Survei Sewa Keluarga Tunggal Baru

Dave:
Hai semuanya. Selamat datang di Pasar. Saya tuan rumah Anda, Dave Meyer, hari ini bergabung dengan rekan tuan rumah saya, James Dainard. James, sepertinya aku punya hadiah Natal kecil untukmu. Bagaimana jika saya memberi tahu Anda bahwa kita dapat menggali wawasan dari 270,000 persewaan keluarga tunggal saat ini?

James:
Ya, banyak sekali yang harus dibongkar. Jadi, selama Anda melakukan semua analisis dan mengirimkannya kepada saya.

Dave:
Anda tidak perlu melakukannya. Kami punya tamu yang akan melakukannya. Kami sebenarnya memiliki Rick Palacios Jr. yang merupakan Direktur Riset dan Managing Principal di John Burns Research and Consulting. Jika Anda belum mengenal perusahaan ini, mereka adalah salah satu penyedia data terbaik di seluruh industri. Kami telah menghadirkan pendiri mereka, John Burns, di acara itu beberapa kali, dan Rick bergabung dengan kami hari ini karena mereka melakukan survei. Mereka telah melakukan hal ini selama bertahun-tahun dan menarik 270,000 persewaan untuk satu keluarga. Saya belum pernah mendengar indeks sentimen survei sebesar ini. Jadi saya pikir kita akan mendapatkan wawasan yang luar biasa dari Rick hari ini. Adakah yang Anda nantikan atau apa pun tentang pasar persewaan keluarga tunggal yang benar-benar ingin Anda ketahui?

James:
Saya tidak sabar untuk berbicara sedikit tentang apa yang dilakukan oleh para hedge fund, ke mana peluang yang ada, dan apakah menurut kami akan ada lebih banyak persediaan yang masuk ke pasar. Karena seperti yang kita tahu, persediaan sangat terbatas, namun saat ini masyarakat sedang haus akan investasi, jadi saya berharap lebih banyak pelonggaran sehingga kita bisa mendapatkan lebih banyak kesepakatan di tahun 2024.

Dave:
Aku haus.

James:
Tahun 2023 adalah tahun yang haus.

Dave:
Ini akan menjadi tahun yang sangat haus. Kita harus minum tahun depan.

James:
Ya, mari kita nyalakan kerannya dan proses kesepakatan berjalan lancar.

Dave:
Sebelum kita memasukkan Rick ke sini, saya hanya ingin mengatakan bahwa Rick adalah informasi yang sangat mendalam. Dia akan membicarakan berbagai macam topik, sangat mudah dimengerti, tapi ada dua hal yang akan dia bicarakan. Salah satunya adalah NOI. Jika Anda tidak tahu akronimnya, itu adalah singkatan dari pendapatan operasional bersih. Anda kemudian dapat menganggapnya seperti keuntungan, tetapi pada dasarnya ini mengambil seluruh pendapatan Anda dari sebuah properti dan kemudian Anda mengurangi biaya operasional Anda. Itu tidak termasuk biaya pembiayaan atau belanja modal Anda, jadi hanya itu saja. Jika Anda belum terbiasa, Anda bisa menganggapnya seperti pengukuran keuntungan sebuah properti.
Lalu kita juga membahas tentang efek lock-in. Kami membicarakan hal ini sepanjang waktu di acara tersebut, namun jika Anda baru mengenal acara tersebut, hal tersebut pada dasarnya adalah fenomena selama beberapa tahun terakhir dimana kenaikan suku bunga tidak hanya menarik permintaan keluar dari pasar, tetapi juga menarik pasokan dari pasar karena banyak orang yang memiliki rumah dengan tingkat bunga yang sangat rendah tidak ingin menjual rumah mereka karena mereka sangat menyukai tingkat hipotek yang rendah dan mereka tidak mendapatkan rumah yang bagus lagi. Dan itulah efek pengunciannya. Semuanya akan masuk akal jika kita membicarakannya dengan Rick.
Baiklah, jadi kita akan istirahat sebentar lalu kembali bersama Rick Palacios Jr.
Rick Palacios, selamat datang di Pasar. Terima kasih telah bergabung dengan kami.

rick:
Ya. Terima kasih telah menerimaku, Dave.

Dave:
Baiklah, Rick, ada John Burns dari John Burns Research and Consulting yang bergabung dengan kami, tapi beri tahu kami apa yang Anda lakukan untuk perusahaan tersebut.

rick:
Secara teknis saya adalah Direktur Riset kami dan artinya saya memegang kendali dalam segala hal yang kami lakukan. Dan saya tahu Anda pernah bertemu John beberapa kali, tapi latar belakang singkatnya di firma itu. Kami sudah ada selama 20 tahun. Saya telah meliput perumahan sepanjang karir saya selama sekitar 17, 18 tahun atau lebih. Sebagian besar dengan John. Jadi kami menyentuh pembangun rumah, ruang sewa, yang saya tahu akan kami masuki, produk bangunan, apa saja. Jadi jika hal ini penting bagi perumahan, biasanya kami melakukan sesuatu untuk klien kami.

Dave:
Saya pasti bisa membuktikannya. Kalian menghasilkan data yang luar biasa, dan semua analis serta orang-orang yang sangat saya hormati selalu mengutip data Anda juga. Jadi kami menghargai semua wawasan yang Anda sampaikan.

rick:
Dan Anda menggunakan data, banyak sekali data yang bagus, tetapi kemudian Anda juga menggunakan kata wawasan. Saya pikir itulah yang kami coba lakukan. Ini memadukan kedua hal itu.

Dave:
Ya, itu sangat menarik. Dan menurut saya hanya sedikit dari kita yang benar-benar suka melihat data mentah. Saya rasa kebanyakan orang sebenarnya hanya ingin bertanya pada pertanyaan “Terus kenapa?” dari itu semua, dan kalian melakukannya dengan baik.

rick:
Ya.

