Unit Co-Living Membantu Investor Menghasilkan Pengembalian Lebih Tinggi—Ini Yang Perlu Anda Ketahui

Dalam artikel ini

Sebelum pandemi, co-living sebagai solusi perumahan sudah ada mendapatkan popularitas karena urbanisasi menyebabkan harga sewa meningkat di kota-kota besar. Kini, konsep tinggal di akomodasi dengan ruang komunal kembali muncul setelah pandemi berlalu krisis keterjangkauan sewa dan epidemi kesepian di belakangnya  

Awal tahun ini, operator co-living terbesar di Amerika Utara, Common, mengumumkan merger dengan Habyt, operator co-living terbesar di Eropa dan Asia. Hasilnya adalah pemimpin global dalam co-living yang akan mengoperasikan 30,000 unit di seluruh dunia, banyak di antaranya merupakan ruang co-living. Diperkirakan ada 74,000 total kamar tidur co-living baik untuk disewakan atau dalam pengembangan di AS pada tahun 2022. Pada akhir tahun 2019, perusahaan investasi real estat CBRE menemukan bahwa ada sekitar 5,000 tidur hanya ada di sekitar 150 komunitas hidup bersama di seluruh negeri. Ini adalah tren yang meningkat pesat, dan penelitian menunjukkan itu mungkin memiliki kekuatan bertahan.

Apa itu Hidup Bersama? 

Hidup bersama selalu menjadi cara untuk menghemat uang sewa—sekelompok teman, terutama para lajang muda, sering kali menyewa ruang bersama untuk menghemat biaya perumahan bulanan mereka. Namun ruang co-living modern berbeda. Bangunan yang dibangun atau direnovasi dengan tujuan agar individu yang tidak memiliki hubungan keluarga dapat berbagi ruang hidup yang sama sering kali dilengkapi dengan fasilitas terbaik. Bayangkan dekorasi dan perabotan kelas atas, studio kebugaran dan yoga, area kerja bersama yang luas, dan fasilitas seperti layanan kebersihan dan WiFi berkecepatan tinggi. Orang biasanya tinggal di kamar tidur individu yang dilengkapi perabotan tetapi berbagi area umum seperti dapur, kamar mandi, fasilitas binatu, dan ruang tamu. 

Ada variasi dalam cara pengoperasian ruang-ruang ini. Beberapa perusahaan, seperti Di luar, gunakan model keanggotaan, di mana digital nomad dapat memesan tempat hanya untuk tiga malam. Lainnya, seperti Bungalo, berfungsi sebagai platform teknologi yang menghubungkan teman sekamar yang mencari perumahan di kota-kota besar dan menyewakan rumah kepada mereka. Perusahaan seperti Umum menawarkan kombinasi unit pribadi dengan ruang kerja bersama dan unit bersama dengan kamar tidur pribadi. 

Meningkatnya popularitas co-living space juga telah menciptakan pasar bagi unit-unit yang dimiliki bersama. Misalnya, Perusahaan Milik Bersama. di Denver memungkinkan pembeli rumah untuk membeli bagian unit dengan kamar tidur dan kamar mandi pribadi. Ini adalah cara bagi individu untuk mulai membangun ekuitas dengan biaya yang lebih murah untuk membeli rumah di kota. Beberapa pengembang juga menerapkan konsep co-living pada kepemilikan rumah keluarga tunggal dengan membangun masyarakat dengan rumah bersama dan fasilitas lainnya serta menyediakan program yang dirancang untuk membina komunitas. 

Solusi untuk Dua Masalah Berbeda

Harga sewa yang meroket 

Rasio sewa terhadap pendapatan di AS sekarang 30%, meningkat dari 27.2% pada tahun 2019. Di beberapa kota, masalahnya jauh lebih buruk—di New York, rasionya adalah 68.5%, dan di Miami, sebesar 41.6%. Harga sewa yang tinggi menyulitkan penduduk untuk membayar kenaikan harga bahan bakar dan bahan makanan serta menyimpan cukup tabungan untuk berharap memiliki rumah. 

