya akan berperan dalam peran sewa Anda dan proforma Anda serta tingkat batas Anda dan segala sesuatu yang telah kita bicarakan. Tuan tanah cenderung menyukai apa yang disebut sewa bersih tiga kali lipat, dan artinya adalah Anda membagi uang sewa dan mengambil sewa dasar, dan sewa dasar hanyalah semua uang yang langsung masuk ke kantong tuan tanah.
Itu hanyalah harga sewa murni, dan biasanya dinyatakan dalam harga per kaki persegi per tahun. Ini sangat membingungkan, tapi bersabarlah. Katakanlah Anda memiliki ruangan seluas 1,000 kaki persegi dan biayanya $10 per kaki persegi per tahun. Nah, bagaimana cara mengetahui sewa bulanan saya? Anda mengambil $10 dikali 1,000 dan itu adalah sewa tahunan Anda, dan Anda mengambil sewa tahunan itu dan membaginya dengan 12, dan itulah cara Anda mengetahui berapa yang akan Anda bayarkan setiap bulan. Jadi itulah yang disebut sewa dasar. Lalu ada yang lainnya, apa maksudnya? Bukan sewa tetap, tapi-
Tony:
Variabel.
Ani:
… Terima kasih. Sewa variabel yang disebut triple net atau OPEX, biaya operasional, triple net net, apa pun sebutannya. Dan itulah tiga tujuan, yaitu asuransi, pajak, pemeliharaan. Pemeliharaan area umum, CAM. Dan itulah semua hal yang harus Anda lakukan untuk memelihara lorong, kamar mandi, dan trotoar. Segala sesuatu yang dibagi antara penyewa adalah pemeliharaan area bersama kami. Jadi kita punya itu, kita punya asuransi dan pajak, dan ini adalah biaya-biaya yang lewat. Tuan tanah tidak suka membayar barang-barang itu karena itu tanggung jawab penyewa. Mereka berkata, “Itu tanggungan penyewa.” Jadi tuan tanah membebankan biaya ini kepada penyewa dengan harga per kaki persegi. Biasanya harganya antara $4, dan jika Anda berada di Pearl Street Mall di Boulder, harganya $25, sangat mahal. Jadi, Anda harus menambahkan angka tiga bersih itu di atas sewa dasar Anda.
Jadi, katakanlah sewa dasar Anda adalah $10 dan jumlah triple net Anda adalah $5. Total sewa Anda adalah $15 per kaki persegi per tahun. Anda mengalikannya dengan jumlah kaki persegi yang bisa disewa, kita sudah membicarakannya, lalu Anda membaginya dengan 12 dan itulah sewa bulanan Anda. Itu adalah jumlah hutang Anda kepada pemilik rumah setiap bulannya. Dan tuan tanah menyukai ini karena pajak, asuransi, dan pemeliharaan merupakan biaya variabel. Mereka tidak dapat memprediksinya. Mereka tidak menyukai hal-hal yang tidak dapat diprediksi. Mereka ingin tahu uang apa yang akan mereka dapatkan di akhir bulan. Jadi mereka mengambil semua pengeluaran yang menurut mereka akan berjumlah X sepanjang tahun dibagi 12, dan kemudian masing-masing penyewa membayar bagiannya secara pro rata. Jadi jika Anda menempati 10% bangunan, Anda membayar 10% dari itu, dan jika Anda menempatinya, Anda membayar berapa pun.