Dave:
Hari ini, kami akan mendalami laporan baru yang Anda buat tentang persewaan keluarga tunggal. Bisakah Anda ceritakan sedikit tentang laporan ini? Apa cakupannya? Apa metodologinya?

rick:
Kami telah melakukan survei terhadap institusi operator persewaan keluarga tunggal sejak tahun 2019, dan ini adalah ukuran sampel yang sangat bagus. Ini bermitra dengan National Rental Home Council, tetapi ukuran sampelnya, menurut saya, adalah 270,000 properti yang dikelola, dan ukuran sampelnya bagus. Dan ini merupakan gabungan dari entitas publik, REIT yang kita semua kenal, dan juga banyak grup swasta. Dan jika Anda seorang data nerd, Anda akan menyadari bahwa kelompok swastalah yang sebenarnya menggerakkan pasar ini, meskipun media ingin Anda percaya bahwa hal tersebut tidak benar.
Jadi ya, ukuran sampel yang fantastis. Dan kami menanyakan semua hal, menurut saya, hal yang kami pikirkan dalam hal sewa ruang hingga enam bulan ke depan. Dan kemudian saya berpikir apa yang saya sukai juga adalah bahwa saya suka ketika saya mulai mendapatkan banyak pertanyaan di kotak masuk saya dari klien dan kemudian saya bisa pergi dan dengan egois mengarahkan pertanyaan unik yang bisa kita ajukan baik bulanan atau triwulanan untuk membaca berbagai hal. . Dan itulah yang saya suka lakukan. Jadi jika bersifat tematik dan tepat waktu, kami akan mencoba mengajukan pertanyaan. Dan saya pikir kita mungkin akan membahas beberapa hal yang kita tanyakan pada kuartal terakhir ini. Namun sepengetahuan saya, ini adalah salah satu survei terlama yang pernah ada. Jadi kami menyukainya.

Dave:
Hebat sekali, 270,000 properti. Dan saya hanya ingin menjelaskan, Rick. Jadi banyak orang yang mendengarkan podcast ini mungkin adalah investor kecil yang memiliki beberapa properti. Apakah orang-orang tersebut juga terwakili dalam survei atau sebagian besar merupakan perusahaan berskala besar?

rick:
Umumnya perusahaan-perusahaan tersebut berskala besar dan dikelola secara profesional.

Dave:
Besar.

rick:
Kita mungkin harus mencoba menangkap lebih banyak produk-produk kecil karena seperti yang saya sebutkan sebelumnya, mereka pada dasarnya menguasai 97% dari keseluruhan pasar.

Dave:
Apakah Anda mengatakan 97%?

rick:
Ya. Statistik mengenai siapa yang memiliki persewaan keluarga tunggal di seluruh negeri, institusi yang beberapa orang mengatakan 100 plus, 1,000 plus, itu berarti sekitar 3% kepemilikan. Dan kemudian orang-orang normal di seluruh negeri yang telah mengumpulkan portofolio atau menjadi tuan tanah secara tidak sengaja setelah rumah pertama mereka adalah 97% lainnya, ya. Jadi mereka adalah pasarnya.

James:
Itu gila. Semua orang selalu berpikir bahwa dana lindung nilai (hedge fund) membeli semua sewa, namun masih banyak ruang di dalamnya.

rick:
Ya.

James:
Rick, menurut Anda apakah ada perbedaan besar antara pelaporan dana lindung nilai besar ini dan REIT yang memiliki perumahan keluarga tunggal? Mereka punya banyak pemberitaan bagus. Mereka memiliki lebih banyak staf di belakang mereka. Menurut Anda, apakah ada perbedaan besar antara operator mom and pops dan hedge fund atau institusional besar dalam hal apa yang terjadi dengan tingkat lowongan, sewa? Beberapa dana lindung nilai jauh lebih disiplin dalam menaikkan harga sewa dan menurut Anda apakah ada perbedaan besar di antara keduanya?

rick:
Saya rasa salah satunya, dengan cara yang lebih sederhana dari apa yang telah kita pikirkan, adalah rata-rata ibu dan pemilik rumah, operator persewaan, manajer, atau apa pun sebutannya, mereka mungkin tidak akan menaikkan harga sewa secara eksponensial. . Alasannya adalah karena bagi mereka, jika itu adalah properti yang mereka miliki, maka arus kas sangatlah penting. Jadi Anda melewatkan satu atau dua bulan, Tuhan melarang lebih banyak lagi ketika Anda harus menyerahkan properti itu karena mungkin Anda terlalu memaksakan harga sewa, maka itu menjadi masalah yang sangat besar bagi mereka.
Dan saya pikir itu mungkin salah satu alasannya, dan sekali lagi, Anda telah melihat survei yang kami lakukan, tapi sialnya, kami membuat banyak laporan lain tentang bidang ini. Dan salah satu hal yang ingin saya perhatikan ketika berbicara dengan orang-orang, terutama orang-orang yang baru mengenal bidang ini, adalah mereka bertanya, “Bagaimana kinerja sektor ini dari waktu ke waktu?” Dan saya membawanya kembali ke komentar sewa itu. Anda dapat melihat kembali dan melihat, dan kami memiliki indeks kami sendiri yang melacak harga sewa di 99 pasar di seluruh negeri khususnya untuk sewa keluarga tunggal, dan secara historis pertumbuhan sewa nasional sangat mirip dengan dampak inflasi yang lebih luas. Dan kemudian hal ini juga menelusuri secara dekat apa yang terjadi pada pertumbuhan pendapatan rumah tangga. Jadi secara historis ini adalah kelas aset yang vanilla dan agak membosankan jika Anda melihatnya dari perspektif itu.

