Pasar Real Estat Dallas: Harga & Tren Tahun 2023

Dalam artikel ini

Dallas, Texas, adalah salah satu wilayah metropolitan dengan pertumbuhan tercepat di negara ini, dengan perekonomian yang besar, terdiversifikasi, dan berkembang. Dengan harga rumah di bawah rata-rata nasional dan potensi arus kas yang kuat, Dallas memiliki banyak ciri yang mendukung kondisi jangka panjang yang menguntungkan bagi investor real estat. 

Populasi dan Pasar Tenaga Kerja

Terletak di Texas Timur Laut, wilayah metropolitan Dallas sebenarnya terdiri dari dua kota besar dan satu kota kecil: Dallas dan Fort Worth, dan kemudian kota kecil Arlington yang terletak di antara keduanya. Jika digabungkan, wilayah metropolitan Dallas memiliki pertumbuhan populasi yang jauh di atas rata-rata nasional. Usia rata-rata penduduk di Dallas hanya di bawah 33 tahun, yang berada tepat di sekitar puncak pembelian rumah dan pembentukan rumah tangga usia—yang menunjukkan permintaan perumahan yang kuat dan berkelanjutan di wilayah tersebut. 

Perekonomian Dallas yang besar dan beragam membantu melindunginya dari kemerosotan ekonomi. Daerah ini memiliki institusi medis dan pendidikan yang besar serta kehadiran maskapai penerbangan yang signifikan yang didukung oleh American Airlines dan Southwest Airlines. Tingkat pengangguran tergolong rendah namun sedikit di atas rata-rata nasional dan akhir-akhir ini sedikit meningkat. 

Harga Rumah

Meskipun permintaan kuat dan perekonomian kuat, kondisi investasi di Dallas tetap menarik. Saat artikel ini ditulis, harga jual rata-rata di wilayah Dallas hanya di atas $400,000—yang relatif mendekati rata-rata nasional, namun di bawah harga rata-rata kota-kota dengan perekonomian serupa.

Penting untuk dicatat bahwa meskipun harga-harga di Dallas relatif datar selama beberapa bulan terakhir, laju pertumbuhan telah menurun drastis. Hal ini memang wajar, mengingat iklim makroekonomi, namun patut dicatat bahwa apresiasi di Dallas, secara keseluruhan, kemungkinan tidak terlalu besar atau bahkan sedikit negatif dalam beberapa bulan mendatang.

Pertumbuhan Sewa dan Arus Kas

Pertumbuhan harga sewa mengikuti pola yang serupa dengan perumahan namun sedikit berbeda menurut kota di wilayah metropolitan. Harga sewa di Arlington, misalnya, tetap datar selama enam bulan terakhir, sementara harga sewa di Dallas dan Fort Worth sedikit turun. Beberapa penurunan harga sewa tidak terlalu mengkhawatirkan, mengingat pesatnya pertumbuhan harga sewa dalam beberapa tahun terakhir, dan sebagian besar data mendukung bahwa penurunan harga sewa akan terjadi dalam jumlah minimal.

Saat melihat prospek arus kas untuk Dallas, prospeknya sangat bervariasi berdasarkan lokasi di wilayah metropolitan. Daerah dekat Fort Worth dan selatan Dallas memiliki rasio sewa terhadap harga (proksi yang baik untuk arus kas) mendekati 1%—yang merupakan pertanda baik untuk potensi arus kas. Namun, Dallas Utara dan sebagian besar wilayah antara Dallas dan Fort Worth memiliki rasio sewa terhadap harga yang menunjukkan bahwa arus kas akan sulit ditemukan. Secara keseluruhan, terdapat prospek arus kas yang kuat untuk wilayah metro sebesar ini!

Inventaris dan Kesehatan Pasar

Ke depan, terdapat sinyal bahwa meskipun pasar perumahan di Dallas telah melemah—namun masih dalam kondisi yang cukup kuat. Jumlah listing baru menurun, dan meskipun persediaan naik dari posisi terendah selama pandemi, persediaan sebenarnya turun dalam beberapa bulan terakhir. Hal ini menunjukkan adanya pasar dengan persaingan yang cukup kuat untuk mendapatkan properti dan bahkan mungkin pasar penjual.

Selain itu, meskipun jumlah hari di pasar (DOM) hampir kembali ke tingkat sebelum pandemi, angka tersebut turun dalam data terbaru. Satu titik data baru tidak akan menjadi tren, jadi ini akan menjadi metrik penting yang harus diperhatikan dalam beberapa bulan mendatang. 

Strategi Kemenangan

Secara keseluruhan, Dallas adalah pasar yang kuat bagi investor real estate. Produk ini memiliki harga yang wajar, potensi arus kas yang kuat, dan perekonomian yang kuat untuk mendukung pertumbuhan di masa depan. Meskipun pasar perumahan nasional mengalami koreksi, Dallas bertahan dengan relatif baik. Harga relatif datar, dan indikator utama menunjukkan bahwa pasar perumahan akan menjadi salah satu pasar perumahan yang lebih stabil di negara ini dalam beberapa bulan mendatang.

Victor Steffen, agen real estate yang ramah investor di wilayah Dallas, mengatakan, “Investor yang kami lihat menang saat ini condong ke properti BEAF. BEAF adalah singkatan dari titik impas yang berfokus pada apresiasi. Investor kami yang paling sukses menargetkan wilayah dengan peningkatan populasi, peningkatan jumlah lapangan kerja, dan peningkatan pendapatan rata-rata. Kami menargetkan harga masuk 10-20% di bawah harga tertinggi pasar sebelumnya, dan kami ingin melihat tarif sewa saat ini mencakup PITI. Pada titik siklus pasar ini, ketika sebagian besar pembeli ritel tidak melakukan apa-apa, investor kami memiliki lebih banyak peluang untuk membeli inventaris turnkey berkualitas tinggi B+ atau bahkan A-grade. Ini adalah salah satu siklus pasar yang langka di mana investor menjadi pemain terakhir di pasar. Kami dapat memperoleh aset-aset 'blue chip' dengan harga diskon tanpa bersaing dengan banyak pembeli ritel.”

Jika Anda tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang berinvestasi di Dallas, bermitralah dengan agen real estat lokal yang ramah investor seperti Victor Steffen, yang dapat memandu Anda melalui strategi, taktik, dan lingkungan mana yang harus menjadi fokus.

Begini caranya hubungi Steffen di Agen Finder:

• Telusuri “Dallas, Texas” 
• Masukkan kriteria investasi Anda
• Pilih Victor Steffen atau agen lain yang ingin Anda hubungi

Steffen berada di peringkat #22 dari 86,000 agen di EXP Realty berdasarkan volume penjualan dan #5 di negara bagian Texas. Dia dan istrinya adalah investor real estat yang aktif, memiliki berbagai aset yang menghasilkan uang termasuk perumahan sewa per kamar, persewaan jangka panjang, menengah, dan pendek. Mereka berencana untuk terus membangun portofolionya dengan penekanan pada aset konstruksi baru dan 20-50 unit kompleks pada tahun 2023.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.