Jadi pada akhir tahun, tuan tanah harus melakukan sedikit akuntansi dan menjumlahkan semua pengeluaran, semua pendapatan yang mereka peroleh dari triple net dan merekonsiliasinya. Apakah aku benar? Apakah saya salah? Apakah saya melebih-lebihkan? Apakah saya meremehkan? Dan jika Anda melebih-lebihkan, Anda berutang uang itu kembali kepada penyewa, dan jika Anda meremehkannya, penyewa mempunyai tagihan dan membayar Anda. Jadi semua pengeluaran variabel Anda tercakup dan Anda mendapatkan sewa dasar yang baru saja Anda terima setiap bulan. Jadi itulah mengapa dengan NOI, kembali ke hal itu, mengapa kami mengeluarkan biaya variabel tersebut, karena kami sebenarnya hanya ingin tahu berapa harga sewa yang Anda peroleh, harga sewa yang sulit. Bagaimanapun, sangat bodoh, sangat membingungkan, tetapi ketahuilah jika Anda berada di luar sana untuk melihat apa itu harga sewa, biasanya ada sewa dasar dan kemudian ada biaya operasional.
Sekarang, Anda juga dapat menjalankan sewa kotor, dan banyak tuan tanah lebih memilih ini hanya demi kesederhanaan, atau mereka telah memiliki bangunan tersebut selama 1 juta tahun dan mereka tidak peduli lagi. Semuanya terbayar, terserah. Mereka ingin menjadi tuan tanah yang baik, mereka ingin memiliki penyewa jangka panjang dan mereka berteman dengan orang yang ada di sana, jadi jalankan saja sewa kotor. Jadi Anda bisa melakukan pengeluaran kotor per bulan dan memasukkan utilitas, dan tentu saja banyak penyewa menyukainya karena pengeluaran mereka setiap bulan dapat diprediksi. Anda dapat menghitung jumlah bruto yang dimodifikasi yang seluruhnya adalah sewa Anda dikurangi utilitas, Anda harus membayarnya secara terpisah, atau Anda dapat menghitung jumlah bruto per kaki persegi.
Ada banyak cara berbeda untuk menguliti kucing, namun pada akhirnya sewa kotor sedikit lebih mudah bagi tuan tanah karena mereka tidak perlu melakukan semua penghitungan dan rekonsiliasi di akhir tahun dan mungkin membayar akuntan untuk melakukan sesuatu. itu sangat menjengkelkan, jadi beberapa orang menyukai betapa sederhananya itu. Namun secara umum, jika Anda mencoba untuk benar-benar membangun nilai dan membangun properti dengan pendapatan bagus yang nantinya akan terjual dengan harga tinggi, Anda ingin menjalankan sewa bersih karena investor cerdas Anda akan memahaminya dan ini lebih dapat diprediksi oleh semua orang.
Ashley:
Terima kasih, Annie. Itu adalah perincian besar dalam sewa dan saya pikir itu sangat berharga bagi kita semua untuk mendengar mengenai sisi itu. Bukan hanya akuisisi properti, tetapi ketika Anda benar-benar ingin menyewakan properti tersebut, Anda memiliki pilihan yang berbeda. Dan sebagai pengingat, semua sewa dapat dinegosiasikan, baik Anda pemilik atau penyewa. Jadi selama itu adalah kontrak sah yang Anda inginkan, tetapi bagian lainnya, terserah Anda dan penyewa untuk bernegosiasi dan dapat diubah. Annie, dalam catatanku, ada satu hal yang seharusnya kutanyakan sebelumnya, tapi kami tidak sempat menanyakannya, dan aku ingin memastikan bahwa kami menanyakan hal ini padamu. Saya ingin tahu tentang zonasi untuk properti komersial. Jadi jika Anda sedang melihat sebuah properti dan saat ini digunakan sebagai sesuatu, bagaimana Anda bisa berkreasi dengan zonasi properti saat ingin membeli untuk menggunakannya demi keuntungan Anda sebagai pembeli?