Dave:
Lalu apa yang terjadi tahun ini, Rick? Apakah harga sewa dari audiens yang Anda survei mengikuti inflasi?

rick:
Menurut saya, jika saya harus memberi label pada tahun ini untuk industri persewaan keluarga tunggal, itu akan menjadi tahun yang normal. Dan tesis yang kami miliki di tahun 2023 adalah kami tidak berharap industri ini, persewaan keluarga tunggal, akan runtuh, terhenti dengan cara apa pun. Dan saya berbicara tentang fundamentalnya, bukan pasar modal, dan kita bisa membahasnya nanti jika Anda mau. Itu lebih seperti, “Hei, keadaan akan mereda tetapi akan menjadi normal. Kami tidak akan jatuh dari tebing.”
Jadi yang saya maksud adalah semua yang kita alami sejak awal mula COVID pada musim semi 2020 hingga 2022, Anda harus membuangnya dan menganggapnya sebagai peristiwa sekali seumur hidup di mana migrasi dilakukan dengan menggunakan steroid. Anda mengalami pemisahan rumah tangga. Dan pada dasarnya hal ini berarti Anda mungkin memiliki dua, tiga orang yang tinggal bersama, COVID menyerang dan mereka berkata, “Saya akan pergi ke pinggiran kota. Saya harus pergi dan mempunyai tempat kerja sendiri dari rumah.” Dan itu seperti steroid untuk seluruh pasar persewaan, baik persewaan multikeluarga maupun keluarga tunggal.
Jadi Anda sudah mengalaminya, Anda sudah melakukan migrasi, dan hal-hal itu kini telah hilang. Jadi apa yang kami lihat sekarang, dan ini juga ada dalam survei kami, tren pertumbuhan sewa, tren hunian, semuanya benar-benar kembali ke apa yang kami lihat dalam survei kami sekitar tahun 2019. Dan di luar pekerjaan survei yang kami lakukan, saya disebutkan bahwa kami memiliki titik data eksklusif untuk 99 pasar di seluruh negeri. Kami melacak ini. Dan temanya adalah segala sesuatunya kembali normal seperti kelas aset ini dari perspektif fundamental sebelum tahun 2020.
Jadi, jika Anda melihat apa yang terjadi di ruang multikeluarga tahun ini, tidak bagus. Ada kelebihan pasokan. Anda dapat menyatakan bahwa beberapa di antaranya juga masuk dalam kategori built-to-rent, tetapi kelas aset sewa keluarga tunggal memiliki kinerja yang cukup sehat. Dan saya pikir itu adalah salah satu alasan utama mengapa orang-orang menyukai kelas aset ini, karena Anda tidak mengalami volatilitas yang besar, terutama dalam harga sewa. Harga rumah kali ini berbeda. Jadi Anda dapat merencanakan hal itu. Itu tidak akan naik atau turun. Hal ini cukup tahan terhadap resesi jika dilihat dari metrik yang telah kami lihat, dan hal tersebut masih berlaku hingga saat ini.

Dave:
Saya pikir sangat penting bagi orang-orang untuk mengetahui bahwa secara historis, harga sewa tumbuh di sekitar inflasi atau sedikit di atas inflasi seperti yang dikatakan Rick. Dan itulah yang mungkin kita lihat selama beberapa tahun terakhir jika Anda terjun ke investasi real estat karena pandemi ini menyebabkan pertumbuhan yang sangat tinggi. Dan James, saya penasaran dengan pendapat Anda, tapi menurut saya melihat pertumbuhan 3 hingga 5% meskipun lebih rendah dibandingkan tahun lalu, saya pribadi senang melihatnya. Saya suka kembali ke keadaan normal.

James:
Saya cukup senang dengan pertumbuhan 5% tahun ini. Saya mengantisipasinya menjadi sedikit lebih datar hanya berdasarkan tongkat hoki yang kita lihat selama pandemi. Dan secara historis, seperti yang Anda katakan, kami melacaknya sedikit di atas inflasi. Saat kami mempertimbangkan proforma jangka panjang pada properti multi-keluarga atau persewaan keluarga tunggal, kami mengantisipasi pertumbuhan sewa sebesar 3 hingga 4% setiap tahun. Dan saya merasa karena pandemi ini sangat gila, seperti kita keluar dari jalan bebas hambatan. Dan kami mengambil jalan berbelok dan kami masih menuju ke tempat yang seharusnya kami tuju, namun rasanya seperti berjalan lebih lambat karena tidak sama. Namun pertumbuhan 5%, jika kita mencapai pertumbuhan 5% setiap tahunnya, kita akan cukup senang dengan keuntungan tersebut. Jadi menurut saya hal yang penting untuk diingat orang adalah seperti yang dikatakan Rick, itu tidak normal. Anda harus membuang tahun-tahun tersebut karena pertumbuhan yang stabil adalah apa yang Anda dapatkan dari real estat, bukan tongkat hoki seperti yang telah kita lihat.

rick:
Kebanyakan orang yang telah lama berinvestasi di bidang ini setuju dengan hal itu. Ini adalah lalat di malam hari yang datang terlambat dan berkata, “Oh, saya dapat menjamin pertumbuhan sewa sebesar 10% untuk lima tahun ke depan.” Mereka adalah individu-individu dan entitas-entitas yang mengalami masalah dan kemudian menjadi pusat perhatian, melihat apa yang terjadi di pasar modal juga.

Dave:
Hal ini menjelaskan dan memberi kita wawasan tentang apa yang terjadi pada sisi pendapatan. Bisakah Anda memberi tahu kami lebih banyak tentang sisi pengeluaran?

rick:
Saya senang Anda mengungkitnya karena itu adalah salah satu kantong yang paling bergejolak… Dan pikirkan saja perhitungan NOI Anda. Hal ini telah menimbulkan masalah. Dan saya rasa Anda mendengarnya dari kelompok kecil maupun institusi besar dan ada beberapa komponen di dalamnya.
Saya pikir salah satunya adalah kita menganggap nilai dan apresiasi aset itu fantastis. Dan ini biasanya terjadi, tetapi ketika Anda mendapat kenaikan 10, 20% lebih banyak lagi dari apresiasi harga, hal itu pada akhirnya akan dimasukkan ke dalam pajak properti Anda di banyak negara bagian. Anda akan tertabrak kecuali Anda berada di California, yang mana mereka memiliki Prop 13. Namun menurut saya hal itu mengejutkan banyak kelompok dan pada saat itu mereka seperti, “Oh, ini luar biasa. Nilainya menuai,” dan kemudian Anda mendapatkan tagihan pajak properti, Anda seperti, “Oh sial, kami tidak membuat model ini.” Jadi menurut saya itu salah satu komponennya.
Lalu saya juga berpikir, komponen lain yang ada di sisi pengeluaran adalah biaya asuransi. Hal ini terjadi berulang-ulang kali. Kami baru saja mengadakan konferensi klien besar di New York dan ini adalah tema keseluruhannya baik untuk pembangun rumah, operator persewaan, di sisi persewaan, dan saya akan fokus pada keluarga tunggal dan juga bangunan untuk disewakan, mereka Saya terkena biaya asuransi pada pemberitahuan perpanjangan yang naik 10, 20, 30 persen lebih. Jadi yang terjadi adalah hal itu langsung berdampak pada sisi pengeluaran Anda. Dan juga jika Anda harus membuat modelnya di masa depan, Anda tidak akan bisa memperolehnya karena perhitungannya segera berubah untuk target akuisisi dan kotak pembelian Anda.
Jadi menurut saya hal itu telah menjadi masalah besar bagi banyak kelompok. Dan Anda berbicara tentang Florida, Anda berbicara tentang Texas, California. Ada banyak kelompok yang tidak lagi membuat kebijakan, dan sepertinya kebijakan tersebut tidak akan hilang dalam waktu dekat. Jadi itu adalah masalah besar. Jadi sisi biaya dari persamaan tersebut belum terlihat ideal untuk banyak kelompok akhir-akhir ini.