Lonjakan harga sewa yang melanda 17.1% pertumbuhan tahun ke tahun mencapai puncaknya pada bulan Februari 2022, sebagian besar disebabkan oleh terbatasnya persediaan dan tingginya permintaan akan lebih banyak ruang selama pandemi. Di beberapa kota yang mengalami booming pandemi, seperti Austin, Texas, harga sewa lebih dari dua kali lipat dalam setahun. 

Pasar persewaan mulai mendingin—rata-rata permintaan sewa nasional menurun, menurut Zillow. Inventaris multikeluarga diperkirakan sebesar meningkat pada tahun 2023 demikian juga. Namun harga sewa tetap meningkat sebesar 8.4% lebih tinggi jika dibandingkan dengan waktu yang sama tahun lalu, dan rumah apartemen masih di luar jangkauan banyak penduduk di daerah perkotaan. Pada tahun 2022, ada 16% lebih banyak orang yang mengalami tunawisma kronis dibandingkan pada tahun 2020. Karena terbatasnya ruang dibandingkan jumlah penghuni yang mencari apartemen merupakan salah satu penyebab utama permasalahan ini, co-living adalah solusi alami. 

Bahkan sebelum pandemi terjadi, pemerintah daerah telah mempertimbangkan prospek ruang hidup bersama sebagai solusi potensial untuk harga sewa yang tidak terjangkau. Melalui BersamaNYC, Departemen Pelestarian dan Pembangunan Perumahan Kota New York memilih tiga proposal pembangunan perumahan bersama dengan berbagai model yang dirancang untuk menyediakan perumahan bagi penduduk berpenghasilan rendah. Dan di San Jose, California, para anggota parlemen menyesuaikan kode zonasi setempat untuk memasukkan co-living, memungkinkan pembangunan baru dengan 800 unit untuk memulai konstruksi. 

Selama beberapa dekade di AS, rumah kos mencegah tunawisma bagi pekerja perkotaan yang berpenghasilan rendah. Pada tahun 1960an, diperkirakan terdapat sekitar 2 juta unit “hunian satu kamar”, yang konsepnya mirip dengan unit co-living modern. Aliansi Nasional untuk Mengakhiri Tunawisma melihat kembalinya perumahan bersama sebagai solusi yang akan mengakhiri tunawisma bagi sebagian besar orang. Sebagian besar ruang co-living modern disewakan dengan harga sedikit di bawah harga pasar, namun ada peluang bagi pengembangan multi-keluarga yang menggunakan model co-living untuk menghadirkan unit yang lebih terjangkau ke pasar. 

Epidemi kesepian

Penyewa yang memilih co-living mungkin mendapatkan keuntungan lebih besar—fasilitas apartemen mewah dengan harga sewa di bawah harga pasar—tapi itu bukan alasan utama kebanyakan orang menyewa unit co-living modern, menurut sebuah   diselenggarakan bersama oleh laboratorium penelitian dan desain IKEA. Responden mengatakan manfaat terbaik dari co-living adalah kesempatan untuk berinteraksi sosial. 

Ruang hidup bersama menawarkan banyak peluang untuk membangun komunitas baik melalui interaksi insidental maupun program yang disengaja. Para digital nomad bisa meluangkan waktu sejenak untuk bersosialisasi di “water cooler” seperti halnya karyawan yang bekerja di kantor. Keluarga bisa mendapatkan dukungan dalam membesarkan anak. Para manula solo bisa berkumpul untuk makan. Dan setiap orang dapat meminta seseorang untuk dihubungi jika mereka terluka atau membutuhkan bantuan. Ada manfaat tambahan bagi para transplantasi yang mungkin harus bergerak cepat tanpa dukungan—co-living tidak hanya menawarkan akses yang lebih mudah ke ruang-ruang yang dilengkapi perabotan, namun juga memberikan lingkaran sosial instan. Beberapa perusahaan co-living bahkan berupaya menempatkan teman sekamar yang memiliki minat yang sama. 