Ani:
Sangat penting. Zonasi sangat penting. Ya, kadang-kadang itu tidak penting, tetapi sebagian besar sangat penting. Sebagai contoh, hari ini saya menunjukkan sebuah properti kepada seorang penyewa, dan properti ini berada di kawasan East Boulder yang disebut Flatiron Park, dan merupakan kawasan industri fleksibel. Dan properti fleksibel adalah tempat di mana Anda mungkin memiliki gudang, seperti halnya komersial di mana pesta berada di depan atau pesta di belakang dan bisnis di depan. Anda punya kantor, mungkin 40% atau 30 atau 20% dari kantornya dan sisanya gudang. Jadi, Anda mungkin seorang e-commerce atau entah apa, tukang listrik, ruang fleksibel, dan industri. Dan kawasan Boulder ini semuanya IG, yang merupakan industri umum. Dan ada begitu banyak kantor di sini karena ruangnya fleksibel, dan dalam zonasi IG, Anda tidak dapat menempatkan kantor profesional murni.
Jadi Anda tidak bisa menyewa agen asuransi yang memiliki klien yang datang dan menemui mereka karena tempat parkirnya tidak disiapkan untuk itu, dan ada banyak hal zonasi yang berbeda. Tetapi sebuah firma arsitektur, apakah mereka memberikan layanan profesional? Bukankah begitu? Ini semacam area abu-abu. Jadi ketika Anda membeli properti komersial, Anda harus melihat zonasinya dan mencari tahu bagaimana hal itu akan membatasi Anda pada jenis penyewa yang dapat Anda masukkan ke dalam ruangan Anda, terutama jika Anda mencari di area yang mungkin fleksibel. atau industri. Seringkali itu hanya bersifat komersial. Itu hanya akan menjadi komersial, dan itu seperti apa? Aku tidak tahu. Hampir semua orang dapat terjun ke dunia komersial, tetapi distrik pusat kota sering kali…
Saya tinggal di Longmont, Colorado dan di pusat kota kami, kami tidak mengizinkan pegadaian, tetapi kami memiliki banyak pegadaian di jalan utama, dan itu karena mereka adalah kakeknya. Tetapi jika Anda membeli ini berdasarkan proforma dari sewa yang luar biasa ini untuk pegadaian, ketika sewa itu habis, Anda harus mengeluarkannya karena sudah termasuk dalam pengecualian. Jadi, pastikan Anda tahu apa itu zonasi yang berbeda dan jenis penyewa apa yang bisa masuk ke dalamnya. itu, jika Anda berada dalam zonasi yang lebih permisif, jika Anda berada dalam zonasi yang kurang permisif, dan itu adalah sesuatu yang dapat Anda hubungi kotamadya Anda dan menanyakan pertanyaan-pertanyaan tersebut kepada mereka. Biasanya tercantum dengan sangat rinci di situs web atau broker Anda harus mengetahuinya. Tapi sangat penting.
Tony:
Annie, Anda memiliki banyak pengetahuan dan saya merasa Anda telah memberi kami pengenalan yang bagus tentang dunia investasi real estat komersial, tetapi tentu saja masih banyak lagi, jadi jika orang-orang ingin menindaklanjutinya dengan Anda setelahnya episode podcast, di mana mereka dapat menghubungi Anda?
Ani:
Pertanyaan bagus. Anda dapat mengirim email kepada saya. Email saya adalah Pialang kami adalah Market Real Estate dan marketboulder.com, jadi Anda dapat menemukan informasi lebih lanjut di sana. Instagram, annielarner. Kadang-kadang bicara tentang real estat, tetapi juga anak-anak, peringatan yang adil. Saya ingin membantu siapa pun.
Ashley:
Baiklah, Annie, terima kasih banyak sudah datang. Kami sangat menghargainya, dan menurut saya ini pertama kalinya kami memiliki broker komersial yang membicarakan tentang real estat komersial, dan kami hanya memiliki sedikit pemula yang juga membicarakannya, jadi terima kasih Anda sangat banyak untuk bergabung dengan kami. (nyanyian)
Tonton Podcastnya Disini
Di Episode Ini Kami Meliput
- Real estat komersial vs. perumahan dan mengapa membeli properti yang lebih besar lebih mudah
- Menggunakan broker real estat komersial untuk temukan penawaran yang tidak diketahui orang lain
- Bagaimana menganalisis kesepakatan real estat komersial dan pro forma menjelaskan
- Due diligence, inspeksi, dan apa yang harus dilakukan setelah Anda memiliki properti berdasarkan kontrak
- Tarif batas, TIDAK, dan bagaimana menilai properti real estat komersial
- Grafik Tipe properti TERBAIK untuk pemula dengan kurva belajar paling bertahap
- Bagaimana menemukan penyewa komersial, jenis sewa, dan aturan zonasi yang WAJIB Anda perhatikan
- Dan So Lebih banyak!