James:
Bagi kami, kami melakukan banyak sindikasi apartemen. Kami memiliki banyak properti sewaan yang berbeda. Tagihan asuransi kami adalah biaya nyata atas properti ini. Dan tidak hanya itu. Ketika Anda melakukan nilai tambah, rencana konstruksi Anda, biayanya hampir dua kali lipat. Jadi pembiayaan jangka pendek ketika Anda mendapatkannya melalui stabilisasi dan membawanya ke kode baru, jika Anda membeli gedung lama sekarang, biayanya sangat mahal. Dan jika menyangkut California, ini adalah mimpi buruk. Saya baru saja membeli properti pertama saya di California. Saya membutuhkan waktu lebih dari tiga minggu untuk menemukan polis asuransi untuk rumah keluarga tunggal. Dan biayanya tidak masuk akal. Beberapa penawaran saya adalah $50,000 per tahun untuk sebuah rumah keluarga tunggal.

rick:
Dimana rumah ini? Apakah di tebing tempat air muncul?

Dave:
Ini rumah yang bagus.

James:
Letaknya di tebing. Itu tidak masuk akal dan kami menyelesaikannya, tapi butuh waktu lama. Dan saya sudah terbiasa… Asuransi tidak pernah menjadi masalah. Kami membutuhkan waktu 24 jam untuk mendapatkan jaminan dan menjalankan polis. Dan fakta bahwa dibutuhkan waktu dua hingga tiga minggu untuk mendapatkan asuransi dan kemudian biayanya, sungguh luar biasa. Dan berdasarkan apa yang dikatakan oleh penyedia asuransi dan pialang kami, kondisi ini tidak menjadi lebih baik.

rick:
Tidak.

James:
Ini akan menjadi lebih buruk. Dan hal ini membawa perbedaan besar pada biaya operasional kami secara keseluruhan dan dampaknya terhadap laba. Selain biaya asuransi, biaya tenaga kerja juga sangat merugikan kami. Biaya untuk mempekerjakan manajer properti Anda dan menjalankan bisnis Anda dengan benar telah meningkat setidaknya 25% dari gaji yang harus kami bayarkan untuk mendapatkan barang bagus yang dapat bertahan. Itu tidak akan menghasilkan turnover yang tinggi. Di kelas bawah, omzet Anda sangat tinggi, sebaiknya Anda membayar gaji yang lebih tinggi saja.

rick:
Itu bahkan tidak sepadan.

James:
Ya.

Dave:
Oh, itu brutal.

rick:
Berapa perbandingan waktu yang Anda gunakan untuk peningkatan 25% itu? Apakah itu selama dua tahun, tiga tahun terakhir? Karena itu banyak.

James:
Biasanya, dengan manajer properti kami di Pacific Northwest, jika kami adalah karyawan tetap, gaji rata-rata adalah 55 hingga 60 ribu. Jika kita mempekerjakan 55 orang itu, yang menurut saya bukan upah yang buruk untuk posisi itu, tapi jika kita mempekerjakan 55,000 itu dengan harga sedang, omzetnya setiap empat hingga enam bulan, maka mereka akan hilang. Jadi apa yang kami temukan adalah kami harus beralih dari 55 menjadi 60 menjadi 65 bahkan 70 untuk yang benar-benar bagus yang dapat menjaga keadaan tetap berjalan karena mengurangi tingkat kekosongan Anda. Karyawan Anda yang baik layak untuk dipertahankan, tetapi ini merupakan lompatan besar ketika Anda berbicara 55 hingga 65. Itu adalah peningkatan yang sangat besar. Dan selama 12 hingga 18 bulan terakhir kita melihat peningkatan yang besar, namun masih cukup besar di Pacific Northwest.

rick:
Dan itulah bagian besar dari percakapan yang kami lakukan dan kemudian data yang sebenarnya kami lacak mengenai hal ini di seluruh negeri. Di sisi akuisisi, segala sesuatunya melambat secara besar-besaran karena Anda memiliki semua masukan yang sekarang kita bicarakan tentang sisi biaya yang tidak terlihat fantastis. Anda memang mengalami normalisasi pertumbuhan sewa, pendinginan. Dan kemudian biaya modal melonjak. Dan hal itu langsung memaksa orang untuk langsung menggunakan pensilnya atau setidaknya berkata, "Hei, kita perlu mempertajam pensil kita sedikit di sini dan mencari tahu." Dan untuk saat ini, sebagian besar pihak akuisisi baru saja menutup diri dari apa yang telah kita lihat.

Dave:
Rick, Anda baru saja menyebutkan biaya modal sebagai hambatan utama dalam akuisisi. Bagaimana dengan ketersediaan modal? Anda sering mendengar di pasar komersial bahwa sulit mendapatkan pinjaman. Kredit ketat. Hal yang sama terjadi dalam keluarga tunggal?

rick:
Saya rasa begitu, terutama jika lensa Anda saat ini dibandingkan saat SOFR berada pada titik nol.