Hal ini menjadi angin segar bagi sebagian besar orang Amerika yang mengalami “kesepian serius”. A melaporkan dari Harvard Graduate School of Education menyebutkan angka tersebut mencapai 36% dari seluruh penduduk Amerika, termasuk 51% ibu yang memiliki anak kecil dan 61% orang dewasa muda. Isolasi sosial bisa meningkatkan risiko beberapa masalah kesehatan yang serius dan merupakan faktor risiko yang bahkan menyaingi kebiasaan merokok dalam hal kematian dini. Kesepian berkorelasi dengan tingkat kecemasan, depresi, dan bahkan bunuh diri yang lebih tinggi. 

Masalah dengan Model Co-Living

Beberapa perusahaan co-living belum menyelesaikan masalah operasionalnya. Misalnya, penghuni co-living space milik Common mengeluh kondisi yang tidak sehat, keamanan yang buruk, permusuhan antar teman sekamar, dan komunikasi yang buruk dari tim pendukung. Penghuni properti Bungalow di New York melaporkan menemukan orang asing di kamar tidur mereka, yang tidak terkunci karena hukum setempat. Mereka juga mengeluhkan buruknya komunikasi dan penghentian sewa secara tiba-tiba, sehingga menyebut operasi tersebut sebagai “penipuan.”

Keluhan ini menarik perhatian anggota parlemen setempat, yang bisa merespons dengan menindak bentuk perumahan sewa ini dibandingkan melonggarkan peraturan agar lebih layak. Misalnya, mengizinkan penguncian kamar tidur yang disewa secara individual di New York mungkin dapat menyelesaikan sebagian masalah, namun jika keluhan penyewa mengarah pada praktik tidak adil lainnya, model co-living mungkin akan dilarang sama sekali di kota tersebut. 

Namun di beberapa kota, seperti Philadelphia dan Minneapolis, terdapat anggota parlemen yang melakukan hal tersebut merangkul gagasan persewaan “hunian satu kamar”, membawa undang-undang yang mengizinkan unit-unit tersebut berada di zona multi-keluarga dan komersial. 

Kelas Aset Baru bagi Investor

Hidup bersama bukan hanya solusi untuk kesepian dan harga sewa yang tidak terjangkau. Ini juga merupakan kelas aset yang sedang berkembang bagi investor real estat. Meskipun ada beberapa masalah dengan model bisnis co-living, perusahaan co-living umumnya melaporkan pendapatan sewa per kaki persegi yang lebih tinggi dibandingkan model sewa tradisional. Misalnya, di New York, pendapatan unit co-living dilaporkan sebesar 40% hingga 50% lebih tinggi daripada sewa apartemen tradisional. 

A melaporkan dari mahasiswa di MIT juga menyarankan bahwa bangunan co-living harus lebih tangguh selama krisis ekonomi dibandingkan perumahan tradisional untuk banyak keluarga. Memang benar, selama pandemi COVID-19, ruang co-living terus menghasilkan premi sebesar 23.2% per kaki persegi dibandingkan harga sewa per kaki persegi untuk apartemen studio tradisional di pasar serupa, menurut penelitian dari perusahaan jasa real estat Cushman & Wakefield. 

Laporan MIT juga menunjukkan bahwa co-living kini semakin diterima secara luas, baik di kalangan anggota parlemen maupun masyarakat umum. Tanda-tanda awal menunjukkan bahwa hidup bersama akan menjadi “kelas aset mendasar dalam real estate perumahan,” kata laporan tersebut. Meskipun model ini masih dalam tahap awal dan berpotensi menimbulkan masalah, model ini mungkin bisa menjadi alternatif yang baik dibandingkan persewaan multi-keluarga tradisional jangka panjang bagi sebagian investor, terutama di daerah perkotaan di mana harga rumah mempersulit perolehan arus kas positif.

Catatan Oleh BiggerPockets: Ini adalah opini yang ditulis oleh penulis dan tidak selalu mewakili opini BiggerPockets.