Tautan dari Pertunjukan
Terhubung dengan Annie:
Tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sponsor hari ini atau menjadi mitra BiggerPockets sendiri? Surel:
Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.
- Konten Bertenaga SEO & Distribusi PR. Dapatkan Amplifikasi Hari Ini.
- Platoblockchain. Intelijen Metaverse Web3. Pengetahuan Diperkuat. Akses Di Sini.
- Sumber: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- :adalah
- $ 1 juta
- $NAIK
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- Sanggup
- Tentang Kami
- tentang itu
- atas
- Mutlak
- benar
- mengakses
- dapat diakses
- kecelakaan
- Akun
- akuntansi
- perolehan
- Tindakan
- sebenarnya
- Tambahan
- dewasa
- Setelah
- terhadap
- badan
- Agen
- agresif
- Persetujuan
- Airbnb
- Semua
- sendirian
- sudah
- selalu
- menganalisa
- menganalisis
- dan
- hewan
- tahunan
- Lain
- menjawab
- jawaban
- Diantisipasi
- siapapun
- selain
- banding
- Apple
- menghargai
- arsitektur
- ADALAH
- DAERAH
- daerah
- sekitar
- artis
- AS
- aset
- kelas aset
- Aktiva
- At
- perhatian
- para penonton
- penulis
- tersedia
- B2B
- kembali
- latar belakang
- pembatas
- mendasarkan
- berdasarkan
- Pada dasarnya
- dasar
- BE
- Beruang
- indah
- karena
- menjadi
- menjadi
- sebelum
- mulai
- Pemula
- Pemula
- di belakang
- makhluk
- Bel
- manfaat
- Manfaat
- TERBAIK
- Bertaruh
- Lebih baik
- antara
- Besar
- lebih besar
- Terbesar
- tagihan
- Bit
- Mengasapi
- Obligasi
- batas
- Kedua sisi
- Bawah
- membeli
- Melambung
- Istirahat
- Kerusakan
- secara singkat
- membawa
- Membawa
- makelar
- perdagangan perantara
- broker
- Terbawa
- anggaran belanja
- Kerbau
- membangun
- Bangunan
- ikat
- bisnis
- bisnis
- membeli
- pembeli
- Pembelian
- by
- menghitung
- dihitung
- panggilan
- bernama
- CAN
- Bisa Dapatkan
- topi
- modal
- Kapitalisasi
- topi
- yang
- membawa
- kasus
- Uang tunai
- KUCING
- Katalisator
- penyebab
- plafon
- tertentu
- Pasti
- menantang
- memeriksa
- Cek
- kelas
- klien
- Penyelesaian
- tertutup
- penutupan
- Tuan Rumah Bersama
- Perguruan tinggi
- Colorado
- COM
- menggabungkan
- bergabung
- bagaimana
- kedatangan
- Perdagangan
- komersial
- perumahan komersial
- komisi
- Umum
- perusahaan
- sebanding
- dibandingkan
- perbandingan
- sama sekali
- kompleksitas
- kompleksitas
- rumit
- membingungkan
- konservatif
- konsultasi
- terus
- terus menerus
- kontrak
- kontrol
- Mudah
- Percakapan
- Biaya
- Biaya
- bisa
- Melawan
- sepasang
- Tentu saja
- menutupi
- tercakup
- membuat
- membuat
- Kreatif
- krisis
- ingin tahu
- terbaru
- Sekarang
- siklus
- data
- database
- hari
- Hari
- transaksi
- Penawaran
- Desember
- keputusan
- pastinya