Dave:
Rick, bisa dijelaskan apa itu SOFR?

rick:
Ini adalah tingkat pembiayaan semalam yang aman dan menggantikan LIBOR. Dan bagi orang-orang yang berkecimpung dalam bidang ini, hal tersebut adalah tolok ukur yang akan mereka pertimbangkan ketika memikirkan mengenai kesepakatan pembiayaan. Jadi ketika kita berada di dunia dengan kebijakan suku bunga nol, SOFR berada di kisaran nol, saya yakin selama dua tahun, Maret 2020 hingga sekitar tahun 2022. Dan tentu saja The Fed datang dan melakukan tugasnya. Dan hari ini, kurva imbal hasil melayang, saya pikir sekitar 5 dan berubah terakhir kali saya memeriksanya, dan kurva imbal hasil tersebut belum masuk seperti kurva imbal hasil lainnya. Jadi Anda lihat suku bunga dua tahun, suku bunga lima tahun, suku bunga 10 tahun, semuanya sudah masuk tetapi SOFR masih bergeming. Itu ada di sekitar sana.
Jadi menurut saya itulah alasannya. Anda dapat membeli Treasury 10 tahun dengan harga 4,015 dan SOFR saat ini berada pada harga 5 plus, jadi sepertinya membuat transaksi di bidang ini cukup sulit saat ini. Jadi saya pikir semua orang berharap… Kita akan mengetahuinya hari ini. Kami mencatat hal ini pada tanggal 13 Desember dan The Fed akan mengumumkan apa yang akan mereka lakukan, setidaknya memberikan panduan tentang apa yang akan mereka lakukan tahun depan. Dan saya pikir semua orang di bidang ini benar-benar berharap bahwa ya, kita memang akan mencapai titik temu (soft landing) dan ada beberapa pemotongan tahun depan karena hal ini akan berdampak pada apa yang akan dilakukan oleh pembiayaan SOFR.
Dan sekali lagi, jika melihat sektor ini dalam jangka panjang, saya pikir salah satu alasan mengapa orang-orang jatuh cinta dengan sektor ini ketika harga berada di titik nol adalah, dan itu untuk sementara waktu, sangat sulit untuk mendapatkan hasil di mana pun. Maksudku, di mana saja. Maka orang-orang melihat kelas aset ini dan berkata, “Oh ya, saya bisa meminjam. Saya menaikkannya. Saya mendapatkan pertumbuhan sewa. Saya mendapat apresiasi harga rumah.” Dan itu adalah hasil yang cukup baik di dunia di mana hasil panen hampir tidak ada. Jadi sekarang, hampir seperti 180 dimana saat ini, imbal hasil ada di mana-mana dan… Oh, ngomong-ngomong, ini bebas risiko. Jadi di situlah menjadi sedikit lebih sulit untuk melakukan transaksi di bidang ini. Dan ibu kota kini juga mencari tempat lain.

James:
Kami telah memperhatikan selama 12, menurut saya 12 hingga 18 bulan terakhir, dana lindung nilai yang besar ini benar-benar memperlambat pembelian rumah keluarga tunggal ini. Dan saat ini dengan tingkat suku bunga, sulit untuk membuat kesepakatan. Tapi ada sedikit lebih banyak peluang di luar sana. Saat ini, saya kenal investor besar dan kecil, mereka mendapatkan suku bunga yang cukup tinggi. Saat Anda ingin membeli properti sewaan, tarif Anda ditawarkan pada kasus terbaik, 7.5 hingga 8% saat ini. Dan hal ini dapat mempersulit untuk menutupinya, namun apa yang kami temukan adalah karena beberapa institusi besar ini telah menarik diri, dan tidak hanya itu, investor musiman juga telah menarik diri dari pasar, seperti yang Anda katakan tadi. , memproyeksikan pertumbuhan sewa sebesar 10% yang hanya terjadi di pasar panas itu. Mereka telah menarik diri.
Jadi kita telah melihat beberapa peluang, tapi menurut Anda apa yang akan terjadi pada investor kecil dan kecil itu? Apakah menurut Anda minat mereka untuk membeli properti sewaan akan meningkat? Karena masih terasa nadanya, “Oh, tarifnya terlalu mahal. Anda tidak bisa membuat pensil.” Kami telah melihat peluang dan membeli properti, namun seringkali hal tersebut menimbulkan banyak kendala. Anda harus melakukan banyak penambahan nilai untuk mencapainya guna menciptakan posisi ekuitas, untuk mendapatkan basis yang cukup rendah. Apakah menurut Anda para investor besar akan terus melakukan pembelian sepanjang tahun 2024 atau menurut Anda akan sedikit lebih datar seperti pada tahun 2023?

rick:
Jika apa yang kita bicarakan sebelumnya dan kita mendapatkan soft landing, harga akan mulai naik pada tahun depan, saya pikir hal ini akan memberikan keuntungan bagi lebih banyak kelompok yang datang dan mudah-mudahan beberapa kelompok kecil. Apa yang kami lihat dalam data yang kami lacak adalah bahwa institusi-institusi tersebut selama sekitar satu tahun terakhir, sebenarnya sejak The Fed mulai mendongkrak suku bunga dan tetap bertahan pada kondisi saat ini, mereka telah menarik diri secara besar-besaran. Sebagian besarnya sudah hampir habis. Namun kelompok lebih kecil yang Anda maksud, semakin kecil ibu dan anak, mereka masih ada di sana. Dan saya pikir apa yang kita lihat dalam data pasar berdasarkan pasar adalah bahwa mereka adalah pembeli sepanjang siklus sehingga mereka selalu ada, selalu bermain. Saya pikir apa yang Anda katakan ada sedikit masalah dan itu memiliki nilai tambah, yang merupakan eufemisme untuk itu membuat stres, ini bukan kesepakatan yang mudah.

Dave:
Bukan untuk James. Dia merasa hal itu sangat menghibur.

rick:
Mungkin di situlah Anda menemukan peluang saat ini. Kami melihat apa yang dilaporkan dan dibicarakan oleh REIT, dan salah satu statistik favorit saya dari kuartal terakhir ini yang disebutkan oleh American Homes for Rent, AMH, menurut saya itulah sebutan resmi mereka sekarang, menurut saya statistik yang mereka katakan adalah ini. Karena mereka selalu mendapatkan kesepakatan yang akan mereka lakukan melalui model penjaminan emisi mereka, jadi menurut saya itu seperti 22,000 rumah yang mereka jalankan melalui model penjaminan emisi dan mereka hanya membeli delapan.

Dave:
Wah

rick:
Jadi hanya delapan dari 22,000 orang yang memenuhi kebutuhan untuk memperoleh rumah tersebut. Jadi ada mikrokosmos dari apa yang kita lihat dalam data di seluruh negeri saat ini untuk kelompok yang lebih besar.

Dave:
Wah, itu tidak menggembirakan. Saya tidak ingin menghitung 22,000 transaksi untuk mendapatkan delapan.

rick:
Model Anda mungkin tidak secanggih model mereka.

Dave:
Tentu saja tidak. Rick, saya ingin mengetahui pendapat Anda tentang apa yang mungkin berubah dalam ruang sewa keluarga tunggal pada tahun 2024. Secara garis besar, apa yang Anda nantikan tahun depan?

rick:
Tesis umum kami adalah kita tidak mengalami resesi. Jadi jika hal ini terus berlanjut, maka hal ini akan berdampak baik bagi sektor ini. Jadi Anda berpikir tentang pertumbuhan sewa, dan ini kembali ke komentar kami sebelumnya. Jangan memproforma pertumbuhan sewa dua digit karena hal itu, sekali lagi, akan membuang-buang waktu. Itu mungkin sekali seumur hidup.

Dave:
Selamanya. Ya, selamanya.

rick:
Cara berpikir tentang ruangan ini mungkin adalah tingkat hunian 95, 96%. Di sebagian besar pasar, Anda mendapatkan pertumbuhan sewa sebesar 3 hingga 5%. Dan inilah yang kami pikirkan dari perspektif sewa baru. Dan itu adalah latar belakang tipe vanilla yang cantik untuk kelas aset ini. Dan kemudian Anda berpikir tentang volume akuisisi. Dan di sinilah saya berpikir jika Anda melakukannya… Sebenarnya saat saya membicarakan hal ini, saya senang kita mengakhirinya. Karena salah satu hal lain yang menurut saya berhasil dengan baik untuk sektor persewaan keluarga tunggal adalah belum banyak listing yang masuk ke pasar sewa pada siklus ini. Dan sebagian besar dari hal tersebut terjadi di SFR, persewaan keluarga tunggal, di sisi listing biasanya merupakan alur dari apa yang terjadi di sisi penjualan keluarga tunggal, artinya saat listing muncul untuk dijual, bagian terbesarnya adalah akuisisi untuk grup rental, mereka datang melalui MLS.
Jadi kami tidak melihat siklus ini, dan ada banyak alasan mengapa, saya tidak akan membahasnya, kami hanya tidak melihat lonjakan aktivitas listing. Jadi menurut definisinya, Anda tidak melihat transisi bagi sebagian dari mereka yang masuk ke ruang sewa. Apa yang kami bayangkan untuk tahun 2024 adalah bahwa kami memang berpikir, dan Anda dapat melihatnya dalam data, puncak lock-in terjadi sekitar pertengahan tahun 2022. Kami mulai melihat lebih banyak listingan dijual masuk ke pasar pada periode yang sangat tidak sesuai musim. . Kami baru saja menjalankan analisis salah satu laporan kami bulan ini. Jadi saya pikir Anda mulai memikirkan hal itu dan maju cepat ke tahun 2024 dan berkata, “Oke. Ya, hal ini mungkin memberi tahu saya bahwa kita mungkin mulai melihat lebih banyak aktivitas dalam hal listing persewaan keluarga tunggal yang memasuki peluang akuisisi pasar,” karena pasokan tersebut sebenarnya baru saja terhenti selama sekitar setahun terakhir.
Dan itu juga bagian dari tesis kami tentang oke, jadi Anda mungkin akan mendapatkan lebih banyak pasokan tambahan. Anda mungkin harus memikirkan tentang pertumbuhan sewa yang sedikit normal dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Jadi itu juga sedikit dari cara berpikir kami tentang hal itu tahun depan.

Dave:
Itu sangat menarik. Dan saya penasaran. Apakah menurut Anda efek lock-in akan terus mengalir, perlahan-lahan hilang, atau apakah menurut Anda ada titik ajaib di mana jika suku bunga hipotek turun ke titik tertentu, kita akan mulai melihat banjir pasokan?

rick:
Ya, saya benci menggunakan kata banjir karena biasanya banjir hanya terjadi jika terjadi bencana besar.

Dave:
Ya benar.