- Derajat
- terlambat
- Permintaan
- tergantung
- Tergantung
- tergantung
- deposito
- rinci
- MELAKUKAN
- perbedaan
- berbeda
- ketekunan
- menukik
- Membuka
- Diskon
- menemukan
- Display
- distrik
- Terbagi
- dokumen
- Tidak
- Anjing
- melakukan
- Dont
- Oleh
- dua kali lipat
- turun
- Pusat kota
- KECENDERUNGAN UNTUK MENURUN
- puluhan
- secara dramatis
- selama
- dinamika
- e-commerce
- setiap
- Terdahulu
- mendapatkan
- mudah
- Timur
- Ekonomis
- Efektif
- efektif
- antara
- Rumit
- menghapuskan
- berakhir
- cukup
- masuk
- lingkungan
- Setara
- Wasiat
- terutama
- perkebunan
- memperkirakan
- diperkirakan
- Eter (ETH)
- Bahkan
- pERNAH
- Setiap
- setiap hari
- semua orang
- segala sesuatu
- persis
- contoh
- contoh
- Pasar Valas
- Bursa
- gembira
- Eksklusif
- mengharapkan
- mengharapkan
- biaya
- mahal
- pengalaman
- berpengalaman
- Pengalaman
- mengalami
- Menjelaskan
- Pencahayaan
- mata
- Gagal
- adil
- Jatuh
- akrab
- keluarga
- FAST
- tercepat
- mendukung
- Biaya
- kaki
- beberapa
- Angka
- mengisi
- menyaring
- terakhir
- pembiayaan
- Menemukan
- temuan
- Kebakaran
- Perusahaan
- Pertama
- pertama kali
- tetap
- Penerjunan
- Membalik
- terfokus
- mengikuti
- Kaki
- Untuk
- Untuk Investor
- rumus
- Depan
- ditemukan
- segar
- Jumat
- teman
- dari
- depan
- frustrasi
- penuh
- masa depan
- Mendapatkan
- permainan
- celah
- Umum
- umumnya
- mendapatkan
- mendapatkan
- Memberikan
- diberikan
- memberikan
- Pemberian
- Go
- tujuan
- Pergi
- akan
- baik
- bertahap
- abu-abu
- area abu-abu
- besar
- lebih besar
- bruto
- Kelompok
- Grup
- Tumbuh
- tamu
- Panduan
- Cowok
- Setengah
- menangani
- terjadi
- terjadi
- Terjadi
- Sulit
- Memiliki
- memiliki
- kepala
- sehat
- mendengar
- pendengaran
- berat
- membantu
- membantu
- di sini
- Tersembunyi
- High
- lebih tinggi
- menyewa
- bersejarah
- secara historis
- memegang
- Beranda
- Rumah
- Secara jujur
- kengerian
- hotel
- hotel
- Rumah
- rumah
- Seterpercayaapakah Olymp Trade? Kesimpulan
- How To
- Namun
- HTTPS
- Hibrida
- i
- SAYA AKAN
- ide
- identitas
- segera
- penting
- memperbaiki
- in
- secara mendalam
- insentif
- memasukkan
- Pendapatan
- Meningkatkan
- Pada meningkat
- Meningkatkan
- industri
- industri
- khusus industri
- informasi
- wawasan
- Inspirasi
- terinspirasi
- sebagai gantinya
- Kelembagaan
- investor institusi
- asuransi
- Niat
- bunga
- tertarik
- menarik
- Pengantar
- Menginvestasikan
- investasi
- investasi
- Strategi investasi
- Investasi
- investor
- Investor
- isu
- IT
- item
- NYA
- Diri
- bergabung
- bergabung dengan kami
- perjalanan
- jpg
- melompat
- hanya satu
- Menjaga
- pemeliharaan
- kunci
- menendang
- anak
- Jenis
- Tahu
- pengetahuan
- Tanah
- tuan tanah
- besar
- Terakhir
- pemimpin
- pengetahuan
- penyewaan
- Informasi
- kaki
- Tingkat
- LG
- Izin
- 'like'
- Mungkin
- MEMBATASI
- baris
- Daftar
- Listening
- daftar
- Daftar
- sedikit
- hidup
- LLC
- pinjaman
- Panjang
- lama
- jangka panjang
- lagi
- melihat
- terlihat seperti
- tampak
- mencari
- kehilangan
- lepas
- Lot
- Louis
- cinta
- dicintai
- keberuntungan
- terbuat
- Utama
- memelihara
- pemeliharaan
- utama
- Mayoritas
- membuat
- menghasilkan uang
- MEMBUAT
- Membuat
- pabrik
- banyak
- banyak orang
- Pasar
- Pemimpin pasar
- Marketing
- Cocok
- bahan
- cara
- mengukur
- anggota
- tersebut
- menu
- metode
- Tengah semester
- mungkin
- juta
- keberatan
- minimum
- minoritas
- campur aduk
- MLS
- model
- dimodifikasi
- mama
- uang
- Bulan
- bulanan
- bulan
- lebih
- paling
- Motivasi
- pindah
- maju kedepan
- bergerak
- beberapa
- nama
- perlu
- Perlu
- membutuhkan
- kebutuhan
- bersih
- Nets
- New
- NY
- berikutnya
- minggu depan
- Catatan
- jumlah
- nomor
- obsesif
- Oktober
- Kesempatan
- of
- menawarkan
- Penawaran
- Office
- kantor
- sering
- Minyak
- Oke
- on
- ONE
- terus-menerus
- dibuka
- pembukaan
- beroperasi
- operasi
- Pendapat
- Kesempatan
- pilihan
- Opsi
- Lainnya
- secara keseluruhan
- semalam
- kewalahan
- sendiri
- dimiliki
- pemilik
- pemilik
- bantalan
- dibayar
- PAN
- Taman
- bagian
- pasangan
- bagian
- pihak
- lalu
- Membayar
- pembayaran
- negara
- Konsultan Ahli
- persentase
- sempurna
- tempat terbaik
- melakukan
- periode
- pribadi
- tahap
- memilih
- gambar
- Indah
- bagian
- potongan-potongan
- Poros
- Tempat
- rencana
- plato
- Kecerdasan Data Plato
- Data Plato
- Bermain
- pemain
- bermain
- silahkan
- podcast
- Podcast
- Titik
- kebijaksanaan
- KOLAM
- kolam
- pop
- portofolio
- mungkin
- berpotensi
- praktek
- meramalkan
- Bisa ditebak
- lebih suka
- Premium
- siap
- cukup
- harga pompa cor beton mini
- harga
- per
- mungkin
- Masalah
- masalah
- proses
- profesional
- Keuntungan
- proyek
- Mendorong
- properties
- milik
- usul
- Proposal
- mengusulkan
- terlindung
- menyediakan
- publik
- membeli
- pembelian
- murni
- menempatkan
- Menempatkan
- Puting
- berkualitas
- pertanyaan
- Pertanyaan
- segera
- jarak
- Penilaian
- Tarif
- mencapai
- siap
- nyata
- real estate
- uang riil
- menyadari
- makelar barang tak bergerak
- alasan
- sarankan
- catatan
- tercatat
- mencerminkan
- rehab
- hubungan
- Pers
- relevan
- pemindahan
- Pembaruan
- Menyewa
- menguntungkan
- Penawaran
- penyewa
- melaporkan
- mewakili
- diwakili
- penelitian
- perumahan
- Resolusi
- Menanggapi
- tanggapan
- ISTIRAHAT
- mengakibatkan
- eceran