rick:
Itu tidak ada dalam tesis kami. Saya belum pernah mendengar siapa pun yang menyerukan hal itu kecuali mereka hanyalah beruang perma. Jadi menurut saya efek pengunciannya akan berjalan perlahan… Kunci pada borgol akan perlahan mulai membuka kuncinya secara bertahap kepada semakin banyak orang. Dan saya pikir juga, jika Anda memiliki dunia di mana suku bunga hipotek, maka mari kita pikirkan tentang suku bunga hipotek, pasar suku bunga hipotek menyentuh 8 selama seminggu, awal November. Sekarang, mereka kembali ke 7 dan berubah. Dan saya pikir jika orang merasa lebih nyaman dengan gagasan, "Hei, kita tidak akan kembali ke dunia hipotek tetap 3% dengan tenor 30 tahun dalam waktu dekat," maka saya harus putus asa untuk itu. Dan sekarang saya sudah satu tahun, dua tahun lebih lama dalam latar belakang yang lebih tinggi dan lebih panjang ini, dan tahukah Anda? Hidup terjadi dan saya akan bertransaksi ulang. Saya tidak akan menunggu suku bunga hipotek 3%, 4% lagi. Jadi menurut saya perlahan tapi pasti, hal itu akan mulai terjadi.
Dan hal lainnya, ini adalah kartu liar di mana Anda berbicara tentang kemampuan untuk membuka kunci inventaris. Salah satu alasan mengapa ruang rumah baru, pembangun rumah, dan kami sangat dekat dengan ruang tersebut, mengalami kinerja yang fenomenal tahun ini adalah, A, tidak banyak pasokan yang dijual kembali sehingga tidak banyak yang bisa bersaing. Tapi kemudian, B, khususnya pada level awal, mereka telah menurunkan suku bunga hipotek menjadi 5. Beberapa pembangun masih beriklan di bawah 5, dan ini luar biasa. Dan saya mengungkitnya karena mereka telah melakukan perjalanan yang luar biasa dalam menggunakannya. Anda mulai melihat beberapa kelompok yang dapat melakukan hal seperti ini untuk pasar penjualan kembali.
Jadi yang saya maksud adalah broker mulai melakukan percakapan seperti, “Hei, apakah ini alat yang bisa kami gunakan untuk klien kami?” Dan karena itu benar-benar keuntungan besar ketika rumah baru datang dengan tingkat hipotek 5, 5 1/2, rumah yang dijual kembali, Anda harus membayar 7%, mungkin lebih dari 7%. Jadi jika sebagian dari inventaris yang dijual kembali bisa turun ke tingkat yang bersaing dengan yang dilakukan oleh pembuatnya, di situlah menurut saya Anda mulai memiliki lebih banyak inventaris yang masuk ke pasar. Dan ada grup. Saya merasa kita hampir melupakan iBuyers, namun mereka masih ada di luar sana. Dan ada grup bernama Offerpad di mana Anda dapat mengunjungi situs web mereka dan melihat-lihat. Dan saya melakukan hal ini beberapa hari yang lalu untuk Phoenix, dan Anda dapat melihat bahwa mereka mengiklankan rumah yang telah mereka peroleh dan sekarang mereka menjualnya dengan tingkat hipotek 5%.

Dave:
Wow.

rick:
Jadi mereka membeli harga tersebut untuk dibawa pulang, yaitu pembeli eceran. Di sinilah menurut saya ada potensi bagi pasar penjualan kembali untuk memanfaatkan alat keuangan yang telah digunakan oleh para pembangun ini dan berkata, “Oke, mari kita mulai melakukan itu juga dan kita mungkin akan mendapatkan beberapa penjualan.”

Dave:
Itu sangat menarik, Rick. Saya hanya ingin menjelaskan kepada semua orang hanya untuk memastikan semua orang mengerti. Pada dasarnya, selama satu atau dua tahun terakhir, hanya berdasarkan model bisnis pembangun, mereka diberi insentif untuk memindahkan produk dengan cepat, umumnya lebih cepat dibandingkan rumah yang sudah ada. Jadi mereka menurunkan suku bunga masyarakat. Ini adalah hal-hal sementara di mana pembeli membayar beberapa ribu dolar untuk menurunkan suku bunga Anda sebesar 1 atau 2 atau 3% selama satu atau dua atau tiga tahun.
Dan itulah salah satu alasan kami melihat peningkatan besar ketika kami mendiskusikan orang-orang yang membeli konstruksi baru. Dan itu membuatnya lebih menarik dibandingkan dengan rumah-rumah yang ada dibandingkan sebelumnya. Tapi sepertinya, Rick, Anda mengatakan bahwa agen, pialang mencoba mencari cara atau menawarkan atau mempertimbangkan insentif serupa untuk mungkin sedikit menyamakan kedudukan dalam hal suku bunga sehingga lebih banyak penjual termotivasi untuk menjual dan mendapatkan lebih banyak pasokan di pasar.

rick:
Tepat sekali. Ya. Dan satu hal yang ingin saya katakan adalah terkadang pembelian tersebut bersifat sementara, namun bagian terbesar dari pembelian tersebut adalah berdasarkan apa yang telah dilakukan oleh para pembangun, yaitu pembelian tetap selama tiga tahun penuh.

Dave:
Oh benarkah?

rick:
Ya. Sehingga kemudian-

Dave:
Itu keren.

rick:
Itu adalah alat yang sangat besar karena Anda memikirkannya dan konsumen, jelas ada banyak permintaan di luar sana untuk pembelian rumah. Dan jika Anda dapat berbincang dengan pembeli eceran dan berkata, “Hei, harga pasar di sini adalah 7 1/2 atau berapa pun sebelumnya,” sekarang harganya 7, “tetapi kami dapat menawarkan Anda pada harga 5. Dan oh, ngomong-ngomong, itu seluruh durasi pinjaman 30 tahunnya.” Itu adalah alat penjualan yang hebat.

Dave:
Benar.

rick:
Melihat-lihat halaman web pembuatnya dan hampir semuanya condong ke pembelian tetap selama 30 tahun. Beberapa dari mereka mulai mengiklankan hipotek yang dapat disesuaikan lagi, dan kami dapat membahasnya jika Anda mau. Namun menurut saya jiwa konsumen seputar hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan adalah seperti, “Oh tidak, saya ingat itu. Saya ingat apa yang mereka lakukan dan saya tidak menginginkan itu.” Oleh karena itu, sebagian besar konsumen condong ke arah pembelian tetap selama 30 tahun, dan itulah sebabnya para pengembang juga condong ke arah itu.

Dave:
Rick, selagi saya membawa Anda ke sini, bolehkah saya menyampaikan teori atau pertanyaan yang Anda miliki? Itu tidak ada dalam laporan Anda, tapi saya telah banyak membaca dan kami telah banyak berbicara di acara itu tentang kelebihan pasokan dan banyak pembangunan berlebihan di ruang multi-keluarga, dan Anda mulai melihat kelemahan dalam harga sewa di sana. Tingkat okupansi sedikit menurun. Apakah menurut Anda ada risiko yang meluas ke ruang sewa keluarga tunggal?

rick:
Profil penyewa sangat berbeda. Jadi itulah yang saya pikirkan, dan kami memiliki data yang mendukung hal ini, ruang multi-keluarga, ruang apartemen, secara historis sangat fluktuatif. Anda mendapatkan gelombang pasokan, gelombang pasokan besar-besaran naik, runtuh, menghabiskan uang sewa, harga sewa runtuh. Dan pada dasarnya kita sedang melihatnya sekarang. Namun berdasarkan apa yang kami lihat, Anda tidak benar-benar melihat dampaknya terhadap sektor persewaan keluarga tunggal. Dan saya lupa statnya, tapi kami memilikinya. Ini seperti mencari jarum di tumpukan jerami saat mencoba mencari apartemen dengan tiga tempat tidur, dan itu benar-benar bagian besar dari persewaan keluarga tunggal, yaitu, “Hei, kami menawarkan sesuatu yang cocok untuk kelompok tersebut di distrik sekolah.” Jadi di situlah jika kita melihatnya secara historis, dan saya pikir bahkan siklus ini juga, kami memperkirakan pertumbuhan sewa negatif di ruang apartemen tahun ini tahun depan, dan kami memperkirakan pertumbuhan sewa yang cukup bagus di sewa keluarga tunggal pada tahun ini. tahun dan tahun depan.
Jadi satu-satunya hal yang dapat saya katakan adalah karena kami memiliki indeks persewaan keluarga tunggal di mana kami melacak sewa baru di 99 pasar, ada beberapa pasar yang harga sewanya negatif atau mendekati, dan ada hubungannya. Jadi Vegas dan Phoenix adalah pasar yang saya bicarakan. Dan jika Anda familiar dengan ruang apartemen, Vegas dan Phoenix juga telah melihat banyak pasokan yang masuk ke sistem. Jadi di dua pasar tersebut saat ini, dari sudut pandang umum, Anda bisa berkata, “Oh, kedua bagian ekosistem persewaan tersebut, baik apartemen maupun persewaan keluarga tunggal di pasar tersebut, telah sangat melambat.” Namun di negara-negara lain, kami belum melihat adanya hubungan tersebut.

Dave:
Mengerti. Terima kasih. Itu sangat membantu. Baiklah, Rick, ini percakapan yang luar biasa. Terima kasih banyak telah berbagi penelitian dan wawasan Anda dengan kami. Jika orang ingin mendapatkan laporan atau mempelajari lebih lanjut tentang pekerjaan Anda, di mana mereka harus melakukannya?

rick:
Ya, Anda dapat mengunjungi situs web kami dan mengisi pertanyaan. Kami melakukan banyak pekerjaan survei penelitian untuk klien kami, tetapi menurut saya beberapa hal terbaik kami adalah melalui buletin gratis kami. Jadi Anda dapat mendaftar di sana di situs web kami. Dan kemudian kami memiliki banyak orang di media sosial. Jika Anda menggunakan LinkedIn, Anda dapat mengikuti kami di sana. Jika Anda menggunakan Twitter atau X, Anda dapat mengikuti kami di sana. Dan bahkan di Threads, mulai terlihat lebih banyak orang mulai melihat-lihat Threads, jadi kita lihat saja nanti.

Dave:
Bagus. Terima kasih banyak, Rick. Kami menghargai Anda bergabung dengan kami.

rick:
Ya, juga. Hargai itu, teman-teman.

James:
Terima kasih, Rick.

Dave:
Jadi James, apakah penelitian ini mengubah opini Anda tentang apa yang akan terjadi tahun depan atau apa yang akan Anda lakukan?

James:
Anda tahu, kami akan terus melakukan apa yang kami lakukan. Kami sedang dalam tahap pro dan jika hal tersebut sesuai dengan target pembelian kami, kami akan terus membeli. Saya pikir itu yang kami antisipasi, hal-hal yang akan kami normalkan. Kami melihat pertumbuhan sewa yang stabil, namun kami harus terus memantau pengeluaran tersebut. Mereka benar-benar memperkirakan pengeluaran tersebut akan meningkat dalam beberapa tahun ke depan. Dan selama pensilnya seperti itu, kami akan terus membeli.

Dave:
Ya bung. Ini sebenarnya menegaskan kembali apa yang saya rencanakan untuk dilakukan tahun depan. Saya telah berinvestasi secara pasif pada multi-keluarga selama beberapa tahun terakhir, namun saya harus kembali dan membeli rumah untuk satu keluarga dan beberapa keluarga kecil. Menurut saya, ini adalah kelas aset yang sangat stabil, untuk menyamainya dengan beberapa perubahan lebih besar yang pernah saya lakukan di multikeluarga. Ini hanyalah cara yang baik untuk membangun portofolio yang lebih seimbang, sehingga membuat saya merasa nyaman dengan apa yang saya rencanakan untuk tahun depan.

James:
Ya, semua orang seperti, "Oh, saya ingin masuk ke dalam banyak keluarga karena saya ingin terlibat dalam proyek yang lebih besar." Namun pada akhirnya, properti duri untuk satu keluarga akan memberi Anda dampak paling besar dalam jangka pendek dibandingkan properti multi-keluarga dalam jangka panjang. Ini hanya pertumbuhan ekuitas dan arus kas, yang tidak tertandingi dalam kelas aset tersebut. Jadi jangan lupakan kesepakatan kecilnya. Mereka menghasilkan uang.

Dave:
Aku tahu, ya. Semua orang ingin mendapatkan 20 unit sekaligus. Tapi kecuali Anda punya tim, itu banyak. Sangat efektif untuk melakukannya secara perlahan satu per satu dan melakukan pekerjaan individu dengan sangat baik daripada mencoba untuk mendapatkan satu grand slam besar.

James:
Kesepakatan kecil berhasil.

Dave:
Benar.

James:
Tidak ada yang salah dengan mereka.

Dave:
Baiklah. Terima kasih, James, telah bergabung dengan kami. Dan terima kasih telah mendengarkan. Kami menghargai Anda. Dan jika Anda menyukai episode ini, tolong beri kami ulasan. Kami belum mendapat ulasan selama berminggu-minggu. Saya tidak tahu apa yang sedang terjadi. Jadi jika Anda mendengarkan acaranya, silakan buka Apple atau Spotify dan beri kami ulasan jujur ​​tentang podcast On the Market. Terima kasih sekali lagi. Sampai jumpa lagi.
On The Market dibuat oleh saya, Dave Meyer, dan Kaitlin Bennett. Acara ini diproduksi oleh Kaitlin Bennett dengan penyuntingan oleh Exodus Media. Copywriting dilakukan oleh Calico Content, dan kami ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua orang di BiggerPockets yang telah memungkinkan pertunjukan ini.