- kembali
- ulasan
- Risiko
- berisiko
- Peran
- Menggulung
- atap
- Kamar
- kira-kira
- bulat
- Rute
- aturan
- Run
- berjalan
- Pedesaan
- aman
- Safety/keselamatan
- Tersebut
- sake
- penjualan
- penjualan
- sama
- Tabungan
- mengerti
- mengatakan
- skenario
- Pencarian
- Musim
- Kedua
- keamanan
- melihat
- tampaknya
- menjual
- Penjual
- Penjualan
- rasa
- layanan
- Layanan
- set
- penyelesaian
- tujuh
- beberapa
- Share
- berbagi
- Belanja
- toko
- jangka pendek
- harus
- Menunjukkan
- Sisi
- menandatangani
- tertanda
- signifikan
- mirip
- Sederhana
- hanya
- tunggal
- situs web
- Duduk
- situasi
- ENAM
- Ukuran
- Kulit
- kecil
- usaha kecil
- lebih kecil
- pintar
- salju
- So
- terjual
- beberapa
- Seseorang
- sesuatu
- agak
- di suatu tempat
- sumber
- Space
- spasi
- berbicara
- mengkhususkan
- mengkhususkan diri
- Secara khusus
- Spektrum
- menghabiskan
- Sponsor
- Spot
- Spreadsheet
- kotak
- memantapkan
- stabil
- Bintang
- awal
- mulai
- Mulai
- dimulai
- Negara
- mantap
- Tongkat
- Masih
- saham
- berhenti
- Berhenti
- penyimpanan
- menyimpan
- cerita
- Cerita
- lurus
- Penyelarasan
- jalan
- Menelanjangi
- kuat
- struktur
- sukses
- seperti itu
- besar
- bertahan
- sindikat
- sistem
- tabel
- Mengambil
- Dibutuhkan
- pengambilan
- Berbicara
- pembicaraan
- Pembicaraan
- tugas
- Pajak
- tim
- penyewa
- istilah
- uji
- bahwa
- Grafik
- Masa depan
- Negara
- Dunia
- mereka
- Mereka
- diri
- Sana.
- Ini
- hal
- hal
- Pikir
- berpikir
- pikir
- tiga
- Melalui
- di seluruh
- Terjalin
- waktu
- kali
- Judul
- untuk
- hari ini
- hari ini
- bersama
- ton
- Tony
- terlalu
- puncak
- Total
- SAMA SEKALI
- menyentuh
- jalur
- Salinan
- transfer
- ditransfer
- Perjalanan
- mengobati
- sangat
- Rangkap tiga
- benar
- Berbalik
- Dua kali
- jenis
- Akhirnya
- payung
- bawah
- pokok
- memahami
- pemahaman
- satuan
- unit
- tak terduga
- luar biasa
- upside
- di atas
- perkotaan
- us
- dapat digunakan
- menggunakan
- biasanya
- keperluan
- Penggunaan
- Berharga
- Informasi Berharga
- Penilaian
- nilai
- dihargai
- variasi
- memeriksa
- versi
- Lawan
- VET
- Video
- View
- 'view'
- virginia
- sebenarnya
- vs
- Menunggu
- berjalan
- Dinding
- ingin
- Gudang
- peringatan
- Menonton
- Cara..
- cara
- Kekayaan
- Situs Web
- situs web
- minggu
- minggu
- selamat datang
- BAIK
- Barat
- Virginia Barat
- Apa
- Apa itu
- apakah
- yang
- sementara
- SIAPA
- lebar
- akan
- rela
- Windows
- dengan
- Word
- Kerja
- bekerja dari rumah
- bekerja
- bekerja
- kerja
- bekerja
- dunia
- dunia
- terburuk
- bernilai
- akan
- penulisan
- tertulis
- Salah
- X
- tahun
- tahun
- muda
- Anda
- diri
- Youtube
- zephyrnet.dll
- Zillow